畢節市關于規范住宅專項維修資金使用有關事項的通知

　　(畢市住建[20**]241號)

　　各縣(區)房產(建設規劃)局：

　　為了進一步提高住宅專項維修資金的使用效率，充分發揮維修資金在房屋共用部位、共用設施設備維修、更新和改造中的積極作用，維護廣大業主的生命財產安全和生活便利，根據《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部令第165號)和貴州省住房和城鄉建設廳《關于住宅專項維修資金使用有關事項的通知》(黔建房通﹝20**﹞482號)文件的有關精神，現就我市住宅專項資金維修使用中的有關事項通知如下：

　　住宅專項維修資金應急使用

　　(一)當住宅共用部位、共用設施在保修期滿后發生危及人身財產安全等緊急情況，需要使用住宅專項維修資金進行維修和更新、改造的，申請人可以不經過業主“雙三分之二”表決同意，直接申請使用維修資金。

　　(二)緊急情況包括：

　　1、經電梯檢驗機構、電梯安全評估機構或質監部門認定電梯存在重大安全隱患，出具書面檢驗或鑒定結論、整改通知判定不能繼續使用的;

　　2、經消防設施專業檢測機構或消防部門認定消防設施設備運行存在故障，出具書面檢驗或鑒定結論、整改通知判定不能繼續使用的;

　　3、屋面、外墻發生滲漏，地下室發生積水，嚴重影響房屋正常使用的;

　　4、房屋給排水系統故障，給排水管道堵塞、爆裂，造成大面積停水或排水功能無法使用的;

　　5、房屋外墻存在脫落隱患，危及人身安全的;

　　6、其他危及房屋使用和人身財產安全的緊急情況;

　　(三)應急使用流程如下：

　　1、告知。發生上述緊急情況，需應急使用住宅專項維修資金時，業主委員會、物業服務企業或街道辦事處(沒有業主委員會的由物業企業，沒有物業企業的由街道辦)應及時將應急維修情況在物業管理區域內向業主進行公告

　　2、申請。發生上述緊急情況，公告單位(業主委員會、物業服務企業或街道辦)應及時向房屋所在地的物業行政主管部門書面報告并申請應急使用住宅專項維修資金。

　　3、審核。物業行政主管部門應當在接到應急使用維修資金申請后，應于3個工作日內根據現場核實意見做出審核決定。

　　電梯及消防設施設備應急使用的，物業行政主管部門以專業檢測機構或質監、消防部門出具的鑒定報告、整改通知或相關利益業主2/3以上簽字同意為依據，相關利益業主簽字同意的應抽取20%以上的業主進行電話核實。

　　其他應急使用情況由街道辦事處組織人員現場查看，并簽署意見，物業行政主管部門可不再現場核實。

　　4、資金撥付。物業行政主管部門審核決定后，應于24小時之內向申請單位進行首次資金撥付。首次撥付資金為工程預算金額的50%。應急維修工程結束并驗收合格后，申請單位將使用維修資金總額及業主分攤情況在住宅小區內顯著位置進行公示，并申請物業行政主管部門按決算金額撥付剩余資金。

　　二、普通程序申請使用維修資金

　　(一)使用原則

　　住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后，不危及房屋使用和人身財產安全時，需要維修和更新、改造的設施設備或共用部位的，可以在遵循公開透明、受益人和負擔人相一致的原則下申請使用維修資金。

　　(二)申請程序

　　1、提出使用方案

　　住宅專項維修資金使用方案包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算等，分別由業主委員會、物業企業或街道辦(社區居委會)按程序提出(沒有業主委員會的由物業企業提出，沒有物業企業的由街道辦或社區居委會提出)

　　2、公示

　　申請使用單位將住宅專項維修資金使用方案向住宅專項維修資金列支范圍內的業主進行公示，公示時間為7日。

　　3、表決通過

　　申請使用單位組織召開業主大會或直接向相關業主征求意見，經住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，通過住宅專項維修資金使用方案。

　　4、申請使用單位向物業行政主管部門提出書面申請。

　　5、審核。物業行政主管部門審核申請人所報資料，隨機抽取20%業主電話回訪，調查業主意見表達是否真實，有必要的派專人到現場查看，審核通過后拔付預算額的50%。

　　6、申請使用單位應及時組織實施。如遇特殊情況需延期實施的，應向住宅專項維修資金列支范圍內的業主書面說明情況。

　　7、工程竣工后，申請使用單位應依法組織工程竣工驗收，在驗收合格后，向物業行政主管部門申請劃撥剩余資金。

　　三、注意事項

　　(一)使用額度

　　1、維修資金申請上限為相關業主維修資金賬戶余額。

　　2、維修資金申請下限按物業服務合同中規定執行。

　　3、發生緊急情況需要馬上維修時原則上由業委會與物業企業協商先行墊資維修，同時按程序向物業行政主管部門申請緊急撥付。

　　4、單個零部件維修費用是否使用維修資金由業主大會與物業服務企業的合同約定。

　　(二)審價與工程監理

　　1、工程審價相關事宜由業主大會確定，也可聘請審價機構進行審價;

　　2、工程監理由申請人自行決定監理方，可自行監理或聘請專門監理機構進行監理。

　　(三)檢測、審價和監理費用

　　專業機構檢測、審價和監理產生的費用，一并計入維修資金決算分攤到相關業主。

　　(四)關于電話核實

　　審核依據比例：(上報同意業主數-抽查不同意業主數×5)÷全部業主數。

　　應急程序中用業主簽字代替檢測程序的審核時限增加2個工作日，從簽字同意業主中隨機抽取20%進行電話核實，審核依據比例達不到2/3的，再抽一次，達到的通過，過不到的退回申請人。

　　普通程序中從簽字同意業主中抽取20%進行電話核實，審核依據比例達不到2/3的，直接退回申請人。

　　(五)分攤方式。

　　1、維修資金由相關業主按其所擁有的房屋建筑面積比例分攤。

　　2、住宅和非住宅共用設施設備、共用部位的，可由業主大會決定按住宅與非住宅物業服務費的比例分攤或自行決定其他分攤比例。

　　(六)違建或占用公共部位

　　未經相關利益業主同意違建或占用公共部位的，違建或占用范圍需要維修時，不予撥付維修資金，由違建或占用人自行維修。

　　(七)招投標

　　原則上所有維修項目應通過公開招投標選聘維修單位，數額較小的，可采用邀請招標或協議方式選聘維修單位，具體數額或選聘方式由業主大會決定。

　　(八)驗收

　　按照誰申請誰驗收、誰檢測誰驗收、誰監理誰驗收的原則，由申請人組織主管部門、檢測機構、監理機構對維修項目進行竣工驗收。

　　(九)表決方式

　　為了解決維修資金在使用過程中的“雙三分之二”投票表決難題，提高維修資金的使用效率，各小區業主大會可以修訂《業主在管理規約》和《業主大會議事規則》，按照黔建房通﹝20**﹞482號文件采用委托表決、集合表決、默認表決、異議表決等方式

　　四、自行管理

　　根據《住宅專項維修資金管理辦法》第十五條之規定，條件成熟的小區，業主大會決定自行管理的，應當委托所在地一家商業銀行作為本物業管理區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，開立住宅專項維修資金專戶，按房屋戶門號設分戶賬。物業行政主管部門接到業主大會劃轉維修資金的申請后，應按規定通知銀行將該物業管理區域內業主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，并將有關賬目等移交業主委員會。

　　各縣(區)要嚴格按黔建房通﹝20**﹞482號和本文件規定加大維修資金監管力度，推動維修資金信息平臺建設，推進維修資金歸集、使用、核算、查詢和監督工作的信息化和網絡化，開辟方便快捷的查詢渠道，切實保障業主維修資金的知情權和監督權。

　　附：畢節市普通程序申請維修資金資料及流程圖

　　專項維修資金使用申報表

　　畢節市住房和城鄉建設局

　　20**年12月22日

篇2：南昌市城區住宅專項維修資金應急使用操作細則(2015試行)

　　南昌市城區住宅專項維修資金應急使用操作細則(20**試行)

　　南昌市住房資金管理中心,各縣、區（開發區、新區）房管局（辦）：

　　《南昌市城區住宅專項維修資金應急使用操作細則（試行）》已經20**年3月23日局長辦公會議通過，現印發給你們，請遵照執行。

　　20**年3月31日

　　南昌市城區住宅專項維修資金應急使用操作細則(試行)

　　第一條 為確保在應急情況下及時使用住宅專項維修資金，根據《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部令第165號）、《城市危險房屋管理規定》（建設部令第129號）、《業主大會和業主委員會指導規則》（建房[20**]274號）、《關于住宅專項維修資金應急使用有關事項的通知》(贛建房[20**]13號)等有關規定，結合我市實際，制定本操作細則。

　　第二條 本市城區內已按棟建賬房屋的應急使用住宅專項維修資金適用本細則。

　　第三條 影響房屋安全使用的以下應急情況，可以采取應急維修，物業服務合同有約定的從其約定，無約定的需超過正常的保修期：

　　（一）電梯故障危及人身安全，經市級以上特種設備檢測檢驗機構出具故障檢測報告，并經所在區房產主管部門和社區居（村）委會核查屬實的，其維修部位和條件為：

　　1、電梯主要有主板、變頻器、曳引系統、導向系統、轎廂、門系統、電力拖動系統、安全保護系統等八個主要系統；

　　2、符合以下大、中修標準：

　　（1）電梯正式投入使用達5年以上的應納入大修；

　　（2）電梯已中修2次以上仍然出現故障的應納入大修；

　　（3）電梯發生過重大事故，其主要部件嚴重受損的應納入大修；

　　（4）電梯正式投入運行2年應納入中修。

　　（二）二次供水、排水系統中涉及的設施設備發生故障、影響使用，并經所在區房產主管部門或有資質的專業生產、安裝單位出具意見書的，其維修部位為：加壓水泵、電機、變頻器、總控制柜、小區供水主管道、總閥門等。

　　（三）消防系統中涉及的設施設備存在安全隱患或發生故障，項目所在區消防部門出具《鑒定意見書》或《責令限期改正通知書》認定，并經所在區房產主管部門和社區居（村）委會核查屬實的，其維修部位和條件為：

　　1、火災自動報警系統、自動噴淋系統，溫煙感、應急與疏導照明系統、綜合布線系統、消防泵及軟起動裝置(自偶減壓起動裝置)、消防供水管網及管線系統、消防聯動模塊；

　　2、符合以下大、中修標準：

　　（1）中修是指對設備進行部分解體、修理或更換部分主要零件與基準件；同時要檢查整個機械系統，緊固所有機件，消除擴大的間隙，校正設備的基礎，以保證機器設備能恢復和達到應有的標準和技術要求；

　　（2）大修是指對設備進行定期的，包括更換主要零部件的全面檢修工程。即通過更換、恢復其主要零部件，恢復設備原有精度、性能和運行效率而進行的全面修理；

　　（四）屋頂、屋面、外墻面發生滲漏，或者地下室發生積水，嚴重影響業主房屋正常使用，經有資質的房屋質量檢測機構出具證明并經區房產主管部門和社區居（村）委會現場認定的，其維修部位和條件為：

　　1、外墻開裂導致室內墻滲漏的；

　　2、屋頂防水開裂導致滲漏面積較大或滲漏點較多的經多次補漏仍難解決的；

　　3、屋頂防水老化需全面翻修的；

　　4、屋頂排水系統損壞無法維修需全面更換的；

　　5、屋面伸縮縫到了維修加固期年限（5年以上）的；

　　6、地下室嚴重積水無法排空的。

　　（五）房屋外墻存在脫落、剝落等隱患，經有資質的房屋質量檢測機構出具證明并經區房產主管部門和社區居（村）委會現場認定的，其維修部位和條件為：

　　1、普通外墻類：

　　（1）墻面裝飾大面積脫落或松動存在安全隱患的；

　　（2）房屋陽臺、屋檐鼓裂存在脫落危險的；

　　（3）房屋主體屋面瓦片、壓邊條、雨檐存在大面積松脫風險的；

　　（4）屋檐、門頭、外墻附屬物、構筑物出現脫落的。

　　2、玻璃幕墻類：

　　（1）幕墻自然爆裂，無法界定責任人的；

　　（2）幕墻因長期使用造成封膠老化大面積漏水的（漏水面積不少于5%，交房不少于5年）；

　　（3）幕墻固定鋼結構腐蝕嚴重存在安全隱患的。

　　（六）發生嚴重危及房屋安全的其他應急情況（如嚴重沉降、傾斜、開裂等），經有資質的房屋質量檢測機構出具證明并經區房產主管部門和社區居（村）委會現場認定的，其維修部位和條件為：

　　1、小區圍墻土建實體部分發生基礎下陷，墻面傾斜，墻體出現裂縫的；

　　2、3米以上高度采用石材濕貼技術施工，導致后期嚴重石材脫落隱患的；

　　3、房屋主體出現基礎下陷，承載柱、梁、墻體等部位出現結構性裂縫的；

　　4、因基礎下陷，導致主排污管等隱蔽工程出現破損、松脫的。

　　以上六種情形經區房產主管部門核查屬實，確需使用住宅專項維修資金進行應急維修，可以不經住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

　　第四條 應急維修資金申請人可按以下情況確定：

　　（一）已聘請有資質的物業服務企業管理的物業，物業服務企業在物業發生應急情況時應及時組織人員采取措施，并在24小時內制訂維修、更新方案，向業主委員會通報有關情況。業主委員會核實后，由物業服務企業向所在區房產主管部門申請。

　　未成立業主委員會的，由物業服務企業提出使用申請，社區居（村）委會核實后，向所在區房產主管部門申請。

　　（二）未聘請物業服務企業管理的物業，由相關業主提出使用申請，經社區居（村）委會核實后，向所在區房產主管部門申請。

　　第五條 應急維修資金申請人按以下程序申請：

　　（一）由維修資金使用申請人提交以下材料交所在區房產主管部門審核：

　　1、《應急使用商品房屋專項維修資金申請表》或《應急使用售后公有住房專項維修資金申請表》；

　　2、應急維修工程施工合同和工程預算，申請使用金額在5萬元以上的項目還需提供工程審價機構出具的審價報告；

　　3、相應鑒定機構出具的意見書；

　　4、其他必需的相關材料。

　　（二）區房產主管部門接到申請后，應當及時組織人員進行審查核定，并在2個工作日內作出是否同意申請的決定。符合申請條件的及時向市住房資金管理部門提交劃轉住宅專項維修資金的通知及申請材料；

　　（三）市住房資金管理部門依據完備的申請材料，根據工程進度或工程施工合同分期將申請的維修資金及時出具銀行轉賬支票劃轉給維修單位。

　　第六條 實行房屋應急維修，應在乙級以上造價咨詢企業、三級以上建筑施工類企業中自行選擇，經業主委員會通過，報區房產主管部門同意，并應由業主委員會在小區內進行公示；未成立業主委員會的，經社區居（村）委會通過，報區房產主管部門同意，并應由社區居（村）委會在小區內進行公示。

　　第七條 因業主委員會、物業服務企業相互推諉造成無法實施應急維修，嚴重影響業主正常生活的，由區房產主管部門負責組織召集社區居（村）委會、公安派出所、業主委員會、物業服務企業等相關單位參加的聯席會議，聯席會議可指定維修單位代修。

　　第八條 施工企業完成應急維修后應當及時申請工程驗收：

　　（一）由物業服務企業提出應急使用住宅專項維修資金申請的，由物業服務企業、業主委員會或者社區居（村）委會聯合組織驗收；

　　（二）由業主提出應急使用住宅專項維修資金申請的，由有關業主、社區居（村）委會聯合組織驗收；

　　（三）由聯席會議指定維修單位代修的，由代修單位和業主代表聯合進行驗收。

　　第九條 應急維修工程驗收合格后，應急維修申請人或者組織代修人應將應急維修工程驗收意見、審價結果、工程實際使用住宅專項維修資金總額及業主分攤費用情況在物業管理區域內顯著位置進行公告，公告期不少于15天。

　　第十條 應急維修使用住宅專項維修資金的費用，由產權人按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。對個人購買的房改房，分攤應支付的維修資金先使用售房單位交存的住宅專項維修資金，售房單位交存的住宅專項維修資金不足的，差額部分從個人交存的住宅專項維修資金中列支。住宅專項維修資金專戶中資金不足，應由維修項目受益業主交納現金補足此次維修應分攤的金額。

　　第十一條 各縣和灣里區可參照本細則執行。

　　第十二條 本細則自20**年5月1日起實施。

篇3：北京市朝陽區關于住宅專項維修資金劃轉和使用管理暫行辦法

　　北京市朝陽區關于住宅專項維修資金劃轉和使用管理暫行辦法

　　朝房物〔20**〕32號

　　第一章 總則

　　第一條 為了加強對住宅專項維修資金的管理,保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據《物權法》、《物業管理條例》和《住宅專項維修資金管理辦法》等法律、法規，制定本辦法。

　　第二條 本行政區域內住宅專項維修資金的劃轉和使用適用本辦法。

　　第三條 本辦法所稱住宅，是指商品房住宅及商品房住宅小區內的非住宅或者商品房住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。

　　第四條 本辦法所稱專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

　　第五條 朝陽區房屋管理局（以下簡稱區房管局）負責本行政區域內住宅專項維修資金的劃轉和使用的管理工作。

　　第二章 專項維修資金的劃轉

　　第六條 業主大會成立后，按照下列規定劃轉業主交存的住宅專項維修資金：

　　（一）業主委員會按照20%以上業主的提議，組織召開業主大會會議，由業主大會決定委托本行政區域內一家商業銀行作為物業管理區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行后，在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。

　　開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

　　（二）業主委員會應當根據業主大會決議，向區房管局提交劃轉住宅專項維修資金相關材料。

　　（三）業主委員會提交的相關材料符合劃轉條件的，區房管局將審核結果通知北京市住房資金管理中心朝陽分中心。

　　第七條 業主委員會提交劃轉住宅專項維修資金的材料包括：

　　（一）業主委員會備案單復印件；

　　（二）由物業所在地街道（地區）辦事處和社區居委會出具意見的業主大會決議；

　　（三）物業管理區域范圍內的產權清冊。

　　第三章 專項維修資金的使用

　　第八條 住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有的物業建筑面積的比例分攤。

　　（一）已交存住宅專項維修資金的，由房屋買受人按照各自擁有的物業建筑面積的比例從其所交存的住宅專項維修資金中列支；

　　（二）未交存住宅專項維修資金的，由房屋買受人按照各自擁有的物業建筑面積的比例分攤維修和更新、改造費用；

　　（三）尚未出售的商品住宅、非住宅，由開發建設單位按照尚未出售的商品住宅、非住宅的建筑面積分攤維修和更新、改造費用。

　　第九條 住宅專項維修資金劃轉至業主大會管理前，物業服務企業需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

　　（一）物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議；

　　（二）住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主討論通過使用建議；

　　（三）物業服務企業組織實施使用方案；

　　（四）物業服務企業持有關材料，向區房管局申請列支；

　　（五）區房管局審核同意列支申請后，將審核結果通知北京市住房資金管理中心朝陽分中心。

　　第十條 物業服務企業需要使用住宅專項維修資金的，應提交以下材料：

　　（一）住宅專項維修資金使用申請審核表；

　　（二）住宅專項維修資金使用建議；

　　（三）工程預算書；

　　（四）施工單位營業執照和資質證書副本復印件；

　　（五）住宅專項維修資金管理系統生成的任務單、相關業主簽字的分攤明細表；

　　（六）專業部門出具的鑒定報告或行業主管部門出具的意見書；

　　（七）法律、法規規定的其他材料。

　　第十一條 住宅專項維修資金劃轉至業主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

　　（一）物業服務企業提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等；

　　（二）相關業主依法通過使用方案；

　　（三）物業服務企業組織實施使用方案；

　　（四）物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金；

　　（五）業主委員會審核同意后，報區房管局備案。

　　第十二條 住宅專項維修資金劃轉至業主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，業主委員會備案時應提交以下材料：

　　（一）住宅專項維修資金使用申請備案表；

　　（二）住宅專項維修資金使用建議；

　　（三）工程預算書；

　　（四）施工單位營業執照和資質證書副本復印件；

　　（五）住宅專項維修資金管理系統生成的任務單、相關業主簽字的分攤明細表；

　　（六）專業部門出具的鑒定報告或行業主管部門出具的意見書；

　　（七）法律、法規規定的其他材料。

　　第十三條 專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

　　（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；

　　（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

　　（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

　　（四）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

　　第十四條 工程預算書應當由專業造價機構編制，或經過相應機構予以審核。

　　第十五條 需使用專項維修資金但無申請單位的，物業所在地社區居委會應當組織相關業主按程序辦理使用手續。

　　第四章 附則

　　第十六條 本辦法由朝陽區房屋管理局負責解釋。

　　第十七條 本辦法自20**年5月1日起實施。