文 件 名:裝飾業質量管理程序文件范例

　　工程分包管理程序

　　1.0目的

　　對裝飾工程施工分包商是否能符合所分包工程的要求進行評定和選擇，以確保工作分包由合格的分包商施工，實現工程的質量目標。

　　2.0適用范圍

　　本程序適用于公司對工程分包商的評定、選擇與管理。

　　3.0職責

　　●公司總經理負責審批《合格分包商名冊》。

　　●公司經營部負責組織貫徹實施本程序，并負責匯編《合格分包商名冊》，報總經理審批。

　　●由經營部經理負責主持，總師辦、設計部、施工部參加對分包商的選擇和評定工作，并簽署審核意見。

　　●經營部組織分包商的評定工作，并負責組織考察分包商的營業執照、資質等級、社會信譽、施工能力、技術裝備，以往工程質量及安全、文明施工的情況。

　　●施工部負責對分包商的日常管理和考核。

　　4.0工作程序

　　●合格分包商的評定與選擇

　　(1)分包商信息

　　①是否有工程所在地的營業執照、承建證書;

　　②資質等級和社會信譽;

　　③施工管理和安全生產水平;

　　④施工能力及技術裝備;

　　⑤已完成工程和在建工程的質量情況。

　　(2)由經營部組織，總師辦、設計部、施工部參加，經各參加單位參與對分包商進行評定，由經營部填寫《工程分包商考察評定表》，當各參加單位的評審意見不一致時，經部必須如實把各方意見填寫在《評定表》中，由總經理裁定。

　　(3)工程分包必須在《合格分包商名冊》中進行選擇。

　　(4)經營部應對工程分包商每年組織一次年度評審，主要評審分包商對分包合同的執行情況，并填寫《分包商年度評審表》。評審中不合格的由經營部匯總，公司總經理批準后從《合格分包商名冊》中剔除。

　　●工程分包合同的簽訂

　　(1)工程分包合同的內容應以總承包合同為依據，明確總包與分包的責任、權利和義務。分包合同應包括以下內容：

　　①確定分包工程項目范圍;

　　②執行總包質量體系進行的有關規定;

　　③應采用的施工技術規范、規程、質量驗評標準和工藝標準;

　　④分包工程造價及付款方式;

　　⑤工期要求;

　　⑥工程質量要求;

　　⑦現場安全文明施工及CI視覺形象;

　　⑧合同糾紛、仲裁與違約處罰條款。

　　(2)工程分包合同經雙方企業法人代表或其授權人簽字，加蓋印章后生效。

　　●分包工程管理

　　(1)施工部應要求工程分包方執行公司質量保證體系，實施過程控制;公司的內部審核應包括對工程分包方的審核。

　　(2)分包工程的管理由施工部負責。

　　(3)對分包工程的管理根據分包合同的規定，應包括如下內容：

　　①工程質量的日常監督檢查和隱蔽工程、分部分項工程以及工程竣工的質量評定;

　　②監督工期計劃的執行情況和交叉作業及平衡調度;

　　③督促現場的安全文明施工及CI視覺形象;

　　④對分包商自行采購的材料、產品進行把關;

　　⑤督促分包商規定做好各項質量記錄，并及時整理報送施工部。

　　(4)施工部在分包工程完工后，應及時進行驗收，并保存質量記錄。

　　(5)工程分包管理的記錄由施工部負責保存，以此作為工程分包商年度評審的依據。

　　5.0支持性文件

　　●《質量手冊》

　　●《采購控制程序》

　　●《過程控制程序》

　　●《不合格品控制程序》

　　6.0相關記錄

　　●《工程分包商考察評定表》

　　●《合格分包商名冊》

　　●《分包商年度評審表》

篇2：物業管理公司分包方控制工作程序(13)

　　物業管理公司分包方控制程序（13）

　　1.0目的：

　　對公司服務分包方進行有效的控制，確保選擇合格的分包方。

　　2.0適用范圍：

　　適用于公司對服務分包方的管理。

　　3.0職責：

　　3.1綜合事務部負責組織對服務分包方的調查、評估、選擇。

　　3.2需求部門負責對服務分包方的工作進行監督檢查。

　　3.3總經理負責對服務分包方的控制。

　　4.0程序

　　4.1公司確定要服務分包方后，綜合事務部負責進行市場調查，收集分包方相關信息資料，對服務分包方進行初審。初審內容包括：分包方資質證明、公司聲譽、人員資格、產品質量等。

　　4.2同一服務項目，除特殊情況外，通常至少應選擇兩家以上單位，并將初審結果予以記錄。

　　4.3綜合事務部將初審評價結果報總經理，由總經理負責組織與乙方進行合同談判，把合同談判內容進行記錄，并形成合同談判紀要。紀要內容包括：合同的具體條款、技術服務質量及相關技術資料、服務價格、質量保證的承諾等與合同相關的內容。

　　4.4總經理根據合同談判紀要召開內部管理層會議，對分包方進行評價，并形成《合同評審記錄》。

　　4.5若經過管理層會議討論通過，須及時與乙方共同草擬合同，并就有關條件和要求作進一步的談判，形成合同版本。

　　4.6若需要，公司應將合同送律師事務所進行法律性審核，并征求律師事務所的意見。

　　4.7若律師事務所審核無意見，應約乙方簽訂合同；若律師事務所審核有意見，應及時與乙方進行進一步的溝通與談判，并將溝通與談判的內容加入合同條款中。

　　4.8公司應將合同新增加的內容與條款送律師事務所審核，若審核無意見，應約乙方簽訂合同。

　　4.9綜合事務部負責對分包方檔案的建立。

　　4.10服務分包方在服務過程中，如發生重大質量問題，應取消其合格服務分包方資格。

　　5.0支持性工具

　　《合同談判紀要》

　　《合同評審記錄》

　　編制：審核：批準：日期：

篇3：物業公司服務項目分包方控制工作程序

　　物業公司服務項目分包方控制程序

　　1.0目的

　　通過對分包服務項目進行控制，對服務的過程進行監督，保證這些過程處于受控狀態，保證項目質量。

　　2.0適用范圍

　　適用于公司對分包服務項目的管理和控制。

　　3.0術語

　　4.0職責

　　4.1總經理負責批準所有服務項目分包供方的合同和協議。

　　4.2市場部負責組織客戶服務中心、保安部、工程部對本部門相關的分承包項目進行評審。

　　4.3客戶服務中心、保安部、工程部負責分別對綠化清潔、水池清洗消毒、衛生消殺、工程與設備設施維修保養的分承包方的服務質量進行監控。

　　5.0工作程序

　　5.1公司目前分包項目如下：

　　a.綠化清潔；

　　b.水池清洗消毒；

　　c.衛生消殺；

　　d.空調、電梯維修保養；

　　e.其它。

　　5.2分包項目合同的選擇和批準

　　5.2.1市場部和客戶服務中心、保安部、工程部根據實際情況，提出在物業管理服務中需要分承包的項目，經總經理同意后尋找合適的分承包方。

　　5.2.2公司所有分包項目服務供方必須依照《供方評價和選擇程序》進行評價，并優先選擇合格分包服務供方。

　　5.2.3市場部負責組織客戶服務中心、保安部、工程部編制分包項目合同草案，內容必須包含：

　　a.服務項目的服務質量標準或依據；

　　b.服務項目范圍；

　　c.服務時間；

　　d.服務中出現問題的溝通解決方法；

　　e.其它方面。

　　5.2.4公司所有分包合同最后由總經理批準。

　　5.3對分包供方服務過程的控制

　　5.3.1對綠化清潔服務分包供方的控制

　　客戶服務中心按《清潔工作質量檢查標準作業規程》的規定對分包供方的服務質量的控制，并作好《樓宇清潔日/周/月檢查表》、《環衛清潔日/周/月檢查表》。

　　5.3.2對衛生消殺分包方的控制

　　a.供方保證每月三次對樓宇進行消殺滅四害活動，要對全部下水道、沙井口、暗溝進行噴灑藥物，在樓宇周圍撒定量的殺老鼠蟑螂藥物，作好《衛生消殺記錄表》。

　　b.客戶服務中心保潔員要每天對情況進行檢查，如發現有四害藏身之處，要及時與分包供方聯系，盡早除去衛生死角。

　　5.3.3水池清洗消毒分包方的控制

　　a.供方每半年需對水池清洗及消毒一次，清洗完后,要將清洗出的污濁物清理掉，工程部水工要監督分包供方整個消毒清洗過程，填寫《水箱（池）清洗消毒記錄》；

　　b.供方還應將再次清洗后的水質遞交專業機構進行水質化驗，并將化驗報告原件保存于物業管理處；

　　5.3.4對空調機組維修保養服務分包供方的控制

　　a.工程部水電工負責監督分包供方的服務過程，保證服務時間（每月一次）、服務質量，如空調機組或冷卻塔發生問題，及時與專業公司聯系盡快修復。

　　b.當供方未維護和保養空調機組時，要及時將所遇問題反映給分包供方，并監督和督促分包供方盡快解決。

　　5.3.5電梯維修保養服務分承包方的控制

　　a.分承包方每周要對所有電梯進行認真檢查，填寫《電梯日巡查記錄》，電梯維保監理對其檢查過程進行監督。

　　b.樓宇保安巡邏員每天要對電梯作五次以上的巡查，發現問題，先通知客戶服務中心，由客戶服務中心通知電梯維保監理來處理，如處理不了，應立即通知分承包方，要消除一切不安全隱患。

　　c.中控室通過閉路電視對電梯進行監視，發現問題時，先通知電梯維保監理來處理，如處理不了時應立即通知分包供方及時處理。

　　6.0相關文件和記錄

　　6.1《質量手冊》

　　6.2《供方評價和選擇程序》

　　6.3《清潔工作質量檢查標準作業規程》

　　6.4《衛生消殺記錄表》

　　6.5《水箱（池）清洗消毒記錄》

　　6.6《電梯日巡查記錄》