甲方在開發(fā)前期的工作內(nèi)容

　　一、 確定投資建設(shè)工程項目

　　對項目從前期開發(fā)角度入手，進行合理分析和有效測算，為公司決策提供重要依據(jù)。

　　二、建設(shè)項目用地計劃辦理

　　1.所需資料

　　a.地形圖（劃示用地范圍，標明大約面積）

　　b.與地塊出讓單位簽署的用地協(xié)議

　　2. 辦理程序

　　a.備齊資料

　　b.到地塊所在地土地部門辦理

　　三、建設(shè)工程項目建議書的編制與報批

　　1.編制及所需資料

　　a. 開發(fā)單位營業(yè)執(zhí)照

　　b. 開發(fā)資質(zhì)證書

　　c用地計劃審核意見

　　d. 建筑設(shè)計方案（總平面圖等）

　　e. 其他相關(guān)資料

　　2.報批程序與報批資料

　　a.將所需資料備齊送至投資咨詢公司，委托其編制《項目建議書》

　　b.準備《關(guān)于項目建議書報批申請報告》

　　c.將《項目建議書》與申請報告送計委報批

　　注：投資3000萬元以下項目由區(qū)計委立項；超過3000萬元以下項目由區(qū)計委轉(zhuǎn)報有關(guān)部門審批

　　四A、建設(shè)工程項目選址意見申辦

　　1. 所需資料

　　a.批準的項目建議書或其他計劃文件（復(fù)印件一份）

　　b.地形圖（均應(yīng)劃示用地范圍）4份

　　c.土地權(quán)屬證（復(fù)印件1份）

　　d.聯(lián)建協(xié)議書（復(fù)印件1份）

　　e.選址論證

　　f.建設(shè)項目選址意見書申請表（到規(guī)劃局領(lǐng)取）

　　2. 申辦程序

　　a.準備數(shù)份項目建議書批復(fù)及數(shù)份地形圖

　　b.將上述資料分送有關(guān)部門簽署選址意見并加蓋公章

　　c.將有關(guān)部門的意見備齊，同時備齊（1）項所有資料，送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理

　　四B、建設(shè)用地規(guī)劃許可證申辦

　　1. 所需資料

　　a.建設(shè)工程的計劃批準文件（批準的項目建議書或其他計劃文件）（復(fù)印件一份）

　　b.地形圖（均應(yīng)劃示用地范圍） 6份 （其中一份應(yīng)有消防、環(huán)保、交通、防疫、水利等部門選址意見及公章）

　　c.國有土地使用權(quán)出讓合同文件及副圖（1份）

　　d.建設(shè)項目選址意見書申請表（到規(guī)劃局領(lǐng)取）

　　e.申請報告（紅頭文件）

　　f.其他需說明的圖紙或文件

　　2. 申辦程序

　　a.備齊上述所有資料

　　b.送規(guī)劃局規(guī)劃科辦理

　　五、建設(shè)工程項目地名報批

　　1. 所需資料

　　a.項目批文（批準的項目建議書或其他計劃文件）（復(fù)印件一份）

　　b.地形圖（均應(yīng)劃示用地2份

　　c.總平面圖（3份）

　　d.建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文

　　e.申請報告（紅頭文件）

　　f.其他需說明的圖紙或文件

　　2. 申辦程序

　　a.備齊上述所有資料及1500元支票

　　b.送區(qū)地名辦辦理

　　六、建設(shè)工程項目報建

　　1. 所需資料

　　a.《建設(shè)工程報建表》（到報建處領(lǐng)取）

　　b.企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照及有關(guān)證明原件和復(fù)印件

　　c.項目建議書批文原件及復(fù)印件

　　d.銀行出具的建設(shè)資金落實證明（驗資報告）

　　e.《建設(shè)單位工程技術(shù)人員和管理人員核定申報表》（到市報建處領(lǐng)取）

　　f.專業(yè)技術(shù)人員和管理人員技術(shù)職稱證書原件及復(fù)印件

　　g.《住宅項目配套建設(shè)審核申請表》

　　h.《住宅新開工審核通知單》

　　七、工程項目設(shè)計招標辦理

　　1. 所需資料

　　a.報建工程項目IC卡

　　b.建設(shè)工程設(shè)計招標項目登記表

　　c.《建設(shè)工程設(shè)計招標文件報批表》（到市招標辦領(lǐng)取）

　　d.《建設(shè)工程設(shè)計評標小組報批表》（到市招標辦領(lǐng)取）

　　e.工程設(shè)計任務(wù)書

　　f.建設(shè)用地規(guī)劃許可證

　　g.工程項目選址意見批文

　　2.辦理程序

　　a.備齊上述資料

　　b.到市設(shè)計招標辦辦理

　　八、設(shè)計方案評標會召開及設(shè)計單位中標辦理

　　1. 所需資料

　　a.項目設(shè)計方案、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、項目選址意見書、設(shè)計任務(wù)書、項目建議書批文等若干份

　　b.會議通知書

　　2. 辦理程序

　　a.備齊上述資料

　　b.提前三天分送各評委

　　c.到市招標辦召開評標會（會務(wù)費300元）

　　中標辦理a.設(shè)計方案評標會會議紀要b.評委評標意見書

　　九、建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計要求申辦

　　1. 所需資料

　　a.建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計要求申請表（到規(guī)劃局領(lǐng)取）1份

　　b.計劃批準文件1份

　　c.土地使用權(quán)屬證件1份

　　d.房屋權(quán)屬證1份

　　e.危房鑒定報告

　　f.地形圖（劃示用地范圍） 2份

　　辦理程序a.備齊上述資料b.送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理

　　十、工程項目設(shè)計方案深化、修改

　　根據(jù)規(guī)劃局批文要求修改設(shè)計方案

　　十一、設(shè)計方案審定會召開

　　1. 所需資料

　　a.設(shè)計方案文本12份

　　b.項目建議書批文，建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文，區(qū)府土文件若干份

　　c.請柬

　　2. 申辦程序

　　a.備齊上述資料

　　b.分送至計委、規(guī)劃局、防疫站、環(huán)保局、消防處、住宅局、園林局等部門

　　c.召開方案審定會

　　十二、設(shè)計方案送審報批

　　1. 所需資料

　　a.選址意見書

　　b.規(guī)劃設(shè)計要求通知單

　　c.地形圖（劃示用地范圍）

　　d.設(shè)計方案2份

　　e.地名批文

　　f.項目建議書批文

　　辦理程序a.備齊上述資料b.到區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理

　　十三、可行性研究報告編制與報批

　　1. 所需資料

　　a.用地計劃審核意見書

　　b.項目建議書批文

　　c.用地計劃許可證及批文

　　d.區(qū)府土文件

　　e.營業(yè)執(zhí)照

　　f.開發(fā)資質(zhì)證書

　　g.住宅項目配套條件審核申請表

　　h.資本金出資承諾書

　　i.設(shè)計方案文本

　　j.其他相關(guān)文件

　　2. 辦理程序

　　a.備齊上述資料

　　b.送投資咨詢公司編制并準備一份可行性研究報告申請報批文件（紅頭文件）

　　c.送計委報批

　　十四、擴大初步計劃

　　根據(jù)方案審定會各職能部門方案會審意見進行擴初設(shè)計

　　十五、擴初會召開

　　1. 所需資料

　　a.擴初設(shè)計文本若干份

　　b.請柬

　　2.申辦程序

　　a.備齊上述資料

　　b.分送至計委、規(guī)劃局、防疫局、環(huán)保局、消防處、住宅局、園林局（交通、環(huán)衛(wèi)、自來水公司、煤氣公司、供電局、電話、有線電視）等部門

　　c.召開擴初會議

　　十六、擴初意見征詢及擴初批復(fù)

　　1.所需資料

　　a擴初會議紀要

　　b.根據(jù)擴初意見修改后的總平面圖及擴初文本

　　c.關(guān)于要求報批擴初的申請報告（紅頭文件）由各職能部門簽署征詢意見的總平面圖

　　2.申辦程序

　　a.備齊上述資料

　　b.分送至計委、規(guī)劃局、防疫局、環(huán)保局、消防處、住宅局、園林局等部門征詢意見

　　c.送規(guī)劃局規(guī)劃科報批

　　十七、住宅項目配套條件審核報批

　　1.所需資料

　　a.《住宅項目配套建設(shè)條件審核報批》（住宅局領(lǐng)取）

　　b.項目建議書或可行性報告研究報告批文

　　c.地形圖和管線圖（劃示用地范圍）

　　d.總平面圖若干份

　　e.建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文

　　f.其他相關(guān)資料

　　2.申辦程序

　　a.備齊上述資料

　　b.送住宅局總師室辦理

　　十八、勘察招投標與勘察單位的中標辦理

　　1.所需資料

　　a.上海市建設(shè)工程勘察招投項目登記表

　　b.《建設(shè)工程勘察招投文件報批表》（到市招標辦領(lǐng)取）

　　c.《建設(shè)工程勘察評標小組報批表》（到市招標辦領(lǐng)取）

　　d.設(shè)計中標通知書

　　2.申辦程序

　　a.備齊上述資料

　　b.到市勘察招標辦辦理

　　十九、建設(shè)用地批準書申辦

　　1. 所需資料

　　a.建設(shè)用地批準書申請表（到區(qū)土地局領(lǐng)取）

　　b.土地出讓協(xié)議

　　c.其他相關(guān)文件

　　2.申辦程序

　　a.備齊上述資料

　　b.到國土局簽署協(xié)議

　　c.付款，領(lǐng)取用地批準書

　　二十、施工圖設(shè)計

　　設(shè)計單位根據(jù)擴初批復(fù)意見進行施工圖設(shè)計

　　二十一、住宅項目開發(fā)計劃辦理

　　1.所需資料

　　a.住宅項目新開工申請表（到區(qū)住宅局領(lǐng)取）

　　b.項目配套建設(shè)條件審核意見通知書

　　c.建設(shè)項目立項批準文件

　　d.建設(shè)用地規(guī)劃許可證或建設(shè)使用地批準書

　　e.申請單位現(xiàn)有空置房情況

　　f.住宅建設(shè)配套費交納情況

　　2.申辦程序

　　a.備齊上述資料

　　b.到區(qū)住宅局辦理

　　二十二、建設(shè)項目轉(zhuǎn)正

　　1.所需資料

　　a.項目轉(zhuǎn)正申請報告（紅頭文件）

　　b.可行性研究與擴初批復(fù)

　　2.申辦程序

　　a.備齊上述資料

　　b.送計委辦理

　　二十三A、建筑工程項目規(guī)劃許可證辦理

　　1.所需資料

　　a.總平面圖 10份

　　b.建筑圖 7套

　　c.結(jié)構(gòu)圖（基礎(chǔ)） 2套

　　d.給排水圖3套

　　e.建設(shè)項目計劃批準文件及項目轉(zhuǎn)正單

　　f.土地使用權(quán)或用地批準書

　　g.應(yīng)拆房屋權(quán)屬證明

　　h.地形圖（劃示用地范圍及建筑物位置） 10份

　　i.分層面積表

　　j.建.筑工程預(yù)算書

　　k.消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、園林、住宅配套、人防等有關(guān)部門審核意見單

　　2.申辦程序

　　a.備齊上述資料

　　b.分送消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、園林、住宅配套、人防辦、交通、建管所、規(guī)土辦等部門簽署意見

　　c.將意見匯總送至區(qū)規(guī)劃局

　　二十三B、施工招標辦理

　　1．所需資料

　　a.市招標辦授權(quán)管理通知

　　b.招標項目登記表

　　c.項目建設(shè)有關(guān)批復(fù)

　　d.總平面圖

　　e．報建表

　　f．住宅項目新開工計劃

　　g．住宅項目配套條件審核

　　h．設(shè)計中標通知書

　　i．法人證明或?qū)ζ浯砣说奈袝?/p>

　　j.委托機構(gòu)招標協(xié)議

　　k.代理機構(gòu)資質(zhì)

　　l.資金落實情況證明

　　m.監(jiān)理單位資質(zhì)

　　n.監(jiān)理合同

　　o.建設(shè)單位資質(zhì)

　　p.建設(shè)單位申請材料

　　q.公開招標發(fā)布信息

　　r.公開招標報名登記表

　　s.公開招標入圍條件

　　t.投標單位資質(zhì)審核

　　u.招標文件報批表

　　v.招標文件

　　w.工程量清單

　　*.招標文件答疑會會議紀要

　　y.標底

　　A1.開標情況匯總表

　　B1.詢標記錄

　　C1.評標方法

　　D1.評標資料

　　E1.決標情況匯總表

　　F1.中標通知書

　　G1.外地施工企業(yè)任務(wù)量單

　　H1.中標單位投標資料

　　I1.未中標單位投標資料

　　J1.施工合同

　　K1.設(shè)計監(jiān)理項目流轉(zhuǎn)表

　　L1.建設(shè)項目IC卡

　　２．辦理程序

　　a.申請授權(quán)

　　b.發(fā)布招標信息

　　c.接受施工單位報名

　　d.初選入圍施工單位，發(fā)標書

　　e.招標文件答疑會

　　f.開標

　　g.準備（１）項所有資料及工程造價萬分之四支票一張

　　h.辦理中標手續(xù)

　　二十四、施工監(jiān)理單位甄選

　　（略比施工招標簡單，此處從略）

　　二十五、施工許可證辦理

　　１．所需資料

　　a.申請表

　　b.建設(shè)規(guī)劃許可證

　　c.資金入賬憑證

　　d.三通一平的有關(guān)證明

　　e.施工合同副本，廉潔協(xié)議

　　f.監(jiān)理合同，住宅項目監(jiān)理登記證

　　g.建設(shè)工程項目質(zhì)量和安全監(jiān)督申報所需資料

　　h.項目施工許可證（施工單位）

　　i.勘察、設(shè)計中標通知書

　　j.設(shè)計監(jiān)理流轉(zhuǎn)表

　　k.住宅項目建設(shè)開工計劃

　　２．辦理程序

　　a.將圖紙分送設(shè)計監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)站審核

　　b.根據(jù)設(shè)計監(jiān)理及質(zhì)監(jiān)站審核意見進行圖紙修改

　　c.備齊所有資料

　　d.送市建官處辦理

　　二十六、商品房計劃申請

　　１．所需資料

　　a.開發(fā)單位資質(zhì)證書

　　b.營業(yè)執(zhí)照

　　c.規(guī)劃許可證

　　d.建設(shè)用地批準書

　　e.固定資產(chǎn)填報表

　　f.項目轉(zhuǎn)正單

　　２．辦理程序

　　a.備齊資料

　　b.送計委辦理

　　二十七、工程開工

　　１．所需資料

　　a.施工圖紙

　　b.建設(shè)工程規(guī)劃許可證

　　c.建設(shè)工程施工許可證

　　２．辦理程序

　　a.發(fā)放圖紙

　　b.技術(shù)交底

　　c.工程開工

　　二十八、驗線

　　１．所需資料

　　a.申報表

　　b.建設(shè)工程規(guī)則許可證

　　c.驗線通知單

　　２．辦理程序

　　a.準備資料

　　b.驗線

篇2：甲方在開發(fā)前期工作內(nèi)容

　　甲方在開發(fā)前期的工作內(nèi)容

　　一、 確定投資建設(shè)工程項目

　　對項目從前期開發(fā)角度入手，進行合理分析和有效測算，為公司決策提供重要依據(jù)。

　　二、建設(shè)項目用地計劃辦理

　　1.所需資料

　　a.地形圖（劃示用地范圍，標明大約面積）

　　b.與地塊出讓單位簽署的用地協(xié)議

　　2. 辦理程序

　　a.備齊資料

　　b.到地塊所在地土地部門辦理

　　三、建設(shè)工程項目建議書的編制與報批

　　1.編制及所需資料

　　a. 開發(fā)單位營業(yè)執(zhí)照

　　b. 開發(fā)資質(zhì)證書

　　c用地計劃審核意見

　　d. 建筑設(shè)計方案（總平面圖等）

　　e. 其他相關(guān)資料

　　2.報批程序與報批資料

　　a.將所需資料備齊送至投資咨詢公司，委托其編制《項目建議書》

　　b.準備《關(guān)于項目建議書報批申請報告》

　　c.將《項目建議書》與申請報告送計委報批

　　注：投資3000萬元以下項目由區(qū)計委立項；超過3000萬元以下項目由區(qū)計委轉(zhuǎn)報有關(guān)部門審批

　　四A、建設(shè)工程項目選址意見申辦

　　1. 所需資料

　　a.批準的項目建議書或其他計劃文件（復(fù)印件一份）

　　b.地形圖（均應(yīng)劃示用地范圍）4份

　　c.土地權(quán)屬證（復(fù)印件1份）

　　d.聯(lián)建協(xié)議書（復(fù)印件1份）

　　e.選址論證

　　f.建設(shè)項目選址意見書申請表（到規(guī)劃局領(lǐng)取）

　　2. 申辦程序

　　a.準備數(shù)份項目建議書批復(fù)及數(shù)份地形圖

　　b.將上述資料分送有關(guān)部門簽署選址意見并加蓋公章

　　c.將有關(guān)部門的意見備齊，同時備齊（1）項所有資料，送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理

　　四B、建設(shè)用地規(guī)劃許可證申辦

　　1. 所需資料

　　a.建設(shè)工程的計劃批準文件（批準的項目建議書或其他計劃文件）（復(fù)印件一份）

　　b.地形圖（均應(yīng)劃示用地范圍） 6份 （其中一份應(yīng)有消防、環(huán)保、交通、防疫、水利等部門選址意見及公章）

　　c.國有土地使用權(quán)出讓合同文件及副圖（1份）

　　d.建設(shè)項目選址意見書申請表（到規(guī)劃局領(lǐng)取）

　　e.申請報告（紅頭文件）

　　f.其他需說明的圖紙或文件

　　2. 申辦程序

　　a.備齊上述所有資料

　　b.送規(guī)劃局規(guī)劃科辦理

　　五、建設(shè)工程項目地名報批

　　1. 所需資料

　　a.項目批文（批準的項目建議書或其他計劃文件）（復(fù)印件一份）

　　b.地形圖（均應(yīng)劃示用地2份

　　c.總平面圖（3份）

　　d.建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文

　　e.申請報告（紅頭文件）

　　f.其他需說明的圖紙或文件

　　2. 申辦程序

　　a.備齊上述所有資料及1500元支票

　　b.送區(qū)地名辦辦理

　　六、建設(shè)工程項目報建

　　1. 所需資料

　　a.《建設(shè)工程報建表》（到報建處領(lǐng)取）

　　b.企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照及有關(guān)證明原件和復(fù)印件

　　c.項目建議書批文原件及復(fù)印件

　　d.銀行出具的建設(shè)資金落實證明（驗資報告）

　　e.《建設(shè)單位工程技術(shù)人員和管理人員核定申報表》（到市報建處領(lǐng)取）

　　f.專業(yè)技術(shù)人員和管理人員技術(shù)職稱證書原件及復(fù)印件

　　g.《住宅項目配套建設(shè)審核申請表》

　　h.《住宅新開工審核通知單》

　　七、工程項目設(shè)計招標辦理

　　1. 所需資料

　　a.報建工程項目IC卡

　　b.建設(shè)工程設(shè)計招標項目登記表

　　c.《建設(shè)工程設(shè)計招標文件報批表》（到市招標辦領(lǐng)取）

　　d.《建設(shè)工程設(shè)計評標小組報批表》（到市招標辦領(lǐng)取）

　　e.工程設(shè)計任務(wù)書

　　f.建設(shè)用地規(guī)劃許可證

　　g.工程項目選址意見批文

　　2.辦理程序

　　a.備齊上述資料

　　b.到市設(shè)計招標辦辦理

　　八、設(shè)計方案評標會召開及設(shè)計單位中標辦理

　　1. 所需資料

　　a.項目設(shè)計方案、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、項目選址意見書、設(shè)計任務(wù)書、項目建議書批文等若干份

　　b.會議通知書

　　2. 辦理程序

　　a.備齊上述資料

　　b.提前三天分送各評委

　　c.到市招標辦召開評標會（會務(wù)費300元）

　　中標辦理a.設(shè)計方案評標會會議紀要b.評委評標意見書

　　九、建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計要求申辦

　　1. 所需資料

　　a.建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計要求申請表（到規(guī)劃局領(lǐng)取）1份

　　b.計劃批準文件1份

　　c.土地使用權(quán)屬證件1份

　　d.房屋權(quán)屬證1份

　　e.危房鑒定報告

　　f.地形圖（劃示用地范圍） 2份

　　辦理程序a.備齊上述資料b.送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理

　　十、工程項目設(shè)計方案深化、修改

　　根據(jù)規(guī)劃局批文要求修改設(shè)計方案

　　十一、設(shè)計方案審定會召開

　　1. 所需資料

　　a.設(shè)計方案文本12份

　　b.項目建議書批文，建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文，區(qū)府土文件若干份

　　c.請柬

　　2. 申辦程序

　　a.備齊上述資料

　　b.分送至計委、規(guī)劃局、防疫站、環(huán)保局、消防處、住宅局、園林局等部門

　　c.召開方案審定會

　　十二、設(shè)計方案送審報批

　　1. 所需資料

　　a.選址意見書

　　b.規(guī)劃設(shè)計要求通知單

　　c.地形圖（劃示用地范圍）

　　d.設(shè)計方案2份

　　e.地名批文

　　f.項目建議書批文

　　辦理程序a.備齊上述資料b.到區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理

　　十三、可行性研究報告編制與報批

　　1. 所需資料

　　a.用地計劃審核意見書

　　b.項目建議書批文

　　c.用地計劃許可證及批文

　　d.區(qū)府土文件

　　e.營業(yè)執(zhí)照

　　f.開發(fā)資質(zhì)證書

　　g.住宅項目配套條件審核申請表

　　h.資本金出資承諾書

　　i.設(shè)計方案文本

　　j.其他相關(guān)文件

　　2. 辦理程序

　　a.備齊上述資料

　　b.送投資咨詢公司編制并準備一份可行性研究報告申請報批文件（紅頭文件）

　　c.送計委報批

　　十四、擴大初步計劃

　　根據(jù)方案審定會各職能部門方案會審意見進行擴初設(shè)計

　　十五、擴初會召開

　　1. 所需資料

　　a.擴初設(shè)計文本若干份

　　b.請柬

　　2.申辦程序

　　a.備齊上述資料

　　b.分送至計委、規(guī)劃局、防疫局、環(huán)保局、消防處、住宅局、園林局（交通、環(huán)衛(wèi)、自來水公司、煤氣公司、供電局、電話、有線電視）等部門

　　c.召開擴初會議

　　十六、擴初意見征詢及擴初批復(fù)

　　1.所需資料

　　a擴初會議紀要

　　b.根據(jù)擴初意見修改后的總平面圖及擴初文本

　　c.關(guān)于要求報批擴初的申請報告（紅頭文件）由各職能部門簽署征詢意見的總平面圖

　　2.申辦程序

　　a.備齊上述資料

　　b.分送至計委、規(guī)劃局、防疫局、環(huán)保局、消防處、住宅局、園林局等部門征詢意見

　　c.送規(guī)劃局規(guī)劃科報批

　　十七、住宅項目配套條件審核報批

　　1.所需資料

　　a.《住宅項目配套建設(shè)條件審核報批》（住宅局領(lǐng)取）

　　b.項目建議書或可行性報告研究報告批文

　　c.地形圖和管線圖（劃示用地范圍）

　　d.總平面圖若干份

　　e.建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文

　　f.其他相關(guān)資料

　　2.申辦程序

　　a.備齊上述資料

　　b.送住宅局總師室辦理

　　十八、勘察招投標與勘察單位的中標辦理

　　1.所需資料

　　a.上海市建設(shè)工程勘察招投項目登記表

　　b.《建設(shè)工程勘察招投文件報批表》（到市招標辦領(lǐng)取）

　　c.《建設(shè)工程勘察評標小組報批表》（到市招標辦領(lǐng)取）

　　d.設(shè)計中標通知書

　　2.申辦程序

　　a.備齊上述資料

　　b.到市勘察招標辦辦理

　　十九、建設(shè)用地批準書申辦

　　1. 所需資料

　　a.建設(shè)用地批準書申請表（到區(qū)土地局領(lǐng)取）

　　b.土地出讓協(xié)議

　　c.其他相關(guān)文件

　　2.申辦程序

　　a.備齊上述資料

　　b.到國土局簽署協(xié)議

　　c.付款，領(lǐng)取用地批準書

　　二十、施工圖設(shè)計

　　設(shè)計單位根據(jù)擴初批復(fù)意見進行施工圖設(shè)計

　　二十一、住宅項目開發(fā)計劃辦理

　　1.所需資料

　　a.住宅項目新開工申請表（到區(qū)住宅局領(lǐng)取）

　　b.項目配套建設(shè)條件審核意見通知書

　　c.建設(shè)項目立項批準文件

　　d.建設(shè)用地規(guī)劃許可證或建設(shè)使用地批準書

　　e.申請單位現(xiàn)有空置房情況

　　f.住宅建設(shè)配套費交納情況

　　2.申辦程序

　　a.備齊上述資料

　　b.到區(qū)住宅局辦理

　　二十二、建設(shè)項目轉(zhuǎn)正

　　1.所需資料

　　a.項目轉(zhuǎn)正申請報告（紅頭文件）

　　b.可行性研究與擴初批復(fù)

　　2.申辦程序

　　a.備齊上述資料

　　b.送計委辦理

　　二十三A、建筑工程項目規(guī)劃許可證辦理

　　1.所需資料

　　a.總平面圖 10份

　　b.建筑圖 7套

　　c.結(jié)構(gòu)圖（基礎(chǔ)） 2套

　　d.給排水圖3套

　　e.建設(shè)項目計劃批準文件及項目轉(zhuǎn)正單

　　f.土地使用權(quán)或用地批準書

　　g.應(yīng)拆房屋權(quán)屬證明

　　h.地形圖（劃示用地范圍及建筑物位置） 10份

　　i.分層面積表

　　j.建.筑工程預(yù)算書

　　k.消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、園林、住宅配套、人防等有關(guān)部門審核意見單

　　2.申辦程序

　　a.備齊上述資料

　　b.分送消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、園林、住宅配套、人防辦、交通、建管所、規(guī)土辦等部門簽署意見

　　c.將意見匯總送至區(qū)規(guī)劃局

　　二十三B、施工招標辦理

　　1．所需資料

　　a.市招標辦授權(quán)管理通知

　　b.招標項目登記表

　　c.項目建設(shè)有關(guān)批復(fù)

　　d.總平面圖

　　e．報建表

　　f．住宅項目新開工計劃

　　g．住宅項目配套條件審核

　　h．設(shè)計中標通知書

　　i．法人證明或?qū)ζ浯砣说奈袝?/p>

　　j.委托機構(gòu)招標協(xié)議

　　k.代理機構(gòu)資質(zhì)

　　l.資金落實情況證明

　　m.監(jiān)理單位資質(zhì)

　　n.監(jiān)理合同

　　o.建設(shè)單位資質(zhì)

　　p.建設(shè)單位申請材料

　　q.公開招標發(fā)布信息

　　r.公開招標報名登記表

　　s.公開招標入圍條件

　　t.投標單位資質(zhì)審核

　　u.招標文件報批表

　　v.招標文件

　　w.工程量清單

　　*.招標文件答疑會會議紀要

　　y.標底

　　A1.開標情況匯總表

　　B1.詢標記錄

　　C1.評標方法

　　D1.評標資料

　　E1.決標情況匯總表

　　F1.中標通知書

　　G1.外地施工企業(yè)任務(wù)量單

　　H1.中標單位投標資料

　　I1.未中標單位投標資料

　　J1.施工合同

　　K1.設(shè)計監(jiān)理項目流轉(zhuǎn)表

　　L1.建設(shè)項目IC卡

　　２．辦理程序

　　a.申請授權(quán)

　　b.發(fā)布招標信息

　　c.接受施工單位報名

　　d.初選入圍施工單位，發(fā)標書

　　e.招標文件答疑會

　　f.開標

　　g.準備（１）項所有資料及工程造價萬分之四支票一張

　　h.辦理中標手續(xù)

　　二十四、施工監(jiān)理單位甄選

　　（略比施工招標簡單，此處從略）

　　二十五、施工許可證辦理

　　１．所需資料

　　a.申請表

　　b.建設(shè)規(guī)劃許可證

　　c.資金入賬憑證

　　d.三通一平的有關(guān)證明

　　e.施工合同副本，廉潔協(xié)議

　　f.監(jiān)理合同，住宅項目監(jiān)理登記證

　　g.建設(shè)工程項目質(zhì)量和安全監(jiān)督申報所需資料

　　h.項目施工許可證（施工單位）

　　i.勘察、設(shè)計中標通知書

　　j.設(shè)計監(jiān)理流轉(zhuǎn)表

　　k.住宅項目建設(shè)開工計劃

　　２．辦理程序

　　a.將圖紙分送設(shè)計監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)站審核

　　b.根據(jù)設(shè)計監(jiān)理及質(zhì)監(jiān)站審核意見進行圖紙修改

　　c.備齊所有資料

　　d.送市建官處辦理

　　二十六、商品房計劃申請

　　１．所需資料

　　a.開發(fā)單位資質(zhì)證書

　　b.營業(yè)執(zhí)照

　　c.規(guī)劃許可證

　　d.建設(shè)用地批準書

　　e.固定資產(chǎn)填報表

　　f.項目轉(zhuǎn)正單

　　２．辦理程序

　　a.備齊資料

　　b.送計委辦理

　　二十七、工程開工

　　１．所需資料

　　a.施工圖紙

　　b.建設(shè)工程規(guī)劃許可證

　　c.建設(shè)工程施工許可證

　　２．辦理程序

　　a.發(fā)放圖紙

　　b.技術(shù)交底

　　c.工程開工

　　二十八、驗線

　　１．所需資料

　　a.申報表

　　b.建設(shè)工程規(guī)則許可證

　　c.驗線通知單

　　２．辦理程序

　　a.準備資料

　　b.驗線

篇3：商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)前期市調(diào)內(nèi)容

房地產(chǎn)項目在開發(fā)的前期應(yīng)對地塊的價值、投資開發(fā)環(huán)境、市場供需狀況、市場競爭狀況等各種市場變量進行分析和研究,以期對項目進行整體的可行性分析并對市場定位提供依據(jù)回避風險。商業(yè)房地產(chǎn)因為其客戶需求的特殊性、利益協(xié)調(diào)的多樣性和開發(fā)商贏利模式的不確定性,所以更需要在開發(fā)前期進行市場調(diào)查和研究。但是,從市場調(diào)查和研究本身并不能得出市場定位的結(jié)論,他們的作用僅限于驗證或者為市場定位尋找依據(jù)。

從我們在客戶的顧問的過程中總結(jié)包括經(jīng)濟環(huán)境的分析和研究、區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究、區(qū)域零售市場調(diào)查與分析、典型性調(diào)查與研究、未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析、消費者消費行為的調(diào)查與研究、立地條件研究、商圈的確定和研究以下幾方面內(nèi)容,希望和大家一起探討。

一、經(jīng)濟環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究

開發(fā)任何一個項目都涉及到經(jīng)濟環(huán)境的分析和研究,尤其是商業(yè)房地產(chǎn)項目,由于其開發(fā)周期長、投資大,受經(jīng)濟發(fā)展和政策的影響大,其開發(fā)的最終目的是通過出租經(jīng)營或者銷售來實現(xiàn)開發(fā)利潤,因此其風險很大。所以,在開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)項目時,對經(jīng)濟環(huán)境進行研究就顯得十分重要。在調(diào)查和研究時應(yīng)重點對以下指標進行調(diào)查和分析。

◆總?cè)丝诩暗貐^(qū)人口結(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費水平等

◆GDP發(fā)展狀況及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況

◆全社會消費品零售總額

◆全市商業(yè)增加值

◆城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入

◆城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額

通過對統(tǒng)計局和城調(diào)隊定期公布的數(shù)據(jù)進行連續(xù)3-5年的分析,基本可以反映出一個城市經(jīng)濟發(fā)展的總水平。有些資料通過統(tǒng)計年鑒和政府工作報告獲得。

二、區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查

所在區(qū)域城市的結(jié)構(gòu)對商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)有重要的意義,在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)不論是同業(yè)態(tài)的聚集經(jīng)營還是不同業(yè)態(tài)的錯位互補都可能存在市場商機;在城市中該區(qū)域的位置若在行政、經(jīng)濟、文化等人口活動密集的地方,則城市的機能易于發(fā)揮出來,由于人流集中自然能形成商業(yè)的經(jīng)營氛圍。以上只是其中的一方面,還包括:

◆公共設(shè)施狀況

◆交通體系狀況

◆道路狀況、通行量

◆城市性質(zhì)與功能特點

◆各項城市的機能

◆城市規(guī)劃

通過對區(qū)域內(nèi)實際生活的空間,包括中心地帶及周圍區(qū)域城市結(jié)構(gòu)機能的調(diào)查,了解該區(qū)域內(nèi)設(shè)施、交通、地勢條件、活動空間等環(huán)境的現(xiàn)狀以及將來的發(fā)展規(guī)劃。例如,交通網(wǎng)的開發(fā)計劃,交通網(wǎng)密布的地方往往是人口容易集中或流量特別大的地方,所以在調(diào)查時對于交通路線及來往的車輛、班次、載客量等均作為調(diào)查的要素;城市發(fā)展規(guī)劃對商業(yè)將來的發(fā)展非常關(guān)鍵,諸如大型社區(qū)的發(fā)展計劃以及商業(yè)區(qū)建設(shè)計劃將直接對項目的規(guī)劃以及未來的經(jīng)營產(chǎn)生重要影響。

以上調(diào)查必須通過專業(yè)的市場調(diào)查公司實地調(diào)查了解,由于反映問題的角度不同,一般的調(diào)查人員很難完成以上工作,調(diào)查必須有目的性,如果不知道目的是為什么,這樣得到的調(diào)查數(shù)據(jù)和資料的參考價值將大打折扣。

三、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究

每一個城市發(fā)展都有發(fā)展的規(guī)劃,商業(yè)布局和規(guī)劃也是城市機能完善的標志,十多年以來,我國的第三產(chǎn)業(yè)特別是零售服務(wù)業(yè)的發(fā)展有目共睹,尤其是上世紀末百貨商場大量倒閉、超市業(yè)態(tài)的迅猛發(fā)展和外資零售商業(yè)的“入侵”,既加快了零售業(yè)的整體發(fā)展,也出現(xiàn)大型商業(yè)設(shè)施重復(fù)建設(shè)、資源浪費和過度競爭等現(xiàn)象,對國內(nèi)零售商業(yè)的發(fā)展提出了新的挑戰(zhàn),一些大中城市行業(yè)管理部門開始加強商業(yè)網(wǎng)點整體規(guī)劃和布局工作。

為增強城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃管理的科學性、權(quán)威性,擴大規(guī)劃工作覆蓋面,國家經(jīng)濟貿(mào)易委員會國內(nèi)貿(mào)易局于今年一月二十四日,在《關(guān)于城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃工作的指導(dǎo)意見》(國經(jīng)貿(mào)貿(mào)易[20**]789號)和《關(guān)于進一步做好大中城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃工作的通知》(國經(jīng)貿(mào)廳貿(mào)易[20**]44號)的基礎(chǔ)上,又下發(fā)了《關(guān)于加強城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的通知》,要求直轄市、計劃單列市、省會(首府)城市盡快制定商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃,要求未制定城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的直轄市、計劃單列市、省會(首府)城市要加大工作力度,盡快制定城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃并報貿(mào)易局備案。凡未制定商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃(包括含有網(wǎng)點規(guī)劃內(nèi)容的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃)的城市,不得上報外商投資商業(yè)企業(yè)項目。通知要求在20**年12月底前完成規(guī)劃的制定及城市商業(yè)網(wǎng)點依法管理體系的建立工作。

目前包括北京等省會城市和計劃單列市已經(jīng)完成了該項工作,在對大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中,開發(fā)商及時

了解商業(yè)網(wǎng)點的布局規(guī)劃非常關(guān)鍵,避免政策性的風險和重復(fù)建設(shè)。例如,北京市商業(yè)委員會關(guān)于商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃不僅考慮目前商業(yè)布局特點,而且結(jié)合城市發(fā)展對限制地區(qū)的限制項目都有明確的規(guī)定:特別鼓勵在四環(huán)路周邊發(fā)展大型專業(yè)市場、批發(fā)市場和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈;新發(fā)展的居住區(qū),10-15萬人要規(guī)劃建設(shè)一個地區(qū)級商業(yè)中心;地區(qū)級商業(yè)中心1公里以外的居民區(qū),原則上居住人口1-3萬應(yīng)有一個綜合性的社區(qū)商業(yè)中心。這些都是結(jié)合城市發(fā)展實際情況提出具體的建設(shè)性要求。

四、區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)的市場調(diào)查與分析

如果說前面所要調(diào)查的內(nèi)容主要是宏觀經(jīng)濟形勢、政策等方面的研究,那么區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)則是區(qū)域零售業(yè)實際情況的調(diào)查,在通常意義上是我們常講的商業(yè)普查。它不僅反映區(qū)域內(nèi)零售業(yè)經(jīng)濟活動的指標和商業(yè)特征,而且其綜合反映的各項指標和內(nèi)容為項目的市場定位、業(yè)態(tài)設(shè)計、經(jīng)濟效益預(yù)測提供定性的參考分析。

◆地區(qū)間的銷售動向

◆業(yè)種別的銷售動向

◆商業(yè)地區(qū)間的競爭狀況

◆大型主力店的動向

以上內(nèi)容的取得必須通過商業(yè)普查,對區(qū)域內(nèi)經(jīng)營商戶從經(jīng)營內(nèi)容、商鋪面積、租金、員工數(shù)量、營業(yè)額、經(jīng)營狀況、存在的問題、發(fā)展和經(jīng)營動向等進行調(diào)查,通過反映的一般性的問題,分析能否得出普遍性的結(jié)論。

五、典型性調(diào)查與研究

對大型商業(yè)區(qū)進行市場定位和商業(yè)功能建議,在初步的市場定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃基礎(chǔ)上,除通過哈夫模型和損益計劃等經(jīng)濟效益分析方法進行預(yù)測和評估以外,對城市所在地同類型業(yè)態(tài)收益狀況進行調(diào)查和了解也非常關(guān)鍵。對大型商業(yè)區(qū)的規(guī)劃,可以選擇本區(qū)域百貨商場、超市、專業(yè)市場、餐飲、娛樂等主要從規(guī)模、提供的產(chǎn)品或服務(wù)、客流量、交通來源等幾個方面來分析現(xiàn)狀及結(jié)構(gòu)特點,以便做競爭分析,對以上典型業(yè)態(tài)要分析每種設(shè)計業(yè)態(tài)的收益狀況。

六、未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析

在一個區(qū)域內(nèi)做商業(yè)地產(chǎn),必須首先調(diào)查該區(qū)域未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量、業(yè)態(tài)規(guī)劃和設(shè)計,對許多開發(fā)商來講,以前在開發(fā)住宅項目的時候沒有這方面的意識,因為住宅的需求量大,進行市場定位和細分的空間廣闊。而商業(yè)不同,它最終取決于租賃和銷售后的經(jīng)營如何去支撐。所以,不論是經(jīng)營者還是投資人在選擇商鋪的時候都會慎重考慮。

在前期調(diào)查中,首先應(yīng)考慮區(qū)域的規(guī)劃情況,了解其規(guī)劃的規(guī)模、開發(fā)的時間等。商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量是一個非常重要的因素,它直接決定我們未來的商業(yè)做多大,做什么。在《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》中,明確規(guī)定了居住區(qū)人口規(guī)模和商業(yè)配套的面積,對公共服務(wù)設(shè)施的控制指標,即每千人商業(yè)服務(wù)建筑面積700-910平方米;社區(qū)服務(wù)每千人指標59-464平方米;金融郵電每千人指標60-80平方米,以上合計819-1454平方米。根據(jù)具體項目的不同,規(guī)劃部門對商業(yè)面積的開發(fā)要求以及建筑形式的要求不同;對于開發(fā)商來講,在具體開發(fā)中,應(yīng)根據(jù)實際情況,選擇好開發(fā)時間。開發(fā)太早,會由于居住人口規(guī)模沒有達到基本需求,導(dǎo)致消費需求不足,租賃經(jīng)營不理想;開發(fā)太晚,則不能很好滿足居民的生活需求,且會損失商業(yè)機會。如天通苑,由于一開始沒有發(fā)現(xiàn)商業(yè)價值,商業(yè)開發(fā)比較晚,所以當大量的人口入住后形成巨大的市場需求,入住的居民也發(fā)現(xiàn)商業(yè)價值,許多買了一層住宅的居民,將房屋紛紛租賃給裝修、美容美發(fā)的商戶。

所以,我們必須在具體運營項目的時候,對周邊商業(yè)的規(guī)劃以及居住區(qū)商業(yè)配套、開發(fā)的時間進行調(diào)查和分析;對已經(jīng)開發(fā)的居住區(qū)商業(yè)配套的情況、業(yè)態(tài)的構(gòu)成進行綜合分析。現(xiàn)在房地產(chǎn)的開發(fā)已經(jīng)完全市場化運營,我們開發(fā)的目的不僅要實現(xiàn)市場價值的最大化,而且要實現(xiàn)社會效應(yīng)的最大化。

七、消費者消費行為的調(diào)查與研究

消費者的消費行為研究又稱生活結(jié)構(gòu)研究。對其調(diào)查和研究的目的主要是收集該地區(qū)內(nèi)消費者生活形態(tài)的資料,即針對消費者生活的特性,從人口結(jié)構(gòu)、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費水平、購買行為以及選擇的交通出行方式等方面對消費者消費行為進行定量和定性研究。

1.人口結(jié)構(gòu)。人口結(jié)構(gòu)主要依據(jù)年齡、性別、教育程度、職業(yè)分布等進行分類整理,以便深入分析。除對目前的人口結(jié)構(gòu)調(diào)查外,對過去人口的集聚、膨脹的速度以及將來人口結(jié)構(gòu)的變遷進行預(yù)測。如在區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)高校,人口的增加的速度和人口結(jié)構(gòu)變化將非常快,將直接影響整個區(qū)域的消費行為,而且對業(yè)態(tài)的設(shè)計產(chǎn)生重大影響。

2.家庭戶數(shù)構(gòu)成。家庭戶數(shù)構(gòu)成是人口結(jié)構(gòu)的基本資料之一,可依據(jù)家庭戶數(shù)變動的情形及家庭人數(shù)、成員狀況、人員的變化趨勢進行了解,進而可以由人員構(gòu)成比率,洞悉城市化的發(fā)展與生活形態(tài)的變化。如這幾年通州區(qū)許多項目吸納了大量的城市搬遷戶和CBD的小白領(lǐng),在短短時間內(nèi)擴大了人口規(guī)模,而且家庭結(jié)構(gòu)和戶數(shù)完全不一樣。城市的搬遷戶以3-5人老中少三代同堂的家庭為主,而CBD的小白領(lǐng)以2人家庭模式居多。

 

; 3.收入水平。根據(jù)收入水平確定消費的可能性、消費能力以及目前的消費處于什么樣的狀況。例如個人年收入在2萬元的消費者和5萬元的消費者相比,他們在選擇服裝的購買場所時是完全不同的。前者的選擇以市場,而后者主要的選擇地點是專賣店和百貨商場。

4.消費水平。消費水平是地區(qū)內(nèi)消費活動的直接指標,對零售業(yè)來說是最重要的衡量指標。據(jù)此可以了解每一個家庭的消費情形,并針對消費內(nèi)容依據(jù)商品類別劃分,這樣可以計算出商圈內(nèi)的消費購買力的概況。

5.購買行為。分析其主要的目的有二:一是可以了解消費者經(jīng)常在哪里消費以及消費的主要商品和服務(wù);二是知悉選擇商品和服務(wù)的標準,以便對該地區(qū)的消費意識作深入探討。

6.交通和出行方式。隨著汽車越來越多地進入家庭,人們交通方式變化,由此導(dǎo)致了消費者的購物習慣以及選擇的消費內(nèi)容。在消費者消費的空間和尺度上,對不同的業(yè)態(tài)、業(yè)種的需求在路上花費的時間都有心理尺度,如對家庭日用消費品的需求主要就近完成,在路上的時間要求在15分鐘以內(nèi);而購買服裝、家具電器等商品選擇去大商場和購物中心,花費的時間可以比較長,而交通出行方式改變了消費的時間和空間,以前步行或騎自行車需要半小時,由于汽車進入家庭也許只需要10分鐘。所以,對區(qū)域內(nèi)消費者選擇何種交通工具的研究非常重要。

八、立地條件研究

除對區(qū)域內(nèi)各種因素進行研究外,具體項目所處位置的立地能力也是非常重要的一個研究要素。立地力是指擬規(guī)劃商業(yè)周圍的環(huán)境和其本身的因素對商業(yè)經(jīng)營的影響。所謂“一步三市”,立地差之毫厘,會導(dǎo)致業(yè)績失之千里。

一個商店的立地力,首先和他的周邊環(huán)境密切相關(guān),主要包括門前道路的類別、顧客來店的方便度、鄰居的類別等。

1.道路類別。道路類別是立地力的第一要素,它直接影響消費行為。道路依用途可分為交通樞紐、連接通道、交通干道、商業(yè)干道。像王府井大街是全國著名的商業(yè)干道;朝外大街兼具有商業(yè)干道和交通干道的雙重功能。對商業(yè)選址來說,商業(yè)干道是最好的道路類別,其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道。

2.顧客是否容易達到商業(yè)區(qū)。除了道路類別以外,還要考慮道路是否有障礙物,比如交通欄隔。以大家非常熟悉北京國際展覽中心家樂福為例。以前沒有中間交通欄隔的時候,從兩個方向來的人流都比較容易去購物,而增加欄隔后對西面來的顧客非常不方便,交通欄隔對家樂福的影響怎么樣,我們暫不理論,但是對面的許多專賣店和飯館生意肯定會因此受到影響,即使增加了過街天橋,這種影響也難被消除。

3.周邊環(huán)境和目前的商業(yè)設(shè)施。這也是為什么北京的家具廣場都喜歡選擇在玉泉營的原因。同業(yè)經(jīng)營雖然會使新店面臨強大的競爭,但也能形成集合效應(yīng),帶來單一消費人流;業(yè)態(tài)的錯位經(jīng)營或者互補性也很關(guān)鍵,玉泉營周邊的花卉市場就具備業(yè)態(tài)的交叉性,有利于共同聚集人氣。

4.商業(yè)的能見度和日照情況。商業(yè)建筑能否容易找到即商業(yè)的能見度也是一個非常關(guān)鍵的要素,尤其是大型商業(yè)建筑。因為商業(yè)的根本目的是吸引顧客來消費,如果商業(yè)建筑不容易被找到或能見度差,就會影響到以后的經(jīng)營。日照情況對商業(yè)經(jīng)營也非常關(guān)鍵。據(jù)7月5日中央電視臺報道,由于長沙市持續(xù)高溫,在周末,許多消費者選擇在商場購物躲避天氣,商業(yè)街區(qū)東面門庭若市,而西面因為西曬的原因冷冷清清。但是在北方地區(qū)商業(yè)選址時,西南面的商業(yè)店鋪會非常好,因為北方天氣冷或涼的時間長,顧客更喜歡光顧西南面的商業(yè)。

九、商圈的確定和研究

1.商圈的概念及分析目的

商圈是以設(shè)定的商業(yè)建筑為圓心,以周圍一定距離為半徑所劃定的范圍。這是原則性的標準,在實際從事商圈設(shè)定時還必須考慮經(jīng)營業(yè)種、商品特性、交通網(wǎng)分布等因素。進行商圈分析的目的有三:一是明確該商業(yè)區(qū)或商店的商圈范圍;二是了解商圈的人口分布狀況及生活結(jié)構(gòu);三是在此基礎(chǔ)上進行經(jīng)濟效益的預(yù)測。如計劃開超市,根據(jù)周邊居民的人口規(guī)模、收入水平和競爭對手情況等指標,就可以基本計算出該店可能達到的營業(yè)額。

2.商圈的構(gòu)成及顧客來源

商圈由核心商圈、次級商圈和邊緣商圈(又稱輻射商圈)組成。核心商圈的輻射半徑在1公里左右。包括這一商店顧客總數(shù)的55-70%。該商圈的顧客在人口中占的密度最高,消費的客單價也最高,而且與其他商店的商圈很少發(fā)生重疊。

次級商圈內(nèi)包含了商店顧客總數(shù)的15-25%。其輻射的半徑在3-4公里,對一般的日用消費品來講,很少能輻射到該商圈的人口,關(guān)鍵是取決于經(jīng)營業(yè)態(tài)。邊緣商圈輻射的半徑在7公里范圍。一般情況下只有大型百貨商場、專業(yè)店具備這樣的輻射能力。

真正的商圈不是絕對的同心圓模式,其規(guī)模和形狀是由各種各樣的因素決定的。包括經(jīng)營業(yè)態(tài)、商店規(guī)模、競爭者的位置、交通條件等許多因素。在商圈概念上有一個著名的海灘原理:即在一條海灘上做冷飲生意的兩家商販,一開始其各自的商圈范圍是均衡的,由于競爭因素導(dǎo)致他們集中在一起,共同

吸引顧客。

3.商圈的設(shè)定

商圈的設(shè)定是一項非常復(fù)雜的工作,在決定經(jīng)營什么業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)上,不僅要對周邊競爭者狀況進行調(diào)查和分析,基本確定其商圈范圍,而且要分析業(yè)態(tài)需求的顧客群,因為每一顧客群都有特定的消費特征。因為,一方面只有經(jīng)營的商品符合其需求才能吸引潛在顧客的購物,商圈的規(guī)模和輻射范圍才能擴大。另一方面,撇開顧客自身的不同,商圈規(guī)模的大小與商品購買頻率成反比。如顧客購買生鮮等日用消費品頻率高,但是接受的購物距離短;而對服裝、家具、電器等耐用消費品接受的購物距離長,但是其購買頻率又非常低。所以,必須結(jié)合業(yè)態(tài)的規(guī)劃來確定基本的商圈范圍。

根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃,在商圈的構(gòu)成基礎(chǔ)上,對商圈進行設(shè)定,特別要針對擬吸引顧客群的生活結(jié)構(gòu)對未來的經(jīng)營銷售額進行匡算,結(jié)合商店的實際情況,預(yù)計要達到的盈虧平衡點或目標銷售額。

4.確定商圈的方法

商圈分析的方法有許多種,如零售吸引力法則(又稱里利法則)、商業(yè)飽和理論、康維斯“新零售引力法則”和哈夫的“概率模型”等。

零售吸引力法則是從確定商圈人口和距離兩個變量進行分析,商圈規(guī)模的大小是由于人口的多少和距離商店的遠近決定的,商店的吸引力是由最臨近商圈的人口和里程距離共同發(fā)揮作用。

商業(yè)飽和理論是通過計算零售商業(yè)市場飽和系數(shù),測定特定商圈內(nèi)某類商品銷售的飽和系數(shù)程度,通過其計算該區(qū)域內(nèi)同行業(yè)是過多還是不足。

康維斯“新零售引力法則”與里利法則的不同在于,前者在一個城市中間地帶兩個商業(yè)區(qū)或商店的競爭關(guān)系,后者表示在相互間有明確競爭關(guān)系的兩個城市間其商業(yè)經(jīng)營的比率關(guān)系。

哈夫的“概率模型”完全從消費者的立場出發(fā),認為消費者利用某一商業(yè)設(shè)施的概率,取決于表現(xiàn)商品豐富性的營業(yè)面積,以及為購物所消耗的時間及商業(yè)設(shè)施的規(guī)模實力。

以上各種分析方法其研究的角度不同,所用的市場變量不同,達到的分析目的也不一樣,在具體商圈分析過程中還是要結(jié)合具體實際情況有選擇地運用。由于我國目前實際情況,市場變量采集困難,很難單純用一種方法解決我們的分析問題,所以一般采取的辦法是將定性和定量研究方法相結(jié)合綜合運用。就如同商業(yè)的前期調(diào)查和研究以上只是必須的調(diào)查內(nèi)容,仍有許多數(shù)據(jù)需要針對具體的項目進行調(diào)查,如人流量、車流量等等,關(guān)鍵弄清楚市場調(diào)查是為市場定位服務(wù)或者驗證市場定位,市場調(diào)查只是手段,不是最終的目的。