案例：物業(yè)公司對(duì)專有部分的職責(zé)邊界在哪里?
業(yè)主買了新房，歡歡喜喜入住，終于可以把家裝飾成自己想要的樣子。對(duì)于陽(yáng)臺(tái)，很多業(yè)主出于安全、防塵或增加室內(nèi)空間的考慮，裝修時(shí)會(huì)把陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行封閉。有些業(yè)主認(rèn)為，陽(yáng)臺(tái)是我的專有空間，不要任何理由，我喜歡怎么裝就怎么裝。然而，真的如此嗎?你家的房子真的全由你做主嗎?今天和大家分享一起業(yè)主封閉陽(yáng)臺(tái)引發(fā)的訴訟案，由此分析物業(yè)公司對(duì)于業(yè)主專有部分行使職權(quán)的邊界到底在哪里?
【案情回放】
王先生與某開(kāi)發(fā)公司簽訂了一份《商品房買賣合同》，購(gòu)買某小區(qū)商品房一套，該商品房陽(yáng)臺(tái)為非封閉式的。房屋交付時(shí)王先生與物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，約定王先生應(yīng)遵守《臨時(shí)管理規(guī)約》和《業(yè)主手冊(cè)》的規(guī)定。《臨時(shí)管理規(guī)約》規(guī)定禁止業(yè)主封閉規(guī)劃確定的陽(yáng)臺(tái)。王先生于收房當(dāng)日還簽署了一份《承諾書》，確認(rèn)已詳細(xì)閱讀開(kāi)發(fā)公司制定的《臨時(shí)管理規(guī)約》，同意遵守并倡導(dǎo)其他業(yè)主及物業(yè)使用人遵守本《臨時(shí)管理規(guī)約》，同意授予物業(yè)服務(wù)企業(yè)在本《臨時(shí)管理規(guī)約》中規(guī)定的權(quán)利。隨后，王先生準(zhǔn)備裝修時(shí)與物業(yè)公司簽訂了一份《裝修協(xié)議》，約定所有裝修活動(dòng)必須嚴(yán)格遵守相關(guān)法規(guī)、規(guī)約，不得改變或破壞房屋外貌，禁止封閉陽(yáng)臺(tái)或改變陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)的原有裝飾材料、顏色、形狀和規(guī)格。
然而在裝修過(guò)程中，王先生得知該小區(qū)某開(kāi)發(fā)公司已經(jīng)封閉了小區(qū)內(nèi)大量房屋的陽(yáng)臺(tái)，于是也向物業(yè)公司口頭申請(qǐng)封閉陽(yáng)臺(tái)，但是卻遭到物業(yè)公司的拒絕，理由是王先生在購(gòu)買房屋時(shí)已經(jīng)承諾不封閉陽(yáng)臺(tái)。為了小區(qū)整體美觀，統(tǒng)一不得封閉陽(yáng)臺(tái)，雙方僵持不下，王先生遂一紙?jiān)V狀將某開(kāi)發(fā)公司和物業(yè)公司一并起訴至法院，請(qǐng)求法院確認(rèn)《臨時(shí)管理規(guī)約》及《裝修協(xié)議》中關(guān)于“不得封閉陽(yáng)臺(tái)”的規(guī)定無(wú)效。由此，王先生開(kāi)啟了漫長(zhǎng)的訴訟之路......
【法院審理】
一審法院認(rèn)為，王先生購(gòu)房后作為業(yè)主簽署的《臨時(shí)管理規(guī)約》及《承諾書》《裝修協(xié)議》中均明確約定業(yè)主不得封閉陽(yáng)臺(tái)。王先生與物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》中也明確約定業(yè)主應(yīng)遵守《臨時(shí)管理規(guī)約》。該約定并未違反國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效，并非無(wú)效的格式條款，王先生作為業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守自行簽署的承諾，按約履行義務(wù)。因此，一審法院認(rèn)為《臨時(shí)管理規(guī)約》及《裝修協(xié)議》中關(guān)于“不得封閉陽(yáng)臺(tái)”的規(guī)定合法有效，故駁回王先生的訴訟請(qǐng)求。
王先生不服一審判決，提起上訴，稱一審認(rèn)定事實(shí)不清，僅憑《臨時(shí)管理規(guī)約》后面所附承諾書就認(rèn)定其已詳細(xì)閱讀并作出遵守承諾，而沒(méi)有考慮他在簽約過(guò)程中所處的不利地位及簽訂程序的違法。陽(yáng)臺(tái)專屬于房屋的專有部分，由王先生獨(dú)立使用，業(yè)主可以對(duì)專有部分陽(yáng)臺(tái)自由使用、收益、處分，并可以排除他人干涉。此外，開(kāi)發(fā)公司自行封閉了的大量陽(yáng)臺(tái)，物業(yè)公司不聞不問(wèn)，只是通過(guò)野蠻的方式來(lái)阻止普通業(yè)主封閉陽(yáng)臺(tái)，嚴(yán)重影響到業(yè)主的權(quán)益。
二審法院認(rèn)為，王先生簽署的《承諾書》明確載明，其確認(rèn)已詳細(xì)閱讀開(kāi)發(fā)公司制定的《臨時(shí)管理規(guī)約》，同意遵守并倡導(dǎo)其他業(yè)主及物業(yè)使用人遵守臨時(shí)管理規(guī)約，同意授予物業(yè)服務(wù)企業(yè)在臨時(shí)管理規(guī)約中規(guī)定的權(quán)利。在無(wú)相反證據(jù)的情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定王先生已詳細(xì)閱讀了《臨時(shí)管理規(guī)約》，并愿意遵守《臨時(shí)管理規(guī)約》的相關(guān)規(guī)定。對(duì)于王先生主張《臨時(shí)管理規(guī)約》和《裝修協(xié)議》中禁止封閉陽(yáng)臺(tái)條款無(wú)效，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。二審判決駁回上訴，維持原判。
對(duì)于二審的判決結(jié)果王先生仍然不服，繼續(xù)申請(qǐng)?jiān)賹彙＝K省高級(jí)人民法院再審認(rèn)為，《臨時(shí)管理規(guī)約》及《裝修協(xié)議》中雖有禁止封閉陽(yáng)臺(tái)的條款，但該條款并不導(dǎo)致業(yè)主無(wú)法行使對(duì)陽(yáng)臺(tái)的占有、使用、收益和處分權(quán)利，未排除業(yè)主的主要權(quán)利。王先生在與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》的同時(shí)，簽署承諾書一份，明確表示其已詳細(xì)閱讀了《臨時(shí)管理規(guī)約》，并同意遵守該規(guī)約，應(yīng)認(rèn)定其已知曉《臨時(shí)管理規(guī)約》的相關(guān)條款，且其與開(kāi)發(fā)公司簽訂的商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議中亦有不得擅自封閉陽(yáng)臺(tái)的約定，故王先生主張約定無(wú)效的理由不能成立。最終，法院裁定駁回王先生的再審申請(qǐng)。
【律師說(shuō)法】
本案經(jīng)過(guò)一審、二審及再審，最終塵埃落定，然而在司法實(shí)踐中對(duì)于業(yè)主與物業(yè)公司關(guān)于封閉陽(yáng)臺(tái)的訴訟案件存在不同的判決結(jié)果，例如北京某法院對(duì)于類似案件曾經(jīng)判決不支持物業(yè)公司阻止業(yè)主封閉陽(yáng)臺(tái)的請(qǐng)求，認(rèn)為物業(yè)公司不得干擾業(yè)主對(duì)專有部分行使權(quán)利。因此，對(duì)于物業(yè)公司到底是否有權(quán)阻止業(yè)主封閉陽(yáng)臺(tái)需要結(jié)合個(gè)案的情形進(jìn)行分析，就本案而言，需要關(guān)注以下三個(gè)法律問(wèn)題：
問(wèn)題一：管理規(guī)約對(duì)業(yè)主是否具有約束力?
管理規(guī)約是對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)以及違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益，不得侵害業(yè)主或物業(yè)使用人的合法權(quán)益。
根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約由業(yè)主共同決定。在前期物業(yè)服務(wù)階段，建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，建設(shè)單位在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說(shuō)明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。因此，管理規(guī)約既然是對(duì)全體業(yè)主共同作出的相關(guān)約定，對(duì)業(yè)主就具有約束力，業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同遵守。
問(wèn)題二：臨時(shí)管理規(guī)約中“不得封閉陽(yáng)臺(tái)”約定是否具有法律效力?
本案中王先生提出《臨時(shí)管理規(guī)約》及《裝修協(xié)議》中禁止封閉陽(yáng)臺(tái)的條款系格式條款，且限制了王先生對(duì)專有部分的處分權(quán)，與法定的所有權(quán)內(nèi)容不符，且未采取合理方式提請(qǐng)王先生注意，應(yīng)屬無(wú)效條款。
依據(jù)我國(guó)《合同法》規(guī)定，所謂格式條款，是指當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。本案中雖然《臨時(shí)管理規(guī)約》及《裝修協(xié)議》中關(guān)于禁止封閉陽(yáng)臺(tái)的條款系開(kāi)發(fā)公司提供的格式條款，但條款內(nèi)容已由業(yè)主詳細(xì)閱讀并作出遵守的承諾。《臨時(shí)管理規(guī)約》中關(guān)于禁止封閉陽(yáng)臺(tái)的規(guī)定，并沒(méi)有排除王先生對(duì)陽(yáng)臺(tái)專有使用這一主要權(quán)利，而只是對(duì)王先生行使專有使用權(quán)作出了一定程度的限制，且這一限制符合規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求、并未加重業(yè)主的責(zé)任，且未違反國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效。
為了保持建筑物外觀的和諧統(tǒng)一，提升物業(yè)形象，開(kāi)發(fā)商通常會(huì)在銷售或交付時(shí)要求業(yè)主不得封閉開(kāi)放式陽(yáng)臺(tái)。建筑物的外觀屬于業(yè)主共有的權(quán)利，業(yè)主應(yīng)兼顧個(gè)人利益與小區(qū)公共利益，通過(guò)合理合法的方式最大程度實(shí)現(xiàn)自己的利益。根據(jù)小區(qū)業(yè)主自治原則，如果確實(shí)需要封閉陽(yáng)臺(tái)，業(yè)主可以通過(guò)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的方式對(duì)是否封閉陽(yáng)臺(tái)交由業(yè)主大會(huì)共同決定。
問(wèn)題三：物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)如何行使涉及業(yè)主專有權(quán)的管理職責(zé)?
通常認(rèn)為，物業(yè)公司是對(duì)小區(qū)共有部分進(jìn)行維護(hù)管理，但是并非除了共有部分外其他一概不聞不問(wèn)。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定，業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。
由此可見(jiàn)，對(duì)于業(yè)主使用專有部分過(guò)程中如有違法或違約的情形，物業(yè)公司有權(quán)要求其承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。但是在制止業(yè)主的不當(dāng)或不法行為過(guò)程中需要注意方式方法，盡量有理有據(jù)地與業(yè)主進(jìn)行協(xié)商，而不能簡(jiǎn)單出于物業(yè)公司自行管理的需要，強(qiáng)行要求業(yè)主無(wú)條件予以配合。否則將激化與業(yè)主的矛盾，不利于與業(yè)主保持良好的溝通關(guān)系。
作者系國(guó)浩律師〈南京〉事務(wù)所律師、合伙人，
南京大學(xué)法律碩士
篇2：業(yè)委會(huì)核定小區(qū)業(yè)主專有部分共有部分函
業(yè)委會(huì)關(guān)于核定小區(qū)業(yè)主專有部分及共有部分的函
北京**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司：
鑒于JY花園小區(qū)業(yè)委會(huì)已經(jīng)成立，業(yè)委會(huì)需要對(duì)JY花園小區(qū)各業(yè)主專有部分及共有部分進(jìn)行了解并準(zhǔn)確核定，以保證各方利益均不受到侵害，經(jīng)業(yè)委會(huì)決議：
請(qǐng)盡快持貴公司在本建筑區(qū)劃內(nèi)擁有的建筑物產(chǎn)權(quán)證（正本及復(fù)印件）來(lái)業(yè)委會(huì)進(jìn)行說(shuō)明。
由于貴公司是本建筑區(qū)劃內(nèi)各建筑物的開(kāi)發(fā)企業(yè)，故請(qǐng)將有關(guān)本建筑區(qū)劃的一切圖紙、資料也一并轉(zhuǎn)交給業(yè)委會(huì)。
如貴公司認(rèn)為上述事宜有任何不妥，請(qǐng)務(wù)必于三個(gè)工作日內(nèi)就有關(guān)事項(xiàng)給予書面回復(fù)為盼。
順頌商祺！
北京市朝陽(yáng)區(qū)JY花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)
20**年4月3日
抄送：北京市朝陽(yáng)區(qū)建設(shè)委員會(huì)
篇3：小區(qū)業(yè)主和使用人專有部分使用約定
小區(qū)業(yè)主和使用人的專有部分使用約定
(一)按照規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)或者不動(dòng)產(chǎn)登記簿載明的用途使用專有部分，不得擅自改變物業(yè)專有部分使用性質(zhì)。因特殊情況需要改變專有部分用途的，除遵守法律、法規(guī)以及本規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)征得有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
(二)對(duì)專有部分占有、使用、收益和處分及維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，不得妨礙其他業(yè)主的正常使用和合法權(quán)益。業(yè)主家里專有部分的維修責(zé)任由專有部分業(yè)主、使用人承擔(dān)。專有部分出現(xiàn)故障，業(yè)主或使用人也可以向物管處(即本規(guī)約第十三條界定的綜合物業(yè))報(bào)修，報(bào)修業(yè)主或使用人如同意物管處公開(kāi)的維修材料消耗和人工費(fèi)用報(bào)價(jià)，由報(bào)修人支付費(fèi)用。
(三) 對(duì)專有部分進(jìn)行裝飾裝修的規(guī)定：
1. 遵守建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》和《南京市物業(yè)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，開(kāi)工前，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人(本規(guī)約簡(jiǎn)稱物管處)，并與其簽訂室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議；遵守裝飾裝修的注意事項(xiàng)，不從事裝飾裝修的禁止行為，不得影響毗鄰房屋的使用安全；主動(dòng)配合物管處依據(jù)有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定對(duì)裝飾裝修活動(dòng)的監(jiān)督檢查；涉及變動(dòng)建筑主體結(jié)構(gòu)和承重結(jié)構(gòu)或者增加樓面荷載的，應(yīng)當(dāng)向房屋安全管理部門辦理相關(guān)審批手續(xù)，將批準(zhǔn)文件向物管處備案。
2. 在指定地點(diǎn)放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，不擅自占用共有部分。
3. 因房屋裝飾裝修（或其專有部位中）發(fā)生滲水等問(wèn)題影響其他業(yè)主安全、正常使用的，應(yīng)及時(shí)予以修復(fù)處理，賠償由此造成的損失。
4. 應(yīng)嚴(yán)格遵守本小區(qū)裝修施工時(shí)間（上午8時(shí)至12時(shí)，下午14時(shí)至18時(shí)）。晚間18時(shí)至次日上午8時(shí)和節(jié)假日，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生超標(biāo)噪聲的施工。
5. 按設(shè)計(jì)預(yù)留的位置安裝空調(diào)室外機(jī)，未預(yù)留位置的應(yīng)按業(yè)主大會(huì)或者物管處統(tǒng)一指定的位置安裝。空調(diào)外機(jī)保證安裝牢固，掉落傷及人身財(cái)物負(fù)責(zé)相關(guān)賠償。空調(diào)機(jī)冷凝水集中收集。空調(diào)外機(jī)發(fā)出超標(biāo)噪聲的，應(yīng)及時(shí)修復(fù)或更換，直至符合國(guó)家噪聲標(biāo)準(zhǔn)后再使用。
6. 不擅自在房屋建筑的外墻上安裝遮陽(yáng)篷、防護(hù)欄、曬衣架、花架、鞋架等。封閉陽(yáng)臺(tái)等涉及建筑物外立面的一切安置掛放，應(yīng)按合同約定或業(yè)主大會(huì)決議執(zhí)行（如允許安裝的，應(yīng)按業(yè)主大會(huì)安排的式樣、規(guī)格、顏色進(jìn)行施工，并保障牢固安全）。
7. 安裝太陽(yáng)能熱水器，應(yīng)形成業(yè)主大會(huì)關(guān)于"位置統(tǒng)一、不超出專有部分，符合相關(guān)規(guī)范，不違反房屋安全使用規(guī)定、破壞建筑物外觀、侵害其他業(yè)主利益"的決議。安裝時(shí)應(yīng)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議。