前言
全程策劃源于市場回歸市場,貫穿項目可行性分析、項目定位、項目規(guī)劃、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、營銷推廣全過程的完全運作模式,每個環(huán)一節(jié)又細(xì)分許多嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的專業(yè)程序,全程策劃的思想體系自始自終由一條主線貫穿全程,由市場調(diào)研、策劃、規(guī)劃、建筑、景觀、廣告等專業(yè)單位及人員共同組成的多兵種協(xié)同作戰(zhàn)、方可完成項目的全程策劃及運作,整合資源、理性運作、立體作戰(zhàn)是全程策劃的運作原則。
而我司作為專業(yè)的顧問公司,已集合了具多方面的專業(yè)人才,如市場調(diào)研、建筑設(shè)計、物業(yè)管理、招商代理等方面,便于協(xié)助貴司統(tǒng)籌整個項目的啟動、運作、經(jīng)營,從工作的環(huán)節(jié)可分為:
上述工作環(huán)節(jié)可分為三個階段性工作:
1.前期策劃顧問
1.1項目可行性研究分析
開發(fā)什么樣的產(chǎn)品、面對何種形態(tài)的市場、物業(yè)建了賣/租給誰、如何賣/租、甚至如何在銷售過程中塑造品牌、創(chuàng)造最大的利潤,相信是每個發(fā)展商所關(guān)心的問題,而在目前競爭如此激烈的市場,只有通過對區(qū)域市場進(jìn)行多角度、::全方位的調(diào)查,才能充分了解和把握投資者的心態(tài)、消費心理的變化、商戶的需求等情況,創(chuàng)造迎合市場需求又具有超前性的物業(yè),并為發(fā)展商制定開發(fā)策略、招商策略,以利于項目以最佳的形象、盡快推出市場并招商完畢,使發(fā)展商取得合理的投資回報。
工作內(nèi)容:項目可行性研究分析
調(diào)查方法:實地調(diào)查、問卷調(diào)查。
資料來源:實地調(diào)查結(jié)果、政府統(tǒng)計數(shù)據(jù)、我司研究部資料庫。
服務(wù)形式:提供書面報告(正式的中文書面報告一式兩份、并提供報告摘要、報告完成后進(jìn)行電腦演示解說)。
作用:提供詳盡的市場資料;決策的參考依據(jù);獲取銀行貸款、融資;作為招商工具(具有權(quán)威性);后續(xù)工作的指引
工作時間:2個月。
1.2前期策劃顧問
在市場調(diào)查數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上,憑籍我司多年的招商經(jīng)驗對項目的市場定位、產(chǎn)品的規(guī)劃特性、開發(fā)計劃、招商計劃、價格策略、廣告宣傳計劃、宣傳活動建議等提出顧問意見。
服 務(wù) 形 式:提供書面報告。
報告工作時間:報告完成時間為2個月。
報告具體內(nèi)容:詳見后頁目錄
①確定目標(biāo)客戶、進(jìn)行市場定位
根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果,確定貴項目的目標(biāo)客戶類別,并細(xì)分客戶群,確定項目形象、檔次定位、品質(zhì)定位、功能面積分布、租金價格范圍。
②項目建議(規(guī)劃、建筑設(shè)計、設(shè)施設(shè)備、物業(yè)管理方面)
研究物業(yè)的圖則,在市場需求的基礎(chǔ)上,參考成功的個案,掌握競爭對手與市場發(fā)展趨勢,對項目的建筑外觀設(shè)計、商業(yè)符號、內(nèi)部平面布局、物流安排、車流安排、裝修標(biāo)準(zhǔn)、建筑材料的選用、設(shè)施設(shè)備選型等提出建議,我司將從合理適用的角度考慮,盡可能減少工程成本的同時提高項目的市場競爭力。
工作目標(biāo):通過上述建議以達(dá)到以下目標(biāo)
-滿足目標(biāo)商戶的需要
-吸引人流
-延長顧客停留時間
-提高顧客消費率
-提高項目銷售額
③招商計劃建議
此部分主要是在可行性研究報告中提出初步開發(fā)計劃的基礎(chǔ)上進(jìn)一步深化招商計劃,由于項目的招商計劃需配合開發(fā)進(jìn)度,因此,我司也將對項目的開發(fā)進(jìn)度提出專業(yè)意見,希望項目的建設(shè)過程能配合招商工作的開展。根據(jù)建議的計劃安排,我司將提供一份開發(fā)進(jìn)度表和招商計劃表予貴司參考。
開發(fā)計劃:此部分建議需貴司配合提供資料,采用先進(jìn)的手段和方法,對項目工程進(jìn)度和成本進(jìn)行控制與管理。
招商計劃:根據(jù)項目建設(shè)進(jìn)度和市場發(fā)展情況提出建議。
招商建議內(nèi)容包括:各期的推出市場的物業(yè)范圍確定、具體的功能布局建議、推出時機、招商的面積、具體位置確定、主力消費群、等。
④租金確定及價格策略的制定
根據(jù)市場購買力調(diào)查結(jié)果,綜合競爭對手、市場動態(tài)情況測算項目整體租金水平,并初步確定各階段的租金均價水平、具體的租金表、租金優(yōu)惠措施等。
⑤促銷策略建議
配合項目的形象定位,確定項目整體的宣傳主題、賣點(可以是塑造賣點),并對相關(guān)的宣傳工具提出建議。
內(nèi)容包括:
- 廣告宣傳策略(媒體組合方案、各階段訴求點等)
- 招商促進(jìn)策略(地盤包裝、招商活動安排、優(yōu)惠措施等)
-公關(guān)推廣策略(定向營銷、有關(guān)媒體的公關(guān)活動)
-品牌策略(品牌的鑄造)
-整體宣傳推廣費用預(yù)算
⑥制定工作流程表及工作安排表
這也可作為雙方對整個工作進(jìn)程的監(jiān)控工具。
1.3協(xié)助貴司甄選廣告公司并監(jiān)督其工作
可通過招標(biāo)或根據(jù)廣告公司的經(jīng)驗情況選擇合適的廣告公司,并監(jiān)督有關(guān)宣傳工具的制作,協(xié)助安排在選定的媒體刊登廣告,協(xié)助貴司控制廣告費用的有效利用。
服務(wù)內(nèi)容:
-推薦、甄選廣告
-確定廣告宣傳內(nèi)容及設(shè)計;
-宣傳媒介的選擇及活動期;
-招商手冊、展板及宣傳單設(shè)計與印刷安排;
-參與廣告牌的設(shè)計、布點建議;
-地盤包裝設(shè)計建議;
-現(xiàn)場招商部裝飾包裝建議;
-招商價格表及其他宣傳品的印刷監(jiān)督;
-廣告宣傳費用預(yù)算;
-監(jiān)督廣告公司的工作進(jìn)度及質(zhì)量;
服務(wù)方式:與貴司及廣告公司開會;參與整個項目從籌劃到運作過程中的各個宣傳環(huán)節(jié)。
1.4協(xié)助準(zhǔn)備招商有關(guān)文件
協(xié)助貴司指定的律師準(zhǔn)備有關(guān)租賃意向書、正式租約、交款通知書、付款方法等,為正式推廣做好準(zhǔn)備。
1.5策劃并指導(dǎo)參與一切推廣宣傳活動
策劃并指導(dǎo)、參與一切與項目有關(guān)的市場推廣宣傳活動,例如郵寄宣傳單張、軟性推廣、新聞發(fā)布會、展銷會等,并制定廣告預(yù)算。
1.6地盤包裝建議
工地作為買家最為切身關(guān)注的地方,是宣傳最經(jīng)濟和有效的場所,工地形象如何,不僅直接與物業(yè)和公司形象有關(guān),而且還能營造氣氛,因此,我司將協(xié)助廣告公司、設(shè)計公司共同完成地盤包裝工作。
工作內(nèi)容:
-入口牌坊設(shè)計建議;
-施工進(jìn)度板擺放、設(shè)計建議;
-廣告布幅設(shè)計建議;
-指示牌設(shè)計、布置建議;
-充氣拱門、空飄布置建議;
-圍墻設(shè)計建議;
-路旗設(shè)計布置建議。
1.7現(xiàn)場招商部布置建議
現(xiàn)場展廳在項目的招商過程中體現(xiàn)出重要的作用,處處體現(xiàn)專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的精品意識和品牌形象,激發(fā)目標(biāo)客戶的進(jìn)場經(jīng)營的欲望。
工作內(nèi)容:
-位置選擇建議
-建筑外觀風(fēng)格定位建議
-場地布置(接待區(qū)、洽談區(qū)、模型展示區(qū)、音像區(qū)、休息區(qū)、辦公區(qū))
-硬件建議(形象墻、展板、彩電、模型、有關(guān)設(shè)備)
-內(nèi)外裝修建議
1.8參與有關(guān)項目的工作會議
2.招商服務(wù)
2.1具體操作
由于市場的不斷變化,我司將在項目推向市場前制訂最新的具體操作方案以指導(dǎo)整個招商活動的進(jìn)行。
工作內(nèi)容:
-依照已定的工作進(jìn)度表及細(xì)節(jié)全面開展工作;
-派優(yōu)秀的招商人員進(jìn)駐現(xiàn)場;
-制訂招商工作流程;
-招商人員崗位職能的確認(rèn);
-制訂預(yù)租期操作方案;
-確認(rèn)法律文件;
-現(xiàn)場租賃人員服裝準(zhǔn)備;
-海外招商工作的進(jìn)行;
-協(xié)調(diào)國內(nèi)與港澳地區(qū)的租賃活動;
-其他準(zhǔn)備工作。
2.2現(xiàn)場招商部管理
工作內(nèi)容:
-現(xiàn)場招商部的接待管理和監(jiān)控;
-客戶檔案記錄;
-客戶租用心理分析、廣告宣傳效果分析;
-協(xié)助貴司收取客戶訂金,簽署正式租憑合同;
-租賃情況匯總、租用情況統(tǒng)計分析;
-租賃合同的執(zhí)行監(jiān)控;
-協(xié)助貴司處理突發(fā)事件、提出應(yīng)變措施。
2.3檢討招商策略
根據(jù)招商情況,檢討招商策略,并對廣告宣傳策略、招商策略、定價策略以及后期項目發(fā)展、功能定位提出修改意見。
2.4合同和登記
協(xié)助辦理租賃合同的公證登記。
3.后期跟進(jìn)工作
3.1場地交收
在進(jìn)場期間,負(fù)責(zé)協(xié)助貴司及管理公司處理客戶進(jìn)場手續(xù)。
3.2總結(jié)檢討
對項目進(jìn)行發(fā)展、工程及租賃等方面的總結(jié),與發(fā)展商共同總結(jié)檢討項目成功的經(jīng)驗與改進(jìn)之處。
4. 廣州**花園可行性研究報告-目錄
1.項目概述
1.1基礎(chǔ)數(shù)據(jù)
1.2地理位置
1.3周邊環(huán)境
1.4用地現(xiàn)狀
1.5項目基本發(fā)展模式
2.市場調(diào)查
2.1廣州市會所市場分析
2.2廣州市會所市場發(fā)展前景預(yù)測
3.項目定位
3.1基礎(chǔ)數(shù)據(jù)
3.2規(guī)劃的要求與限制
3.3目標(biāo)市場的確定與發(fā)展定位
4.發(fā)展成本
5.財務(wù)分析
5.1現(xiàn)金流量表
5.2投資回收期
5.3投資利潤估算
5.4財務(wù)評估
6.項目風(fēng)險分析
6.1盈虧平衡分析
6.2敏感性分析
7.結(jié)論和建議
7.1基本結(jié)論
7.2初步建議
5.項目前期策劃建議書-目錄
1.市場分析
1.1項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場分析
1.2項目所在區(qū)域消費者分析
1.3競爭對手分析
2.項目分析
2.1項目SWOT分析
2.2項目開發(fā)條件分析
3.項目定位
3.1
3.2目標(biāo)客戶定位
3.3價格定位
4.項目盈利分析
4.1現(xiàn)金流量表
4.2資金回收分析
4.3投資利潤估算表
4.4財務(wù)機會/風(fēng)險分析及其應(yīng)對措施
5.項目風(fēng)險分析
5.1敏感性分析
5.2不確定因素分析及其應(yīng)變措施
篇2：全程策劃服務(wù)手冊:項目前期調(diào)查分析研究
全程策劃服務(wù)手冊：項目前期調(diào)查分析研究
“知此知彼、百戰(zhàn)百勝”是行銷成敗關(guān)鍵。[**]團隊核心伙伴由臺灣資深營銷專家和大陸本土策劃精銳構(gòu)成，專業(yè)素養(yǎng)蘊藉和年資積淀多年，深知市場關(guān)鍵這一定律，也深喑解碼市場的價值意義；因此，我們每一位成員從基層營銷員到主管人員，加入[集合新思維]團隊的首任工作就是市場和產(chǎn)品研究的歷練。不論我們團隊每次的任務(wù)目標(biāo)是[全案策劃]、[廣告推廣]和“營銷顧問”或是“直接代理”，“發(fā)現(xiàn)需求、創(chuàng)造需求、滿足需求”是[集合新思維]市場和產(chǎn)品研究團隊的宗旨和精神，只有了解市場需求動態(tài)，才能正確導(dǎo)入產(chǎn)品、精確定位，只有充分掌握產(chǎn)品的發(fā)展趨勢，才能迎合潮流、滿足消費的需求，也是營銷必需深切解讀和把握的關(guān)鍵。
一、【市場調(diào)查分析研究】
1、服務(wù)內(nèi)容：
1-1宏觀經(jīng)濟狀況研究
1-2房地產(chǎn)市場研究
1-3區(qū)域房地產(chǎn)市場研究
1-3-1 區(qū)域房地產(chǎn)市場整體描述
1-3-2 區(qū)域居住文化、習(xí)性，及歷史沿革研究
1-3-3 供應(yīng)與需求狀況對比分析
1-3-4 區(qū)塊市場差異分析
1-3-5 項目生存空間分析
1-4模擬個案研究
1-4-1 模擬個案列示
1-4-2 價值要素分析
1-4-3 可借鑒點挖掘
1-4-4 同業(yè)競爭態(tài)勢分析
1-5區(qū)域樓盤調(diào)查分析
1-6競爭項目調(diào)查分析
1-6-1 競爭項目參數(shù)調(diào)研
1-6-2 競爭項目賣點分析
1-6-3 競爭項目營銷表現(xiàn)分析
1-6-4 競爭項目銷售情況分析
1-7房地產(chǎn)消費特性分析
1-7-1 特征分布
1-7-2 消費動機
1-7-3 消費心理
1-7-4 功能偏好
1-8區(qū)域人文結(jié)構(gòu)調(diào)查分析
1-8-1 年齡和文化層次
1-8-2 現(xiàn)居住區(qū)域狀況
1-8-3 職業(yè)特征和收入
1-8-4 購房意向和洞機
1-8-5 支付能力(價格承受能力)
1-8-6 按揭意識
1-9區(qū)域內(nèi)城市規(guī)劃動態(tài)分析研究
1-10 區(qū)域內(nèi)城市交通調(diào)查分析
1-11 區(qū)域內(nèi)教育配套調(diào)查分析
1-12 區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套調(diào)查分析
1-13 區(qū)域媒體收效調(diào)查分析
2、服務(wù)和取費方式：
A、項目顧客：是指受委托服務(wù)單一項目、非全面代理的項目顧客，包含下列組合內(nèi)容：
(1).工作時間：20-30工作日
(2).投入人數(shù)：2-3人(不包含抽樣、問卷街訪之臨時調(diào)查人員)
(3).服務(wù)費用：我們辦事處(上海)周邊城市區(qū)域，費用計：**萬元整(RMB)，含相關(guān)人員食宿、交通及其它雜支費用。超過我們所在位置800公里以上，另加收*萬元整(RMB)交通、食宿等補助。
B、公司顧客：是指簽定長期顧問支持之顧客，包含已簽定項目代理之顧客。包含下列組合內(nèi)容：
(1).工作時間：20-30工作日
(2).投入人數(shù)：2-3人(不包含抽樣、問卷街訪之臨時調(diào)查人員)
(3).服務(wù)費用：我們辦事處(上海)周邊城市區(qū)域，費用計：**萬元整(RMB)，含相關(guān)人員食宿、交通及其它雜支費用。超過我們所在位置800公里以上，另加收*萬元整(RMB)交通、食宿等補助。
二、【項目可行性分析研究及概念提示協(xié)同】：
1、服務(wù)內(nèi)容：
2-1項目區(qū)域研究
2-1-1 地理位置
2-1-2 地塊分析
2-1-3 交通狀況
2-1-4 區(qū)域配套
2-2SWOT分析
2-2-1 項目強勢
2-2-2 項目劣勢
2-2-3 機會分析
2-2-4 威脅分析
2-3投資環(huán)境分析
2-3-1 當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境分析
2-3-2 房地產(chǎn)政策法規(guī)分析
2-3-3 房地市場供求及走勢分析
2-4項目慨況分析
2-4-1 項目的開發(fā)背景和構(gòu)想
2-4-2 項目地塊價值及優(yōu)劣勢分析
2-4-3 項目前期準(zhǔn)備工作進(jìn)展?fàn)顩r分析
2-4-4 項目主要經(jīng)濟技術(shù)指針分析研究
2-5土地建筑功能選擇分析判斷
2-6土地價值分析判斷
2-7土地研展價值分析判斷
2-8土地成本敏感性分析
2-8-1 容積率
2-8-2 資金投入
2-8-3 邊際成本利潤
2-9投入產(chǎn)出分析
2-9-1 項目成本慨算
2-9-2 項目銷售收入測算
2-9-3 項目利潤預(yù)測
2-9-4 項目贏利指針分析
2-9-5 項目盈虧平橫分析
2-9-6 股東回報率分析
2-10項目融資計劃分析建議
2-10-1 項目開發(fā)總資金需求分析建議
2-10-2 項目分期開發(fā)各階段資金需求分析建議
2-10-3 融資方式和時間分析建議
2-11項目風(fēng)險預(yù)測與防范控制措施建議
2-11-1 項目運作中可能面臨的風(fēng)險分析
2-11-2 風(fēng)險的防范措施建議
2-12同類項目成敗的市場因素分析
3-1 項目定位
3-1-1產(chǎn)品定位
3-1-2&
nbsp; 客戶定位3-1-3價格定位
3-1-4房型定位
3-2 規(guī)劃慨念設(shè)計提示
3-2-1整體規(guī)劃理念設(shè)計提示
3-2-2小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織提示
3-2-3小區(qū)容積率的敏感性分析提示
3-2-4小區(qū)道路系統(tǒng)布局(人流、車流)提示
3-2-5小區(qū)公共配套布局安排(學(xué)校、會所、購物)提示
3-2-6小區(qū)建筑風(fēng)格的形式及運用提示
3-2-7小區(qū)建筑外立面色彩的確定提示
3-2-8小區(qū)戶型比例的搭配關(guān)系提示
3-2-9小區(qū)精典戶型的功能判斷及面積劃分提示
3-2-10小區(qū)環(huán)境綠化慨念原則提示
3-2-11小區(qū)環(huán)藝小品主題風(fēng)格確定及提示
3-3 設(shè)施配套及智能化提示
3-3-1住戶對設(shè)施配套及智能化的需求提示
3-3-2物業(yè)管理的需求分析提示
3-3-3開發(fā)商投資價值分析提示
3-3-4設(shè)施配套及智能化系統(tǒng)的功能分析提示
3-3-5設(shè)施配套及智能化系統(tǒng)的硬件要求分析提示
3-3-6設(shè)施配套及智能化系統(tǒng)的軟件要求分析提示
3-4物業(yè)管理慨念提示
3-4-1物業(yè)管理介入的時機
3-4-2物業(yè)管理賣點提煉、特色服務(wù)建議
3-4-3社區(qū)會所經(jīng)營可行性分析
3-4-4客戶關(guān)系管理CRM系統(tǒng)建議
3-4-5社區(qū)文化營造建議
3-4-6物業(yè)管理實用表格、文本體系提示
2、服務(wù)和取費方式：
A、項目顧客：是指受委托服務(wù)單一項目、非全面代理的項目顧客，包含下列組合內(nèi)容：
(1).工作時間：視項目進(jìn)展
(2).投入人數(shù)：3-5人(市場及策劃專業(yè)小組和顧問團人員)
(3).服務(wù)費用：我們辦事處(上海)周邊城市區(qū)域，費用計：**萬元整(RMB)，含相關(guān)人員食宿、交通及其它雜支費用。超過我們所在位置800公里以上，另加收**萬元整(RMB)交通、食宿等補助。
B、公司顧客：是指簽定長期顧問支持之顧客，包含已簽定項目代理之顧客。包含下列組合內(nèi)容：
(1).工作時間：視項目進(jìn)展
(2).投入人數(shù)：3-5人(市場及策劃專業(yè)小組和顧問團人員)
(3).服務(wù)費用：我們辦事處(上海)周邊城市區(qū)域，費用計：**萬元整(RMB)，含相關(guān)人員食宿、交通及其它雜支費用。超過我們所在位置800公里以上，另加收**萬元整(RMB)交通、食宿等補助。