物業管理服務過程中的八大風險

2024-06-17 6697

　　物業管理服務過程中的八大風險

　　物業管理行業從宏觀上看，似乎沒有什么風險，但當涉及到每一個具體物業管理和服務環節時，仔細分析就會發現許多潛在的危機和風險。事實上，有關物業服務風險的案例并不鮮見。筆者認為，物業服務過程有八大風險值得業界人士予以關注。

　　一、高空拋物風險

　　高空拋物傷人，甚至造成受害者死亡的事件常有發生，據不完全統計， 20** 年度，全國住宅小區僅因高空拋物造成的糾紛案件就達 2000 余件，未上升到法律訴訟的高空拋物爭議還沒有統計在內，其中造成重大傷害事故約 180 余件，造成死亡事故的不少于 20 件。另據估計，全國住宅小區每天拋物總重量為 28 噸，平均每次拋物重量為 0.42 公斤。當然，這些數據僅僅是估計，不可能十分的精確，但它告訴了我們高空拋物的現狀是多么的驚人，其中的風險是多么大。

　　高空拋物事件一旦發生，盡管從法律意義上，由拋物者或拋物樓層群體負責民事賠償，但對于一個物業管理公司管理來說，畢竟不是好事。其中對物業管理公司的品牌、服務質量、服務水平、盡心程度等都會受到重大影響。所以，物業管理公司在自己的日常管理過程中，要特別關注本小區可能出現的高空拋物的行為發生，做到及時教育、引導和提示，改變住戶的不良習慣，以防高空拋物事件的發生。

　　二、設備設施風險

　　設施設備風險主要包括電梯載人時停電或斷電風險、游泳救生風險、大堂地面防滑風險、會所體育設施設備安全風險、小區內部車流交通風險等。

　　這些風險發生頻率或事故嚴重程度各有不同，但對于物業管理者，要最大限度地考慮這些風險的存在。只有強化設備、設施風險意識，做到心中有數，才能杜絕可能是萬分之一的風險事件。物業管理者在平時的管理中，就要刻意多做宣傳引導工作，知會業主遇到所乘電梯停、斷電，一定要保持鎮靜，不要慌亂，以便積極配合物業管理人或專業人員的施救。

　　同理，對于游泳救生風險、大堂地面防滑風險、會所體育設施設備安全風險、小區內部車流交通風險等，也要在平時管理中予以重視，考慮可能發生的最大風險事件，加強過程管理與控制，并注重細節和管理流程、應急流程的制定與演練等，以防患于未然。

　　三、被盜事件風險

　　當前，小區家庭被盜事件也頻頻發生，個別被盜事件還連帶對業主生命造成傷害與威脅。對于業主家庭室內被盜事件的發生，物業管理者盡管不直接承擔法律責任，但這樣的結果，最終使業主對物業管理的安全保障引起質疑，從而對物業管理者管理服務能力和水平表示懷疑，甚至上升到法律層面起訴物業管理公司的不作為等。所以，物業管理者不能掉以輕心，要樹立長期而不間斷的安全保障服務，杜絕此類事件的發生。

　　為此，物業管理者要客觀分析本小區的社會治安環境，借鑒本區域的入室盜竊案件發生的特點，并關注新的犯罪嫌疑人作案方式方法，制定嚴密的安全控制點，制定切實可行的應急預案，以把可能發生的盜竊案件降低到最小和最少。

　　四、惡劣環境風險

　　惡劣環境風險來自于地震、高溫、臺風、暴雨、雷擊、泥石流等自然災害。物業管理企業不具備抵抗大的自然災害的能力，真正抗御自然災害要靠社會或政府的力量才能完成，但物業管理者還是具有預報、通知、采取積極防御措施的義務和責任。所以，在自然災害可能來臨之前，物業管理者要積極聽取市政天氣預報，了解預警信號，并全面思考本小區可能的不安全隱患。

　　一般來說，物業管理者都具備這樣的思想準備和工作準備，但每當強臺風或強大暴雨過后，還是會發現我們所做工作的不足，這是因為在自然災害來臨之前的日常工作中，我們沒有用排查的方式擬訂自然災害防御計劃或防御案的原因。因此，筆者提倡制定精細的防御措施，而不僅僅是樹立防御意識。

　　五、協助搶救風險

　　救死扶傷是每個公民應盡的義務和責任，物業管理從業人員不管以社會人的身份或以物業管理者的身份，對本小區的急難病人，都有義務協助業主對病重或病危人員實施搶救的義務。但事實不是這樣簡單，因為小區類似的病例多是心肌類、呼吸類、腦類等急病，物業管理從業人員此前并沒有或很少接受過類似危急病人的搶救護理知識的學習和專業訓練，所以，在實施救助的過程中，對病人的抱、背、抬、上車坐臥姿勢等掌握的不全面或根本不懂，這樣就有可能熱心辦錯事，把本來不危險的病人推向更加危險的境遇，若引起不幸的死亡事故，就會產生法律爭議。一旦類似事件發生，風險將接踵而至。所以，小區的物業管理服務人員除了在平時加強常見急救病人的協助護理培訓外，關鍵要在實施協助救治前，取得業主親屬的委托或同意，在家屬允許的條件下，實施協助搶救，并且只能夠定義在協助的范疇。若遇到親屬、家屬不在病發現場，要及時知會業主委員會成員或鄰居，要有一個相對驗證程序，以便發生本不該發生的風險。

　　六、見義勇為風險

　　見義勇為是公民的權力和義務，值得社會的提倡與贊揚。從社會意義上來說，見義勇為是每個人都應該做的，但從客觀來說，僅僅強調見義勇為的行為是不足的，因為，相對于犯罪分子伺機作案或正在作案，員工生命價值的安全遠遠大于作案可能帶來的財產價值損失，所以，在引導保安人員實施見義勇為之前，重點要引導其應用安全組織力量和技巧遏制犯罪嫌疑人的犯罪行為。這樣就可能避免本不該付出的生命代價風險。

　　七、家庭火災風險

　　家庭火災是小區常見的火災現象，家庭火災從小處講可能造成受害家庭的生命財產的重大損失，從大處講，它可能引起整棟樓房和臨近樓房所有業主的生命財產的重大損失。所以，在小區實施安全用火教育是物業管理者常抓不懈的任務。此類事件一旦發生，物業管理者在品牌上的損失和在具體服務環節的損失將不可估量。

　　一般來說，物業管理者要在平時積極組織小區業主參加家庭安全放火災專題培訓，要把高壓鍋、熱水氣、電源接頭、液化氣開關等可能引起火災的常識向業主或家政人員講清楚，以防止此類事件的發生，并保存好培訓記錄，以便發生法律爭議時出示。

　　八、車輛管理風險

　　車輛管理風險主要是防止車輛被盜風險。目前，停放在小區內的車輛被盜，其賠償責任視當初簽訂的本小區委托管理合同的專項條款而定。若物業管理企業與本小區簽訂合同時，已經明確了被盜賠償責任歸物業管理者，那就風險較大;若在委托合同中已經明確僅僅對小區內的車輛實施基本看護責任，而不包括被盜賠償責任，相對風險較小。但總體來說，物業管理者和車主都不希望盜車事件發生。

　　總之，物業管理服務過程的風險管理，要從全體員工和業主的意識領域著手，按照嚴密的事件發生、發展、造成后果的思路，制定嚴密的管理細則和流程，事前預防并采取積極措施，才能從根本上消除而防患于未然。

　　參考文獻:

　　1.劉德明，《經典物業管理方案》，黃河出版社，20**.2

　　2.周宏泉，《物業管理新思維》海天出版社，20**.6

　　作者:楊勇

篇2：談物業管理風險與防范

　　談物業管理風險與防范

　　物業管理行業作為我國市場經濟和城市管理發展的產物，經歷了二十年的發展壯大，如今已成為我國經濟社會中一個新興的朝陽產業。國家《物業管理條例》的頒布和實施，以及相關配套法規的出臺，使物業管理行業迎來了快速、健康發展的時代。隨著國內物業管理行業向專業化、規范化、市場化邁進的同時，物業管理行業也逐步跨入了一個高風險行業之中。所謂“風險”，單從字面上解釋是喻指可能發生的危險和災禍。美國著名經濟學家弗蘭克.奈特在《風險，不確定性和利潤》一書中對風險作了一個極為經典的定義。他認為:風險就是“可測定的不確定性”，它為風險的客觀存在作了一個很好的詮釋。

　　我們都清楚知道在人類的社會活動中風險普遍存在，它一般是指某種事件發生的不確定性。本文就物業管理活動中存在的風險及如何去防范(規避)風險，淺談一下自己的看法和建議。

　　一、物業管理中的風險理解物業管理中的風險定義在物業管理企業簽訂了物業服務合同以后，在合同約定、特定的管理期間和范圍之內，對業主的物業以及相關的服務承擔相應的合同責任。由于服務過程中出現的不可控因素、不確定因導致的風險，稱之為物業管理中的風險。

　　物業管理中的風險是指物業風險和物業管理企業運營風險的總稱。

　　1、物業風險

　　物業風險是指物業在特定客觀條件下，在特定期間內，由于未來災害的不確定性而造成物業財產損失的可能性。其中，“財產損失”有兩方面直接和間接損失。直接損失是指物業本身被損壞，如房屋門窗被毀壞，設施設備不能正常運行等；間接損失是指由于物業的直接損失而引起的未毀物業價值或收益的降低，如在修理被損的經營性物業時，正常經營將被中斷，相鄰的未損物業同樣也不能正常使用，導致物業的出租權利益、營業利潤受損等。

　　2、物業管理企業運營風險

　　物業管理企業運營風險是指物業管理企業在物業管理活動過程中，由于企業內部和外部的多種不確定因素而造成的物業財產、人身傷害等無法彌補損失的可能性。在物業服務與管理中，風險無時不有，無處不在，"不確定性"是它的根本特征，包括時間、地點不確定，性質危害不確定。這些不確定性又源自人們對風險認識的有限性和對風險控制防范的難度等因素。所以，認真研究物業管理企業在物業管理服務中出現的各種風險，積極防范風險，最大限度地降低企業損失，已成為物業管理企業面臨的工作重點和難點。

　　二、物業管理風險在物業管理中體現的主要方面物業管理是一項系統工程，它是城市管理的重要組成部份。

　　物業管理涉及房屋、設備設施、環境衛生、治安保衛、綠化等五大管理。另外，公共、專項和特約三大服務，又涉及到供水、供電、燃氣、規劃、消防、環衛綠化等相關部門，也涉及與工商、稅務、物價、城建、公安等政府相關部門的關系。如今，小區業主和有關部門，凡事就找物業管理公司，解決不了就是管理不好，業主動輒就以不交物業管理費相威脅，出了事故不問青紅皂白就向物業管理公司索賠，這是物業管理整個行業所面臨的風險。物業管理風險在物業管理中主要體現在以下四個方面：

　　(一)接管新建物業項目存在的風險

　　主要包括：

　　1、接管新建物業報建手續不完善；

　　2、開發商前期物業中遺留問題，由于承接驗收不到位；

　　3、裝修管理中的安全隱患使物管公司難以監控到位;

　　4、開發商在建設和銷售中的盲目承諾;

　　5、物管公司之間存在惡性競爭?a href=http://m.dewk.cn/wyfg/ahfg/ target=_blank class=infot*xtkey>安徽

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