隨州市人民政府辦公室關(guān)于加強中心城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)和管理的實施意見

　　各縣、市、區(qū)人民政府，隨州高新區(qū)、大洪山風(fēng)景名勝區(qū)管理委員會，市政府各部門：

　　為維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，規(guī)范物業(yè)服務(wù)和管理活動，創(chuàng)新社會治理方式，營造安全、舒適、文明、和諧的生活工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理條例》等法律法規(guī)，經(jīng)市人民政府同意，結(jié)合我市實際，制定本實施意見。

　　一、落實屬地管理職責(zé)

　　(一)中心城區(qū)各級政府及其派出機構(gòu)應(yīng)將轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)和管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)規(guī)劃和社會治理體系。建立物業(yè)服務(wù)和管理綜合協(xié)調(diào)機制和目標(biāo)責(zé)任制，明確責(zé)任分工，落實人員和經(jīng)費、場地。按照“屬地綜合管理、部門職能落地、市場監(jiān)管到位、業(yè)主自治落實”的原則，建立健全政府負(fù)責(zé)、部門履職、街道辦事處和承擔(dān)相應(yīng)職能職責(zé)的單位(含曾都區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會、城南新區(qū)管委會、隨州高新區(qū)城東工作局，下同)統(tǒng)一管理、社會力量有效承接、社區(qū)居民有序參與的工作體制和運行機制。

　　(二)中心城區(qū)街道辦事處應(yīng)當(dāng)在同級黨組織領(lǐng)導(dǎo)和民政部門指導(dǎo)監(jiān)督下，依法組織和指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會和業(yè)主委員會的換屆選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，調(diào)解物業(yè)服務(wù)糾紛;組織、指導(dǎo)暫無物業(yè)服務(wù)企業(yè)的住宅小區(qū)業(yè)主自主決定本小區(qū)管理形式，實現(xiàn)社區(qū)管理全履蓋。

　　(三)中心城區(qū)街道辦事處和承擔(dān)相應(yīng)職能職責(zé)的單位應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)聯(lián)席會議制度，成立協(xié)調(diào)工作專班，定期召集公安、民政、教育、住建、規(guī)劃、物價、安監(jiān)、質(zhì)監(jiān)、工商、城管、房產(chǎn)等行政主管部門和居(村)民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專營單位等各方代表會議，具體解決物業(yè)服務(wù)和管理活動中需要協(xié)調(diào)的問題。

　　二、加強住宅小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立和日常活動的指導(dǎo)、監(jiān)督

　　(一)對符合首次業(yè)主大會會議召開條件的住宅小區(qū)，房產(chǎn)管理部門在接到建設(shè)單位或業(yè)主提出召開首次業(yè)主大會的書面報告后，應(yīng)書面告知中心城區(qū)街道辦事處和承擔(dān)相應(yīng)職能職責(zé)的單位。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開前向街道辦事處和承擔(dān)相應(yīng)職能職責(zé)的單位移交小區(qū)建設(shè)的相關(guān)資料。中心城區(qū)街道辦事處和承擔(dān)相應(yīng)職能職責(zé)的單位應(yīng)當(dāng)將移交資料建檔保存，并按通知要求和相關(guān)規(guī)定成立業(yè)主大會會議籌備組，召開首次業(yè)主大會。首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)，老舊住宅區(qū)首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費由曾都區(qū)人民政府、隨州高新區(qū)管委會承擔(dān)。

　　(二)創(chuàng)新管理模式，倡導(dǎo)居(村)民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)“三位一體”的聯(lián)動服務(wù)機制，推進共建共治和業(yè)主自治。對規(guī)模較大、戶數(shù)較多的住宅小區(qū)試行三方“交叉任職”，即通過相關(guān)程序，把居(村)民委員會成員推選為本小區(qū)業(yè)主委員會主任;若居(村)民委員會成員不是本小區(qū)業(yè)主的，則由居(村)民委員會將居(村)民委員會成員委派擔(dān)任本小區(qū)業(yè)主委員會第一主任(第一主任為名譽主任);居(村)民委員會可把業(yè)主委員會主任聘任為居(村)民委員會的名譽主任助理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可把居(村)民委員會成員聘任為服務(wù)質(zhì)量義務(wù)總監(jiān)，把業(yè)主委員會主任聘任為服務(wù)質(zhì)量義務(wù)副總監(jiān)。通過“三方”聯(lián)動，協(xié)調(diào)社區(qū)管理、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)的關(guān)系，調(diào)解物業(yè)服務(wù)糾紛。

　　(三)居(村)民委員會應(yīng)協(xié)助做好轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會組建和換屆選舉等工作，加強對業(yè)主委員會日常運行的監(jiān)管，指導(dǎo)業(yè)主委員會建立健全工作制度，依法開展活動。居(村)民委員會應(yīng)整合信息和資源，發(fā)揮及時發(fā)現(xiàn)、快速處置、全程監(jiān)督等管理優(yōu)勢，及時調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動中的糾紛。對業(yè)主委員會不履行組織召開業(yè)主大會會議義務(wù)的，協(xié)助中心城區(qū)街道辦事處和承擔(dān)相應(yīng)職能職責(zé)的單位責(zé)令其限期組織召開;對逾期仍不召開的，協(xié)助中心城區(qū)街道辦事處和承擔(dān)相應(yīng)職能職責(zé)的單位組織召開。對暫未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，居(村)民委員會應(yīng)履行好屬地管理職責(zé)，及時協(xié)調(diào)解決小區(qū)有關(guān)問題，督促業(yè)主及時召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，或依法開展自治管理。

　　三、完善業(yè)主委員會依法自治管理

　　(一)業(yè)主大會、業(yè)主委員會及其委員應(yīng)依法依規(guī)履行職責(zé)義務(wù)和行使相關(guān)權(quán)利，自覺接受房產(chǎn)管理部門、中心城區(qū)街道辦事處和承擔(dān)相應(yīng)職能職責(zé)的單位、居(村)民委員會的監(jiān)督指導(dǎo)。業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會和作出會議決定，應(yīng)當(dāng)告知居(村)民委員會并聽取其建議;業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，房產(chǎn)管理部門、中心城區(qū)街道辦事處和承擔(dān)相應(yīng)職能職責(zé)的單位應(yīng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　(二)業(yè)主大會會議討論決定，選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會決議，代表業(yè)主與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;業(yè)主委員會監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同及法定義務(wù)，定期組織業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量進行評價，及時了解、收集業(yè)主的意見和建議，調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用產(chǎn)生的矛盾糾紛，勸阻、制止業(yè)主的違法違規(guī)行為。

　　(三)業(yè)主委員會要加強自治管理，引導(dǎo)、幫助業(yè)主增強自律意識、提高文明素養(yǎng)、遵守管理規(guī)約、規(guī)范物業(yè)使用行為，依約交納物業(yè)服務(wù)費，積極參與小區(qū)共建共治;對業(yè)主的不守約、不文明行為，在小區(qū)范圍內(nèi)，探索建立曝光等懲戒機制。

　　四、規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場監(jiān)管

　　(一)規(guī)范前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)行為。在新建住宅小區(qū)銷售之前，房產(chǎn)管理部門要督促開發(fā)建設(shè)單位依法依規(guī)選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實現(xiàn)新建住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)全覆蓋。前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)納入政府定價目錄管理，前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至物業(yè)交付之日的前期物業(yè)服務(wù)費用，由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　(二)加大行業(yè)監(jiān)管力度。房產(chǎn)管理部門要依法履行對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)活動的監(jiān)督管理職責(zé)，建立物業(yè)區(qū)域劃分備案管理、物業(yè)服務(wù)用房核查、專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備驗收移交、業(yè)主大會業(yè)主委員會備案、“六公開一監(jiān)督”、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)承接查驗、物業(yè)服務(wù)合同備案、物業(yè)保修金等制度，全面規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場行為;加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)事中事后監(jiān)管，處理物業(yè)服務(wù)活動中的投訴;督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時排查、解決服務(wù)中存在的問題;對有違法違規(guī)行為的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行整頓清理;實施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，完善以業(yè)主評價為主，中心城區(qū)街道辦事處和承擔(dān)相應(yīng)職能職責(zé)的單位、居(村)民委員會、業(yè)主委員會評價為輔的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等級考評體系，每年公布排名;建立健全信用評價體系和黑名單制度，完善信用管理平臺建設(shè)，定期公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信記錄，對列入黑名單的企業(yè)，兩年內(nèi)不得接管新的物業(yè)服務(wù)項目。利用信用和誠信評價結(jié)果，實行優(yōu)勝劣汰，兼并重組，鼓勵支持物業(yè)企業(yè)做大做強。引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)運用“互聯(lián)網(wǎng)+”思維，讓電子商務(wù)、社區(qū)服務(wù)平臺、微信APP等進社區(qū)，提高服務(wù)管理效率，創(chuàng)新服務(wù)管理發(fā)展模式。

　　(三)加大政策法規(guī)宣傳力度。房產(chǎn)管理部門、中心城區(qū)街道辦事處和承擔(dān)相應(yīng)職能職責(zé)的單位要通過新聞媒體、網(wǎng)絡(luò)、宣傳欄、宣傳單等方式，多種形式宣傳物業(yè)管理政策法規(guī)，引導(dǎo)業(yè)主樹立正確的物業(yè)服務(wù)消費理念，營造全社會關(guān)心支持物業(yè)服務(wù)的良好社會輿論氛圍。

　　五、強化部門間協(xié)同配合

　　(一)行政執(zhí)法進小區(qū)。公安、民政、教育、司法、國土、規(guī)劃、住建(房產(chǎn)、園林)、環(huán)保、物價、工商、質(zhì)監(jiān)、食藥、民防、城管、消防等職能部門要切實履職盡責(zé)，依法加強對住宅小區(qū)建設(shè)、業(yè)主委員會組建運行和物業(yè)服務(wù)管理等工作的監(jiān)管，落實行政執(zhí)法進小區(qū)，建立違法行為投訴、處理和回復(fù)制度，在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系方式，依法及時處理物業(yè)區(qū)域內(nèi)的違法行為;選派業(yè)務(wù)能力突出、工作責(zé)任心強、承擔(dān)相關(guān)業(yè)務(wù)的科室負(fù)責(zé)人作為物業(yè)服務(wù)聯(lián)席會議聯(lián)絡(luò)員，配合中心城區(qū)街道辦事處和承擔(dān)相應(yīng)職能職責(zé)的單位、居(村)民委員會、業(yè)主委員會解決物業(yè)服務(wù)和管理活動中需要協(xié)調(diào)的問題，共同維護好廣大業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。

　　公安部門負(fù)責(zé)加強住宅小區(qū)治安管理，指導(dǎo)、落實安全防范和消防工作，加強流動人口管理，規(guī)范寵物管理，協(xié)調(diào)處理嚴(yán)重影響小區(qū)管理秩序的行為。

　　民政部門負(fù)責(zé)進一步完善現(xiàn)代社區(qū)治理體系，將業(yè)主委員會建設(shè)作為基層社會治理的基礎(chǔ)性工作，納入基層民主建設(shè)的范疇，著力構(gòu)建關(guān)系明確、運行規(guī)范、服務(wù)高效的社區(qū)自治新格局;加強對街道辦事處和承擔(dān)相應(yīng)職能職責(zé)的單位履行業(yè)主委員會組建、換屆選舉和日常運行中相關(guān)工作職責(zé)的指導(dǎo)監(jiān)督，對其履職情況進行考核;將業(yè)主委員會組建、換屆選舉與社區(qū)居委會換屆選舉工作統(tǒng)籌安排、聯(lián)動部署、協(xié)調(diào)推進。

　　質(zhì)監(jiān)部門負(fù)責(zé)加強對電梯、機械式停車設(shè)備、鍋爐等特種設(shè)備日常運行及重大安全隱患的安全監(jiān)管。

　　安監(jiān)部門負(fù)責(zé)處理小區(qū)出現(xiàn)的重大安全隱患和危化品在小區(qū)內(nèi)存放、使用行為。

　　住建(房產(chǎn)、園林)部門負(fù)責(zé)做好住宅小區(qū)竣工驗收、備案管理和房屋建設(shè)質(zhì)量監(jiān)管工作，督促建設(shè)單位履行質(zhì)量保修義務(wù);負(fù)責(zé)查處危及房屋結(jié)構(gòu)安全和住宅室內(nèi)裝飾裝修的違規(guī)行為;監(jiān)督管理物業(yè)服務(wù)活動。

　　規(guī)劃部門負(fù)責(zé)落實住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)用房、停車位等公共設(shè)施規(guī)劃，并做好規(guī)劃條件核實證明工作。

　　城管部門負(fù)責(zé)查處住宅小區(qū)亂搭亂建、亂擴亂改、亂停亂靠、亂堆亂放、損綠毀綠、養(yǎng)殖家禽、噪聲油煙擾民、占道經(jīng)營等行為。

　　工商部門負(fù)責(zé)住宅小區(qū)內(nèi)住改商違規(guī)經(jīng)營的治理工作。

　　教育部門負(fù)責(zé)查處取締住宅小區(qū)內(nèi)違規(guī)開辦培訓(xùn)班、培優(yōu)班等行為。

　　物價部門負(fù)責(zé)研究確定前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn);負(fù)責(zé)核定物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。督促物業(yè)企業(yè)對服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級、收費等級、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費內(nèi)容、收費起始時間在小區(qū)內(nèi)公示，并對物業(yè)企業(yè)的各種違規(guī)收費行為進行監(jiān)督管理。

　　國土部門負(fù)責(zé)對小區(qū)內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)等一并登記為業(yè)主共有的不動產(chǎn)權(quán)屬進行監(jiān)管。

　　人民防空主管部門負(fù)責(zé)加強小區(qū)內(nèi)人防工程平時開發(fā)利用的監(jiān)督管理，嚴(yán)禁損壞人防工程的防護功能，既要保證人防工程的良好戰(zhàn)備狀態(tài)，又要充分發(fā)揮人防工程的平時使用效益。

　　環(huán)保部門負(fù)責(zé)對小區(qū)噪音、光污染等進行檢測監(jiān)督管理。

　　司法行政部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)中心城區(qū)街道辦事處和承擔(dān)相應(yīng)職能職責(zé)的單位、居(村)民委員建立健全人民調(diào)解組織和工作機制，加強住宅小區(qū)矛盾糾紛的疏導(dǎo)、調(diào)解。

　　其他相關(guān)部門和專營單位要嚴(yán)把監(jiān)控、通信、供水、供電、供氣等專業(yè)設(shè)施交付關(guān)口，督促開發(fā)建設(shè)單位按規(guī)定交付使用。

　　(二)加強督辦考核。各職能部門要切實履職盡責(zé)，加強對小區(qū)各種違法違規(guī)行為的日常督促和整改。對履責(zé)不到位的，整改效果不明顯的部門，由監(jiān)察機關(guān)進行追責(zé)問責(zé)。

　　六、實施老舊住宅區(qū)整治改造

　　對中心城區(qū)配套設(shè)施設(shè)備不齊全的老舊住宅區(qū)，市、區(qū)兩級政府應(yīng)制定老舊住宅區(qū)物業(yè)改造規(guī)劃和年度實施計劃，按照“先整治改造、后規(guī)范管理”的原則，對老舊住宅區(qū)進行調(diào)查摸底，編制整治計劃，確定改造范圍，明確改造標(biāo)準(zhǔn)，實施有序改造和整治。整治工作完成后，對規(guī)模較大、硬件條件較好、具備物業(yè)服務(wù)條件的老舊住宅區(qū)，及時組建業(yè)主委員會，實行市場化物業(yè)服務(wù);對規(guī)模較小、硬件條件較差的老舊住宅區(qū)，由街道辦事處和承擔(dān)相應(yīng)職能職責(zé)的單位、居(村)民委員會組織開展居民自治管理，實行清掃保潔、秩序維護、設(shè)施設(shè)備運行等基本服務(wù)有償提供，逐步解決老舊住宅區(qū)歷史遺留問題。

　　七、加強組織領(lǐng)導(dǎo)和工作保障

　　(一)加強住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)和管理既是復(fù)雜的系統(tǒng)工程，更是關(guān)系人民群眾切身利益的民生工程。市政府成立市物業(yè)服務(wù)和管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由市政府分管領(lǐng)導(dǎo)任組長，市政府分管副秘書長、曾都區(qū)政府及隨州高新區(qū)管委會分管領(lǐng)導(dǎo)任副組長，各成員單位分管領(lǐng)導(dǎo)為小組成員，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決物業(yè)服務(wù)和管理工作中的重大疑難問題。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市房產(chǎn)局，市房產(chǎn)局局長兼任辦公室主任，承擔(dān)領(lǐng)導(dǎo)小組日常工作，并負(fù)責(zé)督辦物業(yè)服務(wù)聯(lián)席會議議定事項。

　　(二)曾都區(qū)人民政府、隨州高新區(qū)管委會要全面加強住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)和管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，研究制定政策、措施，及時協(xié)調(diào)解決重點難點問題，保障人民群眾安居樂業(yè)，促進社會和諧穩(wěn)定。要強化監(jiān)督考核，將物業(yè)服務(wù)和管理工作納入年度責(zé)任目標(biāo)、精神文明創(chuàng)建和社會治安綜合治理體系。要細化獎懲措施，實行以獎代補，對此項工作完成較好的單位(部門)予以適當(dāng)獎勵。

　　八、本意見所指中心城區(qū)范圍以《隨州市城市總體規(guī)劃》(20**-20**)劃定的范圍為準(zhǔn)。

　　隨縣、廣水市、大洪山風(fēng)景名勝區(qū)參照本實施意見執(zhí)行。

　　20**年5月18日

篇2：盟物業(yè)服務(wù)基本管理標(biāo)準(zhǔn)

　　盟東城物業(yè)服務(wù)基本管理標(biāo)準(zhǔn)

　　序號項目“z城”管理標(biāo)準(zhǔn)

　　1)客戶服務(wù)場所

　　1.顧客服務(wù)中心滿足提供服務(wù)需要，符合國家、地方標(biāo)準(zhǔn)。

　　2.公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項目負(fù)責(zé)人照片，物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)。

　　3.客戶服務(wù)中心工作時間，工作日不少于10小時，其他時間設(shè)置值班人員。

　　4.設(shè)置并公示24小時服務(wù)電話。

　　2)人員

　　1.配備專職物業(yè)服務(wù)項目負(fù)責(zé)人，具有5年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作經(jīng)歷。

　　2.從業(yè)人員分崗位統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。

　　3.按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書，房屋建筑安全及設(shè)備設(shè)施管理人員。

　　4.按需求配備具有粵語會話能力的管理人員。

　　3)制度

　　1.依據(jù)公司相關(guān)體系文件，建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、消防安全防范、綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護管理制度。

　　2.依據(jù)公司體系文件，執(zhí)行公司突發(fā)公共事件的應(yīng)急預(yù)案。

　　3.執(zhí)行培訓(xùn)體系，定期組織培訓(xùn)與考核。

　　4.建立物業(yè)服務(wù)工作記錄。

　　4)檔案

　　1.執(zhí)行公司檔案管理制度。

　　2.項目可根據(jù)實際情況配備專職檔案管理人員，有檔案資料室，檔案室設(shè)置應(yīng)滿足檔案管理要求。

　　3.應(yīng)用物業(yè)服務(wù)軟件管理基本信息、基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護資料、收費資料等。

　　5)標(biāo)志

　　1.標(biāo)志管理及裝飾必須按照z物業(yè)“VI”體系及品牌管理體系要求執(zhí)行；現(xiàn)場管理設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo)志。

　　6)客戶服務(wù)

　　1.每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、收支情況、本年度收支預(yù)算；每年第三季度公示上半年物業(yè)服務(wù)合同履行情況、收支情況。每月公示上月主要工作計劃完成情況及下月主要工作計劃。

　　2.涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項，應(yīng)通過公告、LED信息顯示屏、短信平臺等方式履行告知義務(wù)。

　　3.對違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)勸阻并報告相關(guān)行政主管部門。

　　4.水、電急修15分鐘內(nèi)，其它報修30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場；由專項服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)在30分鐘內(nèi)告知。報修回訪率應(yīng)不少于95%。

　　5.業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在1個工作日內(nèi)回復(fù)。投訴回訪率100%。

　　6.每年至少公開征集1次物業(yè)服務(wù)意見，問卷率85%以上，公示整改情況。

　　7.每月組織1次項目服務(wù)質(zhì)量檢查，重要節(jié)假日前組織安全檢查。

　　8.每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機房。

　　9.每年至少組織5次以上社區(qū)文化活動。

　　10.重要節(jié)日進行美化裝飾。

　　11.設(shè)置公共信息欄，每月至少更新1次；配合相關(guān)部門進行公益性宣傳。

　　12.按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險。

　　13.根據(jù)項目的實際情況開展特約服務(wù)與多種經(jīng)營。如：提供室內(nèi)清潔、干洗衣物、洗車、財物保管、票務(wù)代理等。

　　7)專項服務(wù)委托管理

　　1.選擇優(yōu)質(zhì)的外包方進行服務(wù)外包與合作，簽訂專項服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。

　　2.（保潔、綠化、電梯、消防、水池清洗等）專項服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合行政主管部門的資質(zhì)要求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。

　　3.專項服務(wù)企業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。

　　4.人員形象、技能的審查，對專項服務(wù)進行監(jiān)督及評價。

　　5.外包方企業(yè)合法性原則：需審核外包方《營業(yè)執(zhí)照正副本》、《組織機構(gòu)代碼證》、《稅務(wù)登記證》等合法性文件，并留存復(fù)印件；

　　6.外包企業(yè)注冊與實收資本需達到50萬元以上；

　　7.施工設(shè)備、材料、施工工藝、流程等標(biāo)準(zhǔn)的控制與監(jiān)督檢查原則；

　　8.所簽訂的外委合同必須按公司要求進行評審。

篇3：山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費管理辦法(2012)

　　山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費管理辦法(20**)

　　山東省物價局、山東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)《山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》的通知

　　二0一一年十一月九日 魯價綜發(fā)[20**]185號

　　各市物價局、住房城鄉(xiāng)建委（建設(shè)局）、房管局、市政公用局、城管執(zhí)法局：

　　為進一步規(guī)范住宅物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《山東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合我省實際，制定《山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

　　山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費管理辦法

　　第一條 為規(guī)范住宅物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《山東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務(wù)收費及監(jiān)督管理。

　　第三條 本辦法所稱住宅物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費用。

　　第四條 提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務(wù)收費通過市場形成。

　　第五條 住宅物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及收費與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

　　第六條 省價格主管部門會同省住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全省住宅物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。

　　設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)管理部門或者建設(shè)行政主管部門（以下統(tǒng)稱物業(yè)主管部門）按照價格管理權(quán)限，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務(wù)收費監(jiān)督管理工作。

　　第七條 住宅物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)住宅的種類、特點及物業(yè)服務(wù)階段，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

　　普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，由設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定在本地區(qū)執(zhí)行的基準(zhǔn)價及浮動幅度，報同級人民政府批準(zhǔn)并每年向社會公布。具體收費標(biāo)準(zhǔn)，由建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度內(nèi)約定。

　　非普通住宅以及業(yè)主委員會成立后的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主大會或全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。

　　第八條 普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費根據(jù)物業(yè)服務(wù)的等級、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素，實行分等級定價。

　　物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)由設(shè)區(qū)的市物業(yè)主管部門會同同級價格主管部門制定并公布。

　　第九條 普通住宅物業(yè)服務(wù)成本包括：

　　（一）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

　　（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護、檢測費用；

　　（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

　　（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

　　（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護、安全防范費用；

　　（六）辦公費用；

　　（七）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊；

　　（八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；

　　（九）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

　　供水二次加壓設(shè)備運行電費由供水單位承擔(dān)，不得列入物業(yè)服務(wù)成本。

　　第十條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內(nèi)容。涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應(yīng)當(dāng)一致。

　　建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)包含上述物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容。

　　前期物業(yè)管理住宅小區(qū)，因開發(fā)建設(shè)單位分期開發(fā)、分批交付使用的原因，造成小區(qū)配套設(shè)施和綠化環(huán)境等未能達到購房合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減免，差額部分由建設(shè)單位補償物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第十一條 業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)服務(wù)費。已納入物業(yè)服務(wù)范圍但物業(yè)尚未交付業(yè)主或者物業(yè)使用人的，物業(yè)服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位交納。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人無正當(dāng)理由拖延辦理交付手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)費從建設(shè)單位書面通知業(yè)主或物業(yè)使用人辦理交付手續(xù)之日起按月計收。

　　物業(yè)服務(wù)合同有約定的，物業(yè)服務(wù)費可以預(yù)收，預(yù)收時間一般不超過半年。

　　第十二條 物業(yè)服務(wù)收費按法定房屋產(chǎn)權(quán)面積（不含與住宅配套的儲藏室面積）計收。

　　改變設(shè)計用途用于經(jīng)營的房屋、車庫、儲藏室按相應(yīng)的經(jīng)營性用房物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)收取。

　　第十三條 房屋交付后空置一年以上的，其物業(yè)服務(wù)費按實際運行費用適當(dāng)減收，合同另有約定的，從其約定。

　　第十四條 車位租賃費實行政府指導(dǎo)價，由設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定在本地區(qū)執(zhí)行的基準(zhǔn)價及浮動幅度，報同級人民政府批準(zhǔn)。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由承租人與建設(shè)單位在規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度內(nèi)約定。

　　第十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有車庫內(nèi)的車位使用人應(yīng)當(dāng)交納停車服務(wù)費。

　　停車服務(wù)費包括車庫、車位的設(shè)施設(shè)備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責(zé)任保險等發(fā)生的費用。

　　普通住宅前期停車服務(wù)費可以按照本辦法第七條第二款規(guī)定的程序單獨核定。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人對汽車或非機動車輛有看管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。

　　己購買車位但未停放車輛的，停車服務(wù)費應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減收。

　　第十六條 占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他場地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)交納車位場地使用費，收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會確定，所收費用屬全體業(yè)主共有。

　　第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對車輛實行出入證管理的，應(yīng)當(dāng)為業(yè)主或物業(yè)使用人免費配置出入證。因遺失、損壞需要補辦的，可以適當(dāng)收取工本費。

　　第十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向進入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主或者物業(yè)使用人配送、維修、安裝、執(zhí)行公務(wù)等車輛收取停車費用。

　　除前款規(guī)定以外的其他外來車輛，停放超過2個小時的，可以收取一定費用。

　　第十九條 供水、供氣、供電、供暖等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，向最終用戶收取費用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位收取報酬。

　　專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶提供服務(wù)。

　　第二十條 業(yè)主或者物業(yè)使用人對其物業(yè)進行室內(nèi)裝修產(chǎn)生的建筑垃圾，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)居民委員會指定的地點堆放，并承擔(dān)清運費用，具體收費標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定。

　　第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強價格自律，遵守價格法律、法規(guī)、政策，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)質(zhì)價相符。

　　第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計費方式、計費起始時間、服務(wù)項目、收費標(biāo)準(zhǔn)以及收費依據(jù)、12358價格舉報電話等，接受業(yè)主的監(jiān)督，不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取任何未予標(biāo)明的費用。

　　第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。

　　第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費的，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權(quán)拒絕繳納。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按時足額交納物業(yè)服務(wù)費，不得以任何理由拒絕交納。業(yè)主拒不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法追繳。

　　物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。

　　第二十五條 政府價格主管部門對物業(yè)服務(wù)實行成本監(jiān)審制度和價格監(jiān)測制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。

　　第二十六條 政府價格主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由價格主管部門依據(jù)《價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律、法規(guī)予以處罰：

　　（一）超出政府指導(dǎo)價浮動幅度制定收費標(biāo)準(zhǔn)的；

　　（二）低于服務(wù)等級要求提供服務(wù)并收費的；

　　（三）采取分解收費項目、重復(fù)收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標(biāo)準(zhǔn)的；

　　（四）強制服務(wù)并收費的；

　　（五）不按規(guī)定實行明碼標(biāo)價的；

　　（六）其他違反價格法律、法規(guī)規(guī)定的行為。

　　第二十七條　價格主管部門、物業(yè)主管部門未按照《價格法》、《山東省物業(yè)管理條例》和本辦法管理和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)的，由上級價格主管部門、物業(yè)主管部門予以糾正，并依法追究有關(guān)人員責(zé)任。

　　第二十八條 本辦法實施前已簽訂物業(yè)服務(wù)合同尚未到期的，物業(yè)服務(wù)及其收費標(biāo)準(zhǔn)等仍按原合同約定執(zhí)行，合同到期后按本辦法規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十九條 其他管理人的物業(yè)服務(wù)收費可參照本規(guī)定執(zhí)行。

　　第三十條 各設(shè)區(qū)市應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H制定具體實施辦法，并報省物價局、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳備案。

　　第三十一條 本辦法自20**年1月1日起施行5年。《山東省物價局、山東省建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)<山東省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法>的通知》（魯價費發(fā)〔20**〕205號）同時廢止。