住宅小區屋頂漏水，該誰出錢該誰管?

　　權威解釋：保修期內由建設單位負責 保修期外由物業負責維修或動用專項維修資金 未建立專項維修資金由業主共同承擔

　　本報記者 徐日明

　　物業管理，每位市民每天都需面對。時而發生的斷水、停電、房頂漏水等問題，找到物業時，一句“管不了”，讓人既郁悶又氣憤，其實，也有好多物業想努力做好但苦于收不上來費用。如何交納物業費?這些物業費都用在哪兒了?哪些是物業該管的，哪些是居民應自己管的......物業管理問題已成為一座城市能否提升管理水平和居民幸福指數所必須面對的問題。

　　今起，本報與哈市住房局聯合開辦“曬曬物業該管的事”專欄，將市民對物業管理方面不明白的問題或遇到的狀況以及物業面臨的問題都曬出來，由物管處進行專業解答，明確業主和物業和權利與義務，讓物業管得舒心，讓居民的物業費交得放心。

　　屋頂漏水需維修

　　居民意見各不同

　　近日，位于哈市道外區錢塘街一居民樓頂樓再次漏雨，這是今年春天的第二次了，房頂出現大片積水。為此，居民多次找到物業，物業查看后認為漏水面積已達到規定面積，應進行大修。

　　但當物業提出維修屋頂需整個單元的居民共同分擔費用時，除了頂樓居民，其他樓層的居民交費積極性很差，這些居民認為，頂層居民在買房時，房子比其他樓層便宜，這就說明他們已經準備承擔屋頂漏水的風險，“頂層漏水，又不是我家，我們沒必要為他們買單?！?/p>

　　對此，頂樓的居民表示，居民樓是大家的，屋頂和樓梯一樣，是組成樓房的一部分，應由物業維修，就算是由居民出錢，也應該是全體居民共同出錢。

　　老小區共用部位維修

　　居民物業都犯愁

　　“屋頂漏水不僅居民頭疼，作為物業，這也是我們最犯難的一件事大修沒錢，收費又收不上來?！惫邢汩_物業經理遲偉兵無奈地說。

　　記者在哈市住房局物業管理處了解到，住宅共用部位是指非住宅業主共有的部位，包括住宅的基礎、承重墻體、屋頂以及戶外的墻面、樓梯間等。共用設施設備是指由住宅業主或住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。住戶門窗、頂棚、非承重隔墻等為自用部分，戶內插座照明線路、分戶電表、自來水入戶分支管線及配件、戶內下水管道為自用設施，由業主自行管理。

　　據了解，哈市老舊小區普遍存在屋頂漏水長期無人修理的狀況。若由物業出錢維修，業主交納的物業費根本不夠;若啟動房屋維修基金，一些老舊小區又沒有房屋維修基金可用;若由業主共擔，其他樓層居民根本不交費，僅靠頂樓居民交費無法完成維修，這讓物業和居民都很頭疼。

　　保修期內應由

　　建設單位負責

　　對此，哈市物管處表示，根據規定，建筑工程的質量保修范圍和正常使用條件下最低保修期限按照下列規定執行：有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏期為5年;供熱、供冷系統工程為2個采暖期、供冷期;裝飾裝修工程，包括內外墻飾面開裂、起鼓和脫落，墻內表面潮濕霉變，油漆、涂料脫皮，臺階、排水坡斷裂、沉陷，室內地面空鼓、起砂和開裂，門窗變形、透氣，陽臺、窗臺漏水，為2年。在房屋保修期內，共用部位、共用設施設備與自用部位、自用設備，由建設單位按照保修范圍和保修時限負責維修。保修期滿后，共用部位及共用設施設備維修、更新和改造由物業服務企業負責，其費用通過以下兩種方式解決。一是共用部位、共用設施設備的日常運行、維護，在業主交納的物業管理費中列支;二是共用部位、共用設施設備的大中修、更新和改造，在業主繳存的住房專項維修資金中列支，未建立維修資金的，應由維修范圍內的相關業主共同分攤。房屋自用部位、自用設備的維修養護由業主自行負責，業主委托物業服務企業對自用部位、自用設備進行維修養護的，服務費用由雙方約定。

篇2：開發商贈送的屋頂露臺漏水維修費該誰承擔案例

　　案例：開發商贈送的屋頂露臺漏水維修費該誰承擔

　　案情：座落于徐匯區南宜花苑的某號頂樓業主張先生，在購房時獲得了開發商贈送的頂樓屋頂露臺的使用權，十年過去了房頂出席裂縫，擁有屋頂露臺使用權的頂樓業主自家房屋開始滲水，屋內墻面起殼霉變。在多次向物業公司報修，物業公司在報請小區業委會動用維修資金受阻后，將小區物業公司和小區業委會告上徐匯區人民法院。

　　十年前，頂樓業主張先生購買了小區頂樓住宅一套，房屋預售合同中寫明：屋頂露臺歸頂樓業主使用，相關面積不在產權證中體現。20**年年中，張先生因屋頂滲水要求物業公司進行維修，物業公司接報后，立即與業委會取得聯系，經討論后提出了該房頂修理的費用分攤方案：由屋頂露臺使用人承擔一半維修費用，另一半由房頂的共用人共擔，即由張先生支付現金承擔一半費用，另一半由整幢房屋的維修資金支出。如果張先生同意的話，將方案公之于眾，盡快征求整幢房屋業主的意見后盡快實施修理。但該方案遭到了張先生的強烈不滿，雙方多次協調未果，于是張先生將物業公司和業委會告上了徐匯區人民法院。

　　本案中雙方爭議的焦點在于該屋頂既是張先生擁有獨立使用權的曬臺，也是整幢房屋的屋頂，從性質上來說屬于具有特定使用權的公共部位，這個部位維修費該由誰來承擔。

　　作為原告的張先生認為，最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條第一款規定：建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分，應當認定為物權法第六章所稱的共有部分。 屋頂是建筑物的基本結構部分，屋頂作為建筑物的基本結構當然屬于整幢房屋全體業主共有，而屋頂無論采用何種形式，仍然屬于屋頂的一部分，對整個建筑物的結構和外觀來說，都是不可或缺的，因而應為業主的共有部分，既然是屬于共有部分，不屬于原告的專有部分，那么屋頂是自然損壞的，理所當然的需要動用維修資金。

　　作為被告的物業公司和業主委員會認為，《物權法》第七十二條規定：業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務。開發商贈送的屋頂露臺漏水這筆維修費誰付?建設部對此早有相關的規定：【19*11月21日建設部令第5號發布，20**年8月15日根據《建設部關于修改?城市異產毗鄰房屋管理規定?的決定》修改】第九條、凡異產毗連房屋發生自然損壞(因不可抗力造成的損壞，視同自然損壞)，所需修繕費用依下列原則處理：(四)屋蓋的修繕：1.不上人房蓋，由修繕所及范圍復蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔。2.可上人屋蓋(包括屋面和周邊護攔)，如為各層所共用，由修繕所及范圍復蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔;如僅為若干層使用，使用層的房屋所有人分擔一半，其余一半由修繕所及范圍復蓋下層房屋所有人按份額比例分擔。因此， 原告張先生長期獨享使用開發商贈送的本屬于整幢房屋全體共有共用部位的房頂作為露臺，安裝魚缸，種植花草，安防健身設備等。據此，原告業主也應該比其他業主承擔更多的責任，故認為，兩被告提出的費用分擔完全合法合理合情，這個方案也會被絕大多數業主認可，征求意見也會比較容易通過。

　　法院審理法官在充分聽取了雙方意見的基礎上，耐心釋法，細致工作，并勸說原告接受兩被告提出的方案，以便使問題的以早日解決，否則，將會做出依法判決。在法院的主持下原被告雙方握手言和，以原告接受被告提出的維修費分攤方案而終結。

　　案件的思考：本案在物業管理中具有一定的普遍性，《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》　第二條 規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。但同時具備三項條件：(一)具有構造上的獨立性，能夠明確區分;(二)具有利用上的獨立性，可以排他使用;(三)能夠登記成為特定業主所有權的客體。本案露臺雖然建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，但沒能能夠登記成為特定業主所有權的客體，產權證上也并沒有標注。因此不能簡單理解為屋頂露臺是原告張先生專有部分。作為共有部位的房頂，卻有特定業主獨享專用，費用一概由共有業主來承擔 ，于法于理都說不過去，何況建設部早于【19*11月21日建設部令第5號發布，20**年8月15日根據《建設部關于修改?城市異產毗鄰房屋管理規定?的決定》修改】對此有相關的規定。根據《物權法》第七十六條的規定，有關共有和共同管理權利的重大事項應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。故被告物業公司和業委會按照相關的法律法規和有關部門的規定，所提出的方案較容易被大家接受。(作者系上海宏祥物業管理有限公司副總經理)

篇3：業主拒繳1.3萬物業費敗訴--法官:屋頂漏水不屬于物業責任

　　物業費沒有繳，業主劉青被物業公司告上了法庭?！拔沂菍ξ飿I費有異議才不繳的?！眲⑶嗪芪?，但法院仍判決其支付1.2萬元物業費。

　　劉青是新疆烏魯木齊市某小區業主，其房屋建筑面積194.17平方米，小區物業費收取標準為每平方米2.8元每月。自20**年入住后，劉青按照上述標準繳納了20**年至20**年12月及20**年1月至20**年12月的物業費，拒絕繳納20**年和20**年的物業費。

　　物業公司多次索要無果后，今年7月將劉青訴至烏魯木齊市水磨溝區人民法院，請求法院判令劉青支付物業費及利息合計1.3萬余元。

　　庭審中，劉青認為物業公司收費標準過高，同時認為屋頂漏水，物業公司未履行維修義務，服務不到位。

　　法院審理認為，劉青拖欠物業費的情況確實存在，物業公司也確實提供了物業服務，劉青已經繳納的物業費，應視為對物業公司收費標準的認可。屋頂漏水不在物業管理范疇內，業主以此拒交物業費，法院不予支持。故判決劉青支付物業公司物業費1.2萬余元。

　　本案主審法官丁磊表示，物業公司要求業主支付物業費，是物業糾紛中最常見的案件。業主拒繳理由主要是認為物業服務與收費標準不對等，或對物業費收取標準及依據有異議等。

　　丁磊認為，業主即使有合理的理由，也不應該通過拒繳物業費來表達不滿。如果業主認為物業公司的服務沒有達到標準，可以共同向行政主管部門或物業協會反映，也可以委托專業的中介機構對物業服務等級進行評估，再以評估結果為據，向物業公司提出合理的收費標準。如果物業公司拒絕調整收費標準，可提起訴訟。

　　值得注意的是，只有在履行物業服務合同過程中產生的問題，業主才能向物業公司主張權利。如果是其他法律關系產生的爭議，如房屋質量問題產生墻體開裂、其他業主違章搭建影響通風采光等，因為與物業公司無關，不能作為拒繳物業費的理由。

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