房地產(chǎn)公司二○**年度目標(biāo)分解指標(biāo)

　　管理目標(biāo)：

　　1、顧客綜合服務(wù)滿意度為87%以上;

　　2、顧客投訴落實(shí)率為100%;

　　3、服務(wù)項(xiàng)目檢查合格率為93%以上;

　　4、控制重大危險(xiǎn)源，無(wú)重大火災(zāi)、重大治安事件發(fā)生;

　　5、改善辦公環(huán)境，提高全員健康水平，職業(yè)病發(fā)生率為零;

　　6、預(yù)防和控制環(huán)境污染事件，污染物排放達(dá)到國(guó)家或地區(qū)控制標(biāo)準(zhǔn)。

　　辦公室：

　　1、文件收發(fā)建檔及時(shí)準(zhǔn)確率100%;

　　2、記錄歸檔及時(shí)率100%;

　　3、辦公設(shè)備使用完好率95%以上，保證業(yè)務(wù)正常開(kāi)展;

　　4、低值易耗品管理無(wú)差錯(cuò)，使用完好率90%;

　　5、合同管理完善，檔案規(guī)范，審核、建檔及時(shí)率100%;

　　6、在合格供方處采購(gòu);

　　7、按時(shí)組織內(nèi)審和管理評(píng)審;

　　8、體系運(yùn)行、目標(biāo)監(jiān)督考核及時(shí)，符合相關(guān)規(guī)定;

　　9、根據(jù)崗位需求及人力資源現(xiàn)狀科學(xué)合理地進(jìn)行人員配置和制定用工計(jì)劃，通過(guò)崗位現(xiàn)效管理對(duì)人員進(jìn)行綜合考評(píng);

　　10、特殊崗位人員培訓(xùn)合格持證上崗率100%;

　　11、培訓(xùn)計(jì)劃編寫切合實(shí)際，落實(shí)實(shí)施率95%以上;

　　12、公平、公正、公開(kāi)組織崗位績(jī)效評(píng)估。

　　工程部：

　　1、設(shè)備臺(tái)賬與實(shí)物相符，準(zhǔn)確率100%;

　　2、設(shè)備完好率≥90%，大修兌現(xiàn)率100%;

　　3、房屋及附屬設(shè)施臺(tái)賬完整，地點(diǎn)標(biāo)示準(zhǔn)確率100%;

　　4、特種設(shè)備、防護(hù)器材、儀器儀表定期檢驗(yàn)落實(shí)率100%;

　　5、能源耗用控制100%;

　　6、修繕?lè)?wù)檢查合格率95%;

　　7、工期控制保證計(jì)劃完成工程任務(wù);

　　8、工程造價(jià)控制在合理范圍內(nèi);

　　9、招投標(biāo)合同的編寫、招投過(guò)程、合同管理規(guī)范;

　　10、項(xiàng)目手續(xù)辦理及時(shí)，圖紙?jiān)O(shè)計(jì)規(guī)范;

　　11、工程售后維修服務(wù)及時(shí)率100%;

　　12、技術(shù)資料檔案管理規(guī)范，審核、建檔及時(shí)率100%。

　　市場(chǎng)部：

　　1、房屋資產(chǎn)統(tǒng)計(jì)建檔及時(shí)準(zhǔn)確率100%;

　　2、房屋銷售、出租率95%以上，房款、租金回收及時(shí)準(zhǔn)確率100%;

　　3、協(xié)調(diào)與代理公司關(guān)系，保證銷售計(jì)劃的實(shí)現(xiàn);

　　4、銷售現(xiàn)場(chǎng)控制有效;

　　5、做好宣傳工作，維護(hù)并提升公司形象。

　　計(jì)財(cái)部：

　　1、持證上崗率100%;

　　2、財(cái)務(wù)收支無(wú)差錯(cuò)率100%;

　　3、財(cái)務(wù)記賬無(wú)差錯(cuò)率100%;

　　4、賬證、賬賬、賬實(shí)相符，無(wú)差錯(cuò)率100%;

　　5、協(xié)調(diào)稅務(wù)關(guān)系，無(wú)處罰率達(dá)95%以上。

　　保衛(wèi)部：

　　1、國(guó)家法律法規(guī)貫徹落實(shí)率100%;

　　2、水電事故發(fā)生率為0;

　　3、保證公司范圍內(nèi)火災(zāi)發(fā)生率為0;

　　4、公司范圍內(nèi)無(wú)傷人、盜竊事件發(fā)生;

　　5、無(wú)重大刑事案件發(fā)生，無(wú)重大交通事故發(fā)生;

　　6、維持公司上下良好的辦公秩序，無(wú)破壞公共秩序的事件發(fā)生。

篇2：物業(yè)集團(tuán)各部門質(zhì)量目標(biāo)分解

　　一、行政管理總部質(zhì)量目標(biāo)

　　1、月外發(fā)公文偏差率:低于2%(偏差指公文表述內(nèi)容與實(shí)際有明顯錯(cuò)誤)計(jì)算公式:不合格公文件數(shù)/每月外發(fā)公文的總件數(shù)×100%計(jì)算依據(jù):月度所有發(fā)出公文、《發(fā)文字號(hào)登記本》

　　2、刊物發(fā)布信息的重大過(guò)失為零

　　3、刊物每期文字差錯(cuò)率:2%計(jì)算公式:每期文字差錯(cuò)數(shù)(含標(biāo)點(diǎn)符號(hào))/每期文字總數(shù)(含標(biāo)點(diǎn)符號(hào))×100%計(jì)算依據(jù):每期刊物

　　4、中層以上管理崗位持證上崗率達(dá):100%計(jì)算公式:中層以上管理崗位持證人員數(shù)/中層以上管理崗位人數(shù)×100%計(jì)算依據(jù):已入職的中層以上管理崗位員工的持證情況

　　二、全面質(zhì)量管理辦公室質(zhì)量目標(biāo)

　　1、督導(dǎo)工作記錄準(zhǔn)確率:98%計(jì)算公式:(督導(dǎo)工作記錄總件數(shù)-錯(cuò)誤記錄件數(shù))/每月督導(dǎo)工作記錄總件數(shù)×100%計(jì)算依據(jù):《::督導(dǎo)意見(jiàn)書(shū)》

　　2、物業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理熱線、信件的投訴處理及時(shí)率:100%計(jì)算公式:(每月有效投訴宗數(shù)-超時(shí)處理投訴宗數(shù))/每月有效投訴宗數(shù)×100%計(jì)算依據(jù):《物業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理熱線處理檔案》、《物業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理熱線處理回訪表》、《物業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理信件處理檔案》、《物業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理信件處理回訪表》

　　3、物業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理熱線、信件的投訴回訪滿意率:98%計(jì)算公式:(每月有效投訴回訪滿意的宗數(shù)-不滿意投訴的宗數(shù))/每月有效投訴宗數(shù)×100%計(jì)算依據(jù):《物業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理熱線處理檔案》、《物業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理信件處理檔案》

　　三、業(yè)務(wù)總部量目標(biāo)

　　1、全年培訓(xùn)計(jì)劃實(shí)施率:100%計(jì)算公式:年度培訓(xùn)實(shí)施項(xiàng)數(shù)/年度培訓(xùn)計(jì)劃項(xiàng)數(shù)×100%計(jì)算依據(jù):《年度培訓(xùn)計(jì)劃》、《月度培訓(xùn)計(jì)劃》、《培訓(xùn)記錄表》(見(jiàn)《培訓(xùn)管理程序》)

　　2、各物業(yè)公司(管理處)上報(bào)問(wèn)題處理及時(shí)率:100%計(jì)算公式:(每月各物業(yè)公司(管理處)上報(bào)問(wèn)題-未按時(shí)間節(jié)點(diǎn)處理完畢的問(wèn)題)/每月各物業(yè)公司(管理處)上報(bào)問(wèn)題×100%計(jì)算依據(jù):《兩周例會(huì)紀(jì)要》

　　四、物業(yè)公司(管理處) 質(zhì)量目標(biāo)

　　1、業(yè)戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的綜合滿意率:98%計(jì)算公式:(回收調(diào)查問(wèn)卷張數(shù)×每張表項(xiàng)數(shù)-不滿意項(xiàng)數(shù)之和)/(回收調(diào)查表張數(shù)×每張表項(xiàng)數(shù))×100%計(jì)算依據(jù):《業(yè)戶滿意度調(diào)查表》(見(jiàn)《業(yè)戶滿意信息收集與利用程序》)

　　2、月物業(yè)管理費(fèi)收繳率:95%每月實(shí)收管理費(fèi)金額計(jì)算公式:每月應(yīng)繳管理費(fèi)金額計(jì)算依據(jù):《管理費(fèi)收繳情況統(tǒng)計(jì)表》×100%3、有效投訴處理及時(shí)率:100%計(jì)算公式:(每月有效投訴宗數(shù)-超時(shí)處理投訴宗數(shù))每月有效投訴宗數(shù)×100%計(jì)算依據(jù):《客戶服務(wù)部投訴處理檔案卡》、《投訴臺(tái)帳》(見(jiàn)《投訴處理程序》)

　　4、影響電梯正常運(yùn)行的故障率每月不超過(guò)2%。計(jì)算公式:每月出現(xiàn)故障的次數(shù)/園區(qū)電梯臺(tái)數(shù)×100%計(jì)算依據(jù):《機(jī)電設(shè)備臺(tái)帳》、《工程部報(bào)修記錄》

　　5、非預(yù)期性的停水、停電全年各不超過(guò)2次。計(jì)算依據(jù):《機(jī)電設(shè)備臺(tái)帳》、《工程部報(bào)修記錄》

　　6、重大安全、消防責(zé)任事故為零。注:"重大安全責(zé)任事故"是指以下幾種情況:■失職或玩忽職守引發(fā)的火災(zāi)和水浸;■失職或玩忽職守引發(fā)刑事案件和重大治安、交通事故;■員工工作中的違規(guī)操作引發(fā)的重大事故。

　　五、行政管理部質(zhì)量目標(biāo)

　　1、月外發(fā)公文偏差率:低于2%(偏差指公文表述內(nèi)容與實(shí)際有明顯錯(cuò)誤)計(jì)算公式:不合格公文件數(shù)/每月外發(fā)公文的總件數(shù)×100%計(jì)算依據(jù):月度所有發(fā)出公文、《發(fā)文字號(hào)登記本》2、每月社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃實(shí)施率:100%計(jì)算公式:(每月社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃項(xiàng)數(shù)-未實(shí)施項(xiàng)數(shù))/每月社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃項(xiàng)數(shù)×100%計(jì)算依據(jù):《社區(qū)文化服務(wù)工作年工作計(jì)劃》、《社區(qū)文化服務(wù)工作月工作計(jì)劃》(見(jiàn)《社區(qū)文化服務(wù)工作規(guī)范》)

　　3、員工入職培訓(xùn)達(dá)標(biāo)率:100%計(jì)算公式:(新入職員工人數(shù)-未參加入職培訓(xùn)人數(shù))/新入職員工人數(shù)×100%計(jì)算依據(jù):《培訓(xùn)評(píng)價(jià)表》、《員工培訓(xùn)檔案》(見(jiàn)《培訓(xùn)管理程序》)

　　4、全年培訓(xùn)計(jì)劃實(shí)施率:100%計(jì)算公式:年度培訓(xùn)實(shí)施項(xiàng)數(shù)/年度培訓(xùn)計(jì)劃項(xiàng)數(shù)×100%計(jì)算依據(jù):《年度培訓(xùn)計(jì)劃》、《月度培訓(xùn)計(jì)劃》、《培訓(xùn)記錄表》(見(jiàn)《培訓(xùn)管理程序》)

　　六、客戶服務(wù)部質(zhì)量目標(biāo)

　　1、業(yè)戶對(duì)客戶服務(wù)部的綜合滿意率:98%計(jì)算公式:(回收調(diào)查問(wèn)卷張數(shù)×每張表中對(duì)客服部項(xiàng)數(shù)-不滿意項(xiàng)數(shù)之和)/(回收調(diào)查表張數(shù)×每張表中對(duì)客服部項(xiàng)數(shù))×100%計(jì)算依據(jù):《業(yè)戶滿意度調(diào)查表》(見(jiàn)《業(yè)戶滿意信息收集與利用程序》)

　　2、有效投訴處理及時(shí)率:100%計(jì)算公式:(每月有效投訴宗數(shù)-超時(shí)處理投訴宗數(shù))/每月有效投訴宗數(shù)×100%計(jì)算依據(jù):《客戶服務(wù)部值班記錄》、《客戶服務(wù)部投訴處理檔案卡》、《集團(tuán)客戶服務(wù)中心投訴處理記錄表》、《投訴臺(tái)帳》、《"總經(jīng)理信箱"信件處理臺(tái)帳》

　　3、月有效投訴回訪率:100%計(jì)算公式:(每月有效投訴宗數(shù)-未回訪有效投訴宗數(shù))/每月有效投訴宗數(shù)×100%計(jì)算依據(jù):《客戶服務(wù)部值班記錄》、《客戶服務(wù)部投訴處理檔案卡》、《集團(tuán)客戶服務(wù)中心投訴處理記錄表》、《投訴臺(tái)帳》、《"總經(jīng)理信箱"信件處理臺(tái)帳》

　　4、業(yè)戶檔案完好率:100%計(jì)算公式:(業(yè)戶檔案總份數(shù)-遺失(損壞)份數(shù))/業(yè)戶檔案總份數(shù)×100%計(jì)算依據(jù):業(yè)戶檔案目錄卡

　　七、物業(yè)部質(zhì)量目標(biāo)

　　1、業(yè)戶對(duì)物業(yè)部綜合滿意率:98%計(jì)算公式:(回收調(diào)查問(wèn)卷張數(shù)×每張表中對(duì)物業(yè)項(xiàng)數(shù)-不滿意項(xiàng)數(shù)之和)/(回收調(diào)查表張數(shù)×每張表中對(duì)物業(yè)部項(xiàng)數(shù))×100%計(jì)算依據(jù):《業(yè)戶滿意度調(diào)查表》(見(jiàn)《業(yè)戶滿意信息收集與利用程序》)

　　2、月物業(yè)管理費(fèi)催繳率:95%計(jì)算公式:每月按時(shí)繳納管理費(fèi)金額/每月應(yīng)繳納管理費(fèi)金額×100%計(jì)算依據(jù):《欠費(fèi)情況明細(xì)表》、《欠費(fèi)催交日?qǐng)?bào)表》

　　3、月水電表抄錄精確率:100%計(jì)算公式:(水電表抄錄總戶數(shù)-抄錄有差錯(cuò)戶數(shù))/水電表抄錄總戶數(shù)×100%計(jì)算依據(jù):《水電表抄表記錄》、《水表帳冊(cè)》(見(jiàn)《抄水、電表工作規(guī)范》)

　　八、工程維護(hù)部質(zhì)量目標(biāo)

　　1、業(yè)戶對(duì)工程服務(wù)、設(shè)備保養(yǎng)綜合滿意率:98%計(jì)算公式:(回收調(diào)查問(wèn)卷張數(shù)×每張表中對(duì)工程服務(wù)和設(shè)備保養(yǎng)項(xiàng)數(shù)-不滿意項(xiàng)數(shù)之和)/(回收調(diào)查表張數(shù)×每張表中對(duì)工程服務(wù)和設(shè)備保養(yǎng)項(xiàng)數(shù))×100%計(jì)算依據(jù):《業(yè)戶滿意度調(diào)查表》(見(jiàn)《業(yè)戶滿意信息收集與利用程序》)

　　2、月有效報(bào)修處理及時(shí)率:100%計(jì)算公式:(每月有效報(bào)修宗數(shù)-超時(shí)處理宗數(shù))/每月有效報(bào)修宗數(shù)×100%計(jì)算依據(jù):《工程維護(hù)部報(bào)修記錄表》

　　3、月維修返修率:≤1%計(jì)算公式:業(yè)戶要求返修宗數(shù)/每月戶內(nèi)有償維修宗數(shù)×100%計(jì)算依據(jù):《工程維修單》、《客戶服務(wù)中心報(bào)修記錄表》(見(jiàn)《戶內(nèi)有償維修工作規(guī)范》)

　　4、影響電梯正常運(yùn)行的故障率每月不超過(guò)2%。計(jì)算公式:每月出現(xiàn)故障的次數(shù)/園區(qū)電梯臺(tái)數(shù)×100%計(jì)算依據(jù):《機(jī)電設(shè)備臺(tái)帳》、《工程維護(hù)部報(bào)修記錄》

　　5、非預(yù)期性的停水、停電全年不超過(guò)2次。計(jì)算依據(jù):《機(jī)電設(shè)備臺(tái)帳》、《工程維護(hù)部報(bào)修記錄》

　　6、發(fā)電機(jī)發(fā)電率100%計(jì)算公式:每年停電發(fā)電次數(shù)/年停電次數(shù)×100%計(jì)算依據(jù):停電時(shí)發(fā)電次數(shù)。

　　7、年度設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃執(zhí)行率:100%計(jì)算公式:(年度設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃項(xiàng)數(shù)×次數(shù)-未完成保養(yǎng)項(xiàng)數(shù)×次數(shù))/(年度設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃項(xiàng)數(shù)×次數(shù))×100%計(jì)算依據(jù):《 維修保養(yǎng)年度計(jì)劃表》、《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》

　　8、年消防設(shè)施完好率:95%計(jì)算公式:(消防設(shè)施數(shù)量-不合格服務(wù)評(píng)審發(fā)現(xiàn)數(shù)量)/消防設(shè)施數(shù)量×100%計(jì)算依據(jù):《不合格服務(wù)評(píng)審處置表》

　　九、保安部質(zhì)量目標(biāo)

　　1、業(yè)戶對(duì)保安服務(wù)質(zhì)量的綜合滿意率:98%計(jì)算公式:(回收調(diào)查問(wèn)卷張數(shù)×每張表保安服務(wù)項(xiàng)數(shù)-不滿意項(xiàng)數(shù)之和)/(回收調(diào)查表張數(shù)×每張表保安服務(wù)項(xiàng)數(shù))×100%計(jì)算依據(jù):《業(yè)戶滿意度調(diào)查表》(見(jiàn)《業(yè)戶滿意信息收集與利用程序》)

　　2、年車輛管理費(fèi)用收繳完成率:≥1計(jì)算公式:年度車輛管理費(fèi)用實(shí)收繳總金額/年度車輛管理費(fèi)用應(yīng)收繳總金額×100%計(jì)算依據(jù):財(cái)務(wù)報(bào)表3、重大安全、消防責(zé)任事故為零。

　　4、輕微責(zé)任的治安案件每年不超過(guò)1宗/300戶。計(jì)算依據(jù):治安事件報(bào)告

　　5、園區(qū)年一般火災(zāi)(損失價(jià)值在500-5000元)的發(fā)生次數(shù)不超過(guò)2起。計(jì)算依據(jù):火災(zāi)事故報(bào)告6、全年治安、消防培訓(xùn)、演練計(jì)劃實(shí)施率:100%計(jì)算公式:年度治安、消防培訓(xùn)/演練實(shí)施項(xiàng)數(shù)/年度治安、消防培訓(xùn)/演練計(jì)劃項(xiàng)數(shù)×100%計(jì)算依據(jù):《培訓(xùn)/演練計(jì)劃表》、《培訓(xùn)記錄表》、《消防預(yù)案》

　　十、環(huán)衛(wèi)部質(zhì)量目標(biāo)

　　1、業(yè)戶對(duì)園區(qū)環(huán)境綠化、保潔服務(wù)質(zhì)量的綜合滿意率:98%計(jì)算公式:(回收調(diào)查問(wèn)卷張數(shù)×每張表綠化、保潔服務(wù)項(xiàng)數(shù)-不滿意項(xiàng)數(shù)之和)/(回收調(diào)查問(wèn)卷張數(shù)×每張表綠化、保潔服務(wù)項(xiàng)數(shù))×100%計(jì)算依據(jù):《業(yè)戶滿意度調(diào)查表》(見(jiàn)《業(yè)戶滿意信息收集與利用程序》)

　　2、園區(qū)綠化面積裸露率:1%計(jì)算依據(jù):實(shí)地測(cè)量

　　3、月垃圾清運(yùn)及時(shí)率:100%計(jì)算公式:(每月垃圾清運(yùn)的總次數(shù)-未按時(shí)清運(yùn)次數(shù))/每月垃圾清運(yùn)的總次數(shù)×100%計(jì)算依據(jù):《垃圾清運(yùn)服務(wù)質(zhì)量記錄表》

　　4、年消殺服務(wù)質(zhì)量合格率:98%計(jì)算公式:(年消殺服務(wù)次數(shù)×項(xiàng)數(shù)-不合格項(xiàng)數(shù)之和)/(年消殺服務(wù)次數(shù)×項(xiàng)數(shù))×100%計(jì)算依據(jù):《消殺服務(wù)質(zhì)量檢驗(yàn)表》

　　十一、經(jīng)營(yíng)部質(zhì)量目標(biāo)

　　1、年經(jīng)營(yíng)收入定額完成率:≥1計(jì)算公式:年經(jīng)營(yíng)收入總金額/年應(yīng)完成經(jīng)營(yíng)收入定額×100%計(jì)算依據(jù):財(cái)務(wù)報(bào)表2、在(代)管物業(yè)出租率:90%計(jì)算公式:已租物業(yè)數(shù)/在(代)管物業(yè)數(shù)×100%計(jì)算依據(jù):《已租物業(yè)登記表》、《出租物業(yè)情況登記表》、《市場(chǎng)出租統(tǒng)計(jì)情況表》、《檔口招租登記表》

　　3、在(代)管物業(yè)租賃費(fèi)用收取率:95%計(jì)算公式:每月實(shí)際收繳金額/每月應(yīng)收繳金額×100%計(jì)算依據(jù):《已租物業(yè)登記表》、《市場(chǎng)出租統(tǒng)計(jì)情況表》、《市場(chǎng)交費(fèi)通知單》

篇3：物業(yè)知識(shí)教材：小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)與原則

　　物業(yè)知識(shí)教材：小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)與原則

　　依據(jù)建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱“管理辦法”)的要求，居住小區(qū)的物業(yè)管理從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始工作時(shí)就應(yīng)當(dāng)進(jìn)行。“管理辦法”第五條規(guī)定:“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理前，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理。”

　　為了對(duì)物業(yè)管理公司的選聘與對(duì)管理工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督，“管理辦法”第六條規(guī)定“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立住宅小區(qū)管理委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱管委會(huì))。

　　一、管委會(huì)的組建及其權(quán)利與義務(wù)

　　(一)管委會(huì)的組建

　　該委員會(huì)是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。

　　(二)管委會(huì)的權(quán)利與義務(wù)

　　管委會(huì)的權(quán)利:

　　1.制定管委會(huì)章程，代表住宅小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人，使用人，維護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)利;

　　2.決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司;

　　3.審議物業(yè)管理公司制訂的年度管理計(jì)劃和小區(qū)管理服務(wù)的重大措施;

　　4.審查、監(jiān)督各項(xiàng)管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行。

　　管委會(huì)的義務(wù):

　　1.根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的意見(jiàn)和要求，對(duì)物業(yè)管理公司的管理工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督;

　　2.協(xié)助物業(yè)管理公司落實(shí)各項(xiàng)管理工作;

　　3.接受住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的監(jiān)督;

　　4.接受房地產(chǎn)行政主管部門、各有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。

　　二、小區(qū)交付使用前物業(yè)公司的主要管理工作

　　城市新建居住小區(qū)的物業(yè)管理，從規(guī)劃階段開(kāi)始到住戶入住前，其物業(yè)管理從三個(gè)階段進(jìn)行。物業(yè)公司專業(yè)管理前，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與物業(yè)公司簽訂合同分別同步管理(以上的管理為“同步介入”或稱為“超前管理”);居住小區(qū)物業(yè)管理。其中，第二階段的物業(yè)管理具有一定特殊性，依據(jù)不同的管理項(xiàng)目。

　　三、居住小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)

　　建設(shè)部“管理辦法”的制訂，有兩個(gè)重要的目的:一是“為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境”;二是“對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備......進(jìn)行維護(hù)修繕和整治”。這一目的，要求居住小區(qū)物業(yè)管理通過(guò)以下管理的目標(biāo)來(lái)實(shí)現(xiàn)。

　　第一是社會(huì)效益。

　　這表現(xiàn)為居民提供一個(gè)整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境。這種安全、舒適的居住環(huán)境以交通、綠化、衛(wèi)生、文化、教育和娛樂(lè)為一體的整個(gè)社區(qū)環(huán)境，它對(duì)調(diào)解人際關(guān)系、維護(hù)社會(huì)安定團(tuán)結(jié)具有重要的意義。

　　第二是經(jīng)濟(jì)效益。

　　這種經(jīng)濟(jì)效益從以下幾方面表現(xiàn)出來(lái):一是從政府方面來(lái)說(shuō)，不僅它改變了以往政府用于房屋維修、環(huán)衛(wèi)、綠化和其他公共市政設(shè)施上的費(fèi)用，而且還可以向物業(yè)管理企業(yè)收取稅收。二是從業(yè)主方面來(lái)看，物業(yè)的專業(yè)和科學(xué)管理，對(duì)維護(hù)好房屋住宅及附屬設(shè)備、設(shè)施，延長(zhǎng)其使用壽命，從而保障業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益。最后，從開(kāi)發(fā)企業(yè)以及住宅小區(qū)物業(yè)管理來(lái)說(shuō)，居住小區(qū)的社會(huì)效益有利于房產(chǎn)的銷售和資金的周轉(zhuǎn)。物業(yè)管理通過(guò)各種有償服務(wù)，既便利于居民生活，又可取能得一定的經(jīng)濟(jì)效益，從而增加管理費(fèi)用的來(lái)源。

　　第三是環(huán)境效益。

　　居住小區(qū)的物業(yè)管理，通過(guò)小區(qū)內(nèi)的綠化、上下水及用煤、液化氣的專業(yè)管理，不僅有助于人的身心健康，還將對(duì)城市建設(shè)產(chǎn)生積極的影響。

　　四、居住小區(qū)物業(yè)管理的原則

　　物業(yè)公司是一種服務(wù)型行業(yè)，它不僅具有獨(dú)立的法人資格，又是自負(fù)盈虧、獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算的企業(yè)，居住小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)，應(yīng)密切聯(lián)系服務(wù)與經(jīng)營(yíng)來(lái)進(jìn)行。為此，它遵循的主要原則是:

　　1.業(yè)主自治自律與專業(yè)管理相結(jié)合。

　　住宅小區(qū)物業(yè)管理首先應(yīng)遵循業(yè)主自治自律與專業(yè)化管理相結(jié)合的原則。業(yè)主自治自律是基礎(chǔ)，但住宅小區(qū)的管理又具有技術(shù)性、專業(yè)性強(qiáng)的特點(diǎn)，必須以專業(yè)化管理為主;住宅區(qū)的日常管理工作，是大量的、繁瑣的，離不開(kāi)居民的支持。因此增強(qiáng)居民的群體意識(shí)，依靠和組織群眾參與管理、發(fā)揮業(yè)主自治自律的作用，是實(shí)行這一原則的關(guān)鍵。

　　2.服務(wù)至上、寓管理于服務(wù)之中。

　　住宅小區(qū)的物業(yè)管理是一項(xiàng)服務(wù)性很強(qiáng)的工作，關(guān)系到千家萬(wàn)戶的生活、休息、文娛、安全、衛(wèi)生、教育、體育等諸方面。住宅小區(qū)管理中的服務(wù)工作，具有長(zhǎng)期性和群眾性的特點(diǎn):服務(wù)時(shí)限很長(zhǎng)，往往幾十年以上;服務(wù)對(duì)象范圍很寬，男女老幼，各行各業(yè)，且流動(dòng)性大、變化快。因此，必須堅(jiān)持“服務(wù)至上，寓管理于服務(wù)之中”的原則，樹(shù)立“為民服務(wù)、對(duì)民負(fù)責(zé)”的指導(dǎo)思想。

　　3.所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離。

　　實(shí)行所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)管理權(quán)兩權(quán)相分離，是現(xiàn)代物業(yè)管理與舊式的房屋管理本質(zhì)區(qū)別之一。這是針對(duì)城鎮(zhèn)居民住宅小區(qū)，特別是舊有居民住宅小區(qū)存在的“兩權(quán)”不清問(wèn)題提出來(lái)的，目的在于解決分散管理與統(tǒng)一管理的矛盾。房屋及小區(qū)環(huán)境內(nèi)各種設(shè)備是一個(gè)有機(jī)的統(tǒng)一體。若按分散的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬由產(chǎn)權(quán)單位或產(chǎn)權(quán)人自行管理，顯然弊端很多。因此，必須實(shí)行所有權(quán)與管理權(quán)兩權(quán)分離，在依法確認(rèn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的前提下，實(shí)行管理經(jīng)營(yíng)權(quán)的集中統(tǒng)一。由一定物業(yè)管理企業(yè)對(duì)某一居民住宅小區(qū)實(shí)行統(tǒng)一管理、綜合治理、全方位服務(wù)。

　　4.企業(yè)經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算。

　　必須改革原有管理體制，實(shí)行政企分開(kāi)，使管理機(jī)構(gòu)成為經(jīng)濟(jì)實(shí)體，具有相對(duì)獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，逐步實(shí)現(xiàn)住宅經(jīng)營(yíng)管理的市場(chǎng)化。

　　5.有償服務(wù)和費(fèi)用合理分擔(dān)。

　　物業(yè)管理企業(yè)要搞好管理，實(shí)行優(yōu)質(zhì)服務(wù)，就必須有資金來(lái)源。資金的主要來(lái)源是業(yè)主和用戶，因此要實(shí)行有償服務(wù)、合理分擔(dān)的原則，物業(yè)管理企業(yè)提供的管理和服務(wù)是有償?shù)模瑧?yīng)該本著“量出為入、公平合理”以及“誰(shuí)享用，誰(shuí)受益，誰(shuí)負(fù)擔(dān)”的原則，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主及使用人共同合理分擔(dān)。