案例：物業管理用房的權屬確認

　　物業管理用房依規劃定點建造，為區分所有權建筑物管理人進行管理維護業務必須的場所。在建筑物竣工驗收交付后，物業管理用房的分割、轉移、調整和重新配置，應當由業主共同或者業主大會決定，業主委員會對此具有訴訟主體資格。

　　【裁判要旨】

　　業主委員會依照《中華人民共和國物權法》規定成立，具有一定目的、名稱、組織機構與場所，管理相應財產，是《中華人民共和國民事訴訟法》規定的“其他組織”。業主委員會依據業主共同或業主大會決議，在授權范圍內，以業主委員會名義從事法律行為，具備訴訟主體資格。

　　物業管理用房依規劃定點建造，為區分所有權建筑物管理人進行管理維護業務必須的場所，依照《物權法》規定為業主共有。在建筑物竣工驗收交付后，物業管理用房的分割、轉移、調整和重新配置，應當由業主共同或者業主大會決定。

　　【案件當事人】

　　原告：徐州西苑藝君花園(一期)業主委員會(以下簡稱：藝君業委會)

　　被告：徐州中川房地產開發有限公司(以下簡稱：中川公司)

　　【案情簡介】

　　位于徐州市泉山區黃河南路369號藝君花園(一期)是被告中川公司于2000年開發建設的居民小區。20**年8月交付使用，被告中川公司僅提供2間車庫供物管使用。后得知，被告出租給他人經營幼兒園的房屋系本小區的物業管理用房。

　　20**年8月，藝君業委會起訴要求中川公司交付物管房時，被告出示了物管用房已變更為營業房的規劃變更手續。

　　20**年12月，藝君業委會提起行政復議，徐州市人民政府撤銷徐州市規劃局的前述變更規劃決定。后被告對此提起行政訴訟，經過徐州市中級人民法院、江蘇省高級人民法院的審理，均判決維持了徐州市人民政府的復議決定。

　　判決生效后，雙方就物管用房的交付問題協商未果，藝君業委會訴至法院，請求判決歸還物管用房，并由被告承擔訴訟費用。

　　【爭議焦點】

　　1.業委會是否具有原告訴訟主體資格。

　　2.行政機關的規劃定點對本案當事人產生何種效力。

　　3.被告開發商重新調配物業用房的效力如何。

　　4.案涉建筑物的屬性是物業管理用房還是經營性用房。

　　【法院裁判】

　　一、業委會原告訴訟主體適格

　　業主委員會依照《中華人民共和國物權法》規定成立，具有一定目的、名稱、組織機構與場所，管理相應財產，是《中華人民共和國民事訴訟法》規定的“其他組織”。業主委員會依據業主共同或業主大會決議，在授權范圍內，以業主委員會名義從事法律行為。

　　依照最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規定，業委會在主張確認物業管理用房所有權時，具備原告訴訟主體資格。

　　二、行政機關的規劃定點對本案當事人產生拘束力。

　　建筑物建造規劃定點是建筑物地域及其范圍、公共設施面積及負擔率等特定事項的確定。規劃定點為建筑物施工前，行政機關對土地使用人的權利義務的確定，屬于行政許可行為。

　　本案中，被告中川公司在行政機關核發建設工程規劃許可證后，未對規劃定點提出異議，故被告應當遵守規劃定點確定的義務建造物業管理用房。根據該小區規劃定點的物業管理用房為：2層物業用房260平方米，即包括案涉幼兒園用房范圍。后雖經徐州市規劃局變更，但該變更決定已被依法撤銷。

　　因此，被告中川公司在申請建設工程規劃許可，行政機關在其申請進行核準規劃定點時，被告未向行政機關提出異議，應當認定被告認可該行政機關的規劃定點。規劃定點在建筑物竣工驗收后，作為物業資料移送管理人，即成為管理規約的一部分，對業主、管理人等產生約束。

　　三、被告開發商重新調配物業用房的行為因違法而不具有效力

　　根據《江蘇省物業管理條例》規定，物業服務用房不計入分攤公用建筑面積，其所有權屬于全體業主。建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記時，應當注明物業服務用房并申請登記。

　　同時，徐州市人民政府1999年3月31日公布實施的《徐州市城市住宅區物業管理暫行辦法》規定，開發建設單位應當按照規劃要求，建設物業管理用房，并在住宅區整體移交時，將物業管理用房移交給住宅區業主委員會，尚未成立業主委員會的，移交給物業管理行政主管部門。物業管理用房產權屬住宅區全體業主共有，由物業管理企業使用，任何單位和個人不得擅自轉讓物業管理用房或者改變物業管理用房的使用性質。”

篇2：案例：物業管理用房的權屬確認

　　案例：物業管理用房的權屬確認

　　物業管理用房依規劃定點建造，為區分所有權建筑物管理人進行管理維護業務必須的場所。在建筑物竣工驗收交付后，物業管理用房的分割、轉移、調整和重新配置，應當由業主共同或者業主大會決定，業主委員會對此具有訴訟主體資格。

　　【裁判要旨】

　　業主委員會依照《中華人民共和國物權法》規定成立，具有一定目的、名稱、組織機構與場所，管理相應財產，是《中華人民共和國民事訴訟法》規定的“其他組織”。業主委員會依據業主共同或業主大會決議，在授權范圍內，以業主委員會名義從事法律行為，具備訴訟主體資格。

　　物業管理用房依規劃定點建造，為區分所有權建筑物管理人進行管理維護業務必須的場所，依照《物權法》規定為業主共有。在建筑物竣工驗收交付后，物業管理用房的分割、轉移、調整和重新配置，應當由業主共同或者業主大會決定。

　　【案件當事人】

　　原告：徐州西苑藝君花園(一期)業主委員會(以下簡稱：藝君業委會)

　　被告：徐州中川房地產開發有限公司(以下簡稱：中川公司)

　　【案情簡介】

　　位于徐州市泉山區黃河南路369號藝君花園(一期)是被告中川公司于2000年開發建設的居民小區。20**年8月交付使用，被告中川公司僅提供2間車庫供物管使用。后得知，被告出租給他人經營幼兒園的房屋系本小區的物業管理用房。

　　20**年8月，藝君業委會起訴要求中川公司交付物管房時，被告出示了物管用房已變更為營業房的規劃變更手續。

　　20**年12月，藝君業委會提起行政復議，徐州市人民政府撤銷徐州市規劃局的前述變更規劃決定。后被告對此提起行政訴訟，經過徐州市中級人民法院、江蘇省高級人民法院的審理，均判決維持了徐州市人民政府的復議決定。

　　判決生效后，雙方就物管用房的交付問題協商未果，藝君業委會訴至法院，請求判決歸還物管用房，并由被告承擔訴訟費用。

　　【爭議焦點】

　　1.業委會是否具有原告訴訟主體資格。

　　2.行政機關的規劃定點對本案當事人產生何種效力。

　　3.被告開發商重新調配物業用房的效力如何。

　　4.案涉建筑物的屬性是物業管理用房還是經營性用房。

　　【法院裁判】

　　一、業委會原告訴訟主體適格

　　業主委員會依照《中華人民共和國物權法》規定成立，具有一定目的、名稱、組織機構與場所，管理相應財產，是《中華人民共和國民事訴訟法》規定的“其他組織”。業主委員會依據業主共同或業主大會決議，在授權范圍內，以業主委員會名義從事法律行為。

　　依照最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規定，業委會在主張確認物業管理用房所有權時，具備原告訴訟主體資格。

　　二、行政機關的規劃定點對本案當事人產生拘束力。

　　建筑物建造規劃定點是建筑物地域及其范圍、公共設施面積及負擔率等特定事項的確定。規劃定點為建筑物施工前，行政機關對土地使用人的權利義務的確定，屬于行政許可行為。

　　本案中，被告中川公司在行政機關核發建設工程規劃許可證后，未對規劃定點提出異議，故被告應當遵守規劃定點確定的義務建造物業管理用房。根據該小區規劃定點的物業管理用房為：2層物業用房260平方米，即包括案涉幼兒園用房范圍。后雖經徐州市規劃局變更，但該變更決定已被依法撤銷。

　　因此，被告中川公司在申請建設工程規劃許可，行政機關在其申請進行核準規劃定點時，被告未向行政機關提出異議，應當認定被告認可該行政機關的規劃定點。規劃定點在建筑物竣工驗收后，作為物業資料移送管理人，即成為管理規約的一部分，對業主、管理人等產生約束。

　　三、被告開發商重新調配物業用房的行為因違法而不具有效力

　　根據《江蘇省物業管理條例》規定，物業服務用房不計入分攤公用建筑面積，其所有權屬于全體業主。建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記時，應當注明物業服務用房并申請登記。

　　同時，徐州市人民政府1999年3月31日公布實施的《徐州市城市住宅區物業管理暫行辦法》規定，開發建設單位應當按照規劃要求，建設物業管理用房，并在住宅區整體移交時，將物業管理用房移交給住宅區業主委員會，尚未成立業主委員會的，移交給物業管理行政主管部門。物業管理用房產權屬住宅區全體業主共有，由物業管理企業使用，任何單位和個人不得擅自轉讓物業管理用房或者改變物業管理用房的使用性質。”

篇3：石家莊市物業管理用房暫行規定(2006年)

　　石家莊市物業管理用房暫行規定(20**)

　　【實施日期】20**/11/28

　　【頒發文號】石房[20**]83號

　　關于印發《石家莊市物業管理用房暫行規定》的通知

　　各規劃分局、各縣、市(區)物業管理辦公室、開發建設單位：

　　為加強城市住宅項目的規劃管理，保證物業管理市場健康發展，維護業主和物業管理企業的合法權益，根據《中華人民共和國城市規劃法》、《石家莊市物業管理條例》，結合我市實際，制定了《石家莊市物業管理用房暫行規定》，現印發給你們，望遵照執行。

　　石家莊市物業管理用房暫行規定

　　第一條 為促進物業管理市場健康發展，保證物業的正常使用和管理，根據《中華人民共和國城市規劃法》和《石家莊市物業管理條例》，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本市城市規劃區國有土地范圍內新建、擴建、改建住宅項目中物業管理用房的規劃、設計、建設和使用的管理。

　　本辦法所稱物業管理用房包括物業辦公用房、物業清潔用房、物業儲藏用房、業主委員會辦公用房等。

　　第三條 物業管理用房屬于全體業主共同所有，用于物業管理服務活動和業主活動，由物業管理企業負責維修、養護和經營，任何組織和個人不得擅自買賣、抵押或者改作他用。

　　第四條 規劃行政主管部門負責本市物業管理用房規劃、設計的監督管理。

　　房地產行政主管部門負責本市物業管理用房權屬登記、使用的監督管理。

　　各規劃分局、各縣、市(區)物業管理辦公室負責物業管理用房的日常監督管理。

　　第五條 新建商品住宅項目應當按照不低于開發建設住宅總建筑面積千分之三的比例建設物業管理用房，費用計入建筑成本：

　　(一)住宅小區建筑規模在5萬平方米(建筑面積，下同)以下的，物業管理用房面積不得少于40平方米，間數不少于2個自然間。

　　(二)住宅小區規模在5萬平方米以上，應當配備獨立的物業管理用房。

　　(三)住宅小區建筑規模在15萬平方米以上的，為了方便管理，應當將物業管理用房設置在小區業主便于找到的位置或小區主出入口附近。

　　(四)電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、車棚、車庫、人防工程、室內層高不足2?2米的房屋不得計入物業管理用房面積;物業管理用房必須是獨用成套房屋，不得設置在地下;設置在住宅樓內的，應當具有獨立的使用通道。

　　第六條 建設單位應在規劃報建圖中明確標明物業管理用房的位置和面積，將物業管理用房納入建設配套項目計劃，與建設項目同步設計、同步施工、同步交付使用。

　　規劃行政主管部門應在《建筑工程規劃許可證》(附件)中注明物業管理用房的面積。

　　第七條 規劃行政主管部門對于不符合第五條所規定的面積的施工圖紙，不予審批。

　　第八條 開發建設單位應當按照下列標準建設物業管理用房：

　　(一)房屋內墻面應當涂刷內墻涂料，頂棚應當吊頂或涂刷涂料，地面鋪設瓷磚，衛生間墻地面應當鋪貼瓷磚并安裝衛生潔具;

　　(二)物業管理用房應具備獨立使用條件。必須符合消防、環保、衛生等方面的要求，上下水、供電、供暖等應當具備正常使用功能，并獨立計費。

　　(三)小區內配置通訊、有線電視、寬帶等設施的，應當在物業管理用房內預留端口，具備正常使用功能。

　　第九條 房地產行政主管部門應當對物業管理用房獨立測量、計算面積，其面積不計入分攤的公用建筑面積內，并在房地產平面圖相應的位置上標注“物業管理用房”字樣。 天下房地產法律服務網編輯

　　第十條 開發建設單位到房地產行政主管部門辦理前期物業管理備案時，應當提供經規劃部門批準并標注物業管理用房具體位置和面積的規劃詳圖。

　　第十一條 房地產行政主管部門核發《商品房預售許可證》，不得包括經過規劃確定、前期物業管理備案的物業管理用房。

　　第十二條 開發建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記時，應當對物業管理用房一并申請。房屋權屬登記機關在房屋權屬登記簿上予以記載并同時頒發《房屋所有權證》，房屋權屬登記產權人為物業管理區域內的全體業主。

　　第十三條 開發建設單位應在物業管理用房竣工驗收合格后30日內進行交接驗收。實行前期物業管理的，開發建設單位與物業管理企業m.dewk.cn進行交接驗收：

　　(一)雙方應當按照本辦法第八條規定的標準進行交接驗收。室內設施使用功能符合要求的，雙方在物業管理用房交接驗收清單上簽字蓋章正式移交，開發建設單位將房屋權屬登記機關出具的《房屋所有權證》一并移交給物業管理企業。使用功能存在問題的，雙方應當約定解決的方法和時限，并如期完成交接驗收工作。

　　(二)雙方辦理正式移交手續后10日內，物業管理企業應當將物業管理用房情況在小區內公告，同時持《房屋所有權證》、物業管理用房交接驗收清單和公告證明，到所在縣(市)區、物業管理辦公室備案。縣(市)區物業管理辦公室應當根據備案予以監督。

　　(三)成立業主委員會后，物業管理企業應當將物業管理用房情況書面告知業主委員會，并接受業主委員會的查驗。

　　第十四條 業主委員會成立之前，物業管理用房由物業管理單位使用。業主委員會成立之后，由各區物業管理辦公室將《房屋所有權證》移交給業主委員會，業主委員會在保留必要的辦公場所后，全部提供給物業管理企業使用和經營。

　　第十五條 業主委員會成立之后，經業主大會同意，物業管理單位出租物業管理用房的，租賃合同應當經業主委員會同意。物業管理單位與承租方簽定的租賃合同中，約定的租賃期限最長不得超過物業管理服務合同中約定的物業管理單位受聘期限。物業管理用房的經營收益必須用于物業管理區域共用部位、公用設施設備的維修和管理。

　　第十六條 分期建設的項目在首期交付時的物業管理用房面積，應當不低于全部項目應交面積的百分之五十。物業管理區域內房屋交付使用過半的，物業管理用房應全部交付。物業管理用房按規劃要求在末期建設的，建設單位應當事先提供符合要求的物業管理臨時用房。

　　第十七條 建設單位擅自變更規劃確定的物業管理用房位置和標準，或者擅自轉讓、抵押物業管理用房或采取其他手段擅自處分物業管理用房的使用權或所有權的，由物業管理監管部門責令其限期改正或限期補建;逾期不補建的，應當按該項目銷售時的平均售價乘以應交面積的標準，向業主大會交納補建價款，該補建價款專項用于承租、購置物業管理用房。

　　第十八條 物業管理企業發生變更的，原物業管理企業應當與業主委員會或新物業管理企業對物業管理用房進行交接驗收。原物業管理公司逾期不移交物業管理用房和有關資料的，由物業管理監管部門按照有關法規予以處罰。

　　第十九條 本規定自發布之日起施行。