商品房認購糾紛答辯狀（按揭貸款政策調整）

　　商品房認購合同履行過程中，因政策變化導致按揭貸款首付比例提高，是否構成當事人單方解除合同的正當理由？律師認為，政策變化系屬情勢變遷而非不可抗力因素，不構成單方解除合同的法定事由，在合同條款未明確約定其構成合同解除條件的情況下，認購人單方解除合同應承擔相應的違約責任，這通常表現為定金被開發商罰沒。

　　答辯人：**房地產有限公司

　　住址：**市湖里區

　　被答辯人：*（個人身份信息 ）

　　住址：**市湖里區**

　　答辯請求：

　　1、駁回被答辯人的全部訴訟請求；

　　2、判令被答辯人承擔本案的全部訴訟費用。

　　事實與理由：

　　答辯人與被答辯人商品房認購書糾紛一案，貴法院已經受理。答辯人現針對被答辯人的訴訟請求及其事實和理由提出答辯意見如下：

　　一、關于認購書的性質及雙方權利義務的履行情況。

　　1、該認購書的性質：

　　《商品房認購書》為簽約雙方的真實意思表示，該認購書依法成立并生效，對雙方均有法律約束力。

　　2、雙方履行認購書規定義務的情況：

　　首先，雙方在簽署認購書前已就《商品房買賣合同》的具體條款充分進行了協商、并取得了一致意見。

　　認購書第九條表明，被答辯人“已經詳細閱讀并同意答辯人的《商品房買賣合同》文本的有關條款，并與甲方（答辯人）進行了充分的協商，同意按該合同條款簽約”，否則，應按認購書第八條的規定承擔違約責任。

　　其次，20**年10月1日以后，答辯人亦多次致電被答辯人，請求被答辯人按照認購書的規定及時前往答辯人處簽署《商品房買賣合同》，但均遭被答辯人拒絕。被答辯人訴稱其前往答辯人處簽署《商品房買賣合同》但遭到拒絕。對此，被答辯人亦未提出任何證據，不是事實。

　　可見，有充分證據證明，答辯人嚴格履行了認購書規定的義務，而被答辯人并未依照認購書的約定履行義務。

　　二、關于貸款政策變化的性質及對雙方履行認購書的影響。

　　1、關于新的貸款政策的性質。

　　20**年9月27日中華人民銀行、中國銀行業監督管理委員會發布了銀發〔20**〕359號《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，加強了對房地產領域二套房信貸市場的監管、提高了二套房信貸的首付比例。該文件第三條規定“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中華人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍……”

　　首先，新政策并未禁止二套房信貸，只是適當提高了二套房信貸的條件、對首付比例提出了更高要求而已。

　　其次，有必要說明一下新政策出臺的過程本身。在新政策出臺之前，關于地產新政的說法早已是山雨欲來風滿樓，關于這一點，只要搜索一下當時的網頁或者查閱當時的報刊就可以輕易查證；每個新規定的出臺，總是有一個程序和過程，這本身就會受到媒體和輿論的關注，同時相關信息會傳遞到相關市場主體；法律規定本身具有先天的滯后性，總是先有社會實踐而后有關機關制訂法律規定對社會生活進行規范和引導，這是一個基本的法律常識。

　　最后，合同法第117條明確規定，“本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況”。

　　結合以上分析，可以得出結論：新政策本身是可以預見的，絕非不可預見；新政策并未禁止二套房的信貸，只是提出了更嚴格的條件。所以，新政策并不屬于不可抗力的情形。

　　2、新政策對雙方履行認購書的影響。

　　首先，新政策的出臺并不會導致被答辯人無法向銀行申請辦理按揭貸款。認購書第六條規定了被答辯人支付購房款的方式為按揭貸款方式，但對具體首付比例并未做出規定，所以，認購書并不會因新政策的出臺而無法履行。

　　其次，新政策提高首付比例只是對被答辯人的金錢支付能力提出了更高的主觀要求，絕非不能克服的情形，前已述及新政策并非不可預見，二者結合，也可得出新政策并非不可抗力的結論。

　　最后，在政策風險已經利劍高懸的情況下，被答辯人并未在簽訂認購書前告知答辯人其已有多處房產處于按揭狀態，這表明被答辯人本身是有過錯的，并因而影響了答辯人的商業決定。答辯人在不知情的情況下與被答辯人簽訂認購書，若要求政策風險由答辯人承擔則是顯失公平的。

　　結合以上分析，可以得出結論：新政策的出臺并不對認購書的效力構成任何影響，亦不會導致認購書無法履行。

　　綜上“一”、“二”兩點所述，認購書合法有效，答辯人善意履行了認購書規定的義務，被答辯人沒有合法根據拒不履行認購書的規定，已經構成違約，被答辯人無權解除認購書。

　　三、答辯人有權沒收定金。

　　答辯人多次要求被答辯人前往簽署《商品房買賣合同》未果后，答辯人曾以掛號信及郵政特快專遞（20**年10月之10日、16日、18日）的形式向被答辯人發出《告知函》，擬要求被答辯人收到此函即應前往簽署《商品房買賣合同》，否則即依認購書的規定沒收定金。但，不知因何緣由，該函無法送達。20**年10月15日，答辯人亦曾就此致電被答辯人，此有被答辯人提供的證據為證。

　　本著誠實信用的精神，并依照認購書第六條的規定， 20**年10月16日，答辯人向被答辯人做出承諾：在被答辯人提供按揭材料符合銀行規定的情況下，可完成銀行按揭手續；否則，雙方另行協商。答辯人未曾提供任何有關辦理按揭的材料，雙方協商未果。既然雙方未達成新的協議，則應按認購書的約定確定雙方權利義務關系。

　　綜上所述，認購書合法有效，答辯人積極履行了合同義務，政策變化并非不可抗力，認購書項下并未出現不可抗力等法定免責事由或法定合同解除事由，被答辯人存在嚴重違約

行為，答辯人有權依法沒收被答辯人交付的定金，被答辯人的訴求沒有事實和法律依據。

　　此致

　　**市**區人民法院

　　答辯人：**房地產有限公司

　　日期：20年月日

篇2：地產認購及銷控管理條例

　　認購及銷控管理條例

　　1銷售管理

　　A、銷控工作由銷售經理統一負責,銷售經理不在時,由項目經理具體執行,并第一時間知會銷售經理。

　　B、售樓員需銷控單位時,須同銷售經理聯系,確認該單位尚未售出可以銷控,才能進行銷控。

　　C、銷售經理進行銷控前,必須以售樓員先交客戶的認購定金或身份證原件為原則。

　　D、售樓員須在銷控確認單位后,方與客戶辦理認購手續。

　　E、售樓員不得在銷售經理不知情或銷控未果的情況下,自行銷控單位,否則自行承擔由此而產生的一切后果,公司也將嚴肅處理當事人。

　　F、銷控后,如客戶即時下訂并認購,銷售經理需將最新資料登記于銷控登記表。

　　G、銷控后,如客戶無下訂或撻訂,銷售經理需及時取消該單位的銷控登記。否則因此產生的后果由銷控員承擔。

　　H、如客戶已確認撻定,售樓員必須第一時間向銷售經理匯報。

　　2、定金與尾數

　　A、售樓員必須按公司規定的定金金額要求客戶落訂,如客戶的現金不足,售樓員可爭取客戶以公司規定的最低定金落訂。

　　B、如客戶的現金少于公司規定的最低定金,必須經得銷售經理的同意后才可受理,否則不予銷控并認購。

　　C、如客戶::并未交齊全部定金,售樓員必須按公司所規定的補尾數期限要求客戶補齊尾數。如客戶要求延長期限的,須知會銷售經理并取得同意后方可受理。

　　3、收款、收據與臨時認購書

　　A、售樓員向客戶收取定金或尾數時,必須通知項目經理,并由會計與客戶當面點清金額。項目經理核對無誤后,會計才能開具收據,并即時收妥定金及相應單據。

　　B、客戶交出的定金不足,需補尾數的,只能簽定"臨時認購書"。

　　C、客戶交尾數時,原已開出的收據不需收回,增開尾數收據,項目經理核對無誤后與客戶簽定認購書,并收回"臨時認購書"。

　　D、客戶交出的定金或尾數為支票的,開具支票收條,在收條上登記認購情況,并進行銷控,在支票到帳后,方可辦理認購手續。

　　4、認購書

　　A、認購書中的樓價欄,須以客戶選擇的付款方式所能達到的折扣之后的成交價為準。如該單位有額外折扣,須由銷售經理簽名。

　　B、認購書中的收款欄,須由項目經理核對定金無誤后如實填寫,并在下方注明所開收據編號。

　　C、售樓員填寫完"臨時認購書"后,必須交由項目經理核對檢查,核以檢查無誤后可將客戶聯作為認購憑據交給客戶戶并將其余聯收妥。

篇3：地產認購書、合同及辦理按揭注意事項

　　簽署認購書、合同的注意事項

　　(一)目的:規范認購書、正式預售合同及補充協議,使期具有有效的法律效力,保障公司的合法利益。

　　(二)具體注意事項:

　　1、認購書、正式預售合同的起草,由銷售辦根據項目的實際情況草擬草案,送財務部、法律室、甚至社會公認的法律機構進行審核,形成一套正式的簽署范本。

　　2、對認購書、正式預售合同的正式簽署范本,必須向銷售人員專門認真地就合同上每一條款和細節逐一解釋清楚。

　　3、對認購書的內容條款注意以下幾方面:

　　A、認購面積:必須注明"該面積為暫定面積,應以政府測定面積為準,合同總價因此多除少補"等字眼。

　　B、價格及幣種:注明原價總價,以統一規范注明折扣率(如95%折),寫明實際成交價,注明幣種(如"人民幣")。

　　C、付款方式及付款時間:清楚注明客戶選擇的付款方式,付款方式的具體付款時間可在附件上注明。

　　D、更改條款的注意事項:換房、更換付款方式、換名的費用及相關規定。

　　E、善用備注(或補充欄):對未交清定金的時間及沒收定規定,對付款時間的彈性規定,及其他雙方協商后補充的事項。

　　F、對乙方未能按時交納首期款的違約罰則。

　　G、雙方有效的通郵地址和通訊電話、傳真號碼。

　　H、認購書的簽字和蓋章,m.dewk.cn必須經過總經理辦公室確定,法人授權指定人(銷售經理)簽署認購書,指定專用章(如銷售專用章),這需要在工商局取得合法證明。

　　4、對正式預售合同的內容條款注意以下幾個方面:

　　A、必須交納首期款后才能簽署該合同。

　　B、補充協議的雙方約定,必須注明大樓或小區內那部分是不屬于購房者的。

　　C、平面圖注意要與所購單位實際擺放方位一樣。

　　D、就銀行按揭方式中由于首期款分期支付,必須由乙方簽署一份向甲方無息借款但須按期不款的協議。

　　E、預售合同得簽字和蓋章,必須法人授權指定人(總經理)簽署合同,指定專用章(公司章或合同專用章),這需要在工商局、公證處取得合法證明。

　　辦理按揭的程序及注意事項

　　1、由專人負責按揭手續的辦理,其他銷售人員熟悉辦理的過程,在必要時協助按揭負責人的工作。

　　2、注意事項:

　　A、在客戶交付首期款并簽署正式預售合同后,向其詳細介紹按揭辦理的手續,但介紹時注意不要把按揭事情復雜化,要簡單明了與客戶說清楚,為客戶作投資參謀和分析。

　　B、注意律師審核客戶按揭資料時,若客戶資料不合要求,必須與客戶進行溝通,解說情況,請客戶補充資料。

　　3、附件(樣式由財務部準備,并提供相關按揭銀行資料):(售樓現場張貼)。

　　A、按揭收費一覽表

　　B、銀行貸款客戶資信調查表

　　C、《銀行貸款客戶資信調查表》

　　D、《銀行個人住房按揭貸款申請審批表》

　　E、《樓花抵押登記表》

　　F、按揭明細表

　　G、貸款合同