房地產開發企業是資金使用密集型的企業。在房地產項目的經營開發上,房地產開發企業除了自有的一部分資金外,往往有較大比重的資金需要通過金融機構解決,于是大、中型的房地產開發經營項目所需貸款額就很大。而且房地產項目的開發經營具有涉及面極廣,投資周期長,資金回收慢,經營風險大等特征,因此房地產開發企業應本著降低資金風險,提高資金使用效率,增加單位資金利潤率的原則,通過各種手段加強資金管理,力爭在最短的周期內收回并增值投資,從而獲取最大的投資收益。然而值得關注的是,當前房地產投資的高風險卻仍然存在。如何確保開發資金的安全回籠,是擺在我們面前的,比如何獲取投資回報更重要的課題。

　　一、強化投資項目的可行性研究工作

　　在一般情況下,項目規模越大,資金占用就越大,經營風險也越大;項目開發經營越難,資金占用周期就越長,經營成本也越高;項目開發經營利潤越高,不可控因素就越多,經營風險也越大。有鑒于此,房地產開發企業在確定投資開發經營項目時,一定要做好項目的可行性研究,以降低項目投資風險。

　　第一,要做好選擇投資項目的背景情況調查。在確定房地產投資開發經營項目前,應對該項目的背景情況做詳細、認真的調查,不能有任何產權方面問題的遺漏,否則將會使該項目的投資難以回收,導致整個項目投資的失敗。

　　第二,做好市場調查。項目所在地區的區域發展概況及前景、人口發展情況、經濟發展情況、消費市場情況、城市規劃情況、房地產市場情況等等,都需要我們做詳細的調查、分析。其中最關鍵的是市場對產品有沒有需求。只有在較好的市場需求條件下,企業才能獲得正常的或高額的利潤。

　　第三,搞好投資項目的比較。企業應集中人、財、物等優勢資源及力量,開發那些經營效益好的項目。這就要求我們企業對那些已做出可行性研究的項目按風險、效益進行排序,選擇那些資金占用少、開發經營周期相對較短、風險小、效益好的項目作為企業投資開發的項目。

　　二、積極穩妥地抓好開發項目的資金籌措工作

　　反映在房地產金融活動上,開發企業往往需要巨額的貸款來支持投資。貸款占開發項目的比重有因企業或項目的不同,差異較大。以今年上半年數據為例,全省開發企業自籌資金占到位資金的比重為28%,國內貸款則占23.7%,尚有46%資金來自購房者定金、預付款及其它,而在后者來源中,較大比重是銀行的按揭貸款。可見開發企業對金融機構依賴是不小的。貸款資金利率的高低,貸款時間的長短,貸款條件的優劣等,直接影響開發企業資金的使用。因此企業在籌措資金時,應對來自金融機構的資金及貸款條件進行綜合的分析比較,作出取舍。盡量獲取周期長、利率低、條件優厚的貸款,以減少財務風險,提高開發經營的效益。

　　同時房地產開發企業在資金的籌措上,還應做好以下幾方面工作。

　　首先,要強化企業的信用管理。信用是房地產開發企業興衰的標識,信用很好的開發企業,將能獲得條件優厚的長期低息貸款,企業將會有源源不斷的資金去開發經營更多的房地產項目。

　　其次,資金的籌措要有計劃。從事房地產開發不是資金越多越好,應是資金占用適度為好,短缺資金,或資金占用很大,都是不可取的,都有可能造成企業開發效益不佳。

　　第三,應逐步擴大項目的自有資金比例。這樣就可以使大部分貸款利息支出變為企業的盈利。

　　三、強化項目開發經營中的資金管理

　　如何加快開發建設過程中的資金周轉,較小的資金流量推動較大的房地產項目的運轉,使資金產出較高的利潤,是我們房地產開發企業亟待解決的問題。筆者認為,應從以下幾方面努力:

　　第一,加快資金信息流。我們的企業資金信息流往往不是很暢通,其原因在于它受太多因素的阻隔,造成企業資金周轉緩慢;受各種因素影響造成項目爛尾,更是開發企業的災星,因為爛尾項目本身就占用了大量的資金,甚至會把企業拖垮。還有一個最大的客觀因素是應收帳款的催收,而且有的多是壞帳。應加強企業領導干部和財務人員的素質培養,提高他們的財務方面的知識水平;應定期進行庫存盤點,以快刀斬亂麻的方式盡快合理地處理掉爛尾項目;在可能的條件下,成立應收帳款催收機構,配備精兵強將,加速資金回收。

　　第二,強化企業現金管理。要使企業現金管理得當,應盡可能使應收帳款與應付帳款的期限保持一致,甚至最好是應收帳款回收的期限較應付帳款交付的期限為短,這樣就可以保證按期交付應付帳款,使企業避免過多的利息負擔及資金占用。

　　第三,減少企業過度預支。以借貸方式籌措開發經營資金,是房地產開發企業普遍存在的現象。但企業不要過度預支資金,如果房地產開發企業是靠借貸維持生計,靠負債支撐著企業,一朝債務發生危機,就會危及到企業的生存。房地產開發企業不應好大喜功,要根據企業的實際進行舉債,將債務控制在安全值以內,盡早處置閑置資產,如空置房地產、閑置設備、存貨等。

　　第四,嚴格控制管理費用的支出。房地產開發企業要防止講排場,講面子,大手大腳,鋪張浪費。企業節約出來的每一分錢,實際上都是企業自己的利潤。

　　四、積極穩妥地做好資金回收工作

　　商品房屋的建成標志著房地產開發企業收獲季節的到來,即回收投資,實現利潤。房屋的推銷必然受該項目的可行性分析報告的影響,同時也受房屋銷售時市場行情的影響,二者之間有一個時間差,相互依托,也相互制約。如果可行性分析報告切合實際,充分預計到房屋銷售時的市場變化狀況,加之房地產開發企業開發經營計劃推進,資金運作正常,資金占用等于或低于計劃安排,這些都將為企業回收資金創造良好的條件。當然也可能出現市場行情的變化好于預期,出現銷售高峰;但也有可能出現市場行情的變化壞于預期,出現銷售低谷。不論出現上述哪種情況,房地產開發企業都必須認真做好房屋銷售的市場行情的調查,準確無誤地核算出房屋的銷售成本,包括房屋開發建設成本、房屋銷售成本以及房地產行業的平均利潤,尋找出市場銷售的切入點--銷售價,并在最短的時間內將房屋全部推銷出去,將資金回收。

　　如果在房屋銷售時期,銷售出現低谷,資金成本超過預期,就要對市場作出冷靜的分析、研究,看在不久的將來市場是否反彈,如反彈所帶的收益大于等待這一時期到來所產生的新的資金成本,就可以等待一定時間,再尋找市場銷售切入點;反之就不應再等待,應按現實行情,那怕虧損一點,也盡快將房屋推出,收回資金,否則就可能導致更大的虧損。 (南京房地產)

篇2：房地產經紀二手物業買賣資金托管協議

　　房地產經紀二手物業買賣資金托管協議

　　甲方(賣方):________身份證/護照號碼/營業執照號碼:________

　　代理人:________身份證/護照號碼:________

　　乙方(買方):________身份證/護照號碼/營業執照號碼:________

　　代理人:________身份證/護照號碼:________

　　丙方(托管方):____房地產經紀有限公司

　　地址:深圳市深南東路發展銀行大廈附樓4樓

　　甲乙雙方簽署了關于____物業(以下簡稱該物業)的二手買賣合同，現就交易過程中有關款項委托丙方托管的事宜達成協議如下:

　　一、甲乙雙方方同意獎定金____幣____元整(小寫____)交由丙方托管，甲乙雙方同意在定金中預留交樓押金____幣____元整(小寫____)。解除托管時，丙方按上述金額放款，不包含利息。

　　二、乙方應根據甲乙雙方簽署的二手房買賣合同的約定將需定金打入本協議第三條丙方指定的帳號，如乙方以現金方式支付，丙方應出具資金托管收據，相關收據自資金托管事項完成托管資金依本協議約定從丙方支付給甲方或退還給乙方后自動失效。付款方式未按約定付款，丙方不承擔任何責任。

　　三、托管帳戶

　　戶名:深圳市____房地產經紀有限公司客戶交易結算資金

　　賬號:8____2

　　開戶行:____銀行深圳上步支行

　　四、托管期限:自本協議約定托管款項打入丙方指定銀行帳號之日起至本合同約定的托管終止事由實現為止。

　　五、在任何一項托管終止事由發生時，只要甲乙雙方或單方按本協議第六條的約定提交了書面申請，無論是否存在甲方與乙方的爭議(包括但不限于:是否具備申請條件、申請解除托管的金額、交易的實際履行情況、申請的方式等)，丙方均按照相應申請對相應資金予以解除托管而無須承擔任何責任。

　　六、托管終止條件

　　1、甲乙雙方約定放款條件為:

　　托管定金在符合下述第____項條件時丙方可解除托管將資金放給甲方(單選)

　　(1)甲方將該物業的房地產證原件交給配合甲乙雙方過戶的第三(含各類中介公司、經紀公司及擔保公司)且該物業經查檔確認產權清晰有效無抵押無查封狀態;

　　(2)甲乙雙方到國土產權部門辦理遞件過戶手續并將遞件回執交給丙方;

　　(3)丙方查詢該物業處于抵押便不存在查封狀態時(甲方需配合丙方辦理查檔手續，提交包括公證委托書在內的一切必要的文件)

　　(4)其它甲乙雙方約定條件:

　　托管交樓押金在甲乙雙方已實際交樓結清相關欠費且向丙方提供雙方簽字的交樓確認書時丙方可解除托管將資金放給甲方。

　　2、甲乙雙方同時到丙方共同提交已解除二手房買賣合同的書面文件并向丙方提交雙方確認同意終止托管的書面申請。丙方按甲乙雙方書面申請的要求將托管資金的全部或部分支付給甲方或乙方。

　　3、甲乙雙方就二手房買賣合同發生爭議要求丙方放款或不得放款時應向丙方發出書面申請，但丙方在收到書面申請前已按本協議約定辦理了托管款項的支付或退還手續的，視為無效申請，丙方不承擔任何責任。

　　如果乙方均認定對方違約，分別向丙方書面申請放款或不得放款的，鑒于丙方不是裁決機構無法辯明違約責任的歸屬，為保護甲乙雙方的利益，丙方有樹依據法院或仲裁委的生效書判決書、裁決書或甲乙雙方達成的和解協議來進行操作，在法院或仲裁委的生效判決書、裁決書或甲乙雙方達成的和解協議形成并提交給丙方前，丙方有權不進行任何操作，甲乙雙方均無異議，不得追究丙方的任何責任。

　　4、法定終止

　　(1)在托管資金被司法或行政等有關國家機關要求凍結的情況下，丙方按照該要求辦理。凍結解除的，托管資金仍依照本協議予以托管處理。

　　(2)在托管資金被司法或行政或行政等有關國家機關要求劃扣的情況下，丙方按照該要求辦理，本協議項托管資金予以相應解除。

　　(3)其他依法應當終止的事由。

　　5、部分終止

　　如果依照約定或法定事由，出現托管帳戶項下托管資金部分解除托管的，對剩余款項的托管仍然依照本協議前述約定的或法定的終止事由由丙方予以處理。

　　七、托管期間，丙方對資金托管不意味著丙方對應付款方的付款義務向另一方承擔任何保證、擔保、監督等責任。

　　八、本協議自甲乙丙三方簽字或加蓋公章之日起效。本協議一式四份，甲乙雙方各執一份，丙方執貳份，具有同等法律效力，如果發生爭議各方應協商解決，協商不成，可依據中華人民共和國法律，采取下列第種方式解決(單選):

　　(1)向深圳仲裁委員會申請仲裁;

　　(2)向中國國際經濟貿易仲裁委員會華南分會申請仲裁;

　　(3)向深圳市____區人民法院起拆。

　　甲方:________乙方:________

　　代理人:________代理人:________

　　____年____月____日

　　丙方:________

篇3：房地產經紀物業買賣資金委托監管確認書

　　房地產經紀物業買賣資金委托監管確認書

　　委托方:________身份證號:________

　　住址:________電話:________

　　受托方:深圳市____行房地產經紀有限公司

　　地址:深圳市深南東路____大廈13層

　　本人收到買方________(身份證號:________交來物業監管資金____幣____元整(小寫:____)，該合同現已生效，對各方均具有約束力，本人確認將嚴格依照合約約定履行義務。

　　上述物業的產權及權利憑證現狀為:□房產尚在抵押中□房產證原件尚未交付給經紀方的狀態。

　　本人愿意將已收取到買方的上述物業監管資金暫時委托經紀方代為保管。并依照以下兩種條件由經紀方分別向本人支付:

　　1、在本人將認購書轉讓完成，由經紀方支付給本人物業監管資金____幣____元整(小寫:____)，并于3個工作日內打入委托方指定帳號。

　　2、余款____幣____元整(小寫:____)為本人支付給經紀方的信息服務費。

　　經紀方向本人支付上述款項的方式為:

　　□委托人親臨經紀公司領取款項。

　　□委托人同意將上述款項直接由經紀方轉入本人指定下列帳戶，視為本實際收取。

　　開戶行:________

　　戶名:________

　　帳號:________

　　委托方:________受托方:深圳市____行房地產經紀有限公司

　　____年____月____日 ____年____月____日

　　附:本人(委托方)復印件

　　本人(委托方)個人存折或銀行卡復印件