安永地產(chǎn)項目選擇程序
1.項目選擇的內容
項目選擇是對房地產(chǎn)開發(fā)項目就其開發(fā)價值進行篩選、談判、論證和選定，是房地產(chǎn)開發(fā)投資 成敗的關鍵。項目選擇可分為六個階段?尋找投資項目→篩選投資項目→初步可行性研究→項目 投資談判→詳細可行性研究→總體決策。
2.項目選擇的程序
投資項目尋找，即“看地”或“選址”常用方法：在房地產(chǎn)管理部門尋找其準備推出的出讓地 塊；在有關新聞媒體上刊登廣告，尋找合作地塊和轉讓地塊；在有關咨詢、中介機構尋找項目 ；直接尋找擁有土地使用權的單位。
投資項目精選，開發(fā)商組織其內部的房地產(chǎn)專家就該地塊擬建筑物業(yè)的市場現(xiàn)狀和前景，受歡 迎的平面布置和設計及功能配置、成功的租售方法等進行研討，也可通過專家系統(tǒng)用電腦初步 判定出若干個具有初步可行性研究價值的項目。
初步可行性研究，在規(guī)劃參數(shù)尚未獲得政府批準的前提條件下，由專業(yè)職能部門按照項目所在 地區(qū)和市場一般條件以及常規(guī)性規(guī)劃指標和項目的特點，就其投資效果和可能出現(xiàn)的經(jīng)濟技術 問題進行研究編制初步可行性研究報告。
項目談判，在完成初步可行性研究后，對于若干認為有潛在開發(fā)價值的項目與土地提供方或合 作方就相應的條件和價值等因素進行談判，以便取得更利于自身的條件。
取得使用權的方式不同，談判重點和策略也不同：對于通過出讓使用權的土地，其規(guī)劃參數(shù)有 政府的城市規(guī)劃主管部門確定；項目談判只能在不影響城市總體規(guī)劃的范圍內進行，如調整用 地性質、增加地塊容積率、提高建筑高度、外形設計等；對于采取多家聯(lián)合開發(fā)的項目，它是 由一方提供土地，另一方或幾方提供開發(fā)資金，合作開發(fā)房地產(chǎn)后各方按比例分配盈虧或房地 產(chǎn)。開發(fā)商在與土地提供者就擬開發(fā)物業(yè)的性質、基地及房屋平面設計、外形、補償費及盈虧 分配等方面進行全面的談判，余地較大；對于采用征地方式取得使用權的項目，其談判重點集 中在征地的各類補償費和吸勞、養(yǎng)老及拆遷安置等費用上。
詳細可行性研究，委托具有專業(yè)資格的專業(yè)研究或評估咨詢機構來完成，其要求比較嚴格，如 對研究人員的構成有一定要求、報告的m.dewk.cn制作有一定的格式等。專業(yè)研究或評估咨詢機構對其所 完成的報告承擔相應的法律責任。正式的詳細可行性研究報告也可由公司的專業(yè)部門來完成。
公司總體決策，專業(yè)機構或部門完成的可行性研究報告只立足于該項目，公司還必須從其總體 的投資組合、資本結構及發(fā)展戰(zhàn)略等方面來考慮是否投資該項目。一個房地產(chǎn)項目最終選定的 決策權在公司，服從于公司的總體發(fā)展戰(zhàn)略和投資方針。
附：申領建設用地規(guī)劃許可證操作程序：
建設單位填報建設用地規(guī)劃許可證申請表，并附送有關圖紙文件
住宅、環(huán)保、消防、衛(wèi)生、防疫、綠化、交通等管理部門意見
規(guī)劃管理部門受理后法定工作日40天內核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證
申領建設工程規(guī)劃許可程序：
需改變土地使用性質或征用劃撥土地或有償使用土地的建設工程
篇2：項目選擇和確定營銷代理作業(yè)指導書
項目選擇和確定營銷代理作業(yè)指導書
1.作業(yè)目的
現(xiàn)時開發(fā)項目的銷售工作主要分為發(fā)展商自行銷售和委托代理銷售兩大類。選擇專業(yè)能力強、經(jīng)驗豐富的銷售推廣代理公司對項目的最終銷售并實現(xiàn)資金回籠具有至關重要的作用。
2.主管崗位 總經(jīng)濟師：確定營銷代理，簽署代理合同。
主辦崗位 營銷策劃：篩選、推薦營銷代理單位，主持談判和草擬合同。
3.緊前工作
項目總體銷售目標和階段性銷售目標確定。
4.作業(yè)描述
4.1初選聯(lián)絡: 營銷策劃從現(xiàn)有資料庫中初步選出4～5家營銷推廣機構進行聯(lián)絡，包含其他被推薦者。考慮因素包括：
4.1.1公司規(guī)模（分支機構數(shù)量、部門設置、人員數(shù)量）；
4.1.2專業(yè)背景（專業(yè)資質、專業(yè)人員構成）；
4.1.3主要業(yè)績（海外及本地成功項目）；
4.1.4與本公司合作史。
4.2約見面談：本主辦崗位分別約見各家營銷推廣機構進行首次面談，了解其合作方式。考慮因素包括：
4.2.1工作時間；
4.2.2收費標準；
4.2.3專業(yè)合作伙伴與輔助性營銷機構（廣告制作、展場裝修）。
4.3召開評議會議決定: 本主辦崗位組織公司內部相關專業(yè)人員和外單位專家召開評議會議，會議由總經(jīng)濟師主持，分別聽取各家營銷推廣機構所作的關于項目推廣計劃和營銷策略整體安排的陳述，評議其提交的書面計劃建議書。考慮因素包括：
4.3.1市場研究的深度和對本項目的了解程度（市場定位和價格定位）；
4.3.2營銷概念的新穎性和獨創(chuàng)性（項目推廣主題和整體市場形象）；
4.3.3營銷計劃的可操作性（媒體廣告和公關活動計劃）；
4.3.4營銷對象的合理性（客戶定位和所掌握的客戶資源）；
4.3.5具體營銷目標（銷售價格、銷售面積）；
4.3.6推廣時間進度計劃（總體計劃和分階段計劃）；
4.3.7推廣費用安排；
4.3.8推廣人員安排；
4.3.9與發(fā)展商的具體配合方式；
4.3.10委托代理推廣費用（數(shù)額、結算方式）。
4.4內部評定: 根據(jù)各家營銷推廣機構的口頭講演及書面陳述，由總經(jīng)濟師匯總公司內外專家的評議意見，對各家機構的推廣計劃綜合排定優(yōu)劣順序。
4.5合作商談：本主辦崗位與評定優(yōu)先的營銷推廣機構進行進一步商談，起草合同文本，確定具體的合作方式和費用安排。考慮因素包括：
4.5.1配合方式的合理性和可操作性。
4.5.2費用的高低和支付方式。
4.6正式簽約。由總經(jīng)濟師確定正式合作方并簽署委托營銷代理合約（獨家代理或聯(lián)合代理）。
篇3：項目選擇和確定營銷代理作業(yè)指導書
項目選擇和確定營銷代理作業(yè)指導書
1.作業(yè)目的
現(xiàn)時開發(fā)項目的銷售工作主要分為發(fā)展商自行銷售和委托代理銷售兩大類。選擇專業(yè)能力強、經(jīng)驗豐富的銷售推廣代理公司對項目的最終銷售并實現(xiàn)資金回籠具有至關重要的作用。
2.主管崗位 總經(jīng)濟師：確定營銷代理，簽署代理合同。
主辦崗位 營銷策劃：篩選、推薦營銷代理單位，主持談判和草擬合同。
3.緊前工作
項目總體銷售目標和階段性銷售目標確定。
4.作業(yè)描述
4.1初選聯(lián)絡: 營銷策劃從現(xiàn)有資料庫中初步選出4～5家營銷推廣機構進行聯(lián)絡，包含其他被推薦者。考慮因素包括：
4.1.1公司規(guī)模（分支機構數(shù)量、部門設置、人員數(shù)量）；
4.1.2專業(yè)背景（專業(yè)資質、專業(yè)人員構成）；
4.1.3主要業(yè)績（海外及本地成功項目）；
4.1.4與本公司合作史。
4.2約見面談：本主辦崗位分別約見各家營銷推廣機構進行首次面談，了解其合作方式。考慮因素包括：
4.2.1工作時間；
4.2.2收費標準；
4.2.3專業(yè)合作伙伴與輔助性營銷機構（廣告制作、展場裝修）。
4.3召開評議會議決定: 本主辦崗位組織公司內部相關專業(yè)人員和外單位專家召開評議會議，會議由總經(jīng)濟師主持，分別聽取各家營銷推廣機構所作的關于項目推廣計劃和營銷策略整體安排的陳述，評議其提交的書面計劃建議書。考慮因素包括：
4.3.1市場研究的深度和對本項目的了解程度（市場定位和價格定位）；
4.3.2營銷概念的新穎性和獨創(chuàng)性（項目推廣主題和整體市場形象）；
4.3.3營銷計劃的可操作性（媒體廣告和公關活動計劃）；
4.3.4營銷對象的合理性（客戶定位和所掌握的客戶資源）；
4.3.5具體營銷目標（銷售價格、銷售面積）；
4.3.6推廣時間進度計劃（總體計劃和分階段計劃）；
4.3.7推廣費用安排；
4.3.8推廣人員安排；
4.3.9與發(fā)展商的具體配合方式；
4.3.10委托代理推廣費用（數(shù)額、結算方式）。
4.4內部評定: 根據(jù)各家營銷推廣機構的口頭講演及書面陳述，由總經(jīng)濟師匯總公司內外專家的評議意見，對各家機構的推廣計劃綜合排定優(yōu)劣順序。
4.5合作商談：本主辦崗位與評定優(yōu)先的營銷推廣機構進行進一步商談，起草合同文本，確定具體的合作方式和費用安排。考慮因素包括：
4.5.1配合方式的合理性和可操作性。
4.5.2費用的高低和支付方式。
4.6正式簽約。由總經(jīng)濟師確定正式合作方并簽署委托營銷代理合約（獨家代理或聯(lián)合代理）。