案例：物業(yè)公司對專有部分的職責(zé)邊界在哪里?

　　業(yè)主買了新房，歡歡喜喜入住，終于可以把家裝飾成自己想要的樣子。對于陽臺，很多業(yè)主出于安全、防塵或增加室內(nèi)空間的考慮，裝修時會把陽臺進(jìn)行封閉。有些業(yè)主認(rèn)為，陽臺是我的專有空間，不要任何理由，我喜歡怎么裝就怎么裝。然而，真的如此嗎?你家的房子真的全由你做主嗎?今天和大家分享一起業(yè)主封閉陽臺引發(fā)的訴訟案，由此分析物業(yè)公司對于業(yè)主專有部分行使職權(quán)的邊界到底在哪里?

　　【案情回放】

　　王先生與某開發(fā)公司簽訂了一份《商品房買賣合同》，購買某小區(qū)商品房一套，該商品房陽臺為非封閉式的。房屋交付時王先生與物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，約定王先生應(yīng)遵守《臨時管理規(guī)約》和《業(yè)主手冊》的規(guī)定。《臨時管理規(guī)約》規(guī)定禁止業(yè)主封閉規(guī)劃確定的陽臺。王先生于收房當(dāng)日還簽署了一份《承諾書》，確認(rèn)已詳細(xì)閱讀開發(fā)公司制定的《臨時管理規(guī)約》，同意遵守并倡導(dǎo)其他業(yè)主及物業(yè)使用人遵守本《臨時管理規(guī)約》，同意授予物業(yè)服務(wù)企業(yè)在本《臨時管理規(guī)約》中規(guī)定的權(quán)利。隨后，王先生準(zhǔn)備裝修時與物業(yè)公司簽訂了一份《裝修協(xié)議》，約定所有裝修活動必須嚴(yán)格遵守相關(guān)法規(guī)、規(guī)約，不得改變或破壞房屋外貌，禁止封閉陽臺或改變陽臺、露臺的原有裝飾材料、顏色、形狀和規(guī)格。

　　然而在裝修過程中，王先生得知該小區(qū)某開發(fā)公司已經(jīng)封閉了小區(qū)內(nèi)大量房屋的陽臺，于是也向物業(yè)公司口頭申請封閉陽臺，但是卻遭到物業(yè)公司的拒絕，理由是王先生在購買房屋時已經(jīng)承諾不封閉陽臺。為了小區(qū)整體美觀，統(tǒng)一不得封閉陽臺，雙方僵持不下，王先生遂一紙訴狀將某開發(fā)公司和物業(yè)公司一并起訴至法院，請求法院確認(rèn)《臨時管理規(guī)約》及《裝修協(xié)議》中關(guān)于“不得封閉陽臺”的規(guī)定無效。由此，王先生開啟了漫長的訴訟之路......

　　【法院審理】

　　一審法院認(rèn)為，王先生購房后作為業(yè)主簽署的《臨時管理規(guī)約》及《承諾書》《裝修協(xié)議》中均明確約定業(yè)主不得封閉陽臺。王先生與物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》中也明確約定業(yè)主應(yīng)遵守《臨時管理規(guī)約》。該約定并未違反國家有關(guān)法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效，并非無效的格式條款，王先生作為業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守自行簽署的承諾，按約履行義務(wù)。因此，一審法院認(rèn)為《臨時管理規(guī)約》及《裝修協(xié)議》中關(guān)于“不得封閉陽臺”的規(guī)定合法有效，故駁回王先生的訴訟請求。

　　王先生不服一審判決，提起上訴，稱一審認(rèn)定事實不清，僅憑《臨時管理規(guī)約》后面所附承諾書就認(rèn)定其已詳細(xì)閱讀并作出遵守承諾，而沒有考慮他在簽約過程中所處的不利地位及簽訂程序的違法。陽臺專屬于房屋的專有部分，由王先生獨立使用，業(yè)主可以對專有部分陽臺自由使用、收益、處分，并可以排除他人干涉。此外，開發(fā)公司自行封閉了的大量陽臺，物業(yè)公司不聞不問，只是通過野蠻的方式來阻止普通業(yè)主封閉陽臺，嚴(yán)重影響到業(yè)主的權(quán)益。

　　二審法院認(rèn)為，王先生簽署的《承諾書》明確載明，其確認(rèn)已詳細(xì)閱讀開發(fā)公司制定的《臨時管理規(guī)約》，同意遵守并倡導(dǎo)其他業(yè)主及物業(yè)使用人遵守臨時管理規(guī)約，同意授予物業(yè)服務(wù)企業(yè)在臨時管理規(guī)約中規(guī)定的權(quán)利。在無相反證據(jù)的情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定王先生已詳細(xì)閱讀了《臨時管理規(guī)約》，并愿意遵守《臨時管理規(guī)約》的相關(guān)規(guī)定。對于王先生主張《臨時管理規(guī)約》和《裝修協(xié)議》中禁止封閉陽臺條款無效，缺乏事實和法律依據(jù)。二審判決駁回上訴，維持原判。

　　對于二審的判決結(jié)果王先生仍然不服，繼續(xù)申請再審。江蘇省高級人民法院再審認(rèn)為，《臨時管理規(guī)約》及《裝修協(xié)議》中雖有禁止封閉陽臺的條款，但該條款并不導(dǎo)致業(yè)主無法行使對陽臺的占有、使用、收益和處分權(quán)利，未排除業(yè)主的主要權(quán)利。王先生在與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》的同時，簽署承諾書一份，明確表示其已詳細(xì)閱讀了《臨時管理規(guī)約》，并同意遵守該規(guī)約，應(yīng)認(rèn)定其已知曉《臨時管理規(guī)約》的相關(guān)條款，且其與開發(fā)公司簽訂的商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議中亦有不得擅自封閉陽臺的約定，故王先生主張約定無效的理由不能成立。最終，法院裁定駁回王先生的再審申請。

　　【律師說法】

　　本案經(jīng)過一審、二審及再審，最終塵埃落定，然而在司法實踐中對于業(yè)主與物業(yè)公司關(guān)于封閉陽臺的訴訟案件存在不同的判決結(jié)果，例如北京某法院對于類似案件曾經(jīng)判決不支持物業(yè)公司阻止業(yè)主封閉陽臺的請求，認(rèn)為物業(yè)公司不得干擾業(yè)主對專有部分行使權(quán)利。因此，對于物業(yè)公司到底是否有權(quán)阻止業(yè)主封閉陽臺需要結(jié)合個案的情形進(jìn)行分析，就本案而言，需要關(guān)注以下三個法律問題：

　　問題一：管理規(guī)約對業(yè)主是否具有約束力?

　　管理規(guī)約是對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)以及違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益，不得侵害業(yè)主或物業(yè)使用人的合法權(quán)益。

　　根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約由業(yè)主共同決定。在前期物業(yè)服務(wù)階段，建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約，建設(shè)單位在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。因此，管理規(guī)約既然是對全體業(yè)主共同作出的相關(guān)約定，對業(yè)主就具有約束力，業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同遵守。

　　問題二：臨時管理規(guī)約中“不得封閉陽臺”約定是否具有法律效力?

　　本案中王先生提出《臨時管理規(guī)約》及《裝修協(xié)議》中禁止封閉陽臺的條款系格式條款，且限制了王先生對專有部分的處分權(quán)，與法定的所有權(quán)內(nèi)容不符，且未采取合理方式提請王先生注意，應(yīng)屬無效條款。

　　依據(jù)我國《合同法》規(guī)定，所謂格式條款，是指當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。本案中雖然《臨時管理規(guī)約》及《裝修協(xié)議》中關(guān)于禁止封閉陽臺的條款系開發(fā)公司提供的格式條款，但條款內(nèi)容已由業(yè)主詳細(xì)閱讀并作出遵守的承諾。《臨時管理規(guī)約》中關(guān)于禁止封閉陽臺的規(guī)定，并沒有排除王先生對陽臺專有使用這一主要權(quán)利，而只是對王先生行使專有使用權(quán)作出了一定程度的限制，且這一限制符合規(guī)劃設(shè)計的要求、并未加重業(yè)主的責(zé)任，且未違反國家有關(guān)法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效。

　　為了保持建筑物外觀的和諧統(tǒng)一，提升物業(yè)形象，開發(fā)商通常會在銷售或交付時要求業(yè)主不得封閉開放式陽臺。建筑物的外觀屬于業(yè)主共有的權(quán)利，業(yè)主應(yīng)兼顧個人利益與小區(qū)公共利益，通過合理合法的方式最大程度實現(xiàn)自己的利益。根據(jù)小區(qū)業(yè)主自治原則，如果確實需要封閉陽臺，業(yè)主可以通過召開業(yè)主大會的方式對是否封閉陽臺交由業(yè)主大會共同決定。

　　問題三：物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)如何行使涉及業(yè)主專有權(quán)的管理職責(zé)?

　　通常認(rèn)為，物業(yè)公司是對小區(qū)共有部分進(jìn)行維護(hù)管理，但是并非除了共有部分外其他一概不聞不問。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定，業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

　　由此可見，對于業(yè)主使用專有部分過程中如有違法或違約的情形，物業(yè)公司有權(quán)要求其承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。但是在制止業(yè)主的不當(dāng)或不法行為過程中需要注意方式方法，盡量有理有據(jù)地與業(yè)主進(jìn)行協(xié)商，而不能簡單出于物業(yè)公司自行管理的需要，強(qiáng)行要求業(yè)主無條件予以配合。否則將激化與業(yè)主的矛盾，不利于與業(yè)主保持良好的溝通關(guān)系。

　　作者系國浩律師〈南京〉事務(wù)所律師、合伙人，

　　南京大學(xué)法律碩士

篇2：業(yè)委會核定小區(qū)業(yè)主專有部分共有部分函

　　業(yè)委會關(guān)于核定小區(qū)業(yè)主專有部分及共有部分的函

　　北京**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：

　　鑒于JY花園小區(qū)業(yè)委會已經(jīng)成立，業(yè)委會需要對JY花園小區(qū)各業(yè)主專有部分及共有部分進(jìn)行了解并準(zhǔn)確核定，以保證各方利益均不受到侵害，經(jīng)業(yè)委會決議：

　　請盡快持貴公司在本建筑區(qū)劃內(nèi)擁有的建筑物產(chǎn)權(quán)證（正本及復(fù)印件）來業(yè)委會進(jìn)行說明。

　　由于貴公司是本建筑區(qū)劃內(nèi)各建筑物的開發(fā)企業(yè)，故請將有關(guān)本建筑區(qū)劃的一切圖紙、資料也一并轉(zhuǎn)交給業(yè)委會。

　　如貴公司認(rèn)為上述事宜有任何不妥，請務(wù)必于三個工作日內(nèi)就有關(guān)事項給予書面回復(fù)為盼。

　　順頌商祺！

　　北京市朝陽區(qū)JY花園小區(qū)業(yè)主委員會

　　20**年4月3日

　　抄送：北京市朝陽區(qū)建設(shè)委員會

篇3：小區(qū)業(yè)主和使用人專有部分使用約定

　　小區(qū)業(yè)主和使用人的專有部分使用約定

　　(一)按照規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)或者不動產(chǎn)登記簿載明的用途使用專有部分，不得擅自改變物業(yè)專有部分使用性質(zhì)。因特殊情況需要改變專有部分用途的，除遵守法律、法規(guī)以及本規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)征得有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

　　(二)對專有部分占有、使用、收益和處分及維修養(yǎng)護(hù)時，不得妨礙其他業(yè)主的正常使用和合法權(quán)益。業(yè)主家里專有部分的維修責(zé)任由專有部分業(yè)主、使用人承擔(dān)。專有部分出現(xiàn)故障，業(yè)主或使用人也可以向物管處(即本規(guī)約第十三條界定的綜合物業(yè))報修，報修業(yè)主或使用人如同意物管處公開的維修材料消耗和人工費用報價，由報修人支付費用。

　　(三) 對專有部分進(jìn)行裝飾裝修的規(guī)定：

　　1. 遵守建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》和《南京市物業(yè)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，開工前，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人(本規(guī)約簡稱物管處)，并與其簽訂室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議；遵守裝飾裝修的注意事項，不從事裝飾裝修的禁止行為，不得影響毗鄰房屋的使用安全；主動配合物管處依據(jù)有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定對裝飾裝修活動的監(jiān)督檢查；涉及變動建筑主體結(jié)構(gòu)和承重結(jié)構(gòu)或者增加樓面荷載的，應(yīng)當(dāng)向房屋安全管理部門辦理相關(guān)審批手續(xù)，將批準(zhǔn)文件向物管處備案。

　　2. 在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，不擅自占用共有部分。

　　3. 因房屋裝飾裝修（或其專有部位中）發(fā)生滲水等問題影響其他業(yè)主安全、正常使用的，應(yīng)及時予以修復(fù)處理，賠償由此造成的損失。

　　4. 應(yīng)嚴(yán)格遵守本小區(qū)裝修施工時間（上午8時至12時，下午14時至18時）。晚間18時至次日上午8時和節(jié)假日，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生超標(biāo)噪聲的施工。

　　5. 按設(shè)計預(yù)留的位置安裝空調(diào)室外機(jī)，未預(yù)留位置的應(yīng)按業(yè)主大會或者物管處統(tǒng)一指定的位置安裝。空調(diào)外機(jī)保證安裝牢固，掉落傷及人身財物負(fù)責(zé)相關(guān)賠償。空調(diào)機(jī)冷凝水集中收集。空調(diào)外機(jī)發(fā)出超標(biāo)噪聲的，應(yīng)及時修復(fù)或更換，直至符合國家噪聲標(biāo)準(zhǔn)后再使用。

　　6. 不擅自在房屋建筑的外墻上安裝遮陽篷、防護(hù)欄、曬衣架、花架、鞋架等。封閉陽臺等涉及建筑物外立面的一切安置掛放，應(yīng)按合同約定或業(yè)主大會決議執(zhí)行（如允許安裝的，應(yīng)按業(yè)主大會安排的式樣、規(guī)格、顏色進(jìn)行施工，并保障牢固安全）。

　　7. 安裝太陽能熱水器，應(yīng)形成業(yè)主大會關(guān)于"位置統(tǒng)一、不超出專有部分，符合相關(guān)規(guī)范，不違反房屋安全使用規(guī)定、破壞建筑物外觀、侵害其他業(yè)主利益"的決議。安裝時應(yīng)執(zhí)行業(yè)主大會的決議。