萬科房地產項目招投標管理制度

　　第一章 總則

　　第1條 目的

　　(1)項目經理部負責進行工程承包的招投標工作。招投標工作以國家、行業及企業的相關管理規定為依據。

　　(2)對工程承包方進行評定和選擇，保證承包方具有滿足本企業規定要求的能力，通過對企業的工程承包活動實施控制，以確保本企業的工程符合業主和法規的要求。

　　第2條 適用范圍

　　適用于企業施工中的所有承包活動。

　　第3條 項目招投標工作的原則

　　(1)公開、公正的原則。

　　(2)標價與成本相結合的原則。

　　(3)工程性質與施工能力相結合的原則。

　　第二章 本企業項目招投標的要求與形式

　　第4條 項目招投標工作的要求

　　(1)項目承包的工程質量必須達到國家有關規范、標準及合同的質量要求，并且必須滿足本企業的質量要求。

　　(2)工程分承包方必須經過評定和認可，并建立合格的工程分承包方檔案。

　　(3)選擇工程分承包方，需由項目經理部決定并報總經理審核。

　　(4)工程分承包方應在《合格工程分承包方名冊》中選擇。

　　(5)所有工程分承包方施工的項目必須由質檢員驗收合格后方可交付。

　　第5條 項目招投標的形式

　　企業工程招標的方式有公開招標、不定向議標、定向議標三種。單項工程發包、重要單位工程發包原則上均采用公開招標的方式進行;有特殊要求的單位工程發包和分項工程發包可采用不定向議標或定向議標。

　　(1)定向議標的工程發包范圍

　　①工程造價在10萬元內的非關鍵工程。

　　②因政策等原因，承包商目前處于無競爭地位。

　　③其他特殊原因。

　　(2)實行公開招標的工程發包由項目經理牽頭，項目前期部組織委托招標代理機構代理招標。實行公開招標的工程發包需遵照國家招投標法及本行業相關管理辦法執行。

　　(3)實行議標的工程發包由項目經理牽頭，工程管理部編制《初步施工方案》，項目前期部自行或委托編制標底(如是委托編制，要審核)，并參照國家招投標法及本行業相關管理辦法由項目前期部組織開展。

　　第三章 項目招投標程序

　　第6條 提出招標及招標前準備

　　工程管理部根據開發項目的總體進度安排，提出工程招標時間及時機。項目經理負責安排招標前的各項準備工作。

　　第7條 資格預審

　　工程招標前應對工程承包商進行資格預審。資格預審分虛審(程序性審核)及實審(實質審核)。虛審就是審查工程承包商報送的資料;實審由項目前期部組織，工程管理部、造價管理部、財務部等相關部門配合。

　　(1)預審包括以下內容

　　①應具備的符合發包工程要求的施工資質、營業執照，異地施工的企業必須提供發包工程所在地的注冊證明文件。

　　②近兩年的合同(包括內容)履行情況，權威部門認定的施工質量情況。

　　③近兩年的年終財務報表及流動資金狀況。

　　④現有施工任務(含在建及未開工工程)。

　　⑤企業自有設備一覽表，企業人力及物力資源情況。

　　(2)其他需要預審的內容

　　①以上內容按照業務對口的原則由企業項目開發、工程、財務等職能部門分別評審。評審就是由企業總工程師組織工程、項目開發等部門對工程承包商近兩年的在建及已完工程進行考察，并聽取相關業主的反饋意見。

　　②采用公開招標方式的，資格預審后參與投標的工程承包商數執行國家或行業的相關規定;采用不定向議標方式的，資格預審后參與投標的工程承包商不得少于三家。

　　第8條 招標文件的起草

　　實行公開招標的招標文件由受委托的招標代理機構(或項目前期部)起草，議標工程的招標文件由項目前期部起草。招標文件主要內容應包括以下四部分：

　　(1)工程名稱及概況;

　　(2)投標人完成招標內容的要求;

　　(3)投標須知及有關日程安排;

　　(4)《投標書》的內容要求。

　　第9條 招標文件的評審

　　招標文件編制好后，項目開發、工程技術、財務等職能部門就其中主要條 款及要求做出書面評審，報項目經理及總工程師確認，確認后的評審記錄作為招標文件修改及正式成文的依據。

　　第10條 標底的編制

　　公開招標的標底原則上均委托社會中介機構編制。標底的委托方式及編制原則經領導確定后由項目前期部編寫委托說明。非委托的標底由項目前期部組織編制。標底由總工程師組織審批，需要報招標管理機構審定的報招標管理機構審定。編制完成后的標底在公布前應嚴格保密。

　　第11條 投標書的評審(評標)

　　(1)公開招標的《投標書》由被委托的招標代理機構依據國家相關法律、法規及本企業要求組織專家組按一定程序進行評審。

　　(2)企業內部議標的《投標書》由項目經理牽頭組織相關職能部門就《投標書》的主要承諾與招標文件的主要要求的一致性及技術的可行性、投標價進行詢標并做出書面評審記錄。

　　第12條 中標及《中標通知書》的填寫

　　評標確定的綜合評比最優的投標人為中標人。議標產生的《中標通知書》由項目前期部填寫。

　　第13條 招標實施程序

　　(1)發出《招標通知》或《邀請函》。

　　(2)投標人進行資格預審，向符合條 件的投標人發售招標文件。

　　(3)組織投標人勘察施工現場，并解答疑問。

　　(4)收集《投標書》。

　　(5)確定評標原則及方法(需要報批的要進行報批)。

　　(6)成立評標委員會。

　　(7)開標。

　　(8)出具《評標報告》。

　　(9)確定中標人。

　　第14條 工程承包文件管理

　　工程承包文件包括工程承包計劃和工程承包協議。

　　(1)工程承包計劃

　　各項目部根據工程特點和進度需要確定承包工程，并在合格工程分承包方名冊中選擇工程分承包方，所有承包工程必須簽訂承包協議。

　　(2)工程承包協議的內容

　　①承包工程的名稱部位、工程量、開工日期、交付日期、付款方式等。

　　②質量條 款、技術要求、驗收標準。

　　③《合同法》規定的有關條 款。

　　(3)承包工程的技術資料

　　①承包工程的材料合格證，分項評定資料由承包方整理并經項目經理部有關人員簽認后歸檔。

　　②承包工程完工后承包方應將有關資料及時交項目經理部歸檔。

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　　第15條 承包工程的檢驗、評定

　　(1)分承包方必須按照國家施工規范標準進行施工。

　　(2)項目經理部質量員獨立行使對本項目分承包方的工程質量的檢驗評定權。

　　(3)經項目經理部質量員評定達到合同規定的要求后，方可轉序。如出現不合格品，項目經理部要按本企業《糾正和預防措施程序》實施，并按本程序重新評價分承包方，評價不合格的應從《合格工程分承包方名冊》中除名。

　　第四章 工程承包方的評價與考核

　　第16條 工程分承包方的評價

　　(1)分承包方的評價由項目經理部有關人員進行評價。評價符合要求的，經總經理批準后存檔，并編制《合格工程分承包方名冊》。通過GB/T19000-ISO9000質量認證的單位可直接列入分承包方名冊中。

　　(2)工程承包方評價的內容

　　①施工隊伍的人員素質、技術水平能否滿足本企業的質量體系要求。

　　②施工機械設備能否滿足本工程的要求。

　　③履約情況和社會信譽。

　　④以前合同的履約情況。

　　⑤社會信譽。

　　⑥隊伍資質證書及企業概況。第17條 合格分承包方的考核與管理

　　(1)項目經理部的質量員負責對合格分承包方的施工情況進行跟蹤考察，并做好原始記錄。

　　(2)經考察不合格的，報企業經營部(外地報辦事處經營負責人)，并從《合格工程分承包方名冊》中除名。

　　(3)每半年，由企業經營部對各辦事處、項目經理部的工程分承包方評價工作進行一次審查，以防止不合格工程分承包方生產不合格品。

篇2：淺談物業管理實行招投標制度后的市場走向

　　淺談物業管理實行招投標制度后的市場走向

　　--企業發展源于市場規范，市場繁榮基于企業貢獻

　　當前，隨著房地產市場“開發建設”與“物業管理”的逐步脫軌，物業管理的專業化和科學化逐步顯形。物業管理項目公開招投標政策的逐步完善，也使得物業管理市場得到了進一步的拓寬。

　　首先，物業管理招投標政策從根本上規范了物業管理市場，使其能夠在平等的環境中進行公平競爭。

　　在物業管理從城市房屋維修福利型的行政管理體制向企業化、專業化、科學化的物業管理市場體制方向轉型的過程中逐步形成了一種以“政府宏觀調控為中心、企業公平競爭為基點、社會經濟綜合效益為目標、規范化高標準服務為已任、創品牌上規模為方向”的發展局面，從而鼓勵和帶動了一批集體型、民營型企業的健康成長，逐步實現了物業管理市場化的目標。

　　物業管理的市場化，促進了物業管理質量的相對提高，《物業管理條例》和招投標政策的頒布和實施，更進一步規范了物業管理市場的發展方向，為物業管理企業提供了一個客觀且公平的競爭平臺，同時也為物業管理服務的使用人提供了一個更為寬松的選擇空間，帶動了物業管理企業在服務質量上多下功夫，竭力尋找更為寬廣的品牌化發展空間，激勵著物業管理企業開發出更多的新型服務商品。

　　其次，物業管理實行招投標以后，其市場的可比性和可選擇性進一步增強。

　　物業管理企業是通過接受物業所有人（或物業使用人）的委托，按照物業管理服務合同的要求對已投入使用的各類物業實行多功能的、全方位的統一管理、維護和修繕。為物業所有人和物業使用人提供高效、周到、方便、快捷的服務，以實現物業本身的經濟效益、社會效益和環境效益的“三豐收”。物業實行招投標以后，不僅使業主和前期建設單位能夠依據所需在市場中公開選聘物業管理公司，同時物業管理企業也可以借助規范化、法制化的選聘程序，在物業管理選聘過程中維護自身的合法權益，從而確保了招投招工作在法律面前的公開、公平和公正的原則。

　　物業管理服務的使用人（或單位）在物業管理招投標的環境中，能夠更為充分地通過物業自身所需，以及物業委托方所需客觀地評價和選聘物業管理企業，使物業管理企業能夠在公正透明的環境中接受委托人（或單位）的評價，從而體現出自身的優勢，以此獲取該物業的管理權。同時，物業管理企業也在招投標更為規范和嚴格的制度下，逐步規范自身的管理，從而提高自身較之同行業的可比性，以此獲取生存和發展的權利。

　　再次，招投標制度的實行，市場競爭的加劇，提升了物業管理企業的服務質量，并促使其向盡善盡美的目標靠近。

　　物業管理招投標制度將促使物業管理企業著力打造自己的服務品牌，把服務工作做得盡善盡美，在招投標過程中贏得物業的管理權。

　　綜上所述，物業管理招投標制度將使物業管理企業在更高的基礎上尋求更大的發展，在市場競爭中，特別是在物業管理招投標活動中尋找自己的定位。但是，作為一種起步時間不長的市場競爭形式，物業管理招投標活動還存在一些尚待完善之處。

　　第一，要提高物業管理招投標活動的規范程度，除了對物業管理企業自身要嚴格要求外，對開發單位也要進行科學的管理和合理的約束。

　　自物業管理招投標制度頒布實施以來，物業管理企業為了在市場中尋求生存和發展，在體現自身服務特色，練好內功上下了很大的功夫。但物業管理招投標活動涉及多方利益，單靠規范物業管理公司的行為還遠遠不夠，更要對其物業的建設單位，也就是招標方進行科學、合理的約束，這樣才能保證招投標活動的平衡關系。例如：對開發建設單位所開發的項目及配套設施進行細致的規定，“什么級別的物業配置什么樣的配套設施”，“具備什么標準的開發單位才有公開招標的權利”等等，達不到公開招標標準的開發單位可以采取議標的形式進行公開選聘，其標準可以依照雙方約定的《物業服務合同》進行規定等。

　　第二、民營物業管理企業的發展要依靠政府法律制度的不斷規范。

　　目前，由于許多開發單位與物業管理企業還存在著 “父子”關系，使得一些獨立、自由的民營物業管理企業在市場中，經常處于被動狀態，為了生存，不得不向一些物業管理服務的使用人（或單位）妥協，簽訂一些不平等的合同。根據“十六大”鼓勵民營企業發展的政策精神，物業管理行業的管理部門，應盡快制定相應的政策法規，給予民營物業管理企業平等待遇。

　　第三、在物業管理市場發展運行中要以法律為依據、以制度為準繩。

　　目前，在物業管理市場運作當中，少數物業的使用人（或所有人）沒有按照法律制度規定的招標程序進行招標，而是借助招投標這一“冠冕”的程序進行公開招標，達到自我宣傳的目的，嚴重損害了物業管理企業的利益，浪費了大量人力、物力、財力，這種行為應該得到制止和制裁。為了凈化物業管理招投標市場，必須抓緊制度、完善相應的法律法規。

　　文/趙文發 北京華特物業管理公司總經理

篇3：房地產開發建設管理制度之招投標管理

　　房地產開發建設管理制度之招投標管理

　　--地產集團地區公司招投標管理制度

　　第一章總則

　　第一條本制度適用于各地區公司工程項目的招標工作。非工程類項目參考本制度執行。

　　第二條除預算金額20萬元以下（含20萬元）及集團下屬公司承建的項目可選擇招標或議標外，其他所有項目的發包必須進行招標；地區公司20萬元以上(不含20萬元)工程類項目的議標，必須報集團主管招投標的副總裁審批,同時將審批結果抄報總裁閱。若副總裁無法決定的，報集團總裁審批決定。

　　第二章招標工作流程

　　第三條招標項目的立項：原則上需求部門負責立項，立項書必須包括項目概況及單位資質要求，并經公司負責人簽名同意。所有項目由地區公司招投標部牽頭組織招標策劃會，公司負責人主持。

　　第四條投標單位的征召

　　1、投標單位的資格要求：必須是品牌和綜合實力全國30強單位、本省前5強或國際著名品牌和企業；確無全國及全省行業排名的，入選企業應為行業領先企業。

　　2、地區公司負責人匯總由征召小組（招投標部、總工室及采購部）采用背靠背原則分別在網上搜索各10家以上單位，由地區公司負責人獨立篩選確定擬入選單位并親自或指定專人（一人）向入選單位發正式公函，表達初步建立合作關系的愿望，向入選單位落實具體情況，邀請有合作意愿單位的第一負責人見面，或根據需要由地區公司負責人帶隊對最終入圍單位進行考察，確定合格投標單位。

　　第五條區域合作伙伴單位庫

　　1、區域合作伙伴單位庫是指地區公司經過征召流程合格的地區級單位庫，單位庫單位的屬地原則上是本地及鄰近地區。

　　2、主體區域合作伙伴由地區公司負責征召、考察，合格的單位名單提交給集團招投標中心，經集團主管招投標中心副總裁或以上領導約見，合格的進入集團主體區域合作伙伴單位庫，由集團招投標中心使用。

　　3、區域合作伙伴單位庫必須報集團招投標中心備案，每次更新同時報備。

　　4、每類別區域合作伙伴單位數量5-8家，每年需對單位庫進行維護，入庫單位有效期二年。

　　5、地區公司做好對區域合作伙伴單位庫的保密工作，嚴禁外泄（包括集團內地區公司之間）。

　　6、區域合作伙伴單位庫原則上嚴禁跨區使用。

　　7、只有區域合作伙伴單位庫內的單位才能參與投標，集團招投標中心可根據需要增加戰略合作單位。

　　8、每次使用單位庫的單位都必須經過地區公司第一負責人審批。

　　第六條招標文件的編制及會審

　　1、地區公司自行招標項目的招標文件由地區公司招投標部負責編制；集團組織招標的項目由地區公司負責編制招標文件，集團招投標中心進行修改定稿。招標文件原則上按集團的標準格式編制。招標文件必須附合同文本，合同文本原則上采用集團合同管理中心下發的標準合同范本。

　　2、對于具備量化條件的項目必須編制量化清單（例如工程量清單），并將其作為招標文件的重要組成部分。

　　3、工程類設計施工捆綁招標的項目應在招標文件中明確統一標準的設計條件，并由總工室制訂必須要控制的標準或要求。

　　4、招投標部根據需要可組織立項部門、合同管理部及其他相關部門對招標文件進行會審，招標文件由主管領導審批。

　　第七條招標文件的發放及招標答疑

　　1、地區公司招投標部負責發標及招標答疑，招標答疑必須采用書面形式集中解答，投標單位數量達到三家（含三家）以上方可發標。

　　2、在投標單位領取招標文件、遞交投標文件時應核對對方人員的身份證原件、法定代表人身份證明或法人授權委托書。

　　第八條開標及定標

　　1、開標必須有公司領導參加，由招投標部牽頭組織，現場開標人員不得少于5人，其中招投標部必須2人以上，合同管理部、監察分室各1人以上。

　　2、若有技術標，技術標與經濟標應同時開標，開標前應檢查投標文件的密封是否完好，回標單位少于3家的不得開標，不符合招標文件要求的投標文件作廢標處理。

　　3、由地區公司總工室牽頭組織技術標封閉評審，如涉及到施工工藝的，由工程技術部牽頭組織技術標封閉評審（必要時可外聘專家參加），并當場確定評定結果。技術標只涉及施工組織方案的不進行評審，定標后技術標存檔備查。

　　4、中標原則：原則上投標總報價最低的單位中標。

　　5、經濟標采用內部公開開標，并當場由各投標單位單獨進行二次報價，開標小組在技術標評審結果上，當場確定擬中標單位。嚴禁二次報價之后再次接受其他投標單位的價格調整。

　　6、預算金額在300萬元以上且細項子目在15項以上的投標項目，開標后經分析，投標結果達到要求的，原則上報價最低的投標單位中標；達不到要求的進行第二次投標和開標，原則上第二次報價最低的投標單位中標。

　　7、經濟標評審必須對所有細項子目作列表對比分析，嚴禁簡單以總價對比的方式上報預決算審計部。

　　8、工程招標的審批：招投標部將100萬元以下項目的定標結果報地區公司預決算部審核后由地區公司負責人審批；100萬元以上300萬元以下（含300萬元）的項目的定標結果經地區公司負責人簽署意見后報集團預決算審計部審核，再報集團主管招投標的副總裁審批；300萬元以上1000萬元以下（含1000萬元）的項目，再報集團總裁審批；1000萬元以上的項目，再報集團董事局主席審批。

　　9、履約過程中由于設計變更導致工程內容變化涉及增加新工程子目以及原集團定標僅涉及工程量增減的補充定標，增加金額在20萬元以下（含20萬元）的項目，報地區公司預決算部審核后由地區公司負責人審批；增加金額在20萬元以上60萬元以下（含60萬元）的項目，經地區公司負責人簽署意見后報集團預決算審計部審核，再報集團主管招投標的副總裁審批；增加金額在60萬元以上的項目報集團總裁審批后，再報董事局主

席審批。

　　集團預決算審計部審核時間：永久用電、永久供水3天；消防、供暖4天；其它類2天。

　　第三章合同談判與合同簽訂

　　第九條招投標部（必須2人及以上）與中標單位進行合同談判，并做好談判記錄。

　　第十條中標單位對合同簽字蓋章后，招投標部填寫《合同審批表》按以下權限,合同金額300萬元以下（含300萬元）的報地區公司負責人審批；金額300萬元以上、1000萬元以下（含1000萬元）的經

　　地區公司負責人簽署意見后報集團合同管理中心審核，再報集團主管招投標的副總裁審批；1000萬元以上的再報集團總裁審批。集團預決算審計部的定標價格審核報告作為合同報審的附件。

　　第十一條合同簽訂后，招投標部和合同管理部組織對立項部門及相關部門進行合同交底。

　　第四章招標工作的管理

　　第十二條集團招投標中心對地區公司的工程招投標進行管理、監督、檢查，每季度對每個地區公司工程招投標項目的10%進行抽檢。管理中心負責考核。

　　第十三條地區公司招投標部應在招標完成后3天內及時準確建立招標臺帳，未完成的每次扣罰招投標部經理500元，扣罰地區公司負責人500元。

　　第十四條招投標部未在每月5日前及時準確上報招標項目月報表的，每次扣罰招投標部經理500元，同時扣罰地區公司負責人500元。瞞報或故意拖延不報造成集團招投標中心無法完成抽檢的，上報集團董事局領導。

　　第十五條招投標部未按時組織招標策劃會并形成會議紀要的，每次扣罰招投標部經理500元，同時扣罰地區公司負責人500元。

　　第十六條招投標部未及時、完整提供招標立項資料的，每次扣罰招投標部經理500元，地區公司負責人500元。

　　第十七條地區公司上報定標資料，無細項子目分析表的，預決算審計部有權拒收，并將情況反饋招投標中心，招投標中心每月將此類問題匯總報管理中心予以問責。

　　第十八條集團招投標中心在地區公司抽查中發現違反招標管理制度的，每處每次扣罰招投標部經理100元，同時扣罰地區公司負責人100元，發現重大問題的上報集團董事局領導。

　　第十九條集團招投標中心每月31日前將考核結果報管理中心。

　　第二十條集團招投標中心對地區公司的檢查，按《zz地產集團招投標管理辦法》執行。

　　第五章招標紀律

　　第二十一條各地區公司所有工程項目的招標工作，（含對永久水、永久電、燃氣等公共設施類項目市場狀況的調研）必須由招投標部獨立負責。任何部門及個人不得推薦投標單位，不得打探招標工作情況，不得泄露所配合招標工作的信息，不得有任何干預招標工作的行為。

　　第二十二條開標期間，監察室負責開標現場所有工作人員手機集中存放。

　　第二十三條參與招標的各部門獨立運作，禁止相互串通、干預。

　　第二十四條所有參與招標工作的人員不得接受投標單位的任何宴請、饋贈，不得與投標單位發生任何經濟往來。

　　第二十五條評標小組成員須嚴格保守機密，應對有關招標資料承擔保密責任，在定標前不得泄密、公開。

　　第二十六條招標人員必須注意保存并慎重地使用在履行工作職責時所獲取的資料，嚴禁以此謀求任何個人利益，嚴禁以有損于公司利益的方式濫用上述資料。

　　第二十七條凡違反招標紀律的，交集團監察室查處。

　　第二十八條本制度自發文之日起執行。如有以往規定與本制度不一致的，以本制度為準。