深圳經濟特區物業管理條例(2020)

2024-06-20 5705

　　深圳市第六屆人民代表大會常務委員會

　　公告

　　第一五八號

　　《深圳經濟特區物業管理條例》經市第六屆人民代表大會常務委員會第三十五次會議于20**年8月29日修訂通過，現予公布，自20**年3月1日起施行。

　　深圳市人民代表大會常務委員會

　　20**年9月3日

　　深圳經濟特區物業管理條例

　　(20**年9月25日深圳市第四屆人民代表大會常務委員會第十四次會議通過 20**年8月29日深圳市第六屆人民代表大會常務委員會第三十五次會議修訂)

　　第一章　總則

　　第一條為了規范深圳經濟特區物業管理活動，維護業主、物業服務企業以及其他當事人的合法權益，根據有關法律、行政法規的基本原則，結合實際，制定本條例。

　　第二條深圳經濟特區物業管理活動適用本條例。

　　前款所稱物業管理，是指對物業管理區域的建筑物、構筑物及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、巡查以及其他日常管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。

　　經業主共同決定，可以委托物業服務企業或者其他管理人管理，也可以由業主自行管理。

　　第三條物業管理實行業主自治、專業服務與政府監督管理和指導相結合的原則。

　　第四條市、區人民政府應當將物業管理納入現代服務業發展規劃和社區治理體系，推動物業管理規范化、市場化。

　　第五條業主大會、業主委員會、物業服務企業等在中國共產黨社區委員會(以下簡稱社區黨委)的領導下依法依規開展物業管理活動。

　　業主委員會、物業服務企業應當依照中國共產章程程的規定設立中國共產黨的基層組織，開展黨的活動。

　　第六條市人民政府住房和建設部門負責本市物業管理活動的監督管理和指導工作，履行下列職責：

　　(一)貫徹執行物業管理法律、法規和相關規定;

　　(二)研究擬定或者制定物業管理規劃、標準、規范和措施;

　　(三)指導、協調全市物業使用安全監督檢查工作;

　　(四)統籌全市物業專項維修資金管理工作;

　　(五)建立全市統一的物業管理信息平臺;

　　(六)統籌、協調全市物業管理培訓與宣傳工作;

　　(七)法律、法規規定的其他職責。

　　區人民政府住房和建設部門負責轄區內物業管理的監督管理和指導工作。

　　市、區住房和建設部門可以委托具有管理公共事務職能的組織對本條第一款第四至六項等相關物業管理活動進行監督管理。

　　市、區人民政府公安、規劃和自然資源、城市管理和綜合執法等相關部門按照各自職責，依法開展物業管理相關工作。

　　街道辦事處負責組織、協調業主大會成立以及業主委員會的選舉工作，指導、監督業主大會和業主委員會的日常活動，調解物業管理糾紛，并配合住房和建設部門對物業管理活動進行監督管理。

　　支持社區居民委員會發揮對業主大會、業主委員會、物業服務企業的指導和監督作用。

　　第七條倡導綠色、智慧物業管理。鼓勵采用新技術、新方法提高物業管理質量和服務水平，營造安全、舒適、文明、和諧、美好的工作和生活環境。

　　第二章　物業管理區域及共用設施設備

　　第八條物業管理區域由市規劃和自然資源部門在土地出讓合同中予以確定。

　　確定物業管理區域應當考慮建設用地宗地范圍、共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，遵循相對集中、資源共享、便于管理的原則。

　　已經形成獨立物業管理區域的，不再重新調整，但物業管理區域業主共同決定分割或者合并物業管理區域的除外。

　　物業管理區域地上以及地下建筑物、設施設備和相關場地不得分割管理。

　　第九條建設單位應當在物業管理區域無償提供符合功能要求的業主委員會辦公用房、物業服務辦公用房、物業管理設施設備用房等物業管理用房。

　　業主委員會辦公用房、物業服務辦公用房、物業管理設施設備用房屬于業主共有，應當辦理產權登記并具有正常使用功能，任何單位和個人不得將其分割、轉讓、抵押，不得擅自變更用途。

　　第十條業主委員會辦公用房建筑面積應當不少于二十平方米。

　　物業服務辦公用房面積按照下列標準提供：

　　(一)物業管理區域物業總建筑面積未超過二十五萬平方米的，按照不少于物業總建筑面積的千分之二提供，并不得少于一百平方米;

　　(二)物業管理區域物業總建筑面積超過二十五萬平方米的，二十五萬平方米以內部分，按照該部分面積的千分之二提供;二十五萬平方米以外部分，按照該部分面積的千分之一提供。

　　物業管理設施設備用房面積根據設施設備安裝、使用、維護的實際需要提供。

　　第十一條物業管理區域的道路屬于業主共有，但屬于城市公共道路的除外。物業管理區域的綠地屬于業主共有，但屬于城市公共綠地或者明示屬于私人所有的除外。物業管理區域的其他公共場所和公共設施，屬于業主共有。

　　物業管理區域物業的以下部分屬于業主共有：

　　(一)建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施設備，避難層、架空層、設備層或者設備間等;

　　(二)其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施設備;

　　(三)房地產買賣合同約定屬于業主共有的物業;

　　(四)法律、法規規定的其他共有部分。

　　建設單位申請國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記時，應當提出共有物業產權登記申請，由不動產登記機構在不動產登記簿上予以記載。

　　第十二條利用物業管理區域共有物業進行經營活動的，應當由業主共同決定，其收益屬于業主共有。可能損害特定業主就其專有部分享有的合法權益的，還應當經該業主同意。

　　第十三條新建住宅建設項目竣工驗收備案之日起三個月內，建設單位應當將附著于物業管理區域共有物業符合國家標準和技術規范的供水、排水、供電、供氣、通訊等設施設備移交相關專營單位管理養護，相關專營單位應當接收。

　　現有住宅物業區域附著于共有物業的供水、供電、供氣、通訊等設施設備，符合國家標準和技術規范，經業主共同決定移交的，相關專營單位應當接收，物業服務企業應當配合移交工作。

　　第三章　業主和業主組織

　　第一節業主

　　第十四條本條例所稱業主，是指物業管理區域不動產權屬證書或者不動產登記簿記載的房屋所有權人。

　　除前款規定外，符合下列條件之一的，可以認定為業主：

　　(一)尚未登記取得所有權，但基于買賣、贈與、拆遷補償等旨在轉移所有權的法律行為已經合法占有建筑物專有部分的單位或者個人;

　　(二)因人民法院、仲裁機構的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人;

　　(三)因繼承或者受遺贈取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人;

　　(四)因合法建造取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人;

　　(五)其他符合法律、法規規定的單位或者個人。

　　第十五條業主依法享有下列權利：

　　(一)參加業主大會會議，發表意見，行使投票權;

　　(二)選舉業主委員會、業主監事會或者監事，并依法依規享有被選舉權;

　　(三)監督業主委員會、業主監事會或者監事的工作和物業服務企業履行物業服務合同的情況;

　　(四)對共有物業和業主共有資金使用管理的知情權和監督權;

　　(五)就制訂或者修改物業管理區域管理規約(以下簡稱管理規約)、業主大會議事規則、物業服務合同及其他物業管理事項提出意見和建議;

　　(六)法律、法規規定的其他權利。

　　第十六條業主、物業使用人應當依法履行下列義務：

　　(一)遵守管理規約、業主大會議事規則以及物業管理區域物業使用、公共秩序和環境衛生等方面的規章制度;

　　(二)執行業主大會、業主委員會依法作出的決定;

　　(三)按時繳納物業管理費、物業專項維修資金;

　　(四)配合物業服務企業或者其他管理人實施物業管理;

　　(五)法律、法規以及管理規約規定的其他義務。

　　第十七條管理規約應當包括下列內容：

　　(一)共有物業的使用和維護規則;

　　(二)合理使用物業專有部分的權利和義務;

　　(三)維護物業管理區域公共秩序的權利和義務;

　　(四)物業管理區域相關費用的分攤規則;

　　(五)違反管理規約應當承擔的責任。

　　業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的具體職責和會議規則以及依法應當由業主大會議事規則規定的其他事項作出規定。

　　業主、物業使用人違反管理規約的，業主委員會、物業服務企業應當予以勸阻;不聽勸阻的，業主委員會或者物業服務企業可以將相關情況予以公示。

　　第十八條業主投票權數、業主人數和業主總人數按照下列方法確定：

　　(一)業主投票權數按照業主專有部分建筑面積計算，每平方米計算為一票，不足一平方米的按照四舍五入計算;

　　(二)業主人數按照專有部分的數量計算，一個專有部分按照一人計算;建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付，或者同一業主擁有兩個以上專有部分的，均按照一人計算;

　　(三)業主總人數，按照本款第二項業主人數的總和計算。

　　一個專有部分有兩個以上所有權人的，應當推選一人行使表決權，所代表的業主人數為一人。

　　業主可以自行投票，也可以委托他人投票。委托他人投票的，應當出具書面委托書，載明委托事項和投票權數。一個受托人最多可以接受三名業主的委托進行投票。

　　第二節　首次業主大會會議籌備

　　第十九條新建物業管理區域物業出售且已經交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積百分之二十以上或者首套物業出售并交付使用滿一年之日起十五日內，建設單位應當書面報告物業所在地街道辦事處，并提供物業出售和物業交付資料、物業測繪文件、已籌集的物業專項維修資金清冊等相關資料。

　　物業管理區域占業主總人數百分之二十以上的業主或者占全體業主所持投票權數百分之二十以上的業主聯名，可以向街道辦事處書面要求成立首次業主大會會議籌備組(以下簡稱籌備組)。

　　街道辦事處應當在收到本條第一款規定的書面報告或者本條第二款規定的書面要求后一個月內成立籌備組，也可以根據物業管理區域實際情況主動組織成立籌備組。

　　第二十條籌備組由街道辦事處、社區黨委或者物業管理區域基層黨組織、轄區公安派出所、社區居民委員會、建設單位派員和業主代表組成。建設單位未派員參加籌備組的，不影響籌備組的成立。物業服務企業應當協助籌備組開展籌備工作。

　　籌備組由七至十名成員組成，其中街道辦事處代表一名、社區黨委或者物業管理區域基層黨組織代表一名、業主代表三至五名、轄區公安派出所代表一名、社區居民委員會代表一名、建設單位代表一名，籌備組組長由街道辦事處代表擔任。

　　籌備組中的業主代表由街道辦事處在民主推薦的基礎上從遵紀守法、熱心公益的業主中確定并公示，業主代表資格應當符合本條例有關業主委員會委員候選人資格的規定。

　　籌備組業主代表不得擔任首屆業主委員會委員。

　　第二十一條籌備組應當自成立之日起一個月內組織召開首次籌備工作會議。

　　籌備組應當自首次籌備工作會議召開之日起六個月內組織召開首次業主大會會議。首次籌備工作會議召開之日起六個月內無法召開首次業主大會會議或者首次業主大會會議未能選舉產生業主委員會的，經街道辦事處批準，可以延長三個月。

　　籌備組自物業承接查驗工作結束后，自行解散。

　　第二十二條籌備組負責下列籌備工作：

　　(一)確認并公示業主名單、業主人數和總投票權數;

　　(二)確定首次業主大會會議召開時間、地點、方式和議題;

　　(三)擬訂管理規約草案和業主大會議事規則草案;

　　(四)確定首次業主大會會議表決規則;

　　(五)確定業主委員會委員、候補委員候選人產生辦法和名單;

　　(六)制定首屆業主委員會選舉辦法;

　　(七)首次業主大會會議的其他準備工作。

　　籌備組成員就籌備工作意見不一致的，由籌備組組長作出決定。籌備組發布的通知或者公告，應當加蓋街道辦事處公章。

　　本條第一款所列事項應當在首次業主大會會議召開十五日前予以公示。業主對公示內容有異議的，籌備組應當在首次業主大會會議召開之前研究處理并作出答復。

　　第三節　業主大會

　　第二十三條物業管理區域全體業主組成業主大會。

　　一個物業管理區域依法成立一個業主大會，并選舉產生業主委員會。業主大會通過業主大會會議和業主委員會行使職權。

　　物業管理區域業主不足十人，經全體業主一致同意并作出書面決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會和業主委員會職責。

　　第二十四條首次業主大會會議召開并選舉產生業主委員會之日起十五日內，由業主委員會向物業所在地區住房和建設部門辦理業主大會備案。

　　區住房和建設部門受理備案材料后，經審查符合條件的，應當在十個工作日內頒發備案通知書并發放統一社會信用代碼證書。業主大會取得備案通知書后，由業主委員會依法申請刻制業主大會、業主委員會相關印章。

　　第二十五條除本條例另有規定外，下列事項由業主大會會議作出決定：

　　(一)制定或者修改管理規約、業主大會議事規則;

　　(二)選舉或者更換業主委員會委員、選舉業主委員會候補委員;

　　(三)審議業主大會年度計劃和預算方案;

　　(四)審議業主委員會工作報告;

　　(五)制定共有物業和業主共有資金使用與管理辦法;

　　(六)選聘、續聘、解聘物業服務企業;

　　(七)籌集、管理和使用物業專項維修資金;

　　(八)申請改建、重建建筑物及其附屬設施，改變共有物業用途;

　　(九)確定或者變更物業管理方式、服務內容、服務標準和收費方案，確定需要由體業主公攤費用的收取標準;

　　(十)決定物業管理區域其他有關事項。

　　前款第一至八項所列事項不得授權業主委員會決定。

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