萬(wàn)科物業(yè)管理前期介入工作指引(景觀方面)

　　4.1物業(yè)管理前期介入的概念

　　物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項(xiàng)目以前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各個(gè)階段，包括項(xiàng)目決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)策劃、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收等，就參與介入，從物業(yè)管理運(yùn)作和業(yè)主使用角度對(duì)物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等多方面提供有益的建設(shè)性意見(jiàn)，以確保物業(yè)設(shè)計(jì)和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，同時(shí)有效的前期介入可以減少接管驗(yàn)收時(shí)的返修工作量，為確保業(yè)主正常入住奠定基礎(chǔ)。

　　4.2.物業(yè)管理在景觀專業(yè)需要提前介入的內(nèi)容包括：

　　4.2.1綠化配置

　　a)綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。

　　b)綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。

　　c)綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長(zhǎng)，成活率高，抗病蟲(chóng)性好。

　　d)綠化品種便于養(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)成本節(jié)約。

　　e)綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習(xí)慣。

　　f)綠化品種宜無(wú)污染，兼具吸收有害污染功能(如尾氣)。

　　g)主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹(shù)木。

　　4.2.2景觀配置

　　a)景觀裝飾布局合理，宜處于相對(duì)而言對(duì)人流集中的區(qū)域。

　　b)采用水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補(bǔ)充、養(yǎng)護(hù)。

　　c)水系岸床設(shè)計(jì)應(yīng)考慮防滲漏效果。

　　d)不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過(guò)1米的水系，并有防護(hù)或警示。如利用自然河道水系超過(guò)1.5米,，還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)備、設(shè)施。

　　e)景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護(hù)，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。

　　f)泛光照明不影響住戶，不造成光污染。

　　4.2.3出入口管理

　　a)出入口管理方案(包括開(kāi)口位置、人行閘機(jī)，車(chē)行道閘數(shù)量、安裝位置的確定)

　　b)崗?fù)?nèi)部的功能和使用要求

篇2：項(xiàng)目前期介入階段工作內(nèi)容要點(diǎn)指引

　　項(xiàng)目前期介入階段與工作內(nèi)容要點(diǎn)指引

　　1適用范圍

　　本指引適用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中各階段物業(yè)介入的工作要求，明確介入階段、工作內(nèi)容和關(guān)注事項(xiàng)。

　　2物業(yè)介入階段與工作內(nèi)容

　　2.1項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的前期介入工作內(nèi)容包括，但不限于：

　　1)整體布局是否有利于日后開(kāi)展物業(yè)管理工作；

　　2)在滿足消防要求等房地產(chǎn)相關(guān)法律的基礎(chǔ)上，道路系統(tǒng)規(guī)劃是否滿足日后開(kāi)展物業(yè)管理要求：包括小區(qū)出入口設(shè)計(jì)、建筑單體入口與道路關(guān)系的合理性、人流、車(chē)流的組織是否相互干擾，消防車(chē)道設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)車(chē)位停車(chē)量、各種停車(chē)方式的分配比例、步行系統(tǒng)分布等是否合理。分期開(kāi)發(fā)的，在保障小區(qū)整體協(xié)調(diào)的前提下，應(yīng)設(shè)置圍墻間隔已開(kāi)發(fā)、未開(kāi)發(fā)區(qū)域，考慮前期開(kāi)發(fā)區(qū)域的人流、車(chē)流、停車(chē)場(chǎng)等規(guī)劃是否滿足該區(qū)域交付使用的需求。

　　3)公建的配套設(shè)計(jì)和功能分配；

　　4)綠化與景觀系統(tǒng)設(shè)計(jì)的功能及經(jīng)濟(jì)性；

　　5)配套與公共設(shè)施的配置種類、數(shù)量及分布；

　　6)物業(yè)管理用房的位置及功能劃分，面積是否符合法律法規(guī)的要求；

　　7)戶型的平面設(shè)計(jì)是否合理；

　　8)建筑外立面的設(shè)計(jì)是否留下治安隱患。

　　2.2施工圖設(shè)計(jì)階段施工圖設(shè)計(jì)階段前期介入工作內(nèi)容包括，但不限于：

　　1)土建

　　a)屋面、有防水要求的衛(wèi)生間(廚房)等防水材料的選擇；

　　b)門(mén)、窗的材質(zhì)；

　　c)屋面及管道井檢修口的位置及尺寸；

　　d)地區(qū)氣候差異對(duì)房屋質(zhì)量的特殊要求；

　　e)空調(diào)外掛機(jī)預(yù)留位的尺寸、冷凝水的統(tǒng)一收集；

　　f)煙道、排氣道的位置；

　　g)廣場(chǎng)、道路用飾面磚的互換性及清潔的便利性。

　　2)配套

　　a)室內(nèi)管道、計(jì)量器具、智能化設(shè)施布置的合理性，及給業(yè)主造成的影響；

　　b)各種設(shè)備產(chǎn)生的噪音對(duì)業(yè)主的影響；

　　c)各種設(shè)備總控制開(kāi)關(guān)是否設(shè)在公共區(qū)域內(nèi)；

　　d)各種設(shè)備設(shè)施的能源消耗；

　　e)室外管線、管道井布局的合理性，及給業(yè)主造成的影響；

　　f)設(shè)備用房、管理用房、垃圾中轉(zhuǎn)站、公共區(qū)域等的設(shè)計(jì)是否合理。

　　2.3施工階段施工階段前期介入工作內(nèi)容包括，但不限于：

　　1)項(xiàng)目所在公司招標(biāo)工作介入（協(xié)助項(xiàng)目所在公司就以下問(wèn)題對(duì)投標(biāo)單位提出相關(guān)要求）

　　a)門(mén)、窗質(zhì)量及售后服務(wù)；

　　b)智能化設(shè)施設(shè)備質(zhì)量及后期維修保養(yǎng)成本；

　　c)供暖、空調(diào)、衛(wèi)生設(shè)施設(shè)備的質(zhì)量及后期維修保養(yǎng)成本。

　　2)施工過(guò)程介入

　　a)房屋質(zhì)量控制；

　　b)隱蔽工程檢查驗(yàn)收記錄；

　　c)設(shè)計(jì)變更記錄的收集；

　　d)設(shè)施、設(shè)備的安裝調(diào)試及售后服務(wù)；

　　e)成品保護(hù)；

　　f)體育設(shè)施、兒童游樂(lè)設(shè)施質(zhì)量；

　　g)水景設(shè)施防水施工監(jiān)管。

　　2.4營(yíng)銷(xiāo)介入(配合)

　　1)銷(xiāo)售承諾對(duì)物業(yè)管理造成的影響；

　　2)發(fā)展商贈(zèng)送業(yè)主物品給物業(yè)公司帶來(lái)的保修責(zé)任及法律責(zé)任；

　　3)協(xié)助項(xiàng)目所在公司擬訂業(yè)主臨時(shí)公約；

　　4)協(xié)助項(xiàng)目所在公司向政府主管申辦物業(yè)管理單位的招標(biāo)手續(xù)；

　　5)具體按《營(yíng)銷(xiāo)配合管理規(guī)定》執(zhí)行。

　　3各階段物業(yè)介入通用關(guān)注要點(diǎn)

　　3.1設(shè)備房設(shè)備房包括：配電機(jī)房、水泵機(jī)房、發(fā)電機(jī)房、中央空調(diào)機(jī)房、電梯機(jī)房、二氧化碳?xì)怏w滅火系統(tǒng)房、消防控制中心、風(fēng)機(jī)房、鍋爐房等。

　　3.1.1設(shè)備房通用關(guān)注要點(diǎn)：

　　1)獨(dú)立用房，面積適用；

　　2)有必要的通風(fēng)、采光、防潮、防水、防暑措施；

　　3)地面貼有瓷磚，坡度合理，并設(shè)有防止回灌的地漏；

　　4)配有專用滅火器1-2個(gè)位置；

　　5)預(yù)留設(shè)備檢修、散熱空間(設(shè)備與墻體，設(shè)備與設(shè)備之間)，通過(guò)通風(fēng)、采暖等設(shè)備避免溫度過(guò)高或過(guò)低對(duì)設(shè)備造成損壞；

　　6)有應(yīng)急通訊、照明設(shè)施；

　　7)窗戶加裝內(nèi)置護(hù)欄、鐵花等防止人員攀爬；

　　8)位置合理，減少管道交叉和總長(zhǎng)度；

　　9)對(duì)設(shè)備采取相應(yīng)的降低噪音措施，避免影響住戶正常使用和居住；

　　10)主要標(biāo)識(shí)、線路圖、制度上墻、上設(shè)備。

　　3.1.2特殊設(shè)備房關(guān)注要點(diǎn)

　　1)電梯機(jī)房設(shè)置有專用工具掛置位置；

　　2)二氧化碳滅火系統(tǒng)機(jī)房在房外設(shè)置啟動(dòng)設(shè)備和系統(tǒng)的裝置；

　　3)配電機(jī)房設(shè)備前設(shè)有專用的絕緣墊；

　　4)二氧化碳滅火系統(tǒng)機(jī)房日常檢測(cè)位置可與消防監(jiān)控中心聯(lián)系；

　　5)水泵機(jī)房冬季最低溫度低于0℃時(shí)，必須采用供暖措施；

　　6)二次供水儲(chǔ)水池上方加蓋防塵，內(nèi)壁應(yīng)有玻璃鋼涂襯，有不銹鋼扶手，便于清潔；

　　7)宜設(shè)專用消防水儲(chǔ)水池，容量能滿足消防需求；

　　8)發(fā)電機(jī)房有專用儲(chǔ)備油箱房(與發(fā)電機(jī)設(shè)備房之間有防火隔斷)；

　　9)配電房、消防控制中心等需要工作人員24小時(shí)值班的設(shè)備房應(yīng)裝有空調(diào)和辦公設(shè)備；

　　10)供暖系統(tǒng)中鍋爐房的位置應(yīng)設(shè)置在冬季主導(dǎo)風(fēng)向下風(fēng)口，防止給小區(qū)造成污染。

　　3.2公共房屋

　　3.2.1管理用房(管理處辦公室、工程人員辦公室、保安值班室、清潔/綠化人員辦公室)

　　1)滿足功能要求；

　　2)自然采光、通風(fēng)、防水、防潮；

　　3)配有相應(yīng)的辦公設(shè)施、工具；

　　4)位置便于住戶來(lái)訪；

　　5)大小能滿足人員工作要求；

　　6)配有空調(diào)(采暖)系統(tǒng)；

　　7)裝修時(shí)考慮資料柜、辦公布局的設(shè)置；

　　8)工程人員辦公室與工程材料、工具、倉(cāng)庫(kù)鄰近；

　　9)位置以便于開(kāi)展工作為準(zhǔn)；

　　10)清潔/綠化人員辦公室面積能夠滿足人員工作休息。

　　3.2.2食堂

　　1)通風(fēng)、采光、防水、防潮、有專用的防水設(shè)施；

　　2)有專用倉(cāng)庫(kù)，位置相鄰；

　　3)地面走水順暢；

　　4)有專用供水、供氣等專用設(shè)施；

　　5)位置相對(duì)隱蔽，以氣味、聲音不影響住戶正常生活為宜，同時(shí)盡可能與員工

　　辦公、宿舍區(qū)位置接近；

　　6)配有專用的廚房設(shè)備，用餐桌椅。

　　3.2.3宿舍

　　1)通風(fēng)、采光、防潮、防水；

　　2)床、被褥等寢具和設(shè)備；

　　3)通電話(員工打卡及內(nèi)線電話)；

　　4)分工集中管理。

　　3.2.4員工會(huì)議室(娛樂(lè)室、培訓(xùn)室)

　　1)通風(fēng)、采光、防潮、防水；

　　2)位置隱蔽(與業(yè)戶互不影響)；

　　3)布局方正，便于靈活使用；

　　4)配有專用桌椅(數(shù)量參照管理處工作人數(shù)的80%-85%)，白板等；

　　5)層高要求至少在3.3米以上，便于開(kāi)展室內(nèi)文體活動(dòng)；

　　6)配有彩燈，供娛樂(lè)使用。

　　3.2.5垃圾中轉(zhuǎn)站

　　1)不能設(shè)置在物業(yè)的上風(fēng)向，位置隱蔽，氣味不能影響住戶正常生活；

　　2)垃圾清運(yùn)車(chē)輛能夠順利達(dá)到及時(shí)清運(yùn)；

　　3)留有專用清水源；

　　4)房屋面積大小能滿足小區(qū)一天的生活垃圾中轉(zhuǎn)要求；

　　5)房屋本身有通風(fēng)窗口，保障室內(nèi)空氣流暢；

　　6)地面有地漏，坡度合理，走水順暢(地面貼瓷磚)；

　　7)有必要的照明及采光。

　　3.2.6倉(cāng)庫(kù)(辦公資料、工程工具材料房、清潔、綠化工具)

　　1)通風(fēng)，有自然采光、防潮、防水；

　　2)大小適用、內(nèi)有資料柜架；

　　3)位置方便使用，清潔、綠化工具的位置隱蔽，特別對(duì)清潔、綠化用藥品、肥料氣味的處理。

　　3.2.7公共洗手間

　　1)位置應(yīng)集中在外來(lái)人員集中點(diǎn)和管理處行政辦公室內(nèi)附近；

　　2)數(shù)量適中，以滿足小區(qū)(大廈)基本要求為準(zhǔn)；

　　3)上下通暢，地面走水順暢，有地漏；

　　4)避免出現(xiàn)洗手間與其它使用區(qū)域在空間上出現(xiàn)交錯(cuò)。

　　3.3公共區(qū)域

　　3.3.1綠化區(qū)域

　　1)植物品種適應(yīng)當(dāng)?shù)爻砷L(zhǎng)，維護(hù)費(fèi)用較低；

　　2)綠化整體布局合理，局部搭配得當(dāng)(蔭生植物的搭配及種植)；

　　3)綠化澆灌覆蓋全部，必要地區(qū)設(shè)置澆灌用水取水車(chē)(可與清潔用水綜合考慮)；

　　4)綠化覆蓋區(qū)域應(yīng)便于修剪、消殺，不能留有修剪盲點(diǎn)及治安、清潔盲點(diǎn)；

　　5)在井、溝、標(biāo)等處預(yù)留工程維修通道(鵝卵石)。

　　3.3.2停車(chē)場(chǎng)

　　1)機(jī)動(dòng)車(chē)場(chǎng)

　　a)停車(chē)場(chǎng)系統(tǒng)及配件的長(zhǎng)期可持續(xù)改進(jìn)性(車(chē)用IC卡等)；

　　b)車(chē)位線、導(dǎo)向線(牌)、車(chē)位檔桿清晰、牢固；

　　c)地面平整，無(wú)明顯積水，溝渠蓋板有預(yù)留；

　　d)人員的專業(yè)培訓(xùn)及證照申辦(價(jià)目及時(shí)管理制度標(biāo)上墻)；

　　e)配有專用的消防滅火器材；

　　f)地下車(chē)場(chǎng)需有配套的排風(fēng)換氣系統(tǒng)；

　　g)道閘系統(tǒng)技術(shù)成熟便于維修、養(yǎng)護(hù)；

　　h)地溝蓋板做防震(防噪)處理；

　　i)排水溝渠形式環(huán)通，排水量滿足雨季高發(fā)期的要求。

　　2)非機(jī)動(dòng)車(chē)場(chǎng)

　　a)露天設(shè)置值班崗?fù)?防風(fēng)、防雨、防暑)；

　　b)有單車(chē)支護(hù)架及上墻制度。