項目資金管理作業指導書

　　1.作業目的

　　房地產行業屬于資金密集型的行業，資金是企業的血脈，資金管理是財務管理的重要環節，也是項目成功開發的必要保證。良好的資金管理能力，也是企業綜合實力的體現，保證企業的資金富余時不閑置，困難時不短缺，始終維持最佳的現金保有量，是企業資金管理的重要目標。

　　2.主管崗位　總會計師

　　主辦崗位資金管理

　　3.緊前工作條件

　　從取得土地使用權和相關土地技術指標開始到項目。

　　4.作業描述

　　4.1編制資金計劃

　　4.1.1 總投資估算

　　房地產項目總投資包括直接成本、期間費用及稅金。項目直接成本主要參考可行性研究報告，根據項目進展情況可以進行調整。期間費用可根據歷史經驗估計，營業費用一般不超過銷售額的3%（普通住宅約1-2%，別墅項目略高）。管理費用與項目規模、人員編制、建設工期等因素有關，一般控制在建安投資的3%（本企業歷年人均管理費用是個很重要的參數）。利息支出可簡化計算，每年應計利息=（年初借款本息累計+本年借款額/2）*年利率。稅金包含營業稅及附加、土地增值稅、所得稅等（具體稅種及稅率以當地法規為準）。

　　需要注意的是，在通貨膨脹期間，當項目持續周期較長時，需考慮物價上漲因素，避免因投資估算不足造成資金鏈斷裂。

　　4.1.2資金支付計劃

　　總投資估算一經確定，即可編制分年度投資計劃，形成項目的用款需求。編制依據有已簽訂合同的付款條款，政府部門的報批報建規定，費用支出計劃，房產預售預繳稅金的規定等。資金支付計劃應滾動編制，自當月起12個月以內的計劃盡量細化到月份（尤其是3個月以內），以更好的指導資金籌措，以后年度可按季或年編制。為便于計劃的動態調整，應及時進行實際付款與計劃付款的對比分析，當月未付款項自動順延至以后月份。與工程進度有關的付款計劃應得到項目經理的確認。

　　4.1.3資金回籠計劃

　　為控制貸款規模，使資金流入與流出相匹配，保持最佳現金保有量，銷售管理崗位應及時提供資金回籠計劃。根據項目的資金支付和回籠計劃編制項目的籌資計劃。當項目實際資金回籠與計劃不符時，需隨時對后期的資金回籠計劃進行調整。

　　4.2選擇籌資方案

　　項目投資的資金來源主要有自有資金（資本金加股東集資）、銀行貸款、預售房款等。根據銀行現行的房地產項目融資辦法，項目的自有資金必須達到總投資的30%，而且四證齊全才能發放貸款，即使獲得貸款也要接受銀行監管，進行封閉式運作，回籠資金按一定比例優先償還銀行貸款。通常情況下，項目前期從土地獲得到辦好四證，是以自有資金為主，從四證取得到獲準預售以銀行貸款為主，預售以后現金流逐步由負轉正，以回籠房款平衡資金流出。

　　根據公司信用等級的不同，銀行貸款有信用貸款、抵押貸款、擔保貸款等方式，單純的項目公司多采用抵押貸款，貸款成本較高，為辦理在建工程抵押需支付相應的評估費、公證費、財產保險費等手續費。

　　在銀行貸款以外，項目公司可以考慮的融資方式還有房地產信托計劃，地產投資基金，多方委托貸款等，一般用于取得四證以前的資金籌措。但這些方式往往成本更高，受到的政策限制更為嚴格。

　　4.3分析償債能力

　　為確保項目借款能按時還本付息，維護公司的信用等級，應對項目的償債能力進行分析，保持項目的現金流始終為正。以下計算表格可供參考。

　　項目償債能力分析表

　　金額單位：萬元　　第1年　　第2年　　第n年　　合計

　　一、本年借款

　　1. 年初借款本息累計

　　2. 本年借款

　　3. 本年應計利息

　　二、本年還本付息

　　1. 本年償還本金

　　2. 本年支付利息

　　三、償還借款的資金來源

　　1. 自有資金

　　2. 預售房款

　　3. 其他

　　四、現金盈余

　　項目貸款

　　1.作業目的

　　在總投資估算的基礎上，按照項目的開發進度計劃確定項目各階段的資金需求。按照資金來源的可靠性、融資成本的高低、融資風險的大小，選擇資金渠道。就目前階段而言，銀行貸款仍是開發房地產項目主要的資金來源，尤其是在取得土地權證，到預售之前的開發階段，缺口資金往往通過銀行貸款解決。其目的就是為了充分發揮財務杠桿的作用，利用債務資金提高自有資金的收益率。

　　2.批準崗位 董事長（或授權總經理）：批準貸款和抵押。

　　主管崗位 總會計師：審核融資計劃，落實融資銀行，簽署貸款合同。

　　主辦崗位 資金管理：編制融資計劃，收集和報送資料，貸款談判，辦理抵押手續，建立貸款臺帳，按期還本付息。

　　3.作業描述

　　3.1 本主辦崗位編制項目資金計劃，合理安排收支結點，提出融資方案，經總會計師審核批準。

　　3.2 按照貸款銀行的要求，由本主辦崗位收集報送資料：

　　3.2.1 資本金達到項目總投資35%或以上的證明；

　　3.2.2三級以上的房地產開發資質證書；

　　3.2.3信用等級證書；

　　3.2.4 經年檢的貸款卡和在貸款銀行開立的銀行帳號；

　　3.2.5 已納入地方商品房建設計劃的立項批文；

　　3.2.6《房地產權證（土地部分）》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《施工許可證》；

　　3.2.7資金封閉運作方案；

　　3.2.8項目可行性研究報告；

　　3.2.9 項目的規劃設計文本；

　　3.2.10 項目重大的經濟合同，包括土地使用權出讓合同、總承包合同、營銷策劃合同等；

　　3.2.11 企業基本情況資料及財務資料。

　　3.3 貸款談判：明確借款總額、期限、優惠利率、保證方式（抵押或擔保）、用款和還款計劃、抵押物評估價值等。

　　3.4貸款談判的雙方意見一致后，由總會計師在公司行政辦公會議上提請審議，如貸款數額超過董事會授權額度的尚需報董事會審批。

　　3.5 經貸款銀行內部貸審會審批同意后，由總會計師代表公司與貸款銀行簽訂貸款合同，本主辦崗位協助辦理抵押登記手續。

　　3.6 根據公司資金情況和項目回籠情況，調整借貸計劃，及時與貸款銀行溝通協調，辦理相關手續。

　　3.7 貸款到期付清，及時辦理合同終止手續。如需展期，仍須由總會

計師提請公司行政會議審批。

　　4.貸款擔保

　　銀行一般要求項目公司以項目抵押來鎖定風險（在建工程抵押費用較高），個別情況下銀行會根據項目的性質、開發單位的資信等因素允許由實力較強、有代償能力的公司提供擔保。

　　4.1 項目分階段抵押

　　4.1.1土地使用權抵押：在開發單位支付全部土地使用權出讓金，獲得《房地產權證（土地部分）》后，辦理土地使用權抵押登記手續；

　　4.1.2房屋期權抵押：在項目建設開發投資總額完成25%以上，具備房屋期權抵押條件時，可辦理房屋期權抵押手續，將房屋期權連同土地使用權一并抵押。

　　4.1.3現房抵押：工程已竣工驗收，開發單位獲得大產證后，將房屋期權抵押轉為商品房現房抵押。

　　5.貸款額度

　　項目貸款額度的確定取決于抵押物的價值，房屋期權價值是以抵押時投入該項目的土地使用權出讓金、拆遷安置補償費、已支付的工程款（不包括預付款、庫存材料與設備）的總和估算而得。

　　以房屋期權作為抵押的貸款，貸款額度一般不會高于抵押物價值的50%，以房地產現房作為抵押的貸款，貸款額度一般不會高于抵押物價值的70%。

　　6.貸款發放

　　6.1在發放貸款前，公司與貸款銀行簽訂《財務監管協議》，項目公司在貸款銀行開立保證金帳戶、監管帳戶及結算帳戶，保證金帳戶和監管帳戶需預留信貸員印鑒，確保貸款資金在項目建設范圍內封閉運作。保證金帳戶核算貸款資金，監管帳戶核算借款人投入的自籌資金和項目回籠資金。

　　6.2貸款銀行確定貸款額度后，按照項目實際用款需求分次將貸款資金劃入保證金帳戶。

　　6.3貸款項目需要執行對外支付前，本主辦崗位應定期（如每月末或月初）編制項目用款計劃，并提供用款依據。經信貸員核準后，將保證金帳戶或監管帳戶內的資金劃入結算帳戶，由開發單位執行對外支付。

篇2：項目資金管理作業指導書

　　項目資金管理作業指導書

　　1.作業目的

　　房地產行業屬于資金密集型的行業，資金是企業的血脈，資金管理是財務管理的重要環節，也是項目成功開發的必要保證。良好的資金管理能力，也是企業綜合實力的體現，保證企業的資金富余時不閑置，困難時不短缺，始終維持最佳的現金保有量，是企業資金管理的重要目標。

　　2.主管崗位　總會計師

　　主辦崗位資金管理

　　3.緊前工作條件

　　從取得土地使用權和相關土地技術指標開始到項目。

　　4.作業描述

　　4.1編制資金計劃

　　4.1.1 總投資估算

　　房地產項目總投資包括直接成本、期間費用及稅金。項目直接成本主要參考可行性研究報告，根據項目進展情況可以進行調整。期間費用可根據歷史經驗估計，營業費用一般不超過銷售額的3%（普通住宅約1-2%，別墅項目略高）。管理費用與項目規模、人員編制、建設工期等因素有關，一般控制在建安投資的3%（本企業歷年人均管理費用是個很重要的參數）。利息支出可簡化計算，每年應計利息=（年初借款本息累計+本年借款額/2）*年利率。稅金包含營業稅及附加、土地增值稅、所得稅等（具體稅種及稅率以當地法規為準）。

　　需要注意的是，在通貨膨脹期間，當項目持續周期較長時，需考慮物價上漲因素，避免因投資估算不足造成資金鏈斷裂。

　　4.1.2資金支付計劃

　　總投資估算一經確定，即可編制分年度投資計劃，形成項目的用款需求。編制依據有已簽訂合同的付款條款，政府部門的報批報建規定，費用支出計劃，房產預售預繳稅金的規定等。資金支付計劃應滾動編制，自當月起12個月以內的計劃盡量細化到月份（尤其是3個月以內），以更好的指導資金籌措，以后年度可按季或年編制。為便于計劃的動態調整，應及時進行實際付款與計劃付款的對比分析，當月未付款項自動順延至以后月份。與工程進度有關的付款計劃應得到項目經理的確認。

　　4.1.3資金回籠計劃

　　為控制貸款規模，使資金流入與流出相匹配，保持最佳現金保有量，銷售管理崗位應及時提供資金回籠計劃。根據項目的資金支付和回籠計劃編制項目的籌資計劃。當項目實際資金回籠與計劃不符時，需隨時對后期的資金回籠計劃進行調整。

　　4.2選擇籌資方案

　　項目投資的資金來源主要有自有資金（資本金加股東集資）、銀行貸款、預售房款等。根據銀行現行的房地產項目融資辦法，項目的自有資金必須達到總投資的30%，而且四證齊全才能發放貸款，即使獲得貸款也要接受銀行監管，進行封閉式運作，回籠資金按一定比例優先償還銀行貸款。通常情況下，項目前期從土地獲得到辦好四證，是以自有資金為主，從四證取得到獲準預售以銀行貸款為主，預售以后現金流逐步由負轉正，以回籠房款平衡資金流出。

　　根據公司信用等級的不同，銀行貸款有信用貸款、抵押貸款、擔保貸款等方式，單純的項目公司多采用抵押貸款，貸款成本較高，為辦理在建工程抵押需支付相應的評估費、公證費、財產保險費等手續費。

　　在銀行貸款以外，項目公司可以考慮的融資方式還有房地產信托計劃，地產投資基金，多方委托貸款等，一般用于取得四證以前的資金籌措。但這些方式往往成本更高，受到的政策限制更為嚴格。

　　4.3分析償債能力

　　為確保項目借款能按時還本付息，維護公司的信用等級，應對項目的償債能力進行分析，保持項目的現金流始終為正。以下計算表格可供參考。

　　項目償債能力分析表

　　金額單位：萬元　　第1年　　第2年　　第n年　　合計

　　一、本年借款

　　1. 年初借款本息累計

　　2. 本年借款

　　3. 本年應計利息

　　二、本年還本付息

　　1. 本年償還本金

　　2. 本年支付利息

　　三、償還借款的資金來源

　　1. 自有資金

　　2. 預售房款

　　3. 其他

　　四、現金盈余

　　項目貸款

　　1.作業目的

　　在總投資估算的基礎上，按照項目的開發進度計劃確定項目各階段的資金需求。按照資金來源的可靠性、融資成本的高低、融資風險的大小，選擇資金渠道。就目前階段而言，銀行貸款仍是開發房地產項目主要的資金來源，尤其是在取得土地權證，到預售之前的開發階段，缺口資金往往通過銀行貸款解決。其目的就是為了充分發揮財務杠桿的作用，利用債務資金提高自有資金的收益率。

　　2.批準崗位 董事長（或授權總經理）：批準貸款和抵押。

　　主管崗位 總會計師：審核融資計劃，落實融資銀行，簽署貸款合同。

　　主辦崗位 資金管理：編制融資計劃，收集和報送資料，貸款談判，辦理抵押手續，

建立貸款臺帳，按期還本付息。

　　3.作業描述

　　3.1 本主辦崗位編制項目資金計劃，合理安排收支結點，提出融資方案，經總會計師審核批準。

　　3.2 按照貸款銀行的要求，由本主辦崗位收集報送資料：

　　3.2.1 資本金達到項目總投資35%或以上的證明；

　　3.2.2三級以上的房地產開發資質證書；

　　3.2.3信用等級證書；

　　3.2.4 經年檢的貸款卡和在貸款銀行開立的銀行帳號；

　　3.2.5 已納入地方商品房建設計劃的立項批文；

　　3.2.6《房地產權證（土地部分）》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《施工許可證》；

　　3.2.7資金封閉運作方案；

　　3.2.8項目可行性研究報告；

　　3.2.9 項目的規劃設計文本；

　　3.2.10 項目重大的經濟合同，包括土地使用權出讓合同、總承包合同、營銷策劃合同等；

　　3.2.11 企業基本情況資料及財務資料。

　　3.3 貸款談判：明確借款總額、期限、優惠利率、保證方式（抵押或擔保）、用款和還款計劃、抵押物評估價值等。

　　3.4貸款談判的雙方意見一致后，由總會計師在公司行政辦公會議上提請審議，如貸款數額超過董事會授權額度的尚需報董事會審批。

　　3.5 經貸款銀行內部貸審會審批同意后，由總會計師代表公司與貸款銀行簽訂貸款合同，本主辦崗位協助辦理抵押登記手續。

　　3.6 根據公司資金情況和項目回籠情況，調整借貸計劃，及時與貸款銀行溝通協調，辦理相關手續。

　　3.7 貸款到期付清，及時辦理合同終止手續。如需展期，仍須由總會計師提請公司行政會議審批。

　　4.貸款擔保

　　銀行一般要求項目公司以項目抵押來鎖定風險（在建工程抵押費用較高），個別情況下銀行會根據項目的性質、開發單位的資信等因素允許由實力較強、有代償能力的公司提供擔保。

　　4.1 項目分階段抵押

　　4.1.1土地使用權抵押：在開發單位支付全部土地使用權出讓金，獲得《房地產權證（土地部分）》后，辦理土地使用權抵押登記手續；

　　4.1.2房屋期權抵押：在項目建設開發投資總額完成25%以上，具備房屋期權抵押條件時，可辦理房屋期權抵押手續，將房屋期權連同土地使用權一并抵押。

　　4.1.3現房抵押：工程已竣工驗收，開發單位獲得大產證后，將房屋期權抵押轉為商品房現房抵押。

　　5.貸款額度

　　項目貸款額度的確定取決于抵押物的價值，房屋期權價值是以抵押時投入該項目的土地使用權出讓金、拆遷安置補償費、已支付的工程款（不包括預付款、庫存材料與設備）的總和估算而得。

　　以房屋期權作為抵押的貸款，貸款額度一般不會高于抵押物價值的50%，以房地產現房作為抵押的貸款，貸款額度一般不會高于抵押物價值的70%。

　　6.貸款發放

　　6.1在發放貸款前，公司與貸款銀行簽訂《財務監管協議》，項目公司在貸款銀行開立保證金帳戶、監管帳戶及結算帳戶，保證金帳戶和監管帳戶需預留信貸員印鑒，確保貸款資金在項目建設范圍內封閉運作。保證金帳戶核算貸款資金，監管帳戶核算借款人投入的自籌資金和項目回籠資金。

　　6.2貸款銀行確定貸款額度后，按照項目實際用款需求分次將貸款資金劃入保證金帳戶。

　　6.3貸款項目需要執行對外支付前，本主辦崗位應定期（如每月末或月初）編制項目用款計劃，并提供用款依據。經信貸員核準后，將保證金帳戶或監管帳戶內的資金劃入結算帳戶，由開發單位執行對外支付。