8.2.3過程的監(jiān)視和測(cè)量
8.2.3.1由公司經(jīng)營副總經(jīng)理任組長,各部門經(jīng)理為小組成員,組成公司的稽查小組,辦公室設(shè)在財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部,對(duì)質(zhì)量管理體系的過程進(jìn)行監(jiān)視和測(cè)量,以證實(shí)過程實(shí)現(xiàn)策劃結(jié)果的能力。
8.2.3.2公司通過以下方式對(duì)過程進(jìn)行監(jiān)視和測(cè)量:
a)在公司召開的周例會(huì)和月度生產(chǎn)經(jīng)營計(jì)劃會(huì)上,對(duì)各部門所分管工作完成情況進(jìn)行檢查考核,執(zhí)行《月度工作考核辦法》;
b)通過內(nèi)部質(zhì)量管理體系審核及有效性評(píng)價(jià);
c)對(duì)需確認(rèn)的過程進(jìn)行監(jiān)督檢查;
d)通過生產(chǎn)和服務(wù)的提供,聽取顧客意見的反饋。
8.2.3.3對(duì)過程監(jiān)視和測(cè)量中發(fā)現(xiàn)的問題,由稽查小組負(fù)責(zé)組織進(jìn)行整改,對(duì)需要采取糾正和預(yù)防措施的,由工程部按照《糾正和預(yù)防措施控制程序》的規(guī)定執(zhí)行。
8.2.3.4公司對(duì)以下過程實(shí)施監(jiān)視和測(cè)量:
a)項(xiàng)目開發(fā)的投資決策;
b)項(xiàng)目的前期開發(fā)工作;
c)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè);
d)社會(huì)周邊關(guān)系的協(xié)調(diào);
e)各階段的驗(yàn)收把關(guān);
f)房地產(chǎn)的市場(chǎng)營銷。
篇2：物業(yè)知識(shí)教材：物業(yè)管理物業(yè)開發(fā)全過程介入
物業(yè)知識(shí)教材：物業(yè)管理物業(yè)開發(fā)全過程介入
物業(yè)管理是建設(shè)與管理結(jié)合的紐帶，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，應(yīng)在項(xiàng)目可行性研究階段就聘請(qǐng)專業(yè)水平較高、有一定管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司介入。這樣不僅有利于完善項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，而且能夠避免由于選材不當(dāng)，或施工中的遺留問題給日后銷售及使用帶來不便。對(duì)于物業(yè)管理公司來講，在具備一定管理經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)技術(shù)人員的條件下，應(yīng)主動(dòng)申請(qǐng)參與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的物業(yè)開發(fā)全過程。在項(xiàng)目可行性研究階段，物業(yè)管理公司可憑實(shí)踐中獲得的經(jīng)驗(yàn)，提出物業(yè)管理方案；在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，物業(yè)管理公司可對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)中易疏忽的問題提出指正意見；在施工階段，物業(yè)管理公司可對(duì)各種建筑材料的選用提出合理建議；在竣工驗(yàn)收階段，物業(yè)管理公司可對(duì)工程質(zhì)量提出嚴(yán)格要求。這樣不僅使物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)和各個(gè)部分充分了解，同時(shí)也使其成為有可能接受物業(yè)管理委托的公司。
一、提前介入，為實(shí)施物業(yè)管理奠定基礎(chǔ)
建管脫節(jié)是造成住宅小區(qū)管理滯后的主要矛盾之一。其主要表現(xiàn)：一是建設(shè)與管理各自為政，互不銜接；二是管理者不參與驗(yàn)收交接，小區(qū)交接不規(guī)范，無具體標(biāo)準(zhǔn)。為了改變這種狀況，物業(yè)管理公司應(yīng)提前介入小區(qū)建設(shè)工作。這樣可以有兩個(gè)方面的好處：
1.“兵馬未到，糧草先行”為小區(qū)的今后管理，奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，提前介入小區(qū)建設(shè)工作，就可以從保一方平安、為群眾創(chuàng)造良好的居住環(huán)境出發(fā)，對(duì)物業(yè)建設(shè)的整個(gè)過程給予關(guān)注。可以全面了解小區(qū)建造的概況，參與小區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)與論證，為將來管理打好基礎(chǔ)。建設(shè)中提出合理化建議，彌補(bǔ)不足；建成后，主動(dòng)參與工程驗(yàn)收，嚴(yán)格控制標(biāo)準(zhǔn)，不留后患。
2.從嚴(yán)把住“入住”關(guān)，實(shí)施全方位管理
“千里之行，始于足下”。小區(qū)管理，重在良好的開端，超前介入小區(qū)管理，就能把工作做在前面。首先加大工作力度，大力宣傳開展物業(yè)管理的意義，使政府部門、建設(shè)部門以及即將進(jìn)住的業(yè)主(使用人)能給予理解與支持；然后制訂好小區(qū)管理契約，凡是入住小區(qū)的居民必須嚴(yán)格遵守小區(qū)綜合管理辦法，并自覺履行其規(guī)定的義務(wù)，與物業(yè)管理公司簽訂入住契約，凡不簽約者不予辦理房屋承租、戶籍登記；最后提前組建好專業(yè)隊(duì)伍，一旦業(yè)主(使用人)簽定入住契約進(jìn)住小區(qū)內(nèi)，就必須有人管理、有人服務(wù)，讓小區(qū)的居民感受到物業(yè)管理帶來的生活喜悅與舒適。
二、可行性研究階段
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目可行性研究階段，就應(yīng)制定物業(yè)管理方案。物業(yè)管理方案的制定可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成也可由房地開發(fā)企業(yè)請(qǐng)物業(yè)管理公司代理完成。方案應(yīng)確定物業(yè)管理的檔次，所需經(jīng)營性用房及必要配套設(shè)備、設(shè)施和擬開展的服務(wù)內(nèi)容，以及物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理方案的制定一般分為以下兩個(gè)步驟：
(一)確定物業(yè)管理的檔次
可根據(jù)物業(yè)的消費(fèi)水平，合理確定管理規(guī)模。如果開發(fā)的物業(yè)是寫字樓，那么相應(yīng)的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)就應(yīng)適應(yīng)物業(yè)本身的檔次，如果開發(fā)的物業(yè)是住宅小區(qū)，用戶普遍為中低收入者，則應(yīng)考慮物業(yè)管理的服務(wù)費(fèi)應(yīng)適合居民的實(shí)際情況。
(二)制定物業(yè)管理方案
物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容包括：
1.物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置。物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)所管物業(yè)的用途及規(guī)模合理設(shè)置管理機(jī)構(gòu)，制定各項(xiàng)管理制度，明確主要崗位職責(zé)。
2.物業(yè)管理的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理的各項(xiàng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與其物業(yè)的檔次具有直接關(guān)系，具體服務(wù)項(xiàng)目可根據(jù)實(shí)際需要確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
3.財(cái)務(wù)收支預(yù)算
(1)年度物業(yè)管理收支總額。
(2)每個(gè)產(chǎn)權(quán)人及使用人應(yīng)交的各種費(fèi)用。
(3)代收代繳費(fèi)用。
三、把好規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)
物業(yè)管理工作需要一定的地方與空間來開展，需要從管理的角度、從整體效益的角度來規(guī)劃。目前許多住宅小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)沒有考慮今后物業(yè)管理工作的開展，連一些基本的公共設(shè)施都沒有規(guī)劃，只注意在有限的土地上建造更多的房屋，以致等到小區(qū)建成以后，再考慮實(shí)行物業(yè)管理需要建立公共設(shè)施，已沒有地皮可建，對(duì)此住戶意見很大。有的住宅小區(qū)，規(guī)劃時(shí)不配套，甚至連中國老百姓最主要的交通工具--自行車的車棚都未予以考慮，住戶進(jìn)住以后，自行車隨便亂放，既不美觀也不安全。為此物業(yè)管理公司參與規(guī)劃設(shè)計(jì)非常重要。規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的源頭，物業(yè)管理的早期介入應(yīng)從物業(yè)管理的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段開始。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大潮中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要保持自己產(chǎn)品的競爭力，必須具有超前意識(shí)。所謂超前意識(shí)，就是要從高起點(diǎn)起步，充分考慮人們對(duì)房屋產(chǎn)品和居住環(huán)境需求的不斷變化，不僅要重視房屋本身的工程質(zhì)量，更應(yīng)該考慮房屋的使用功能、小區(qū)的合理布局、建筑的造型、建材的選用、室外的環(huán)境、居住的安全與舒適、生活的方便等等。一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)需要幾年的時(shí)間，但其使用時(shí)間卻是幾十年甚至上百年。科學(xué)的發(fā)展，技術(shù)的進(jìn)步，經(jīng)濟(jì)的增長，生活水平的提高使人們對(duì)居住和工作環(huán)境及技術(shù)的要求不可能停留在現(xiàn)有的水平上。對(duì)于房地產(chǎn)這種凝聚著巨大物化勞動(dòng)和財(cái)富的不動(dòng)產(chǎn)，不可能像更換家用電器那樣簡便易行。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，就應(yīng)從頭做起，具有超前意識(shí)。其中一種有效的方式就是在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，請(qǐng)熟悉物業(yè)管理的專業(yè)人員參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論，發(fā)表意見，提出建議。
物業(yè)管理專業(yè)人員對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的參與職責(zé)主要表現(xiàn)在全面細(xì)致地反映物業(yè)管理能得以順利實(shí)施的各種需要，以及在以往管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上的種種問題或缺陷，把它以咨詢報(bào)告的形式提交給設(shè)計(jì)單位并且責(zé)成其在設(shè)計(jì)中予以糾正。下面的一些問題物業(yè)管理企業(yè)都有責(zé)任和義務(wù)向開發(fā)企業(yè)和設(shè)計(jì)單位提出建議。
1.配套設(shè)施的完善
各類配套設(shè)施的完善，是任何物業(yè)充分發(fā)揮其整體功能的前提，房地產(chǎn)實(shí)行綜合開發(fā)的目的也在于此。如果配套設(shè)施等硬件建設(shè)造成先天不足，日后的物業(yè)管理很難搞好。
對(duì)于住宅小區(qū)，幼兒園、學(xué)校等公益事業(yè)，各類商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)如商店、飲食店、郵電所、銀行等，小區(qū)內(nèi)外道路交通的布置，環(huán)境的和諧與美化，尤其是人們休息交往娛樂的場(chǎng)所與場(chǎng)地的布置在規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)給予充分的考慮。對(duì)于寫字樓，商貿(mào)中心等，則商務(wù)中心和停車場(chǎng)的大小與位置就顯得很重要。
物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)以往物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)和日后實(shí)施物業(yè)管理的需要，在上述方面應(yīng)該提出意見和建議。
2.水電氣等供應(yīng)容量
水電氣等供應(yīng)容量是項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)的基本參數(shù)。人們生活和工作質(zhì)量的提高與改善，必然不斷增大對(duì)水電氣等基本能源的需求。設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)時(shí)，通常參照國標(biāo)設(shè)計(jì)，而國標(biāo)制定的是下限，因此規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，要充分考慮到地域特點(diǎn)和發(fā)展需要，要留有余地。不能硬套國標(biāo)，否則不能正常使用或造成事故。
3.安全保衛(wèi)系統(tǒng)
規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，對(duì)安全保衛(wèi)系統(tǒng)應(yīng)給予足夠的重視。在節(jié)約成本的前提下，盡可能設(shè)計(jì)防盜報(bào)警系統(tǒng)，給業(yè)主們創(chuàng)造一個(gè)安全的居家環(huán)境。如最好用報(bào)警系統(tǒng)替代防盜網(wǎng)，因?yàn)楦魇礁鳂拥姆辣I網(wǎng)不僅影響美觀，而且一旦發(fā)生火災(zāi)，就無法逃離現(xiàn)場(chǎng)。此時(shí)的安全，彼時(shí)卻成了更大的危險(xiǎn)。這在香港一些地區(qū)已有了血的教訓(xùn)。
4.垃圾處理方式
根據(jù)各地不同情況，決定是否采用垃圾道。如采用，則應(yīng)考慮如何通過管理來保持其清潔，使之不致成為一個(gè)異味和蚊蠅孽生源；如不采用，則應(yīng)考慮如何在各樓道設(shè)垃圾桶，分發(fā)垃圾袋，并由專人收倒垃圾。此外，還應(yīng)考慮垃圾外運(yùn)方式與垃圾集運(yùn)站的位置等。
5.綠化布置
綠化主要應(yīng)考慮氣候、環(huán)境、造型、布局等，特別要根據(jù)需要搭配，如常綠與落葉、針葉與闊葉、喬木與灌木、觀葉與觀花、觀果樹木與花草之間要合理搭配。
6.消防設(shè)施
在建筑設(shè)計(jì)中，消防設(shè)施的配套設(shè)置有嚴(yán)格要求的。自動(dòng)滅火器位置、自動(dòng)報(bào)警機(jī)位置、安全出口、扶梯以及滅火器、沙箱等應(yīng)利于防火、滅火。物業(yè)管理企業(yè)則更著眼于各種消防死角。例如樓樓的通道部分、電纜井部分在消防設(shè)計(jì)中一般都考慮不周，自動(dòng)噴淋裝置也不可能顧及到每個(gè)角落(當(dāng)然電路部分是怕水的)，所以物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)建議在這些地方配備滅火器(電器部分應(yīng)用二氧化碳滅火器)或滅火沙箱。
7.建筑材料選用
建筑材料的選用涉及到工程質(zhì)量、造價(jià)與維修管理和防火安全。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己在以往所管樓宇中所見建材的使用情況，向設(shè)計(jì)單位提交一份各品牌、型號(hào)的常用建材使用情況的跟蹤報(bào)告，以便設(shè)計(jì)單位擇優(yōu)選用。
8.其他
規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，對(duì)室內(nèi)各種線與設(shè)施的布局、位置、高度、離墻距離等，常有一些易被忽視的問題，但從日后使用和維修的角度看，卻很重要。如灶臺(tái)下放置煤氣罐的高度是否低于煤氣罐的高度，懸掛的廚柜向通道伸出了幾十公分，用戶不小心就會(huì)碰到腦門，冰箱、洗衣機(jī)預(yù)留位置及下水口是否適當(dāng)，電路接口是否足夠、位置是否合適等。類似這些細(xì)節(jié)問題，物業(yè)管理企業(yè)都有義務(wù)向設(shè)計(jì)單位提出，請(qǐng)其注意。
總之，設(shè)計(jì)階段，物業(yè)管理企業(yè)選派工程技術(shù)人員參加工程規(guī)劃設(shè)計(jì)的目的，是從有利于投資、綜合開發(fā)、合理布局、安全使用和投入使用后長期物業(yè)管理的角度進(jìn)行參謀，提出建議。
四、在規(guī)劃階段應(yīng)注意的問題
房地產(chǎn)商在新建小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，往往會(huì)請(qǐng)規(guī)劃部門及設(shè)計(jì)院對(duì)所開發(fā)小區(qū)進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)，但往往會(huì)忽視請(qǐng)物業(yè)管理公司共同參與規(guī)劃設(shè)計(jì)。專業(yè)設(shè)計(jì)部門與物業(yè)管理部門對(duì)小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)都有不同的著重點(diǎn)。有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)商在請(qǐng)專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)劃部門設(shè)計(jì)時(shí)，同時(shí)會(huì)請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司參與設(shè)計(jì)意見。這時(shí)被邀請(qǐng)的物業(yè)管理公司就應(yīng)從平時(shí)物業(yè)管理對(duì)設(shè)計(jì)、規(guī)劃感覺不足及應(yīng)注意那些方面等，提出物業(yè)管理公司的看法供房地產(chǎn)商及規(guī)劃、設(shè)計(jì)部門參考。
一般物業(yè)管理公司參與規(guī)劃設(shè)計(jì)可以從下面幾個(gè)方面考慮：實(shí)用、美觀耐用、安全、方便使用、方便管理、節(jié)能、節(jié)省維護(hù)維修費(fèi)用等。
1.實(shí)用性
(1)房屋的采光--應(yīng)做到每個(gè)房間均能得到自然采光。
(2)房屋的通風(fēng)--盡量采用自然通風(fēng)比較好的方位。
(3)房屋的隔(冷)熱--選用材料及附件、設(shè)計(jì)方案盡量能保溫，達(dá)到冬暖夏涼的效果。
(4)房屋實(shí)用率--盡量提高實(shí)用率，在合理的情況下減少公用面積，減少承重柱。規(guī)劃、設(shè)計(jì)時(shí)注意實(shí)用率與不注意實(shí)用率的設(shè)計(jì)結(jié)果，會(huì)產(chǎn)生至少5%的實(shí)用率差值，即從業(yè)主利益考慮直接隱含影響了樓價(jià)的5%上升或下降的結(jié)果。比較典型的代表，如建綜合大廈，注意實(shí)用率的設(shè)計(jì)，每臺(tái)車所占位為20~25平方米，住宅利用率可達(dá)85%以上，而不注意實(shí)用率的設(shè)計(jì)，使每臺(tái)車所占位可高達(dá)40平方米，住宅利用率只有80%以下，當(dāng)然超值豪華住宅另當(dāng)別論。
2.美觀、耐用性
美觀與耐用兩方面處理得好，會(huì)很和諧，處理不好又會(huì)很矛盾。例如，有些發(fā)展商為了純講美觀，突出一些造型，用夾板或鐵網(wǎng)、掛灰批蕩等壽命短的材料裝修一些間隔墻或造型，特別一些公共部分，造成物業(yè)管理公司在接手管理后沒幾年，就需花大量資金重新裝修，給物業(yè)管理公司和業(yè)主造成很大的后期經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。切記，房產(chǎn)物業(yè)的建設(shè)不能像做電影道具和模型一樣，只講究美觀，而不注意耐用，這種現(xiàn)象對(duì)于新入行經(jīng)驗(yàn)不足的發(fā)展商表現(xiàn)比較突出，開發(fā)商建設(shè)者應(yīng)站在廣大業(yè)主的角度考慮問題，“房產(chǎn)物業(yè)是百年大計(jì)”的工作!這一項(xiàng)工作做得好，可使業(yè)主接樓后得到實(shí)惠，物業(yè)管理公司的維修量大量減少，發(fā)展商的信譽(yù)會(huì)越來越高!
影響房屋美觀除了建設(shè)前期的問題，還應(yīng)考慮使用后期可能出現(xiàn)的問題，應(yīng)盡量提到建設(shè)前期來解決。
例：住宅空調(diào)統(tǒng)一留位，防盜網(wǎng)門統(tǒng)一安裝，盡量減少二次裝修影響公共外觀不統(tǒng)一的工作，以上材料盡量采用不銹、耐用材料，以免長時(shí)間銹跡，污染外墻，影響整體美觀等。
3.功能性
除了正常規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)考慮的功能性，下面提出一些常被忽視的功能性設(shè)施配備：
(1)住宅空調(diào)機(jī)留位及空調(diào)冷凝水集中排水管配備。
(2)集中“能源計(jì)量表”功能配備。如：水、電、氣能源計(jì)量表按功能區(qū)分集中安放入公共區(qū)間，不宜放入各業(yè)主家中，這樣在抄表時(shí)不用打擾業(yè)主，方便物業(yè)管理工作。另外，配備能源計(jì)量表往往只注意各業(yè)主的分表及本區(qū)總表，沒注意公共區(qū)域的分表配備，給后期的物業(yè)管理能源計(jì)量統(tǒng)計(jì)工作帶來不準(zhǔn)確的弊端，所以應(yīng)配備公共區(qū)域能源計(jì)量分表，以便后期物業(yè)管理計(jì)量統(tǒng)計(jì)工作。
(3)高層樓房維修、清潔外墻機(jī)具配備及留位，高層樓宇樓頂天面不宜做為花園賣出或贈(zèng)送，否則不利于日后大廈外墻和天面維護(hù)工作的開展。
(4)各種指標(biāo)牌，小區(qū)(大廈)平面圖、警示標(biāo)志(牌)配備。
(5)水、電容量超前意識(shí)的配備。
(6)物業(yè)管理用房的配備。如：辦公室、接待室、值班室、制作用膳室、倉庫等。有條件還可配幾間管理人員集體宿舍，這一部分房可作為公用面積分?jǐn)偂４斯ぷ髯龊昧耍煞€(wěn)定物業(yè)管理公司管理人員隊(duì)伍，提高物業(yè)管理公司檔次，可減少物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算費(fèi)用，減輕日后業(yè)主管理費(fèi)負(fù)擔(dān)，可奠定物業(yè)管理的良性循環(huán)的基礎(chǔ)。
(7)垃圾處理。每層樓、每棟房、每個(gè)區(qū)都應(yīng)考慮配備收集垃圾的相應(yīng)位置及設(shè)施，這些設(shè)施要考慮密封性，清掃、清洗方便，不會(huì)擴(kuò)大污染等。無垃圾處理能力的地區(qū)，房地產(chǎn)發(fā)展商要考慮處理垃圾設(shè)施。
(8)其他功能。防火、防積水、防盜、訪客等系統(tǒng)，休閑、購物、娛樂等場(chǎng)所，綠化、道路、圍墻護(hù)欄等環(huán)境，郵政、儲(chǔ)蓄、交通、通訊等功能。
4.安全性
(1)有條件的小區(qū)、大廈，盡量設(shè)計(jì)成“封閉型”，以利治安管理。
(2)利用防盜、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)，安裝防火、防盜系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)，最好能聯(lián)接公安消防治安部門，遇事能得到及早發(fā)現(xiàn)，得到支持，減少損失。
(3)裝修材料除了上面所談到美觀、耐用性外，要注意禁用“有毒、有輻射性”材料。
(4)制做的防盜網(wǎng)一定要注意設(shè)置火災(zāi)救生窗。
5.節(jié)能性
(1)中央空調(diào)系統(tǒng)，是日后物業(yè)的耗能大戶，此項(xiàng)工作做好，能為日后節(jié)省大量能源開支。做好此項(xiàng)工作除了請(qǐng)高水平空調(diào)設(shè)計(jì)師外，發(fā)展商還應(yīng)在此項(xiàng)目上舍得投資，盡量提高系統(tǒng)的自動(dòng)化程度，特別一些分區(qū)電磁閥、高靈敏度溫度控制器、保溫材料等不宜從簡處理，設(shè)計(jì)師在設(shè)備選型設(shè)計(jì)時(shí)(特別是一些配套電機(jī)選擇)不要出現(xiàn)大馬拉小車現(xiàn)象。
(2)公共區(qū)域照明，盡量采用節(jié)能燈，開關(guān)組合設(shè)計(jì)配備盡量細(xì)劃，不宜一個(gè)開關(guān)控制一片燈，應(yīng)按每組燈的功能性要求配備開關(guān)。
五、對(duì)施工的介入
住房的質(zhì)量是百年大計(jì)，絲毫馬虎不得。國家建設(shè)部根據(jù)近年來許多建筑施工單位偷工減料、不注意施工質(zhì)量而屢屢出現(xiàn)重大工程事故的狀況，發(fā)文明確規(guī)定重大工程執(zhí)行招標(biāo)投標(biāo)制，執(zhí)行建設(shè)監(jiān)理制，同時(shí)向國際慣例靠攏。物業(yè)管理公司對(duì)施工過程介入，對(duì)搞好施工監(jiān)理同樣有著十分重要的意義和作用。
為了加強(qiáng)對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量的監(jiān)督和管理，明確建設(shè)工程質(zhì)量責(zé)任，保護(hù)建設(shè)工程方面的合法權(quán)益，維護(hù)建設(shè)市場(chǎng)秩序，建設(shè)部已明文規(guī)定，我國的施工建設(shè)與國際慣例接軌，實(shí)行建設(shè)監(jiān)理制，一批工程監(jiān)理公司業(yè)已應(yīng)運(yùn)而生。工程監(jiān)理制度的實(shí)施，對(duì)工程施工單位依法施工，保證工程質(zhì)量，具有十分重要的意義，但即使聘請(qǐng)了水平很高的監(jiān)理公司來監(jiān)理，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)施工過程的參與同樣有重要意義。
物業(yè)管理企業(yè)在施工階段的參與主要是確保工程施工質(zhì)量。
一個(gè)項(xiàng)目在開發(fā)企業(yè)及施工單位交付使用的的幾十、上百年的使用過程中，只有業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)來面對(duì)各種可能出現(xiàn)的問題。如果物業(yè)管理企業(yè)對(duì)該物業(yè)的結(jié)構(gòu)、管線布置、甚至所用建材的性能知之甚少或不了解，那么就很難管理好，或無法管理。所以，物業(yè)管理企業(yè)有必要選派相應(yīng)專業(yè)的人員參與施工質(zhì)量監(jiān)理，配合開發(fā)企業(yè)和施工部門共同確保工程施工質(zhì)量。
對(duì)于開發(fā)企業(yè)和施工部門來說，物業(yè)管理企業(yè)參與工程施工質(zhì)量管理，加強(qiáng)了力量，使工程質(zhì)量又多了一份保證，同時(shí)又能保證竣工驗(yàn)收、移交和日后管理的連續(xù)性，可為開發(fā)商節(jié)省時(shí)間，提高工程質(zhì)量、縮短工期及增強(qiáng)售后服務(wù)的信譽(yù)。
物業(yè)管理企業(yè)參與工程施工質(zhì)量監(jiān)理的要點(diǎn)包括：
1.指導(dǎo)施工單位把好質(zhì)量關(guān)
物業(yè)管理公司不僅接管新建樓宇，還要管理使用年限較長的物業(yè)。因此，他們對(duì)樓宇使用中常出現(xiàn)的各種工程質(zhì)量問題有較多了解，如衛(wèi)生間、廚房間的漏水問題及其成因：水電管線如何走向才有利于安全和便于管理；什么樣的墻體會(huì)滲水等等。這些影響使用功能的問題早協(xié)調(diào)、早解決，要比施工完了再改容易得多，而且可減少許多浪費(fèi)，不致于遺留下來，成為日后使用和管理中難以克服的障礙。
2.掌握新物業(yè)的全部情況
施工單位完成施工任務(wù)，建好住宅小區(qū)，辦完移交手續(xù)后，他們不再有責(zé)任承擔(dān)該建筑的使用問題(當(dāng)然不包括一年使用期)。在以后使用過程中，只有業(yè)主和物業(yè)管理公司來應(yīng)付各種可能出現(xiàn)的問題。因此物業(yè)管理只有參與工程的建設(shè)，才可能對(duì)每一幢物業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置、房間大小，甚至采用的建筑材料的性能做到了如指掌。這可對(duì)物業(yè)管理工作的開展奠定良好的基礎(chǔ)，否則就很難管理好物業(yè)，甚至無法管理。
3.物業(yè)管理公司參與施工監(jiān)理有利于物業(yè)良性開發(fā)
對(duì)于施工單位來講，物業(yè)管理公司參與施工監(jiān)理，加強(qiáng)了監(jiān)理力量，某些影響使用功能的問題能及早發(fā)現(xiàn)、及早解決，使工程質(zhì)量又多了一份保證；而對(duì)物業(yè)管理公司來講，由于從規(guī)劃設(shè)計(jì)到施工監(jiān)理的全過程參與，能較全面地了解物業(yè)的整體情況，這樣可保證房屋比較順利的移交，為開發(fā)商節(jié)約了時(shí)間，也為售后服務(wù)奠定了基礎(chǔ)。
4.按國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)工程設(shè)計(jì)與設(shè)計(jì)單位、施工單位、開發(fā)商一起認(rèn)真進(jìn)行技術(shù)交底和圖紙會(huì)審；
5.工程施工中國家現(xiàn)行有關(guān)法律規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及合同不斷進(jìn)行檢查，如：是否嚴(yán)格按設(shè)計(jì)要求施工，隱蔽工程的施工質(zhì)量，使用的各種材料、備件是否符合質(zhì)量要求等等。
六、物業(yè)管理公司對(duì)施工的監(jiān)理
(一)何為監(jiān)理
監(jiān)理，從字面上可以簡單地理解為監(jiān)督和管理。工程建設(shè)監(jiān)理即對(duì)工程建設(shè)中的技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和管理，使這些活動(dòng)符合有關(guān)的法規(guī)、政策、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及合同的規(guī)定，促使工程進(jìn)度、質(zhì)量、造價(jià)按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)。國家建設(shè)部已明文規(guī)定，中國的施工建設(shè)要向建設(shè)監(jiān)理制過渡，向國際慣例靠攏，一批工程監(jiān)理公司亦已應(yīng)運(yùn)而生。即使是聘請(qǐng)了監(jiān)理公司來對(duì)工程建設(shè)進(jìn)行監(jiān)理，但物業(yè)管理公司對(duì)工程監(jiān)理的介入同樣有重要意義。
(二)物業(yè)管理公司參與工程監(jiān)理的內(nèi)容
物業(yè)管理公司參與工程建設(shè)監(jiān)理的主要內(nèi)容是：
1.協(xié)助建設(shè)單位與承建單位編寫開工報(bào)告。
2.審查承建單位提出的施工組織設(shè)計(jì)、施工技術(shù)方案和施工進(jìn)度計(jì)劃，提出修改意見。
3.審查承建單位提出的材料和設(shè)備清單及其所列的規(guī)格與質(zhì)量。
4.督促、檢查承建單位嚴(yán)格執(zhí)行工程承包合同和工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。
5.檢查工程使用的材料、構(gòu)件和設(shè)備的質(zhì)量。
6.檢測(cè)工程質(zhì)量，驗(yàn)收分部分項(xiàng)工程，處理質(zhì)量事故。
7.控制工程進(jìn)度，認(rèn)定工程數(shù)量。
8.檢查安全防范措施。
9.整理合同文件和技術(shù)檔案資料。
10.提出竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。
11.在物業(yè)投入使用后的保修階段，負(fù)責(zé)檢查工程狀況，鑒定質(zhì)量問題責(zé)任，督促保修。
(三)物業(yè)管理公司參與工程監(jiān)理的要點(diǎn)
在實(shí)際工作中，物業(yè)管理公司要參與對(duì)工程的工期目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)和費(fèi)用目標(biāo)進(jìn)行控制。
1.工程進(jìn)度監(jiān)理
工程項(xiàng)目進(jìn)度監(jiān)理的目的在于采取管理措施，糾正施工進(jìn)程的偏差，保證預(yù)定工期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。監(jiān)理的基本方法是定期取得工程的實(shí)際進(jìn)展情況，與計(jì)劃作出比較，從中發(fā)現(xiàn)問題，采取措施，防止進(jìn)度拖延。
(1)實(shí)行工程進(jìn)度監(jiān)理首先要進(jìn)行施工組織設(shè)計(jì)，即對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目通盤規(guī)劃，制定出經(jīng)濟(jì)合理的規(guī)劃方案，對(duì)項(xiàng)目在人力物力、時(shí)間和空間、技術(shù)和組織上做出全面而合理的安排，以控制項(xiàng)目總投資、總工期、工程質(zhì)量、主要材料和設(shè)備的供應(yīng)。
施工組織總設(shè)計(jì)包括：施工的具體項(xiàng)目及其工作量、施工進(jìn)度總計(jì)劃、開發(fā)建設(shè)工程布置和總平面布置圖(分區(qū)的市場(chǎng)管線施工示意圖、公用工程示意圖、各類房屋開工竣工示意圖、環(huán)衛(wèi)綠化示意圖、施工場(chǎng)地及大型臨時(shí)設(shè)施總平面布置圖及根據(jù)上述內(nèi)容綜合繪制的開發(fā)建設(shè)區(qū)的總平面布置圖。)
物業(yè)管理公司根據(jù)施工組織設(shè)計(jì)，要求參加項(xiàng)目施工的各單位做出具體的分部分項(xiàng)工程組織設(shè)計(jì)和單幢工程施工組織設(shè)計(jì)。
(2)控制施工進(jìn)度計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)進(jìn)度控制須有一個(gè)科學(xué)、合理的工程項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃。在物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目中，一般要編制項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃、施工總進(jìn)度計(jì)劃和作業(yè)進(jìn)度計(jì)劃等等。
(3)實(shí)施對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)度的控制，物業(yè)管理公司要對(duì)現(xiàn)場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)查分析，協(xié)助解決工程項(xiàng)目建設(shè)中的問題，明確解決問題的措施、期限和承擔(dān)者，并督促其實(shí)現(xiàn)。
2.工程質(zhì)量監(jiān)理
(1)工程質(zhì)量監(jiān)理的任務(wù)
①督促承建單位建立工程項(xiàng)目質(zhì)量保證體系。承建單位是工程的具體實(shí)施者，他們的工作直接影響工程質(zhì)量，物業(yè)管理公司要協(xié)助監(jiān)理單位須在項(xiàng)目開工前督促承建單位設(shè)置質(zhì)量保證體系，包括設(shè)置質(zhì)量管理目標(biāo)、程序和辦法，設(shè)立質(zhì)量檢查負(fù)責(zé)人，建立TQC小組等。
②設(shè)計(jì)過程的質(zhì)量監(jiān)控。設(shè)計(jì)過程是工程項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)控的起點(diǎn)。物業(yè)管理公司對(duì)方案和圖紙要進(jìn)行認(rèn)真的審核，對(duì)其中的質(zhì)量問題提出質(zhì)疑，并要求有關(guān)單位及時(shí)修改。
③材料、設(shè)備的質(zhì)量監(jiān)控。物業(yè)管理公司要協(xié)助監(jiān)理單位嚴(yán)格督促有關(guān)方面按合同規(guī)定的質(zhì)量要求組織訂貨、采購、包裝及運(yùn)輸，以及按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查和驗(yàn)收，并按要求組織堆放、儲(chǔ)存、保管和加工。
④施工過程的質(zhì)量監(jiān)控。物業(yè)管理公司要督促發(fā)展商選擇優(yōu)秀的、有信譽(yù)的施工單位，認(rèn)真審查施工單位的技術(shù)水平、設(shè)備水平和管理水平等。在合同中明確對(duì)質(zhì)量的規(guī)定及責(zé)任；督促承建單位認(rèn)真執(zhí)行工藝標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)程，提高項(xiàng)目質(zhì)量的穩(wěn)定性；監(jiān)理人員要對(duì)每個(gè)階側(cè)面、每個(gè)分部分項(xiàng)工程、甚至每道工序進(jìn)行檢測(cè)與驗(yàn)收；監(jiān)理人員要做好質(zhì)量記錄，并進(jìn)行統(tǒng)計(jì)數(shù)字的分析處理，對(duì)不符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的活動(dòng)加以處理。
(2)工程質(zhì)量監(jiān)理的實(shí)施
首先，物業(yè)管理公司要明確合同要求，對(duì)在建項(xiàng)目進(jìn)行全面細(xì)致的調(diào)查研究，組織好質(zhì)量控制體系，配備能夠勝任工作的監(jiān)理人員，明確其質(zhì)量控制責(zé)任。
其次，要建立對(duì)日常各項(xiàng)工作的監(jiān)督和記錄制度，通常可通過建立一套報(bào)表體系來實(shí)施，報(bào)表包括的主要內(nèi)容是：要開始的工作；工作檢查情況及對(duì)工作的要求；施工中的檢驗(yàn)或現(xiàn)場(chǎng)試驗(yàn)情況以及其他工作情況。
最后，對(duì)通過檢查、試驗(yàn)、測(cè)量等手段發(fā)現(xiàn)的各種問題，要提出解決問題的辦法，并及時(shí)向發(fā)展商通報(bào)情況。
3.工程造價(jià)監(jiān)理
工程造價(jià)監(jiān)理是在不影響工程進(jìn)度、質(zhì)量和安全施工的條件下，確保工程費(fèi)用不超過合同規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)所采取的控制活動(dòng)。這種控制可以從工程項(xiàng)目的全過程和工程造價(jià)構(gòu)成二方面來進(jìn)行。
(1)對(duì)工程項(xiàng)目的全過程進(jìn)行造價(jià)控制
①設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制
對(duì)工程項(xiàng)目的造價(jià)控制始于設(shè)計(jì)階段。監(jiān)理人員在這個(gè)階段要注意對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審核，如發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)方案的費(fèi)用估算超出控制投資額的范圍，應(yīng)及時(shí)對(duì)設(shè)計(jì)方案提出修改意見；監(jiān)理人員還可以通過現(xiàn)場(chǎng)踏勘，發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)方案在哪些方面可以進(jìn)行優(yōu)化，向設(shè)計(jì)單位提出更改意見。
②施工階段的造價(jià)控制
施工階段的造價(jià)控制，要從審查每個(gè)工程和分部分項(xiàng)工程的清單、單價(jià)入，按形象進(jìn)度擬定撥款計(jì)劃。要選擇最佳的施工速度，嚴(yán)格把好按進(jìn)度撥款關(guān)、應(yīng)及時(shí)掌握和詳細(xì)記錄修改設(shè)計(jì)、變更工程量、增減工程項(xiàng)目等情況。當(dāng)無法預(yù)計(jì)的情況發(fā)生時(shí)，如水文地質(zhì)情況變化、設(shè)備材料的延期交貨、價(jià)格調(diào)整等都應(yīng)詳細(xì)記錄合理分析，以分清甲乙方責(zé)任，為索賠作準(zhǔn)備。
(2)對(duì)工程造價(jià)構(gòu)成的控制
從工程造價(jià)構(gòu)成的角度進(jìn)行控制，可以分為直接費(fèi)用的控制和間接費(fèi)用的控制。
①直接費(fèi)用的控制
直接費(fèi)用是構(gòu)成工程造價(jià)的主要部分，因此是進(jìn)行造價(jià)控制的重點(diǎn)。對(duì)直接費(fèi)用的控制，首先要將實(shí)際費(fèi)用與工程預(yù)算比較，通過對(duì)預(yù)算和實(shí)際完成量所支付的人工、材料、機(jī)械臺(tái)班費(fèi)和其他直接費(fèi)用的分析比較，看出超支節(jié)余情況及趨勢(shì)；其次要對(duì)工程單價(jià)進(jìn)行分析，可以根據(jù)各工程每個(gè)月以及累計(jì)完成的實(shí)物工程量和相應(yīng)的實(shí)際費(fèi)用，求出各工種每月以及累計(jì)的實(shí)際工程單價(jià)，再與預(yù)算單價(jià)進(jìn)行對(duì)比，從中分析超支或節(jié)約的原因。
②間接費(fèi)用的控制
間接費(fèi)用一般按合同規(guī)定的直接費(fèi)用的百分?jǐn)?shù)提取，這項(xiàng)費(fèi)用由于直接費(fèi)用的變動(dòng)而發(fā)生變化，監(jiān)理方對(duì)間接費(fèi)用的控制采取兩項(xiàng)措施：其一是審核承建單位計(jì)算間接費(fèi)用依據(jù)的合理性，其二是根據(jù)直接費(fèi)用的變動(dòng)處理間接費(fèi)用的提取。
(四)對(duì)新建小區(qū)施工監(jiān)理
物業(yè)管理公司參與新建小區(qū)的施工監(jiān)理，它與發(fā)展商對(duì)施工的監(jiān)理，同樣有著不同的著重點(diǎn)。由于長期的物業(yè)管理工作，物業(yè)管理公司對(duì)樓宇多發(fā)質(zhì)量問題的部位有著充分的了解，因而物業(yè)管理公司參與施工管理，可防范完工后樓宇出現(xiàn)有礙使用的質(zhì)量問題和施工期遺留問題，從而減輕以后的維修、保養(yǎng)開支。
1.參與方式
作為物業(yè)管理公司，對(duì)于施工單位無直接的經(jīng)濟(jì)干預(yù)權(quán)，其參與施工監(jiān)理的身份是：全體購房小業(yè)主的代表，由發(fā)展商邀請(qǐng)參與施工監(jiān)理，就施工過程中施工設(shè)計(jì)、施工方法、施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)察，并對(duì)其中影響樓宇質(zhì)量、實(shí)用性及維護(hù)保養(yǎng)的問題，向發(fā)展商提出意見，提醒發(fā)展商加以防范，并由發(fā)展商督促承建商糾正、補(bǔ)救。
2.監(jiān)理重點(diǎn)
由于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的一度高潮，導(dǎo)致建筑市場(chǎng)的興旺，建筑市場(chǎng)如雨后春筍般涌現(xiàn)出許多的承建商，其技術(shù)力量、素質(zhì)參差不齊。同時(shí)因我國經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，設(shè)計(jì)規(guī)范不可能把結(jié)構(gòu)、裝飾、防滲的等級(jí)一下子提得很高，從而使許多樓宇建成后出現(xiàn)問題，增加了管理難度。因此，應(yīng)將以下這些部位的施工作為施工監(jiān)理重點(diǎn)：
(1)地下室工程。地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境，是滲漏問題的常發(fā)部位。因此，根據(jù)其設(shè)計(jì)采取的防水施工方案而相應(yīng)地重點(diǎn)監(jiān)理以下事項(xiàng)：
--無論采取何種防水設(shè)計(jì)施工，基坑中不應(yīng)積水，如有積水，應(yīng)予排除。嚴(yán)禁帶水或泥漿進(jìn)行防水工程施工。
--采用防水混凝土結(jié)構(gòu)時(shí)，除嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求計(jì)算混凝土的配合比之外，應(yīng)重點(diǎn)檢查：砼攪攔時(shí)間不得少于2分鐘(用機(jī)械攪攔)；底板應(yīng)盡量連續(xù)澆注，須留設(shè)施工縫時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)范中的留設(shè)要求和施工要求施工后，墻體只允許留水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應(yīng)盡量要求在底板以下，墻體外側(cè)相應(yīng)部位加設(shè)防水層(可用卷材、涂膜等)；預(yù)埋件的埋設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范施工；養(yǎng)護(hù)時(shí)間和養(yǎng)護(hù)方式應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控，此項(xiàng)是承建商經(jīng)常忽視的工序，但對(duì)砼的防水能力有較大的影響。
--采用水泥砂漿防水層，除按設(shè)計(jì)及規(guī)范施工外，應(yīng)注意陰陽角應(yīng)做成圓弧形或鈍角；剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工，各層緊密貼合不留施工縫。
(2)回填土工程。回填土工程涉及首層樓地面(無地下室結(jié)構(gòu)的)、外地坪的工程質(zhì)量，如回填質(zhì)量不好，將會(huì)導(dǎo)致地面投入使用一段時(shí)間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設(shè)管道，使地面開裂等問題。因此，應(yīng)對(duì)此項(xiàng)工程回填土成份、分層打夯厚度進(jìn)行監(jiān)控，有問題應(yīng)堅(jiān)決要求返工，否則后患無窮。
(3)樓面、屋面砼工程。樓面、屋面砼工程質(zhì)量，通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個(gè)主要原因，亦是物業(yè)管理公司在以后的維修工作中無能為力的問題，故在樓面、屋面砼工程中應(yīng)重點(diǎn)注意。
--鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工，其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問題，均造成以后樓板的開裂，特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應(yīng)重點(diǎn)檢查，同時(shí)應(yīng)監(jiān)督施工單位切實(shí)做好鋼筋墊塊工作，以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。
--砼澆注：除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外，鑒于物業(yè)常見質(zhì)量問題，物業(yè)管理公司參與監(jiān)理的人員應(yīng)重點(diǎn)對(duì)廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進(jìn)行監(jiān)理，有剪力墻結(jié)構(gòu)的亦為重點(diǎn)監(jiān)督。如這些部位施工出現(xiàn)問題，通常會(huì)引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水，還會(huì)出現(xiàn)難以檢查維修的問題。如剪力墻因砼搗制不密實(shí)，出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后，在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻面，導(dǎo)致維修困難，故對(duì)以上部位砼的振搗應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控。
(4)砌筑工程。建成物業(yè)常有墻體與梁底的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象，造成此問題，通常是墻體砌筑至梁底時(shí)的砌筑方式不對(duì)，砂漿不飽。因此，在砌筑工程中應(yīng)對(duì)砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進(jìn)行監(jiān)督，墻頂與梁底間的砌磚，應(yīng)把磚體斜砌，使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底，并保證砂漿飽滿。
(5)裝飾工程。
--外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個(gè)關(guān)鍵。以我國目前的常用做法，外墻面仍未做到對(duì)外來雨水作整體設(shè)防(無特別的防水層)，僅是靠外墻面的砂漿抹灰層，外飾面作防水，故外墻底層抹灰的實(shí)度、外飾面粘貼層的飽滿(無空鼓、空殼)、抿縫飽滿等方面，應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)督。
--內(nèi)墻面及天花板：內(nèi)墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料，應(yīng)注意砂漿的攪攔均勻，以免造成墻體飾面開裂，墻體與砼梁、柱搭接處，最好加設(shè)砂布等材料后再抹灰。
--地面：廚、廁地面，作為濕區(qū)應(yīng)重點(diǎn)監(jiān)理，注意砂漿密實(shí)及查坡泄水方面。
(6)門窗工程。木門與墻體接合處，由于材質(zhì)的差別，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)縫隙，外墻窗戶通常會(huì)出現(xiàn)窗框與墻體間滲水，這些都是施工問題，應(yīng)按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計(jì)方案嚴(yán)格監(jiān)理施工。
(7)給排水工程。
給水工程：現(xiàn)有高層建筑通常采用高位水池供水，其低樓層的供水，常常因高差問題造成水壓較大，而設(shè)計(jì)者通常會(huì)在由高位水池通往低層住宅的主管上設(shè)減壓閥。由于減壓閥的自身構(gòu)造，較易為細(xì)小雜物堵塞，故建議高位水池出水口的管口不要設(shè)為敞開管口式，應(yīng)改為密孔眼管道入水，以阻擋雜物進(jìn)入。如供水管道埋設(shè)在墻內(nèi)，則應(yīng)在隱蔽前做試水、試壓試驗(yàn)。
排水工程：原有常用的鑄鐵管，常因質(zhì)量問題，出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水，使用年限短等問題，使物業(yè)管理公司維修困難、管理費(fèi)用增多，在可能的情況下建議改用PVC水管。
(8)機(jī)電安裝工作。
(五)對(duì)業(yè)主二次裝修的施工監(jiān)理
業(yè)主對(duì)戶內(nèi)的二次裝修涉及土建、裝飾、水電等工程，故進(jìn)行監(jiān)理時(shí)應(yīng)注意：
(1)制止任何對(duì)承重墻體、剪力墻體的開孔、拆卸行為。
(2)制止未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)而進(jìn)行的煤氣、供暖、供冷、水電管線的遷移、改向。
(3)樓地面飾面的打鑿，可禁用大錘敲擊，應(yīng)用小鑿子以非垂直角度輕輕打鑿。
(4)對(duì)新加砌的間墻的位置選用的砌筑材料進(jìn)行審定、監(jiān)管。
(5)對(duì)整體裝修須增加的樓面荷載進(jìn)行監(jiān)控，確保不超出結(jié)構(gòu)承載能力。
(6)對(duì)涉及公共管線的工程嚴(yán)格監(jiān)控。
(7)要求業(yè)主做好戶外作業(yè)的安全工作，同時(shí)做好防止高空墜物的措施。
(8)廚房、衛(wèi)生間地面如更換飾面，要求業(yè)主做好防水處理，浴缸、坐便器的更換，對(duì)排水、排污管按全部施工工藝嚴(yán)格要求，以避免造成滲漏。
(9)監(jiān)理業(yè)主有否私自增加接入公用天線網(wǎng)絡(luò)的電視機(jī)臺(tái)數(shù)。
(10)戶內(nèi)用電系統(tǒng)不得超出原有額定用電功率，且必須保留總的漏電開關(guān)。
(六)對(duì)日常維護(hù)外發(fā)標(biāo)的工程管理
在超出物業(yè)管理公司自身能力的維修、維護(hù)，新增小項(xiàng)目等工程，常需向外招標(biāo)發(fā)包，工程發(fā)包管理一般有以下方面：
(1)承包單位的資質(zhì)、資信審核。
(2)由兩家以上的單位就物業(yè)管理公司制定的維護(hù)方案或由承包單位制定相應(yīng)方案進(jìn)行報(bào)送預(yù)算、圖紙，由專業(yè)技術(shù)人員審定方案、造價(jià)。
(3)簽訂公平合理、互為制約的發(fā)包合同。
(4)核定承包商進(jìn)場(chǎng)施工人數(shù)，約束其到物業(yè)部辦理出入證，并按規(guī)定控制施工時(shí)間，指定施工用水源、電源。
(5)約束施工人員保持施工場(chǎng)地以外的環(huán)境清潔，高峰時(shí)間不得使用電梯，超重、超長、腐蝕性、易燃性材料不得進(jìn)入電梯，進(jìn)入樓宇采取相應(yīng)保護(hù)措施。
(6)任何施工人員攜帶任何物料離場(chǎng)，均應(yīng)辦理放行手續(xù)。
(7)施工現(xiàn)場(chǎng)由施工方配置足夠的滅火器材，施工現(xiàn)場(chǎng)如需動(dòng)火，須監(jiān)督施工方辦理動(dòng)火證，并由保安隊(duì)派人在現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控。
(8)由工程部派相關(guān)專業(yè)的技術(shù)人員現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理、驗(yàn)收工程。
(9)在承包商完成工程并通過驗(yàn)收后，督促其辦理退場(chǎng)手續(xù)，拆除施工期間拉設(shè)的水電管線，清理場(chǎng)地，退回出入證。
七、把好工程質(zhì)量驗(yàn)收關(guān)
(一)驗(yàn)收的作用與意義
1.參加驗(yàn)收的重要性
作為百年大計(jì)的每一幢房屋，其質(zhì)量的好壞將對(duì)房屋的壽命產(chǎn)生永久影響，而這一局面，最終只有物業(yè)管理公司和業(yè)主來承擔(dān)。所以從某種意義上來講，物業(yè)管理公司應(yīng)具有工程驗(yàn)收的權(quán)利和爭取質(zhì)量補(bǔ)償?shù)臋?quán)力。因?yàn)槲飿I(yè)管理公司一旦接受物業(yè)之后，便要開展物業(yè)管理工作，如果施工存在的房屋質(zhì)量問題不解決，拖到售后服務(wù)管理中進(jìn)行，必然會(huì)給物業(yè)管理公司增加負(fù)擔(dān)。本身收費(fèi)微薄的物業(yè)管理公司剛剛進(jìn)入管理，就要投入一定的經(jīng)費(fèi)來負(fù)責(zé)修理，實(shí)在是心有余而力不足。因此，物業(yè)管理公司應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上，代表其利益，參加工程驗(yàn)收。對(duì)于確實(shí)存在的各種質(zhì)量問題，物業(yè)管理公司應(yīng)協(xié)助開發(fā)商一起向建筑承包商索賠，最好的辦法是預(yù)先扣留部分款項(xiàng)作為補(bǔ)償金，留給物業(yè)管理公司專門應(yīng)付日后出現(xiàn)的質(zhì)量問題。物業(yè)管理公司在驗(yàn)收時(shí)，不僅要驗(yàn)收現(xiàn)時(shí)工程的狀況，還應(yīng)考慮到使用一段時(shí)間以后的狀況。許多房屋由于搶工期、搶指標(biāo)、搶任務(wù)，在匆忙中完成，常存在驗(yàn)收時(shí)其質(zhì)量還好，但過不了多久，甚至居民剛搬進(jìn)住宅小區(qū)，就出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題。在國外通常的處理辦法是建筑商對(duì)其施工質(zhì)量向保險(xiǎn)公司投保，保單及日后索賠由物業(yè)管理公司辦理。
值得注意的是，gg開放以來，由于經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展迅猛，基本建設(shè)需求量急增，基本建設(shè)隊(duì)伍迅速擴(kuò)大，其施工質(zhì)量出現(xiàn)好差懸殊過大；同時(shí)由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一些負(fù)面效應(yīng)，以及社會(huì)上一些腐敗的東西也影響著各級(jí)政府管理人員及開發(fā)商，往往驗(yàn)收階段變成了熱熱鬧鬧走過場(chǎng)，一頂十分嚴(yán)肅的工作有時(shí)便走了樣，使一些低劣質(zhì)量的工程蒙混過關(guān)。前一階段國內(nèi)報(bào)紙上連續(xù)報(bào)道的幾起嚴(yán)重的房屋倒塌事故，正是劣質(zhì)工程的結(jié)果。
2.驗(yàn)收時(shí)，要細(xì)致入微，鐵面無私
前面已談到房屋工程質(zhì)量問題對(duì)物業(yè)管理產(chǎn)生不良影響將是相當(dāng)長久的，給管理帶來的障礙是巨大的。所以，物業(yè)管理公司在進(jìn)行工程驗(yàn)收時(shí)，必須細(xì)致入微，任何一點(diǎn)忽視都會(huì)給自己日后的管理工作帶來難度，也將影響業(yè)主的利益。大的方面如給排水管道是否暢通，供電線路是否正確，屋面是否滲水，水箱是否漏水等等；細(xì)微之處，如所用材料的性能，供電線路的導(dǎo)線斷面是否合理，防盜門安裝是否符合安全標(biāo)準(zhǔn)，各戶預(yù)留孔道(如電話預(yù)留孔、有線電視預(yù)留孔等)是否齊全等。對(duì)于高層建筑，還需要對(duì)電梯、水泵等設(shè)備進(jìn)行負(fù)載運(yùn)行試驗(yàn)。驗(yàn)收的原則是實(shí)事求是，鐵面無私。查出來的問題，該返工的責(zé)成施工隊(duì)返工，屬于無法返工的問題，應(yīng)索賠。返工達(dá)不到要求，不予簽字。只有嚴(yán)格要求，才能保證質(zhì)量，為今后的物業(yè)管理帶來方便。
(二)組織驗(yàn)收小組
由物業(yè)管理部門牽頭，組織機(jī)電安裝維修工程部和管理處的有關(guān)人員組成驗(yàn)收小組；驗(yàn)收小組應(yīng)在驗(yàn)收前完成以下工作：
1.提前派出部分工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，與地盤的工作人員一起，參與樓宇竣工收尾的監(jiān)理工作，主要是參與機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試，了解整個(gè)樓宇內(nèi)所裝配的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造、性能、產(chǎn)地；熟悉水、電、氣管道線路的鋪設(shè)位置及走向，為入住后的管理、維修養(yǎng)護(hù)打下基礎(chǔ)。
2.主動(dòng)與開發(fā)商的地盤和承建單位聯(lián)系，協(xié)商樓宇交接問題，如：商定交接注意事項(xiàng)和開始交接日期等。
3.與地盤、施工單位雙方制定驗(yàn)收方案，統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。
4.準(zhǔn)備竣工驗(yàn)收的表格資料：
A.房屋接管驗(yàn)收表
B.室內(nèi)接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表
C.公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表
E.機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表
F.機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表
(三)竣工驗(yàn)收及驗(yàn)收種類
物業(yè)的竣工驗(yàn)收是指一項(xiàng)物業(yè)建筑生產(chǎn)的最后一個(gè)階段。物業(yè)的竣工是指該物業(yè)所屬的工程項(xiàng)目經(jīng)過建筑施工和設(shè)備安裝以后，達(dá)到了該工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求，具備了使用或投產(chǎn)的條件。工程項(xiàng)目竣工后，由建筑商向開發(fā)商辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時(shí)，需經(jīng)開發(fā)商或?qū)ｉT組織的驗(yàn)收委員會(huì)對(duì)竣工項(xiàng)目進(jìn)行查驗(yàn)，在認(rèn)為工程合格后辦理工程交付手續(xù)，建筑商把物業(yè)交給開發(fā)商，這一交接過程稱之為驗(yàn)收。
竣工驗(yàn)收是建筑商與開發(fā)商之間發(fā)生的一個(gè)法定手續(xù)，通過驗(yàn)收能明確責(zé)任，如工程達(dá)到設(shè)計(jì)或合同要求，經(jīng)驗(yàn)收后，就可解除合同義務(wù)。從物質(zhì)形態(tài)上說，建筑商完成了一項(xiàng)最終建筑產(chǎn)品，而開發(fā)商也完成了該物業(yè)的開發(fā)任務(wù)；從經(jīng)濟(jì)關(guān)系上說，建筑商即可解除對(duì)開發(fā)商承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。
建筑工程項(xiàng)目的驗(yàn)收不僅有竣工驗(yàn)收，而且有再建工程驗(yàn)收。它包括隱蔽工程驗(yàn)收、單項(xiàng)工程驗(yàn)收、分期驗(yàn)收和全部工程驗(yàn)收。
1.隱蔽工程驗(yàn)收
隱蔽工程驗(yàn)收是指將被其他工序施工所隱蔽的分部分項(xiàng)工程，在隱蔽之前所進(jìn)行的檢查驗(yàn)收，它是保證工程質(zhì)量，防止留在質(zhì)量隱患的重要措施。隱蔽工程驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)為施工圖設(shè)計(jì)和現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范，驗(yàn)收是由開發(fā)商和建筑商共同進(jìn)行的，驗(yàn)收后要辦理簽證手續(xù)，雙方均要在隱蔽工程檢查簽證上簽字，并列入工程檔案。對(duì)于檢查中提出不符合質(zhì)量要求的問題要認(rèn)真進(jìn)行處理，處理后進(jìn)行復(fù)核并寫明處理情況。未經(jīng)檢驗(yàn)合格不能進(jìn)入下道工序施工。驗(yàn)收以施工圖的設(shè)計(jì)要求和現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范為準(zhǔn)。技術(shù)規(guī)范與施工圖說明要求不符時(shí)，以施工圖說明要求為準(zhǔn)。經(jīng)檢查合格后，雙方在隱蔽工程檢查記錄上簽字，作為工程竣工驗(yàn)收的依據(jù)之一。
2.分期驗(yàn)收
所謂分期驗(yàn)收，是指分期進(jìn)行的工程項(xiàng)目或個(gè)別單位工程在達(dá)到使用條件，需要提前動(dòng)用時(shí)所進(jìn)行的驗(yàn)收。例如一些住宅區(qū)，當(dāng)?shù)谝慌课萁ǔ珊螅纯沈?yàn)收，使完成的建筑產(chǎn)品及時(shí)投入使用，發(fā)揮投資效益。
3.單項(xiàng)工程驗(yàn)收
所謂單項(xiàng)工程驗(yàn)收，是指工程項(xiàng)目的某個(gè)單項(xiàng)工程已按設(shè)計(jì)要求施工完畢，具備使用條件，能滿足投產(chǎn)要求時(shí)，施工單位便可向建設(shè)單位發(fā)出交工通知。建設(shè)單位在接到施工單位的交工通知后，應(yīng)先自行檢查工程質(zhì)量、隱蔽工程驗(yàn)收資料、工程關(guān)鍵部位施工記錄以及工程有否漏項(xiàng)情況等，然后再出面組織設(shè)計(jì)單位、施工單位等共同進(jìn)行交工驗(yàn)收。
4.全部工程驗(yàn)收
整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目按設(shè)計(jì)要求全部落成并達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，即可進(jìn)行全部工程驗(yàn)收。大型建設(shè)項(xiàng)目的全部工程驗(yàn)收工作應(yīng)在做好驗(yàn)收準(zhǔn)備的基礎(chǔ)上，按預(yù)驗(yàn)收后正式驗(yàn)收的順序進(jìn)行。進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收須由建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位及有關(guān)部門組成預(yù)驗(yàn)收工作組。其主要工作是：
(1)檢查、核實(shí)竣工項(xiàng)目準(zhǔn)備移交給建設(shè)單位的所有技術(shù)資料的完整性、準(zhǔn)確性；
(2)檢查每一單位工程的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及施工質(zhì)量，對(duì)工程隱患和遺留問題提出處理建議；
(3)排解驗(yàn)收中有爭議的問題；
(4)督促返工、補(bǔ)做部分工程的修竣及收尾工程的完工；
(5)檢查“三廢”治理措施的情況；
(6)向驗(yàn)收委員會(huì)提交預(yù)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。
正式驗(yàn)收即由驗(yàn)收機(jī)構(gòu)進(jìn)行驗(yàn)收。大型建筑工程項(xiàng)目由國家主管部門或由工程項(xiàng)目的主管部門會(huì)同所在省、自治區(qū)、直轄市組建驗(yàn)收委員會(huì)；中小型工程項(xiàng)目按隸屬關(guān)系，由上級(jí)主管部門或工程項(xiàng)目所在省、自治區(qū)、直轄市組建驗(yàn)收委員會(huì)(或驗(yàn)收組)。驗(yàn)收委員會(huì)應(yīng)由主管部門、建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、投資銀行以及統(tǒng)計(jì)、勞動(dòng)、物資、環(huán)保等單位的有關(guān)專家參加。
(四)竣工驗(yàn)收的依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)及主要工作
1.竣工驗(yàn)收的依據(jù)
(1)上級(jí)主管部門的有關(guān)文件。
(2)開發(fā)商和建筑商簽訂的工程合同。
(3)設(shè)計(jì)文件、施工圖紙和設(shè)備技術(shù)說明書。
(4)國家現(xiàn)行的施工技術(shù)驗(yàn)收規(guī)范。
(5)建筑安裝統(tǒng)計(jì)規(guī)定。
(6)對(duì)從國外引進(jìn)的新技術(shù)或成套設(shè)備項(xiàng)目，還應(yīng)按照簽訂的合同和國外提供的設(shè)計(jì)文件等資料進(jìn)行驗(yàn)收。
2.驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)
(1)工程項(xiàng)目按照工程合同規(guī)定和設(shè)計(jì)圖紙要求已全部施工完畢，達(dá)到國家規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能夠滿足使用要求。
(2)竣工工程達(dá)到窗明、地凈、水通、電亮及采暖通風(fēng)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常。
(3)設(shè)備調(diào)試、試運(yùn)轉(zhuǎn)達(dá)到設(shè)計(jì)要求。
(4)建筑物周圍2米以下的場(chǎng)地清理完畢。
(5)技術(shù)檔案資料齊全。
(五)竣工驗(yàn)收的程序
竣工驗(yàn)收一般按下列程序：
(1)根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目(工程)的規(guī)模和復(fù)雜程度，確定分兩個(gè)階段(初步驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收)或一次性竣工驗(yàn)收；
(2)在竣工驗(yàn)收前，由建設(shè)單位組織施工、設(shè)計(jì)及使用等有關(guān)單位進(jìn)行初驗(yàn)；
(3)建設(shè)項(xiàng)目(工程)全部完成，經(jīng)過各單位工程的驗(yàn)收，符合設(shè)計(jì)要求，并具備竣工圖表、竣工決算、工程總結(jié)等必要文件資料，由項(xiàng)目(工程)主管部門或建設(shè)單位向負(fù)責(zé)驗(yàn)收的單位提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告。
竣工驗(yàn)收由建設(shè)單位組織會(huì)同設(shè)計(jì)單位、施工單位和政府工程質(zhì)量監(jiān)督部門等共同進(jìn)行。驗(yàn)收委員會(huì)或驗(yàn)收組負(fù)責(zé)審查工程建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，聽取各有關(guān)單位的工作報(bào)告，審閱工程檔案資料，實(shí)地查驗(yàn)建筑工程和設(shè)備安裝情況，并對(duì)工程設(shè)計(jì)、施工和設(shè)備質(zhì)量等方面作出全面的評(píng)價(jià)。不合格的工程不予驗(yàn)收；對(duì)遺留問題提出具體解決意見，限期落實(shí)完成。
(六)驗(yàn)收時(shí)所需移交的材料
在建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前，施工單位應(yīng)將有關(guān)技術(shù)資料系統(tǒng)整理，分類立卷，在驗(yàn)收時(shí)交建設(shè)單位歸檔保管，以適應(yīng)生產(chǎn)、維修的需要。驗(yàn)收時(shí)移交的技術(shù)資料主要有：
(1)竣工工程項(xiàng)目一覽表，包括竣工工程、名稱、位置、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、面科學(xué)分析、裝修標(biāo)準(zhǔn)、開工竣工日期等；
(2)設(shè)備清單，包括設(shè)備名稱、規(guī)模、數(shù)量、產(chǎn)地、主要性能、單價(jià)及隨機(jī)工具、備品備件等；
(3)工程項(xiàng)目竣工圖；
(4)材料、建筑構(gòu)件、外協(xié)件、各種設(shè)備、檢測(cè)儀器的出廠合格證、說明書和驗(yàn)收記錄，預(yù)制件的荷載試驗(yàn)記錄，自動(dòng)控制儀表的調(diào)試記錄；
(5)隱蔽工程驗(yàn)收記錄；
(6)土建施工記錄，包括地基處理記錄、結(jié)構(gòu)安裝校正記錄、預(yù)應(yīng)力構(gòu)件施工記錄等；
(7)設(shè)備安裝調(diào)試記錄，如管道系統(tǒng)的試壓、試漏檢查記錄，暖氣、衛(wèi)生、空調(diào)、電氣、電信、通風(fēng)、供水、供氣(煤氣、蒸氣等)、消煙滅火、防暴報(bào)警、電視監(jiān)控等工程的檢查和試驗(yàn)記錄等；
(8)建筑物、構(gòu)筑物的沉降、變形、防震、防爆、絕緣、密閉、凈化、隔音、隔熱等指標(biāo)的測(cè)試記錄，重要鋼骨結(jié)構(gòu)焊縫探傷檢查記錄；
(9)工程質(zhì)量事故的發(fā)生和處理記錄；
(10)圖紙會(huì)審記錄，設(shè)計(jì)變更通知和技術(shù)核定單；
(11)關(guān)于建筑物、構(gòu)筑物的使用注意事項(xiàng)說明；
(12)有關(guān)該工程項(xiàng)目的其他重要技術(shù)決定和文件。
在上述文件中，竣工圖是一份非常重要的資料。所謂竣工圖，是指真實(shí)地記錄各種地上地下建筑物、構(gòu)筑物等情況的一項(xiàng)技術(shù)檔案文件，也是工程交付驗(yàn)收以后的改建、擴(kuò)建、維護(hù)的資料依據(jù)。工程竣工驗(yàn)收前，建設(shè)單位應(yīng)組織、督促和協(xié)助各設(shè)計(jì)、施工單位各自負(fù)責(zé)竣工圖編制工作。繪制和整理工程項(xiàng)目竣工圖，應(yīng)根據(jù)具體情況的不同，加以區(qū)別對(duì)待，具體要求如下：
凡嚴(yán)格按施工設(shè)計(jì)圖施工，施工中對(duì)原施工設(shè)計(jì)沒有任何變動(dòng)的，可由施工單位在原施工圖上加蓋“竣工圖”印記，即可作為竣工圖。
凡在施工中對(duì)原施工設(shè)計(jì)作一般性設(shè)計(jì)變更，而又能將原施工圖經(jīng)修改或補(bǔ)充后改為竣工圖的，可不必重新繪制竣工圖，但必須由施工單位負(fù)責(zé)在原施工圖上注明修改的部分，并附上設(shè)計(jì)變更通知單和施工說明，再加蓋“竣工圖”印記才能作為竣工圖。
凡結(jié)構(gòu)形式、平面布置、生產(chǎn)工藝、體形體量等有重大改變者，均應(yīng)重新繪制改變后的竣工圖。由于設(shè)計(jì)原因造成的，由設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)重新繪制；由于施工原因造成的，由施工單位負(fù)責(zé)重新繪制；由于其他原因造成的，由建設(shè)單位自行繪制或委托設(shè)計(jì)單位繪制。重新繪制的竣工圖必須與實(shí)際情況相符，并由承擔(dān)施工的技術(shù)負(fù)責(zé)人審核簽認(rèn)。
如果竣工圖不準(zhǔn)確、不完整，不符合存檔要求，則不能辦理工程項(xiàng)目驗(yàn)收移交手續(xù)。
大、中型建設(shè)項(xiàng)目和城市住宅小區(qū)建設(shè)竣工圖不得少于兩套；一套交付使用部門(或管理部門)；一套交技術(shù)檔案部門長期保存。特別重大的項(xiàng)目，應(yīng)增編一套交由國家檔案館保。小型建設(shè)項(xiàng)目的竣工圖不得少于一套，由使用部門(或管理部門)保管。
篇3：物業(yè)管理服務(wù)過程中的八大風(fēng)險(xiǎn)
物業(yè)管理服務(wù)過程中的八大風(fēng)險(xiǎn)
物業(yè)管理行業(yè)從宏觀上看，似乎沒有什么風(fēng)險(xiǎn)，但當(dāng)涉及到每一個(gè)具體物業(yè)管理和服務(wù)環(huán)節(jié)時(shí)，仔細(xì)分析就會(huì)發(fā)現(xiàn)許多潛在的危機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，有關(guān)物業(yè)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的案例并不鮮見。筆者認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)過程有八大風(fēng)險(xiǎn)值得業(yè)界人士予以關(guān)注。
一、高空拋物風(fēng)險(xiǎn)
高空拋物傷人，甚至造成受害者死亡的事件常有發(fā)生，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， 20** 年度，全國住宅小區(qū)僅因高空拋物造成的糾紛案件就達(dá) 2000 余件，未上升到法律訴訟的高空拋物爭議還沒有統(tǒng)計(jì)在內(nèi)，其中造成重大傷害事故約 180 余件，造成死亡事故的不少于 20 件。另據(jù)估計(jì)，全國住宅小區(qū)每天拋物總重量為 28 噸，平均每次拋物重量為 0.42 公斤。當(dāng)然，這些數(shù)據(jù)僅僅是估計(jì)，不可能十分的精確，但它告訴了我們高空拋物的現(xiàn)狀是多么的驚人，其中的風(fēng)險(xiǎn)是多么大。
高空拋物事件一旦發(fā)生，盡管從法律意義上，由拋物者或拋物樓層群體負(fù)責(zé)民事賠償，但對(duì)于一個(gè)物業(yè)管理公司管理來說，畢竟不是好事。其中對(duì)物業(yè)管理公司的品牌、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平、盡心程度等都會(huì)受到重大影響。所以，物業(yè)管理公司在自己的日常管理過程中，要特別關(guān)注本小區(qū)可能出現(xiàn)的高空拋物的行為發(fā)生，做到及時(shí)教育、引導(dǎo)和提示，改變住戶的不良習(xí)慣，以防高空拋物事件的發(fā)生。
二、設(shè)備設(shè)施風(fēng)險(xiǎn)
設(shè)施設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)主要包括電梯載人時(shí)停電或斷電風(fēng)險(xiǎn)、游泳救生風(fēng)險(xiǎn)、大堂地面防滑風(fēng)險(xiǎn)、會(huì)所體育設(shè)施設(shè)備安全風(fēng)險(xiǎn)、小區(qū)內(nèi)部車流交通風(fēng)險(xiǎn)等。
這些風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生頻率或事故嚴(yán)重程度各有不同，但對(duì)于物業(yè)管理者，要最大限度地考慮這些風(fēng)險(xiǎn)的存在。只有強(qiáng)化設(shè)備、設(shè)施風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，做到心中有數(shù)，才能杜絕可能是萬分之一的風(fēng)險(xiǎn)事件。物業(yè)管理者在平時(shí)的管理中，就要刻意多做宣傳引導(dǎo)工作，知會(huì)業(yè)主遇到所乘電梯停、斷電，一定要保持鎮(zhèn)靜，不要慌亂，以便積極配合物業(yè)管理人或?qū)I(yè)人員的施救。
同理，對(duì)于游泳救生風(fēng)險(xiǎn)、大堂地面防滑風(fēng)險(xiǎn)、會(huì)所體育設(shè)施設(shè)備安全風(fēng)險(xiǎn)、小區(qū)內(nèi)部車流交通風(fēng)險(xiǎn)等，也要在平時(shí)管理中予以重視，考慮可能發(fā)生的最大風(fēng)險(xiǎn)事件，加強(qiáng)過程管理與控制，并注重細(xì)節(jié)和管理流程、應(yīng)急流程的制定與演練等，以防患于未然。
三、被盜事件風(fēng)險(xiǎn)
當(dāng)前，小區(qū)家庭被盜事件也頻頻發(fā)生，個(gè)別被盜事件還連帶對(duì)業(yè)主生命造成傷害與威脅。對(duì)于業(yè)主家庭室內(nèi)被盜事件的發(fā)生，物業(yè)管理者盡管不直接承擔(dān)法律責(zé)任，但這樣的結(jié)果，最終使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的安全保障引起質(zhì)疑，從而對(duì)物業(yè)管理者管理服務(wù)能力和水平表示懷疑，甚至上升到法律層面起訴物業(yè)管理公司的不作為等。所以，物業(yè)管理者不能掉以輕心，要樹立長期而不間斷的安全保障服務(wù)，杜絕此類事件的發(fā)生。
為此，物業(yè)管理者要客觀分析本小區(qū)的社會(huì)治安環(huán)境，借鑒本區(qū)域的入室盜竊案件發(fā)生的特點(diǎn)，并關(guān)注新的犯罪嫌疑人作案方式方法，制定嚴(yán)密的安全控制點(diǎn)，制定切實(shí)可行的應(yīng)急預(yù)案，以把可能發(fā)生的盜竊案件降低到最小和最少。
四、惡劣環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)
惡劣環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)來自于地震、高溫、臺(tái)風(fēng)、暴雨、雷擊、泥石流等自然災(zāi)害。物業(yè)管理企業(yè)不具備抵抗大的自然災(zāi)害的能力，真正抗御自然災(zāi)害要靠社會(huì)或政府的力量才能完成，但物業(yè)管理者還是具有預(yù)報(bào)、通知、采取積極防御措施的義務(wù)和責(zé)任。所以，在自然災(zāi)害可能來臨之前，物業(yè)管理者要積極聽取市政天氣預(yù)報(bào)，了解預(yù)警信號(hào)，并全面思考本小區(qū)可能的不安全隱患。
一般來說，物業(yè)管理者都具備這樣的思想準(zhǔn)備和工作準(zhǔn)備，但每當(dāng)強(qiáng)臺(tái)風(fēng)或強(qiáng)大暴雨過后，還是會(huì)發(fā)現(xiàn)我們所做工作的不足，這是因?yàn)樵谧匀粸?zāi)害來臨之前的日常工作中，我們沒有用排查的方式擬訂自然災(zāi)害防御計(jì)劃或防御案的原因。因此，筆者提倡制定精細(xì)的防御措施，而不僅僅是樹立防御意識(shí)。
五、協(xié)助搶救風(fēng)險(xiǎn)
救死扶傷是每個(gè)公民應(yīng)盡的義務(wù)和責(zé)任，物業(yè)管理從業(yè)人員不管以社會(huì)人的身份或以物業(yè)管理者的身份，對(duì)本小區(qū)的急難病人，都有義務(wù)協(xié)助業(yè)主對(duì)病重或病危人員實(shí)施搶救的義務(wù)。但事實(shí)不是這樣簡單，因?yàn)樾^(qū)類似的病例多是心肌類、呼吸類、腦類等急病，物業(yè)管理從業(yè)人員此前并沒有或很少接受過類似危急病人的搶救護(hù)理知識(shí)的學(xué)習(xí)和專業(yè)訓(xùn)練，所以，在實(shí)施救助的過程中，對(duì)病人的抱、背、抬、上車坐臥姿勢(shì)等掌握的不全面或根本不懂，這樣就有可能熱心辦錯(cuò)事，把本來不危險(xiǎn)的病人推向更加危險(xiǎn)的境遇，若引起不幸的死亡事故，就會(huì)產(chǎn)生法律爭議。一旦類似事件發(fā)生，風(fēng)險(xiǎn)將接踵而至。所以，小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)人員除了在平時(shí)加強(qiáng)常見急救病人的協(xié)助護(hù)理培訓(xùn)外，關(guān)鍵要在實(shí)施協(xié)助救治前，取得業(yè)主親屬的委托或同意，在家屬允許的條件下，實(shí)施協(xié)助搶救，并且只能夠定義在協(xié)助的范疇。若遇到親屬、家屬不在病發(fā)現(xiàn)場(chǎng)，要及時(shí)知會(huì)業(yè)主委員會(huì)成員或鄰居，要有一個(gè)相對(duì)驗(yàn)證程序，以便發(fā)生本不該發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。
六、見義勇為風(fēng)險(xiǎn)
見義勇為是公民的權(quán)力和義務(wù)，值得社會(huì)的提倡與贊揚(yáng)。從社會(huì)意義上來說，見義勇為是每個(gè)人都應(yīng)該做的，但從客觀來說，僅僅強(qiáng)調(diào)見義勇為的行為是不足的，因?yàn)椋鄬?duì)于犯罪分子伺機(jī)作案或正在作案，員工生命價(jià)值的安全遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于作案可能帶來的財(cái)產(chǎn)價(jià)值損失，所以，在引導(dǎo)保安人員實(shí)施見義勇為之前，重點(diǎn)要引導(dǎo)其應(yīng)用安全組織力量和技巧遏制犯罪嫌疑人的犯罪行為。這樣就可能避免本不該付出的生命代價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。
七、家庭火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)
家庭火災(zāi)是小區(qū)常見的火災(zāi)現(xiàn)象，家庭火災(zāi)從小處講可能造成受害家庭的生命財(cái)產(chǎn)的重大損失，從大處講，它可能引起整棟樓房和臨近樓房所有業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)的重大損失。所以，在小區(qū)實(shí)施安全用火教育是物業(yè)管理者常抓不懈的任務(wù)。此類事件一旦發(fā)生，物業(yè)管理者在品牌上的損失和在具體服務(wù)環(huán)節(jié)的損失將不可估量。
一般來說，物業(yè)管理者要在平時(shí)積極組織小區(qū)業(yè)主參加家庭安全放火災(zāi)專題培訓(xùn)，要把高壓鍋、熱水氣、電源接頭、液化氣開關(guān)等可能引起火災(zāi)的常識(shí)向業(yè)主或家政人員講清楚，以防止此類事件的發(fā)生，并保存好培訓(xùn)記錄，以便發(fā)生法律爭議時(shí)出示。
八、車輛管理風(fēng)險(xiǎn)
車輛管理風(fēng)險(xiǎn)主要是防止車輛被盜風(fēng)險(xiǎn)。目前，停放在小區(qū)內(nèi)的車輛被盜，其賠償責(zé)任視當(dāng)初簽訂的本小區(qū)委托管理合同的專項(xiàng)條款而定。若物業(yè)管理企業(yè)與本小區(qū)簽訂合同時(shí)，已經(jīng)明確了被盜賠償責(zé)任歸物業(yè)管理者，那就風(fēng)險(xiǎn)較大;若在委托合同中已經(jīng)明確僅僅對(duì)小區(qū)內(nèi)的車輛實(shí)施基本看護(hù)責(zé)任，而不包括被盜賠償責(zé)任，相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較小。但總體來說，物業(yè)管理者和車主都不希望盜車事件發(fā)生。
總之，物業(yè)管理服務(wù)過程的風(fēng)險(xiǎn)管理，要從全體員工和業(yè)主的意識(shí)領(lǐng)域著手，按照嚴(yán)密的事件發(fā)生、發(fā)展、造成后果的思路，制定嚴(yán)密的管理細(xì)則和流程，事前預(yù)防并采取積極措施，才能從根本上消除而防患于未然。
參考文獻(xiàn):
1.劉德明，《經(jīng)典物業(yè)管理方案》，黃河出版社，20**.2
2.周宏泉，《物業(yè)管理新思維》海天出版社，20**.6
作者:楊勇