招商人員必須具備的基本素質(zhì)
1、良好的心理素質(zhì)。優(yōu)秀的招商人員的心理素質(zhì)表現(xiàn)好:臨危不懼,勝不驕,敗不妥。具體表現(xiàn)為要具備:
(1)事業(yè)心:包括很強的敬業(yè)精神,創(chuàng)業(yè)精神,勇于進取,勇于創(chuàng)新,具有執(zhí)著的奉獻精神;
(2)責任感:是對工作的高度負責精神,在面對重大責任或緊急關(guān)頭,應敢于剛毅果斷,勇于權(quán)限內(nèi)的決策;敢于承擔責任,做到秉公辦事,不徇私情,堅持公正的立場,充分發(fā)揮綜合能力。
(3)意志力:意志品質(zhì)堅強,穩(wěn)健持重的招商人員,才能去認真克服困難,并不為小恩小惠誘惑。商業(yè)地產(chǎn)招商不僅是雙方智力、技能和實力的比較,也是意志、耐性和毅力的爭斗。
(4)自控能力:招商的雙方都是圍繞各利益,心理上處于對立狀態(tài),出現(xiàn)僵持甚至不歡而散的現(xiàn)象亦為常見。
2、具備相關(guān)經(jīng)濟知識、m.dewk.cn社交能力和語言表達能力
(1)商業(yè)地產(chǎn)招商涉及到經(jīng)濟學、零售學、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、心理學、社會學、會計與稅收等相關(guān)學科,以及最新的相關(guān)法律法規(guī)知識,而且新知識、新技能不斷涌現(xiàn),招商人員必須掌握這些基本知識,適時學習充電,才能更好做好招商。
(2)商業(yè)地產(chǎn)招商對象的行為是一個投資行為,而這行為需要多個管理層的分析到最高層的決策,這就是要求招商人員須充分地分別與各管理層人員進行多次溝通,因而交際工作十分必要且有效。
(3)招商信息主要是通過文字形式傳遞出去的,而招商談判則主要是通過語言來溝通的。招商人員語言表達須正確規(guī)范,使用有效的語法、修辭和邏輯,使表達更具吸引力、說服力和感染力。
3、具備良好的現(xiàn)象判斷能力和靈活應變能力
(1)敏銳的觀察力通過察言觀色可捕捉對放的投資意圖和實力,通過對手的語言表達姿勢和動作觀察、分析;進而做出準確的判斷,是獲取信息,了解對手的有效方法和手段之一。
(2)應變能力指招商人員能夠根據(jù)招商形勢的千變?nèi)f化、審時度勢,爭取相應靈活的對策,使判斷向有利已方的方向發(fā)展。因此,招商人員除必須掌握招商項目的具體情況和市場行情外,還須做到積極進取、勇于開拓,談判時做到機智、幽默、輕松,應付自如。
招商人員的特殊素質(zhì)
1、熱愛商業(yè)地產(chǎn)的招商工作,對招商具有特有的興趣。興趣可為招商人員加快對問題的觀察、探索、追求和創(chuàng)新;并在招商過程中增強自信心和對工作的激情。
2、具有局勢控制能力,主要表現(xiàn)在對招商準備工作,了解自身項目的優(yōu)缺點,了解對方的招展實情,并在時間上、心理優(yōu)勢占據(jù)主動權(quán)。
3、較佳的團隊精神,招商是整體運作的,雖然整體項目按商品或服務項目的大類或中類分至每位招商人員,但各個功能區(qū)的招商成功與否影響到整體項目招商是否成功。 招商人才并非天生就有的,他們是通過選拔、培訓并在實踐中鍛煉出來的。績效考核和激勵機制在招商實踐中對人才的培養(yǎng)起到重大的作用。
篇2：商業(yè)地產(chǎn)招商及商業(yè)顧問合同
商業(yè)地產(chǎn)招商及商業(yè)顧問合同
委托方：________(以下簡稱甲方)
地址：________
電話：________傳真：________
受托方：________(以下簡稱乙方)
地址：________
電話：________傳真：________
甲、乙雙方根據(jù)中華人民共和國《合同法》、《城市管理法》、及其他法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定，在平等、互利、自愿的原則下，經(jīng)友好協(xié)商，就甲方委托乙方全程商業(yè)顧問、招商中國項目(暫定名，下同，可簡稱為該項目)一事，達成本合同。
1、雙方共識：
(1)、甲方全權(quán)委托乙方作為該項目的整體招商及該項目商業(yè)經(jīng)營管理的咨詢顧問。乙方是有資格接受甲方委托咨詢顧問該項目業(yè)務的機構(gòu)，其資格真實可信(執(zhí)照編號為：________)。
(2)、乙方在對甲方負責的總原則下，竭誠為甲方提供商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)顧問、招商顧問等服務。
2、合同標的：________項目。該項目批準用地規(guī)模為____平方米，折合____畝；規(guī)劃建筑面積為____平方米；土地使用權(quán)證號為____號。
3、委托事項：甲方茲將其投資于________項目中商業(yè)用房全權(quán)委托乙方招商及商業(yè)顧問。
4、委托期限：自簽訂本合同之日起至該項目商業(yè)用房開業(yè)并正常運營八個月為止。
5、委托內(nèi)容：指甲方委托乙方：
(1)、對該項目周邊的商業(yè)情況和消費水平、消費能力進行現(xiàn)場勘察和分析，并根據(jù)上述勘察和分析參與商業(yè)發(fā)展規(guī)劃的制定；
(2)、對該項目將要建造的建筑設(shè)計、實際施工進行顧問、監(jiān)督，使建筑物與商業(yè)規(guī)劃相匹配；
(3)、對該項目將要建造的商業(yè)房地產(chǎn)制定招商方案，并具體實施；
(4)、對該項目將要建造的商業(yè)房地產(chǎn)制定經(jīng)營管理方案，并負責培訓從業(yè)人員以及協(xié)助甲方組建商業(yè)經(jīng)營管理公司；
(5)、為甲方提供一份以該項目為藍本，適用于大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)項目運營管理的標準行業(yè)運營手冊，以支持甲方未來可能參與或主持的商業(yè)房地產(chǎn)項目提供指南。
6、工作流程：
(1)、乙方自本合同簽訂之日起，即就該項目的招商、商業(yè)顧問成立項目組展開作業(yè)。
(2)、本合同簽訂后乙方不定期向甲方提交該項目招商和商業(yè)顧問方案，并在提交方案時對方案內(nèi)容予以解釋。以上方案須經(jīng)甲方審核同意后實施，根據(jù)情況變化，甲方有權(quán)對方案提出調(diào)整要求。
(3)、乙方在對甲方負責的總原則下，全權(quán)開展招商及商業(yè)顧問工作。
(4)、具體工作流程：
A、商業(yè)方案、建筑設(shè)計、建筑施工的顧問和監(jiān)督：由甲方確定設(shè)計方，并設(shè)立設(shè)計委托合同，甲方直接向設(shè)計方支付相關(guān)費用。乙方負責在整個設(shè)計過程中，審核、優(yōu)化設(shè)計具體方案，對相關(guān)布局、客流規(guī)劃、服務設(shè)施等作具體整改意見，使之符合商業(yè)規(guī)劃的要求。由甲方確定建筑方，并設(shè)立建筑委托合同，甲方直接向建筑方支付相關(guān)費用。乙方負責在整個建筑施工過程中，按施工進度表進行階段審核，提供材料選擇建議，使之符合商業(yè)規(guī)劃的要求。
B、商業(yè)中心的招商、招租方案制定及招商執(zhí)行：在該項目工程開工后，即進入此階段。甲方負責設(shè)立固定招商辦公場所，并成立該項目的具體營運實體。乙方負責對該項目作細分計劃，并設(shè)立招商，招租的具體價格策略，派駐專業(yè)招商人員進駐現(xiàn)場，開展具體品牌招商工作。
C、開業(yè)準備：在建筑物地面以上部分完成70%，即進入此階段。甲方負責獲得購物中心業(yè)務相關(guān)的所有許可證書。乙方負責以下內(nèi)容：
1)、運營手冊的編制、制作；
2)、協(xié)助甲方進行經(jīng)營管理公司人員的招聘、培訓；
3)、協(xié)助甲方進行購物中心維護、設(shè)備系統(tǒng)設(shè)立；
4)、協(xié)助甲方進行購物中心財務系統(tǒng)設(shè)立、稅務顧問、培訓；
至此，乙方應保證商業(yè)中心的自身管理實體，已具充分能力獨立管理、運作。
D、試營業(yè)、開張及開業(yè)后的日常管理：設(shè)定的正式開業(yè)日期前60天，即進入此階段。甲方負責對該項目購物中心的日常管理。乙方負責對上述三個階段的績效進行總結(jié)，并向甲方提供總結(jié)報告，并協(xié)助甲方進行購物中心的日常管理，提出修正意見。
7、服務內(nèi)容：指乙方服務甲方：
(1)、商業(yè)模式及建筑設(shè)計
A、市場調(diào)查
1)、消費力
2)、商品結(jié)構(gòu)
3)、競爭對手
4)、當?shù)匦袠I(yè)慣例
B、設(shè)計委托書
1)、設(shè)備、器材
2)、通道、公共區(qū)間設(shè)施
3)、廣告、展覽位
4)、庫房、辦公
C、實施設(shè)計和調(diào)整
(2)、運營手冊及管理架構(gòu)
A、合同體系
1)、自營部分
采購框架合同，采購條件
代銷合同
供應商文件管理
批發(fā)標準格式合同
2)、租賃、物業(yè)部分
租賃合同
委托物業(yè)服務合同
1. 餐飲類
2. 商鋪類
安全保障手冊
3)、扣率部分
合同
服務規(guī)范承諾
4)、內(nèi)部部分
人事：勞動合同、員工手冊
跨執(zhí)照合作合同
與地主方關(guān)系合同
管理執(zhí)行委員會合同
財務體系(按執(zhí)照個體劃分)
人事結(jié)構(gòu)、招聘計劃和培訓
臨時結(jié)構(gòu)
長期結(jié)構(gòu)
管理運營手冊
各級管理職責
運營總經(jīng)理、財務總監(jiān)
采購經(jīng)理、物流經(jīng)理、工程經(jīng)理、保安經(jīng)理
樓層經(jīng)理、市場發(fā)展經(jīng)理、財務部門經(jīng)理
主管級
高級員工
員工
作業(yè)指導書
庫存管理
收貨
倉儲
損耗
盤點
調(diào)整
收銀管理
應收
銀行往來
備用金
折扣
人事、培訓管理
招聘
福利、工資
培訓
員工手冊
勞動團體
保安管理
警報、監(jiān)控系統(tǒng)功能
應急手冊
保險手冊
工程、維修管理(不同功能區(qū)域)
市場、開發(fā)、客戶服務管理
價格體系管理
單證設(shè)計
報表體系
(3)、招商執(zhí)行
A、配合商業(yè)中心標志和適用版式
B、配合意向書、宣傳冊
C、招商會
D、招商執(zhí)行
E、招商價格、招商周期
8、委托費用：
(1)、商業(yè)顧問委托費用：
A、甲方委托乙方進行該項目商業(yè)顧問的費用為人民幣____元整(小寫：____元RMB)。
B、服務費用結(jié)算辦法：
本合同簽訂后的五個工作日內(nèi)，甲方支付乙方商業(yè)顧問費用人民幣____萬元整(小寫：____元RMB)；
該項目開工后的五個工作日內(nèi)，甲方支付乙方商業(yè)顧問費用人民幣____萬元整(小寫：____元RMB)；
該項目開業(yè)后的五個工作日內(nèi)，甲方支付乙方商業(yè)顧問費用人民幣____萬元整(小寫：____元RMB)；
該項目開業(yè)八個月后的五個工作日內(nèi)，甲方支付乙方商業(yè)顧問費用人民幣____萬元整
(小寫：____元RMB)。
(2)、招商委托費用：
A、甲方委托乙方進行該項目招商的費用按該項目____計提。
B、服務費用結(jié)算辦法：
1)、招商的費用結(jié)算前提為達到招商業(yè)績考核的標準。
2)、招商的費用按以下四個時間節(jié)點分別結(jié)算：
該項目商業(yè)用房在3個月內(nèi)取得30%成功招商率后五個工作日內(nèi)；
該項目商業(yè)用房在6個月內(nèi)取得60%成功招商率后五個工作日內(nèi)；
該項目商業(yè)用房在9個月內(nèi)取得90%成功招商率后五個工作日內(nèi)；
本合同約定的委托期限到期后五個工作日內(nèi)。
3)、雙方協(xié)商一致，該項目單戶成功招商的定義為：
9、雙方權(quán)利和義務：
(1)、甲方權(quán)利和義務：
1)、甲方權(quán)利：
A、審核乙方提供的各相關(guān)方案，提出修改意見和乙方進行磋商，確定其方案并得到法定機關(guān)的批準后實施；
B、在招商過程中所涉及的客戶租金全部進入甲方帳戶，招商定金由甲方現(xiàn)場財務主管保管并辦理相關(guān)手續(xù)；
C、享有乙方開展該項目作業(yè)中所有資料的索取權(quán)利；
D、擁有乙方與該項目有關(guān)的所有策略及商業(yè)行為的最終決策權(quán)；
E、有權(quán)隨時檢查乙方的工作，對乙方每階段的服務品質(zhì)進行評估，并根據(jù)評估結(jié)果的優(yōu)劣對乙方進行獎勵或懲罰，獎懲數(shù)額和辦法由甲方根據(jù)乙方工作業(yè)績情況決定。
2)、甲方義務：
A、向乙方提供該項目的相關(guān)合法文件；
B、承擔該項目的廣告宣傳費用，并提供乙方固定的辦公場所，承擔相應辦公費用；
C、授權(quán)指定專業(yè)人員作為和乙方工作中的聯(lián)系人，指定聯(lián)系人為：；
D、根據(jù)本合同約定，按時支付乙方服務費用。
(2)、乙方權(quán)利和義務：
1)、乙方權(quán)利：
A、根據(jù)本合同約定，按時收取相關(guān)服務費用；
B、每周與甲方召開工作例會，專題研究本周工作及下周工作內(nèi)容。
2)、乙方義務：
A、保證按有關(guān)法律、法規(guī)進行招商及商業(yè)顧問；
B、根據(jù)相關(guān)資料、相關(guān)條件、相關(guān)情況提交該項目的相關(guān)方案供甲方審核，經(jīng)甲方確認后予以實施；
C、負責該項目招商過程中的各項日常管理工作；
D、承擔該項目乙方派駐人員的工資、獎金、福利、住宿等相關(guān)費用；
E、協(xié)助甲方與客戶簽訂該項目相關(guān)合同；
F、未經(jīng)甲方書面承諾，對社會和客戶承諾的事項由乙方自行承擔責任；
G、對所涉及甲方商業(yè)機密予以嚴格保密，未經(jīng)甲方書面同意，乙方不得對外公布甲方的經(jīng)營、招商策略及企業(yè)動態(tài)；
H、未經(jīng)甲方書面承諾，不得向他人轉(zhuǎn)讓、泄露、擴散該項目的資料、圖紙、文件及相關(guān)經(jīng)濟指標。
10、稅金：甲、乙雙方因該項目而產(chǎn)生的稅金及其他費用按國家規(guī)定由雙方各自承擔。
11、違約責任：
(1)、本合同簽訂后，雙方應認真遵守，任何一方在未得到對方書面許可的前提下均不得擅自解除合同。如一方擅自解除合同或?qū)嵤┦箤Ψ讲荒苷Ｂ男泻贤男袨椋⒔?jīng)對方發(fā)出書面通知后仍無法糾正的，對方有權(quán)解除本合同，違約方應向守約方支付違約金人民幣____元整(小寫：_____元)。
(2)、如甲方逾期按本合同約定向乙方支付委托服務費用的，且逾期30天仍不能支付的，視同甲方違約，乙方有權(quán)解除本合同，甲方應向乙方支付違約金人民幣____元整(小寫：______元)。
12、爭議的解決：因執(zhí)行本合同所發(fā)生的爭議，由雙方協(xié)商解決。如協(xié)商不成，任何一方均可向常州仲裁委員會申請仲裁。
13、本合同的法律效力：
(1)、本合同壹式陸份，雙方各執(zhí)叁份，具有同等法律效力。
(2)、本合同由雙方合法代表簽署并加蓋公章后正式生效。
(3)、本合同履行過程中，如有未盡事宜，雙方可協(xié)商一致后訂立補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
14、雙方已透徹了解上述條文。如有未盡事宜，雙方達成一致意見后，可形成書面意見，作為本合同附件。
甲方：________乙方：________
代表人：________代表人：________
日期：________日期：________
簽于：________簽于：________
篇3：商業(yè)步行街出租招商代理協(xié)議
商業(yè)步行街出租招商代理協(xié)議
甲方：____________
乙方：______房地產(chǎn)咨詢有限公司
一、現(xiàn)甲方委托乙方協(xié)助______文化廣場商業(yè)步行街______物業(yè)的出租業(yè)務。
具體情況如下：
物業(yè)地址：位于______市______路_____________________；
物業(yè)面積：______m2；
租金：______；管理費______元/m2；
二、協(xié)議有效期限：______年___月___日至______年___月___日。
三、招商代理費：
1、招商顧問費：人民幣十二萬元/半年（含招商人員的工資、差旅費）
2、招商代理費：二個月租金
3、支付期限及方式：乙方協(xié)助甲方與租戶簽訂租賃合同（契約），租戶交齊合同（契約）規(guī)定二按一租即日，甲方向乙方支付代理傭金。同時乙方向甲方出具正式發(fā)票。
四、雙方責任
（一）甲方
1、甲方將按本協(xié)議相關(guān)條款支付乙方租賃代理費。
2、向乙方提供的有關(guān)文件和證明等資料。
3、為乙方帶客戶視察現(xiàn)場提供方便。
?。ǘ┮曳?/p>
1、乙方跟辦的客戶名單必須有甲方簽字確認方為有效。
2、乙方協(xié)助甲方負責整個租賃交易過程的工作，包括聯(lián)系客戶，帶客戶視察、洽談條款，磋商合約，簽訂合同（契約）等等，甲方為最終決策權(quán)。
五、法律責任
1、乙方必須遵守甲方規(guī)定的各項商業(yè)條款，未征得甲方同意前，不得擅自答應客戶任何要求。
2、乙方在代理過程中不得損害甲方利益，否則應賠償損失。
六、本協(xié)議一式兩份，雙方各持一份，具有同等法律效力。
甲方：______乙方：______房地產(chǎn)咨詢有限公司
代表人：______代表人：______
地址：______地址：______南方證券大廈五層
電話：______電話：______
日期：日期：