項(xiàng)目資金管理作業(yè)指導(dǎo)書
1.作業(yè)目的
房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型的行業(yè)，資金是企業(yè)的血脈，資金管理是財務(wù)管理的重要環(huán)節(jié)，也是項(xiàng)目成功開發(fā)的必要保證。良好的資金管理能力，也是企業(yè)綜合實(shí)力的體現(xiàn)，保證企業(yè)的資金富余時不閑置，困難時不短缺，始終維持最佳的現(xiàn)金保有量，是企業(yè)資金管理的重要目標(biāo)。
2.主管崗位 總會計(jì)師
主辦崗位資金管理
3.緊前工作條件
從取得土地使用權(quán)和相關(guān)土地技術(shù)指標(biāo)開始到項(xiàng)目。
4.作業(yè)描述
4.1編制資金計(jì)劃
4.1.1 總投資估算
房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資包括直接成本、期間費(fèi)用及稅金。項(xiàng)目直接成本主要參考可行性研究報告，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況可以進(jìn)行調(diào)整。期間費(fèi)用可根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)估計(jì)，營業(yè)費(fèi)用一般不超過銷售額的3%（普通住宅約1-2%，別墅項(xiàng)目略高）。管理費(fèi)用與項(xiàng)目規(guī)模、人員編制、建設(shè)工期等因素有關(guān)，一般控制在建安投資的3%（本企業(yè)歷年人均管理費(fèi)用是個很重要的參數(shù)）。利息支出可簡化計(jì)算，每年應(yīng)計(jì)利息=（年初借款本息累計(jì)+本年借款額/2）*年利率。稅金包含營業(yè)稅及附加、土地增值稅、所得稅等（具體稅種及稅率以當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)為準(zhǔn)）。
需要注意的是，在通貨膨脹期間，當(dāng)項(xiàng)目持續(xù)周期較長時，需考慮物價上漲因素，避免因投資估算不足造成資金鏈斷裂。
4.1.2資金支付計(jì)劃
總投資估算一經(jīng)確定，即可編制分年度投資計(jì)劃，形成項(xiàng)目的用款需求。編制依據(jù)有已簽訂合同的付款條款，政府部門的報批報建規(guī)定，費(fèi)用支出計(jì)劃，房產(chǎn)預(yù)售預(yù)繳稅金的規(guī)定等。資金支付計(jì)劃應(yīng)滾動編制，自當(dāng)月起12個月以內(nèi)的計(jì)劃盡量細(xì)化到月份（尤其是3個月以內(nèi)），以更好的指導(dǎo)資金籌措，以后年度可按季或年編制。為便于計(jì)劃的動態(tài)調(diào)整，應(yīng)及時進(jìn)行實(shí)際付款與計(jì)劃付款的對比分析，當(dāng)月未付款項(xiàng)自動順延至以后月份。與工程進(jìn)度有關(guān)的付款計(jì)劃應(yīng)得到項(xiàng)目經(jīng)理的確認(rèn)。
4.1.3資金回籠計(jì)劃
為控制貸款規(guī)模，使資金流入與流出相匹配，保持最佳現(xiàn)金保有量，銷售管理崗位應(yīng)及時提供資金回籠計(jì)劃。根據(jù)項(xiàng)目的資金支付和回籠計(jì)劃編制項(xiàng)目的籌資計(jì)劃。當(dāng)項(xiàng)目實(shí)際資金回籠與計(jì)劃不符時，需隨時對后期的資金回籠計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整。
4.2選擇籌資方案
項(xiàng)目投資的資金來源主要有自有資金（資本金加股東集資）、銀行貸款、預(yù)售房款等。根據(jù)銀行現(xiàn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目融資辦法，項(xiàng)目的自有資金必須達(dá)到總投資的30%，而且四證齊全才能發(fā)放貸款，即使獲得貸款也要接受銀行監(jiān)管，進(jìn)行封閉式運(yùn)作，回籠資金按一定比例優(yōu)先償還銀行貸款。通常情況下，項(xiàng)目前期從土地獲得到辦好四證，是以自有資金為主，從四證取得到獲準(zhǔn)預(yù)售以銀行貸款為主，預(yù)售以后現(xiàn)金流逐步由負(fù)轉(zhuǎn)正，以回籠房款平衡資金流出。
根據(jù)公司信用等級的不同，銀行貸款有信用貸款、抵押貸款、擔(dān)保貸款等方式，單純的項(xiàng)目公司多采用抵押貸款，貸款成本較高，為辦理在建工程抵押需支付相應(yīng)的評估費(fèi)、公證費(fèi)、財產(chǎn)保險費(fèi)等手續(xù)費(fèi)。
在銀行貸款以外，項(xiàng)目公司可以考慮的融資方式還有房地產(chǎn)信托計(jì)劃，地產(chǎn)投資基金，多方委托貸款等，一般用于取得四證以前的資金籌措。但這些方式往往成本更高，受到的政策限制更為嚴(yán)格。
4.3分析償債能力
為確保項(xiàng)目借款能按時還本付息，維護(hù)公司的信用等級，應(yīng)對項(xiàng)目的償債能力進(jìn)行分析，保持項(xiàng)目的現(xiàn)金流始終為正。以下計(jì)算表格可供參考。
項(xiàng)目償債能力分析表
金額單位：萬元 第1年 第2年 第n年 合計(jì)
一、本年借款
1. 年初借款本息累計(jì)
2. 本年借款
3. 本年應(yīng)計(jì)利息
二、本年還本付息
1. 本年償還本金
2. 本年支付利息
三、償還借款的資金來源
1. 自有資金
2. 預(yù)售房款
3. 其他
四、現(xiàn)金盈余
項(xiàng)目貸款
1.作業(yè)目的
在總投資估算的基礎(chǔ)上，按照項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃確定項(xiàng)目各階段的資金需求。按照資金來源的可靠性、融資成本的高低、融資風(fēng)險的大小，選擇資金渠道。就目前階段而言，銀行貸款仍是開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要的資金來源，尤其是在取得土地權(quán)證，到預(yù)售之前的開發(fā)階段，缺口資金往往通過銀行貸款解決。其目的就是為了充分發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用，利用債務(wù)資金提高自有資金的收益率。
2.批準(zhǔn)崗位 董事長（或授權(quán)總經(jīng)理）：批準(zhǔn)貸款和抵押。
主管崗位 總會計(jì)師：審核融資計(jì)劃，落實(shí)融資銀行，簽署貸款合同。
主辦崗位 資金管理：編制融資計(jì)劃，收集和報送資料，貸款談判，辦理抵押手續(xù)，建立貸款臺帳，按期還本付息。
3.作業(yè)描述
3.1 本主辦崗位編制項(xiàng)目資金計(jì)劃，合理安排收支結(jié)點(diǎn)，提出融資方案，經(jīng)總會計(jì)師審核批準(zhǔn)。
3.2 按照貸款銀行的要求，由本主辦崗位收集報送資料：
3.2.1 資本金達(dá)到項(xiàng)目總投資35%或以上的證明；
3.2.2三級以上的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書；
3.2.3信用等級證書；
3.2.4 經(jīng)年檢的貸款卡和在貸款銀行開立的銀行帳號；
3.2.5 已納入地方商品房建設(shè)計(jì)劃的立項(xiàng)批文；
3.2.6《房地產(chǎn)權(quán)證（土地部分）》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》；
3.2.7資金封閉運(yùn)作方案；
3.2.8項(xiàng)目可行性研究報告；
3.2.9 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)文本；
3.2.10 項(xiàng)目重大的經(jīng)濟(jì)合同，包括土地使用權(quán)出讓合同、總承包合同、營銷策劃合同等；
3.2.11 企業(yè)基本情況資料及財務(wù)資料。
3.3 貸款談判：明確借款總額、期限、優(yōu)惠利率、保證方式（抵押或擔(dān)保）、用款和還款計(jì)劃、抵押物評估價值等。
3.4貸款談判的雙方意見一致后，由總會計(jì)師在公司行政辦公會議上提請審議，如貸款數(shù)額超過董事會授權(quán)額度的尚需報董事會審批。
3.5 經(jīng)貸款銀行內(nèi)部貸審會審批同意后，由總會計(jì)師代表公司與貸款銀行簽訂貸款合同，本主辦崗位協(xié)助辦理抵押登記手續(xù)。
3.6 根據(jù)公司資金情況和項(xiàng)目回籠情況，調(diào)整借貸計(jì)劃，及時與貸款銀行溝通協(xié)調(diào)，辦理相關(guān)手續(xù)。
3.7 貸款到期付清，及時辦理合同終止手續(xù)。如需展期，仍須由總會
計(jì)師提請公司行政會議審批。4.貸款擔(dān)保
銀行一般要求項(xiàng)目公司以項(xiàng)目抵押來鎖定風(fēng)險（在建工程抵押費(fèi)用較高），個別情況下銀行會根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)、開發(fā)單位的資信等因素允許由實(shí)力較強(qiáng)、有代償能力的公司提供擔(dān)保。
4.1 項(xiàng)目分階段抵押
4.1.1土地使用權(quán)抵押：在開發(fā)單位支付全部土地使用權(quán)出讓金，獲得《房地產(chǎn)權(quán)證（土地部分）》后，辦理土地使用權(quán)抵押登記手續(xù)；
4.1.2房屋期權(quán)抵押：在項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)投資總額完成25%以上，具備房屋期權(quán)抵押條件時，可辦理房屋期權(quán)抵押手續(xù)，將房屋期權(quán)連同土地使用權(quán)一并抵押。
4.1.3現(xiàn)房抵押：工程已竣工驗(yàn)收，開發(fā)單位獲得大產(chǎn)證后，將房屋期權(quán)抵押轉(zhuǎn)為商品房現(xiàn)房抵押。
5.貸款額度
項(xiàng)目貸款額度的確定取決于抵押物的價值，房屋期權(quán)價值是以抵押時投入該項(xiàng)目的土地使用權(quán)出讓金、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、已支付的工程款（不包括預(yù)付款、庫存材料與設(shè)備）的總和估算而得。
以房屋期權(quán)作為抵押的貸款，貸款額度一般不會高于抵押物價值的50%，以房地產(chǎn)現(xiàn)房作為抵押的貸款，貸款額度一般不會高于抵押物價值的70%。
6.貸款發(fā)放
6.1在發(fā)放貸款前，公司與貸款銀行簽訂《財務(wù)監(jiān)管協(xié)議》，項(xiàng)目公司在貸款銀行開立保證金帳戶、監(jiān)管帳戶及結(jié)算帳戶，保證金帳戶和監(jiān)管帳戶需預(yù)留信貸員印鑒，確保貸款資金在項(xiàng)目建設(shè)范圍內(nèi)封閉運(yùn)作。保證金帳戶核算貸款資金，監(jiān)管帳戶核算借款人投入的自籌資金和項(xiàng)目回籠資金。
6.2貸款銀行確定貸款額度后，按照項(xiàng)目實(shí)際用款需求分次將貸款資金劃入保證金帳戶。
6.3貸款項(xiàng)目需要執(zhí)行對外支付前，本主辦崗位應(yīng)定期（如每月末或月初）編制項(xiàng)目用款計(jì)劃，并提供用款依據(jù)。經(jīng)信貸員核準(zhǔn)后，將保證金帳戶或監(jiān)管帳戶內(nèi)的資金劃入結(jié)算帳戶，由開發(fā)單位執(zhí)行對外支付。
篇2：項(xiàng)目資金管理作業(yè)指導(dǎo)書
項(xiàng)目資金管理作業(yè)指導(dǎo)書
1.作業(yè)目的
房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型的行業(yè)，資金是企業(yè)的血脈，資金管理是財務(wù)管理的重要環(huán)節(jié)，也是項(xiàng)目成功開發(fā)的必要保證。良好的資金管理能力，也是企業(yè)綜合實(shí)力的體現(xiàn)，保證企業(yè)的資金富余時不閑置，困難時不短缺，始終維持最佳的現(xiàn)金保有量，是企業(yè)資金管理的重要目標(biāo)。
2.主管崗位 總會計(jì)師
主辦崗位資金管理
3.緊前工作條件
從取得土地使用權(quán)和相關(guān)土地技術(shù)指標(biāo)開始到項(xiàng)目。
4.作業(yè)描述
4.1編制資金計(jì)劃
4.1.1 總投資估算
房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資包括直接成本、期間費(fèi)用及稅金。項(xiàng)目直接成本主要參考可行性研究報告，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況可以進(jìn)行調(diào)整。期間費(fèi)用可根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)估計(jì)，營業(yè)費(fèi)用一般不超過銷售額的3%（普通住宅約1-2%，別墅項(xiàng)目略高）。管理費(fèi)用與項(xiàng)目規(guī)模、人員編制、建設(shè)工期等因素有關(guān)，一般控制在建安投資的3%（本企業(yè)歷年人均管理費(fèi)用是個很重要的參數(shù)）。利息支出可簡化計(jì)算，每年應(yīng)計(jì)利息=（年初借款本息累計(jì)+本年借款額/2）*年利率。稅金包含營業(yè)稅及附加、土地增值稅、所得稅等（具體稅種及稅率以當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)為準(zhǔn)）。
需要注意的是，在通貨膨脹期間，當(dāng)項(xiàng)目持續(xù)周期較長時，需考慮物價上漲因素，避免因投資估算不足造成資金鏈斷裂。
4.1.2資金支付計(jì)劃
總投資估算一經(jīng)確定，即可編制分年度投資計(jì)劃，形成項(xiàng)目的用款需求。編制依據(jù)有已簽訂合同的付款條款，政府部門的報批報建規(guī)定，費(fèi)用支出計(jì)劃，房產(chǎn)預(yù)售預(yù)繳稅金的規(guī)定等。資金支付計(jì)劃應(yīng)滾動編制，自當(dāng)月起12個月以內(nèi)的計(jì)劃盡量細(xì)化到月份（尤其是3個月以內(nèi)），以更好的指導(dǎo)資金籌措，以后年度可按季或年編制。為便于計(jì)劃的動態(tài)調(diào)整，應(yīng)及時進(jìn)行實(shí)際付款與計(jì)劃付款的對比分析，當(dāng)月未付款項(xiàng)自動順延至以后月份。與工程進(jìn)度有關(guān)的付款計(jì)劃應(yīng)得到項(xiàng)目經(jīng)理的確認(rèn)。
4.1.3資金回籠計(jì)劃
為控制貸款規(guī)模，使資金流入與流出相匹配，保持最佳現(xiàn)金保有量，銷售管理崗位應(yīng)及時提供資金回籠計(jì)劃。根據(jù)項(xiàng)目的資金支付和回籠計(jì)劃編制項(xiàng)目的籌資計(jì)劃。當(dāng)項(xiàng)目實(shí)際資金回籠與計(jì)劃不符時，需隨時對后期的資金回籠計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整。
4.2選擇籌資方案
項(xiàng)目投資的資金來源主要有自有資金（資本金加股東集資）、銀行貸款、預(yù)售房款等。根據(jù)銀行現(xiàn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目融資辦法，項(xiàng)目的自有資金必須達(dá)到總投資的30%，而且四證齊全才能發(fā)放貸款，即使獲得貸款也要接受銀行監(jiān)管，進(jìn)行封閉式運(yùn)作，回籠資金按一定比例優(yōu)先償還銀行貸款。通常情況下，項(xiàng)目前期從土地獲得到辦好四證，是以自有資金為主，從四證取得到獲準(zhǔn)預(yù)售以銀行貸款為主，預(yù)售以后現(xiàn)金流逐步由負(fù)轉(zhuǎn)正，以回籠房款平衡資金流出。
根據(jù)公司信用等級的不同，銀行貸款有信用貸款、抵押貸款、擔(dān)保貸款等方式，單純的項(xiàng)目公司多采用抵押貸款，貸款成本較高，為辦理在建工程抵押需支付相應(yīng)的評估費(fèi)、公證費(fèi)、財產(chǎn)保險費(fèi)等手續(xù)費(fèi)。
在銀行貸款以外，項(xiàng)目公司可以考慮的融資方式還有房地產(chǎn)信托計(jì)劃，地產(chǎn)投資基金，多方委托貸款等，一般用于取得四證以前的資金籌措。但這些方式往往成本更高，受到的政策限制更為嚴(yán)格。
4.3分析償債能力
為確保項(xiàng)目借款能按時還本付息，維護(hù)公司的信用等級，應(yīng)對項(xiàng)目的償債能力進(jìn)行分析，保持項(xiàng)目的現(xiàn)金流始終為正。以下計(jì)算表格可供參考。
項(xiàng)目償債能力分析表
金額單位：萬元 第1年 第2年 第n年 合計(jì)
一、本年借款
1. 年初借款本息累計(jì)
2. 本年借款
3. 本年應(yīng)計(jì)利息
二、本年還本付息
1. 本年償還本金
2. 本年支付利息
三、償還借款的資金來源
1. 自有資金
2. 預(yù)售房款
3. 其他
四、現(xiàn)金盈余
項(xiàng)目貸款
1.作業(yè)目的
在總投資估算的基礎(chǔ)上，按照項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃確定項(xiàng)目各階段的資金需求。按照資金來源的可靠性、融資成本的高低、融資風(fēng)險的大小，選擇資金渠道。就目前階段而言，銀行貸款仍是開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要的資金來源，尤其是在取得土地權(quán)證，到預(yù)售之前的開發(fā)階段，缺口資金往往通過銀行貸款解決。其目的就是為了充分發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用，利用債務(wù)資金提高自有資金的收益率。
2.批準(zhǔn)崗位 董事長（或授權(quán)總經(jīng)理）：批準(zhǔn)貸款和抵押。
主管崗位 總會計(jì)師：審核融資計(jì)劃，落實(shí)融資銀行，簽署貸款合同。
主辦崗位 資金管理：編制融資計(jì)劃，收集和報送資料，貸款談判，辦理抵押手續(xù)，
建立貸款臺帳，按期還本付息。
3.作業(yè)描述
3.1 本主辦崗位編制項(xiàng)目資金計(jì)劃，合理安排收支結(jié)點(diǎn)，提出融資方案，經(jīng)總會計(jì)師審核批準(zhǔn)。
3.2 按照貸款銀行的要求，由本主辦崗位收集報送資料：
3.2.1 資本金達(dá)到項(xiàng)目總投資35%或以上的證明；
3.2.2三級以上的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書；
3.2.3信用等級證書；
3.2.4 經(jīng)年檢的貸款卡和在貸款銀行開立的銀行帳號；
3.2.5 已納入地方商品房建設(shè)計(jì)劃的立項(xiàng)批文；
3.2.6《房地產(chǎn)權(quán)證（土地部分）》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》；
3.2.7資金封閉運(yùn)作方案；
3.2.8項(xiàng)目可行性研究報告；
3.2.9 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)文本；
3.2.10 項(xiàng)目重大的經(jīng)濟(jì)合同，包括土地使用權(quán)出讓合同、總承包合同、營銷策劃合同等；
3.2.11 企業(yè)基本情況資料及財務(wù)資料。
3.3 貸款談判：明確借款總額、期限、優(yōu)惠利率、保證方式（抵押或擔(dān)保）、用款和還款計(jì)劃、抵押物評估價值等。
3.4貸款談判的雙方意見一致后，由總會計(jì)師在公司行政辦公會議上提請審議，如貸款數(shù)額超過董事會授權(quán)額度的尚需報董事會審批。
3.5 經(jīng)貸款銀行內(nèi)部貸審會審批同意后，由總會計(jì)師代表公司與貸款銀行簽訂貸款合同，本主辦崗位協(xié)助辦理抵押登記手續(xù)。
3.6 根據(jù)公司資金情況和項(xiàng)目回籠情況，調(diào)整借貸計(jì)劃，及時與貸款銀行溝通協(xié)調(diào)，辦理相關(guān)手續(xù)。
3.7 貸款到期付清，及時辦理合同終止手續(xù)。如需展期，仍須由總會計(jì)師提請公司行政會議審批。
4.貸款擔(dān)保
銀行一般要求項(xiàng)目公司以項(xiàng)目抵押來鎖定風(fēng)險（在建工程抵押費(fèi)用較高），個別情況下銀行會根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)、開發(fā)單位的資信等因素允許由實(shí)力較強(qiáng)、有代償能力的公司提供擔(dān)保。
4.1 項(xiàng)目分階段抵押
4.1.1土地使用權(quán)抵押：在開發(fā)單位支付全部土地使用權(quán)出讓金，獲得《房地產(chǎn)權(quán)證（土地部分）》后，辦理土地使用權(quán)抵押登記手續(xù)；
4.1.2房屋期權(quán)抵押：在項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)投資總額完成25%以上，具備房屋期權(quán)抵押條件時，可辦理房屋期權(quán)抵押手續(xù)，將房屋期權(quán)連同土地使用權(quán)一并抵押。
4.1.3現(xiàn)房抵押：工程已竣工驗(yàn)收，開發(fā)單位獲得大產(chǎn)證后，將房屋期權(quán)抵押轉(zhuǎn)為商品房現(xiàn)房抵押。
5.貸款額度
項(xiàng)目貸款額度的確定取決于抵押物的價值，房屋期權(quán)價值是以抵押時投入該項(xiàng)目的土地使用權(quán)出讓金、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、已支付的工程款（不包括預(yù)付款、庫存材料與設(shè)備）的總和估算而得。
以房屋期權(quán)作為抵押的貸款，貸款額度一般不會高于抵押物價值的50%，以房地產(chǎn)現(xiàn)房作為抵押的貸款，貸款額度一般不會高于抵押物價值的70%。
6.貸款發(fā)放
6.1在發(fā)放貸款前，公司與貸款銀行簽訂《財務(wù)監(jiān)管協(xié)議》，項(xiàng)目公司在貸款銀行開立保證金帳戶、監(jiān)管帳戶及結(jié)算帳戶，保證金帳戶和監(jiān)管帳戶需預(yù)留信貸員印鑒，確保貸款資金在項(xiàng)目建設(shè)范圍內(nèi)封閉運(yùn)作。保證金帳戶核算貸款資金，監(jiān)管帳戶核算借款人投入的自籌資金和項(xiàng)目回籠資金。
6.2貸款銀行確定貸款額度后，按照項(xiàng)目實(shí)際用款需求分次將貸款資金劃入保證金帳戶。
6.3貸款項(xiàng)目需要執(zhí)行對外支付前，本主辦崗位應(yīng)定期（如每月末或月初）編制項(xiàng)目用款計(jì)劃，并提供用款依據(jù)。經(jīng)信貸員核準(zhǔn)后，將保證金帳戶或監(jiān)管帳戶內(nèi)的資金劃入結(jié)算帳戶，由開發(fā)單位執(zhí)行對外支付。