《楚雄彝族自治州物業(yè)管理辦法》已經20**年3月15日十二屆州人民政府第112次常務會議審議通過，現(xiàn)予公布，自20**年5月1日起施行。
20**年3月27日
楚雄彝族自治州物業(yè)管理辦法(20**)
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理相關主體的合法權益，弘揚社會主義核心價值觀，營造文明和諧的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，結合本州實際，制定本辦法。
第二條 本州行政區(qū)域內的物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動，適用本辦法。
第三條 州、縣市人民政府應當將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設和社區(qū)治理體系，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調工作機制。
物業(yè)管理應當堅持政府引導、自主管理、市場服務、依法監(jiān)管相結合的原則。
第四條 州住房城鄉(xiāng)建設主管部門負責全州物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責：
(一)制定物業(yè)管理相關政策并組織實施;
(二)指導和監(jiān)督縣市物業(yè)管理、住宅專項維修資金交存使用和物業(yè)服務企業(yè)信用管理等工作;
(三)制定管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務合同等指導性示范文本;
(四)指導物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會制定和實施自律性規(guī)范;
(五)履行法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。
縣市住房城鄉(xiāng)建設主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，履行下列職責：
(一)貫徹執(zhí)行物業(yè)管理相關法律、法規(guī)和政策;
(二)接受業(yè)主委員會備案;
(三)接受前期物業(yè)管理招標投標備案和批準采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè);
(四)根據(jù)政府指導價核準住宅前期物業(yè)服務收費;
(五)住宅專項維修資金的管理和監(jiān)督;
(六)物業(yè)服務企業(yè)的信用信息審核、評價、計分歸集上報、公示和結果運用;
(七)接受和處理物業(yè)管理服務投訴;
(八)對行政區(qū)域內業(yè)主委員會開展培訓;
(九)履行法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。
州、縣市自然資源規(guī)劃、公安、民政、消防、市場監(jiān)督管理、城市綜合執(zhí)法等部門按照職責做好物業(yè)管理相關工作。
第五條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責統(tǒng)籌、協(xié)調和指導本行政區(qū)域物業(yè)管理工作，履行下列職責：
(一)將物業(yè)管理納入社區(qū)公共服務體系，建立和落實物業(yè)管理工作爭議化解、應急管理等工作機制;
(二)指導、協(xié)助和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的籌建、換屆、日常運作等工作，接受業(yè)主委員會備案;
(三)協(xié)調處理物業(yè)管理矛盾糾紛;
(四)協(xié)調和指導未實施物業(yè)管理的老舊小區(qū)、安置小區(qū)等的物業(yè)管理服務工作;
(五)指導村(居)民委員會采取物業(yè)應急措施。
突發(fā)事件應對期間，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責落實州、縣市人民政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，并指導物業(yè)服務企業(yè)和其他管理人開展相應級別的應對工作。
第六條 村(居)民委員會協(xié)助上級人民政府和有關部門做好物業(yè)管理有關工作，建立與業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)的日常溝通、協(xié)商機制，協(xié)調處理物業(yè)管理矛盾糾紛，引導業(yè)主委員會規(guī)范運作。
第七條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會依法制定自律性規(guī)范，調解糾紛，組織培訓，維護物業(yè)管理各方合法權益，推動行業(yè)健康有序發(fā)展。
鼓勵物業(yè)服務企業(yè)加入行業(yè)協(xié)會。
第二章 業(yè)主和業(yè)主大會
第八條 房屋所有權人為業(yè)主。業(yè)主身份的確認，以不動產登記簿或者法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他有效證明為依據(jù)。
業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中依法享有權利，承擔義務。
第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會選舉產生業(yè)主委員會作為其執(zhí)行機構。業(yè)主大會和業(yè)主委員會應當維護全體業(yè)主的合法權益。
業(yè)主人數(shù)較少且經全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同實施管理。
第十條 物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會：
(一)將物業(yè)交給業(yè)主的建筑面積達物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積50%以上的;
(二)將物業(yè)交給第一個業(yè)主之日起滿2年的;
(三)占全體業(yè)主30%以上的業(yè)主提議的。
建設單位應當自條件具備之日起60日內，向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責牽頭成立業(yè)主大會籌備組。
建設單位未按前款規(guī)定申請設立業(yè)主大會，同一物業(yè)管理區(qū)域內已交付專有部分30%以上的業(yè)主向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出設立業(yè)主大會書面要求的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令建設單位在30日內報送本辦法第十一條規(guī)定的資料，建設單位不得拒絕提供。
第十一條 建設單位或者業(yè)主申請籌備首次業(yè)主大會時，應當向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送下列資料：
(一)業(yè)主名冊;
(二)物業(yè)管理區(qū)域劃分資料;
(三)房屋及建筑面積清冊;
(四)建筑規(guī)劃總平面圖;
(五)共用設施設備交付使用資料;
(六)物業(yè)服務用房和業(yè)主委員會議事活動用房配置資料;
(七)設立業(yè)主大會必需的其他資料。
第十二條 符合成立業(yè)主大會條件的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在收到書面申請后60日內，成立首次業(yè)主大會會議籌備組。
首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表、村(居)民委員會代表組成。
籌備組成員人數(shù)應當為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總人數(shù)的二分之一，籌備組組長由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。
籌備組應當將成員名單和工作職責在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示，公示時間不少于7日。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府決定。
第十三條 籌備組工作經費和召開首次業(yè)主大會會議經費由建設單位承擔。建設單位注銷的，可以使用公共收益或者由業(yè)主自行籌集。
第十四條 籌備組業(yè)主代表、業(yè)主委員會委員應當是物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主。有下列情形之一的，不得擔任籌備組業(yè)主代表、業(yè)主委員會委員：
(一)不具有完全民事行為能力;
(二)本人及其配偶、直系親屬與本物業(yè)管理區(qū)域內提供物業(yè)服務的企業(yè)有利害關系;
(三)索取或者非法收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)利益或者報酬的;
(四)管理規(guī)約規(guī)定不宜擔任籌備組業(yè)主代表、業(yè)主委員會委員的其他情形。
鼓勵推薦物業(yè)管理區(qū)域內具有建設、管理、財經、法律等方面專業(yè)知識的業(yè)主作為業(yè)主委員會候選人。
第十五條 籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作，召開首次業(yè)主大會會議。
業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產生業(yè)主委員會之日起成立。
籌備組自業(yè)主委員會選舉產生之日起10日內，向業(yè)主委員會移交籌備期間的全部資料后自行解散。
第十六條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議，定期會議每年至少召開1次。業(yè)主共同決定的事項，應當依法在業(yè)主大會會議上進行表決。
業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者網絡實名投票方式進行表決。表決辦法應當符合法定條件并在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。
第十七條 業(yè)主委員會應當由5人—11人單數(shù)組成，委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任。
業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列資料向物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣市住房城鄉(xiāng)建設主管部門備案：
(一)業(yè)主委員會備案申請;
(二)業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約;
(三)業(yè)主大會會議記錄、會議決定;
(四)首次業(yè)主委員會會議記錄，業(yè)主委員會委員(含候補委員)名單及基本情況;
(五)業(yè)主大會表決結果及公示情況;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。
備案資料齊全的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣市住房城鄉(xiāng)建設主管部門應當在10個工作日內予以備案;備案資料不齊全的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣市住房城鄉(xiāng)建設主管部門應當自收到資料5個工作日內一次性書面告知補正資料。
備案內容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起30日內將變更內容書面報告?zhèn)浒覆块T。
第十八條 業(yè)主委員會履行以下職責：
(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定;
(二)召集業(yè)主大會會議，定期通報業(yè)主委員會工作情況、物業(yè)管理實施情況;
(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，并監(jiān)督合同的履行;
(四)組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用;
(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實施，依法制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為;
(六)協(xié)調解決因物業(yè)的使用、維護和管理產生的糾紛;
(七)業(yè)主大會賦予的其他職責。
第十九條 業(yè)主委員會應當建立健全財務制度，規(guī)范財務管理。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經費由全體業(yè)主共同承擔。經業(yè)主大會決定，工作經費可以從全體業(yè)主共有資金和收益中列支。
業(yè)主委員會應當每年公布上一年度公共資金和收益收支、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經費的使用情況。業(yè)主委員會屆滿或者業(yè)主委員會主任離任時，應當按照約定方式和程序進行審計，審計結果在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置予以公示，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。
業(yè)主大會可以決定給予業(yè)主委員會委員適當?shù)墓ぷ鹘蛸N。津貼可以在公共資金和收益中列支，也可以通過其他方式籌集。具體津貼標準、資金籌集、管理和使用辦法應當由業(yè)主大會決定。
第二十條 業(yè)主委員會應當在任期屆滿前3個月，書面告知物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當指導、協(xié)助和監(jiān)督選舉產生新一屆業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會換屆選舉期間，不得召開業(yè)主大會會議決定選聘解聘物業(yè)服務企業(yè)、調整物業(yè)收費標準和非危及房屋、人身財產安全的物業(yè)維修、改造和更新等事項。
第二十一條 業(yè)主委員會任期屆滿未能選舉產生新一屆業(yè)主委員會的，在新一屆業(yè)主委員會成立前，由村(居)民委員會在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十二條 建設單位在申請商品房預售許可前，應當通過招標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。但是符合下列條件之一的，經縣市住房城鄉(xiāng)建設主管部門批準，可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)：
(一)投標人少于3個的;
(二)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃總建筑面積小于3萬平方米的。
建設單位與選聘的物業(yè)服務企業(yè)按照質價相符的原則協(xié)商簽訂前期物業(yè)服務合同，并作為商品房銷售合同的附件。
第二十三條 建設單位應當在物業(yè)管理區(qū)域地面上配置獨用成套的物業(yè)服務用房，物業(yè)服務用房中應當設置業(yè)主委員會議事活動場所。
同一物業(yè)管理區(qū)域分期開發(fā)建設的項目，物業(yè)服務用房應當首期建設，同步交付使用。物業(yè)服務用房應當在建設工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明，在辦理物業(yè)銷售(預售)許可證前予以確定。建設單位應當將物業(yè)服務用房建設情況納入竣工驗收。
物業(yè)服務用房依法屬于全體業(yè)主共同所有。建設單位申請不動產首次登記時，應當對物業(yè)服務用房一并申請登記，由不動產登記機構在不動產登記簿上予以記載。
已投入使用但未配建物業(yè)服務用房的小區(qū)，建設單位或者產權單位應當通過提供其他用房或者等值資金等多種方式提供;建設單位和產權單位已不存在的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府逐步統(tǒng)籌解決。
第二十四條 物業(yè)服務企業(yè)承接新建物業(yè)前，應當與建設單位共同對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行承接查驗，并簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，將其作為前期物業(yè)服務合同的補充協(xié)議。
物業(yè)承接查驗應當有業(yè)主代表、縣市住房城鄉(xiāng)建設主管部門參加，并接受其監(jiān)督。
物業(yè)承接查驗費用應當在前期物業(yè)服務合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設單位承擔。
第二十五條 物業(yè)買受人應當自簽收物業(yè)移交文件之日起，按照前期物業(yè)服務合同約定交納前期物業(yè)服務費。
建設單位向物業(yè)買受人移交的物業(yè)符合有關規(guī)定和買賣合同約定的接收標準，物業(yè)買受人無正當理由拒不接收的，應當自通知辦理交付手續(xù)期限屆滿次日起交納前期物業(yè)服務費。
物業(yè)管理區(qū)域內尚未出售或者已出售但尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，前期物業(yè)服務費由建設單位承擔。
住宅物業(yè)前期物業(yè)服務收費執(zhí)行政府指導價，由物業(yè)所在地住房城鄉(xiāng)建設主管部門核準。非住宅物業(yè)前期物業(yè)服務費實行市場調節(jié)價。
第二十六條 前期物業(yè)服務合同期限不得超過3年，合同期滿后尚未成立業(yè)主大會的，可以續(xù)簽。
前期物業(yè)服務合同約定期限尚未屆滿，業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。
第二十七條 前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務企業(yè)退出的，新物業(yè)服務企業(yè)進入前，由建設單位承擔相應管理責任。
建設單位已經注銷或者無法承擔相應管理責任且尚未成立業(yè)主大會的，物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域90日前應當書面告知業(yè)主及物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當指導村(居)民委員會在物業(yè)服務企業(yè)退出前組織業(yè)主決定管理模式。
第四章 物業(yè)管理服務
第二十八條 從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立法人資格，經營范圍包含物業(yè)管理或者物業(yè)服務。
物業(yè)服務企業(yè)應當具有相應的專業(yè)技術人員和設備，具備為業(yè)主提供專業(yè)物業(yè)管理服務的能力，并符合相關行業(yè)部門的規(guī)范和要求。
物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務應當簽訂書面物業(yè)服務合同。
第二十九條 州、縣市住房城鄉(xiāng)建設主管部門應當加強物業(yè)服務企業(yè)信用管理，采集、記錄物業(yè)服務企業(yè)信用信息，進行信用評價和等級評定并按年度向社會公開，對于嚴重失信企業(yè)納入社會誠信體系實施聯(lián)合懲戒。
物業(yè)服務企業(yè)實行信用管理，依法取得營業(yè)執(zhí)照并承接物業(yè)服務項目后應當在云南省物業(yè)服務企業(yè)信息管理平臺上注冊，登記企業(yè)信息和項目信息。
第三十條物業(yè)服務企業(yè)應當將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內公示并及時更新：
(一)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、物業(yè)項目負責人和各專項服務負責人的基本情況、物業(yè)服務投訴電話;
(二)物業(yè)服務合同約定的服務內容和標準以及收費項目、標準和方式;
(三)電梯、消防、機械停車設備等設施設備日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質、聯(lián)系方式和應急處置方案;
(四)物業(yè)共用部位和共用設施設備經營所得收益;
(五)房屋裝飾裝修和使用過程中的安全注意事項;
(六)其他應當公示的信息。
業(yè)主對公示內容有異議的，物業(yè)服務企業(yè)應當予以說明。
第三十一條 物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理服務活動中享有下列權利：
(一)根據(jù)合同約定收取物業(yè)服務費;
(二)建設單位、業(yè)主、物業(yè)使用人未按照合同約定交納物業(yè)服務費的，可以督促其限期交納;逾期不交納的，可以依法申請仲裁或者提起訴訟;
(三)根據(jù)業(yè)主委托提供合同約定以外的其他服務事項，按照雙方約定收取報酬;
(四)法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定的其他權利。
第三十二條 物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理服務活動中應當履行下列義務：
(一)根據(jù)行業(yè)規(guī)范和合同約定，提供質價相符、公開透明的物業(yè)服務;
(二)接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督，定期聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議;
(三)加強電梯、消防設施、充電基礎設施等有特定要求設施設備的管理和維護，協(xié)助相關部門做好安全工作;
(四)采取必要的安全保障措施，防止高空拋物、墜物情形的發(fā)生;
(五)按照規(guī)定公開涉及物業(yè)管理服務的相關信息并及時更新;
(六)依法勸阻、制止違法違規(guī)行為;
(七)協(xié)助有關部門開展社區(qū)文化和精神文明建設活動;
(八)法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定的其他義務。
第三十三條 物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理服務活動中不得有下列行為：
(一)擅自改變物業(yè)服務用房或者共用部位、共用設施設備和相關場地的用途;
(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路或者場地，損害業(yè)主共同利益;
(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地進行經營;
(四)物業(yè)服務合同終止時，拒不退出或者不按照規(guī)定交接查驗和移交有關財物資料;
(五)以業(yè)主拖欠物業(yè)服務費等理由，擅自降低物業(yè)服務標準或者減少服務項目，攔阻業(yè)主出入，中斷或者變相中斷供水、供電、供氣;
(六)擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費;
(七)其他違反法律、法規(guī)規(guī)定的行為。
第三十四條 物業(yè)服務收費應當遵循質價相符、公平公開、合理誠信的原則。業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價，具體標準和方式在合同中約定。
物業(yè)服務企業(yè)依約履行義務的，業(yè)主應當按照合同約定交納物業(yè)服務費，不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付。
第三十五條 終止或者解除物業(yè)服務合同，物業(yè)服務企業(yè)應當依據(jù)合同約定期限書面告知業(yè)主委員會并向業(yè)主公示;合同未約定告知期限的，應當在終止或者解除合同前60日告知。
物業(yè)服務企業(yè)應當自合同終止或者解除之日起7日內撤出物業(yè)管理區(qū)域，并向業(yè)主委員會移交下列資料和財物：
(一)物業(yè)承接查驗移交的資料;
(二)業(yè)主和物業(yè)的基礎檔案以及物業(yè)服務中形成的檔案;
(三)物業(yè)共用設施設備及其改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關資料;
(四)利用共用部位、共用設施設備和相關場地經營的收益及其相關資料、預收的物業(yè)服務費用和交納記錄;
(五)其他法律、法規(guī)規(guī)定應當移交的資料和財物。
因特殊原因不能將前款規(guī)定資料和財物移交給業(yè)主委員會的，可以交由物業(yè)所在地村(居)民委員會代為保管。
第三十六條 物業(yè)管理區(qū)域內供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經營單位應當向最終用戶收取有關費用，不得因部分用戶未交費停止已交費用戶和共用部位的服務。
物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經營單位委托代收有關費用的，雙方應當簽訂委托協(xié)議，明確委托的主要事項和費用支付標準、方式，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。專業(yè)經營單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用。
第五章 物業(yè)使用維護
第三十七條 物業(yè)的使用和維護中有違反法律、法規(guī)行為的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當依法予以勸阻、制止，并及時報告有關部門，有關部門應當依法及時處理。
第三十八條 物業(yè)服務企業(yè)應當加強物業(yè)管理區(qū)域內住宅裝飾裝修的管理，住宅裝飾裝修工程開工前，裝修人應當持有關資料向物業(yè)服務企業(yè)辦理登記手續(xù)。
物業(yè)服務企業(yè)對裝飾裝修活動進行巡查時，裝修人應當予以配合。
第三十九條 物業(yè)管理區(qū)域內的機動車車位、車庫，應當首先滿足業(yè)主使用。
車輛在物業(yè)共有部位的停放、收費和管理等事項，由業(yè)主大會決定。確需利用業(yè)主共有道路、綠地或者其他場地改建停車位的，應當經業(yè)主大會決定，并依法辦理規(guī)劃、消防、園林綠化等相關手續(xù)。
物業(yè)管理區(qū)域內依法配建的地下人民防空工程平時用作停車位的，建設單位不得將停車位出售、附贈。
第四十條 新建小區(qū)內的供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專業(yè)經營設施設備及相關管線，應當符合國家技術標準和規(guī)范，并與主體工程同時設計、同時施工、同時交付。
建設項目竣工驗收備案后，建設單位應當依法將專業(yè)經營設施設備及相關管線移交給專業(yè)經營單位維護管理，專業(yè)經營單位應當接收。
已投入使用的設施設備及相關管線尚未移交專業(yè)經營單位維護管理的，相關行業(yè)主管部門應當組織專業(yè)經營單位按照國家有關規(guī)定進行驗收。驗收合格的，專業(yè)經營單位應當接收;驗收不合格的，相關單位整改合格后，專業(yè)經營單位應當接收。
第四十一條 建設單位應當按照國家規(guī)定的物業(yè)保修范圍和保修期限，承擔保修責任。
物業(yè)保修期滿后的維修、更新、改造責任和費用，按照下列規(guī)定承擔：
(一)業(yè)主專有部分由業(yè)主承擔;
(二)業(yè)主共用部位、共用設施設備，由業(yè)主按照相關規(guī)定分攤，已交存住宅專項維修資金的可以從住宅專項維修資金中支付;
(三)業(yè)主共用部位、共用設施設備，屬于人為損壞的，費用由責任人承擔。
第四十二條 業(yè)主共用部位、共用設施設備發(fā)生下列危及房屋使用安全情形之一的，可以啟動住宅專項維修資金應急列支程序：
(一)屋頂、墻體滲漏，排水設施嚴重堵塞，水泵故障、主管及支管爆裂或者閘閥嚴重漏水;
(二)線路故障引起停電或者漏電;
(三)樓地板、扶梯踏板斷裂，公共陽臺、曬臺、扶梯等各種扶手扶欄松動、損壞，樓體外立面有脫落危險;
(四)電梯發(fā)生危及人身安全故障;
(五)消防設施出現(xiàn)功能障礙，不能運行;
(六)其他危害或者可能危害公共安全、公共利益以及他人合法權益的情形。
出現(xiàn)前款所列情形，由業(yè)主委員會、相關業(yè)主或者物業(yè)服務企業(yè)提供維修方案、費用預算、分攤清冊和其他依法應當提供的材料向所在地住房城鄉(xiāng)建設主管部門申請，住房城鄉(xiāng)建設主管部門應當在收到申請后2個工作日內完成審核工作。經審核同意并在物業(yè)區(qū)域內向業(yè)主進行公示，可列支相關業(yè)主住宅專項維修資金。
第六章 法律責任
第四十三條 違反本辦法規(guī)定的行為，由相關行政主管部門按照法律、法規(guī)的規(guī)定查處。
第四十四條 州縣市住房城鄉(xiāng)建設主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和其他有關行政主管部門及其工作人員未依法履行監(jiān)督管理職責的，由有關行政機關責令改正或者依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十五條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，由物業(yè)所在地住房城鄉(xiāng)建設主管部門或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令限期整改，并通告全體業(yè)主。
第七章 附 則
第四十六條 業(yè)主自行管理或者委托其他管理人管理的，參照本辦法規(guī)定執(zhí)行。
第四十七條 本辦法自20**年5月1日起施行。
篇2：北京市物業(yè)管理委員會組建辦法（2021）
北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會關于印發(fā) 《北京市物業(yè)管理委員會組建辦法》的通知
京建法〔20**〕4號
各區(qū)住房城鄉(xiāng)(市)建設委、房管局，各有關單位：
為貫徹實施《北京市物業(yè)管理條例》，規(guī)范本市物業(yè)管理委員會組建工作，市住房城鄉(xiāng)建設委研究制定了《北京市物業(yè)管理委員會組建辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。
北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會
20**年3月18日
北京市物業(yè)管理委員會組建辦法
第一條 為規(guī)范本市物業(yè)管理委員會組建工作，依據(jù)《北京市物業(yè)管理條例》，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內的住宅物業(yè)管理活動適用本辦法。其他物業(yè)項目參照執(zhí)行。
第三條 物業(yè)管理委員會依照《北京市物業(yè)管理條例》承擔相關職責，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項，推動符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會、選舉產生業(yè)主委員會。
成立業(yè)主大會但是尚未成立業(yè)主委員會的，物業(yè)管理委員會組織業(yè)主大會按照《北京市物業(yè)管理條例》第三十四條的規(guī)定履行職責，并組織執(zhí)行業(yè)主大會的決定。
未成立業(yè)主大會的，物業(yè)管理委員會組織業(yè)主行使《北京市物業(yè)管理條例》第三十四條和第四十四條規(guī)定的業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責。
第四條 市住房城鄉(xiāng)建設主管部門負責建立健全物業(yè)管理委員會委員培訓制度。
區(qū)住房城鄉(xiāng)(市)建設或者房屋主管部門負責組織對轄區(qū)內物業(yè)管理委員會委員開展培訓。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責組建本轄區(qū)內物業(yè)管理委員會，指導、監(jiān)督物業(yè)管理委員會依法履行職責。
第五條 一個物業(yè)管理區(qū)域組建一個物業(yè)管理委員會。
堅持黨建引領，推動在物業(yè)管理委員會中建立黨組織。充分發(fā)揮業(yè)主中的中共產黨員、人大代表、政協(xié)委員和社區(qū)志愿者在社區(qū)治理中的帶頭作用，引導和支持其積極參選物業(yè)管理委員會委員。
第六條 物業(yè)管理委員會由居民委員會、村民委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人代表等7人以上單數(shù)組成，其中業(yè)主代表不少于物業(yè)管理委員會委員人數(shù)的二分之一。
業(yè)主擔任物業(yè)管理委員會委員的，應當符合下列條件：
(一)擁護中國共產黨的領導，遵紀守法;
(二)熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力并具備必要的工作時間;
(三)身體健康，具有完全民事行為能力;
(四)公告之日前一年度在本物業(yè)管理區(qū)域內居住半年以上;
(五)按照物業(yè)服務合同約定交納物業(yè)費、不存在欠繳專項維修資金及其他需要業(yè)主共同分擔費用的情況;
(六)本人、配偶及其直系親屬與物業(yè)服務人無直接的利益關系;
(七)未有《北京市物業(yè)管理條例》規(guī)定的房屋使用禁止規(guī)定的行為;
(八)未有法律法規(guī)規(guī)定的其他不宜擔任物業(yè)管理委員會委員的情形。
第七條 有下列情形之一的，可以組建物業(yè)管理委員會：
(一)已交付業(yè)主的專有部分不足建筑物總面積百分之五十的;
(二)具備成立業(yè)主大會條件，但經物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導后仍不能成立的;
(三)業(yè)主大會成立后，未能選舉產生業(yè)主委員會的。
第八條 符合組建條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府就物業(yè)管理區(qū)域擬組建物業(yè)管理委員會事項進行公告。公告中明確物業(yè)管理委員會委員的人選要求、報名方式、起始日期等。
公告應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置至少兩處公示。物業(yè)管理區(qū)域顯著位置是指公告欄、小區(qū)出入口、單元門、電梯轎廂內、客服場所等。
公示期限不得少于7日。
第九條 物業(yè)管理委員會委員人選通過下列方式產生：
(一)社區(qū)黨組織推薦;
(二)居民委員會、村民委員會推薦;
(三)業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦。
其中自薦、推薦的人選人數(shù)應當為物業(yè)管理委員會總人數(shù)的兩倍以內。聯(lián)名業(yè)主應當不少于10人。推薦人選應當經本人同意。
公示截止日后7日內，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織居民委員會、村民委員會根據(jù)人選自薦、推薦情況，確定物業(yè)管理委員會委員名單。其中，物業(yè)管理委員會主任由居民委員會、村民委員會代表擔任。副主任由居民委員會、村民委員會指定一名業(yè)主代表擔任。
第十條 物業(yè)管理委員會委員姓名、職業(yè)、住址等應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置至少兩處公示。公示期限不得少于7日。如有異議的，應書面向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在7日內完成核查，并將核查結果在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。
第十一條 成立業(yè)主大會但是尚未成立業(yè)主委員會的，物業(yè)管理委員會自成立之日起30日內，持下列材料向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請備案：
(一)業(yè)主大會會議記錄和會議決定;
(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;
(三)管理規(guī)約。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對以上材料進行核實，符合要求的，5個工作日內予以備案，并出具業(yè)主大會備案證明和印章刻制證明。物業(yè)管理委員會持業(yè)主大會備案證明和印章刻制證明向公安機關申請刻制業(yè)主大會印章，持街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的成立證明申請刻制物業(yè)管理委員會印章。
未成立業(yè)主大會的，物業(yè)管理委員會于成立之日由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府自行備案。物業(yè)管理委員會持街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的成立證明申請刻制物業(yè)管理委員會印章。
第十二條 物業(yè)管理委員會負責組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項，接受街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)黨組織、居民委員會、村民委員會的指導和監(jiān)督，接受業(yè)主監(jiān)督。組織業(yè)主行使下列職責：
(一)推動符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會、選舉產生業(yè)主委員會;
(二)召集業(yè)主大會會議或者全體業(yè)主會議，報告年度物業(yè)管理的實施情況和物業(yè)管理委員會履職情況;
(三)組織業(yè)主選聘、解聘物業(yè)服務人，確定或者調整物業(yè)服務方式、服務內容、服務標準和服務價格，代表業(yè)主與物業(yè)服務人簽訂物業(yè)服務合同，與解聘的物業(yè)服務人進行交接;
(四)組織業(yè)主決定共用部分的經營方式，擬定共有部分、共有資金使用與管理辦法;
(五)組織業(yè)主籌集、管理和使用專項維修資金;
(六)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主交納物業(yè)費，監(jiān)督物業(yè)服務人履行物業(yè)服務合同;
(七)組織業(yè)主制定或者修改管理規(guī)約、議事規(guī)則，監(jiān)督管理規(guī)約的實施，對業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進行制止;
(八)制作和保管會議記錄、共有部分的檔案、會計憑證和賬簿、財務報表等有關文件;
(九)定期向業(yè)主通報工作情況;
(十)在物業(yè)管理區(qū)域內配合行政執(zhí)法機關開展執(zhí)法工作;
(十一)配合、支持居民委員會、村民委員會依法履行職責，并接受其指導和監(jiān)督;
(十二)業(yè)主大會或者業(yè)主共同決定賦予的其他職責。
組織業(yè)主共同決定可以采用書面形式或者通過市住房城鄉(xiāng)建設主管部門建立的電子投票系統(tǒng)進行。
第十三條 物業(yè)管理委員會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議應當按照議事規(guī)則的規(guī)定召開，每兩個月召開一次。經物業(yè)管理委員會主任或者物業(yè)管理委員會三分之一以上委員提議，可以召開物業(yè)管理委員會臨時會議。
物業(yè)管理委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集和主持，三分之一以上委員提出召開物業(yè)管理委員會會議的，主任應當組織召開會議。
物業(yè)管理委員會會議應當有過半數(shù)委員且過半數(shù)業(yè)主代表委員參加。業(yè)主代表委員不能委托代理人參加會議。
物業(yè)管理委員會作出的決定應當經過半數(shù)委員簽字同意。會議結束后3日內，物業(yè)管理委員會應當將會議情況以及確定事項在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示10個工作日。
物業(yè)管理委員會全體成員有同等表決權。
第十四條 物業(yè)管理委員會委員有下列情形之一的，委員資格自情形發(fā)生之日起自然終止，由物業(yè)管理委員會向業(yè)主公示，并應當在30日內向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理變更：
(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主或者物業(yè)使用人;
(二)以書面形式向物業(yè)管理委員會提出辭職;
(三)因健康等原因無法履行職責且未提出辭職。
物業(yè)管理委員會委員一年內累計缺席物業(yè)管理委員會會議總次數(shù)一半以上，或者不再符合本辦法規(guī)定的委員條件的，物業(yè)管理委員會應當提請街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法終止其委員資格。
第十五條 物業(yè)管理委員會相關工作經費及委員津貼由業(yè)主承擔的，應當由全體業(yè)主共同決定。
第十六條 物業(yè)管理委員會的任期一般不超過3年。期滿仍未推動成立業(yè)主大會、選舉產生業(yè)主委員會的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府重新組建物業(yè)管理委員會。
第十七條 已成立業(yè)主大會、選舉產生業(yè)主委員會，并按照規(guī)定備案的，或者因物業(yè)管理區(qū)域調整、房屋滅失等其他客觀原因致使物業(yè)管理委員會無法存續(xù)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在30日內解散物業(yè)管理委員會，收回物業(yè)管理委員會印章，并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。
第十八條 物業(yè)管理委員會應當依法履行職責。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對物業(yè)管理委員會作出的違反法律法規(guī)和規(guī)章的決定，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第十九條 本辦法由北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會負責解釋。
第二十條 本辦法自20**年3月31日起實施。
附件：
1.物業(yè)管理委員會組建工作流程.docx
2.關于物業(yè)管理區(qū)域組建物業(yè)管理委員會的公告.docx
3.物業(yè)管理委員會委員人選自薦表.docx
4.物業(yè)管理委員會委員人選社區(qū)推薦表.docx
5.物業(yè)管理委員會委員人選聯(lián)名推薦表.docx
6.物業(yè)管理委員會組成人員情況公示.docx
7.物業(yè)管理委員會成立證明.docx
8.印章刻制證明.docx