住小區(qū)需要了解這13條物業(yè)法律知識!
01 小區(qū)物業(yè)服務一般包含哪些內容?
答：小區(qū)物業(yè)服務的內容應當按照小區(qū)物業(yè)服務合同的約定進行。
根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二條的規(guī)定，物業(yè)服務指的是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。
一般而言，物業(yè)服務具體包括綜合管理、房屋及共用設施設備的維護管理、公共秩序維護、保潔服務、綠化管理、裝飾裝修管理服務、停車管理服務等內容。
02 預交物業(yè)費有沒有法律上的依據(jù)?
答：按照規(guī)定，物業(yè)公司不得違背業(yè)主或非業(yè)主使用人的意愿提前收費;一般情況下，物業(yè)服務屬于先繳費后享受服務，所以物業(yè)公司可以預收物業(yè)費，但預收的期限，最長不得超過一年。如果物業(yè)公司要求預先繳納多年的物業(yè)費，物業(yè)服務合同上沒有注明的，業(yè)主可以拒絕繳納。
《物業(yè)管理條例》第四十一條規(guī)定：“業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。”
03 業(yè)主有權審查物業(yè)企業(yè)的收支嗎?
答：沒有。只有業(yè)主委員會可以請有關審計部門進行審計。因為一般的業(yè)主不具備專業(yè)的財務資質，即使是專業(yè)財務人員也無法以個人身份提供具有合法效力的審計證明。
04 房屋有質量問題，業(yè)主能拒交物業(yè)費嗎?
答：在物業(yè)管理法律關系中，業(yè)主應該向物業(yè)公司給付物業(yè)費，業(yè)主是債務人，物業(yè)公司是債權人;而在房屋買賣關系中，業(yè)主是債權人，開發(fā)商是債務人。業(yè)主不能要求物業(yè)公司為開發(fā)商前期的建設質量等問題負責，因此不能以物業(yè)費來抵消前述遺留問題產(chǎn)生的損失。應該按照合同約定向物業(yè)公司給付物業(yè)費。
至于前期出現(xiàn)的遺留問題，如果保修服務可以解決的，通過保修服務解決。保修服務解決不了的問題或者其他非保修方面的問題，應該由開發(fā)商負責解決。開發(fā)商應該按照國家法律、法規(guī)、合同約定等，承擔相應的民事責任。
05 交房后一直未裝修，是否應交納物業(yè)費?
答：在物業(yè)公司書面通知業(yè)主交費后，就算業(yè)主一直未裝修居住，也應當交納物業(yè)費。
《民法典》第九百四十四條業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經(jīng)按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。
06 不交物業(yè)費，物業(yè)公司有權停水停電嗎?
答：供水、供電合同的雙方當事人為業(yè)主與供水、供電公司;物業(yè)服務合同的雙方當事人為業(yè)主與物業(yè)公司，兩者處于不同的法律關系中。
停水停電的權利是供水、供電公司的一項重要合同履行抗辯權，物業(yè)公司不是供水供電合同的主體，自然不享有供水供電權。
在物業(yè)合同中，約定在業(yè)主欠繳物業(yè)費的情況下，物業(yè)公司可以以停水停電為懲罰手段，在合同法上屬于涉他條款，依據(jù)合同相對性原則，這種條款應征得權利人的同意，否則，為無效條款，業(yè)主反而可以追究物業(yè)公司的侵權損害賠償責任。
在這種情況下，如果物業(yè)公司擅自停水停電給供水、供電公司造成損失，供水供電公司也可以向物業(yè)公司索賠。
《民法典》第九百四十四條規(guī)定：“業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務人可以催告其在合理期限內支付;合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。”
07 物業(yè)公司能夠對業(yè)主進行各類罰款嗎?
答：不能。對于業(yè)主亂扔垃圾、亂搭亂建、亂停車等行為，物業(yè)公司都不能罰款。
罰款是一種行政處罰行為，只有特定的行政執(zhí)法單位才能對公民進行罰款，其他個人、企業(yè)一律不得對他人進行罰款處罰。
08 不能罰款，怎么懲治不守公德的業(yè)主?
答：物業(yè)公司可以通過與業(yè)主簽訂物業(yè)服務合同，約定違約行為和違約金，一旦業(yè)主違反合同約定，亂扔垃圾、亂搭亂建、亂停車，物業(yè)公司就能要求業(yè)主支付違約金，以此作為處罰的手段。
同理，業(yè)主委員會也可以和業(yè)主簽訂相應的守約協(xié)議或制定業(yè)主公約，以此規(guī)范業(yè)主的行為。
09 業(yè)主家被盜，物業(yè)公司是否一定要賠償?
答：這個事情得分情況討論。
《物業(yè)管理條例》第四十六條，“物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。”
但是，保安服務內容不包含對住戶室內財產(chǎn)的安全保衛(wèi)工作。物業(yè)公司收取的保安費僅用于維持小區(qū)公共秩序和日常巡視，并非是對小區(qū)內特定的人、財、物予以管理。只要保安服務達到規(guī)定的要求，物業(yè)公司就沒有法律責任。
10 住在底層的業(yè)主還要交電梯費嗎?
答：高層住宅中的首層住戶在沒有特殊約定的前提下，應該與其他樓層住戶一樣，承擔電梯運行維護費。
一棟住宅，按所有權可劃分為兩部分，即專有部分和共有部分。專有部分是指各產(chǎn)權人獨立使用的單元空間，共有部分是指不屬于單個產(chǎn)權人所有而供全體產(chǎn)權人使用的空間、部位、設施和設備。
高層住宅的電梯系統(tǒng)屬共有部分中的共用設備，共有部分的特性是：產(chǎn)權上屬全體產(chǎn)權人所有，功能上供全體產(chǎn)權人使用，實物形態(tài)上不能分割給各產(chǎn)權人。
按照我國現(xiàn)行物業(yè)管理的有關政策規(guī)定，住宅專有部分由產(chǎn)權人自行負責維護管理，住宅共有部分由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一負責維護管理，其費用由全體產(chǎn)權人分攤。
自然，電梯運行維護費用也應由全體產(chǎn)權人分攤。
11 業(yè)主沒在家，物業(yè)應該幫忙代收快遞嗎?
答：一般情況下，如果業(yè)主沒有和物管簽訂代收代管協(xié)議或繳納保管費用，物管人員或保安并無義務代簽收業(yè)主包裹;若在業(yè)主授權或征得業(yè)主同意下代簽收了包裹，那么物管人員或保安就必須承擔代為保管的職責和義務，假如這一過程中不慎造成包裹丟失或損壞，那么代簽人就需要承擔相應責任。
12 怎樣申請動用物業(yè)維修資金?
答：根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》，開發(fā)商、購房者繳納的公共維修資金要全部到位，使用前由小區(qū)的業(yè)主大會和業(yè)主委員來統(tǒng)一決策。
申請程序是：
根據(jù)《民法典》第二百七十八條規(guī)定，非應急維修使用維修資金需要征求維修資金列支范圍內專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決(俗稱雙三分之二)，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意(俗稱雙過半)。
應急維修使用維修資金不需要征求業(yè)主意見，經(jīng)業(yè)主委員會(社區(qū)居委會代行)、相關業(yè)主同意，街道辦事處、區(qū)住建局及相關專業(yè)部門現(xiàn)場確認后即可提取使用。這里的專業(yè)部門主要包括：涉及消防的應急局或消防救援機構，涉及電梯的電梯檢測機構。
13 小區(qū)的車位所有權到底屬于誰?
答：《民法典》第二百七十四條 建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。
第二百七十五條 建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
篇2：物業(yè)人員培訓之相關法律知識
物業(yè)人員培訓之相關法律知識
1. 售樓廣告上的內容，開發(fā)商應兌現(xiàn)嗎?
售樓廣告和宣傳資料僅僅是開發(fā)商為了吸引買房的人而做的一種宣傳。如果廣告上的宣傳內容沒有寫入合同中，即使將來這些宣傳沒有兌現(xiàn)，開發(fā)商一般也不會因此而承擔責任。如果開發(fā)商在這些材料上寫得非常明確具體，內容確定，如“送多少錢的精裝修”，“綠化面積達到多少平方米”等等，這些內容將對房屋價格以及購房人是否買房產(chǎn)生重大影響，即使這些內容沒有寫入合同，開發(fā)商也要兌現(xiàn)。所以，一些重要的廣告一定要保存好，如果將來發(fā)生糾紛，可以作為證據(jù)。參考法條：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條。
2. 房地產(chǎn)商承擔虛假廣告民事責任的必要條件有什么?
(1)房地產(chǎn)商發(fā)布了虛假廣告。購房者要能夠證明廣告的內容是虛假的或者部分是虛假的，這種虛假是房地產(chǎn)商主觀故意所為。這是房地產(chǎn)商承擔責任的前提。
(2)購房者是受到欺騙和誤導。購房者因為依賴(虛假)廣告，對該廣告承諾的內容抱有期望才購買房屋的，即受到了欺騙和誤導。如果購房者在購房前已知或應知廣告內容虛假，或者購房者的購房行為與虛假廣告無關，則不能認為是受到了欺騙和誤導。
(3)購房者的合法權益受到了侵害。購房者的合法權益受到實際發(fā)生的損害，這種損害包括財產(chǎn)的、金錢的、精神的。
(4)損害和虛假廣告之間有因果關系。也就是說，是虛假廣告欺騙和誤導了購房者，給購房者的權益造成了損害，即虛假廣告與損害之間有因果關系。參考法條： 《 廣告法》第三十七條。
3. 《認購書》一般包括哪些內容?
《認購書》的內容包括：①房號及戶型。②房屋的建筑面積。③房屋的價款及計算方式。④簽訂正式購房的日期。⑤在一方不履行的處理問題。⑥開發(fā)商的預售許可證號。⑦當事人雙方基本情況。參考法條: 《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》、 第一百一十五條 《合同法》第一百一十五條
4. 什么是建筑面積?
建筑面積包括兩個部分：一部分是套內建筑面積，一部分是分攤的公用建筑面積。它的計算公式是：建筑面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積。參考法規(guī)：《建筑面積計算規(guī)則》。 5. 什么是套內建筑面積?套內建筑面積包括三個部分：套內使用面積，套內墻體面積，陽臺建筑面積。它的計算公式是：套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。
6. 套內墻體面積包括什么?
套內墻體面積包括兩個部分：一部分是公用墻體面積，一部分是非公用墻體面積。公用墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積;非公用墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。
7. 什么是分攤的公用建筑面積?
公用建筑面積是指由整幢樓的產(chǎn)權人共同所有的整幢樓公用部分的建筑面積。分攤的公用建筑面積是指每套(單元)商品房依法應當分攤的公用建筑面積。公用建筑面積和分攤的公用建筑面積的產(chǎn)權歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權利，承擔責任。未經(jīng)全體共有人或業(yè)主大會依法定程序同意，任何人都不得侵占或改變全樓公用建筑空間原始設計的使用功能。分攤的公用建筑面積=套內建筑面積×公用建筑面積分攤系數(shù)。
篇3：10條物業(yè)法律知識!
10條物業(yè)法律知識!
說到物業(yè)的問題，很多人都知道一些，但是都只是一知半解。住小區(qū)，您要了解什么物業(yè)法律知識呢?
1小區(qū)物業(yè)服務一般包含哪些內容?
答：小區(qū)物業(yè)服務的內容應當按照小區(qū)物業(yè)服務合同的約定進行。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二條的規(guī)定，物業(yè)服務指的是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。一般而言，物業(yè)服務具體包括綜合管理、房屋及共用設施設備的維護管理、公共秩序維護、保潔服務、綠化管理、裝飾裝修管理服務、停車管理服務等內容。
2房屋存在質量問題，業(yè)主可以拒交物業(yè)費嗎?
答;這個問題應分兩種情況。
如果物業(yè)公司和開發(fā)商是兩個不同的企業(yè)，沒有利益關系，我們不能以房屋存在問題作為理由拒交物業(yè)費。房屋有問題，只能找開發(fā)商。
如果物業(yè)公司和開發(fā)商是關聯(lián)企業(yè)，比如物業(yè)公司是開發(fā)商的子公司、控股公司等，或者開發(fā)商在售房過程中將優(yōu)惠、免收物業(yè)費作為一種促銷手段，這樣我們就有理由相信物業(yè)公司和開發(fā)商是“一家人”，房屋存在質量問題時，我們通過拒交物業(yè)費來達到“債務抵償”的效果。
3交房后業(yè)主一直未裝修居住，是否應當交納物業(yè)費?
答：在物業(yè)公司書面通知業(yè)主后交費后，就算業(yè)主一直未裝修居住，也應當交納物業(yè)費。
針對這一問題，最高人民法院已經(jīng)頒布了司法解釋，《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。”
4不交物業(yè)費，物業(yè)管理公司有權停水停電嗎?
答：供水、供電合同的雙方當事人為業(yè)主與供水、供電公司;物業(yè)管理合同的雙方當事人為業(yè)主與物業(yè)管理公司，兩者處于不同的法律關系中。
停水停電的權利是供水、供電公司的一項重要合同履行抗辯權，物業(yè)公司不是供水供電合同的主體，自然不享有供水供電權。在物業(yè)管理合同中，約定在業(yè)主欠繳物業(yè)費的情況下，物業(yè)公司可以以停水停電為懲罰手段，在合同法上屬于涉他條款，依據(jù)合同相對性原則，這種條款應征得權利人的同意，否則，為無效條款，業(yè)主反而可以追究物業(yè)管理公司的侵權損害賠償責任。在這種情況下，如果物業(yè)公司擅自停水停電給供水、供電公司造成損失，供水供電公司也可以向物業(yè)公司索賠。
5物業(yè)公司能夠對業(yè)主進行各類罰款嗎?
答：不能。對于業(yè)主亂扔垃圾、亂搭亂建、亂停車等行為，物業(yè)公司都不能罰款。
罰款是一種行政處罰行為，只有特定的行政執(zhí)法單位才能對公民進行罰款，其他個人、企業(yè)一律不得對他人進行罰款處罰。
6不能罰款，那要怎么懲治不守公德的業(yè)主?
答：物業(yè)公司可以通過與業(yè)主簽訂物業(yè)服務合同，約定違約行為和違約金，一旦業(yè)主違反合同約定，亂扔垃圾、亂搭亂建、亂停車，物業(yè)公司就能要求業(yè)主支付違約金，以此作為處罰的手段。
同理，業(yè)主委員會也可以和業(yè)主簽訂相應的守約協(xié)議或制定業(yè)主公約，以此規(guī)范業(yè)主的行為。
7業(yè)主家被盜，物業(yè)公司是否一定要賠償?
答：這個事情得分情況討論。
《物業(yè)管理條例》第47條物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。
但是，保安服務內容不包含對住戶室內財產(chǎn)的安全保衛(wèi)工作。物業(yè)公司收取的保安費僅用于維持小區(qū)公共秩序和日常巡視，并非是對小區(qū)內特定的人、財、物予以管理。只要保安服務達到規(guī)定的要求，物業(yè)公司就沒有法律責任。
8住在底層的業(yè)主還要交電梯費嗎?
答：高層住宅中的首層住戶在沒有特殊約定的前提下，應該與其他樓層住戶一樣，承擔電梯運行維護費。
一棟住宅，按所有權可劃分為兩部分，即專有部分和共有部分。專有部分是指各產(chǎn)權人獨立使用的單元空間，共有部分是指不屬于單個產(chǎn)權人所有而供全體產(chǎn)權人使用的空間、部位、設施和設備。高層住宅的電梯系統(tǒng)屬共有部分中的共用設備，共有部分的特性是：產(chǎn)權上屬全體產(chǎn)權人所有，功能上供全體產(chǎn)權人使用，實物形態(tài)上不能分割給各產(chǎn)權人。按照我國現(xiàn)行物業(yè)管理的有關政策規(guī)定，住宅專有部分由產(chǎn)權人自行負責維護管理，住宅共有部分由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一負責維護管理，其費用由全體產(chǎn)權人分攤。
自然，電梯運行維護費用也應由全體產(chǎn)權人分攤。
9業(yè)主沒在家時，物業(yè)應該幫忙代收快遞嗎?
答：一般情況下，如果業(yè)主沒有和物管簽訂代收代管協(xié)議或繳納保管費用，物管人員或保安并無義務代簽收業(yè)主包裹;若在業(yè)主授權或征得業(yè)主同意下代簽收了包裹，那么物管人員或保安就必須承擔代為保管的職責和義務，假如這一過程中不慎造成包裹丟失或損壞，那么代簽人就需要承擔相應責任。
10怎樣申請動用物業(yè)維修基金?
答：根據(jù)《商品住宅專項維修資金使用管理暫行規(guī)定》，開發(fā)商、購房者繳納的公共維修基金要全部到位，使用前由小區(qū)的業(yè)主大會和業(yè)主委員來統(tǒng)一決策。
申請程序是：
由業(yè)主委員會將維修項目及預算在小區(qū)公示，經(jīng)過業(yè)主大會三分之二以上業(yè)主投票表決同意后，再向區(qū)房產(chǎn)局提出申請，申請通過后，才會劃撥預算總額的80%費用;工程竣工后，再與業(yè)主大會據(jù)實結算，按戶分攤。電梯、內外墻、公共樓道等小區(qū)共用設施設備維修時，可申請動用維修基金。