房地產(chǎn)分公司部門(mén)設(shè)置

　　1、ZZ房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司撫順?lè)止荆ㄒ韵潞?jiǎn)稱(chēng)公司）設(shè)立總經(jīng)理室、副總經(jīng)理室、工程總監(jiān)室（總工程師室、辦）、財(cái)務(wù)總監(jiān)室、營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)室、行政人事部（總經(jīng)理辦公室）、財(cái)務(wù)預(yù)算部、規(guī)劃發(fā)展部、工程技術(shù)部（項(xiàng)目經(jīng)理部）、營(yíng)銷(xiāo)企劃部、材料設(shè)備部、物業(yè)管理部等部室。

　　部門(mén)職能劃分確定

　　2、 總經(jīng)理室 對(duì)董事會(huì)（董事長(zhǎng)）負(fù)責(zé)，執(zhí)行公司董事會(huì)的各項(xiàng)決議；全面負(fù)責(zé)與組織領(lǐng)導(dǎo)公司經(jīng)營(yíng)管理工作。

　　3、副總經(jīng)理室 （分管銷(xiāo)售企劃招商廣告等） 對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)，協(xié)助總經(jīng)理工作，在總經(jīng)理授權(quán)范圍內(nèi)行使分管領(lǐng)域（部門(mén)）工作職權(quán)。

　　4.1助理總經(jīng)理室（分管工程與現(xiàn)場(chǎng)管理、審算管理等） 對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)，協(xié)助總經(jīng)理工作，在總經(jīng)理特別授權(quán)范 圍內(nèi)完成指定的專(zhuān) 項(xiàng)工作（可分管行政人事或規(guī)劃設(shè)計(jì)）。

　　4.2工程總監(jiān)室（總工辦） 對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)公司規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理、工程招投標(biāo)組織管理，工 程與技術(shù)管理、材料設(shè)備計(jì)劃等工作；參與項(xiàng)目洽談與項(xiàng)目技術(shù)可行性分析。對(duì)工程技術(shù)部與計(jì)劃預(yù)算部工作職能進(jìn)行全面管理。

　　4.3財(cái)務(wù)總監(jiān)室（2個(gè)以上項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)企業(yè)可設(shè)立，可兼任財(cái)務(wù)預(yù)算部經(jīng)理） 對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)資金平衡計(jì)劃、審計(jì)、融資、財(cái)務(wù)計(jì)劃、稅 務(wù)等管理體系建立；財(cái)務(wù)計(jì)劃與經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析；部門(mén)內(nèi)部管理培訓(xùn)，參與 項(xiàng)目評(píng)估與決策。

　　4.4營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)室（2個(gè)以上項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)企業(yè)可設(shè)立，可兼任銷(xiāo)售經(jīng)理） 對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)公司市場(chǎng)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售管理、企劃戰(zhàn)略、品牌建立運(yùn)行 及規(guī)范、銷(xiāo)售培訓(xùn)與營(yíng)銷(xiāo)體系建立；參加公司新項(xiàng)目洽談、可行性研究論證與技術(shù)評(píng)價(jià)。

　　5、行政人事部（總經(jīng)理辦公室） 文秘、文件（人事）檔案綜合管理；辦公用品設(shè)備購(gòu)置及使用管理、辦公環(huán)境、秩序管理；員工考勤；會(huì)議召集組織；人事招聘、錄用、培訓(xùn)（組織）、工作（業(yè)績(jī)績(jī)效）考核；聘任與解聘；薪資福利、假期與勞動(dòng)合同、保險(xiǎn)統(tǒng)籌管理；總務(wù)事務(wù)管理；車(chē)輛與各類(lèi)牌照票務(wù)管理；外事接待；公共關(guān)系協(xié)調(diào)；企業(yè)、員工理念與行為規(guī)范教育培訓(xùn)；安全保衛(wèi)與監(jiān)察監(jiān)督；企業(yè)文化構(gòu)建；其他人事行政事物。

　　6、 財(cái)務(wù)預(yù)算部 融資與資金使用監(jiān)管，資金收支管理審核；財(cái)務(wù)與計(jì)劃、統(tǒng)計(jì)；成本與管理費(fèi)用控制與審核；資金籌措、平衡與使用監(jiān)督；會(huì)計(jì)賬務(wù)處理；現(xiàn)金出納業(yè)務(wù)；往來(lái)款項(xiàng)收支與銀行按揭事物；稅務(wù)、工商與審計(jì)事務(wù)；資產(chǎn)管理；營(yíng)業(yè)收入管理；財(cái)務(wù)報(bào)表及信息匯總、分析、財(cái)務(wù)制度制訂；相關(guān)部門(mén)的經(jīng)濟(jì)合同管理、價(jià)格管理、成本管理、決算管理；負(fù)責(zé)公司各類(lèi)計(jì)劃制定與實(shí)施監(jiān)督檢查；負(fù)責(zé)公司項(xiàng)目計(jì)劃統(tǒng)計(jì)與概算管理；負(fù)責(zé)公司各類(lèi)工程預(yù)、決算與成本造價(jià)控制管理審核與組織實(shí)施；負(fù)責(zé)項(xiàng)目的合同以及合同執(zhí)行管理；負(fù)責(zé)工程聯(lián)系單審核；工程形象進(jìn)度報(bào)表審核備案

　　7、規(guī)劃發(fā)展部（也可以設(shè)立規(guī)劃設(shè)計(jì)部） 項(xiàng)目報(bào)建與前期及施工過(guò)程中各類(lèi)手續(xù)辦理；項(xiàng)目竣工各類(lèi)手續(xù)報(bào)批；動(dòng)遷、拆遷、回遷；新項(xiàng)目選擇、立項(xiàng)、考察、可行性研究、報(bào)批；項(xiàng)目及宗地測(cè)量、勘探組織或委托；項(xiàng)目方案規(guī)劃設(shè)計(jì)、各專(zhuān)業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)以及施工圖設(shè)計(jì)招標(biāo)委托、修改、研究論證、審核及施工跟蹤（或監(jiān)理）；項(xiàng)目方案、圖紙等各類(lèi)評(píng)審組織、技術(shù)評(píng)價(jià)、會(huì)審與規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)批；項(xiàng)目道路交通、景觀綠化以及七通一平等綜合管網(wǎng)等市政配套（供水、排水、供電、通訊、網(wǎng)絡(luò)、煤氣、供熱采暖、會(huì)所等）等各專(zhuān)業(yè)系統(tǒng)設(shè)計(jì)（委托）、修改研究與施工跟蹤；對(duì)項(xiàng)目與行業(yè)內(nèi)各類(lèi)建筑新材料、新技術(shù)、新規(guī)范、新流程進(jìn)行研究（含建筑產(chǎn)品概念和消費(fèi)等有關(guān)的專(zhuān)業(yè)研究）；對(duì)項(xiàng)目會(huì)所、賣(mài)場(chǎng)、示范單位設(shè)計(jì)與包裝建議；建筑與裝飾材料、設(shè)施設(shè)備等選配指導(dǎo)建議；其他專(zhuān)業(yè)規(guī)劃與設(shè)計(jì)事項(xiàng)

　　8、項(xiàng)目經(jīng)理部（也可以稱(chēng)作工程技術(shù)部） 按建筑單體項(xiàng)目數(shù)量、規(guī)模劃定以及專(zhuān)業(yè)進(jìn)行組合（根據(jù)項(xiàng)目類(lèi)別可分為一、二、三部等若干項(xiàng)目部）；項(xiàng)目開(kāi)工、施工、竣工手續(xù)報(bào)批與辦理；工程項(xiàng)目形象

、進(jìn)度、技術(shù)規(guī)范與施工規(guī)范監(jiān)理；組織施工管理、質(zhì)量監(jiān)理；項(xiàng)目總包與甲方分包工程以及材料設(shè)備等招標(biāo)牽頭組織與實(shí)施執(zhí)行；進(jìn)場(chǎng)材料的驗(yàn)收；工現(xiàn)場(chǎng)調(diào)度組織、技術(shù)交底答疑簽證以及突發(fā)事件處理；設(shè)計(jì)變更提請(qǐng)與施工簽證審核等；工程檔案管理；協(xié)調(diào)相關(guān)政府專(zhuān)業(yè)部門(mén)對(duì)工程驗(yàn)收組織實(shí)施；規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和審定；工程形象進(jìn)度控制管理；工程監(jiān)理協(xié)調(diào)、施工現(xiàn)場(chǎng)管理協(xié)調(diào)、土建（含配套）工程建設(shè)管理驗(yàn)收與控制；其他工程技術(shù)事宜；可下設(shè)材料設(shè)備科（有甲供材料的公司）負(fù)責(zé)公司甲供材料設(shè)備的選擇、詢價(jià)、購(gòu)置；負(fù)責(zé)材料設(shè)備的出入保管、核算。

　　9.營(yíng)銷(xiāo)企劃部（可以擴(kuò)展為銷(xiāo)售招商部） 目市場(chǎng)調(diào)查、地塊研究分析、宗地功能分區(qū)、產(chǎn)品定位研究分析、與相關(guān)部門(mén)進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究報(bào)告組織擬定等；進(jìn)行項(xiàng)目總體策劃組織與委托、規(guī)劃建議、顧客敏感點(diǎn)設(shè)立、顧客價(jià)值分析；制訂項(xiàng)目銷(xiāo)售（招商）計(jì)劃目標(biāo)與廣告推廣策略、銷(xiāo)售招商策劃（企劃）方案、品牌目標(biāo)策略等，并組織實(shí)施運(yùn)行；制定階段性的促銷(xiāo)、廣告、價(jià)格策略以及招商策略、活動(dòng)，并加以組織實(shí)施；負(fù)責(zé)客戶接待和銷(xiāo)售信息管理匯總，提交相關(guān)部門(mén)；成交客戶分析與集團(tuán)、團(tuán)體購(gòu)買(mǎi)跟蹤、市場(chǎng)信息整理分析反饋；銷(xiāo)售組織、控制、咨詢、接待；催款、按揭、產(chǎn)權(quán)辦理事務(wù)；企業(yè)內(nèi)部企劃設(shè)計(jì)與文案；招商組織、談判、和約草擬、修改；招商服務(wù)接待；辦理入住手續(xù)，受理客戶投訴并協(xié)調(diào)解決處理；其他銷(xiāo)售招商事宜

　　10.物業(yè)管理部（前期設(shè)立，后期可歸納進(jìn)物業(yè)管理或經(jīng)營(yíng)公司） 負(fù)責(zé)公司建成小區(qū)的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)制定、物業(yè)手續(xù)報(bào)批、物業(yè)安全管理、物業(yè)維修、物業(yè)基金收繳、物業(yè)管理工作實(shí)施協(xié)調(diào)以及物業(yè)企業(yè)招標(biāo)組織等系列工作；物業(yè)管理流程規(guī)范設(shè)計(jì)擬訂；物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)模式設(shè)計(jì)；其他物業(yè)管理工作。

篇2：物業(yè)公司地區(qū)分公司參觀感想

　　物業(yè)公司地區(qū)分公司參觀感想

　　3月25日有幸隨同公司領(lǐng)導(dǎo)及各部門(mén)經(jīng)理共同參觀了我們的兄弟公司---zz物業(yè)北京地區(qū)公司，在業(yè)務(wù)上進(jìn)行交流，雖然時(shí)間較為短暫，但北京地區(qū)公司的成熟管理模式給我留下了深刻的印象。下面我從以下兩點(diǎn)來(lái)談?wù)剠⒂^及交流后的感想：

　　一、企業(yè)文化建設(shè)宣傳牌

　　我在參觀中發(fā)現(xiàn)每個(gè)辦公室里都懸掛著企業(yè)文化建設(shè)的宣傳牌，這不僅是一個(gè)團(tuán)隊(duì)的宣傳口號(hào)，更標(biāo)志著團(tuán)隊(duì)的努力方向。

　　在此給我印象最深的就是郭總對(duì)這個(gè)企業(yè)宣傳口號(hào)的解釋?zhuān)罕本┑貐^(qū)公司的每名新員工在一入職就要接受這個(gè)企業(yè)文化的培訓(xùn)，從企業(yè)文化的四個(gè)字，到團(tuán)隊(duì)建設(shè)五不，到管理人員四抓，到管理競(jìng)賽的五個(gè)字，比、學(xué)、趕、幫、超。無(wú)不體現(xiàn)著一個(gè)企業(yè)的精神面貌及它所追求的氛圍。此外，在交談中我還了解到，他們不僅僅是只用企業(yè)文化的培訓(xùn)來(lái)引導(dǎo)每名新入職及在崗的員工，更講究“以情留人”。企業(yè)的規(guī)章制度可以約束員工，但是在實(shí)施各項(xiàng)制度的過(guò)程，北京地區(qū)公司充分的實(shí)行了“人性化”管理，讓每一名員工都能感覺(jué)到公司這個(gè)大家庭的溫暖，因?yàn)樗麄凅w會(huì)到薪水低于同行業(yè)水平可能留不住人，有人會(huì)跳槽，但一個(gè)良好的工作氛圍，溫暖的大家庭卻可以留住人才，增加員工的向心力。

　　二、人事培訓(xùn)方面

　　作為從事人事培訓(xùn)工作的我當(dāng)然更注重北京地區(qū)公司的人事培訓(xùn)工作，通過(guò)人事主管李菲的介紹，我初步了解了他們的招聘、培訓(xùn)、晉升及考核方面的情況。保險(xiǎn)、公積金等系列工作都是有序的進(jìn)行著，而天津zz目前此類(lèi)工作正是起步階段，并且人事方面在工作中遇到了公司制度與勞動(dòng)法相抵觸的地方，在這方面，我覺(jué)得更要謹(jǐn)慎考慮，既要站在公司的角度去出發(fā)去考慮公司的發(fā)展，但也要站在員工的角度去為員工謀福利，使員工的合法權(quán)益不受侵害。

　　每一項(xiàng)工作在實(shí)施過(guò)程中，都是從探尋到實(shí)施到改進(jìn)到成熟，因此我想，北京地區(qū)公司的成熟管理經(jīng)驗(yàn)有它的必然性，因?yàn)樗麄儺吘贡任覀兤鸩皆纭⒊闪⒃纾宜幍乩砦恢貌煌虼颂旖虻貐^(qū)公司需要根據(jù)自己按著際情況來(lái)計(jì)劃我們的工作，把北京地區(qū)公司的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)學(xué)習(xí)過(guò)來(lái)應(yīng)用到我們的實(shí)踐中的同時(shí)根據(jù)需要適當(dāng)調(diào)整，加強(qiáng)培訓(xùn)計(jì)劃的實(shí)施力度，分檔次進(jìn)行培訓(xùn)，并加強(qiáng)培訓(xùn)后的考核力度，對(duì)各管理中心實(shí)行培訓(xùn)后的抽檢工作。此外在新員工入職時(shí)可仿效北京的經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)新員工對(duì)企業(yè)文化的認(rèn)知度，因?yàn)槊恳幻聠T工入職就象一張白紙一樣，對(duì)他們工作上進(jìn)行一個(gè)指引是人事培訓(xùn)工作的重點(diǎn)，同時(shí)對(duì)在職員工進(jìn)行在崗培訓(xùn)，讓新員工與老員工一起共同進(jìn)步。

　　任何事情在起步階段都是艱難的，但是只要有一個(gè)開(kāi)始，而且努力做下去，我想一切困難都可以克服，成功是必然趨勢(shì)。這也是本次參觀及座談后的最大感觸，如果有機(jī)會(huì)也很想有機(jī)會(huì)去北京地區(qū)公司學(xué)習(xí)一下，懇請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)給予這個(gè)機(jī)會(huì)，以使工作做得更好。

　　zz物業(yè)天津地區(qū)公司

　　行政人事部

　　二00六年四月二日

篇3：物業(yè)分公司成本控制制度

　　物業(yè)分公司成本控制制度

　　1.1物業(yè)分公司成本管理必須遵循目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)控制的原則，將成本目標(biāo)納入目標(biāo)管理責(zé)任制，按照分層管理、權(quán)責(zé)結(jié)合、責(zé)任到人的原則，落實(shí)各部門(mén)的成本管理責(zé)任。定期進(jìn)行成本動(dòng)態(tài)統(tǒng)計(jì)分析，不斷提高成本管理水平和有效降低各項(xiàng)成本費(fèi)用。

　　1.2為完整、準(zhǔn)確地反映物業(yè)服務(wù)成本狀況，各項(xiàng)目所在公司、物業(yè)分公司應(yīng)遵循管理公司的規(guī)定要求，嚴(yán)格區(qū)分項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本和物業(yè)服務(wù)成本。

　　1.3為保證對(duì)實(shí)際發(fā)生成本的有效監(jiān)督，物業(yè)分公司財(cái)務(wù)部必須對(duì)各項(xiàng)業(yè)務(wù)的成本預(yù)算和實(shí)際支出進(jìn)行全程監(jiān)控，并定期統(tǒng)計(jì)分析成本變化，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、糾正異常成本情況，以保證公司總體成本控制在目標(biāo)范圍之內(nèi)。

　　2、相關(guān)職責(zé)界定

　　2.1物業(yè)分公司(籌建處)負(fù)責(zé)目標(biāo)成本測(cè)算和資金預(yù)算計(jì)劃的制訂，并按批準(zhǔn)的目標(biāo)成本和資金計(jì)劃執(zhí)行。

　　2.2項(xiàng)目所在公司負(fù)責(zé)審查確認(rèn)所屬物業(yè)分公司的目標(biāo)成本測(cè)算結(jié)果及資金預(yù)算計(jì)劃，并對(duì)執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行備案審查。

　　2.3管理公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)指導(dǎo)各物業(yè)分公司進(jìn)行目標(biāo)成本測(cè)算工作，并對(duì)項(xiàng)目所在公司批準(zhǔn)的目標(biāo)成本及其執(zhí)行情況進(jìn)行備案審查。

　　3、物業(yè)管理成本分類(lèi)

　　3.1按成本承擔(dān)主體劃分：物業(yè)管理日常服務(wù)成本和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)（成本）。

　　3.2按時(shí)間劃分：項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)用和會(huì)計(jì)年度物業(yè)成本、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總物業(yè)管理成本。

　　3.3按服務(wù)類(lèi)別劃分：清潔成本、綠化養(yǎng)護(hù)成本、安全保衛(wèi)成本（含人員成本）等。

　　3.4按單項(xiàng)劃分法：人員成本、行政成本、公共能耗等。

　　4、物業(yè)管理成本控制要點(diǎn)

　　4.1人員成本是物業(yè)管理成本的重要控制節(jié)點(diǎn)。必須首先從服務(wù)承諾、組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、服務(wù)流程設(shè)計(jì)、人員到崗時(shí)間安排、薪酬體系設(shè)計(jì)等各個(gè)方面考慮控制成本。實(shí)現(xiàn)人員最大管理效益是各個(gè)項(xiàng)目公司的必然追求。

　　4.2公共能耗成本是物業(yè)管理成本的重要開(kāi)支，必須從產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段、設(shè)備采購(gòu)階段就開(kāi)始控制，日常物業(yè)管理服務(wù)期間應(yīng)該對(duì)公共能耗定期監(jiān)測(cè)、分析并采取有效節(jié)能措施。

　　4.3編制物業(yè)管理方案時(shí)要進(jìn)行物業(yè)管理日常服務(wù)成本的測(cè)算，提出物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車(chē)場(chǎng)服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)；

　　4.4編制物業(yè)管理方案時(shí)要進(jìn)行物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)（成本）的測(cè)算，物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)用是物業(yè)管理在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期期間發(fā)展商投入地產(chǎn)物業(yè)管理工作的總費(fèi)用。是以項(xiàng)目結(jié)算周期為時(shí)間節(jié)點(diǎn)。物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)應(yīng)報(bào)管理公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)批準(zhǔn)，并成為考核項(xiàng)目所在公司物業(yè)成本的關(guān)鍵指標(biāo)，應(yīng)進(jìn)入開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任書(shū)。項(xiàng)目所在公司應(yīng)把其作為與物業(yè)分公司簽訂項(xiàng)目物業(yè)管理責(zé)任書(shū)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

　　4.5各個(gè)物業(yè)分公司應(yīng)該提出每個(gè)會(huì)計(jì)年度的物業(yè)管理收支測(cè)算，并轉(zhuǎn)化為年度物業(yè)管理責(zé)任書(shū)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。年度物業(yè)收支預(yù)測(cè)應(yīng)分析各類(lèi)成本的關(guān)系，并提出控制的關(guān)鍵點(diǎn)和方法。

　　4.6物業(yè)分公司應(yīng)定期(至少每季度)進(jìn)行成本分析和控制工作，并形成書(shū)面報(bào)告。

　　5、物業(yè)管理日常服務(wù)成本測(cè)算

　　5.1物業(yè)管理日常服務(wù)成本測(cè)算是指項(xiàng)目總體規(guī)劃已經(jīng)獲得批準(zhǔn)，對(duì)整體項(xiàng)目在正常管理服務(wù)狀態(tài)下（全部入住、全面服務(wù)）物業(yè)管理成本的測(cè)算或概算。

　　5.2物業(yè)管理日常服務(wù)成本測(cè)算先要明確物業(yè)服務(wù)費(fèi)是包干制、還是酬金制，成本測(cè)算細(xì)目詳細(xì)見(jiàn)《日常運(yùn)作費(fèi)用測(cè)算指引》，從而推導(dǎo)出物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車(chē)場(chǎng)服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，并提出定價(jià)方案。

　　6、物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)用測(cè)算

　　6.1物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)定義：指地產(chǎn)商或發(fā)展商在建設(shè)開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，從物業(yè)管理開(kāi)始前期服務(wù)一直到項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期結(jié)束所投入的所有與物業(yè)管理相關(guān)的費(fèi)用和成本。物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)用分為整個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)用和分期開(kāi)發(fā)各個(gè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)用。

　　6.2物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)的主要構(gòu)成

　　6.2.1物業(yè)開(kāi)辦費(fèi)用：指為項(xiàng)目物業(yè)管理采購(gòu)的辦公設(shè)施設(shè)備、各種工具、辦公室裝修、車(chē)輛等，包括入伙前物業(yè)公司（管理處）籌備發(fā)生的人員成本。不包括物業(yè)前期服務(wù)咨詢費(fèi)用。詳細(xì)見(jiàn)《開(kāi)辦費(fèi)用測(cè)算指引》

　　6.2.2物業(yè)前期咨詢服務(wù)費(fèi)用：指物業(yè)管理公司為了地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)、地產(chǎn)后勤、地產(chǎn)工程、地產(chǎn)其他工作提供的服務(wù)，如：保安、清潔、食堂、物業(yè)設(shè)計(jì)優(yōu)化等服務(wù)。該服務(wù)可以認(rèn)為是為地產(chǎn)的一個(gè)分包服務(wù)，項(xiàng)目所在公司和物業(yè)分公司應(yīng)該通過(guò)合同約定有關(guān)服務(wù)事項(xiàng)、相關(guān)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)時(shí)間。此項(xiàng)費(fèi)用計(jì)入項(xiàng)目所在公司成本，物業(yè)分公司收入。

　　6.2.2.1主要服務(wù)項(xiàng)目分類(lèi)有：配合營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)、地產(chǎn)后勤管理、設(shè)計(jì)優(yōu)化、工程現(xiàn)場(chǎng)優(yōu)化、商業(yè)招商、會(huì)所服務(wù)、代收租金服務(wù)等。

　　6.2.2.2各個(gè)項(xiàng)目主要包括如下成本：人工費(fèi)用、物料費(fèi)用、其他費(fèi)用、服務(wù)酬金。

　　6.2.3項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期物業(yè)管理成本：指的是開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目第一期入伙到項(xiàng)目（分期）經(jīng)營(yíng)期結(jié)束，再到整個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期結(jié)束期間的物業(yè)虧損情況，虧損分為兩個(gè)階段測(cè)算。經(jīng)營(yíng)期內(nèi)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支應(yīng)該做到收支平衡，項(xiàng)目物業(yè)收支平衡時(shí)間最晚不超過(guò)項(xiàng)目入伙一年半。測(cè)算應(yīng)充分考慮：收費(fèi)率等因素對(duì)結(jié)果的影響。分期開(kāi)發(fā)的應(yīng)該分期測(cè)算。

　　6.2.3.1物業(yè)管理公司下設(shè)置多個(gè)獨(dú)立核算物業(yè)管理處的，經(jīng)濟(jì)測(cè)算應(yīng)把物業(yè)分公司和管理處收支進(jìn)行區(qū)分。

　　6.2.3.2測(cè)算要充分考慮空置房管理費(fèi)、房屋維修基金和項(xiàng)目所在公司應(yīng)該交納的其他費(fèi)用。

　　6.2.3.3會(huì)所的經(jīng)營(yíng)成本和收支情況應(yīng)該單獨(dú)測(cè)算列帳，收益和虧損都?xì)w于產(chǎn)權(quán)人。

　　6.2.3.4有專(zhuān)業(yè)停車(chē)場(chǎng)的，停車(chē)場(chǎng)應(yīng)該單獨(dú)計(jì)算服務(wù)成本，測(cè)算停車(chē)位物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收取停車(chē)位物業(yè)服務(wù)費(fèi)。停車(chē)位租金收入歸屬產(chǎn)權(quán)人（發(fā)展商或其他業(yè)主），空置車(chē)位應(yīng)交納物業(yè)管理費(fèi)。利用道路或其他公共區(qū)域停車(chē)的，租金收入應(yīng)歸屬全體業(yè)主，停車(chē)位物業(yè)服務(wù)費(fèi)用作為物業(yè)管理費(fèi)的補(bǔ)充。

　　6.2.3.4在以上充分計(jì)算收入和支出的基礎(chǔ)上，如果有虧損要說(shuō)明虧損的原因，地產(chǎn)補(bǔ)貼虧損的應(yīng)該明確補(bǔ)貼的形式和數(shù)額。

　　7、物業(yè)分公司會(huì)計(jì)年度成本控制流程

　　7.1物業(yè)分公司財(cái)務(wù)部編制下年度收支預(yù)算計(jì)劃，經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)議討論通過(guò)，項(xiàng)目所在公司審核后，每年十二月十五日前報(bào)管理公司審批。審批后的年度收支預(yù)算方可作為物業(yè)分公司年度工作計(jì)劃的組成部分。年度收支預(yù)算制訂依據(jù)是年度工作計(jì)劃。

　　7.2經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)后的年度支出預(yù)算作為物業(yè)管理目標(biāo)總成本分解到各部門(mén)，并作為目標(biāo)管理責(zé)任制的責(zé)任目標(biāo)，落實(shí)到各有關(guān)責(zé)任人。

　　7.3在年度支出預(yù)算總額范圍內(nèi)，各項(xiàng)支出可作適當(dāng)調(diào)配。

　　7.4物業(yè)分公司應(yīng)嚴(yán)格控制計(jì)劃外支出，成本支出不得超過(guò)計(jì)劃所列范圍。

　　7.5物業(yè)分公司財(cái)務(wù)部必須參與和控制所有影響物業(yè)管理成本的業(yè)務(wù)活動(dòng)，包括，但不限于：

　　7.5.1業(yè)務(wù)分包（招標(biāo)）；

　　7.5.2材料設(shè)備采購(gòu)；

　　7.5.3合同簽訂；

　　7.5.4合同付款等。

　　7.6物業(yè)分公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)審核實(shí)際發(fā)生成本是否在目標(biāo)成本規(guī)定范圍內(nèi)。每季度進(jìn)行物業(yè)管理成本分析，對(duì)目標(biāo)成本的執(zhí)行情況進(jìn)行階段性的檢查和總結(jié)，分析成本發(fā)生的增減動(dòng)態(tài)和趨勢(shì)，并通過(guò)分析成本細(xì)項(xiàng)超支發(fā)生的原因，及時(shí)采取控制成本的措施。編制季度《成本統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告》，報(bào)項(xiàng)目所在公司審批。

　　8成本控制的方法

　　各物業(yè)分公司應(yīng)通過(guò)以下方面的措施，加強(qiáng)成本控制工作。

　　8.1實(shí)行定編定崗，控制工資總額，通過(guò)管理創(chuàng)新，改變服務(wù)模式，簡(jiǎn)化服務(wù)流程實(shí)現(xiàn)人力資源成本的最小化；

　　8.2建立合格供方體系；

　　8.3嚴(yán)格執(zhí)行招投標(biāo)相關(guān)規(guī)定；

　　8.4嚴(yán)格執(zhí)行合同審批的制度

　　8.5嚴(yán)格執(zhí)行采購(gòu)制度

　　8.6建立超支預(yù)警系統(tǒng)；

　　8.7采用新技術(shù)、新材料、新科學(xué)，提高能源利用率，減少能源消耗。例如：采用節(jié)能開(kāi)關(guān)、采用新型制冷劑，提高制冷效率、采用太陽(yáng)能節(jié)能草坪燈等。

　　8.8及時(shí)了解當(dāng)?shù)卣畬?duì)涉及物業(yè)管理的有關(guān)收費(fèi)政策，用足用活各項(xiàng)政策資源，努力尋求降低成本的途徑。成本動(dòng)態(tài)措施

　　9、成本超支處理及調(diào)整

　　9.1物業(yè)分公司總經(jīng)理、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)監(jiān)督資金預(yù)算的執(zhí)行，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出，所有超出規(guī)定額度的預(yù)算外支出均必須報(bào)關(guān)項(xiàng)目所在公司審批，并在季度的成本統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告中逐項(xiàng)列明。

　　9.2當(dāng)發(fā)現(xiàn)或預(yù)計(jì)實(shí)際支出超出目標(biāo)成本，或因其它客觀因素需要調(diào)整目標(biāo)成本時(shí)，物業(yè)分公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)提出《物業(yè)成本超支報(bào)警表》、《目標(biāo)成本調(diào)整審批表》，送經(jīng)本公司總經(jīng)理簽署后，按下述規(guī)定逐級(jí)呈報(bào)備案或?qū)徟?/p>

　　9.2.1突破物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)成本按照《地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理制度》的有關(guān)成本超支規(guī)定處理。

　　9.2.2需突破年度目標(biāo)成本時(shí)，報(bào)項(xiàng)目所在公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)審核、管理公司批準(zhǔn)。

　　10、相關(guān)文件與記錄

　　10.1WDWY-WI-MM6101開(kāi)辦費(fèi)用測(cè)算指引

　　10.2WDWY-WI-MM6102日常運(yùn)作費(fèi)用測(cè)算指引

　　10.3WDWY-WI-MM6103工程常用工具與備品清單

　　10.4WDWY-FR-MM6101成本超支報(bào)警表

　　10.5WDWY-FR-MM6102物業(yè)目標(biāo)成本調(diào)整審批表