金地物業(yè)財務(wù)職能的四大定位：戰(zhàn)略實施推進(jìn)器、財務(wù)專家、業(yè)務(wù)伙伴、風(fēng)險守門員。他們的口號是：“比業(yè)務(wù)更懂業(yè)務(wù)”。

　　如何做好物業(yè)企業(yè)(項目)的財務(wù)經(jīng)營管控

　　隨著國內(nèi)城鎮(zhèn)化步伐的加快，物業(yè)行業(yè)迎來了前所未有的高速增長期，自20**年彩生活在香港上市以來，物業(yè)行業(yè)已經(jīng)有十余家公司搶灘A股、港股，無論市值還是市場走勢均表現(xiàn)良好，特別是在房地產(chǎn)市場發(fā)展減緩，城市配套服務(wù)重要性提升的今天，物業(yè)企業(yè)贏得了非常高的社會關(guān)注度。

　　在巨大的發(fā)展機(jī)遇下，物業(yè)企業(yè)為擴(kuò)大品牌影響力，強(qiáng)化自身實力，紛紛開疆辟土，搶占市場份額，競爭逐漸白熱化，擁有數(shù)億平方、數(shù)十億平方的管理(合作)管理面積的物業(yè)公司陸續(xù)出現(xiàn)并不斷成長中。

　　在這樣的背景下，物業(yè)企業(yè)粗放型的管理及較低的行業(yè)盈利能力也凸顯出來，規(guī)模不等于利潤，財務(wù)風(fēng)險也不斷暴露，作為企業(yè)管理的核心板塊，物業(yè)財務(wù)在業(yè)務(wù)管控方面面臨著巨大的挑戰(zhàn)，筆者深入思考后，總結(jié)主要有三項：

　　難點一：財務(wù)作為職能管理部門，如何發(fā)揮業(yè)務(wù)牽引作用?

　　物業(yè)行業(yè)雖然存在已久，但也是最近幾年才陸續(xù)進(jìn)入公眾視野，受到追捧。作為傳統(tǒng)服務(wù)行業(yè)，相對制造業(yè)的精細(xì)管理，物業(yè)行業(yè)的管理細(xì)化程度相對不足，從業(yè)人員整體素質(zhì)也偏低、財務(wù)意識不足，這導(dǎo)致物業(yè)公司的指令落地，更多的通過蘿卜加大棒的方式在推動，如何推動公司業(yè)績目標(biāo)達(dá)成，為提供專業(yè)引導(dǎo)、牽引，體現(xiàn)財務(wù)管理價值，成為物業(yè)財務(wù)人時刻需要思考的內(nèi)容。

　　難點二：傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)盈利水平趨微，如何提升盈利能力?

　　受政府對物業(yè)費(fèi)定價的限價影響，物業(yè)服務(wù)費(fèi)并未實現(xiàn)市場化定價，絕大多數(shù)城市的物業(yè)項目定價都非常低，當(dāng)前人工成本持續(xù)上漲的情況下，物業(yè)企業(yè)利潤不斷被壓縮。在此背景下，如何支撐傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)利潤空間，挖掘新的利潤點，提升整體盈利能力，是物業(yè)公司全體都要深度思考并推動執(zhí)行的。

　　難點三：高速發(fā)展時期如何控制財務(wù)風(fēng)險?

　　高速發(fā)展時期，物業(yè)公司除了單物業(yè)項目的拓展承接外，采取了多種多樣的合作方式擴(kuò)大自身管理(合作)的物業(yè)項目面積，收購及股權(quán)合作由于能快速大規(guī)模增加管理面積，成為資金實力較強(qiáng)物業(yè)公司的首選，但伴隨而來的除了收購合作公司業(yè)績兌現(xiàn)的風(fēng)險，還包括合作方風(fēng)險，項目管控不到位的責(zé)任風(fēng)險等，這些風(fēng)險，每項都與財務(wù)密切相關(guān)，財務(wù)如何制定有效的舉措，聯(lián)合業(yè)務(wù)部門共同兌現(xiàn)業(yè)績，保證風(fēng)險在可控范圍內(nèi)，成為快速規(guī)模化發(fā)展的物業(yè)公司當(dāng)前主要痛點。

　　全行業(yè)都在面臨前所未有巨大機(jī)遇和困境，金地物業(yè)作為行業(yè)領(lǐng)先的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在20**年脫離地產(chǎn)板塊整合獨(dú)立以來，已早早深入思考，在戰(zhàn)略規(guī)劃布局、職能管控模式、規(guī)模化發(fā)展、盈利提升等方面進(jìn)行了前瞻性探索實踐，取得了優(yōu)異的成績，助力公司從容面對挑戰(zhàn)。

　　金地物業(yè)財務(wù)部的全稱為“財務(wù)運(yùn)營管理部”，相較傳統(tǒng)的“財務(wù)部”，更兼具了面向全物業(yè)集團(tuán)業(yè)務(wù)進(jìn)行運(yùn)營管控的職能，并且很早就明確了財務(wù)職能的四大定位：戰(zhàn)略實施推進(jìn)器、財務(wù)專家、業(yè)務(wù)伙伴、風(fēng)險守門員。隨著財務(wù)定位的確認(rèn)，財務(wù)經(jīng)營管控路徑也更加明晰，自上到下，自點到面，逐步推動運(yùn)營體系化建設(shè)，為金地物業(yè)集團(tuán)牢牢占據(jù)行業(yè)領(lǐng)先地位貢獻(xiàn)了堅實的力量。

　　下面筆者就和各位分享一下金地物業(yè)財務(wù)條線(下文簡稱：金地物業(yè)財務(wù))的一些探索實踐和經(jīng)驗，期待與各位同行交流。

　　探索實踐一：“體系化建設(shè)+管控模式變革“，夯實基礎(chǔ)，練就內(nèi)功

　　在財務(wù)專業(yè)基礎(chǔ)工作方面，金地物業(yè)財務(wù)已經(jīng)全面完成體系化建設(shè)工作，夯實了基礎(chǔ)，主要有以下四點：

　　核算體系：各業(yè)務(wù)板塊采用統(tǒng)一的核算要求、科目體系、編碼規(guī)則，保障了核算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，各維度數(shù)據(jù)可高效輸出，口徑一致;

　　資金體系：物業(yè)總部層面資金統(tǒng)一管控，資金統(tǒng)一歸集及下發(fā)，使得原本分散停留在各地賬戶的小額資金集中化管理，提高了資金收益，強(qiáng)化了一線對資金計劃性管理的意識;

　　稅務(wù)體系：金地物業(yè)財務(wù)推出了稅務(wù)申報、匯算清繳、稅負(fù)分析、稅務(wù)規(guī)劃等全套專業(yè)性工具，輔之以稅務(wù)政策學(xué)習(xí)宣導(dǎo)，稅務(wù)管理清晰、合規(guī)。

　　內(nèi)控體系：風(fēng)險識別、控制活動、信息反饋溝通、檢查與監(jiān)督等一系列內(nèi)控管理步驟已形成閉環(huán)。

　　在財務(wù)管控模式方面，金地物業(yè)財務(wù)除了財務(wù)條線模塊化分工外，更在財務(wù)共享中心建設(shè)方面，不同于部分同行的做法，采取了信息系統(tǒng)建設(shè)+業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化+人員共享三條線并行的做法。

　　早在多年前，金地物業(yè)財務(wù)就向國內(nèi)已經(jīng)實施了共享中心的企業(yè)取經(jīng)，發(fā)現(xiàn)共享中心需要強(qiáng)有力的信息化水平和業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化程度作為支撐，這兩部分都是當(dāng)下粗放型管理的物業(yè)企業(yè)所欠缺的，匆忙上線共享中心不僅不利于財務(wù)高效管理，更會將簡單工作復(fù)雜化。

　　基于這樣的前提下，金地物業(yè)財務(wù)三條線并行，首先推行的便是城市會計和出納職能集中辦公試點，其次總部牽頭，推動業(yè)務(wù)財務(wù)信息系統(tǒng)建設(shè)，業(yè)財數(shù)據(jù)一體化。截至目前，收獲良好成績，標(biāo)準(zhǔn)化工作已經(jīng)基本完成，城市人員共享提高人效的試點目的已經(jīng)實現(xiàn)，信息化核心系統(tǒng)將于20**年在全國上線，極大的提高了財務(wù)運(yùn)營管控的力度。

　　探索實踐二：發(fā)揮財務(wù)牽引作用，支撐業(yè)務(wù)發(fā)展

　　歷經(jīng)20余年的經(jīng)營發(fā)展，金地物業(yè)形成住宅物業(yè)服務(wù)、商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營管理、科技智能化三大業(yè)務(wù)版圖，樓宇工程、智慧享聯(lián)、榮尚薈三大品牌齊頭并進(jìn)，已成為中國物業(yè)行業(yè)領(lǐng)先的社區(qū)服務(wù)與資產(chǎn)管理整合運(yùn)營商，各業(yè)務(wù)板塊規(guī)模化發(fā)展取得了非常優(yōu)異的成績。在集團(tuán)發(fā)展的過程中，金地物業(yè)財務(wù)在新業(yè)務(wù)孵化、投資前中后管理等多維度提供牽引作用。

　　在新業(yè)務(wù)孵化過程中，金地物業(yè)財務(wù)與業(yè)務(wù)團(tuán)隊一起探討盈利模式，經(jīng)營主體搭建等尋找前期最優(yōu)方案，過程中提供全程業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)與財務(wù)數(shù)據(jù)的輸出，發(fā)現(xiàn)風(fēng)險及時預(yù)警，財務(wù)牽頭為業(yè)務(wù)保駕護(hù)航。

　　在投資業(yè)務(wù)中，前期總部財務(wù)帶隊盡職調(diào)查、盈利測算、立項評審、合同談判，中期標(biāo)的公司交割、管控方案商定，后期標(biāo)的公司業(yè)績情況跟蹤、資產(chǎn)處置、風(fēng)險評估等，形成前中后管理閉環(huán)，是投資業(yè)務(wù)順利推進(jìn)的基石。

　　最核心的是，金地物業(yè)財務(wù)關(guān)注培養(yǎng)整個財務(wù)條線的“主動意識”，財務(wù)工作不再是封閉在固定的辦公室里，“比業(yè)務(wù)更懂業(yè)務(wù)”是金地物業(yè)財務(wù)的口號，只有具備這樣的能力，才能前瞻性的發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，而不是“等靠要”。

　　探索實踐三：360度項目畫像，管控直達(dá)一線

　　隨著物業(yè)管理規(guī)模的擴(kuò)大，物業(yè)服務(wù)項目的個數(shù)增長很快，金地物業(yè)每年以百余個的速度增加項目個數(shù)，過往總部職能部門難以管理到項目維度，想要直觀的了解項目情況，一般采取的管理辦法通常是現(xiàn)場巡檢、一線上報信息等，不僅耗費(fèi)時間較長，不同到現(xiàn)場的人可能得出不同的項目印象結(jié)論，難以實現(xiàn)統(tǒng)一維度的判斷。

　　基于這樣的前提下，金地物業(yè)財務(wù)與業(yè)務(wù)部門充分溝通，制定了一套360度的項目畫像，通過各部門/下屬公司篩選認(rèn)可的指標(biāo)數(shù)值，來判斷項目的合同履約情況、現(xiàn)場情況、客戶關(guān)系、盈利狀況、未來經(jīng)營潛力等多維度信息，按月對項目進(jìn)行畫像。由于360度項目畫像將同類項目放在同一維度對比，且能全面呈現(xiàn)項目的“履歷”，極大的便利了總部職能部門對一線的管理，觸達(dá)范圍不斷延伸，在輔以信息化手段，有如“千里眼，順風(fēng)耳”，能解決50%以上的管理跟蹤、運(yùn)營分析工作。

　　探索實踐四：收支兩手抓，挖掘物業(yè)服務(wù)利潤空間

　　傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)的問題在于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)上漲空間有限，受政府限價及業(yè)主意愿問題，調(diào)費(fèi)極為困難，而人工成本，設(shè)施設(shè)備成本卻在逐年上漲，不斷的壓縮傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)利潤空間。為提升盈利能力，金地物業(yè)20**年將“經(jīng)營突破、利潤提升”作為年度重要工作。

　　作為公司運(yùn)營工作的核心部門，金地物業(yè)財務(wù)采取了收支兩手抓的運(yùn)營措施，收到了良好的效果。

　　收入端：

　　由于日常管控較為到位，物業(yè)費(fèi)的收繳率較高，而難點就在于那少部分的久欠不交的欠費(fèi)上，為管理這部分長賬齡欠費(fèi)的催繳，除了制定合適的措施，如通過業(yè)主活動催費(fèi)、第三方催費(fèi)，以及激勵保障和項目全員催費(fèi)。催費(fèi)后有合理激勵外，金地物業(yè)財務(wù)還在總部層面設(shè)立了欠費(fèi)催繳專項小組，成員包括總部業(yè)務(wù)部門及一線項目團(tuán)隊，以雙周例會的形式分享催費(fèi)的措施辦法，成功失敗案例，制定雙周計劃等，互相幫助，加油鼓勁。通過一系列的措施，長賬齡欠費(fèi)占總欠費(fèi)的比例得到穩(wěn)定控制，持續(xù)下降。

　　除傳統(tǒng)收入外，金地物業(yè)財務(wù)積極引導(dǎo)業(yè)務(wù)開展多元經(jīng)營，通過與相關(guān)職能部門研討，設(shè)置多元業(yè)務(wù)發(fā)展方向，以“考核+激勵+資源方提供+方法宣貫引導(dǎo)”四位一體，成功實現(xiàn)多元收入占比的穩(wěn)步提升，這部分收入幾乎都是項目運(yùn)營中純利!

　　成本端：

　　在成本管控環(huán)節(jié)，金地物業(yè)財務(wù)聯(lián)手總部業(yè)務(wù)管理部門，制定了以分級服務(wù)為導(dǎo)向的管控模型，對不同類型的項目的需求量身選擇合適的服務(wù)體系，人員數(shù)量、外包方式、物料采購等各項進(jìn)行模塊化，執(zhí)行詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)，便于項目團(tuán)隊選擇適用。詳細(xì)的成本管理標(biāo)準(zhǔn)體系，不僅有利于日常運(yùn)營，更對項目承接測算、項目預(yù)算及考核均具備指導(dǎo)參考意義。

　　在成本標(biāo)準(zhǔn)化體系建設(shè)的前提下，金地物業(yè)財務(wù)還通過全面預(yù)算管理體系，將項目運(yùn)營成本導(dǎo)入，以業(yè)務(wù)為導(dǎo)向，實時監(jiān)督每筆成本的支出，對“彈性和剛性成本”區(qū)別對待，對超出預(yù)算的部分系統(tǒng)可及時預(yù)警。

　　此外，金地物業(yè)還建立了總部層面的戰(zhàn)略采購統(tǒng)籌，總部統(tǒng)一牽頭采購全國項目的大類支出，有效的以規(guī)模化采購降低項目的成本支出，僅20**年，納入戰(zhàn)略采購范圍的成本，已經(jīng)有效降低至少3%以上。

　　探索實踐五：酬金制項目“酬金”坐實，避免項目變利潤“黑洞”

　　國內(nèi)酬金制物業(yè)項目的模式來源于香港，然而香港認(rèn)定酬金制項目的業(yè)委會屬于合伙形式的社團(tuán)組織，而非有限責(zé)任制的非謀利機(jī)構(gòu)。香港《稅務(wù)條例》第24條的規(guī)定，物業(yè)公司僅就合同約定的酬金確認(rèn)收入并報稅。

　　國內(nèi)的物業(yè)公司則基本就全部物業(yè)收入申報增值稅，所得稅則匯總申報納稅。由業(yè)委會開立獨(dú)立銀行賬戶，申請為獨(dú)立納稅人并以業(yè)委會的稅號提供增值稅應(yīng)稅服務(wù)并開票結(jié)算，目前在國內(nèi)仍難以落地。特別是虧損的酬金制項目，通常依仗物業(yè)公司持續(xù)墊付稅款等資金，物業(yè)公司往往很可能因難以收回該墊支款而蒙受損失。

　　對酬金制項目的管理，金地物業(yè)財務(wù)以資金占用問題為牽引管理虧損項目，一旦涉及資金占用，通過業(yè)委會蓋章申請借款明確權(quán)責(zé)、加強(qiáng)內(nèi)部管理流程、加收資金占用利息、于合同中明確約定虧損的承擔(dān)方以及補(bǔ)虧方案等措施來加強(qiáng)管控。

　　此外，金地物業(yè)財務(wù)落實酬金制項目每年應(yīng)經(jīng)過獨(dú)立的第三方進(jìn)行審計并公示，虧損的項目應(yīng)與業(yè)委會共同協(xié)商調(diào)整公共收益分成，提高物業(yè)費(fèi)單價，發(fā)展多元增值業(yè)務(wù)，縮減成本等舉措以共同提升項目的經(jīng)營效益，實現(xiàn)共贏。如遇到酬金制項目持續(xù)虧損無望，業(yè)委會長期占用和拖欠資金的，觸發(fā)項目退出管理機(jī)制，根據(jù)整體需要評估退出可能，避免酬金制項目變成物業(yè)公司利潤“黑洞”。

篇2：物業(yè)企業(yè)(項目)的財務(wù)經(jīng)營管控

　　金地物業(yè)財務(wù)職能的四大定位：戰(zhàn)略實施推進(jìn)器、財務(wù)專家、業(yè)務(wù)伙伴、風(fēng)險守門員。他們的口號是：“比業(yè)務(wù)更懂業(yè)務(wù)”。

　　如何做好物業(yè)企業(yè)(項目)的財務(wù)經(jīng)營管控

　　隨著國內(nèi)城鎮(zhèn)化步伐的加快，物業(yè)行業(yè)迎來了前所未有的高速增長期，自20**年彩生活在香港上市以來，物業(yè)行業(yè)已經(jīng)有十余家公司搶灘A股、港股，無論市值還是市場走勢均表現(xiàn)良好，特別是在房地產(chǎn)市場發(fā)展減緩，城市配套服務(wù)重要性提升的今天，物業(yè)企業(yè)贏得了非常高的社會關(guān)注度。

　　在巨大的發(fā)展機(jī)遇下，物業(yè)企業(yè)為擴(kuò)大品牌影響力，強(qiáng)化自身實力，紛紛開疆辟土，搶占市場份額，競爭逐漸白熱化，擁有數(shù)億平方、數(shù)十億平方的管理(合作)管理面積的物業(yè)公司陸續(xù)出現(xiàn)并不斷成長中。

　　在這樣的背景下，物業(yè)企業(yè)粗放型的管理及較低的行業(yè)盈利能力也凸顯出來，規(guī)模不等于利潤，財務(wù)風(fēng)險也不斷暴露，作為企業(yè)管理的核心板塊，物業(yè)財務(wù)在業(yè)務(wù)管控方面面臨著巨大的挑戰(zhàn)，筆者深入思考后，總結(jié)主要有三項：

　　難點一：財務(wù)作為職能管理部門，如何發(fā)揮業(yè)務(wù)牽引作用?

　　物業(yè)行業(yè)雖然存在已久，但也是最近幾年才陸續(xù)進(jìn)入公眾視野，受到追捧。作為傳統(tǒng)服務(wù)行業(yè)，相對制造業(yè)的精細(xì)管理，物業(yè)行業(yè)的管理細(xì)化程度相對不足，從業(yè)人員整體素質(zhì)也偏低、財務(wù)意識不足，這導(dǎo)致物業(yè)公司的指令落地，更多的通過蘿卜加大棒的方式在推動，如何推動公司業(yè)績目標(biāo)達(dá)成，為提供專業(yè)引導(dǎo)、牽引，體現(xiàn)財務(wù)管理價值，成為物業(yè)財務(wù)人時刻需要思考的內(nèi)容。

　　難點二：傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)盈利水平趨微，如何提升盈利能力?

　　受政府對物業(yè)費(fèi)定價的限價影響，物業(yè)服務(wù)費(fèi)并未實現(xiàn)市場化定價，絕大多數(shù)城市的物業(yè)項目定價都非常低，當(dāng)前人工成本持續(xù)上漲的情況下，物業(yè)企業(yè)利潤不斷被壓縮。在此背景下，如何支撐傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)利潤空間，挖掘新的利潤點，提升整體盈利能力，是物業(yè)公司全體都要深度思考并推動執(zhí)行的。

　　難點三：高速發(fā)展時期如何控制財務(wù)風(fēng)險?

　　高速發(fā)展時期，物業(yè)公司除了單物業(yè)項目的拓展承接外，采取了多種多樣的合作方式擴(kuò)大自身管理(合作)的物業(yè)項目面積，收購及股權(quán)合作由于能快速大規(guī)模增加管理面積，成為資金實力較強(qiáng)物業(yè)公司的首選，但伴隨而來的除了收購合作公司業(yè)績兌現(xiàn)的風(fēng)險，還包括合作方風(fēng)險，項目管控不到位的責(zé)任風(fēng)險等，這些風(fēng)險，每項都與財務(wù)密切相關(guān)，財務(wù)如何制定有效的舉措，聯(lián)合業(yè)務(wù)部門共同兌現(xiàn)業(yè)績，保證風(fēng)險在可控范圍內(nèi)，成為快速規(guī)模化發(fā)展的物業(yè)公司當(dāng)前主要痛點。

　　全行業(yè)都在面臨前所未有巨大機(jī)遇和困境，金地物業(yè)作為行業(yè)領(lǐng)先的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在20**年脫離地產(chǎn)板塊整合獨(dú)立以來，已早早深入思考，在戰(zhàn)略規(guī)劃布局、職能管控模式、規(guī)模化發(fā)展、盈利提升等方面進(jìn)行了前瞻性探索實踐，取得了優(yōu)異的成績，助力公司從容面對挑戰(zhàn)。

　　金地物業(yè)財務(wù)部的全稱為“財務(wù)運(yùn)營管理部”，相較傳統(tǒng)的“財務(wù)部”，更兼具了面向全物業(yè)集團(tuán)業(yè)務(wù)進(jìn)行運(yùn)營管控的職能，并且很早就明確了財務(wù)職能的四大定位：戰(zhàn)略實施推進(jìn)器、財務(wù)專家、業(yè)務(wù)伙伴、風(fēng)險守門員。隨著財務(wù)定位的確認(rèn)，財務(wù)經(jīng)營管控路徑也更加明晰，自上到下，自點到面，逐步推動運(yùn)營體系化建設(shè)，為金地物業(yè)集團(tuán)牢牢占據(jù)行業(yè)領(lǐng)先地位貢獻(xiàn)了堅實的力量。

　　下面筆者就和各位分享一下金地物業(yè)財務(wù)條線(下文簡稱：金地物業(yè)財務(wù))的一些探索實踐和經(jīng)驗，期待與各位同行交流。

　　探索實踐一：“體系化建設(shè)+管控模式變革“，夯實基礎(chǔ)，練就內(nèi)功

　　在財務(wù)專業(yè)基礎(chǔ)工作方面，金地物業(yè)財務(wù)已經(jīng)全面完成體系化建設(shè)工作，夯實了基礎(chǔ)，主要有以下四點：

　　核算體系：各業(yè)務(wù)板塊采用統(tǒng)一的核算要求、科目體系、編碼規(guī)則，保障了核算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，各維度數(shù)據(jù)可高效輸出，口徑一致;

　　資金體系：物業(yè)總部層面資金統(tǒng)一管控，資金統(tǒng)一歸集及下發(fā)，使得原本分散停留在各地賬戶的小額資金集中化管理，提高了資金收益，強(qiáng)化了一線對資金計劃性管理的意識;

　　稅務(wù)體系：金地物業(yè)財務(wù)推出了稅務(wù)申報、匯算清繳、稅負(fù)分析、稅務(wù)規(guī)劃等全套專業(yè)性工具，輔之以稅務(wù)政策學(xué)習(xí)宣導(dǎo)，稅務(wù)管理清晰、合規(guī)。

　　內(nèi)控體系：風(fēng)險識別、控制活動、信息反饋溝通、檢查與監(jiān)督等一系列內(nèi)控管理步驟已形成閉環(huán)。

　　在財務(wù)管控模式方面，金地物業(yè)財務(wù)除了財務(wù)條線模塊化分工外，更在財務(wù)共享中心建設(shè)方面，不同于部分同行的做法，采取了信息系統(tǒng)建設(shè)+業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化+人員共享三條線并行的做法。

　　早在多年前，金地物業(yè)財務(wù)就向國內(nèi)已經(jīng)實施了共享中心的企業(yè)取經(jīng)，發(fā)現(xiàn)共享中心需要強(qiáng)有力的信息化水平和業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化程度作為支撐，這兩部分都是當(dāng)下粗放型管理的物業(yè)企業(yè)所欠缺的，匆忙上線共享中心不僅不利于財務(wù)高效管理，更會將簡單工作復(fù)雜化。

　　基于這樣的前提下，金地物業(yè)財務(wù)三條線并行，首先推行的便是城市會計和出納職能集中辦公試點，其次總部牽頭，推動業(yè)務(wù)財務(wù)信息系統(tǒng)建設(shè)，業(yè)財數(shù)據(jù)一體化。截至目前，收獲良好成績，標(biāo)準(zhǔn)化工作已經(jīng)基本完成，城市人員共享提高人效的試點目的已經(jīng)實現(xiàn)，信息化核心系統(tǒng)將于20**年在全國上線，極大的提高了財務(wù)運(yùn)營管控的力度。

　　探索實踐二：發(fā)揮財務(wù)牽引作用，支撐業(yè)務(wù)發(fā)展

　　歷經(jīng)20余年的經(jīng)營發(fā)展，金地物業(yè)形成住宅物業(yè)服務(wù)、商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營管理、科技智能化三大業(yè)務(wù)版圖，樓宇工程、智慧享聯(lián)、榮尚薈三大品牌齊頭并進(jìn)，已成為中國物業(yè)行業(yè)領(lǐng)先的社區(qū)服務(wù)與資產(chǎn)管理整合運(yùn)營商，各業(yè)務(wù)板塊規(guī)模化發(fā)展取得了非常優(yōu)異的成績。在集團(tuán)發(fā)展的過程中，金地物業(yè)財務(wù)在新業(yè)務(wù)孵化、投資前中后管理等多維度提供牽引作用。

　　在新業(yè)務(wù)孵化過程中，金地物業(yè)財務(wù)與業(yè)務(wù)團(tuán)隊一起探討盈利模式，經(jīng)營主體搭建等尋找前期最優(yōu)方案，過程中提供全程業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)與財務(wù)數(shù)據(jù)的輸出，發(fā)現(xiàn)風(fēng)險及時預(yù)警，財務(wù)牽頭為業(yè)務(wù)保駕護(hù)航。

　　在投資業(yè)務(wù)中，前期總部財務(wù)帶隊盡職調(diào)查、盈利測算、立項評審、合同談判，中期標(biāo)的公司交割、管控方案商定，后期標(biāo)的公司業(yè)績情況跟蹤、資產(chǎn)處置、風(fēng)險評估等，形成前中后管理閉環(huán)，是投資業(yè)務(wù)順利推進(jìn)的基石。

　　最核心的是，金地物業(yè)財務(wù)關(guān)注培養(yǎng)整個財務(wù)條線的“主動意識”，財務(wù)工作不再是封閉在固定的辦公室里，“比業(yè)務(wù)更懂業(yè)務(wù)”是金地物業(yè)財務(wù)的口號，只有具備這樣的能力，才能前瞻性的發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，而不是“等靠要”。

　　探索實踐三：360度項目畫像，管控直達(dá)一線

　　隨著物業(yè)管理規(guī)模的擴(kuò)大，物業(yè)服務(wù)項目的個數(shù)增長很快，金地物業(yè)每年以百余個的速度增加項目個數(shù)，過往總部職能部門難以管理到項目維度，想要直觀的了解項目情況，一般采取的管理辦法通常是現(xiàn)場巡檢、一線上報信息等，不僅耗費(fèi)時間較長，不同到現(xiàn)場的人可能得出不同的項目印象結(jié)論，難以實現(xiàn)統(tǒng)一維度的判斷。

　　基于這樣的前提下，金地物業(yè)財務(wù)與業(yè)務(wù)部門充分溝通，制定了一套360度的項目畫像，通過各部門/下屬公司篩選認(rèn)可的指標(biāo)數(shù)值，來判斷項目的合同履約情況、現(xiàn)場情況、客戶關(guān)系、盈利狀況、未來經(jīng)營潛力等多維度信息，按月對項目進(jìn)行畫像。由于360度項目畫像將同類項目放在同一維度對比，且能全面呈現(xiàn)項目的“履歷”，極大的便利了總部職能部門對一線的管理，觸達(dá)范圍不斷延伸，在輔以信息化手段，有如“千里眼，順風(fēng)耳”，能解決50%以上的管理跟蹤、運(yùn)營分析工作。

　　探索實踐四：收支兩手抓，挖掘物業(yè)服務(wù)利潤空間

　　傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)的問題在于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)上漲空間有限，受政府限價及業(yè)主意愿問題，調(diào)費(fèi)極為困難，而人工成本，設(shè)施設(shè)備成本卻在逐年上漲，不斷的壓縮傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)利潤空間。為提升盈利能力，金地物業(yè)20**年將“經(jīng)營突破、利潤提升”作為年度重要工作。

　　作為公司運(yùn)營工作的核心部門，金地物業(yè)財務(wù)采取了收支兩手抓的運(yùn)營措施，收到了良好的效果。

　　收入端：

　　由于日常管控較為到位，物業(yè)費(fèi)的收繳率較高，而難點就在于那少部分的久欠不交的欠費(fèi)上，為管理這部分長賬齡欠費(fèi)的催繳，除了制定合適的措施，如通過業(yè)主活動催費(fèi)、第三方催費(fèi)，以及激勵保障和項目全員催費(fèi)。催費(fèi)后有合理激勵外，金地物業(yè)財務(wù)還在總部層面設(shè)立了欠費(fèi)催繳專項小組，成員包括總部業(yè)務(wù)部門及一線項目團(tuán)隊，以雙周例會的形式分享催費(fèi)的措施辦法，成功失敗案例，制定雙周計劃等，互相幫助，加油鼓勁。通過一系列的措施，長賬齡欠費(fèi)占總欠費(fèi)的比例得到穩(wěn)定控制，持續(xù)下降。

　　除傳統(tǒng)收入外，金地物業(yè)財務(wù)積極引導(dǎo)業(yè)務(wù)開展多元經(jīng)營，通過與相關(guān)職能部門研討，設(shè)置多元業(yè)務(wù)發(fā)展方向，以“考核+激勵+資源方提供+方法宣貫引導(dǎo)”四位一體，成功實現(xiàn)多元收入占比的穩(wěn)步提升，這部分收入幾乎都是項目運(yùn)營中純利!

　　成本端：

　　在成本管控環(huán)節(jié)，金地物業(yè)財務(wù)聯(lián)手總部業(yè)務(wù)管理部門，制定了以分級服務(wù)為導(dǎo)向的管控模型，對不同類型的項目的需求量身選擇合適的服務(wù)體系，人員數(shù)量、外包方式、物料采購等各項進(jìn)行模塊化，執(zhí)行詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)，便于項目團(tuán)隊選擇適用。詳細(xì)的成本管理標(biāo)準(zhǔn)體系，不僅有利于日常運(yùn)營，更對項目承接測算、項目預(yù)算及考核均具備指導(dǎo)參考意義。

　　在成本標(biāo)準(zhǔn)化體系建設(shè)的前提下，金地物業(yè)財務(wù)還通過全面預(yù)算管理體系，將項目運(yùn)營成本導(dǎo)入，以業(yè)務(wù)為導(dǎo)向，實時監(jiān)督每筆成本的支出，對“彈性和剛性成本”區(qū)別對待，對超出預(yù)算的部分系統(tǒng)可及時預(yù)警。

　　此外，金地物業(yè)還建立了總部層面的戰(zhàn)略采購統(tǒng)籌，總部統(tǒng)一牽頭采購全國項目的大類支出，有效的以規(guī)模化采購降低項目的成本支出，僅20**年，納入戰(zhàn)略采購范圍的成本，已經(jīng)有效降低至少3%以上。

　　探索實踐五：酬金制項目“酬金”坐實，避免項目變利潤“黑洞”

　　國內(nèi)酬金制物業(yè)項目的模式來源于香港，然而香港認(rèn)定酬金制項目的業(yè)委會屬于合伙形式的社團(tuán)組織，而非有限責(zé)任制的非謀利機(jī)構(gòu)。香港《稅務(wù)條例》第24條的規(guī)定，物業(yè)公司僅就合同約定的酬金確認(rèn)收入并報稅。

　　國內(nèi)的物業(yè)公司則基本就全部物業(yè)收入申報增值稅，所得稅則匯總申報納稅。由業(yè)委會開立獨(dú)立銀行賬戶，申請為獨(dú)立納稅人并以業(yè)委會的稅號提供增值稅應(yīng)稅服務(wù)并開票結(jié)算，目前在國內(nèi)仍難以落地。特別是虧損的酬金制項目，通常依仗物業(yè)公司持續(xù)墊付稅款等資金，物業(yè)公司往往很可能因難以收回該墊支款而蒙受損失。

　　對酬金制項目的管理，金地物業(yè)財務(wù)以資金占用問題為牽引管理虧損項目，一旦涉及資金占用，通過業(yè)委會蓋章申請借款明確權(quán)責(zé)、加強(qiáng)內(nèi)部管理流程、加收資金占用利息、于合同中明確約定虧損的承擔(dān)方以及補(bǔ)虧方案等措施來加強(qiáng)管控。

　　此外，金地物業(yè)財務(wù)落實酬金制項目每年應(yīng)經(jīng)過獨(dú)立的第三方進(jìn)行審計并公示，虧損的項目應(yīng)與業(yè)委會共同協(xié)商調(diào)整公共收益分成，提高物業(yè)費(fèi)單價，發(fā)展多元增值業(yè)務(wù)，縮減成本等舉措以共同提升項目的經(jīng)營效益，實現(xiàn)共贏。如遇到酬金制項目持續(xù)虧損無望，業(yè)委會長期占用和拖欠資金的，觸發(fā)項目退出管理機(jī)制，根據(jù)整體需要評估退出可能，避免酬金制項目變成物業(yè)公司利潤“黑洞”。

篇3：如何做好物業(yè)保安打人事件的管控

　　如好做好物業(yè)保安打人事件的管控

　　都說沖動是魔鬼，這天A小區(qū)保安楊某就“鬼上身”了一回，與業(yè)主發(fā)生口角，隨后互打，業(yè)主被打成輕傷。除了公訴機(jī)關(guān)追究楊某的刑事責(zé)任外，業(yè)主將小區(qū)物業(yè)公司、楊某作為共同被告訴至法院，提起民事訴訟，要求二被告對其受傷所產(chǎn)生的醫(yī)療費(fèi)、誤工費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、交通費(fèi)、住院伙食補(bǔ)助費(fèi)、營養(yǎng)費(fèi)等承擔(dān)賠償責(zé)任。法院經(jīng)審理認(rèn)為，物業(yè)公司與楊某須承擔(dān)90%的賠償責(zé)任，業(yè)主自行承擔(dān)10%的責(zé)任;保安楊某致傷業(yè)主的行為系在履行職務(wù)過程中發(fā)生的，其雇主物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。員工的一時沖動，物業(yè)公司掏錢埋單，這個題怎么破?

　　又有一個沖動的案例：B小區(qū)保安李某在制止業(yè)主亂停車過程中與業(yè)主發(fā)生肢體沖突，雙方互毆導(dǎo)致業(yè)主受傷。業(yè)主遂將物業(yè)公司、保安李某告上法庭。因為李某并非物業(yè)公司員工，而是屬于保安公司，所以業(yè)主將保安公司一并告上法庭。要求三被告對其受傷所產(chǎn)生的醫(yī)藥費(fèi)、誤工費(fèi)、營養(yǎng)費(fèi)、精神損失費(fèi)承擔(dān)賠償責(zé)任。法院審理認(rèn)為：物業(yè)公司與保安公司事前簽訂委托合同，約定：“甲方(物業(yè)公司)聘請乙方(保安公司)負(fù)責(zé)小區(qū)的安全防范工作;對于保安工作中出現(xiàn)的管理事故，不論是屬于違反甲方要求或?qū)儆谝曳焦ぷ魇д`及個人行為，甲方均有權(quán)追究乙方的管理責(zé)任及要求乙方賠償經(jīng)濟(jì)損失，乙方應(yīng)予以承擔(dān)。”，物業(yè)公司并非本案侵權(quán)行為的責(zé)任主體，所以物業(yè)公司無須承擔(dān)責(zé)任。而保安李某的雇主單位和李某本人承擔(dān)80%的責(zé)任，業(yè)主行為本有不當(dāng)，承擔(dān)20%的責(zé)任。

　　《侵權(quán)責(zé)任法》第三十四條第一款對雇主在雇員致害事件中應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任規(guī)定得很明確：“用人單位的工作人員因執(zhí)行工作任務(wù)造成他人損害的，由用人單位承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任”。《最高人民法院關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第9條也有明確規(guī)定:“雇員在從事雇傭活動中致人損害的，雇主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任;雇員因故意或者重大過失致人損害的，應(yīng)當(dāng)與雇主承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。雇主承擔(dān)連帶賠償責(zé)任的，可以向雇員追償。”所以，誰是保安的雇主，這對致害事件的責(zé)任區(qū)分中至關(guān)重要。

　　經(jīng)常，物業(yè)公司老板勤勤懇懇工作，結(jié)果聘用的保安“一時沖動”惹了禍，老板掏錢埋單，冤不冤?還有鑒于此，部分物業(yè)公司逐漸對保安工作采取外包形式，希望轉(zhuǎn)移人員管理的風(fēng)險。風(fēng)險是降低了，但服務(wù)品質(zhì)問題、成本問題又凸顯出來，很多企業(yè)考慮品牌形象等等因素，仍選擇直接聘用保安人員。那么，如何管理保安隊伍就是一個不得不破的題。

　　保安人員始終處在服務(wù)一線，直接面對業(yè)主，每時每刻的言行舉止都直接體現(xiàn)了物管企業(yè)的管理能力、水平和服務(wù)意識。在服務(wù)現(xiàn)場，服務(wù)失控的事情一旦發(fā)生，損失往往無法彌補(bǔ)，所賠償?shù)恼娼鸢足y也不過是表面損失，對企業(yè)真正的傷害是客戶口碑和形象影響。所以，對沖突事件的事先預(yù)防尤為重要。那么怎么預(yù)防呢?

　　保安人員的招聘是第一關(guān)，雖說眼下是人力資源賣方市場，但在招聘過程中不能來者不拒，寧肯把招聘網(wǎng)撒大一點，招聘預(yù)算做高一點，也還需要保持對人的基本甄別。綜合素質(zhì)和形象甄別咱們今天不講，光講性格甄別也是有方法的。比如使用性格測試工具，看看應(yīng)聘者有沒有暴力傾向，是否屬于火爆脾性等等，是可以篩選出部分不適合從事保安職業(yè)的人員的。

　　接下來是日常的管理上，定期對保安人員開展法規(guī)教育，多講些“一失手成千古恨”的案例等等。經(jīng)常的法制意識教育是對員工負(fù)責(zé)，也是對企業(yè)有效的風(fēng)險防范。很多員工出手傷人，固然有其性格、現(xiàn)場情境等因素，但對后果的預(yù)判不足是主要原因，而對后果的預(yù)判能力需要日常接受法制意識熏陶才能建立起來。

　　然后，要經(jīng)常開展各種現(xiàn)場突發(fā)事件處理培訓(xùn)，采用情境模擬的方式就是一種很有效的給保安人員培訓(xùn)的方法。保安所以發(fā)生打人情況，往往是簡單處理問題的結(jié)果，其實是他不知道正確、有效處理問題的方法。

　　還有一點很重要，就是紀(jì)律訓(xùn)練。講紀(jì)律是保安人員的基本素質(zhì)要求，是保安人員發(fā)揮職業(yè)作用的基本保障，團(tuán)隊及成員的令行禁止是一種能力和意識，是需要通過一系列方法去訓(xùn)練獲得的。