安永地產成本控制辦法
1.安永房地產項目開發成本全過程策略
階段1：決策階段的難題與對策
保守的決策與冒險的決策。資金是有限的，融資也是有限的?！按蟾伞壁A了，大家高興；輸了 ，落個“盲目、冒險”的惡名，甚至有下臺的風險?！靶「伞北ｋU，但走失機會，又被批評為 “保守”。形勢不明時“不干”是不過不失的，但閑置資源要付出代價，機會走失也是成本支 出。不采取行動的風險，有時是最大的風險。
效益與成本的困惑。價值工程中一條基本公式是“V=F/C”。這條公式提示了“用最少的投資， 爭取最大效益”的五條方法：保持開發項目功能不變，降低項目投資；投資不變，提高項目功 能；投資雖有所增加，但功能提高幅度更大；降低一些次要功能，使成本大幅降低；運用新科 技、新技術，既提高功能，又降低項目投資。
另外，在實際操作中應該注意：為求房間平面無梁無柱，改異形柱、大板結構是否經濟；土建 投資在總成本、售價中的比重多大才合理；是否應該全方位進行廣告宣傳；每戶送廚具、電器 的吸引力有多大；加強綠化的直接效益有多少。
決策的連貫與調整。房地產決策中付出的代價，往往是決策不連貫引起的。在決策過程中，多 支出成本是不可避免的。但為了避免更大損失，“棄卒保車”般的調整又是必要的。因此，想 要控制成本，首先要建立科學的決策機制。
對工程造價?75%
的影響程度
10%
階段
初步設施調設?施工
計階段計階段?階段
階段2：規劃設計階段成本控制要點
貨比三家。為了節約成本，發展商往往忽視了對設計階段的監控，而是著重對施工階段的“一 磚一瓦”加強監控。但研究表明，房地產項目初步設計階段，影響工程造價的75%，施工圖設計 階段，影響工程造價的程度為25-35%。
成立成本評估審核部門。安永房產內部應成立專門的工程設計管理部門，部門內配備有經驗豐 富的建筑、結構、水電方面的專業人才和經濟分析人員。制定詳細的設計要求和下達設計任務 ，并對設計單位所處的設計方案和施工設計圖進行審核。對工程項目的結構形式、裝修標準、 材料設備選型、設計的合理性和安全性等進行全面的評估和審核。
對設計單位進行限額設計。在設計任務書或投資估算上規定造價的限額，并和設計費掛鉤。對 設計單位進行經濟賞（節約）罰（超支）。
積極實行設計監理制度。
階段3：招標階段的成本控制要點
建設工程實行招投標，使我國建筑管理體制和經營方式的一項重大改革，有利于降低工程造價 ，縮短工期，提高工程質量，促進公平競爭，防止腐化現象的產生。
階段4：施工階段的成本控制要點
特別要研究建造成本中的材料、設備的選用和采購問題。在保證建筑物的功能和質量的前提下 ，要采購價格相對較低的，從而獲得保證質量、價格相宜的效果。
質量好壞關系到正常使用和安全，同時影響到物業的租售、企業的品牌形象，最終必然影響項 目的成本控制、經濟效益好壞。
項目的建設工程就是質量的形成過程，必須嚴格按建設程序辦事，把緊建設過程各個階段質量 關。
在質量監控中要處理好質量與成本的關系。經驗性質量控制一定要同物業設定的檔次、市場目 標等聯系起來，使其質量標準與其成本目標相結合，實現成本目標范圍內的質量保證。
2.安永房產開發時間成本控制
策略1：前期階段時間成本控制?投資項目的前期準備工作，包括征地、拆遷、立項、設計、報 建等，需要幾十個政府部門的審批，時間往往拖得很長。其中費時最多的為征地、拆遷。如果 政府實行?五統一?開發的土地，只要通過競投取得土地使用即可；如要開發商自己負責征地、 拆遷，最好將此項工作發包給有資信的專業公司，可大大縮短時間。其次是規劃、設計，較好 的辦法是利用市場機制，通過公開招標，選擇實力強、水平高、信譽好的單位，通過合同，把 規劃、設計時間鎖定，以加快進度。
策略2：施工階段時間成本控制?根據工程進度目標逐級編制工作計劃，包括工程項目進度計劃 、項目年度計劃、建設監理單位的計劃系統和設計單位的設計系統。然后進行項目進度目標分 解，把目標逐個分解到各施工單位，并確定各施工單位的交接日期。根據進度要求配備足夠的 工程技術人員，以保證技術指導、監督適時到位。資金保證是完滿實現計劃的前提和關鍵，特 別是后續資金的到位，這就要求爭取銀行的配合。保證原材料、設備的組織供應，及時到位， 以免停工待料，延誤工期。在施工中，一般都會提出修改原計劃的要求，這就需要設計單位給 予充分配合，及時變更出圖。
策略3：銷售階段時間成本控制?要實行銷售業績的激勵制度，調動銷售人員
及早介入，制定銷 售策略，及時啟動預售，以免加大成本。
3.成本控制的具體操作流程
步驟1：重視工程可行性論證工作?決策失誤是最大的浪費。只有依規定的程序科學、公正、客 觀、細致地做好工程可行性論證工作，才能避免決策失誤。
步驟2：認真編寫設計任務書?設計任務書是建設單位對待建項目建設意圖的體現。它應該是建 設單位對投資意圖、所需功能和使用價值正確分析后，將待建項目的規模、使用功能、工藝布 局、建筑風格等要求具體化反映，它是設計單位編制設計文件的主要依據。設計任務書的好壞 決定工程項目的成敗。
步驟3：做好建筑方案的征集選擇?通過選擇幾家有技術實力的設計單位進行設計方案競賽，廣 泛征集建筑設計方案。然后組織有關人員對競賽方案進行評比、選擇、優化。評比時應側重： 設計構思的超前性；建筑平面布置的合理性；m.dewk.cn建筑風格的協調性；進行設計方案的優化；方案 中要對未來的發展改造留有余地。
步驟4：做好初步設計階段結構承重體系的比較選擇工作建筑的基礎有不同的形式，不同基礎 形式其造價不同。即使同一種基礎形式，因所選擇的地基持力不同、埋深不同，造價也會相差 很大。建筑的不同結構體系、同一結構體系的不同布置方式，其造價也不同。因此，在此階段 ，要根據建筑師、工程師草擬的圖紙制定建筑投資分項初步概算，對結構進行優化，以期達到 投資控制的目的。在進行工程結構的基礎優化時，要正確處理技術先進與經濟合理之間的對立 統一關系，力求在技術先進條件下的經濟合理，在經濟合理的基礎上技術先進。
步驟5：在預定概算限額內做好施工圖設計?根據近似的工程數量及市場價格，對不同的設計及 材料進行成本研究，向設計人員提出成本建議，協助他們在投資限額范圍內做好施工圖設計。
步驟6：做好施工圖紙的會審工作?充分利用辦理開式許可手續的一段時間做好施工圖的會審工 作，將圖紙中質量隱患消滅于萌芽狀態，將有可能發生的變更盡早提出來。
成本
控制
體系
成本
預測
體系
成本
結算
體系
篇2：淺議如何控制物管成本
淺議如何控制物管成本
現在的物管行業究竟是虧是盈？按照業內的普遍認識，物業管理行業是一個微利行業，但有些業主對此并不買賬，認為在市場經濟條件下，如果物業管理公司真的虧損，那為什么不關門大吉？為此有業主猜疑，物業管理是不是暴利行業？
為什么會有兩種截然不同的看法呢？首先得看物業所處地區的經濟發展水平，物業的類型和規模，物業管理企業的資質等級，物業管理質量，管理水平以及物業管理費的收繳率等。對于經濟適用房及業主入住率較低的物業，物業管理公司虧損的可能性比較大，面對于種種中高檔物業，應該說還是有一定利潤空間的，但無論如何也達不到所謂“暴利”的程度。
如何提高物業管理公司的管理水平，擺脫經營困境，提高經濟效益，這是每一個物業管理從業人員都應當思考的問題。《物業服務收費管理辦法》第十一條確規定了物業管理成本的基本構成。
通過規定，我們可以清晰地看到物業管理公司收入的主要來源，但這些均未反映出裝修管理服務費、停車服務費、特約服務創收等費用。其實在實際操作中，這些也是物業管理公司的重要收入。那如何降低控制成本，實現企業的良性循環？
1、物業管理應早期介入
物業管理公司在物業的規劃設計及建設階段應提早介入。站在使用者的角度，改進和完善物業的設計，監督施工質量，有利于完善物業的使用功能，也有利開展，提高工作效率和工作質量，從而降低使用、維修成本，提高經濟效益。
2、部分項目實行專業分包業化服務轉變，將部分項目發包給專業公司，例如：將清潔衛生這一技術含量較低，利潤率不高的項目發包給社會上的專業清洗公司，公司在清潔衛生方面能夠提供比物業管理公司更加優質的服務，而且成本會更低，物業管理公司也不用承擔清潔工的社會保險等責任，這樣管理費用也會降低。
3、全面節約各項費用
建立行之有效的獎懲制度，獎勵節約，懲罰鋪張浪費行為。要求每位員工都要有節約意識，物品信用實施以舊換新，修舊利廢，綜合利用。尤其對水、電、電話費等方面加以控制，在財務報銷上嚴格把關，嚴格控制打的費，餐飲費等費用，確保“一支筆”的財務報銷制度。
4、完善采購招標管理制度
較大的物業管理公司每年辦公用品、保潔用品、維修配件、員工服裝等采購費用，少則幾十萬，大到幾百萬。因此必須實行招標定點采購，這樣可杜絕“暗箱操作”，從而大大降低成本。
5、充分利用物業資源，開展多種經營進行創收
物管不僅要會省錢，還得會賺錢。除去物業管理公共服務外，要廣泛開展多種經營，針對客戶的需求，開動腦筋，比如說家政服務，這既方便了業主也增加了收入。
6、合理定編定崗，整合資源
對照物管委托合同，甲方的要求，物業的特點等因素合理定人定崗。按因事設崗的原則，工作延伸，綜合利用，提高人均管理面積，并通過招聘一專多能型人才，同時在企業內部培養一專多能型人才，使員工隊伍精干，并在企業內部回憶新員工的培訓，使新員工能熟練掌握各崗業務，從而提高工作效率。也可通過“1拖N”管理模式，由一個管理成熟的大型小區向周邊幾個小區輻射，實現管理人員的共享。對大型、綠化、維修設備，甚至車輛等，可由幾個管理處綜合利用，資源共享，從而降低管理成本。
7、努力實現規模經營
通過提高品牌含金量，提高資質等級，提高社會美譽度，提高服務質量，擴大市場競爭力，不斷承接一些面積大、綜合質量優的物業，提高規模效益，面積增加后也能不斷降低單位管理成本，同時由勞動密集向知識密集轉型，依靠自身的技術實務和專業化運作方式，努力形成一定的產業規模。
8、智能化管理降低成本
借物管小區朝智能化社區發展的新趨勢，以IC卡等技術為核心，實現對業主用水、用電、用氣及物業服務費、停車費等其他會費項目管理的新模式。還可利用先進的電視監控安防系統對小區的主要出入口、道路、公共場所進行監控，從而降低人工費用，達到降低成本的目的。
當然，企業成本管理離不開企業文化的輻射，有著良好企業文化氛圍的企業，必然有利于各項成本管理制度的實施。企業內部每一個部門和每位員工都是成本的影響者，要將全體員工都當作成本管理的主體，通過種種方法不斷提高成本控制意識。
篇3：如何控制物業管理成本
如何控制物業管理成本
現在的物管行業究竟是虧是盈？按照業內的普遍認識，物業管理行業是一個微利行業，但有些業主對此并不買賬，認為在市場經濟條件下，如果物業管理公司真的虧損，那為什么不關門大吉？為此有業主猜疑，物業管理是不是暴利行業？為什么會有兩種截然不同的看法呢？首先得看物業所處地區的經濟發展水平，物業的類型和規模，物業管理企業的資質等級，物業管理質量，管理水平以及物業管理費的收繳率等。對于經濟適用房及業主入住率較低的物業，物業管理公司虧損的可能性比較大，面對于種種高檔物業，應該說還是有一定利潤空間的，但無論如何也達不到所謂“暴利”的程度。
如何提高物業管理公司的管理水平，擺脫經營困境，提高經濟效益，這是每一個物業管理從業人員都應當思考的問題?！段飿I服務收費管理辦法》第十一條確規定了物業管理成本的基本構成。
通過規定，我們可以清晰地看到物業管理公司收入的主要來源，但這些均未反映出裝修管理服務費、停車服務費、特約服務創收等費用。其實在實際操作中，這些也是物業管理公司的重要收入。那如何降低控制成本，實現企業的良性循環？
1、物業管理應早期介入
物業管理公司在物業的規劃設計及建設階段應提早介入。站在使用者的角度，改進和完善物業的設計，監督施工質量，有利于完善物業的使用功能，也有利開展，提高工作效率和工作質量，從而降低使用、維修成本，提高經濟效益。
2、部分項目實行專業分包業化服務轉變，將部分項目發包給專業公司
例如：將清潔衛生這一技術含量較低，利潤率不高的項目發包給社會上的專業清洗公司，公司在清潔衛生方面能夠提供比物業管理公司更加優質的服務，而且成本會更低，物業管理公司也不用承擔清潔工的社會保險等責任，這樣管理費用也會降低。
3、全面節約各項費用
建立行之有效的獎懲制度，獎勵節約，懲罰鋪張浪費行為。要求每位員工都要有節約意識，物品信用實施以舊換新，修舊利廢，綜合利用。尤其對水、電、電話費等方面加以控制，在財務報銷上嚴格把關，嚴格控制打的費，餐飲費等費用，確保“一支筆”的財務報銷制度。
4、完善采購招標管理制度
較大的物業管理公司每年辦公用品、保潔用品、維修配件、員工服裝等采購費用，少則幾十萬，大到幾百萬。因此必須實行招標定點采購，這樣可杜絕“暗箱操作”，從而大大降低成本。
5、充分利用物業資源，開展多種經營進行創收
物管不僅要會省錢，還得會賺錢。除去物業管理公共服務外，要廣泛開展多種經營，針對客戶的需求，開動腦筋，比如說家政服務，這既方便了業主也增加了收入。
6、合理定編定崗，整合資源
對照物管委托合同，甲方的要求，物業的特點等因素合理定人定崗。按因事設崗的原則，工作延伸，綜合利用，提高人均管理面積，并通過招聘一專多能型人才，同時在企業內部培養一專多能型人才，使員工隊伍精干，并在企業內部回憶新員工的培訓，使新員工能熟練掌握各崗業務，從而提高工作效率。也可通過“1拖N”管理模式，由一個管理成熟的大型小區向周邊幾個小區輻射，實現管理人員的共享。對大型、綠化、維修設備，甚至車輛等，可由幾個管理處綜合利用，資源共享，從而降低管理成本。
7、努力實現規模經營
通過提高品牌含金量，提高資質等級，提高社會美譽度，提高服務質量，擴大市場競爭力，不斷承接一些面積大、綜合質量優的物業，提高規模效益，面積增加后也能不斷降低單位管理成本，同時由勞動密集向知識密集轉型，依靠自身的技術實務和專業化運作方式，努力形成一定的產業規模。
8、智能化管理降低成本
借物管小區朝智能化社區發展的新趨勢，以IC卡等技術為核心，實現對業主用水、用電、用氣及物業服務費、停車費等其他會費項目管理的新模式。還可利用先進的電視監控安防系統對小區的主要出入口、道路、公共場所進行監控，從而降低人工費用，達到降低成本的目的。
當然，企業成本管理離不開企業文化的輻射，有著良好企業文化氛圍的企業，必然有利于各項成本管理制度的實施。企業內部每一個部門和每位員工都是成本的影響者，要將全體員工都當作成本管理的主體，通過種種方法不斷提高成本控制意識。