首先,想和大家明確一個概念,所謂的房地產金融到底是做什么,什么叫做房地產金融?這一點有一個簡單的比喻,就是說,作為房地產行業和房地產金融來說,最重要的是資金和土地,這是這個行業關注的兩個要素,如何的搭建這個橋梁,這個橋梁就是房地產金融,現在當前的房地產金融,我們的資金和土地,應該基本上通過銀行,通過我們的銀行把我們的發展商的資金以及投資商的資金接洽到我們的項目上去,通過這樣一個道路,實現一個融通,這是一個方式,這是一個資金的傳導,作為基金的回收方式,我們通過我們的開發商,以及我們投資商的投機收益,形成一個回收。

　　這里面最關鍵的一個機構就是銀行,銀行是非常重要的一個媒介和渠道,在這樣的情況下,我們覺得當前的房地產市場,在遭遇到整個國家宏觀調控的情況下,房地產金融成為一個非常重要的問題,就是融資渠道拓寬方面。

　　我們看一下這張表,針對20**年整個房地產市場面臨的融資渠道的困境問題,這是我們作為房地產行業來說,或者金融行業來說,是一個比較重要的問題,在這樣的問題情景下,在未來的操作過程中,存在哪些可能的機遇和挑戰,我們覺得這種機遇和挑戰,應該首先是建立在我們對整個宏觀形式的判斷基礎之上,所以說我們應該討論明天的房地產行業,應該從我們當前的宏觀經濟形勢和判斷上來著眼,通過我們的一些判斷來看一下,它的發展趨勢在哪里?總體來說我們的態度,我們對于整個的房地產態度,還是持比較謹慎樂觀的態度。

　　首先我們看一下宏觀經濟在整個房地產行業中所扮演的角色,宏觀經濟當前的主要現狀和判斷,我們再看房地產商目前面臨的子困境,最后看我們房地產創新的趨勢和前景在哪里。先從我們基本的宏觀政策基本面來看。對于我們當前的政策決策者來說,是一個非常難以平衡的目標,這三者之間如何的平衡,如何的掌握,這實際上是非常困難的過程,對于這樣的目標來說,我們認為,這個市場還是作為宏觀調控來說,是非常重要,也是非常有難度的操作方式,整個的宏觀經濟對于我們的房地產行業是如何影響的。

　　我們認為總體的思路來說,房地產的宏觀調控,對于方面來說是非常重要的一個方面,它的思路是怎樣的?從92年經濟周期看起,在92、93年整個房地產開發貸款,開發的增速,都保持百分之百之上的增幅,我們當時在這個階段情況下,行業表現了一個水平,就是一個經濟想象,就是GDP的高速增長,也是我們消費者物價也在高速增長的過程中,所以從這個階段經歷過來,進入了一個不斷上漲的過程。

　　從央行的操作思路來看,放在我們通貨膨脹的問題上,控制通貨膨脹,對于房地產行業來說,意味著一系列緊縮的態勢,緊縮的政策出現了,緊縮的政策出現以后,對于房地產行業來說,是一個非常重要的發展機遇,它負面影響房地產行業健康的發展,因此出現了一系列的后遺癥,當前的房地產金融市場也好,或者當前的房地產市場也好,之所以出現當前的情況,實際上有一系列的過程,通過前期的高速發展以后,我們一系列抑制措施,出現了一系列的后遺癥,我們近兩年的房地產公司上市,已經非常少了,因此,從這一系列的判斷來看,整個的宏觀經濟政策,對于房地產行業來說,是一個行業增長和發展的促發期,也是導致行業萎縮的終結者,所以這個角色是互換的。

　　我們看一下它當前對于中國的現在的金融政策和宏觀經濟政策的影響在哪里,還是在于一些深層次的發展問題,關鍵還是在于金融體制的改革,我們覺得當前非常重要的一個特點,現在的 中國經濟存在一個投資率和儲蓄率非常高漲的態勢,我們的經濟增長是高投資拉動的,我們看到相關的數據,近兩年整個的中國投資率,已經保持在40-50%的高度,這是非常高的一個比例,是一個非常顯著的特點。我們居民的儲蓄比例非常高,達到25.5%,相比世界其他的國家來說,應該說是非常高的儲蓄率,所以高投資率和高儲蓄率是當中宏觀經濟的一個特點。

　　在看這張圖,可以看到,CPI是呈逐步走低的狀態,我們認為這個本身的統計,如果仔細的分析一下,相關的宏觀經濟來看,有非常大的問題,首先,非常重要的一個問題,就是房地產價格指數,并沒有反應在CPI指數里面,反應出工業品的價格指數,并沒有傳達到下游的消費者價格指數,雖然我們現在整個的價格指數是比較偏低的,但是并不代表我們的經濟不存在通貨膨脹的危機,或者調整利率,抑制整個經濟過分過熱的一個增長的壓力,從這一系列狀態來看,當前最佳的指數是穩定的失真的情況。

　　我們整個市場的利率結構,從現在來看,實際上是看長期的利率還是偏低的,我們的低利率實際上對于經濟增長,不是起到非常大的作用,銀行進一步調低我們的利率,也很難對我們經濟起到刺激作用。

　　另外一塊我們看商業銀行,在市場規范化的運作當中,也是非常重要的表現,現在我們的交行上市了,我們的建行在香港上市了,以及眾多的銀行引入了國外的戰略投資者,這也是我們規范金融市場一個非常重要的目標和現象,在這里我們做一個簡單的分析,我們到底應該如何的思考,我們如何的調整,我們控制經濟到底怎么做,這實在有一個內在的邏輯在里面,我們先從CPI的指數看起,當前有一個往下走的態勢,不存在通貨緊縮的預期在這里,在這樣的情況下,央行如果降息,進一步刺激經濟結構,同時,我們還考慮到,我們現在并不是現在反映的這么低,還是有通貨膨脹的壓力存在,實際上這個對于我們的政策,中央的政策決策者來說,實際上遇到了非常大的問題,我們是不是可以通過利率,達到我們的控制目標,當前央行采取了一系列政策,對利率沒有采取很大的變動,利率政策不能用了,貨幣政策不能用了,所以考慮到我們的信貸政策,我們的信貸緊縮了,我們眾多的銀行,不再搞房地產,不再做它的貸款的發放,這是一個非常重要的特點。

　　我們看一看對于房地產行業來說,它目前到底怎么樣?目前對于房地產來說,整個信貸緊縮的趨勢,導致了房地產商來說,我們的融資渠道非常少,現在銀行緊縮了,這一塊的貸款發放非常的難,對于貸款商來說融資非常的困難,商業銀行通過改革,需要一系列的利率風險,比如我們的套期保值,作為我們的投資,來化解我們整個商業銀行的流動性的問題,同時我們在社會上有大量的高額的儲蓄率和投資率,也就是說,市場上還有大量的資金沒有找到有效的資金投,在資金方面來說,缺少相關的投資對象和融資工具,同時作為融資方的主體,在這樣的情況下,整個的市場開始形成了,所以說,在這樣的市場環境下,我們需要建立一個非常有效的融資平臺或者投資平臺,這個平臺就是我剛剛提到的房地產金融,房地產金融市場在當前的節點上,在20**年的節點上,開始逐步的發展,或者逐步的繁榮,有其必然的原因,就是在于政府的宏觀經濟政策一系列措施目標,導致這個市場發展以后必然的景象。

　　我們解釋一下房地產金融,如何的看待這個房地產金融的趨勢,第一點,房地產金融并不代表銀行貸款,我們可以看到,現在的分析,當前的市場環境,銀行貸款對于整個的金融大盤起到一個非常大的作用,但是這個作用實際上有一個轉變時期,這個時期實際上很多的通過間接融資的方式開始轉變,以直接融資的渠道投,真正涉及到房地產金融這一塊市場,就是所謂的資產證券化開始啟動了,就是我們的住房貸款證券化,我們抵押貸款證券化,相關的一些操作,我們的購房者把錢在銀行,把一個中介機構做一個打包,整個的市場化的過程,通過一個操作的環節來完成。這樣對于銀行來說,我們的房貸能力增向了,我們用更多的錢可以投資更多的項目,對于我們來說,有更多的渠道進行融資。

　　對于房地產行業來說,我們認為一個重要的趨勢,就是海外基金,就是信托基金介入到當前的市場環境中,對于我們國內是一個非常好的現象,通過一個打包的投資,或者它通過其他的相關的開發,或者是股權合作,介入相關的房地產項目中,對于缺少資金的項目,起到非常好的融資作用,在06年我們認為,或者在新的一年里面,海外資金進入中國,或者是所謂的專業房地產投資資金在國內的星期,應該是一個非常重要的房地產產品,或者是一個市場現狀,我們現在知道的通過公開媒體知道的一些資金涉足哪些行業,實際上非常少的,實際上有大量的歐洲和美國的資金,在東南亞地區和新加坡,正在非常關注中國的房地產市場,他們想投資中國的房地產市場,通過這種態勢和我們的一個分析,和我們的了解來看,這樣一個金融市場的發展,在06年應該是一個主旋律,所以我們覺得這是一個非常重要的趨勢。

　　然后是基金的介入,對于我們行業是一個非常好的資金作用,基金不只是融資手段,可以幫助我們的企業更好的經營和管理,因為它有專業的團隊運作,幫助我們的企業,加速我們成熟的過程,加速我們現代化管理的過程,這也是非常好的幫助,通過它的規模性的投資,可以有效的控制我們整個的市場的發展規范,這樣的話,也是起到非常好的規模效應,所以簡單來說,我們認為房地產在06年的態勢應該是非常好的。以上是和大家簡單的做一下分享,希望大家有所了解和重視。

篇2：如何用金融方法經營房地產？

　　股票及土地價格的膨脹導致了日本泡沫經濟的產生，從此開始了日本“失落的十年”。從瘋狂的價位回歸到其應有的價值，這“失落的十年”讓很多日本房地產企業開始尋求新的土地經營方式，他們紛紛把金融學、信息學的方法，運用到土地經營中。

　　邁克房地產公司總 裁樽井常一是日本戰后最早去北美留學的企業家之一。在日本泡沫經濟崩潰后，其企業的房地產交易量仍然能維持在1300億日元(約85億人民幣)以上，最主要的業務不是進行土地買賣，而是通過對房地產的經營來擴大企業的收益。金融方法提高土地收益

　　日本也有一個經濟發展相對落后的東北地區。在那里，工業不夠發達，農漁業收入不高，有些土地、園林已經荒廢。樽井總裁看到，有些地方的農民在沒有收獲之前就已經提前把農產品賣給了特定的顧客，這樣一來，不管一年的最終收成如何，農民都能穩定地獲得現金收入。而對城里人來說，只要保證是綠色食品，又不用花太多的錢，他們也愿意提前向農民支付錢。有了固定消費者以后，農民也沒必要大量施用化肥、打農藥了。這種模式使農民和城市的人實現了“雙贏”。

　　受到啟發，樽井總裁也開始對房地產進行收效評估：在確定了一個收益率后，從土地、房產所有者那里租賃土地或建筑物，通過建筑房屋或者通過對現有房地產進行重新裝修，提升房地產的收益率，讓房地產所有者能穩定地獲得收益，而樽井的企業則能獲得房地產開發、房地產經營的雙豐收。

　　“那些死守房地產基業的人，在泡沫經濟崩潰后，很多人損失慘重，但用金融的方法來經營土地的企業，在這一過程中實現了新的增長。”樽井總裁對記者說。房地產成了信息產業

　　信息是否靈通，對于從事房地產開發的人來說，比資金是否充足更加重要。

　　“日本大型企業的投資動輒都在數千億日元，等這個信息白紙黑字地印在了報紙上，地方政府再去找企業談投資問題，給再高的優惠條件，也已經沒有成功的可能性了?！遍拙偛谜f。

　　因此，參加和組織各種協會、與日本國內外各個行業的人打交道，成了樽井總裁獲取信息的一個重要方法。他本人在北美留學過，與北美國家的上層有很深的關系，為國外的駐日使節建設使館等又讓他擁有了與北美以外國家的交往經歷。與日本國內各個行業人士的交往，也讓樽井對企業經營模式能迅速地進行改革。

　　“房地產企業可以歸入信息行業中，人脈就是金脈。”樽井總裁對筆者說。

篇3：房地產投資信托基金融資面臨的五大障礙

　　國際物業顧問戴德梁行表示,盡管跨境REITs(房地產投資信托基金)的出現提供了種種房地產投資的渠道和便利,但國內尚未成熟的房地產運營模式,構成了內地房地產開發商進行境外融資的障礙。

　　戴德梁行估計部高級助理董事葉子華在今天的新聞發布會上表示,跨境REITs將面臨五大障礙。首先是物業業權。部分國內房地產項目的產權問題成為REITs融資的一大法律障礙。其中不單純是土地使用權性質和使用年限問題,也包含取得正式產權證明文件的問題。因此物業業主在籌備將房地產項目注入REITs時,必須先確定已取得房地產的產權證明文件。

　　其次是專業管理。國內的房產項目普遍缺乏專業資產管理等問題,而且國內現有能提供租戶組合和長期回報率等投資運營狀況分析的專業資產管理公司較少,物業業主需要聘請專業管理公司參與運營。

　　同時,房地產項目要透過REITs上市融資,必須先由當地證監會認可的房地產評估機構評定房地產的市場價值。由于國內房地產商普遍沒有接受此市場概念,所以可能與基金經理在基金單位的定價上出現分歧。

　　在會計準則方面,葉子華說,證監會對上市公司信息透明度有較高要求,特別是財務及稅務方面,需要配合國際會計準則,并須全面披露,而國內房地產開發商在這方面存在缺陷,有待進一步提高企業的信息透明度。

　　另外,由于國內房地產稅前回報率一般會達到百分之七至十以上,但由于國內稅種較多,稅率也較高,稅后的投資回報很不一定能達到境外投資者的預期收益率。

　　這位投資專家表示,以現時國內房地產開發商的營運模式,要通過境外監管機構的嚴格要求,可能需要較長時間的準備。但從長遠看,目前存在的諸多障礙將隨著內地市場與國際市場的接軌逐漸得以解決