如何順利使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的問(wèn)題

　　住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度是以1998年建設(shè)部與財(cái)政部印發(fā)的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》(簡(jiǎn)稱(chēng)老辦法)為依據(jù)建立的。但由于制度設(shè)計(jì)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和工作機(jī)制上的原因，不少城市歸集的專(zhuān)項(xiàng)維修資金并不能及時(shí)使用。一方面大量的商品房開(kāi)始步入大中修期，急需資金維修;另一方面，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金又處于沉淀死寂狀態(tài)，遭遇尷尬。20**年底，建設(shè)部會(huì)同財(cái)政部出臺(tái)了《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》(簡(jiǎn)稱(chēng)新辦法)，對(duì)原有的制度進(jìn)行了改革和完善。新辦法設(shè)計(jì)的制度和工作機(jī)制必將打破維修資金的使用困局，使該項(xiàng)資金步入歸集、管理、使用的良性循環(huán)。其實(shí)，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的歸集管理不是目的，真正的目的是有效使用。通過(guò)及時(shí)有效的使用，既為業(yè)主的物業(yè)保值增值提供保障，體現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，又隨時(shí)化解因物業(yè)維修不及時(shí)而產(chǎn)生的業(yè)主與業(yè)主之間以及業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾和糾紛，減少社區(qū)不穩(wěn)定因素，延伸物業(yè)管理服務(wù)的社會(huì)效益。筆者結(jié)合實(shí)際談一談如何順利使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的問(wèn)題。

　　科學(xué)界定使用范圍

　　住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)控制在什么范圍?這是前幾年一直沒(méi)能解決好的一個(gè)問(wèn)題，也是維修資金不能及時(shí)使用的障礙之一。老辦法規(guī)定的使用范圍是共用部位11項(xiàng)，包括房屋主體、承重結(jié)構(gòu)部位等，共用設(shè)施設(shè)備21項(xiàng)，包括建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)側(cè)胱》夸N(xiāo)售價(jià)格的上下管道、綠地、道路等。就內(nèi)容而言，老辦法的規(guī)定責(zé)任劃分不清，比較含糊。部分規(guī)定如供水、供熱、供電等管線的維修與《物業(yè)管理?xiàng)l例》第52條相悖。建設(shè)費(fèi)用是否已分?jǐn)側(cè)胱》夸N(xiāo)售價(jià)格的問(wèn)題不好區(qū)分，實(shí)踐中難以掌握和操作。住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁等)出現(xiàn)問(wèn)題按有關(guān)規(guī)定應(yīng)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位保修至合理的設(shè)計(jì)使用年限，即終身保修，實(shí)際根本動(dòng)用不了維修資金。老辦法這些方面范圍不明確，責(zé)任不清楚，使維修基金難以進(jìn)入使用程序。新辦法對(duì)原來(lái)的范圍進(jìn)行了修改，把共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的范圍調(diào)整為根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定和房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的由業(yè)主共有的部位和設(shè)施設(shè)備，把由相關(guān)行業(yè)應(yīng)依法承擔(dān)的相關(guān)管線的維修責(zé)任進(jìn)行了剝離，便于理解和落實(shí)。對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的規(guī)定是一個(gè)創(chuàng)新，這是把普遍規(guī)定與各物業(yè)的具體情況結(jié)合，充分尊重和照顧了物業(yè)的個(gè)性，避免了“一刀切”所出現(xiàn)的問(wèn)題，使新辦法落實(shí)變得具體、可行，破解了使用的第一個(gè)難題。

　　新辦法對(duì)使用范圍的規(guī)定總體來(lái)說(shuō)比較明確，但在具體操作上還略顯不足，建議各地可根據(jù)具體情況適當(dāng)調(diào)整。秦皇島市從20**年開(kāi)始，在115個(gè)商品房小區(qū)建立了住宅維修資金，共歸集資金2.5億元，申請(qǐng)使用16個(gè)小區(qū)，批準(zhǔn)使用資金184萬(wàn)元。在使用范圍上，我們比新辦法有所增加，如在共用設(shè)施設(shè)備方面增加了小區(qū)的圍墻(圍攔)、電子監(jiān)控巡更系統(tǒng)、門(mén)衛(wèi)設(shè)施及單棟樓房的單元門(mén)等，同時(shí)明確小區(qū)的其它沒(méi)有具體規(guī)定的合法建設(shè)的共用設(shè)施設(shè)備，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定后也可使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金。實(shí)踐證明，這種調(diào)整合理可行，不僅涵蓋了全部維修面，體現(xiàn)了所有權(quán)人的意志，還有利于新、老辦法在執(zhí)行中的銜接和過(guò)渡。

　　在禁止使用方面，新辦法也有調(diào)整的必要。一是可在保修期未滿的項(xiàng)目不得使用維修資金的規(guī)定中，增加“已經(jīng)使用維修資金但施工方在合同中約定的保修期未滿的項(xiàng)目”。二是在劃分供水、供電、供熱、供氣、通訊、有線電視等單位依法應(yīng)承擔(dān)的管線和設(shè)施設(shè)備的維修責(zé)任方面，應(yīng)明確具體責(zé)任范圍。秦皇島市20**年1月出臺(tái)了《秦皇島市物業(yè)管理實(shí)施辦法》，對(duì)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修責(zé)任進(jìn)行了明確細(xì)致的劃分，實(shí)踐中發(fā)揮了很好的作用。三是規(guī)定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)費(fèi)用不得使用維修資金時(shí)，應(yīng)將這部分費(fèi)用納入物業(yè)服務(wù)收費(fèi)之中，避免維修與維護(hù)出現(xiàn)斷層。同時(shí)還應(yīng)規(guī)定未經(jīng)合法批準(zhǔn)增擴(kuò)建的共用設(shè)施設(shè)備，不得使用維修資金。

　　合理確定使用程序

　　程序問(wèn)題是

　　專(zhuān)項(xiàng)維修資金能否及時(shí)使用，發(fā)揮效益的又一個(gè)瓶頸。老辦法沒(méi)有規(guī)定專(zhuān)門(mén)的使用程序，各省、市、自治區(qū)的實(shí)施細(xì)則也是五花八門(mén)，難以滿足使用的需要。新辦法就使用程序進(jìn)行了初步規(guī)定，并針對(duì)業(yè)主大會(huì)成立前后兩種情況，分別確定了不同的程序和責(zé)任。作為一般規(guī)定，基本能涵蓋全國(guó)的情況，如果各省市再及時(shí)出臺(tái)相關(guān)細(xì)則，使用應(yīng)該不成問(wèn)題。但是新辦法規(guī)定的7項(xiàng)程序及每項(xiàng)程序中附帶的責(zé)任也有不完備的地方，實(shí)踐中可對(duì)程序進(jìn)行必要的調(diào)整和改進(jìn)。 一是對(duì)新辦法第二十三條第(五)款進(jìn)行調(diào)整。該款規(guī)定商品住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金由業(yè)主委員依據(jù)使用方案審核同意，并到直轄市、市、縣主管部門(mén)備案。同時(shí)，主管部門(mén)發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正。根據(jù)《行政許可法》的規(guī)定，備案是一種告知性行為，主管部門(mén)沒(méi)有審核權(quán)。既然不能審核又何來(lái)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、責(zé)令改正一說(shuō)。最好的辦法是將備案改為審核，這樣就容易落實(shí)了。各級(jí)政府主管部門(mén)在接受備案時(shí)，可以組織人員進(jìn)行必要的審核，并將審核的結(jié)果，包括專(zhuān)項(xiàng)資金的使用范圍、項(xiàng)目、維修內(nèi)容、所需資金、施工單位等情況在小區(qū)內(nèi)公示，待無(wú)異議后再施工驗(yàn)收，劃轉(zhuǎn)資金。這樣做的好處是，主管部門(mén)既能及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、進(jìn)行糾正，又增加了專(zhuān)項(xiàng)資金使用的透明度，尊重了業(yè)主的知情權(quán)、參與權(quán)，擴(kuò)大了監(jiān)督范圍，減少了出現(xiàn)問(wèn)題的機(jī)率。

　　二是在使用資金時(shí)增加對(duì)質(zhì)量的控制程序。維修資金的使用關(guān)鍵在于效益，也就是說(shuō)花錢(qián)要把事情辦好，要使物業(yè)存在的問(wèn)題及時(shí)解決。在使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金時(shí)，采用先施工、后劃款結(jié)算的辦法，增加一項(xiàng)質(zhì)量驗(yàn)收程序。即業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)審核上報(bào)的方案，政府主管部門(mén)審核公示后，通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或施工單位，組織墊資施工，待工程竣工，由業(yè)主委員會(huì)組織相關(guān)人員或聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員驗(yàn)收合格后，再劃款結(jié)算，并將施工合同及竣工驗(yàn)收資料報(bào)政府主管部門(mén)備案。一驗(yàn)收、一備案控制了質(zhì)量，防止了“豆腐渣”工程出現(xiàn)，相信會(huì)得到廣大業(yè)主普遍認(rèn)可。

　　充分發(fā)揮物業(yè)服務(wù)企業(yè)作用

　　新辦法規(guī)定，在需要使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金時(shí)，應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案并組織實(shí)施，持有關(guān)材料向業(yè)委會(huì)申請(qǐng)列支資金。可見(jiàn)管好用好專(zhuān)項(xiàng)維修資金，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有著不可替代的作用。

　　首先，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以發(fā)揮住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金帳目管理者的作用。帳目混亂的物業(yè)，專(zhuān)項(xiàng)維修資金是無(wú)法順利使用的。現(xiàn)在絕大多業(yè)主委員會(huì)自身不具備資金和帳目的管理能力，實(shí)踐中的普遍做法是在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，將專(zhuān)項(xiàng)維修資金帳目管理一并委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。現(xiàn)在有些小區(qū)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)，維修基金不能及時(shí)歸集到位，物業(yè)服務(wù)公司更換后帳目不清，致使資金無(wú)法分?jǐn)偸褂茫@從某種意義上講，也是物業(yè)服務(wù)公司沒(méi)有盡到責(zé)任所致。所以，對(duì)專(zhuān)項(xiàng)維修資金帳目的管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正確做法是：業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有委托的，不要主動(dòng)參與;如接受了業(yè)主委員會(huì)的委托，就要盡職盡責(zé)當(dāng)好管家，做到帳目條理清楚，確保使用無(wú)誤。

　　其次，物業(yè)服務(wù)公司可以發(fā)揮專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用方案制訂者和實(shí)施人的作用。維修資金如何使用?效益如何?物業(yè)服務(wù)企業(yè)是直接責(zé)任人。在現(xiàn)實(shí)中業(yè)主中很少有人具備專(zhuān)業(yè)測(cè)算技能，加上許多業(yè)主對(duì)共同利益關(guān)注程度不夠，一般維修項(xiàng)目的報(bào)批手續(xù)都是依賴(lài)物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)完成的。這就要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)既有良好的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)，又有高尚的職業(yè)道德，本著高效便捷、勤儉節(jié)約的原則，用好每一分錢(qián)，干好每一件事。要從維修項(xiàng)目立項(xiàng)建議開(kāi)始，精心做好每一步工作，尤其要保證維修工程質(zhì)量，將維護(hù)業(yè)主利益充分反映在專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用效益上。

　　第三，在發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，政府主管部門(mén)組織代修時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可以發(fā)揮重要作用。政府部門(mén)組織代修時(shí)，如小區(qū)實(shí)行了物業(yè)管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就要積極主動(dòng)地支持、配合主管部門(mén)的代修行為。可根據(jù)主管部門(mén)的委托，主動(dòng)承擔(dān)維修事項(xiàng)，消除危及安全的因素。如沒(méi)有實(shí)行物業(yè)管理，主管部門(mén)在選擇維修單位時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也應(yīng)主動(dòng)參與競(jìng)爭(zhēng)，發(fā)揮自己的專(zhuān)業(yè)特長(zhǎng)，按照主管部門(mén)的委托，完成維修任務(wù)，為業(yè)主服務(wù)，為政府解憂，同時(shí)也推廣了企業(yè)的品牌。

　　主管部門(mén)監(jiān)管到位

　　主管部門(mén)的強(qiáng)有力監(jiān)管是用好住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資的又一個(gè)重要環(huán)節(jié)。對(duì)此，新辦法規(guī)定了使用專(zhuān)用票據(jù)、定期向?qū)?chǔ)銀行對(duì)帳、每年公布資金帳目、對(duì)變化情況有異議的進(jìn)行復(fù)核、審計(jì)部門(mén)依法審計(jì)等5項(xiàng)措施，從宏觀上講已經(jīng)比較到位。但從微觀上看尚有不完善的地方，尤其是具體使用每一筆專(zhuān)項(xiàng)維修資金時(shí)，主管部門(mén)如何監(jiān)管未作詳細(xì)規(guī)定。實(shí)際上維修資金容易出問(wèn)題的環(huán)節(jié)主要是在使用階段，只有在動(dòng)用資金時(shí)把住了出口，才能堵住漏洞，防止流失。

　　在業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)依據(jù)使用方案審核同意，并報(bào)主管部門(mén)備案時(shí)，物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)派出人員到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行核實(shí)，查看維修項(xiàng)目立項(xiàng)是否屬實(shí)，業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主大會(huì)的意見(jiàn)是否真實(shí)一致，維修資金的列支范圍是否符合規(guī)定，并將核實(shí)后的維修方案在小區(qū)公示，接受業(yè)主的咨詢(xún)和監(jiān)督。在維修項(xiàng)目施工結(jié)束后，督促業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和施工企業(yè)組織質(zhì)量驗(yàn)收，并由相關(guān)各方簽訂施工驗(yàn)收意見(jiàn)后，通知銀行劃款結(jié)算。另外，物業(yè)管理主管部門(mén)還應(yīng)會(huì)同財(cái)政部門(mén)組成審計(jì)檢查組，每年對(duì)全市城區(qū)已使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的小區(qū)和項(xiàng)目進(jìn)行一次檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題責(zé)令相關(guān)單位進(jìn)行糾正和整改。 同時(shí)，還要注重防止專(zhuān)項(xiàng)維修資金被挪用和流失。應(yīng)當(dāng)規(guī)定凡是使用方案不具體、申請(qǐng)資金程序不完善、劃撥資金前沒(méi)有到主管部門(mén)備案和審核、項(xiàng)目維修后沒(méi)有驗(yàn)收合格的，銀行一律不得劃轉(zhuǎn)資金。這樣可使專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用既能方便快捷，又不會(huì)從安全上出現(xiàn)問(wèn)題。

　　作者系秦皇島市物業(yè)管理辦公室主任

篇2：南昌市城區(qū)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用操作細(xì)則(2015試行)

　　南昌市城區(qū)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用操作細(xì)則(20**試行)

　　南昌市住房資金管理中心,各縣、區(qū)（開(kāi)發(fā)區(qū)、新區(qū)）房管局（辦）：

　　《南昌市城區(qū)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用操作細(xì)則（試行）》已經(jīng)20**年3月23日局長(zhǎng)辦公會(huì)議通過(guò)，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

　　20**年3月31日

　　南昌市城區(qū)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用操作細(xì)則(試行)

　　第一條 為確保在應(yīng)急情況下及時(shí)使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，根據(jù)《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》（建設(shè)部、財(cái)政部令第165號(hào)）、《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》（建設(shè)部令第129號(hào)）、《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（建房[20**]274號(hào)）、《關(guān)于住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用有關(guān)事項(xiàng)的通知》(贛建房[20**]13號(hào))等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本操作細(xì)則。

　　第二條 本市城區(qū)內(nèi)已按棟建賬房屋的應(yīng)急使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金適用本細(xì)則。

　　第三條 影響房屋安全使用的以下應(yīng)急情況，可以采取應(yīng)急維修，物業(yè)服務(wù)合同有約定的從其約定，無(wú)約定的需超過(guò)正常的保修期：

　　（一）電梯故障危及人身安全，經(jīng)市級(jí)以上特種設(shè)備檢測(cè)檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)出具故障檢測(cè)報(bào)告，并經(jīng)所在區(qū)房產(chǎn)主管部門(mén)和社區(qū)居（村）委會(huì)核查屬實(shí)的，其維修部位和條件為：

　　1、電梯主要有主板、變頻器、曳引系統(tǒng)、導(dǎo)向系統(tǒng)、轎廂、門(mén)系統(tǒng)、電力拖動(dòng)系統(tǒng)、安全保護(hù)系統(tǒng)等八個(gè)主要系統(tǒng)；

　　2、符合以下大、中修標(biāo)準(zhǔn)：

　　（1）電梯正式投入使用達(dá)5年以上的應(yīng)納入大修；

　　（2）電梯已中修2次以上仍然出現(xiàn)故障的應(yīng)納入大修；

　　（3）電梯發(fā)生過(guò)重大事故，其主要部件嚴(yán)重受損的應(yīng)納入大修；

　　（4）電梯正式投入運(yùn)行2年應(yīng)納入中修。

　　（二）二次供水、排水系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障、影響使用，并經(jīng)所在區(qū)房產(chǎn)主管部門(mén)或有資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)生產(chǎn)、安裝單位出具意見(jiàn)書(shū)的，其維修部位為：加壓水泵、電機(jī)、變頻器、總控制柜、小區(qū)供水主管道、總閥門(mén)等。

　　（三）消防系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備存在安全隱患或發(fā)生故障，項(xiàng)目所在區(qū)消防部門(mén)出具《鑒定意見(jiàn)書(shū)》或《責(zé)令限期改正通知書(shū)》認(rèn)定，并經(jīng)所在區(qū)房產(chǎn)主管部門(mén)和社區(qū)居（村）委會(huì)核查屬實(shí)的，其維修部位和條件為：

　　1、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，溫?zé)煾小?yīng)急與疏導(dǎo)照明系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、消防泵及軟起動(dòng)裝置(自偶減壓起動(dòng)裝置)、消防供水管網(wǎng)及管線系統(tǒng)、消防聯(lián)動(dòng)模塊；

　　2、符合以下大、中修標(biāo)準(zhǔn)：

　　（1）中修是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行部分解體、修理或更換部分主要零件與基準(zhǔn)件；同時(shí)要檢查整個(gè)機(jī)械系統(tǒng)，緊固所有機(jī)件，消除擴(kuò)大的間隙，校正設(shè)備的基礎(chǔ)，以保證機(jī)器設(shè)備能恢復(fù)和達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求；

　　（2）大修是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行定期的，包括更換主要零部件的全面檢修工程。即通過(guò)更換、恢復(fù)其主要零部件，恢復(fù)設(shè)備原有精度、性能和運(yùn)行效率而進(jìn)行的全面修理；

　　（四）屋頂、屋面、外墻面發(fā)生滲漏，或者地下室發(fā)生積水，嚴(yán)重影響業(yè)主房屋正常使用，經(jīng)有資質(zhì)的房屋質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)出具證明并經(jīng)區(qū)房產(chǎn)主管部門(mén)和社區(qū)居（村）委會(huì)現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)定的，其維修部位和條件為：

　　1、外墻開(kāi)裂導(dǎo)致室內(nèi)墻滲漏的；

　　2、屋頂防水開(kāi)裂導(dǎo)致滲漏面積較大或滲漏點(diǎn)較多的經(jīng)多次補(bǔ)漏仍難解決的；

　　3、屋頂防水老化需全面翻修的；

　　4、屋頂排水系統(tǒng)損壞無(wú)法維修需全面更換的；

　　5、屋面伸縮縫到了維修加固期年限（5年以上）的；

　　6、地下室嚴(yán)重積水無(wú)法排空的。

　　（五）房屋外墻存在脫落、剝落等隱患，經(jīng)有資質(zhì)的房屋質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)出具證明并經(jīng)區(qū)房產(chǎn)主管部門(mén)和社區(qū)居（村）委會(huì)現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)定的，其維修部位和條件為：

　　1、普通外墻類(lèi)：

　　（1）墻面裝飾大面積脫落或松動(dòng)存在安全隱患的；

　　（2）房屋陽(yáng)臺(tái)、屋檐鼓裂存在脫落危險(xiǎn)的；

　　（3）房屋主體屋面瓦片、壓邊條、雨檐存在大面積松脫風(fēng)險(xiǎn)的；

　　（4）屋檐、門(mén)頭、外墻附屬物、構(gòu)筑物出現(xiàn)脫落的。

　　2、玻璃幕墻類(lèi)：

　　（1）幕墻自然爆裂，無(wú)法界定責(zé)任人的；

　　（2）幕墻因長(zhǎng)期使用造成封膠老化大面積漏水的（漏水面積不少于5%，交房不少于5年）；

　　（3）幕墻固定鋼結(jié)構(gòu)腐蝕嚴(yán)重存在安全隱患的。

　　（六）發(fā)生嚴(yán)重危及房屋安全的其他應(yīng)急情況（如嚴(yán)重沉降、傾斜、開(kāi)裂等），經(jīng)有資質(zhì)的房屋質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)出具證明并經(jīng)區(qū)房產(chǎn)主管部門(mén)和社區(qū)居（村）委會(huì)現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)定的，其維修部位和條件為：

　　1、小區(qū)圍墻土建實(shí)體部分發(fā)生基礎(chǔ)下陷，墻面傾斜，墻體出現(xiàn)裂縫的；

　　2、3米以上高度采用石材濕貼技術(shù)施工，導(dǎo)致后期嚴(yán)重石材脫落隱患的；

　　3、房屋主體出現(xiàn)基礎(chǔ)下陷，承載柱、梁、墻體等部位出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性裂縫的；

　　4、因基礎(chǔ)下陷，導(dǎo)致主排污管等隱蔽工程出現(xiàn)破損、松脫的。

　　以上六種情形經(jīng)區(qū)房產(chǎn)主管部門(mén)核查屬實(shí)，確需使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金進(jìn)行應(yīng)急維修，可以不經(jīng)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

　　第四條 應(yīng)急維修資金申請(qǐng)人可按以下情況確定：

　　（一）已聘請(qǐng)有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)發(fā)生應(yīng)急情況時(shí)應(yīng)及時(shí)組織人員采取措施，并在24小時(shí)內(nèi)制訂維修、更新方案，向業(yè)主委員會(huì)通報(bào)有關(guān)情況。業(yè)主委員會(huì)核實(shí)后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向所在區(qū)房產(chǎn)主管部門(mén)申請(qǐng)。

　　未成立業(yè)主委員會(huì)的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用申請(qǐng)，社區(qū)居（村）委會(huì)核實(shí)后，向所在區(qū)房產(chǎn)主管部門(mén)申請(qǐng)。

　　（二）未聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的物業(yè)，由相關(guān)業(yè)主提出使用申請(qǐng)，經(jīng)社區(qū)居（村）委會(huì)核實(shí)后，向所在區(qū)房產(chǎn)主管部門(mén)申請(qǐng)。

　　第五條 應(yīng)急維修資金申請(qǐng)人按以下程序申請(qǐng)：

　　（一）由維修資金使用申請(qǐng)人提交以下材料交所在區(qū)房產(chǎn)主管部門(mén)審核：

　　1、《應(yīng)急使用商品房屋專(zhuān)項(xiàng)維修資金申請(qǐng)表》或《應(yīng)急使用售后公有住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金申請(qǐng)表》；

　　2、應(yīng)急維修工程施工合同和工程預(yù)算，申請(qǐng)使用金額在5萬(wàn)元以上的項(xiàng)目還需提供工程審價(jià)機(jī)構(gòu)出具的審價(jià)報(bào)告；

　　3、相應(yīng)鑒定機(jī)構(gòu)出具的意見(jiàn)書(shū)；

　　4、其他必需的相關(guān)材料。

　　（二）區(qū)房產(chǎn)主管部門(mén)接到申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織人員進(jìn)行審查核定，并在2個(gè)工作日內(nèi)作出是否同意申請(qǐng)的決定。符合申請(qǐng)條件的及時(shí)向市住房資金管理部門(mén)提交劃轉(zhuǎn)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的通知及申請(qǐng)材料；

　　（三）市住房資金管理部門(mén)依據(jù)完備的申請(qǐng)材料，根據(jù)工程進(jìn)度或工程施工合同分期將申請(qǐng)的維修資金及時(shí)出具銀行轉(zhuǎn)賬支票劃轉(zhuǎn)給維修單位。

　　第六條 實(shí)行房屋應(yīng)急維修，應(yīng)在乙級(jí)以上造價(jià)咨詢(xún)企業(yè)、三級(jí)以上建筑施工類(lèi)企業(yè)中自行選擇，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)通過(guò)，報(bào)區(qū)房產(chǎn)主管部門(mén)同意，并應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行公示；未成立業(yè)主委員會(huì)的，經(jīng)社區(qū)居（村）委會(huì)通過(guò)，報(bào)區(qū)房產(chǎn)主管部門(mén)同意，并應(yīng)由社區(qū)居（村）委會(huì)在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行公示。

　　第七條 因業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)相互推諉造成無(wú)法實(shí)施應(yīng)急維修，嚴(yán)重影響業(yè)主正常生活的，由區(qū)房產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)組織召集社區(qū)居（村）委會(huì)、公安派出所、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)單位參加的聯(lián)席會(huì)議，聯(lián)席會(huì)議可指定維修單位代修。

　　第八條 施工企業(yè)完成應(yīng)急維修后應(yīng)當(dāng)及時(shí)申請(qǐng)工程驗(yàn)收：

　　（一）由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出應(yīng)急使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金申請(qǐng)的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居（村）委會(huì)聯(lián)合組織驗(yàn)收；

　　（二）由業(yè)主提出應(yīng)急使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金申請(qǐng)的，由有關(guān)業(yè)主、社區(qū)居（村）委會(huì)聯(lián)合組織驗(yàn)收；

　　（三）由聯(lián)席會(huì)議指定維修單位代修的，由代修單位和業(yè)主代表聯(lián)合進(jìn)行驗(yàn)收。

　　第九條 應(yīng)急維修工程驗(yàn)收合格后，應(yīng)急維修申請(qǐng)人或者組織代修人應(yīng)將應(yīng)急維修工程驗(yàn)收意見(jiàn)、審價(jià)結(jié)果、工程實(shí)際使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金總額及業(yè)主分?jǐn)傎M(fèi)用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公告，公告期不少于15天。

　　第十條 應(yīng)急維修使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的費(fèi)用，由產(chǎn)權(quán)人按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的房改房，分?jǐn)倯?yīng)支付的維修資金先使用售房單位交存的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，售房單位交存的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金不足的，差額部分從個(gè)人交存的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支。住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)中資金不足，應(yīng)由維修項(xiàng)目受益業(yè)主交納現(xiàn)金補(bǔ)足此次維修應(yīng)分?jǐn)偟慕痤~。

　　第十一條 各縣和灣里區(qū)可參照本細(xì)則執(zhí)行。

　　第十二條 本細(xì)則自20**年5月1日起實(shí)施。

篇3：北京市朝陽(yáng)區(qū)關(guān)于住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)和使用管理暫行辦法

　　北京市朝陽(yáng)區(qū)關(guān)于住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)和使用管理暫行辦法

　　朝房物〔20**〕32號(hào)

　　第一章 總則

　　第一條 為了加強(qiáng)對(duì)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理,保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護(hù)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》和《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》等法律、法規(guī)，制定本辦法。

　　第二條 本行政區(qū)域內(nèi)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的劃轉(zhuǎn)和使用適用本辦法。

　　第三條 本辦法所稱(chēng)住宅，是指商品房住宅及商品房住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者商品房住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅。

　　第四條 本辦法所稱(chēng)專(zhuān)項(xiàng)維修資金，是指專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

　　第五條 朝陽(yáng)區(qū)房屋管理局（以下簡(jiǎn)稱(chēng)區(qū)房管局）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的劃轉(zhuǎn)和使用的管理工作。

　　第二章 專(zhuān)項(xiàng)維修資金的劃轉(zhuǎn)

　　第六條 業(yè)主大會(huì)成立后，按照下列規(guī)定劃轉(zhuǎn)業(yè)主交存的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金：

　　（一）業(yè)主委員會(huì)按照20%以上業(yè)主的提議，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，由業(yè)主大會(huì)決定委托本行政區(qū)域內(nèi)一家商業(yè)銀行作為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的專(zhuān)戶(hù)管理銀行后，在專(zhuān)戶(hù)管理銀行開(kāi)立住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)。

　　開(kāi)立住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶(hù)門(mén)號(hào)設(shè)分戶(hù)賬。

　　（二）業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)決議，向區(qū)房管局提交劃轉(zhuǎn)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金相關(guān)材料。

　　（三）業(yè)主委員會(huì)提交的相關(guān)材料符合劃轉(zhuǎn)條件的，區(qū)房管局將審核結(jié)果通知北京市住房資金管理中心朝陽(yáng)分中心。

　　第七條 業(yè)主委員會(huì)提交劃轉(zhuǎn)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的材料包括：

　　（一）業(yè)主委員會(huì)備案單復(fù)印件；

　　（二）由物業(yè)所在地街道（地區(qū)）辦事處和社區(qū)居委會(huì)出具意見(jiàn)的業(yè)主大會(huì)決議；

　　（三）物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的產(chǎn)權(quán)清冊(cè)。

　　第三章 專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用

　　第八條 住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

　　（一）已交存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，由房屋買(mǎi)受人按照各自擁有的物業(yè)建筑面積的比例從其所交存的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支；

　　（二）未交存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，由房屋買(mǎi)受人按照各自擁有的物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偩S修和更新、改造費(fèi)用；

　　（三）尚未出售的商品住宅、非住宅，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按照尚未出售的商品住宅、非住宅的建筑面積分?jǐn)偩S修和更新、改造費(fèi)用。

　　第九條 住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)管理前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，按照以下程序辦理：

　　（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目提出使用建議；

　　（二）住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主討論通過(guò)使用建議；

　　（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施使用方案；

　　（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料，向區(qū)房管局申請(qǐng)列支；

　　（五）區(qū)房管局審核同意列支申請(qǐng)后，將審核結(jié)果通知北京市住房資金管理中心朝陽(yáng)分中心。

　　第十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，應(yīng)提交以下材料：

　　（一）住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用申請(qǐng)審核表；

　　（二）住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用建議；

　　（三）工程預(yù)算書(shū)；

　　（四）施工單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)副本復(fù)印件；

　　（五）住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)生成的任務(wù)單、相關(guān)業(yè)主簽字的分?jǐn)偯骷?xì)表；

　　（六）專(zhuān)業(yè)部門(mén)出具的鑒定報(bào)告或行業(yè)主管部門(mén)出具的意見(jiàn)書(shū)；

　　（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

　　第十一條 住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)管理后，需要使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，按照以下程序辦理：

　　（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造的項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時(shí)使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的情況的處置辦法等；

　　（二）相關(guān)業(yè)主依法通過(guò)使用方案；

　　（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施使用方案；

　　（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì)提出列支住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金；

　　（五）業(yè)主委員會(huì)審核同意后，報(bào)區(qū)房管局備案。

　　第十二條 住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)管理后，需要使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，業(yè)主委員會(huì)備案時(shí)應(yīng)提交以下材料：

　　（一）住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用申請(qǐng)備案表；

　　（二）住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用建議；

　　（三）工程預(yù)算書(shū)；

　　（四）施工單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)副本復(fù)印件；

　　（五）住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)生成的任務(wù)單、相關(guān)業(yè)主簽字的分?jǐn)偯骷?xì)表；

　　（六）專(zhuān)業(yè)部門(mén)出具的鑒定報(bào)告或行業(yè)主管部門(mén)出具的意見(jiàn)書(shū)；

　　（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

　　第十三條 專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　下列費(fèi)用不得從住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支：

　　（一）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；

　　（二）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

　　（三）應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；

　　（四）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

　　第十四條 工程預(yù)算書(shū)應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)業(yè)造價(jià)機(jī)構(gòu)編制，或經(jīng)過(guò)相應(yīng)機(jī)構(gòu)予以審核。

　　第十五條 需使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金但無(wú)申請(qǐng)單位的，物業(yè)所在地社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)業(yè)主按程序辦理使用手續(xù)。

　　第四章 附則

　　第十六條 本辦法由朝陽(yáng)區(qū)房屋管理局負(fù)責(zé)解釋。

　　第十七條 本辦法自20**年5月1日起實(shí)施。