地產項目銷售前期市場調查管理規(guī)定

　　項目前期市場調查，不僅關系到項目的銷售工作，而且關系到公司某些決策，為加強經(jīng)營管理工作，特指制定本規(guī)定：

　　一、營銷部是項目前期市場調查的執(zhí)行部門；

　　二、營銷部通過市場調查需掌握如下幾點：

　　１、掌握國家的相關政策；

　　２、有關房地產市場的發(fā)展走向及前景預測；

　　３、全市本年度項目開發(fā)量；

　　４、針對競品樓盤進行細致調查分析；

　　５、了解市場上熱點情況；

　　６、報紙廣告、信息的收集并整理；

　　７、總結自己開發(fā)項目的經(jīng)驗教訓；

　　８、調查著眼點是小區(qū)配套、戶型、面積、檔次、價格、流行趨，外立面造型及顏色等，要做到全面準確；

　　９、調查面應不低于90%。

　　三、根據(jù)了解的情況及時準確、客觀、有針對性和預見性地提出分析報告，上報公司。

　　四、市場調查不僅為新開發(fā)項目的前期市場定位提供依據(jù)，同時為經(jīng)營銷售、價格制定提供依據(jù)。

　　五、本規(guī)定由營銷部負責解釋。

　　六、本規(guī)定自通過之日起施行。

篇2：武漢市前期物業(yè)服務合同(2014版示范文本)

　　武漢市前期物業(yè)服務合同(20**版示范文本)

　　關于印發(fā)《武漢市前期物業(yè)服務合同（示范文本）》的通知（武房發(fā)[20**]109號）

　　關于印發(fā)《武漢市前期物業(yè)服務合同(示范文本)》的通知

　　各區(qū)房管局、工商局，各房地產開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務企業(yè)：

　　為貫徹落實《武漢市物業(yè)管理條例》，切實規(guī)范前期物業(yè)服務活動，市住房保障和房屋管理局、市工商行政管理局聯(lián)合制定了《武漢市前期物業(yè)服務合同(示范文本)》，現(xiàn)印發(fā)施行。

　　武漢市住房保障和房屋管理局 武漢市工商行政管理局

　　20**年8月29日

　　武漢市前期物業(yè)服務合同及附件(示范文本)

　　編號：

　　武漢市前期物業(yè)服務合同（示范文本）

　　武漢市住房保障和房屋管理局

　　武漢市工商行政管理局

　　說明

　　1、本合同為前期物業(yè)服務合同示范文本。合同雙方當事人在簽約之前應當仔細閱讀本示范文本的內容。

　　2、經(jīng)雙方當事人協(xié)商確定，可以對本示范文本的條款內容（包括選擇內容、填寫空格部位的內容）進行選擇、修改、增補或刪減。

　　3、本示范文本所稱的甲方為物業(yè)建設單位，乙方為物業(yè)建設單位通過招投標的方式或者經(jīng)房管部門批準采用協(xié)議方式選聘的物業(yè)服務企業(yè)。

　　4、物業(yè)服務收費方式分為包干制和酬金制，由雙方當事人協(xié)商選定。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

　　5、住宅的物業(yè)服務標準分為四個等級（具體內容見附件5），一級為最高等級，四級為最低等級，由雙方當事人協(xié)商選定；雙方當事人也可以根據(jù)物業(yè)項目特點和服務需求，約定更高的物業(yè)服務標準。

　　6、根據(jù)《武漢市物業(yè)管理條例》第十一條的相關規(guī)定，本合同為甲方與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同的組成部分。

　　7、根據(jù)《武漢市物業(yè)管理條例》第十二條的相關規(guī)定，房屋交付使用前（含當月）所發(fā)生的物業(yè)服務費用，由甲方承擔。房屋交付使用后發(fā)生的物業(yè)服務費用，由業(yè)主承擔。

　　8、在簽訂合同時，合同雙方應當出示有關資質證明及簽約主體資格的證書、證明文件。

　　武漢市前期物業(yè)服務合同

　　甲方：（物業(yè)建設單位）----；

　　法定代表人：----；

　　住所地：----；

　　郵編：----。

　　乙方：（物業(yè)服務企業(yè)）----；

　　法定代表人：----；

　　住所地：----；

　　郵編：----；

　　資質等級：----；

　　證書編號：----。

　　根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《武漢市物業(yè)管理條例》和相關法律、法規(guī)，甲乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上，就甲方選聘乙方對---- （物業(yè)名稱）提供前期物業(yè)服務事宜，訂立本合同。

　　第一章 物業(yè)基本情況

　　第一條 物業(yè)基本情況:

　　1、物業(yè)名稱-------- ；

　　物業(yè)類型-------- ；

　　坐落位置-------- ；

　　占地面積-------- ；

　　建筑面積-------- 。

　　2、物業(yè)管理區(qū)域四至：

　　東至-------- ；

　　南至-------- ；

　　西至-------- ；

　　北至-------- 。

　　（規(guī)劃平面圖見附件1，物業(yè)構成明細見附件2）。

　　第二章 服務內容與標準

　　第二條 在物業(yè)管理區(qū)域內，乙方提供的前期物業(yè)服務包括以下內容：

　　1、綜合管理服務；

　　2、物業(yè)共用部位與共用設施設備管理服務；

　　3、公共秩序維護服務；

　　4、保潔服務；

　　5、綠化養(yǎng)護服務。

　　6、---- 。

　　（物業(yè)共用部位明細見附件3，物業(yè)共用設施設備明細見附件4）。

　　第三條 乙方提供的前期物業(yè)服務應達到約定的----級物業(yè)服務標準（前期物業(yè)服務標準見附件5）。

　　第四條 在物業(yè)管理區(qū)域內，乙方接受業(yè)主委托的其他特約性服務，或者單個業(yè)主委托乙方對其物業(yè)的專有部分提供維修養(yǎng)護等服務的，服務內容和費用由雙方另行商定。

　　第三章 服務費用

　　第五條 本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務收費選擇以下第種方式：

　　1、包干制

　　物業(yè)服務費用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，具體標準如下：

　　多層住宅：----元/月.平方米；

　　高層住宅：----元/月.平方米；

　　別墅：----元/月.平方米；

　　辦公樓：----元/月.平方米；

　　商業(yè)物業(yè)：----元/月.平方米；

　　物業(yè)：----元/月.平方米。

　　依法將住宅變更為其他用途的，應根據(jù)變更后的物業(yè)性質的收費標準交費。

　　物業(yè)服務費用主要用于以下開支：

　　（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

　　（2）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

　　（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

　　（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

　　（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

　　（6）辦公費用；

　　（7）物業(yè)服務企業(yè)固定資產折舊；

　　（8）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

　　（9）法定稅費；

　　（10）---- 。

　　包干制服務費不含下列費用：

　　（1）物業(yè)共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用；

　　（2）車輛停泊服務費。

　　乙方按照上述標準收取物業(yè)服務費用，并按本合同約定的服務內容和標準提供服務，盈余或虧損由乙方享有或承擔。

　　2、酬金制

　　物業(yè)服務資金由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積預先交納，具體標準如下：

　　多層住宅：----元/月.平方米；

　　高層住宅：----元/月.平方米；

　　別墅：----元/月.平方米；

　　辦公樓：----元/月.平方米；

　　商業(yè)物業(yè)：----元/月.平方米；

　　物業(yè)：----元/月.平方米。

　　依法將住宅變更為其他用途的，應根據(jù)變更后的物業(yè)性質的收費標準交費。

　　預收的物業(yè)服務資金由物業(yè)服務支出和乙方的酬金構成。

　　物業(yè)服務支出為所交納的業(yè)主所有，由乙方代管，主要用于以下開支：

　　（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

　　（2）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

　　（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

　　（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

　　（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

　　（6）辦公費用；

　　（7）物業(yè)服務企業(yè)固定資產折舊；

　　（8）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

　　（9）---- 。

　　乙方采取以下第種方式提取酬金：

　　（1）乙方按----（每月/每季/每年）----元的標準從預收的物業(yè)服務資金中提取。

　　（2）乙方----（每月/每季/每年）按應收的物業(yè)服務資金

　　%的比例提取。

　　物業(yè)服務支出應全部用于本合同約定的支出。物業(yè)服務支出年度結算后結余部分，轉入下一年度繼續(xù)使用；物業(yè)服務支出年度結算后不足部分，由全體業(yè)主承擔。

　　第六條 本合同約定期限起始之日的當月至出售房屋交付當月發(fā)生的物業(yè)服務費用（物業(yè)服務資金）由甲方承擔，房屋交付之日的次月起發(fā)生的物業(yè)服務費用（物業(yè)服務資金）由業(yè)主承擔。

　　納入物業(yè)服務范圍的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務費用（物業(yè)服務資金）由甲方全額交納。

　　業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用（物業(yè)服務資金）的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。業(yè)主與物業(yè)使用人之間的交費約定，業(yè)主應及時書面告知乙方。

　　本條規(guī)定由甲方承擔的物業(yè)服務費用（物業(yè)服務資金）按----（每月/每季/每年）交納給乙方，甲方應在（每月第日/每季的第月第日/每年月日）履行交納義務；由業(yè)主或物業(yè)使用人承擔的物業(yè)服務費用（物業(yè)服務資金）按----（每月/每季/每年）交納給乙方，業(yè)主或物業(yè)使用人應在（每月第日/每季的第月第日/每年月日）履行交納義務。

　　第七條 物業(yè)服務實行酬金制方式計費的，乙方應向全體業(yè)主公布物業(yè)管理年度計劃和物業(yè)服務資金年度預決算，并每年----次向全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金的收支情況。

　　對物業(yè)服務資金收支情況有爭議的，甲乙雙方同意采取以下方式解決：

　　1、專業(yè)機構審計；

　　2、協(xié)商；

　　3、-------- 。

　　第四章 物業(yè)的經(jīng)營與管理

　　第八條 停車費收取分別采取以下方式：

　　1、停車場屬于全體業(yè)主共有的，車位使用人應按露天車位---- 元/個?月、車庫車位---- 元/個?月的標準向乙方交納停車費。乙方從停車費中按露天車位---- 元/個?月、車庫車位---- 元/個?月的標準提取車輛停泊服務費，剩余部分歸全體業(yè)主共有，用于補充專項維修資金或業(yè)主大會成立后決定的其他事項。

　　2、停車場屬于甲方所有、委托乙方管理的，業(yè)主和物業(yè)使用人有優(yōu)先使用權，車位使用人應按露天車位---- 元/個?月、車庫車位---- 元/個?月的標準向乙方交納停車費。乙方從停車費中按露天車位---- 元/個?月、車庫車位---- 元/個?月的標準提取車輛停泊服務費，剩余部分歸甲方所有。

　　3、停車場車位所有權或使用權由業(yè)主購置或甲方附贈的，車位使用人應按露天車位---- 元/個?月、車庫車位---- 元/個?月的標準向乙方交納車輛停泊服務費。

　　4、臨時停車的，收費標準及方式由乙方根據(jù)政策法規(guī)確定并向全體業(yè)主公示。

　　第九條 車輛停泊服務內容如下：

　　1、停車場共用車位和共用部位的維護，要求正常使用；

　　2、停車場配套的設施、設備（包括照明、通排風、給排水、消防、標識、道閘等系統(tǒng)）的維護、管理，要求運行正常，維護及時；

　　3、停車場的公共環(huán)境清潔衛(wèi)生，要求干凈、整潔，及時清除積水、雜物等；

　　4、車輛出入的指引、疏導，要求車輛進出、停放有序，定時巡視檢查。

　　5、--------。

　　第十條 車輛停泊服務費主要用于以下開支：

　　1、停車場服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

　　2、停車場共用車位和共用部位的維護費用（業(yè)主自有車位的維修養(yǎng)護費用由其自行承擔）；

　　3、停車場配套的設施、設備（包括照明、通排風、給排水、消防、標識、道閘等系統(tǒng)）的維護費用；

　　4、停車場的配套的設施、設備（包括照明、通排風、給排水、消防、道閘等系統(tǒng)）的運行能耗費用；

　　5、停車場的公共環(huán)境清潔衛(wèi)生費用；

　　6、法定稅費；

　　7、---- 。

　　第十一條 本物業(yè)管理區(qū)域內的會所屬---- （全體業(yè)主/甲方）所有，會所總建筑面積 平方米，會所應首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主的使用。會所出售或出租時，物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主享有優(yōu)先購買或承租權。會所所有人委托乙方經(jīng)營管理會所的，其經(jīng)營管理、收費等事項由乙方與所有人另行約定。

　　第五章 物業(yè)的承接查驗

　　第十二條 本服務合同簽訂后，乙方應前期介入，對工程進展進行適時跟蹤。

　　甲方應當于----年 月 日（至少在物業(yè)交付前60日），通知乙方承接查驗物業(yè)，移交物業(yè)共用部位、共用設施設備和共用場地、物業(yè)服務用房及有關資料。乙方應當會同甲方對本合同附件3、附件4規(guī)定的物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，并簽訂物業(yè)承接驗收確認書，作為界定各自在開發(fā)建設和物業(yè)服務方面承擔責任的依據(jù)。查驗中雙方確認的問題應做好書面記錄，甲方承諾在合理期限內予以解決。甲方應當依法移交有關單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等公共設施設備，不作為乙方現(xiàn)場檢查和驗收的內容。

　　第十三條 實施承接查驗的物業(yè)，應當具備以下條件：

　　（一）建設工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)建設行政主管部門備案；

　　（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規(guī)劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；

　　（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務等公共服務設施已按規(guī)劃設計要求建成；

　　（四）道路、綠地和物業(yè)服務用房等公共配套設施按規(guī)劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；

　　（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設施設備取得使用合格證書；

　　（六）物業(yè)使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；

　　（七）法律、法規(guī)和行政管理部門規(guī)定的其他條件。

　　第十四條 乙方承接物業(yè)時，甲方應向乙方移交下列資料：

　　1、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

　　2、設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

　　3、物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

　　4、業(yè)主清冊（包括業(yè)主姓名、聯(lián)系地址和電話，房屋建筑面積、交付時間等）；

　　5、-------- 。

　　第十五條 甲方保證交付使用的物業(yè)符合國家規(guī)定的驗收標準，按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)的保修責任。

　　如甲方委托乙方代為履行保修責任的，雙方應當另行訂立委托協(xié)議。

　　第六章 物業(yè)的使用與維護

　　第十六條 業(yè)主大會成立前，乙方應配合甲方制定本物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。

　　乙方根據(jù)規(guī)章制度提供管理服務時，甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人應給予必要配合并遵守履行。

　　第十七條 乙方發(fā)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)使用人有違反物業(yè)管理法律法規(guī)、《臨時管理規(guī)約》和物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)管理制度的行為時，應當予以勸阻；勸阻無效的，應當及時向有關主管部門報告。

　　第十八條 乙方應及時向全體業(yè)主通告本物業(yè)管理區(qū)域內有關物業(yè)管理的重大事項，及時處理業(yè)主和物業(yè)使用人的投訴，接受甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人的監(jiān)督。

　　第十九條 因物業(yè)維修或者公共利益，甲方或乙方確需臨時占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地的，應當提前告知對方和相關業(yè)主，并采取措施保障安全，在約定期限內恢復原狀。

　　挖掘本物業(yè)區(qū)域內道路、場地按規(guī)定應報行政管理部門審批的，應當遵守其規(guī)定。

　　第二十條 乙方與裝飾裝修房屋的業(yè)主或物業(yè)使用人應簽訂書面的裝飾裝修管理服務協(xié)議，就允許施工的時間、廢棄物的清運與處置、裝修保證金等事項進行約定，并事先告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝飾裝修中的禁止行為和注意事項。

　　第二十一條 甲方應于----年 月 日向乙方無償提供符合法定要求的物業(yè)服務用房。物業(yè)服務用房屬全體業(yè)主共有，乙方在物業(yè)服務期限內無償使用，但不得改變其用途。

　　物業(yè)服務用房建筑面積平方米，其中：辦公用房----平方米，位于---- ；業(yè)主委員會議事活動用房---- 平方米，位于---- ；---- 用房----平方米，位于---- 。

　　第二十二條 住宅專項維修資金的使用按照相關規(guī)定執(zhí)行。

　　第七章 違約責任

　　第二十三條 甲方違反本合同的約定，致使乙方的管理服務無法達到本合同約定的服務內容和標準的，由甲方賠償由此給業(yè)主和物業(yè)使用人造成的損失。但業(yè)主或物業(yè)使用人不得以甲方違反合同約定為由拒絕或主張減免交納物業(yè)服務費。

　　業(yè)主或物業(yè)使用人違反本合同的約定，致使乙方的管理服務無法達到本合同約定的服務內容和標準的，乙方不承擔相應違約責任，造成乙方或其他業(yè)主、物業(yè)使用人損失的，違約人應承擔賠償責任。但業(yè)主或物業(yè)使用人不得以其他業(yè)主或物業(yè)使用人違反合同約定為由拒絕或主張減免交納物業(yè)服務費。

　　第二十四條 除前條規(guī)定情況外，乙方的管理服務達不到本合同約定，給甲方、業(yè)主造成損失的，應向甲方、業(yè)主賠償損失。

　　第二十五條 甲方、業(yè)主或物業(yè)使用人違反本合同的約定，未能按時足額交納物業(yè)服務費用（物業(yè)服務資金）的，每日按未交數(shù)額‰向乙方支付違約金。

　　第二十六條 乙方違反本合同的約定，擅自提高物業(yè)服務費用標準的，業(yè)主和物業(yè)使用人就擅自提高部分有權拒絕交納；已經(jīng)收取的，乙方應雙倍返還擅自提高部分的物業(yè)服務費用。

　　第二十七條 甲方違反本合同的約定，拒絕或拖延履行保修義務的，業(yè)主、物業(yè)使用人可以自行或委托乙方修復，修復費用及造成的其他損失由甲方承擔。

　　第二十八條 以下情況乙方不承擔違約責任：

　　1、因不可抗力導致物業(yè)服務中斷的；

　　2、乙方已履行本合同約定義務，但因物業(yè)本身固有瑕疵造成損失的；

　　3、因維修養(yǎng)護物業(yè)共用部位、共用設施設備需要且事先已告知業(yè)主和物業(yè)使用人，暫時停水、停電、停止共用設施設備使用等造成損失的；

　　4、因非乙方責任出現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設施設備運行障礙造成損失的；

　　5、因甲方或業(yè)主、物業(yè)使用人未及時繳納供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等費用而導致服務中斷或受到影響的；

　　6、業(yè)主、物業(yè)使用人違反本合同約定、物業(yè)管理法律法規(guī)、《臨時管理規(guī)約》和物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)管理制度的行為，雖經(jīng)乙方采取規(guī)勸、制止、向有關部門報告等措施后仍未解決，其行為對其他業(yè)主、物業(yè)使用人產生妨礙和影響的；

　　7、-------- 。

　　第八章 其他事項

　　第二十九條 本合同期限自----年 月 日起至----年 月 日止；但在本合同期限內，業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效時，本合同自動終止。

　　第三十條 本合同期滿前----月，業(yè)主大會尚未成立的，甲、乙雙方應就延長本合同期限達成協(xié)議；雙方未能達成協(xié)議的，甲方應在本合同期滿前選聘新的物業(yè)服務企業(yè)。

　　第三十一條 本合同期滿前發(fā)生下列情形且業(yè)主大會尚未成立的，甲方可以終止合同另行選聘物業(yè)服務企業(yè)：

　　1、乙方違約致使合同目的不能實現(xiàn)的；

　　2、乙方提出解除合同的；

　　3、乙方因解散、破產等原因無法履行合同的。

　　第三十二條 自本合同終止時起10日內，乙方應將物業(yè)共用部位、共用設施設備和共用場地、物業(yè)服務用房及物業(yè)管理相關資料等屬于全體業(yè)主所有的財物及時完整地移交給業(yè)主委員會；業(yè)主委員會尚未成立的，移交給甲方或---- 代管。乙方不得以任何理由拒絕、拖延移交。

　　第三十三條 甲方與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應當包含本合同約定的內容；物業(yè)買受人簽訂房屋買賣合同，即為對接受本合同內容的承諾。

　　第三十四條 業(yè)主可與物業(yè)使用人就本合同的權利義務進行約定，但物業(yè)使用人違反本合同約定的，業(yè)主應承擔連帶責任。

　　第三十五條 本合同的附件為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等法律效力。

　　第三十六條 本合同自雙方簽章之日起生效。本合同未盡事宜，雙方可另行以書面形式簽訂補充協(xié)議。

　　第三十七條 本合同在履行中發(fā)生爭議，由雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成，雙方可選擇以下第種方式處理：

　　1、向----仲裁委員會申請仲裁；

　　2、向人民法院提起訴訟。

　　第三十八條 本合同一式份，甲、乙雙方各執(zhí)份。

　　甲方（簽章）---- 乙方（簽章）

　　法定代表人--------法定代表人

　　年月 日

　　附件：

　　1、規(guī)劃平面圖

　　2、物業(yè)構成明細

　　3、物業(yè)共用部位明細

　　4、物業(yè)共用設施設備明細

　　5、前期物業(yè)服務標準

　　附件1：規(guī)劃平面圖

　　附件2：物業(yè)構成明細

　　類型 幢數(shù) 套（單元）數(shù) 建筑面積（平方米）

　　高層住宅

　　多層住宅

　　別墅

　　商業(yè)用房

　　工業(yè)用房

　　辦公樓

　　車庫

　　會所

　　學校

　　幼兒園用房

　　合計

　　備注

　　附件3：物業(yè)共用部位明細

　　1、房屋承重結構；

　　2、房屋主體結構；

　　3、公共門廳；

　　4、公共走廊；

　　5、公共樓梯間；

　　6、內天井;

　　7、戶外墻面；

　　8、屋面；

　　9、傳達室；

　　10、----；

　　11、----。

　　附件4：

　　物業(yè)共用設施設備明細

　　1、綠地----平方米；

　　2、道路----平方米；

　　3、化糞池----個；

　　4、污水井----個；

　　5、雨水井----個；

　　6、垃圾中轉站----個；

　　7、水泵----個；

　　8、水箱----個；

　　9、電梯----部；

　　10、信報箱----個；

　　11、消防設施----；

　　12、公共照明設施----；

　　13、監(jiān)控設施----；

　　14、避雷設施----；

　　15、共用天線----；

　　16、機動車庫----個----平方米；

　　17、露天停車場----個----平方米；

　　18、非機動車庫----個----平方米；

　　19、共用設施設備用房----平方米；

　　20、物業(yè)服務用房----平方米；

　　21、----；

　　22、----。

　　附件5：前期物業(yè)服務標準

　　一、綜合管理服務

　　服務級別 序號 服務內容 服務標準

　　四個級別均適用----基本要求

　　（1）簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同。

　　（2）財務管理規(guī)范，賬目清晰。

　　（3）有完善的員工崗位職責與考核制度、報修服務與投訴處理制度、業(yè)主（用戶）資料保密制度、服務質量管理制度。

　　（4）建立小區(qū)物業(yè)管理檔案（包括業(yè)主資料、房屋、設備等檔案）。

　　（5）物業(yè)項目經(jīng)理持證上崗，電工、消防、特種設備管理等崗位作業(yè)人員持證上崗，員工統(tǒng)一著裝、掛牌上崗。

　　（6）公示企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質證書，主要服務人員姓名、崗位和照片，服務內容和服務標準，收費項目和收費標準，報修和投訴監(jiān)督電話。

　　（7）對違反房屋安全、治安、消防、城管、環(huán)保、特種設備管理等規(guī)定的行為，應及時勸阻并報告相關行政主管部門。

　　（8）有公告宣傳欄，宣傳內容包括物業(yè)管理政策法規(guī)，消防、治安、房屋安全等內容。

　　一級

　　1 辦公條件 設置物業(yè)服務中心，有專門的業(yè)主或使用人接待場所。

　　2 接待時間

　　（1）每天不少于10小時業(yè)務接待，其他時間設置值班人員。

　　（2）提供24小時客服電話服務。

　　3 投訴處理 對意見、建議在24小時內答復，對求助、投訴及時處理，有效投訴回訪率90%以上。

　　4 客服人員 配客服專員，每人服務戶數(shù)應不高于300戶。

　　5 客戶服務

　　（1）每季度公示物業(yè)服務合同履行情況。

　　（2）重要物業(yè)服務事項應在主要出入口、各樓棟單元內公示，履行告知義務。

　　（3）有寵物管理制度，設置寵物管理標識。

　　6 信息化管理 應用計算機、互聯(lián)網(wǎng)等現(xiàn)代科技手段搭建信息化管理平臺。

　　7 質量檢查 每月組織1次項目服務質量檢查，每年組織1次業(yè)主參觀設施設備機房。

　　8 服務滿意率

　　（1）開展業(yè)主訪問，每年訪問率不低于80%。

　　（2）業(yè)主滿意度調查每年不少于2次，滿意率80%以上，結果公示。

　　9 文化建設 宣傳欄內容每年更新不少于4次。

　　10 人員培訓 建立培訓體系，管理、服務人員每年不少于48小時培訓。

　　二級

　　1 辦公條件 設置物業(yè)服務中心，有接待前臺。

　　2 接待時間

　　（1）每天不少于8小時業(yè)務接待，其他時間設置值班人員。

　　（2）提供24小時客服電話服務。

　　3 投訴處理 對意見、建議在2個工作日內答復，對求助、投訴及時處理，有效投訴回訪率80%以上。

　　4 客服人員 配客服專員，每人服務戶數(shù)應不高于500戶。

　　5 客戶服務

　　（1）每半年公示物業(yè)服務合同履行情況。

　　（2）重要物業(yè)服務事項應在主要出入口、各樓棟單元內公示，履行告知義務。

　　（3）有寵物管理制度。

　　6 信息化管理 應用計算機、互聯(lián)網(wǎng)等現(xiàn)代科技手段搭建信息化管理平臺。

　　7 質量檢查 每季組織1次項目服務質量檢查。

　　8 服務滿意率

　　（1）開展業(yè)主訪問，每年訪問率不低于50%。

　　（2）業(yè)主滿意度調查每年不少于1次，滿意率70%以上。

　　9 文化建設 宣傳欄內容每年更新不少于3次。

　　10 人員培訓 建立培訓體系，管理、服務人員每年不少于30小時培訓。

　　三級

　　1 辦公條件 設置物業(yè)服務中心。

　　2 接待時間 每天不少于8小時業(yè)務接待。

　　3 投訴處理 對意見、建議在3個工作日內答復，對求助、投訴及時處理，有效投訴回訪率60%以上。

　　4 客服人員 配客服人員。

　　5 客戶服務

　　（1）每年初公示上一年度物業(yè)服務合同履行情況。

　　（2）重要物業(yè)服務事項應在主要出入口公示，履行告知義務。

　　6 質量檢查 每年組織1次項目服務質量檢查。

　　7 服務滿意率 業(yè)主滿意度調查每年不少于1次，滿意率65%以上。

　　8 文化建設 宣傳欄內容每年更新不少于2次。

　　9 人員培訓 管理、服務人員每年不少于12小時培訓。

　　四級

　　1 辦公條件 有固定的辦公場所。

　　2 接待時間 周一至周五8小時業(yè)務接待。

　　3 投訴處理 對意見、建議在5個工作日內答復，對求助、投訴及時處理。

　　4 客服人員 配客服人員。

　　5 服務滿意率 業(yè)主滿意度調查每年不少于1次，滿意率60%以上。

　　6 文化建設 宣傳欄內容每年更新不少于1次。

　　7 人員培訓 管理、服務人員每年不少于8小時培訓。

　　二、物業(yè)共用部位與共用設施設備管理服務

　　服務級別 序號 服務內容 服務標準

　　四個級別均適用----基本要求

　　（1）建立物業(yè)共用部位、共用設施設備的管理、巡查、維修保養(yǎng)、定期安全檢查制度。

　　（2）建立各類共用設施設備的運行檔案，記錄齊全，運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄應每月歸檔；對設備故障及重大或突發(fā)性事件有應急預案和現(xiàn)場處理記錄；雷電、強降水、大風等極端天氣前后有檢查防范措施。

　　（3）水、電、電梯、監(jiān)控等設備運行人員技能熟練，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。

　　（4）小區(qū)內危險部位設置警示標識或防范設施。

　　（5）共用設施設備配有專人管理；有國家規(guī)范的，應達到規(guī)定的保養(yǎng)標準；設備用房整潔，各類設施設備的標志清晰明確、規(guī)范齊全。

　　（6）小區(qū)道路、場地保持基本平整，不積水；窖井不漫溢，保證排水管道通暢。

　　（7）每年巡視1 次梁、板、柱等結構構件可見部分，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應提示相關業(yè)主申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。

　　（8）建立裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)對裝修方案進行審核、備案，告知裝飾裝修的禁止行為和注意事項，簽署裝修服務協(xié)議，對違規(guī)裝修、違章搭建及時勸阻、制止或報告。

　　一級

　　1 房屋本體及共用部位

　　（1）每半年檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。

　　（2）每半月巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等。

　　（3）每季度檢查1 次共用部位的室內地面、墻面、天棚、室外屋面、散水等。

　　（4）每年汛前和強降雨后檢查屋面漏水和雨落管等。

　　（5）每年對房屋防雷裝置進行1次檢測，發(fā)現(xiàn)異常時及時處理。

　　2 建筑附屬構筑物

　　（1）每月巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、管井、溝渠等。每月檢查1 次雨、污水管井等。每月巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。發(fā)現(xiàn)損壞、堵塞等情況，應及時維修，一般情況下，3日內完成維修。

　　（2）每月巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等，發(fā)現(xiàn)損壞或安全隱患及時處理。

　　（3）水景使用期間每周巡查1次噴水池、水泵及其附屬設施，每周檢查1次防漏電設施，確保功能完好，無安全隱患。

　　3 裝修管理

　　（1）每天不少于1次巡查施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會及有關主管部門。

　　（2）委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，在3日內清運；自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆绞角暹\。

　　4 標識與安全警示

　　（1）主要出入口或指定區(qū)域設置小區(qū)平面圖，小區(qū)內主要路口設有路標，房屋組團、棟、單元（門）、戶門標識明顯。

　　（2）對道路交通及危險部位設置安全防范警示標識及隔阻設施，并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施，每周檢查1次上述標識設施，保證清晰完整，設施運行正常。

　　5 公共照明設備管理

　　（1）樓內照明：每日巡視1次，一般故障8小時內修復；復雜故障1日內修復。

　　（2）樓外照明：每周巡視3次，一般故障12小時內修復；復雜故障3日內修復；每半月調整1次時間控制器。

　　（3）應急照明：每日巡視1次，發(fā)現(xiàn)故障，30分鐘內到達現(xiàn)場組織維修。

　　（4）樓內外照明完好率應不低于95%。

　　6 供水、供電設備管理

　　（1）各設備系統(tǒng)每日檢查1次，每月保養(yǎng)1次，設備房每周清潔1次。

　　（2）供電、供水設備運行完好率99%以上，每10萬平方米每年超出一個單元范圍的故障（因物業(yè)服務企業(yè)管理責任導致的設備設施故障）停水、停電不超過2次。

　　（3）接停電、停水通知后，1小時內通知業(yè)主。

　　（4）每半年至少應對二次供水設施進行1次清洗消毒，水質符合GB 5749的要求。每日巡檢1次供水設施，發(fā)現(xiàn)跑冒滴漏現(xiàn)象及時處理。

　　7 消防設備管理

　　（1）每月檢查1次滅火器、室內外消火栓、防火門，保障完好；消防泵每月啟動試運行不少于1次。

　　（2）每年對消防設施至少進行1次全面檢測，保障完好有效；設置有火災自動報警、自動滅火等自動消防系統(tǒng)的，每年應當委托具備相應資質的檢測、維修機構對自動消防系統(tǒng)進行1次以上檢測和維修。

　　（3）每日對消防主機、聯(lián)動柜進行1次檢查，系統(tǒng)誤報率不高于1%。

　　8 安防設備

　　（1）安防系統(tǒng)每月進行1次檢修保養(yǎng)，運行良好，安防系統(tǒng)出現(xiàn)故障時，有相關預案措施彌補。全年運行完好率不低于95%。

　　（2）周界紅外對射、門禁系統(tǒng)每日抽查功能有效性，每日抽檢率不低于15%。

　　9 電梯管理

　　（1）電梯應按規(guī)定進行注冊登記，由具有相應資質的電梯維保單位進行維保，定期檢驗，張貼使用標志，至少每15日進行1次清潔、潤滑、調整和檢查。

　　（2）每年至少進行2次救援演練，電梯發(fā)生困人時，及時采取措施，安撫乘客，并組織實施救援，通知電梯維保單位30分鐘內到達現(xiàn)場實施救援。

　　（3）配備至少1名取得特種設備作業(yè)人員資格證的電梯安全管理人員，定期巡查電梯安全狀況，發(fā)現(xiàn)涉及電梯安全的故障，應立即停止使用，并通知電梯維保單位及時修復；配置必要的專業(yè)救援和對講工具，保證電梯緊急救援通訊設備24小時暢通應答。

　　10 排水系統(tǒng)管理

　　（1）公共雨、污水管道每半年疏通1次；雨、污水井每月檢查2次，并視檢查情況及時清掏。

　　（2）化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。

　　11 業(yè)主報修 24小時受理業(yè)主或使用人報修，夜間有專人值守，處理緊急報修，水電等急修15分鐘內到現(xiàn)場處理，一般修理2小時內處理。維修回訪率90%以上。

　　二級

　　1 房屋本體及共用部位

　　（1）每半年檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。

　　（2）每月巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。

　　（3）每季度檢查1次共用部位的室內地面、墻面、天棚、室外屋面、散水等。

　　（4）每年汛前和強降雨后檢查屋面漏水和雨落管等。

　　（5）每年對房屋防雷裝置進行1次檢測，發(fā)現(xiàn)異常時及時處理。

　　2 建筑附屬構筑物

　　（1）每2個月巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、管井、溝渠等。每月檢查1 次雨、污水管井等。每2個月巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。發(fā)現(xiàn)損壞、堵塞等情況，應及時維修，一般情況下，5日內完成維修。

　　（2）每2個月巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等，發(fā)現(xiàn)損壞或安全隱患及時處理。

　　（3）水景使用期間每周巡查1次噴水池、水泵及其附屬設施，確保功能完好，無安全隱患。

　　3 裝修管理

　　（1）每2天不少于1次巡查施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會及有關主管部門。

　　（2）委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，在5日內清運；自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆绞角暹\。

　　4 標識與安全警示

　　（1）主要出入口或指定區(qū)域設置小區(qū)平面圖，小區(qū)內主要路口設有路標，房屋組團、棟、單元（門）、戶門標識明顯。

　　（2）對道路交通及危險部位設置安全防范警示標識及隔阻設施，并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施，每月檢查2次上述標識設施，保證清晰完整，設施運行正常。

　　5 公共照明設備管理

　　（1）樓內照明：每日巡視1次，一般故障12小時內修復；復雜故障3日內修復。

　　（2）樓外照明：每周巡視2次，一般故障12小時內修復；復雜故障5日內修復；每半月調整1次時間控制器。

　　（3）應急照明：每日巡視1次，發(fā)現(xiàn)故障，30分鐘內到達現(xiàn)場組織維修。

　　（4）樓內外照明完好率應不低于90%。

　　6 供水、供電設備管理

　　（1）各設備系統(tǒng)每日檢查1次，每月保養(yǎng)1次，設備房每周清潔1次。

　　（2）供電、供水設備運行完好率98%以上，每10萬平方米每年超出一個單元范圍的故障（因物業(yè)服務企業(yè)管理責任導致的設備設施故障）停水、停電不超過3次。

　　（3）接停電、停水通知后，1小時內通知業(yè)主。

　　（4）每半年至少應對二次供水設施進行1次清洗消毒，水質符合GB 5749的要求。每日巡檢1次供水設施，發(fā)現(xiàn)跑冒滴漏現(xiàn)象及時處理。

　　7 消防設備管理

　　（1）每月檢查1次滅火器、室內外消火栓、防火門，保障完好；消防泵每月啟動試運行不少于1次。

　　（2）每年對消防設施至少進行1次全面檢測，保障完好有效；設置有火災自動報警、自動滅火等自動消防系統(tǒng)的，每年應當委托具備相應資質的檢測、維修機構對自動消防系統(tǒng)進行1次以上檢測和維修。

　　（3）每周對消防主機、聯(lián)動柜進行2次檢查，系統(tǒng)誤報率不高于2%。

　　8 安防設備

　　（1）安防系統(tǒng)每月進行1次檢修保養(yǎng)，運行良好，安防系統(tǒng)出現(xiàn)故障時，有相關預案措施彌補。全年運行完好率不低于90%。

　　（2）周界紅外對射、門禁系統(tǒng)每日抽查功能有效性，每日抽檢率不低于10%。

　　9 電梯管理

　　（1）電梯應按規(guī)定進行注冊登記，由具有相應資質的電梯維保單位進行維保，定期檢驗，張貼使用標志，至少每15日進行1次清潔、潤滑、調整和檢查。

　　（2）每年至少進行1次救援演練，電梯發(fā)生困人時，及時采取措施，安撫乘客，并組織實施救援，通知電梯維保單位30分鐘內到達現(xiàn)場實施救援。

　　（3）配備至少1名取得特種設備作業(yè)人員資格證的電梯安全管理人員，定期巡查電梯安全狀況，發(fā)現(xiàn)涉及電梯安全的故障，應立即停止使用，并通知電梯維保單位及時修復；配置必要的專業(yè)救援和對講工具，保證電梯緊急救援通訊設備24小時暢通應答。

　　10 排水系統(tǒng)管理

　　（1）公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，并視檢查情況及時清掏。

　　（2）化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。

　　11 業(yè)主報修 24小時受理業(yè)主或使用人報修，夜間有人員值守，處理緊急報修，水電等急修半小時內到現(xiàn)場處理，一般修理8小時內處理。維修回訪率80%以上。

　　三級

　　1 房屋本體及共用部位

　　（1）每年檢查1次外墻。

　　（2）每年汛前和強降雨后檢查屋面漏水和雨落管等。

　　（3）每年對房屋防雷裝置進行1次檢測，發(fā)現(xiàn)異常時及時處理。

　　2 建筑附屬構筑物

　　（1）每季度巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、管井、溝渠等。每月檢查1 次雨、污水管井等。每季度巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。發(fā)現(xiàn)損壞、堵塞等情況，應及時維修，一般情況下，1周內完成維修。

　　（2）每季度巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等，發(fā)現(xiàn)損壞或安全隱患及時處理。

　　3 裝修管理

　　（1）每周不少于2次巡查施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會及有關主管部門。

　　（2）委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，在1周內清運；自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆绞角暹\。

　　4 標識與安全警示

　　（1）小區(qū)內主要路口設有路標，房屋組團、棟、單元（門）、戶門標識明顯。

　　（2）對道路交通及危險部位設置安全防范警示標識或維護設施，每月檢查1次上述標識設施，保證清晰完整，設施運行正常。

　　5 公共照明設備管理

　　（1）樓內照明：每周巡視2 次，一般故障24小時內修復；復雜故障5日內修復。

　　（2）樓外照明：每周巡視1 次，一般故障1日內修復；復雜故障1 周內修復；每月調整1次時間控制器。

　　（3）應急照明：每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，30分鐘內組織維修。

　　（4）樓內外照明完好率應不低于85%。

　　6 供水、供電設備管理

　　（1）各設備系統(tǒng)每周檢查2次，每月保養(yǎng)1次，設備房每2周清潔1次。

　　（2）供電、供水設備運行完好率98%以上，每10萬平方米每年超出一個單元范圍的故障（因物業(yè)服務企業(yè)管理責任導致的設備設施故障）停水、停電不超過5次。

　　（3）接停電、停水通知后，2小時內通知業(yè)主。

　　（4）每半年至少應對二次供水設施進行1次清洗消毒，水質符合GB 5749的要求。每日巡檢1次供水設施，發(fā)現(xiàn)跑冒滴漏現(xiàn)象及時處理。

　　7 消防設備管理

　　（1）每月檢查1次滅火器、室內外消火栓、防火門，保障完好；消防泵每月啟動試運行不少于1次。

　　（2）每年對消防設施至少進行1次全面檢測，保障完好有效；設置有火災自動報警、自動滅火等自動消防系統(tǒng)的，每年應當委托具備相應資質的檢測、維修機構對自動消防系統(tǒng)進行1次以上檢測和維修。

　　（3）每周對消防主機、聯(lián)動柜進行1次檢查，系統(tǒng)誤報率不高于3%。

　　8 安防設備

　　安防系統(tǒng)每月進行1次檢修保養(yǎng)，運行正常，安防系統(tǒng)出現(xiàn)故障時，有相關預案措施彌補。全年運行完好率不低于85%。

　　9 電梯管理

　　（1）電梯應按規(guī)定進行注冊登記，由具有相應資質的電梯維保單位進行維保，定期檢驗，張貼使用標志，至少每15日進行1次清潔、潤滑、調整和檢查。

　　（2）每年至少進行1次救援演練，電梯發(fā)生困人時，及時采取措施，安撫乘客，并組織實施救援，通知電梯維保單位30分鐘內到達現(xiàn)場實施救援。

　　（3）配備至少1名取得特種設備作業(yè)人員資格證的電梯安全管理人員，定期巡查電梯安全狀況，發(fā)現(xiàn)涉及電梯安全的故障，應立即停止使用，并通知電梯維保單位及時修復；配置必要的專業(yè)救援和對講工具，保證電梯緊急救援通訊設備24小時暢通應答。

　　10 排水系統(tǒng)管理

　　（1）公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，并視檢查情況及時清掏。

　　（2）化糞池每年清掏不少于1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。

　　11 業(yè)主報修 24小時受理業(yè)主或使用人報修，緊急報修半小時內到現(xiàn)場處理，一般修理1日內處理。維修回訪率50%以上。

　　四級

　　1 房屋本體及共用部位

　　（1）每年汛前和強降雨后檢查屋面漏水和雨落管等。

　　（2）每年對房屋防雷裝置進行1次檢測，發(fā)現(xiàn)異常時及時處理。

　　2 建筑附屬構筑物

　　（1）每半年巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、管井、溝渠等。每月檢查1 次雨、污水管井等。每半年巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。發(fā)現(xiàn)損壞、堵塞等情況，應及時維修。

　　（2）每半年巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等，發(fā)現(xiàn)損壞或安全隱患及時處理。

　　3 裝修管理

　　有專人巡查施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會及有關主管部門。

　　4 標識與安全警示

　　對道路交通及危險部位設置安全防范警示標識或維護設施，每月檢查1次上述標識設施，保證清晰完整，設施運行正常。

　　5 公共照明設備管理

　　（1）樓內照明：每半月巡視1 次，一般故障24小時內修復；復雜故障1 周內修復。

　　（2）樓外照明：每周巡視1 次，一般故障3 日內修復；復雜故障半月內修復。

　　（3）樓內外照明完好率應不低于80%。

　　6 供水、供電設備管理

　　（1）各設備系統(tǒng)每周檢查1次，每月保養(yǎng)1次，設備房每月清潔1次。

　　（2）供電、供水設備運行完好率97%以上。

　　（3）接停電、停水通知后，2小時內通知業(yè)主。

　　（4）每半年至少應對二次供水設施進行1次清洗消毒，水質符合GB 5749的要求。每日巡檢1次供水設施，發(fā)現(xiàn)跑冒滴漏現(xiàn)象及時處理。

　　7 消防設備管理

　　（1）每月檢查1次滅火器、室內外消火栓、防火門，保障完好；消防泵每月啟動試運行不少于1次。

　　（2）每年對消防設施至少進行1次全面檢測，保障完好有效；設置有火災自動報警、自動滅火等自動消防系統(tǒng)的，每年應當委托具備相應資質的檢測、維修機構對自動消防系統(tǒng)進行1次以上檢測和維修。

　　（3）每月對消防主機、聯(lián)動柜進行1次檢查，系統(tǒng)誤報率不高于5%。

　　8 安防設備

　　安防系統(tǒng)每月進行1次檢修保養(yǎng)，運行基本正常，安防系統(tǒng)出現(xiàn)故障時，有相關預案措施彌補。

　　9 電梯管理

　　（1）電梯應按規(guī)定進行注冊登記，由具有相應資質的電梯維保單位進行維保，定期檢驗，張貼使用標志，至少每15日進行1次清潔、潤滑、調整和檢查。

　　（2）每年至少進行1次救援演練，電梯發(fā)生困人時，及時采取措施，安撫乘客，并組織實施救援，通知電梯維保單位30分鐘內到達現(xiàn)場實施救援。

　　（3）配備至少1名取得特種設備作業(yè)人員資格證的電梯安全管理人員，定期巡查電梯安全狀況，發(fā)現(xiàn)涉及電梯安全的故障，應立即停止使用，并通知電梯維保單位及時修復；配置必要的專業(yè)救援和對講工具，保證電梯緊急救援通訊設備24小時暢通應答。

　　10 排水系統(tǒng)管理

　　（1）公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度檢查1次，并視檢查情況及時清掏。

　　（2）化糞池每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。

　　11 業(yè)主報修

　　周一至周五受理業(yè)主報修，緊急報修1小時內到現(xiàn)場處理，一般修理2日內處理。

　　三、公共秩序維護

　　服務級別 序號 服務內容 服務標準

　　四個級別均適用----基本要求

　　（1）小區(qū)基本實現(xiàn)封閉式管理，配有專職的公共秩序維護員，24小時值班。

　　（2）建立公共秩序維護員管理規(guī)定、站崗值勤標準、巡邏值勤標準、交接班標準和要求、公共秩序維護員培訓制度、人員和大宗物品進出登記制度等規(guī)章制度。

　　（3）制定火警、盜警、地震、臺風、爆炸、人員急救、燃氣泄漏、觸電、人員高墜、高空擲（墜）物傷人及其他不可預見緊急事件等應急預案。

　　（4）對進出車輛進行管理和疏導，車輛停放有序；保障疏散通道、安全出口、消防車通道符合消防安全要求。

　　一級

　　1 監(jiān)控中心 小區(qū)設有監(jiān)控中心，提供電子巡更、錄像監(jiān)控、樓宇對講、周界報警、住戶報警、門鎖智能卡中4項以上技防安全服務，24小時開通。

　　2 出入管理 各出入口24小時值班看守，業(yè)主出入高峰時段站崗執(zhí)勤且不少于4小時，并有詳細交接班記錄和外來車輛的登記記錄。

　　3 區(qū)域巡邏 重點部位（指小區(qū)道路、單元出入口、主要樓層等，下同）每2小時巡邏1次，并做好巡更記錄。

　　4 應急處理 接到火警、警情、異常情況或住戶緊急求助信號后，公共秩序維護員5分鐘內趕到現(xiàn)場進行處理。

　　5 消防演練 每年組織物業(yè)服務人員進行不少于2次消防演練，其中有業(yè)主（使用人）參與的不少于1次。

　　6 員工培訓 對公共秩序維護員的理論及實操培訓全年不少于150課時。

　　二級

　　1 監(jiān)控中心 小區(qū)設有監(jiān)控中心，提供電子巡更、錄像監(jiān)控、樓宇對講、周界報警、住戶報警、門鎖智能卡中3項以上技防安全服務，24小時開通。

　　2 出入管理 各出入口24小時值班看守，業(yè)主出入高峰時段站崗執(zhí)勤且不少于2小時，并有詳細交接班記錄和外來車輛的登記記錄。

　　3 區(qū)域巡邏 重點部位每3小時巡邏1次，并做好巡更記錄。

　　4 應急處理 接到火警、警情、異常情況或住戶緊急求助信號后，公共秩序維護員10分鐘內趕到現(xiàn)場進行處理。

　　5 消防演練 每年組織物業(yè)服務人員進行不少于2次消防演練，其中有業(yè)主（使用人）參與的不少于1次。

　　6 員工培訓 對公共秩序維護員的理論及實操培訓全年不少于120課時。

　　三級

　　1 監(jiān)控中心 小區(qū)提供電子巡更、錄像監(jiān)控、樓宇對講、周界報警、住戶報警、門鎖智能卡中2項以上技防安全服務，24小時開通。

　　2 出入管理 各出入口24小時值班看守，并有詳細交接班記錄和外來車輛的登記記錄。

　　3 區(qū)域巡邏 重點部位白天每4小時巡邏1次，夜間每3小時巡邏1次，并有巡邏記錄。

　　4 應急處理 接到火警、警情、異常情況或住戶緊急求助信號后，公共秩序維護員15分鐘內趕到現(xiàn)場進行處理。

　　5 消防演練 每年組織物業(yè)服務人員進行不少于1次消防演練。

　　6 員工培訓 對公共秩序維護員的理論及實操培訓全年不少于80課時。

　　四級

　　1 監(jiān)控中心 按小區(qū)配置的安防系統(tǒng)現(xiàn)狀，保證24小時開通。

　　2 出入管理 主出入口24小時值班看守，其他出入口定時開放并專人看管，門衛(wèi)有交接班記錄。

　　3 區(qū)域巡邏 重點部位白天每4小時巡邏1次，夜間巡邏2次，并有巡邏記錄。

　　4 應急處理 接到火警、警情、異常情況或住戶緊急求助信號后，公共秩序維護員20分鐘內趕到現(xiàn)場進行處理。

　　5 消防演練 每年組織物業(yè)服務人員進行不少于1次消防演練。

　　6 員工培訓 對公共秩序維護員的理論及實操培訓每季度不少于1次，每次不少于2個課時。

　　四、保潔服務

　　服務級別 序號 服務內容 服務標準

　　四個級別均適用----基本要求

　　（1）清潔設施設備配備齊全，并有專人管理。

　　（2）制定環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定、環(huán)境衛(wèi)生質量標準、衛(wèi)生設施維護保養(yǎng)辦法、防疫應急預案等規(guī)章制度。

　　（3）垃圾日產日清，保持公共區(qū)域整潔、無異味。

　　（4）及時制止物業(yè)管理區(qū)域內亂懸掛、亂張貼、亂涂、亂畫、亂堆放等現(xiàn)象。

　　（5）對超環(huán)保標準排放油煙、噪音等行為和違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家畜、家禽者進行勸阻，并報告有關部門進行處理。

　　（6）制定消殺工作計劃并執(zhí)行。

　　一級

　　1 垃圾收集與清理 每單元首層設置垃圾收集點，生活垃圾每日清理不少于3次，垃圾收集點周圍地面無污跡、無異味。

　　2 垃圾收集點保潔 果皮箱、垃圾桶每日清潔、擦拭1次，定期消毒，箱（桶）無異味、無污跡。

　　3 小區(qū)公共部位保潔

　　（1）樓道、樓梯每日清潔1次，每周清拖2次；樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等每周擦拭2次。

　　（2）樓外道路、場地每日清掃不少于1次，巡視保潔2次。

　　（3）主干道每月清洗不少于1次。

　　（4）平屋面每季度清掃1次，每周巡查1次，有雜物及時清掃。

　　4 大堂、電梯保潔

　　（1）大堂地面隨時保潔，保持地面清潔，大理石地面每半年打蠟或晶面處理 1 次；大堂墻面磚每月擦抹 1 次，大堂玻璃每周清潔一次。

　　（2）電梯廳、電梯轎廂地面每日清潔兩次，若轎廂內鋪設地毯，每3 日吸塵 1 次，電梯層門每周擦抹 1 次，每月對電梯門壁、層門打蠟上光 1 次，燈飾及轎廂頂部每月清潔 1 次；電梯門槽每月清理 1 次。

　　5 四害消殺

　　（1） 5-10月滅四害消殺工作每月不少于2次，其余月份每月不少于1次。

　　（2）消殺工作有明確詳實的計劃、通知、過程記錄和效果評估。

　　二級

　　1 垃圾收集與清理 每單元首層設置垃圾收集點，生活垃圾每日清理不少于2次，垃圾收集點周圍地面無污跡、無異味。

　　2 垃圾收集點保潔 果皮箱、垃圾桶每周清潔、擦拭2次，箱（桶）無異味、無污跡。

　　3 小區(qū)公共部位保潔

　　（1）樓道、樓梯每日清潔1次，每周清拖1次；樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等每周擦拭1次。

　　（2）樓外道路、場地每日清掃不少于1次，巡視保潔1次。

　　（3）主干道每季度清洗不少于1次。

　　（4）平屋面每季度清掃1次，每月巡查1次，有雜物及時清掃。

　　4 大堂、電梯保潔

　　（1）大堂地面隨時保潔，保持地面清潔，大理石地面每年打蠟或晶面處理1次；大堂墻面磚每月擦抹 1 次，大堂玻璃每月清潔2次。

　　（2）電梯廳、電梯轎廂地面每日清潔1次，若轎廂內鋪設地毯，每周吸塵1 次，電梯層門每周擦抹 1 次，每月對電梯門壁、層門打蠟上光 1 次，燈飾及轎廂頂部每月清潔 1 次；電梯門槽每月清理 1 次。

　　5 四害消殺 5-10月滅四害消殺工作每月不少于1次，其余月份每2個月不少于1次。

　　三級

　　1 垃圾收集與清理 按樓棟設置垃圾收集點，生活垃圾每日清理2次。

　　2 垃圾收集點保潔 果皮箱、垃圾桶每周清洗1次。

　　3 小區(qū)公共部位保潔

　　（1）樓道、樓梯每日清潔1次；樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等每2周擦拭1次。

　　（2）樓外道路、場地每日清掃不少于1次。

　　（3）平屋面每半年清掃1次，每季度巡查1次，有雜物及時清掃。

　　4 大堂、電梯保潔

　　（1）大堂地面每日清潔1次；大堂墻面磚每季度擦抹 1 次，大堂玻璃每月清潔1次。

　　（2）電梯廳、電梯轎廂地面每日清潔1次，若轎廂內鋪設地毯，每月吸塵 2 次，電梯層門每周擦抹 1 次，每季度對電梯門壁、層門打蠟上光 1 次，燈飾及轎廂頂部每季度清潔 1 次；電梯門槽每月清理1次。

　　5 四害消殺 5-10月滅四害消殺工作每月不少于1次。

　　四級

　　1 垃圾收集與清理 小區(qū)內設有垃圾收集點，生活垃圾每日清理2次。

　　2 垃圾收集點保潔 果皮箱、垃圾桶每半月清洗1次。

　　3 小區(qū)公共部位保潔

　　（1）樓道、樓梯每周清潔2次；樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等每月擦拭1次。

　　（2）樓外道路、場地每日清掃不少于1次。

　　4 大堂、電梯保潔

　　（1）大堂地面每日清潔1次；大堂墻面磚每季度擦抹 1 次，大堂玻璃每月清潔1次。

　　（2）電梯廳、電梯轎廂地面每日清潔1次。

　　5 四害消殺 5-10月進行滅四害消殺工作。

　　五、綠化養(yǎng)護

　　服務級別 序號 服務內容 服務標準

　　四個級別均適用----基本要求

　　（1）配有綠化養(yǎng)護人員進行綠化養(yǎng)護管理。

　　（2）制定園林綠化設施管理規(guī)定、維護保養(yǎng)辦法等規(guī)章制度。

　　（3）選用高效低毒、低殘留的藥劑防治病蟲害，并在噴藥前對業(yè)主進行書面提醒、告知。

　　一級

　　1 專業(yè)人員配置 配備專職綠化管理人員，具有相應的園林綠化專業(yè)技術職稱。

　　2 喬灌木養(yǎng)護 （1）喬木每年修枝整形1次，灌木每年修剪3次以上，無枯枝、缺枝，常年土壤疏松通透；按植物品種、生長狀況、土壤條件適時適量施肥，每年普施基肥不少于1次，花灌木增追施復合肥2次，滿足植物生長需要。

　　（2）喬木骨架均勻、樹形美觀；灌木修剪整齊、造型美觀。

　　（3）主干道旁花木有標識。

　　3 草坪養(yǎng)護 草坪常年保持平整，邊緣清晰，每年清除雜草7次以上，無黃土裸露，按肥力、草種、生長情況，適時適量施有機肥2到3次。

　　4 花壇養(yǎng)護 （1）及時更換花壇枯死、損毀的花木，及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾，每年施基肥1次、施復合肥2次，盛花期追肥適量。

　　（2）花木長勢良好，花叢邊幅修剪整齊、造型美觀。

　　5 病蟲害防治 根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長季每月檢查4次病蟲害情況，根據(jù)檢查結果及時滅治，病蟲害發(fā)生率低于5%。

　　6 灌溉排水 有計劃進行灌溉，一般植物在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前進行澆水，需水量大的植物根據(jù)長勢和土壤情況合理灌溉；及時抗旱排澇，無旱澇原因導致植物死亡。

　　7 垃圾處理 產生的垃圾應在綠化作業(yè)完成后2小時內清理干凈。

　　二級

　　1 專業(yè)人員配置 配備專職綠化養(yǎng)護人員。

　　2 喬灌木養(yǎng)護 喬木每年修枝整形1次，灌木每年修剪3次以上，無枯枝、缺枝，土壤疏松；按植物品種、生長狀況、土壤條件適時適量施肥，每年普施基肥不少于1次，花灌木增施追肥1次。

　　3 草坪養(yǎng)護 草坪常年保持平整，每年清除雜草5次以上，黃土裸露面積不大于2%，按肥力、草種、生長情況及時施有機肥，每年2次以上。

　　4 花壇養(yǎng)護 及時清除花壇枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾，每年施基肥1次、施復合肥1次。

　　5 病蟲害防治 根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長季每月檢查3次病蟲害情況，根據(jù)檢查結果及時滅治，病蟲害發(fā)生率低于10%。

　　6 灌溉排水 有計劃進行灌溉，一般植物在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前進行澆水；及時抗旱排澇，無旱澇原因導致植物死亡。

　　7 垃圾處理 綠化作業(yè)完成后產生的垃圾應4小時內清理干凈。

　　三級

　　1 專業(yè)人員配置 配備專職或兼職綠化養(yǎng)護人員。

　　2 喬灌木養(yǎng)護 喬木每年修枝1次，灌木每年修剪1次以上，無枯枝、缺枝，土壤基本疏松；按植物品種、生長狀況、土壤條件適當施肥，每年普施有機肥1次，部分花灌木增施追肥1次。

　　3 草坪養(yǎng)護 草坪無明顯缺水枯黃，每年修剪5次以上，每年清除雜草3次以上，黃土裸露面積不大于5%，每年普施有機肥1次。

　　4 花壇養(yǎng)護 及時清除花壇枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾。

　　5 病蟲害防治 根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長季每月檢查2次病蟲害情況，并進行防治，不出現(xiàn)嚴重病蟲害。

　　6 灌溉排水 合理灌溉，雨季及時排除花壇、草坪積水，無旱澇原因導致植物死亡。

　　7 垃圾處理 綠化作業(yè)產生的垃圾應8小時內清理干凈。

　　四級

　　1 專業(yè)人員配置 配備專職或兼職綠化養(yǎng)護人員。

　　2 喬灌木養(yǎng)護 喬木每2年修枝1次，灌木每年修剪1次，每年普施基肥1次。

　　3 草坪養(yǎng)護 草坪每年修剪3次以上，每年清除雜草2次以上，黃土裸露面積不大于10%。

　　4 花壇養(yǎng)護 及時清除花壇枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾。

　　5 病蟲害防治 植物生長季每月檢查1次病蟲害情況，并進行防治。

　　6 灌溉排水 合理灌溉，雨季及時排除花壇、草坪積水。

　　7 垃圾處理 綠化作業(yè)產生的垃圾應在24小時內清理干凈。

篇3：物業(yè)管理前期介入的作用及其立法意義

　　物業(yè)管理前期介入的作用及其立法意義

　　現(xiàn)代高層建筑具有設計復雜，技術含量高，建設周期長和安裝、施工難度大的特點。為了保證物業(yè)正常使用和發(fā)揮功能，對物業(yè)實施有效管理需要物業(yè)管理企業(yè)的前期介入。目前一些富有遠見的開發(fā)商已開始嘗試對物業(yè)項目實施前期介入管理，但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進入的，主要就建筑安裝的后期工作提出一些建議，為接管驗收做前期準備，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，仍然難以解決、開發(fā)商給物業(yè)管理帶來的很多問題。而真正意義上的前期介入是從項目前期設計開始到物業(yè)接管驗收為止的質量監(jiān)督過程。

　　一、從項目設計開始提前介入，參與物業(yè)建設項目的優(yōu)化設計，對物業(yè)實施超前管理，為完善物業(yè)建設提出建設性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。

　　物業(yè)的設計人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，在項目規(guī)劃設計階段，規(guī)劃設計人員往往只從設計技術角度考慮問題，其在制定設計方案時，不可能全面考慮后期的物業(yè)管理經(jīng)營中可能出現(xiàn)的問題，或者很少從業(yè)主長期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運行的角度考慮問題，造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。

　　同時由于設計階段與物業(yè)的建成存在較長間隔，建筑、設施的技術進步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設計方案落伍。而物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理經(jīng)營維護者，對物業(yè)可能出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解，其前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設計方案的討論，完善設計細節(jié)，提出一些合理的建議，使物業(yè)的功能設計更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設計的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。

　　在深圳就有此類成功案例:1999年下半年投入使用的某大廈，其絕大部分設計工作是1996年內完成的，若全部按照設計圖紙建設，則會與后期使用和經(jīng)營管理要求就產生距離。作為前期介入該大廈的物業(yè)管理公司，積極組織物業(yè)管理專業(yè)人員對大廈各類設備如電梯、電氣、空調、潔具、電腦布線、停車場管理系統(tǒng)進行了深入細致的調研，參與設備、材料的選型及供應商的考察選用，并親臨有關生產廠家進行實地考察。在此基礎上，從完善大廈設計細節(jié)、更好搞好大廈經(jīng)營的角度提出了一系列建議，并對項目進行補充和完善。這些項目經(jīng)同開發(fā)商和業(yè)主方溝通后，最終做出了更加合理的方案并付諸實施，取得了很好的效果。

　　二、積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務帶來的缺憾。

　　物業(yè)項目一旦建成，物業(yè)管理企業(yè)就要天天和此物業(yè)打交道，并且要面對所管物業(yè)可能發(fā)生的各種問題，在關系到切身利益的條件下，它可能比工程監(jiān)理的要求更嚴格，工作更細致、更周密。在建設施工階段，施工環(huán)節(jié)多，施工單位參差不齊，設備安裝、管線布置錯綜復雜，對工程質量的控制要求高。但這一階段是整個項目的關鍵時期，開發(fā)商的主要精力更多放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發(fā)商的本意來說，總是希望能保證工程質量，使所建物業(yè)達到優(yōu)良乃至優(yōu)質工程目標，但是由于人力、技術、精力等方面的原因忽視對工程質量的全面監(jiān)控。盡管建設項目都有監(jiān)理公司監(jiān)理，但監(jiān)理公司與開發(fā)商往往只注重結構安全等大的質量問題，對物業(yè)使用過程中經(jīng)常會碰到的滲漏、裂縫以及一些細微的質量問題卻經(jīng)常忽視，而這些卻是物業(yè)管理企業(yè)在日后的維修養(yǎng)護中必須面對的，通過物業(yè)管理企業(yè)的前期介入，為以后的維修養(yǎng)護工作省去很多麻煩。

　　現(xiàn)在的物業(yè)建設，特別是高層物業(yè)建設，其結構、管線等十分復雜，安裝、施工工程中，粗心大意或隨心所欲都可能給設施、設備的使用帶來極大的困難，甚至導致極大的浪費，特別是在目前房地產施工安裝單位尚不很了解和重視物業(yè)管理工作的情況下，某些作業(yè)者很可能為方便自己工作，而不是從有利于業(yè)主使用角度去安裝施工，從而給人住后的物業(yè)管理帶來諸多難以解決的問題。物業(yè)管理企業(yè)派出專業(yè)人員入住樓盤，從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項工作，從物業(yè)管理的角度提出整改建議，確保了施工中較少甚至不出現(xiàn)不利于物業(yè)管理的弊端，為業(yè)主爭得了良好的.硬件條件。

　　此外，前期介入使物管公司能夠對物業(yè)的每一單元逐一檢查驗收，建立工程設備檔案，為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。如物業(yè)管理公司介入深圳某大廈的管理后，嚴格按照優(yōu)質工程標準.進行動態(tài)監(jiān)控，在開發(fā)商聘有監(jiān)理公司的情況下，還是發(fā)現(xiàn)并指出了屋面滲漏材料回使用、玻璃幕墻安裝、施工單位使用海砂、假冒水泵、地下停車場風管不合理等大量工程質量問題，這些問題涉及到材料選用設備選型、配套設施、管線布置等多方面。回若物業(yè)管理企業(yè)采取提前介入，就可以很好監(jiān)督和解決此類問題。

　　三、提前熟悉所安裝的設備設施，嚴格按規(guī)范做好接管驗收工作，確保物業(yè)理單位從物業(yè)開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務。

　　有的開發(fā)、設計單位在物業(yè)配套機電設備的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處，造成可維護性不足，特別是在接管驗收階段，開發(fā)商往往只注重物業(yè).整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護帶來諸多不便，也對物業(yè)管理單位順利、及時地為業(yè)主提供良好的管理服務帶來影響。

　　有物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開發(fā)建設。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術規(guī)范要求，對接管的物業(yè)從使用功能上嚴格把關，就日常管理維護工作中可能出現(xiàn)的問題直接與建筑安裝單位交涉，監(jiān)督并促使改進發(fā)現(xiàn)的問題，避免了扯皮推萎事情的發(fā)生。特別是能夠及時指出安裝調試過程中，對給排水、電照、通訊、暖通、氣體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個設備系統(tǒng)中所存在的問題，促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設備設施在投入使用前就能正常運行。其機電設備管理人員可以提前熟悉相應設備的操作、管理和維護，同時嚴格按照國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準》做好接管驗收工作。

　　同時，由于有了提前介入，物業(yè)管理單位對物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結構和管線布置、設備設施基本做到心中有數(shù)，對物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌;所發(fā)現(xiàn)的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決，既節(jié)省了費用，也大大縮短物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營和使用之間的過渡期。如果在發(fā)展商的授權下，在竣工驗收合同中，發(fā)展商全權委托物業(yè)管理公司在保修期內代表發(fā)展商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質量進行監(jiān)督、協(xié)調，確保物業(yè)建設質量，物業(yè)管理單位就能夠確保接管驗收工作順利，接管后即能技入使用，及時為業(yè)主提供可靠的服務。

　　此外，物業(yè)管理前期介入可以更好鍛煉隊伍，避免因倉促上陣而導致的不應有失誤，給業(yè)主留下不好的印象。

　　四、前期介入的立法意義

　　實踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開發(fā)建設，對完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設質量和順利維護保養(yǎng)等方面，有無可替代的重要作用。但是，由于目前設計飛建設、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對物業(yè)管理的認識重視不夠，致使物業(yè)管理行為滯后，給后期物業(yè)管理帶來諸多不便。如果從法律的高度，規(guī)定所有物業(yè)開發(fā)建設項目必須有符合一定資質條件的專業(yè)物業(yè)管理單位介入，那么，這將對我國今后的整體物業(yè)建設質量和物業(yè)管理質量乃至人民生活質量產生極大的促進作用，其意義將是深遠的。

　　1、法定前期介入能夠進一步促進物業(yè)建設質量的提高。

　　如果讓具有一定資質條件的物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)建設項目，那么作為專業(yè)的物業(yè)管理單位將從規(guī)劃、設計階段開始，從物業(yè)管理的角度，對開發(fā)項目的規(guī)劃、設計、建筑、安裝、維護和保養(yǎng)等工作按物業(yè)管理的要求進行主動控制，更加確保物業(yè)建設質量。

　　2、法定前期介入可以為保證物業(yè)建成后長期管理服務的質量奠定良好的基礎。 　　當前，很多物業(yè)(特別是老舊物業(yè))的管理服務質量不能令人滿意，其關鍵因素不全是物業(yè)管理單位的管理服務水平不高，其設計開發(fā)建設質量不符合物業(yè)管理的要求，也是影響物業(yè)管理服務質量的重要因素。如果有良好的物業(yè)管理前期介入，就可以避免或減少那些影響物業(yè)管理質量的因素，從而使業(yè)主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會有更大的飛躍，保證物業(yè)管理的服務質量才有基礎。

　　3、法定前期介入有利于從整體上提高我國的物業(yè)建設和管理質量。

　　隨著經(jīng)濟持續(xù)增長，我國每年建設的物業(yè)數(shù)量相當龐大，然而，從物業(yè)管理的角度去考察，真正符合物業(yè)管理要求，或者說沒有物業(yè)管理服務缺憾的物業(yè)并不是全部。這一方面與全國物業(yè)管理普及發(fā)展的不平衡有關，另一方面與物業(yè)設計、建設單位缺乏物業(yè)管理意識也很有關。從法規(guī)上規(guī)定物業(yè)管理前期介入，對提高我國物業(yè)建設、物業(yè)管理水平的作用意義是不言而喻的。在當前物業(yè)管理發(fā)展不平衡的情況下，對加快推行物業(yè)管理體制也有極大的推動作用。