畢節市關于規范物業區域劃分與項目備案有關事項的通知

　　(畢市住建〔20**〕174號)

　　各縣(區)房產(規劃建設)局，各房開企業、各物業服務企業：

　　為進一步規范我市物業項目管理，加強對物業服務市場事中事后的監管，完備物業信用信息數據，現就物業區域劃分與項目備案有關事項通知如下：

　　一、新建項目物業管理區域劃分

　　根據《貴州省物業管理條例》第九條之規定，建設單位在向規劃行政主管部門申請建設工程規劃許可證時，應當同時向建設項目所在地房屋行政主管部門提出物業管理區域劃分申請。

　　(一)區域劃分所需資料

　　1.物業管理區域劃分申請表;

　　2.相關土地證明文件和建設項目立項批文(收復印件)

　　3.工程規劃設計方案(收總平面圖、物業用房所在樓層平面圖等復印件)。

　　(二)辦理時限

　　1.申請。建設單位在申請建設工程規劃許可證時，同時向房屋行政主管部門提出物業管理區域劃分申請。

　　2.回復。房屋行政主管部門接到建設單位申請或規劃部門征求意見后，5日內予以回復，出具《物業管理區域劃分意見書》。

　　3.決定。建設單位及時向房屋行政主管部門反饋并提供批準后的《規劃設計方案》，房屋行政主管部門出具《物業管理區域劃分決定書》，建設單位將物業管理區域劃分決定的內容在房屋銷售現場公示。

　　(三)物業服務用房配置要求

　　1.配置單位及權屬：由開發建設單位按物業管理區域無償配置，歸全體業主共有，物業服務企業無償使用。

　　2.面積：按《貴州省物業管理條例》規定比例配置。

　　3.應達到的條件：一是地面以上且能計算建筑面積的房屋，并滿足自然采光和通風條件;二是具備供水、供電設施及其他基本使用條件，能直接投入使用;三是功能設置合理能滿足物業管理辦公的需要，位置設置要方便業主辦事。

　　二、前期物業選聘

　　(一)根據《貴州省物業管理條例》第四十九條之規定，包含住宅物業的建設項目，建設單位應當以物業管理區域為單位，通過招投標等方式在申請預售許可之前選聘物業服務企業。

　　(二)招標程序按《前期物業管理招投標管理暫行辦法》(建住房﹝20**﹞130號)執行。結合我市實際作如下幾點要求：

　　1.招標方式

　　我市前期物業選聘采用公開招標的方式，公開招標投標人不足3人或建筑面積3萬方以下的，可以邀請招標或者經主管部門同意采用協議方式選聘前期物業服務企業。

　　2.招標公告

　　招標人通過所在地房屋行政主管部門在畢節市物業綜合監管平臺和畢節市住房和城鄉建設局官方網站上發布招標公告，有條件的可同時在其他公眾媒體上發布公告。

　　招標人應當在招標公告發布日期3個工作日前，提交以下材料報房屋行政主管部門審核并發布公告：

　　(1)物業管理區域劃分文件;

　　(2)招標公告和招標文件;

　　3.投標主體條件

　　參加投標的企業應同時具備以下條件：

　　(1)具有獨立法人資格、經過工商注冊登記從事物業管理活動的企業。

　　(2)已進入我市物業綜合監管平臺的物業服務企業，市外企業在市內無項目或新成立無項目的除外。

　　(3)全市物業企業信用等級評定后，信用等級在合格及以上或本年度新成立、市外企業首次入畢未評級的物業企業。

　　(4)招標人要求的其他條件。

　　4.信用等級與招標評分

　　符合條件并參加投標的物業企業，按上年度信用等級在最后評分的基礎上適當加分，信用等級為優秀的企業加5分，信用等級為良好的企業加3分，信用等級為合格的企業或新成立無信用等級的企業不加分。

　　三、物業項目備案

　　(一)備案范圍

　　所有在我市行政區域范圍內的物業服務項目，包括前期物業備案和后期物業備案。

　　前期物業備案：開發建設單位在辦理預售之前通過招標等方式選聘前期物業服務企業，開發建設單位與物業服務企業簽訂前期物業服務合同并向所在地房地產行政主管部門備案。

　　后期物業備案：業主委員會成立后，受全體業主(業主大會)委托代表全體業主重新選聘物業企業并與其簽訂物業服務合同，由業主委員會和物業服務企業向所在地物業主管部門備案。

　　(二)備案時間

　　1.物業服務合同簽訂之日起15日內備案;

　　2.變更物業服務合同的，變更之日起15日內向原備案單位申請信息變更備案;

　　(三)備案程序及所需資料

　　1.前期物業備案所需資料

　　(1)畢節市前期物業備案表。

　　(2)前期物業服務合同。

　　(3)業主臨時管理規約。

　　(4)小區物業管理用房的面積和具體位置(提供經規劃審批的設計方案審核，收總平面圖復印件、物業服務用房所在樓層圖復印件，現場查看具體情況)。

　　(5)物業管理區域劃分決定書。

　　(6)招投標等方式選聘前期物業服務企業有關資料。

　　公開招標的提供：招標公告、招標文件、投標報名情況、投標文件、評標情況、中標通知等資料。

　　邀請招標的提供：邀標函、招標文件、投標報名情況、投標文件、評標情況、中標通知等資料。

　　通過招標或者協議方式未能選聘到物業服務企業的，提供物業所在地房屋行政主管部門同意由建設單位實施前期物業服務的意見。

　　(7)銷售現場公示情況(在銷售現場公示前期物業服務合同、業主臨時管理規約、物業區域劃分決定書、物業服務用房位置面積的文字說明及圖紙，提供照片，現場查看)。

　　(8)物業企業信息及項目管理人員情況(項目經理、工程主管、保安主管、保潔主管、客服主管應經培訓合格)

　　2.后期物業備案所需資料

　　(1)畢節市物業管理項目備案登記表

　　(2)物業服務合同;

　　(3)業主管理規約;

　　(4)業主表決結果或決議(業主大會通過選聘物業企業的表決或決議，收復印件)

　　(5)物業企業信息及項目管理人員情況(項目經理、工程主管、保安主管、保潔主管、客服主管應經培訓合格)

　　3.備案程序

　　(1)申請。開發建設單位將資料提拱給物業服務企業進入畢節市物業綜合監管平臺內申請。

　　(2)完成備案。開發建設單位或物業服務企業將申報的紙質資料送交物業主管部門，主管部門審核資料齊備后出具《畢節市物業管理項目備案證明》完成備案。

　　四、前期物業更換

　　前期物業服務合同期限內，物業服務企業在業主大會成立前依法行使合同解除權的，依據《貴州省物業管理條例》第五十五條之規定辦理。

　　前期物業服務合同期限內，未達到召開首次業主大會條件的，開發建設單位與物業服務企業解除合同并重新選聘前期物業的，應當取得已購房業主的同意，按前期物業選聘程序重新選聘物業服務企業，但不得降低物業選聘標準和條件，不得減少服務內容和降低服務標準，不得提高物業服務收費標準和擴大收費范圍。

　　達到召開首次業主大會條件但未能召開首次業主大會或者未能選舉業主委員會的，由社區居委會代行業委會職責。經占建筑總面積和總人數半數以上的業主同意重新選聘物業服務企業的，應當提前3個月書面通知原物業服務企業并按程序重新組織選聘。

　　五、物業承接查驗

　　(一)前期物業承接查驗。開發建設單位與物業服務企業應當于房屋交付使用15日前完成承接查驗，并按《物業承接查驗辦法》(建房〔20**〕165號)第二十九條之規定報所在地房地產行政主管部門備案。

　　(二)后期物業承接查驗。物業服務合同終止之日起10日內，原物業服務企業應當向業主委員會及新選聘的物業服務企業移交承接查驗檔案，未重新選聘物業企業的，承接查驗檔案移交給業主委員會，無業主委員會的移交給社區代管。

　　六、相關要求

　　(一)各縣(區)物業主管部門應高度重視，加強監管，認真按照職責要求，抓好選聘前期物業服務企業和項目備案工作，嚴格依照相關政策法規的要求對企業提交的材料進行審核。對企業違規承接物業管理項目的，或提交的材料不齊全以及材料內容不符合相關規定的，不予辦理，并督促企業限期進行整改。

　　(二)各縣房屋行政主管部門在辦理商品房預售許可時，應當按《貴州物業管理條例》有關規定將前期物業選聘作為前置條件。

　　(三)各物業服務企業應當嚴格依法備案物業服務合同，物業服務企業未依法備案物業服務合同的，各縣(區)物業主管部門責令限期報送備案，逾期不報送備案的，對其予以通報批評，并計入企業誠信檔案。

　　七、本通知從行文之日起開始執行，以往規定與本通知不一致的，以本通知為準。

　　附件：1.畢節市新建項目物業管理區域劃分申請表.doc*

　　2.畢節市物業管理項目備案證明.doc*

　　3.畢節市前期物業管理項目備案表.doc*

　　4.畢節市后期物業管理項目備案登記表.doc*

　　畢節市住房和城鄉建設局

　　20**年7月2日

篇2：天津市物業管理區域劃分暫行辦法(2003年)

　　津房物〔20**〕321號

　　天津市房地產管理局

　　二〇〇三年九月九日

　　第一條 為了規范物業管理活動,降低管理成本,提高物業管理服務水平,根據國務院《物業管理條例》和《天津市物業管理條例》的有關規定,制定本辦法。

　　第二條 本市行政區域內,劃分物業管理區域適用本辦法。

　　第三條 市房地產管理局負責本市物業管理區域劃分的監督管理。區、縣房地產管理局負責本轄區內物業管理區域劃分的推動、協調、管理。

　　第四條 物業管理區域劃分應當充分考慮共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素,遵循規模經營、方便管理,降低管理成本,提高服務水平的原則。

　　劃定的物業管理區域內不得有市區級規劃道路穿越。

　　第五條 新建住宅小區,包括分期建設或者由兩個以上單位開發建設的,應當按照小區整體規劃設計范圍劃分為一個物業管理區域。

　　新建住宅小區內的非住宅物業應當與住宅小區劃分為一個物業管理區域。

　　第六條 原有住宅建筑規模在1萬平方米以下的[[,遵循規模經營、方便管理的原則,按照市、區級道路或者河、湖等自然邊界圍合的區域,可以將幾個項目劃分為一個物業管理區域。

　　第七條 商貿、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備,并能夠封閉管理的,可以劃分為一個物業管理區域。

　　第八條 新建物業項目的物業管理區域,由市房地產管理局在前期物業管理備案時認定。

　　原有物業項目規模較小的,有關單位要積極創造條件,進行整合,項目所在地區縣房地產管理局負責推動、協調工作。

　　第九條 一個物業管理區域應當成立一個業主會,由一個物業管理企業實施物業管理服務。

　　第十條 本辦法自頒布之日起施行。

篇3：關于物業管理區域劃分辦法的實施意見（2004）

　　各區建設局:

　　根據閩政(20**)15號文“福建省物業管理區域劃分和首次業主大會投票權確定辦法”的通知,結合我市廈委(20**)019號文的要求,針對我市物業管理的特點和社區建設發展綱要的要求,充分發揮區建設局、街道辦事處在物業管理區域劃分中的主導作用,現將有關劃分辦法通知如下:

　　一、物業管理區域的劃分應遵循共同設施、設備資源共享,便于物業實施統一管理,有利于社區建設和改善城市居民生活工作環境的原則。

　　二、物業管理區域的范圍原則上應以物業建設的宗地紅線圖,立項或規劃批準的范圍確定。

　　三、對另散建設的未實施物業管理區域劃分應考慮以下因素:

　　(一)處于同一街區或位置靠近的物業可以劃入同一個物業管理區域;

　　(二)基礎設施、公共配套設施、設備相關的物業可以劃入同一個物業管理區域;

　　(三)宜于統一整治封閉成一個區域的物業可以劃入同一個物業管理區域;

　　(四)物業管理區域的劃分范圍,應考慮與社區居委會或街道辦事處、區屬地域的設立范圍一致;

　　(五)一個物業管理區域的建筑面積一般不少于3萬平方米為宜;

　　(六)其它區、街認為需考慮的因素。

　　四、物業區域的劃分由物業所在地的區建設局在街道辦事處(或鎮人民政府)的配合下,根據需要與合理原則劃定物業管理區域,并指導召開業主大會。

　　各區建設局在貫徹執行過程中注意總結經驗,使物業管理區域的劃分更加科學合理,更有利于百姓安居樂業。

　　廈門市建設與管理局

　　二00四年七月二十一日