房企應對“營改增”，來自一線的4條戰術總結
“營改增”政策實施的時間，激進派認為將在4月或7月，保守派樂觀估計在12月。但該來的始終會來，房企終將直面考驗，現在是大戰前最緊張的時刻。 “營改增”無論是政策實施時間、政策細節內容，還是市場環境，都具有極強的不可控性。因此，企業不要僅僅停留在等待政策、分析政策、分析影響的層面上，更要實實在在的著手去準備。即使政策還沒有出臺，也可以從“各環節的業務運營該如何有效應對”著手。本文作者參與了多家房企的營改增籌備實踐，希望能夠給更多企業提供一些業務實操層面的借鑒。
zz認為，營改增對房企的影響，可以歸納為以下四類：1、對利潤測算模型的影響；2、對采購招標與成本控制的影響；3、對會計核算的影響；4、對IT系統的影響。從這四個方面來備戰，自可以有備無患。
一、利潤測算，把稅剝離后再算
無論是前期的投資測算、成功標尺設定，還是開發過程中的利潤監控，為保準確，應基于不含稅的收入與成本進行利潤測算。
不含稅的收入好計算，公式：不含稅收入=含稅收入/（1+稅率），但不含稅的成本編制難度較大，難在哪？其一是進項稅稅率的多樣性，其二是在前期目標成本測算階段，對后續合作對象納稅人資格的不確定性。
如何編制一個相對準確的不含稅的成本？需要企業的成本、采購與財務共同努力。一種做法是按照成本科目進行測算，根據成本科目的類別進行進項稅率的設置并測算不含稅成本，成本科目的顆粒度可以根據企業自身的管理情況而定。另一種做法是基于合約規劃進行測算，根據合同類別與預期合作對象的納稅人資格進行進項稅率的設置并測算不含稅成本。更細節的，還需要考慮混業銷售的情況，即一個合同同時銷售貨物與增值稅應稅勞務的情況（比如門窗、幕墻，提供材料設備并帶安裝），由于貨物與勞務增值稅稅率不同，應分別核算，則測算的難度更大。
如果企業已有相對成熟的合約體系，建議最好是基于合約進行測算。
另外，還需要考慮到一些不確定性政策因素，比如：用于配套設施建造的那部分成本所對應的進項稅是否可抵扣，如果不可抵扣，則成本必然增高，并且測算的復雜度也更高。
二、采購招標與成本控制注重全過程，建筑成本要未雨綢繆
全過程的進項稅管控
增值稅稅負的大小很大程度上是由進項稅額的多少決定的，因此，對進項稅額的管控就顯得非常重要了，總體的管理思路應該是：在前期目標設定時要有規劃、在評定標時要有權衡、在簽合同時要有約定、在付款收發票時要遵照合同（稅率要相符，如果涉及到混業銷售行為下多種不同稅率的情況，則不同稅率發票開具的額度要與合同相符，否則有虛開增值稅發票的嫌疑，是犯罪），也就要求成本、采招與財務的人員都要有這個管理意識，否則任何一個環節的失控都將導致成本的增加。
評定標與成本控制將會要求更細節
考慮到可抵扣進項稅的因素，評定標環節也將會更細節。同樣100萬的總價，選擇一般納稅人與小規模納稅人（稅局代開專票或提供普通發票），對利潤的影響是不同的，如下表：
同樣的，去到成本控制的維度上，營業稅體制下只需要按科目目標成本或合約規劃金額進行總額控制，增值稅體制下僅僅控總額是不夠的，總額不超并不意味著成本不超，還要看進項稅額的多少。舉例：
這個時候嚴格來講成本是超支了，應該不允許這份合同簽訂，除非再申請額外的預算。企業需要明確的是，在這種情況下到底是否要強控？需要結合管控要求與當前的管理水平而定，因為，在初期經驗還不夠豐富的情況之下，前期規劃的進項稅額的準確度是不高的，如果嚴控，有可能導致流程效率低下。比較可行的方法是控總額，并控制合作方的納稅人資格，原則上只選擇與一般納稅人合作，這將要求房地產企業對自身合作單位進行升級換代。這個升級換代影響的大小，需要房地產企業對現有合作單位進行整體梳理，按類別與納稅人資格進行分類分析，該洽談的洽談、該替換的替換。
做好建筑成本可能增加的應對措施
建筑業將同時營改增，銷項稅率比較大的可能性是11%，而由于建筑企業上游供應商有大量的小額納稅人，并且建筑成本中人工成本占有20%左右的比例，這些因素決定了建筑企業可獲取的可抵扣進項稅額要遠遠低于其銷項稅額，這必將導致建筑成本的增加，而建筑企業為保障利潤，對于增加的這部分成本很可能會轉嫁給房地產企業，從而導致房地產企業的成本上升。而在市場環境沒有明顯利好的情況之下，房地產企業又難以通過提高售價將這部分成本轉嫁給購房者，只能自己扛，這就必然導致自身利潤受損。面對這個問題，房地產企業應適時啟動與主要合作單位的協商，包括總包、裝修、園建等，雙方基于政策影響、市場環境與長期合作的角度，應該還是可以協商出一個雙贏合作模式的。如下圖：
三、會計核算，制定新的規則，與前端互動
營改增后會計核算的科目、輔助核算與憑證制作的規則會發生較大變化，會計人員必須要掌握新的規則才能夠保障核算準確。
舉例：付某單位工程款100萬，同時收到發票100萬，票款無差額。
在原營業稅制下，憑證規則為：
即發票金額全額進入開發成本。
而在增值稅制下，憑證規則為：
不含稅金額進入開發成本，稅額進入進項稅科目，并且增加了稅率輔助核算，以方便查詢與分析。
從上例可見憑證分錄、借方金額以及輔助核算都發生了變化，而這僅只是一種業務場景而已，在筆者的某項目實踐中與成本付款相關的有約50種業務場景及其對應的憑證，企業需要提前準備的就是—
—對可能存在的各種業務場景，按照新的規則進行憑證規則的設置，包括成本核算、固定資產核算、收入核算等，以作為會計人員做賬的依據，保障核算準確。
另外，還有一點需要注意的是——會計核算與前端業務是相互影響的，會計核算雖然是后端，但有時候卻有硬性規則的要求，因此不可避免的會由于會計核算的需要而對前端業務提出一些細節的要求，特別是當企業會計核算的工作已經借助IT系統實現自動化的情況之下，為了保障這個新規則的自動化，則必須要求前端付款環節就進行價稅分離并且記錄下稅率信息，這一點就涉及到對IT系統的相應優化，下面會做詳細分析。
四、IT系統，隨需而變，成為業務部門真正的好伙伴
IT是為業務服務的，當業務改變的時候，IT也必然要求隨需而變，并且盡可能提前準備，而不是等待政策實施之后才開始行動。否則，當新政策開始實施的時候企業會突然發現IT系統不好用了、無法滿足需要了，那真是IT之痛。筆者撰寫本文也正是希望無論是企業的IT部門還是業務部門，都應該為此事未雨綢繆、提前準備，而不是等待觀望、束手無策。
正如營改增對房地產企業業務運營的影響是全面的，同樣，營改增也將全面影響房地產企業的IT系統。如下從價稅分離、進項稅管控與增值稅納稅管理三個維度進行分析。
首先，IT系統要能夠滿足“價稅分離”的要求
會計核算、收款與付款模塊都需要進行價稅分離，以及業務模塊與財務模塊之間的接口規則也需要針對性調整，僅此一點就涉及到財務系統、銷售系統、成本系統、費用系統，這些都是企業應用最為普遍的系統，因此也可以視為“剛需”。
對于少數信息化比較全面深入的企業，會通過IT系統進行利潤測算與過程管控，而營改增后利潤測算需要按照不含稅的口徑，這就要求用不含稅的目標成本、動態成本、目標貨值、動態貨值，這就會涉及到項目利潤管理系統與全面預算管理系統的相關優化。
另外，還有大量報表需要按含稅與不含稅兩個口徑分別進行統計，企業需要對現有的報表體系進行梳理，以識別需要進行價稅分離的報表。
其次，IT系統要能夠支撐“全過程的進項稅管控”的要求
基于上文第2點所述的全過程的進項稅管控的總體思路——在前期目標設定時要有規劃、在評定標時要有權衡、在簽合同時要有約定、在付款收發票時要遵照合同，IT系統必須要在這些模塊體現對進項稅的管理要求。
第三，IT系統要能夠“為增值稅納稅管理工作減負”
增值稅納稅管理工作相比之前營業稅體制下要精細、復雜的多，工作量會成倍增加，因此需要專為企業的稅務管理部門提供相應的IT支撐，以幫助企業的稅務管理部門提高工作效率。具體應包括：
增值稅發票管理，包括銷項與進項，需要與業務系統無縫銜接，其中進項發票可以考慮電子掃描方式錄入，避免重復工作與手工工作。
進項發票認證、進項稅抵扣與轉出，其中發票認證的最優方案是直接對接金稅系統的認證結果，次優方案是手工批量導入認證結果，避免手工單筆錄入。
應納增值稅測算與平衡、納稅申報，其中測算與平衡主要是基于現金流的考慮。
篇2：房企應對營改增 來自一線4條戰術總結
房企應對“營改增”，來自一線的4條戰術總結
“營改增”政策實施的時間，激進派認為將在4月或7月，保守派樂觀估計在12月。但該來的始終會來，房企終將直面考驗，現在是大戰前最緊張的時刻。 “營改增”無論是政策實施時間、政策細節內容，還是市場環境，都具有極強的不可控性。因此，企業不要僅僅停留在等待政策、分析政策、分析影響的層面上，更要實實在在的著手去準備。即使政策還沒有出臺，也可以從“各環節的業務運營該如何有效應對”著手。本文作者參與了多家房企的營改增籌備實踐，希望能夠給更多企業提供一些業務實操層面的借鑒。
zz認為，營改增對房企的影響，可以歸納為以下四類：1、對利潤測算模型的影響；2、對采購招標與成本控制的影響；3、對會計核算的影響；4、對IT系統的影響。從這四個方面來備戰，自可以有備無患。
一、利潤測算，把稅剝離后再算
無論是前期的投資測算、成功標尺設定，還是開發過程中的利潤監控，為保準確，應基于不含稅的收入與成本進行利潤測算。
不含稅的收入好計算，公式：不含稅收入=含稅收入/（1+稅率），但不含稅的成本編制難度較大，難在哪？其一是進項稅稅率的多樣性，其二是在前期目標成本測算階段，對后續合作對象納稅人資格的不確定性。
如何編制一個相對準確的不含稅的成本？需要企業的成本、采購與財務共同努力。一種做法是按照成本科目進行測算，根據成本科目的類別進行進項稅率的設置并測算不含稅成本，成本科目的顆粒度可以根據企業自身的管理情況而定。另一種做法是基于合約規劃進行測算，根據合同類別與預期合作對象的納稅人資格進行進項稅率的設置并測算不含稅成本。更細節的，還需要考慮混業銷售的情況，即一個合同同時銷售貨物與增值稅應稅勞務的情況（比如門窗、幕墻，提供材料設備并帶安裝），由于貨物與勞務增值稅稅率不同，應分別核算，則測算的難度更大。
如果企業已有相對成熟的合約體系，建議最好是基于合約進行測算。
另外，還需要考慮到一些不確定性政策因素，比如：用于配套設施建造的那部分成本所對應的進項稅是否可抵扣，如果不可抵扣，則成本必然增高，并且測算的復雜度也更高。
二、采購招標與成本控制注重全過程，建筑成本要未雨綢繆
全過程的進項稅管控
增值稅稅負的大小很大程度上是由進項稅額的多少決定的，因此，對進項稅額的管控就顯得非常重要了，總體的管理思路應該是：在前期目標設定時要有規劃、在評定標時要有權衡、在簽合同時要有約定、在付款收發票時要遵照合同（稅率要相符，如果涉及到混業銷售行為下多種不同稅率的情況，則不同稅率發票開具的額度要與合同相符，否則有虛開增值稅發票的嫌疑，是犯罪），也就要求成本、采招與財務的人員都要有這個管理意識，否則任何一個環節的失控都將導致成本的增加。
評定標與成本控制將會要求更細節
考慮到可抵扣進項稅的因素，評定標環節也將會更細節。同樣100萬的總價，選擇一般納稅人與小規模納稅人（稅局代開專票或提供普通發票），對利潤的影響是不同的，如下表：
同樣的，去到成本控制的維度上，營業稅體制下只需要按科目目標成本或合約規劃金額進行總額控制，增值稅體制下僅僅控總額是不夠的，總額不超并不意味著成本不超，還要看進項稅額的多少。舉例：
這個時候嚴格來講成本是超支了，應該不允許這份合同簽訂，除非再申請額外的預算。企業需要明確的是，在這種情況下到底是否要強控？需要結合管控要求與當前的管理水平而定，因為，在初期經驗還不夠豐富的情況之下，前期規劃的進項稅額的準確度是不高的，如果嚴控，有可能導致流程效率低下。比較可行的方法是控總額，并控制合作方的納稅人資格，原則上只選擇與一般納稅人合作，這將要求房地產企業對自身合作單位進行升級換代。這個升級換代影響的大小，需要房地產企業對現有合作單位進行整體梳理，按類別與納稅人資格進行分類分析，該洽談的洽談、該替換的替換。
做好建筑成本可能增加的應對措施
建筑業將同時營改增，銷項稅率比較大的可能性是11%，而由于建筑企業上游供應商有大量的小額納稅人，并且建筑成本中人工成本占有20%左右的比例，這些因素決定了建筑企業可獲取的可抵扣進項稅額要遠遠低于其銷項稅額，這必將導致建筑成本的增加，而建筑企業為保障利潤，對于增加的這部分成本很可能會轉嫁給房地產企業，從而導致房地產企業的成本上升。而在市場環境沒有明顯利好的情況之下，房地產企業又難以通過提高售價將這部分成本轉嫁給購房者，只能自己扛，這就必然導致自身利潤受損。面對這個問題，房地產企業應適時啟動與主要合作單位的協商，包括總包、裝修、園建等，雙方基于政策影響、市場環境與長期合作的角度，應該還是可以協商出一個雙贏合作模式的。如下圖：
三、會計核算，制定新的規則，與前端互動
營改增后會計核算的科目、輔助核算與憑證制作的規則會發生較大變化，會計人員必須要掌握新的規則才能夠保障核算準確。
舉例：付某單位工程款100萬，同時收到發票100萬，票款無差額。
在原營業稅制下，憑證規則為：
即發票金額全額進入開發成本。
而在增值稅制下，憑證規則為：
不含稅金額進入開發成本，稅額進入進項稅科目，并且增加了稅率輔助核算，以方便查詢與分析。
從上例可見憑證分錄、借方金額以及輔助核算都發生了變化，而這僅只是一種業務場景而已，在筆者的某項目實踐中與成本付款相關的有約50種業務場景及其對應的憑證，企業需要提前準備的就是—
—對可能存在的各種業務場景，按照新的規則進行憑證規則的設置，包括成本核算、固定資產核算、收入核算等，以作為會計人員做賬的依據，保障核算準確。
另外，還有一點需要注意的是——會計核算與前端業務是相互影響的，會計核算雖然是后端，但有時候卻有硬性規則的要求，因此不可避免的會由于會計核算的需要而對前端業務提出一些細節的要求，特別是當企業會計核算的工作已經借助IT系統實現自動化的情況之下，為了保障這個新規則的自動化，則必須要求前端付款環節就進行價稅分離并且記錄下稅率信息，這一點就涉及到對IT系統的相應優化，下面會做詳細分析。
四、IT系統，隨需而變，成為業務部門真正的好伙伴
IT是為業務服務的，當業務改變的時候，IT也必然要求隨需而變，并且盡可能提前準備，而不是等待政策實施之后才開始行動。否則，當新政策開始實施的時候企業會突然發現IT系統不好用了、無法滿足需要了，那真是IT之痛。筆者撰寫本文也正是希望無論是企業的IT部門還是業務部門，都應該為此事未雨綢繆、提前準備，而不是等待觀望、束手無策。
正如營改增對房地產企業業務運營的影響是全面的，同樣，營改增也將全面影響房地產企業的IT系統。如下從價稅分離、進項稅管控與增值稅納稅管理三個維度進行分析。
首先，IT系統要能夠滿足“價稅分離”的要求
會計核算、收款與付款模塊都需要進行價稅分離，以及業務模塊與財務模塊之間的接口規則也需要針對性調整，僅此一點就涉及到財務系統、銷售系統、成本系統、費用系統，這些都是企業應用最為普遍的系統，因此也可以視為“剛需”。
對于少數信息化比較全面深入的企業，會通過IT系統進行利潤測算與過程管控，而營改增后利潤測算需要按照不含稅的口徑，這就要求用不含稅的目標成本、動態成本、目標貨值、動態貨值，這就會涉及到項目利潤管理系統與全面預算管理系統的相關優化。
另外，還有大量報表需要按含稅與不含稅兩個口徑分別進行統計，企業需要對現有的報表體系進行梳理，以識別需要進行價稅分離的報表。
其次，IT系統要能夠支撐“全過程的進項稅管控”的要求
基于上文第2點所述的全過程的進項稅管控的總體思路——在前期目標設定時要有規劃、在評定標時要有權衡、在簽合同時要有約定、在付款收發票時要遵照合同，IT系統必須要在這些模塊體現對進項稅的管理要求。
第三，IT系統要能夠“為增值稅納稅管理工作減負”
增值稅納稅管理工作相比之前營業稅體制下要精細、復雜的多，工作量會成倍增加，因此需要專為企業的稅務管理部門提供相應的IT支撐，以幫助企業的稅務管理部門提高工作效率。具體應包括：
增值稅發票管理，包括銷項與進項，需要與業務系統無縫銜接，其中進項發票可以考慮電子掃描方式錄入，避免重復工作與手工工作。
進項發票認證、進項稅抵扣與轉出，其中發票認證的最優方案是直接對接金稅系統的認證結果，次優方案是手工批量導入認證結果，避免手工單筆錄入。
應納增值稅測算與平衡、納稅申報，其中測算與平衡主要是基于現金流的考慮。
篇3：營改增對房地產企業流轉稅稅負的影響與措施建議
營改增對房地產企業流轉稅稅負的影響與措施建議
摘要：20**年11月16日，財政部和國家稅務總局印發《營業稅改征增值稅試點方案》(財稅[20**]110號)，營改增試點范圍擴大到房地產業、建筑業、金融業以及生活服務業。根據財稅【20**】36號文《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》的指示，房地產開發企業小規模納稅人、一般納稅人的老項目(20**年4月30日前)可以選擇采用簡易計稅辦法計算繳納增值稅，增值稅的征收率為5%。采用一般計稅辦法的，適用稅率為11%。營改增對房地產企業的稅負與經營成果產生了一定的影響，本文將結合計算分析，對房地產企業的應對措施提出建議。
關鍵詞：房地產;營改增;影響
中圖分類號：F810.42
文獻識別碼：A
文章編號：1001-828*(20**)004-0-02
一、研究背景
20**年11月16日，財政部和國家稅務總局印發《營業稅改征增值稅試點方案》(財稅[20**]110號)，隨著該方案的實施，我國大部分的行業都邁進了營改增的行列。該方案的實施能夠有效地規避重復征稅的問題，且能夠完善我國的稅制以及降低稅負，促進我國第三產業的發展。有較多的專家對營改增后的企業稅負做出研究，得出的結論多是營改增后企業稅負不變或稍微下降，這也初步達到了營改增的目標。但是由于部分行業牽涉范圍較廣，營改增會有一定的難度，20**年印發的營改增方案中并不包括，如房地產行業、生活服務業等。經過一定時間的實踐經驗，終于在20**年5月1日起，營改增試點范圍擴大到房地產業、建筑業、金融業以及生活服務業。這意味著，從這個時點開始，我國全部的行業都進入營改增試點范圍。目前已經存在的關于營改增的研究文獻中，專家學者研究的內容多是從兩個方面進行分析：一方面從宏觀角度展開研究，主要包括營改增對宏觀經濟、國家政策、國民收入等方面的影響;另一方面從微觀角度展開研究，主要涉及營改增對某行業或者某企業的一些相關經濟數據的影響，如營改增對企業稅負、企業投資、企業財務效益等方面的影響。
本文將根據稅收理論、我國稅法政策以及稅費的計算方式對房地產企業在營改增后的流轉稅稅負進行分析，研究營改增稅制改革對房地產企業的稅負影響，最后對企業應當采取的措施提出適當建議。
二、營改增對房地產企業流轉稅稅負的影響
1.營改增后房地產企業采用簡易計稅辦法計算增值稅
營改增前，房地產企業銷售不動產應當按照5%的稅率計算繳納營業稅，假設城建稅的稅率為7%，企業銷售收入用字母T表示，則營改增前流轉稅稅負為T*5%(1+7%+3%+2%)，可以簡化為5.6%T，也就是說在營改增前，房地產開發企業的流轉稅稅負為銷售收入的5.6%。
營改增后，根據財稅【20**】36號文《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》的指示，房地產開發企業小規模納稅人、一般納稅人的老項目(20**年4月30日前)可以選擇采用簡易計稅辦法計算繳納增值稅，增值稅的征收率為5%。假設其他條件不變，則營改增后流轉稅稅負應為T/(1+5%)*5%*(1+7%+3%+2%)，簡化后約為5.33%T，也就是流轉稅稅負為銷售收入的5.33%，比營改增前降低了4.82%。
2.營改增后房地產企業采用一般計稅辦法計算增值稅
營改增前，房地產企業一般納稅人同樣按照5%的稅率計算繳納營業稅，因此房地產企業一般納稅人在營改增前的流轉稅稅負同為5.6%T。
營改增后，根據財稅【20**】36號文《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》，房地產企業一般納稅人的適用增值稅稅率為11%，上*業建筑服務的適用稅率同為11%，金融服務的適用稅率為6%。假設用字母I代表企業當月可以抵扣的進項稅額，則流轉稅稅負可以用下述式子表示：(T/(1+11%)-I)*11%*(1+7%+3%+2%)。假設營改增前后的流轉稅稅負不變，也就是說(T/(1+11%)*11%-I)*(1+7%+3%+2%)=5.6%T，簡化后可以得出：I/T≈4.9%。由此得出?Y論，當企業當期可以抵扣的進項稅占當期銷售收入的比值可以高于4.9%的時候，營改增后的流轉稅稅負有所下降，反之營改增后的稅負不降反升。因此當房地產企業采用一般計稅方式計算增值稅的時候，應當注意提高當期可抵扣進項稅額與銷售收入的占比。
三、營改增對房地產企業凈利潤的影響
1.營改增后房地產企業采用簡易計稅辦法計算增值稅
營改增對房地產企業凈利潤的影響主要體現在對銷售收入的影響與對稅金及附加中流轉稅的影響上。房地產行業計算凈利潤的公式中，主營業務收入主要是銷售不動產的收入，主營業務成本主要是土地成本，費用主要是三個期間費用，稅金及附加中會涉及增值稅的計算與附加稅費的計算。由于營改增對其他收入或利得項目影響很小，因此在本次研究中不予討論。假設企業凈利潤以P表示，收入以T表示，土地成本以C表示，期間費用以F表示，則營改增前企業凈利潤可以用以下公式1表示：P=[T-C-F-5.6%T)]*(1-25%);營改增后企業凈利潤以下述公式2表示：P=[T/(1+5%)-C-F-T/(1+5%)*5%*12%]*(1-25%)。公式1減去公式2可以得出結果約為3.37%T。因此，只要T大于0，也就是企業銷售收入為正數，則營改增前的凈利潤比營改增后的凈利潤大。
2.營改增后房地產企業采用一般計稅辦法計算增值稅
如企業在營改增后被認定為一般納稅人且對項目采用一般計稅辦法計算繳納增值稅，則我們可以做出以下分析。營改增前企業的凈利潤以公式1表示：P=[T-C-F-5.6%T)]*(1-25%);營改增后企業凈利潤以公式3表示：P=[T/(1+11%)-C-F-(T/(1+11%)*11%-I)*(1+12%)]*(1-25%)。使公式1等于公式3可以得出結果：I=13.76%xt。由此可以得出結論，當企業當期可以抵扣的進項稅額等于銷售收入的13.76%時，營改增前與營改增后的企業凈利潤是相等的;當企業企業當期可以抵扣的進項稅額大于銷售收入的13.76%時，營改增后的企業凈利潤比營改增前大，反之亦然。
四、房地產對營改增的應對措施與建議
1.??化企業發票管理
根據上文研究的數據，我們可以得出結論：營改增后房地產行業增值稅一般納稅人若采用一般計稅辦法，進項稅額對于當期流轉稅稅負的影響是比較大的。而進項稅額可以抵扣的前提是取得合法合規的抵扣憑證，對房地產企業而言，大部分合法合規的抵扣憑證就是專用發票。這對房地產企業提出了一個新要求：根據增值稅專用發票的管理辦法進行發票管理。房地產企業應當對本企業的財務人員傳達發票管理的重要性并對員工進行系列培訓，要求采購部門在采購過程中必須取得專用發票、財務部門在規定的時間內需要進行進項發票的認證、稅款計算的員工在計算增值稅時采用正確的計稅方法等。
2.對財務人員進行專業培訓，提高專業技術水平
對于基層財務人員，營改增以前房地產行業以及其上下*業均征收營業稅，因此其長期以來都僅接觸營業稅的業務，對增值稅的理解與掌握存在一定的難度。且營業稅與增值稅在稅基、稅款計算與稅款征收等方面都存在著一定的差異，由此看來，房地產行業原有的財務人員在營改增進程里面臨的困難是比較大的。對于財務管理人員，營改增不僅僅是改變企業征收的稅種改變了，由于營業稅與增值稅存在著本質上的區別，不管是從稅務管理還是稅收籌劃的角度，企業的管理人員都不能沿用以前的管理體系，隨著營改增的進程，企業財務管理者應當制定一套全新的適用體系，這對企業財務管理人員的專業水平提出了較高的要求。房地產企業應當對員工提供相應的培訓，強化財務工作人員的專業知識，提高財務工作人員的技術水平，避免產生不利影響。
3.制定合理的稅務管理方案
營業稅與增值稅有著本質上的區別，營業稅是價內稅，增值稅是價外稅，兩者稅基不同。由此可知計算稅款的方式也不同，營業稅的銷售收入是含稅收入，而增值稅的銷售收入是不含稅收入。兩者征稅機關不一致，營業稅是在地稅局申報繳納的，而增值稅時在國稅申報繳納的。因此，房地產企業以前適用營業稅的稅務管理方案不能夠再用于增值稅上，企業財務管理人員需重新制定一套適用于增值稅的稅務管理方案。而增值稅的管理中，最關鍵的一環是控制企業的進項稅額。由上述數據分析可知，進項稅額影響企業的稅負與企業凈利潤。因此，企業的稅務管理方案不應當僅僅涉及財務部門，而應當涉及采購以及銷售部門，甚至是整個企業。盡可能地抵扣進項稅額將能夠降低企業的稅負。
五、結語
由于營業稅與增值稅之前存在的差異，營改增對一直征收營業稅的房地產企業的沖擊和挑戰是比較大的。營改增不僅影響房地產企業的流轉稅稅負與經營成果，還對企業財務人員和企業稅務管理提出了較高的要求。為了避免營改增帶來的不利影響，房地產企業必須提高企業財務人員的專業水平與重新制定適用于增值稅的稅務管理方案。
參考文獻：
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