物業(yè)公司ISO9000程序文件:驗收管理
EJ-QP2.1 物業(yè)的驗收管理
1.目的:
明確驗收管理的程序,確保物業(yè)的工程驗收得到有效的
控制。
2.適用范圍:
適用于公司工程維修部(以下簡稱工程部)對新承接物業(yè)項目工程的驗收。
3.引用文件:
3.1質(zhì)量手冊第4.7 4.9章
3.2 ISO9002標(biāo)準(zhǔn)第4.7 4.9章
4.職責(zé):
4.1公司副總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)各部門負(fù)責(zé)人及工程維修部專業(yè)人員組成驗收組。
4.2驗收組負(fù)責(zé)對公司新承接的物業(yè)項目進(jìn)行驗收,并負(fù)責(zé)驗收合格后的交接工作。
4.3驗收組匯同開發(fā)商及施工單位,聯(lián)合對物業(yè)竣工工程及室內(nèi)設(shè)備等進(jìn)行全面系統(tǒng)性的驗收。
4.4對已投入使用的物業(yè)項目,要求委托方出據(jù)工程竣工資料以及設(shè)備使用維護(hù)、公共設(shè)施等配套維修資料,并進(jìn)行系統(tǒng)檢查。
5.工作程序:
5.1驗收準(zhǔn)備:
5.1.1由公司總經(jīng)理或副總經(jīng)理主持組成物業(yè)工程驗收組。
5.1.2 驗收組對新承接的物業(yè)進(jìn)行實地考查。
5.1.3 公司與委托方簽署物業(yè)委托管理合同后,按驗收組對物業(yè)工程竣工資料(設(shè)計圖紙、設(shè)計變更、中間驗收、洽商、建材試驗報告、產(chǎn)品合格證、國家監(jiān)理單位驗收單等)進(jìn)行驗收。
5.2物業(yè)的預(yù)驗收:
5.2.1驗收組分專業(yè)依據(jù)設(shè)計圖紙的內(nèi)容及竣工圖,設(shè)備清單進(jìn)行預(yù)驗收。
5.2.2 驗收組根據(jù)總公司頒發(fā)的《建筑工程竣工驗收管理規(guī)
定》對物業(yè)實物進(jìn)行系統(tǒng)全面的驗收。對使用時間長,驗收結(jié)果差的物業(yè),請建筑質(zhì)量監(jiān)督部門檢查,并出具檢查報告書。
5.2.3對預(yù)驗收的單獨設(shè)備進(jìn)行試運轉(zhuǎn)驗收,主要驗收安裝質(zhì)量是否達(dá)到設(shè)備規(guī)定的技術(shù)指標(biāo)。5.2.4在預(yù)驗收中檢查出不符合國家標(biāo)準(zhǔn)的項目,提出《整改通知書》,交施工單位或委托方進(jìn)行整改。
5.3物業(yè)的驗收:
5.3.1在物業(yè)預(yù)驗收《整改通知書》落實后,接到整改單位的通知,驗收組匯同有關(guān)部門進(jìn)行實地驗證,并在《整改通知書》中填寫驗證結(jié)果。驗證合格后,進(jìn)行正式的物業(yè)驗收。
5.3.2對物業(yè)的樓本體實物驗收,要作到實物與設(shè)計相符,運行及使用功能與設(shè)計相符。
5.3.3對公共設(shè)施及室內(nèi)水、電、氣設(shè)施進(jìn)行全面系統(tǒng)驗收,驗收結(jié)果填寫在《物業(yè)驗收交接記錄》中。
5.3.4對移交單位移交的設(shè)計圖、竣工圖、施工記錄資料,設(shè)備資料,竣工合驗單等技術(shù)資料進(jìn)行驗收,并在《竣工資料記錄》和《物業(yè)驗收交接記錄》中登記齊全。
5.4物業(yè)的交接:
5.4.1各專業(yè)人員根據(jù)驗收情況,寫出單項驗收報告。
5.4.2驗收組根據(jù)單項驗收報告,作出綜合性驗收評定,提交副總經(jīng)理審核。
5.4.3公司副總經(jīng)理審核后,由公司授權(quán)代表同移交單位進(jìn)行正式交接。
5.4.4辦理正式交接手續(xù)后,將全部資料分類歸檔,存放在工程檔案室。
5.4.5辦完交接手續(xù)后,由經(jīng)營管理部看房員接管房門鑰匙,并當(dāng)場驗證。
5.5對于ISO9002質(zhì)量體系正式運行之前已驗收的物業(yè),由工程維修部將上述驗收資料,整理并列出清單,交總經(jīng)理或副總經(jīng)理確認(rèn)后存放工程檔案室。
6.支持性文件與質(zhì)量記錄
6.1《竣工資料登記表》 EJ-QR-QP2.1-02
6.2《物業(yè)驗收交接記錄》 EJ-QR-QP2.1-01
6.3《整改通知書》 EJ-QR-QP4.9-05
6.4《建筑工程竣工驗收管理規(guī)定》見總公司文件
篇2：物業(yè)工程驗收管理程序
物業(yè)公司程序文件版號: A
修改號: 0
EJ-QP2.1物業(yè)工程驗收管理程序頁碼: 1/3
1.目的:
明確驗收管理的程序,確保物業(yè)的工程驗收得到有效的控制。
2.適用范圍:
適用于公司工程維修部(以下簡稱工程部)對新承接物業(yè)項目工程的驗收。
3.引用文件:
3.1質(zhì)量手冊第4.7 4.9章
3.2 ISO9002標(biāo)準(zhǔn)第4.7 4.9章
4.職責(zé):
4.1公司副總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)各部門負(fù)責(zé)人及工程維修部專業(yè)人員組成驗收組。
4.2驗收組負(fù)責(zé)對公司新承接的物業(yè)項目進(jìn)行驗收,并負(fù)責(zé)驗收合格后的交接工作。
4.3驗收組匯同開發(fā)商及施工單位,聯(lián)合對物業(yè)竣工工程及室內(nèi)設(shè)備等進(jìn)行全面系統(tǒng)性的驗收。
4.4對已投入使用的物業(yè)項目,要求委托方出據(jù)工程竣工資料以及設(shè)備使用維護(hù)、公共設(shè)施等配套維修資料,并進(jìn)行系統(tǒng)檢查。
5.工作程序:
5.1驗收準(zhǔn)備:
5.1.1由公司總經(jīng)理或副總經(jīng)理主持組成物業(yè)工程驗收組。
5.1.2 驗收組對新承接的物業(yè)進(jìn)行實地考查。
5.1.3 公司與委托方簽署物業(yè)委托管理合同后,按驗收組對物業(yè)工程竣工資料(設(shè)計圖紙、設(shè)計變更、中間驗收、洽商、建材試驗報告、產(chǎn)品合格證、國家監(jiān)理單位驗收單等）進(jìn)行驗收。
5.2物業(yè)的預(yù)驗收:
5.2.1驗收組分專業(yè)依據(jù)設(shè)計圖紙的內(nèi)容及竣工圖,設(shè)備清單進(jìn)行預(yù)驗收。
5.2.2 驗收組根據(jù)總公司頒發(fā)的《建筑工程竣工驗收管理規(guī)
定》對物業(yè)實物進(jìn)行系統(tǒng)全面的驗收。對使用時間長,驗收結(jié)果差的物業(yè),請建筑質(zhì)量監(jiān)督部門檢查,并出具檢查報告書。
5.2.3對預(yù)驗收的單獨設(shè)備進(jìn)行試運轉(zhuǎn)驗收,主要驗收安裝質(zhì)量是否達(dá)到設(shè)備規(guī)定的技術(shù)指標(biāo)。5.2.4在預(yù)驗收中檢查出不符合國家標(biāo)準(zhǔn)的項目,提出《整改通知書》,交施工單位或委托方進(jìn)行整改。
5.3物業(yè)的驗收:
5.3.1在物業(yè)預(yù)驗收《整改通知書》落實后,接到整改單位的通知,驗收組匯同有關(guān)部門進(jìn)行實地驗證,并在《整改通知書》中填寫驗證結(jié)果。驗證合格后,進(jìn)行正式的物業(yè)驗收。
5.3.2對物業(yè)的樓本體實物驗收,要作到實物與設(shè)計相符,運行及使用功能與設(shè)計相符。
5.3
篇3：物業(yè)接管驗收管理控制工作程序
物業(yè)作業(yè)指導(dǎo)書
物業(yè)接管驗收管理控制程序
1、目的
規(guī)范物業(yè)公司的物業(yè)驗收程序，確保物業(yè)對發(fā)展商提供的樓宇及其設(shè)施的驗收得到有效控制。
2、適用范圍
本程序適用于公司所承接的每個物業(yè)項目的驗收。
3、定義
無
4、職責(zé)
部門/崗位工作職責(zé)
管理處負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)成立、組織驗收小組進(jìn)行物業(yè)驗收工作，簽發(fā)與開發(fā)商的驗收往來文件。指定專人負(fù)責(zé)小區(qū)（大廈）竣工資料，設(shè)備技術(shù)資料的移交、驗收、歸檔。
管理處工程部負(fù)責(zé)驗收小組現(xiàn)場按照"物業(yè)接管驗收流程及標(biāo)準(zhǔn)"進(jìn)行嚴(yán)格驗收，及時提出合理化建議，確保驗收工作的順利完成。
品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)全面協(xié)調(diào)，協(xié)助房屋移交驗收工作。
5、方法及過程控制
5.1驗收準(zhǔn)備
5.1.1物業(yè)公司接到開發(fā)商的接管驗收通知以及交工標(biāo)準(zhǔn)后，確定驗收小組成員。
5.1.2由驗收小組成員編制《物業(yè)接管驗收流程》報品質(zhì)管理部審批，并與開發(fā)商進(jìn)行對接具體事項。
5.1.3管理處負(fù)責(zé)在驗收前7日將驗收所需專用工具應(yīng)準(zhǔn)備齊全。
5.2驗收實施
驗收小組成員根據(jù)單項驗收表(包括：《綠化環(huán)境單工程項驗收表》、《土建工程單項驗收表》、《水暖工程單項驗收表》、《電氣工程單項驗收表》以下同)/《物業(yè)驗收匯總單》分專業(yè)進(jìn)行驗收。
5.2.1驗收小組按各專業(yè)進(jìn)行驗收，主要驗收房屋使用功能、機電設(shè)備、環(huán)境綠化、建筑外觀等，將驗收情況詳細(xì)記錄在單項驗收表/《物業(yè)驗收匯總單》中。
5.2.2驗收小組負(fù)責(zé)分組進(jìn)行單項驗收，在單項驗收表上記錄，同時進(jìn)行匯總。
5.2.3《物業(yè)驗收匯總單》由開發(fā)商代表與物業(yè)代表共同簽字認(rèn)可后方可辦理移交手續(xù)。
5.2.4管理處將全部相關(guān)資料整理存檔，并在品質(zhì)管理部備案。
5.3驗收接管流程
首先由開發(fā)商按照接管資料移交清單（包括：《工程技術(shù)類接管資料移交清單》、《規(guī)劃檔案類接管資料移交清單》、《入住管理類接管資料移交清單》、《項目產(chǎn)權(quán)類接管資料移交清單》）物業(yè)公司組織專業(yè)人員實施驗收（資料、現(xiàn)場），驗收結(jié)果提交項目工程部組織施工單位對不合格部位進(jìn)行返修，復(fù)驗合格后簽定物業(yè)移交書。
5.4驗收重點
5.4.1建筑結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施的使用功能方面。（例如：門窗、衛(wèi)生潔具、 電視電話）
5.4.2工程圖紙是否與實際結(jié)構(gòu)相符，管線是否能夠正常使用和運行，水暖電各項功能能否安全使用。
5.4.3 對于檢查出來的設(shè)計及施工問題，應(yīng)在單項驗收表/《物業(yè)驗收匯總單》中作詳細(xì)記錄，書面反饋開發(fā)商。
5.5 驗收依據(jù)
5.5.1《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》
5.5.2《建設(shè)部房屋接管驗收》ZBP30001-90
5.5.3 根據(jù)各管理處反饋的業(yè)主較為關(guān)心的項目。
5.6 驗收原則
5.6.1如實反映所存在的問題，保證業(yè)主正常使用。
5.7 驗收要求
5.7.1依據(jù)驗收標(biāo)準(zhǔn)和單項驗收表/《物業(yè)驗收匯總單》逐項檢驗。
5.8驗收方法
外觀檢查結(jié)合專業(yè)工具測試
5.9驗收時間及期限
在接到開發(fā)商《驗收通知單》及相關(guān)資料后，以書面形式回復(fù)開發(fā)商驗收時間及相關(guān)資料，一般一周內(nèi)開始實施驗收，一個組團(tuán)初、終評為期15天。
5.10 驗收說明及相關(guān)表格根據(jù)待驗物業(yè)項目實際房型進(jìn)行調(diào)整。
5.11 施工單位應(yīng)提交的資料
5.11.1產(chǎn)權(quán)資料
a）項目批準(zhǔn)文件
b）用地批準(zhǔn)文件
c）建筑執(zhí)照
d）拆遷安置資料
e）建筑單位的有關(guān)資料
5.11.2技術(shù)資料
a）竣工圖-包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙、資料。
b）地質(zhì)勘探報告
c）工程合同及開、竣工報告
d）工程預(yù)決算
e）圖紙會審記錄
f）工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）
g）隱蔽工程竣工驗收合格證明
h）沉降觀察記錄
i）竣工驗收證明書
j）鋼材、水泥等主要建材的合格證及質(zhì)量保證書
k）水、電、采暖、衛(wèi)生器具
等設(shè)備的產(chǎn)品合格證書l）砂漿、混凝土試塊試壓報告
m）供水、供暖的試壓報告
n）監(jiān)理公司簽發(fā)的各種文字材料
o）消防部門的審批文件
5.11.3上述資料詳見接管資料移交清單。
5.12驗收標(biāo)準(zhǔn)
5.12.1主體結(jié)構(gòu)
a）地基基礎(chǔ)的沉降不得超過GBJ7（建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范）的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。
b）鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫、不得超過GBJ10的規(guī)定值（GBJ10-鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范）。
c）木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點牢固，支撐系統(tǒng)可靠、無蟻害、防腐處理良好，基構(gòu)件的選材必須符合GBJ206（木結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范）中2.1.1條的有關(guān)規(guī)定。
d）磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。
e）抗震設(shè)防必須符合GBJ11（建筑抗震設(shè)計規(guī)范）的有關(guān)規(guī)定。
5.12.2外墻
a）外墻不得滲水
b）涂料色澤均勻一致、無開裂、起鼓現(xiàn)象，面磚粘合牢固、拼縫均勻、順直。
c）鋁扣板應(yīng)安裝牢固、質(zhì)量良好、鋼結(jié)構(gòu)焊接牢固、接地良好，表面油漆無脫落。
5.12.3屋面
a）屋面工程必須符合GBJ207（屋面工程施工及驗收規(guī)范）4.0.6條的規(guī)定。
b）排水通暢，設(shè)施齊全、出水口、落水管應(yīng)安裝牢固，接口嚴(yán)密，不滲漏。
5.12.4樓地面
a）面層與基層必須粘接牢固、不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫，脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角。
b）衛(wèi)生間地面與相鄰地面、相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。衛(wèi)生間地面應(yīng)做閉水試驗。
c）地磚地面應(yīng)平整牢固，接縫均勻密合。
5.12.5裝修
a）鋼、鋁、木門窗應(yīng)安裝平正牢固，無翹曲變形，封膠良好，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確、縫隙嚴(yán)密適度。
b）木裝修工程應(yīng)表面光潔，防腐處理良好，線條順直，對縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須釘牢。
c）門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。中空玻璃無漏氣、夾層污染。
d）扶灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓，裂縫和起泡現(xiàn)象。
e）飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直。無缺棱掉角、劃傷。
f）油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮，漏刷現(xiàn)象。
g）外墻、窗戶淋水試驗應(yīng)無滲漏。
5.12.6電氣
a）電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，導(dǎo)線連接緊密規(guī)范，采用鐵管配線，必須整體跨接地線，每回路導(dǎo)線間和對地絕緣電阻值不得小于一兆歐/千伏。
b）照明器具、低壓電器及其支架必須安裝牢固、部件齊全、接觸良好、位置正確。
c）動力、照明閘箱安裝必須牢固，位置準(zhǔn)確，電器安裝及導(dǎo)線連接必須牢固，接地保護(hù)必須良好，要有明顯的相序及柜號標(biāo)識，電器件齊全、無損壞，安裝質(zhì)量符合規(guī)范要求。漏電保護(hù)試驗反應(yīng)正常。
d）電纜、橋架、母線安裝牢固順直，性能可靠部件齊全，豎井內(nèi)電纜每層要有明顯的纜號標(biāo)識。
e）避雷接地系統(tǒng)中各種避雷裝置所有連接點必須牢固可靠，接地電阻必須符合GBJ32（電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范）的要求。
f）除上述要求外須符合"低壓電器安裝驗收規(guī)范"的有關(guān)要求。
5.12.7水、衛(wèi)、消防
a）管道的管徑、坡度、檢查井、水壓試驗及保溫防腐措施必須符合GBJ242（采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范）的要求。
b）管道應(yīng)安裝牢固，控制部件啟閉靈活、無滴漏。
c）衛(wèi)生間地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏、管道排水必須順暢、衛(wèi)生器具質(zhì)量良好、接口不得滲漏、安裝應(yīng)平正、牢固、部件齊全、制動靈活。
d）水泵應(yīng)啟停可靠，安裝牢固、平穩(wěn)、運行時無較大震動、鋼結(jié)構(gòu)底座安裝牢固、防腐處理良好。
e）消防設(shè)施必須符合GBJ16（建筑設(shè)計防火規(guī)范），GBJ45（高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范）的要求，并且有消防部門檢驗合格證。
5.12.8采暖
a）管道的管徑、坡度及檢查井必須符合GBJ242（采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范）的要求。
b）設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。保溫、防腐措施必須符合GBJ242的規(guī)定。
5.12.9 附屬工程及其它
a）室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井（檢查井）設(shè)置，管道坡度、管徑均必須符合GBJ14（室外排水設(shè)計規(guī)范）第二章第2.3.4節(jié)的要求。管道應(yīng)順直排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。
b）化糞池排污量設(shè)置合理，池內(nèi)無垃圾雜物。立管與糞池間的連接管道有足夠坡度，并不應(yīng)超過2個彎。
c）明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。
d）煙道、通風(fēng)道應(yīng)暢通無阻塞物。電井、管井整潔干凈，隔層封閉應(yīng)牢固，無質(zhì)量問題、井門安裝完畢、配件齊全，外觀美觀。
5.13為維護(hù)業(yè)主利益，保證投資效益，施工單位應(yīng)按接管驗收具備的條件和應(yīng)提交的資料提前做好交驗準(zhǔn)備工作。接管驗收時，交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格按本提綱執(zhí)行，驗收不合格時，雙方協(xié)議處理辦法、接管驗收后，對整改未達(dá)標(biāo)的質(zhì)量等問題，根據(jù)實際情況（建議由發(fā)展商）扣除部分工程款做為保修抵壓金，以保證后期管理的代修費用。待整改全部完成后，按實際情況予以結(jié)算。
6.支持性文件
無
7.質(zhì)量記錄表格
TJzzWY7.5.4-G01-F1 《驗收通知單》
TJzzWY7.5.4-G01-F2 《物業(yè)驗收匯總單》
TJzzWY7.5.4-G01-F3 《綠化環(huán)境單工程項驗收表》
TJzzWY7.5.4-G01-F4 《土建工程單項驗收表》
TJzzWY7.5.4-G01-F5 《水暖工程單項驗收表》
TJzzWY7.5.4-G01-F6 《電氣工程單項驗收表》
TJzzWY7.5.4-G01-F7 《工程技術(shù)類接管資料移交清單》
TJzzWY7.5.4-G01-F8 《規(guī)劃檔案類接管資料移交清單》
TJzzWY7.5.4-G01-F9 《入住管理類接管資料移交清單》
TJz
zWY7.5.4-G01-F10 《項目產(chǎn)權(quán)類接管資料移交清單》