產(chǎn)權(quán)酒店的研究
一、從旅游性房地產(chǎn)談起
旅游一直是房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的一個(gè)重要領(lǐng)域。這幾年，一大批旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目得益于“假日經(jīng)濟(jì)”、“會(huì)議經(jīng)濟(jì)”以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從市區(qū)向城市邊緣地帶的挺進(jìn)，頗有蔚為大觀之勢(shì)。目前，除按傳統(tǒng)方式開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的酒店和度假村外，旅游房地產(chǎn)按其所有權(quán)和使用權(quán)的大小可分為幾種形態(tài)：
一是度假型的分時(shí)段多產(chǎn)權(quán)物業(yè)，客戶支付一定的費(fèi)用就可以擁有全部產(chǎn)權(quán)或一定時(shí)段的物業(yè)使用權(quán)；
二是主題社區(qū)或景區(qū)住宅，這類(lèi)項(xiàng)目實(shí)際上是旅游休閑設(shè)施和住宅兩大塊拼在一起，但前者不出賣(mài)產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)給個(gè)人，后者實(shí)際就是商品住宅，可以購(gòu)買(mǎi)完全產(chǎn)權(quán)；
三是房地產(chǎn)大盤(pán)或新城項(xiàng)目，由于開(kāi)發(fā)面積很大或者周?chē)行枰Ｗo(hù)或可以借力的生態(tài)環(huán)境，因此，就出現(xiàn)了不同于小區(qū)配套景觀的、大規(guī)模人為造景或自然借景的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。
二、分時(shí)度假的概念
分時(shí)度假（Timeshare,又稱Vacation ownership或 Holiday ownership），正確的翻譯應(yīng)該是分時(shí)段多產(chǎn)權(quán)度假公寓。這是一種將房地產(chǎn)、酒店住宿和旅游休閑度假完美結(jié)合的全新投資模式和度假住宿設(shè)施，起源于上世紀(jì)60年代的法國(guó)，最初只是幾個(gè)親朋好友共同購(gòu)買(mǎi)一棟別墅，供大家不同時(shí)間分別使用。后來(lái)這種消費(fèi)方式風(fēng)靡歐洲，并在上世紀(jì)70年代引入美國(guó)后得到迅速發(fā)展，進(jìn)而延伸到世界各地，成為全球推崇的新型休閑度假方式。諸如II、RCI已成為著名的分時(shí)度假經(jīng)營(yíng)企業(yè)。
對(duì)于購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，分時(shí)度假能讓買(mǎi)房人可以用低廉的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)到居住條件很好的房屋。有的人買(mǎi)了別墅實(shí)際上一年也只能住幾個(gè)星期，其它時(shí)間都是空置，還要雇人看房。更多的人則買(mǎi)不起第二套房屋；其次還可以享受到良好的酒店式服務(wù)和適宜的旅游服務(wù)，不用再付住店的費(fèi)用，而且有住在自己家里的良好心理感覺(jué)；另外這種“第二套住宅”是居民家庭財(cái)產(chǎn)的一部分，其使用權(quán)（有的是分割的產(chǎn)權(quán)）可以抵押或繼承，也可以出售或轉(zhuǎn)讓。不少這種房屋很有增值潛力，使得擁有者從增值中獲益。
三、產(chǎn)權(quán)酒店的定義和理念
產(chǎn)權(quán)酒店起源于歐洲20世紀(jì)70年代，是傳統(tǒng)房地產(chǎn)向分時(shí)度假過(guò)渡的中間產(chǎn)品。風(fēng)行于世界一些著名旅游城市和地區(qū)（如美國(guó)的夏威夷，加利福尼亞、佛羅里達(dá)、亞利桑那、澳大利亞黃金海岸等地優(yōu)為興盛），此種模式經(jīng)過(guò)數(shù)十年發(fā)展，已成為一種被社會(huì)廣泛接受的房產(chǎn)和旅游相結(jié)合的投資品種。
一般來(lái)講，產(chǎn)權(quán)酒店會(huì)把客房分割出售，業(yè)主可以擁有酒店客房部分產(chǎn)權(quán)。投資者購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)酒店后，每年確定自己的使用天數(shù)，其他時(shí)間則交給酒店管理公司統(tǒng)一出租（經(jīng)營(yíng)），收取一定比例的返租（經(jīng)營(yíng)）收入，并可享受每年的經(jīng)營(yíng)收益分紅，實(shí)現(xiàn)保值增值。
產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費(fèi)方式，符合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)資源共享的原則，它將名下房產(chǎn)與酒店經(jīng)營(yíng)相結(jié)合，向公眾提出了一種既是消費(fèi)又是投資，既是置業(yè)又是增值的全新概念。將純消費(fèi)房產(chǎn)融入投資概念，這就是產(chǎn)權(quán)式酒店的理念。
四、產(chǎn)權(quán)酒店的分類(lèi)
產(chǎn)權(quán)酒店又分成以下幾類(lèi)：
1. 純產(chǎn)權(quán)酒店
酒店的每一個(gè)單位分別出售給投資人，同時(shí)投資人委托酒店管理公司或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的管理回報(bào)。純產(chǎn)權(quán)酒店又分為商務(wù)型及度假型。
2. 時(shí)權(quán)酒店
酒店的每個(gè)單位通常分為一定的時(shí)間份（如：一年產(chǎn)值51周，共51個(gè)時(shí)間份），每一個(gè)時(shí)間份的使用權(quán)均可出售。消費(fèi)者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時(shí)間（如一周）使用酒店客房或娛樂(lè)設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可以上市轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)讓或者交換。
3. 養(yǎng)老型酒店
這是一種所謂留后路的退休住房投資方式。投資者在退休之前購(gòu)樓，每年和家人去使用一段時(shí)間，其余時(shí)間交酒店管理公司出租獲取租金回報(bào)。到退休的時(shí)候作為頤養(yǎng)天年的住所。委托管理期間，投資人可獲取一定的投資回報(bào)。一般情況下該物業(yè)在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購(gòu)，再出售，收益其家人所有。這種類(lèi)型的酒店在美國(guó)比較多見(jiàn)。
4. 投資型酒店
即作為投資行為，逐年取得約定的回報(bào)，并期待著增值回收投資。
五、產(chǎn)權(quán)酒店的的收益流程
產(chǎn)權(quán)式酒店是將建設(shè)酒店宏大復(fù)雜的管理和巨額集中的投資，分解為單體的組合，為擁有一定呆滯資金取得較高回報(bào)，且不想承受投資風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人或法人提供了機(jī)會(huì)，因此正在全球范圍內(nèi)快速增長(zhǎng)。據(jù)國(guó)際旅游組織1996年報(bào)告，其增長(zhǎng)率達(dá)到15.8%。到1995年，已有3.5萬(wàn)個(gè)家庭在81個(gè)國(guó)家的4000多個(gè)旅游目的地購(gòu)買(mǎi)了時(shí)權(quán)酒店，美國(guó)的"產(chǎn)權(quán)旅館"已超過(guò)了1000個(gè)。
產(chǎn)權(quán)酒店最大的賣(mài)點(diǎn)是“投資”。產(chǎn)權(quán)酒店是一種投資行業(yè)與消費(fèi)行為相融合的方式。投資者購(gòu)買(mǎi)了產(chǎn)權(quán)酒店客房后，通常每年在度假期間使用，其他時(shí)間則將房間交與管理公司統(tǒng)一出租，作為酒店對(duì)外經(jīng)營(yíng)。一般來(lái)說(shuō)，投資者入住時(shí)間一般不超過(guò)21天，其余時(shí)間出租所獲得的租金收益，基本可以抵押房產(chǎn)分期付款的費(fèi)用，從長(zhǎng)期來(lái)看是風(fēng)險(xiǎn)小收益大的投資項(xiàng)目。
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sp; 將酒店的客房作為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位出售給投資者，再由投資者將客房返租給開(kāi)發(fā)商所物色的酒店管理公司進(jìn)行日常經(jīng)營(yíng)，投資者通過(guò)租金的形式收益，并可獲得一段時(shí)間的免費(fèi)入住資格。這就是投資產(chǎn)權(quán)酒店的“收益流程”。從這一流程可以分析出投資產(chǎn)權(quán)酒店最吸引人之處：投資者無(wú)須靠自己的運(yùn)作來(lái)獲得收益，同時(shí)整個(gè)受益過(guò)程可以延續(xù)30～50年，令投資者感到終身有保障。以更理性的眼光來(lái)審視這一套收益流程可以發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)權(quán)酒店其實(shí)是在考驗(yàn)10萬(wàn)元量級(jí)投資者承受風(fēng)險(xiǎn)的心理底線。安徽大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)熊曉琦教授認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)酒店投資的主要風(fēng)險(xiǎn)在于，酒店的開(kāi)發(fā)商和酒店管理公司掌握著太大的主動(dòng)權(quán)，商家的商業(yè)道德成長(zhǎng)是投資者利益的首要保障。但是，投資者與商家又處在一種信息不對(duì)稱的狀態(tài)之中，投資者顯然很難真正了解到商家的經(jīng)商品質(zhì)。因此，投資者必須具備一定的知識(shí)，對(duì)產(chǎn)權(quán)酒店所在地的地段價(jià)值、客房入住率以及酒店?duì)I業(yè)狀況等直接影響受益的指標(biāo)，都要進(jìn)行考證。
六、產(chǎn)權(quán)酒店的發(fā)展現(xiàn)狀
1. 產(chǎn)權(quán)酒店在全國(guó)的發(fā)展情況
“產(chǎn)權(quán)式酒店”向大眾推出的既是消費(fèi)又是存儲(chǔ)，既是服務(wù)又是資產(chǎn)，即可自用又可贈(zèng)送的特別商品，是房地產(chǎn)和旅游酒店業(yè)的有效綜合，作為一種純粹的投資方式，這類(lèi)酒店的客戶60%是中產(chǎn)家庭投資，40%左右是企業(yè)集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)。家庭投資主要是為了增值和分紅，順帶度假；集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)一方面用于投資，另一方面用于員工度假或公司年會(huì)專用。
產(chǎn)權(quán)酒店在全國(guó)各地都已有不少項(xiàng)目，這類(lèi)項(xiàng)目有些是新建項(xiàng)目，有些則是起死回生的項(xiàng)目。產(chǎn)權(quán)酒店一般都在風(fēng)景區(qū)，房間有設(shè)計(jì)成酒店標(biāo)準(zhǔn)間的，也有與普通居家住宅無(wú)異的，其中有商品房項(xiàng)目，也有旅游休閑項(xiàng)目，雖然產(chǎn)權(quán)已經(jīng)賣(mài)給了個(gè)人，但在一個(gè)很長(zhǎng)的時(shí)間里，它不是小業(yè)主的居所，而是作為酒店經(jīng)營(yíng)的，因此，業(yè)內(nèi)都把它視為旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目。投資者出賣(mài)使用權(quán)換取所有權(quán)的方式實(shí)際承擔(dān)了很大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，而開(kāi)發(fā)商通過(guò)引入酒店經(jīng)營(yíng)方式吸引投資者的資金，可以盡快收回開(kāi)發(fā)投資，同時(shí)把后續(xù)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給小業(yè)主或物業(yè)管理公司，對(duì)酒店業(yè)者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，產(chǎn)權(quán)酒店也就成了盤(pán)活不良旅游休閑或商品房項(xiàng)目的救命稻草。
中國(guó)的第一家產(chǎn)權(quán)酒店誕生在海南。1999年10月27日，“南海傳說(shuō)溫泉度假村”首先推出市場(chǎng)。“南海傳說(shuō)溫泉度假村”（后改為皇冠假日酒店），是針對(duì)當(dāng)時(shí)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷現(xiàn)狀進(jìn)行的精心策劃，目的在開(kāi)辟海南商品房第二市場(chǎng)——省外、海外客戶群和機(jī)構(gòu)投資者。此舉也是對(duì)海南旅游資源和房產(chǎn)資源一次重新組合。投資者除獲得每年18天的享用時(shí)段外，還可在50-70年內(nèi)分取經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)或者獲得產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓增值，并在首期付款時(shí)享受銀行7成10年的按揭。“南海傳說(shuō)”在當(dāng)時(shí)由于概念新穎，購(gòu)房者如潮。
隨后，北京、上海、廈門(mén)、昆明、深圳相繼成功建設(shè)并推出產(chǎn)權(quán)酒店。20**年，廣州遠(yuǎn)洋商務(wù)大廈產(chǎn)權(quán)酒店“火爆有理”的宣傳聲勢(shì)掀起了產(chǎn)權(quán)酒店在全國(guó)的投資熱潮，深圳丹楓白露產(chǎn)權(quán)酒店更打出了“付完首期，永不供樓”的口號(hào)；4月，浙江臨安錢(qián)王大酒店94
間產(chǎn)權(quán)房被搶購(gòu)一空；7月，在上海，“海南皇冠假日酒店”一周銷(xiāo)售60套；9月，北京金色假日產(chǎn)權(quán)酒店開(kāi)盤(pán)不久，400多套房子就被搶購(gòu)了一半；福州阿波羅大酒店開(kāi)盤(pán)三天即預(yù)訂300套。
2. 產(chǎn)權(quán)酒店在成都的發(fā)展情況
據(jù)統(tǒng)計(jì)，20** 年到成都旅游觀光的人數(shù)達(dá)到了2000 萬(wàn)人，以每人消費(fèi)500元計(jì)算，成都的酒店?duì)I業(yè)額可達(dá)100億元。有如此良好的行業(yè)作支撐，所以，紫薇酒店的張總說(shuō)，投資產(chǎn)權(quán)酒店可以獲得穩(wěn)定豐厚的投資回報(bào)。華海大酒店的郭總也表示，產(chǎn)權(quán)酒店比商鋪、寫(xiě)字樓、住宅和倉(cāng)庫(kù)的投資回報(bào)都要高得多。成都市旅游局鄧祖建副處長(zhǎng)近日在接受記者采訪時(shí)介紹，目前成都的星級(jí)酒店共有94家。以四星級(jí)酒店為例，其房間日租價(jià)可達(dá)600元，如果是豪華套房，房?jī)r(jià)可高達(dá)上萬(wàn)元。生意好的酒店每天的出租率為80％，有時(shí)可達(dá)到95％以上。可以這么說(shuō)，成都經(jīng)營(yíng)得最好的錦江賓館、皇冠假日酒店和喜來(lái)登酒店的今天，也許就是產(chǎn)權(quán)酒店的明天。藍(lán)光集團(tuán)以開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)著稱，該集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)策劃中心陳建平說(shuō)，“現(xiàn)在錦江賓館的套房如果出售的話，哪怕每平米高達(dá)2萬(wàn)元錢(qián)都會(huì)有人買(mǎi)。”充分說(shuō)明產(chǎn)權(quán)酒店的增值空間是相當(dāng)驚人的。投資產(chǎn)權(quán)酒店，固然有著相當(dāng)大的發(fā)展空間，但有關(guān)專家提醒消費(fèi)者，投資產(chǎn)權(quán)酒店必須要有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。只有具備良好的品牌，較好的口岸，較成熟的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)的產(chǎn)權(quán)酒店才會(huì)有真正的發(fā)展前景。否則，產(chǎn)權(quán)酒店的高回報(bào)就是紙上談兵。
七、幾個(gè)有代表性的產(chǎn)權(quán)酒店
1. 海南產(chǎn)權(quán)酒店風(fēng)云再起
海南確立了建設(shè)國(guó)際度假休閑目的地和國(guó)際會(huì)議中心的發(fā)展方向，已到了啟動(dòng)產(chǎn)權(quán)酒店和分時(shí)度假的時(shí)候。此外，海南已具備進(jìn)行分時(shí)度假的條件，并擁有珠江三角洲率先推行帶薪度假的客源市場(chǎng)和東南亞的華僑、日韓客源等巨大市場(chǎng)。目前海南的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目雄風(fēng)重振，接連開(kāi)盤(pán)，面向全國(guó)和海外發(fā)售，著名的個(gè)案如海南康樂(lè)園度假村、三亞溫泉大酒店、“南海傳說(shuō)”溫泉度假中心等均推出產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目，將房以近期即將在北京正式發(fā)售的海南瓊山“南海傳說(shuō)”度假中心為例，委托著名的國(guó)際假日酒店集團(tuán)全權(quán)經(jīng)營(yíng)管理，發(fā)售面積最小29平米起的單位。以標(biāo)準(zhǔn)單位38平米進(jìn)行投資分析：每年可免費(fèi)入住酒店18天，總房?jī)r(jià)25.8萬(wàn)元，首付30%即7.8萬(wàn)元后，10年期按揭共需支付18萬(wàn)元，但實(shí)際10年間該客房出租的分紅凈收益是24.6萬(wàn)元（預(yù)計(jì)），扣除了按揭款后仍有每月551.8元的投資回報(bào)。而且，10年后即可獲得70年的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，可以轉(zhuǎn)讓
2. 維多利亞海灣現(xiàn)象
座落在秦皇島的維多利亞海灣酒店，也同樣是70年期的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目，單位面積34至60平米，總價(jià)18萬(wàn)（含精裝修）起，按揭月付最低的只需800余元，這樣每月出租3、4天的房費(fèi)收入就基本可以沖抵按揭支出。加上北京消費(fèi)者對(duì)秦皇島、北戴河的熟悉和向往，維多利亞海灣雖然每平米售價(jià)達(dá)到6000余元人民幣，比起秦皇島市普通住宅的價(jià)格高出2000~3000元/平米來(lái)，去年在北京照樣轟動(dòng)熱銷(xiāo)，讓業(yè)界看到了度假+投資房地產(chǎn)的蓬勃生機(jī)。今年，將會(huì)有更多北京周邊旅游城市如大連、秦皇島、承德等地的分時(shí)度假和產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目啟動(dòng)。
3. 5+2居住概念的度假房地產(chǎn)項(xiàng)目
大都市生活的節(jié)奏緊張，壓力大，污染嚴(yán)重，所以人們向往在每周5天工作后，在遠(yuǎn)郊或鄰近的度假區(qū)域放松居住度過(guò)周末雙休2天的休憩生活方式。5+2居住就是這個(gè)含義。5+2度假住宅一般不再用于出租，投資價(jià)值不明顯。根據(jù)各個(gè)大城市外部旅游資源分布的狀況，可以選擇這種類(lèi)型的度假房地產(chǎn)。例如上海距離旅游城市蘇州車(chē)程僅1小時(shí)，許多上海人在蘇州古城內(nèi)、吳縣太湖風(fēng)景區(qū)、古鎮(zhèn)同里等地購(gòu)置別墅之類(lèi)的物業(yè)用以度假和居住。“太湖之星”作為太湖中心島嶼上興建的大型度假別墅區(qū)，把主力目標(biāo)市場(chǎng)對(duì)準(zhǔn)了上海，9洞的小型高爾夫、跑馬場(chǎng)和游艇俱樂(lè)部等社區(qū)娛樂(lè)休閑配套也是相應(yīng)設(shè)計(jì)而來(lái)。同樣，地處北京郊縣龍慶峽地區(qū)的“快樂(lè)無(wú)窮大”度假屋，位居旅游區(qū)內(nèi)，與市區(qū)距離適中，更以超低總價(jià)吸引青年二次置業(yè)者的加入，是5+2度假住宅的成功案例。
隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產(chǎn)權(quán)酒店在國(guó)內(nèi)著名旅游及經(jīng)濟(jì)繁榮城市已逐步形成燎原之勢(shì)，近兩年已有幾十家產(chǎn)權(quán)酒店誕生。如已成功運(yùn)作并使業(yè)主獲利頗豐的深圳雅藍(lán)大酒店；即將在20**年完工的陜西漢中的"21世紀(jì)萬(wàn)龍大酒店"；倡導(dǎo)"e時(shí)代人性化商務(wù)空間"的廈門(mén)悅?cè)A酒店；10%投資回報(bào)+房屋產(chǎn)權(quán)由新加坡開(kāi)發(fā)的公寓式大酒店--青島佳信大酒店；還有秦皇島的維多利亞港灣，海南島的三亞溫泉大酒店，北京的快樂(lè)無(wú)窮大--龍慶峽（假日）鄉(xiāng)村俱樂(lè)部，龍脈溫泉等。
八、投資實(shí)例分析
浙江金華國(guó)貿(mào)大廈南樓實(shí)施"產(chǎn)權(quán)式酒店"的投資實(shí)例
1. 項(xiàng)目介紹
金華國(guó)貿(mào)大廈南樓共292套客房。每套標(biāo)準(zhǔn)房平均占用建筑面積44.86平方米（含公攤面積），其中，單套自用建筑面積為27.38平方米。首期推出中低區(qū)第6-14層155間標(biāo)準(zhǔn)房，每間平均售價(jià)24.8萬(wàn)元。（每層每間售價(jià)表另附）
2. 投資者的權(quán)益及義務(wù)
（1） 投資者一次付清標(biāo)房售賣(mài)價(jià)后，取得該房所有權(quán)，發(fā)放房地產(chǎn)部門(mén)核發(fā)的權(quán)證（辦證費(fèi)用由投資者負(fù)擔(dān)）。
（2） 投資者購(gòu)買(mǎi)標(biāo)房后，返租給酒店經(jīng)營(yíng)，約定委托經(jīng)營(yíng)后，酒店按年給予每套標(biāo)準(zhǔn)客房壹萬(wàn)貳仟肆佰元投資回報(bào)（年投資報(bào)酬額率為5%，如遇銀行利率調(diào)整另行約定），并免費(fèi)給予每套客房每年15天的入住權(quán)，若15天/年免房未入住，年底可獲取4000元現(xiàn)金回報(bào)。（五一、國(guó)慶、元旦、春節(jié)等節(jié)假日期間每套客房每年不得超過(guò)五天免費(fèi)入住日，返租協(xié)議另簽）。
（3） 投資者將客房作為自己住宅入住的，應(yīng)服從酒店統(tǒng)一安排，酒店按每天每間50至70元收取配套設(shè)施服務(wù)費(fèi)，居住期間須遵守酒店的各項(xiàng)管理（包括社會(huì)治安、消防管理等制度）。（限6樓、7樓）
（4） 投資者將客房實(shí)行返租或入住應(yīng)在年前15天與酒店簽訂協(xié)議（今年可在購(gòu)房合同簽訂時(shí)簽訂好返租協(xié)議）。
（5） 為保持酒店設(shè)備統(tǒng)一美觀，客房?jī)?nèi)設(shè)備不得隨意處置。
（6） 投資者將客房作為自己住宅入住時(shí)，由投資者辦理客房財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，返租給酒店經(jīng)營(yíng)的，由酒店辦理財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。
3. 投資方的權(quán)利與義務(wù)
（1）投資方如要向銀行實(shí)行7成10年的按揭貸款，實(shí)行按揭貸款的必須與大廈第一業(yè)主、銀行三方簽訂客房折價(jià)回購(gòu)協(xié)議。
（2）投資方在使用期內(nèi)實(shí)行轉(zhuǎn)讓時(shí)，由雙方自行辦理房地產(chǎn)權(quán)證過(guò)戶手續(xù)，過(guò)戶費(fèi)用自理，轉(zhuǎn)讓損益部分由轉(zhuǎn)讓者自負(fù)。
（3）投資者將客房返租給酒店經(jīng)營(yíng)的，酒店在每年12月25日至30日結(jié)付投資回報(bào)。永久返租給酒店經(jīng)營(yíng)的，設(shè)備由酒店負(fù)責(zé)維修、保養(yǎng)、更新。
（4）投資者將客房作為住宅入住的，按月在月初前5日交清配套設(shè)施服務(wù)費(fèi)，享受同其他客房同等的酒店服務(wù)。凡自住者必須按規(guī)定交足配套設(shè)施服務(wù)費(fèi)，否則酒店有權(quán)處置。屬酒店提供的設(shè)備由酒店進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)，酒店統(tǒng)一更新設(shè)備（不可移動(dòng)的）時(shí)，入住房也同時(shí)更新，入住房更新設(shè)備費(fèi)用由入住者負(fù)擔(dān)。維修、保養(yǎng)、更新設(shè)備無(wú)法入住時(shí)，由酒店統(tǒng)一安排相應(yīng)客房。入住者損壞酒店設(shè)備的，按酒店規(guī)定賠償。
（5）投資者將客房實(shí)行自住和返租混用的期內(nèi)維修、保養(yǎng)、更新設(shè)備（不可移動(dòng)的）的費(fèi)用雙方按時(shí)間比例分?jǐn)偂Ｍ顿Y者入住期間，入住價(jià)享受3.2折特別優(yōu)惠（限120天內(nèi)），同時(shí)實(shí)際委托經(jīng)營(yíng)天數(shù)，公司或賓館按比例給予投資者回報(bào)。
4. 投資分析
房 號(hào)： 1008房
建筑面積： 44.86 M2
售 價(jià)： 24.8萬(wàn)元
首 付： 7.5萬(wàn)元
年 回 報(bào)： 16400元
投資回報(bào)率： 近7%
九、產(chǎn)權(quán)酒店的困難與出路
雖然產(chǎn)權(quán)酒店表面上看供需兩旺，其實(shí)也存在著相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)憂慮。在目前銷(xiāo)售的產(chǎn)權(quán)式酒店
中，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)極為混亂，有的項(xiàng)目沒(méi)有三證（土地證、房產(chǎn)所有權(quán)證、契證）就開(kāi)始銷(xiāo)售。一些沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的項(xiàng)目盡管承諾在一定年限內(nèi)享受相應(yīng)的租金回報(bào)，但無(wú)法辦理轉(zhuǎn)賣(mài)、抵押手續(xù)，無(wú)法獲得投資所帶來(lái)的全面收益。另外，產(chǎn)權(quán)式酒店的星級(jí)評(píng)定需要在酒店開(kāi)業(yè)后一年后實(shí)現(xiàn)，而一些沒(méi)有酒店開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的發(fā)展商在項(xiàng)目設(shè)計(jì)之初并沒(méi)有完全考慮相應(yīng)的酒店配套設(shè)施，能否取得星級(jí)還是懸念，而這將是酒店經(jīng)營(yíng)及業(yè)主取得回報(bào)的關(guān)鍵所在。目前在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)該類(lèi)物業(yè)上應(yīng)當(dāng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題：
1. 委托資深專業(yè)酒店或旅游管理公司管理
委托資深專業(yè)酒店或旅游管理公司是保證各類(lèi)分時(shí)度假項(xiàng)目良好形象和營(yíng)業(yè)長(zhǎng)盛不衰的關(guān)鍵之一，也是銷(xiāo)售產(chǎn)品時(shí)獲取附加值利潤(rùn)的充足理由。國(guó)際假日HOLIDAY INN、麗茲RITZ-CARLTON、喜來(lái)登SHERATON、凱悅HYATT等這些酒店業(yè)巨擎各有各的長(zhǎng)處和經(jīng)營(yíng)特色，在運(yùn)營(yíng)酒店檔次上面也有各自的傳統(tǒng)，例如假日集團(tuán)可以管理4星以下的中高檔酒店，而威斯丁WESTIN則是非五星不可。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，聘請(qǐng)這些酒店管理公司的高額費(fèi)用是值得的，他們?cè)诤Ｍ獾凝嫶箢A(yù)定網(wǎng)絡(luò)和全球知名度帶來(lái)的收益將大大超過(guò)管理費(fèi)用。酒店管理公司是今后的產(chǎn)權(quán)酒店?duì)I銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)。
2. 規(guī)范、透明的經(jīng)營(yíng)
產(chǎn)權(quán)酒店應(yīng)當(dāng)采用上市公司式的規(guī)范化管理模式。物業(yè)開(kāi)業(yè)后，即成立業(yè)主委員會(huì)，相當(dāng)于上市公司的股東大會(huì)，對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)管理進(jìn)行監(jiān)督。酒店管理公司董事會(huì)和監(jiān)事會(huì)成員由酒店管理公司管理層與業(yè)主委員會(huì)代表組成，以保障全體投資者的利益。
另外，還要委托專門(mén)會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)產(chǎn)權(quán)酒店的財(cái)務(wù)進(jìn)行審計(jì)，保證酒店管理公司財(cái)務(wù)管理和利潤(rùn)分配的透明、公正。
3. 廣泛加入旅游聯(lián)盟、網(wǎng)絡(luò)組織，加強(qiáng)旅行社簽約
廣泛加入旅游聯(lián)盟、網(wǎng)絡(luò)組織，加強(qiáng)旅行社簽約是酒店業(yè)的日常銷(xiāo)售工作內(nèi)容，只不過(guò)這些工作在預(yù)售物業(yè)單位時(shí)就必須完成相當(dāng)業(yè)績(jī)才能贏得市場(chǎng)信心。
4. 創(chuàng)造多樣化的室內(nèi)格局
多樣化的室內(nèi)格局以適應(yīng)自用客戶的要求，增加滿足老齡客戶需要的設(shè)施和內(nèi)部配備。高收入退休者階層的消費(fèi)還沒(méi)有被市場(chǎng)重視，可以推出投資+養(yǎng)老的項(xiàng)目，服務(wù)這個(gè)特別的細(xì)分市場(chǎng)。另外，中國(guó)入境游客平均年齡超過(guò)47歲，銀發(fā)游、返鄉(xiāng)游比例非常之高，外來(lái)老年客戶購(gòu)買(mǎi)力是不應(yīng)忽視的。為吸引退隱自用的分時(shí)度假物業(yè)消費(fèi)和順應(yīng)今后老年生活，必須提前考慮他們可能的要求，安排應(yīng)有的服務(wù)、配套設(shè)施。
5. 創(chuàng)造廣闊的分時(shí)度假物業(yè)空間
產(chǎn)權(quán)酒店要不受傳統(tǒng)限制，創(chuàng)造廣闊的分時(shí)度假物業(yè)空間，除了是海濱、湖濱、名山之外，也可以是滑雪地、影視基地、古典私家園林甚至小面積的“私人”度假島嶼開(kāi)發(fā)等等。
篇2：產(chǎn)權(quán)酒店研究
產(chǎn)權(quán)酒店的研究
一、從旅游性房地產(chǎn)談起
旅游一直是房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的一個(gè)重要領(lǐng)域。這幾年，一大批旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目得益于“假日經(jīng)濟(jì)”、“會(huì)議經(jīng)濟(jì)”以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從市區(qū)向城市邊緣地帶的挺進(jìn)，頗有蔚為大觀之勢(shì)。目前，除按傳統(tǒng)方式開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的酒店和度假村外，旅游房地產(chǎn)按其所有權(quán)和使用權(quán)的大小可分為幾種形態(tài)：
一是度假型的分時(shí)段多產(chǎn)權(quán)物業(yè)，客戶支付一定的費(fèi)用就可以擁有全部產(chǎn)權(quán)或一定時(shí)段的物業(yè)使用權(quán)；
二是主題社區(qū)或景區(qū)住宅，這類(lèi)項(xiàng)目實(shí)際上是旅游休閑設(shè)施和住宅兩大塊拼在一起，但前者不出賣(mài)產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)給個(gè)人，后者實(shí)際就是商品住宅，可以購(gòu)買(mǎi)完全產(chǎn)權(quán)；
三是房地產(chǎn)大盤(pán)或新城項(xiàng)目，由于開(kāi)發(fā)面積很大或者周?chē)行枰Ｗo(hù)或可以借力的生態(tài)環(huán)境，因此，就出現(xiàn)了不同于小區(qū)配套景觀的、大規(guī)模人為造景或自然借景的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。
二、分時(shí)度假的概念
分時(shí)度假（Timeshare,又稱Vacation ownership或 Holiday ownership），正確的翻譯應(yīng)該是分時(shí)段多產(chǎn)權(quán)度假公寓。這是一種將房地產(chǎn)、酒店住宿和旅游休閑度假完美結(jié)合的全新投資模式和度假住宿設(shè)施，起源于上世紀(jì)60年代的法國(guó)，最初只是幾個(gè)親朋好友共同購(gòu)買(mǎi)一棟別墅，供大家不同時(shí)間分別使用。后來(lái)這種消費(fèi)方式風(fēng)靡歐洲，并在上世紀(jì)70年代引入美國(guó)后得到迅速發(fā)展，進(jìn)而延伸到世界各地，成為全球推崇的新型休閑度假方式。諸如II、RCI已成為著名的分時(shí)度假經(jīng)營(yíng)企業(yè)。
對(duì)于購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，分時(shí)度假能讓買(mǎi)房人可以用低廉的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)到居住條件很好的房屋。有的人買(mǎi)了別墅實(shí)際上一年也只能住幾個(gè)星期，其它時(shí)間都是空置，還要雇人看房。更多的人則買(mǎi)不起第二套房屋；其次還可以享受到良好的酒店式服務(wù)和適宜的旅游服務(wù)，不用再付住店的費(fèi)用，而且有住在自己家里的良好心理感覺(jué)；另外這種“第二套住宅”是居民家庭財(cái)產(chǎn)的一部分，其使用權(quán)（有的是分割的產(chǎn)權(quán)）可以抵押或繼承，也可以出售或轉(zhuǎn)讓。不少這種房屋很有增值潛力，使得擁有者從增值中獲益。
三、產(chǎn)權(quán)酒店的定義和理念
產(chǎn)權(quán)酒店起源于歐洲20世紀(jì)70年代，是傳統(tǒng)房地產(chǎn)向分時(shí)度假過(guò)渡的中間產(chǎn)品。風(fēng)行于世界一些著名旅游城市和地區(qū)（如美國(guó)的夏威夷，加利福尼亞、佛羅里達(dá)、亞利桑那、澳大利亞黃金海岸等地優(yōu)為興盛），此種模式經(jīng)過(guò)數(shù)十年發(fā)展，已成為一種被社會(huì)廣泛接受的房產(chǎn)和旅游相結(jié)合的投資品種。
一般來(lái)講，產(chǎn)權(quán)酒店會(huì)把客房分割出售，業(yè)主可以擁有酒店客房部分產(chǎn)權(quán)。投資者購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)酒店后，每年確定自己的使用天數(shù)，其他時(shí)間則交給酒店管理公司統(tǒng)一出租（經(jīng)營(yíng)），收取一定比例的返租（經(jīng)營(yíng)）收入，并可享受每年的經(jīng)營(yíng)收益分紅，實(shí)現(xiàn)保值增值。
產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費(fèi)方式，符合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)資源共享的原則，它將名下房產(chǎn)與酒店經(jīng)營(yíng)相結(jié)合，向公眾提出了一種既是消費(fèi)又是投資，既是置業(yè)又是增值的全新概念。將純消費(fèi)房產(chǎn)融入投資概念，這就是產(chǎn)權(quán)式酒店的理念。
四、產(chǎn)權(quán)酒店的分類(lèi)
產(chǎn)權(quán)酒店又分成以下幾類(lèi)：
1. 純產(chǎn)權(quán)酒店
酒店的每一個(gè)單位分別出售給投資人，同時(shí)投資人委托酒店管理公司或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的管理回報(bào)。純產(chǎn)權(quán)酒店又分為商務(wù)型及度假型。
2. 時(shí)權(quán)酒店
酒店的每個(gè)單位通常分為一定的時(shí)間份（如：一年產(chǎn)值51周，共51個(gè)時(shí)間份），每一個(gè)時(shí)間份的使用權(quán)均可出售。消費(fèi)者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時(shí)間（如一周）使用酒店客房或娛樂(lè)設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可以上市轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)讓或者交換。
3. 養(yǎng)老型酒店
這是一種所謂留后路的退休住房投資方式。投資者在退休之前購(gòu)樓，每年和家人去使用一段時(shí)間，其余時(shí)間交酒店管理公司出租獲取租金回報(bào)。到退休的時(shí)候作為頤養(yǎng)天年的住所。委托管理期間，投資人可獲取一定的投資回報(bào)。一般情況下該物業(yè)在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購(gòu)，再出售，收益其家人所有。這種類(lèi)型的酒店在美國(guó)比較多見(jiàn)。
4. 投資型酒店
即作為投資行為，逐年取得約定的回報(bào)，并期待著增值回收投資。
五、產(chǎn)權(quán)酒店的的收益流程
產(chǎn)權(quán)式酒店是將建設(shè)酒店宏大復(fù)雜的管理和巨額集中的投資，分解為單體的組合，為擁有一定呆滯資金取得較高回報(bào)，且不想承受投資風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人或法人提供了機(jī)會(huì)，因此正在全球范圍內(nèi)快速增長(zhǎng)。據(jù)國(guó)際旅游組織1996年報(bào)告，其增長(zhǎng)率達(dá)到15.8%。到1995年，已有3.5萬(wàn)個(gè)家庭在81個(gè)國(guó)家的4000多個(gè)旅游目的地購(gòu)買(mǎi)了時(shí)權(quán)酒店，美國(guó)的"產(chǎn)權(quán)旅館"已超過(guò)了1000個(gè)。
產(chǎn)權(quán)酒店最大的賣(mài)點(diǎn)是“投資”。產(chǎn)權(quán)酒店是一種投資行業(yè)與消費(fèi)行為相融合的方式。投資者購(gòu)買(mǎi)了產(chǎn)權(quán)酒店客房后，通常每年在度假期間使用，其他時(shí)間則將房間交與管理公司統(tǒng)一出租，作為酒店對(duì)外經(jīng)營(yíng)。一般來(lái)說(shuō)，投資者入住時(shí)間一般不超過(guò)21天，其余時(shí)間出租所獲得的租金收益，基本可以抵押房產(chǎn)分期付款的費(fèi)用，從長(zhǎng)期來(lái)看是風(fēng)險(xiǎn)小收益大的投資項(xiàng)目。
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sp; 將酒店的客房作為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位出售給投資者，再由投資者將客房返租給開(kāi)發(fā)商所物色的酒店管理公司進(jìn)行日常經(jīng)營(yíng)，投資者通過(guò)租金的形式收益，并可獲得一段時(shí)間的免費(fèi)入住資格。這就是投資產(chǎn)權(quán)酒店的“收益流程”。從這一流程可以分析出投資產(chǎn)權(quán)酒店最吸引人之處：投資者無(wú)須靠自己的運(yùn)作來(lái)獲得收益，同時(shí)整個(gè)受益過(guò)程可以延續(xù)30～50年，令投資者感到終身有保障。以更理性的眼光來(lái)審視這一套收益流程可以發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)權(quán)酒店其實(shí)是在考驗(yàn)10萬(wàn)元量級(jí)投資者承受風(fēng)險(xiǎn)的心理底線。安徽大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)熊曉琦教授認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)酒店投資的主要風(fēng)險(xiǎn)在于，酒店的開(kāi)發(fā)商和酒店管理公司掌握著太大的主動(dòng)權(quán)，商家的商業(yè)道德成長(zhǎng)是投資者利益的首要保障。但是，投資者與商家又處在一種信息不對(duì)稱的狀態(tài)之中，投資者顯然很難真正了解到商家的經(jīng)商品質(zhì)。因此，投資者必須具備一定的知識(shí)，對(duì)產(chǎn)權(quán)酒店所在地的地段價(jià)值、客房入住率以及酒店?duì)I業(yè)狀況等直接影響受益的指標(biāo)，都要進(jìn)行考證。
六、產(chǎn)權(quán)酒店的發(fā)展現(xiàn)狀
1. 產(chǎn)權(quán)酒店在全國(guó)的發(fā)展情況
“產(chǎn)權(quán)式酒店”向大眾推出的既是消費(fèi)又是存儲(chǔ)，既是服務(wù)又是資產(chǎn)，即可自用又可贈(zèng)送的特別商品，是房地產(chǎn)和旅游酒店業(yè)的有效綜合，作為一種純粹的投資方式，這類(lèi)酒店的客戶60%是中產(chǎn)家庭投資，40%左右是企業(yè)集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)。家庭投資主要是為了增值和分紅，順帶度假；集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)一方面用于投資，另一方面用于員工度假或公司年會(huì)專用。
產(chǎn)權(quán)酒店在全國(guó)各地都已有不少項(xiàng)目，這類(lèi)項(xiàng)目有些是新建項(xiàng)目，有些則是起死回生的項(xiàng)目。產(chǎn)權(quán)酒店一般都在風(fēng)景區(qū)，房間有設(shè)計(jì)成酒店標(biāo)準(zhǔn)間的，也有與普通居家住宅無(wú)異的，其中有商品房項(xiàng)目，也有旅游休閑項(xiàng)目，雖然產(chǎn)權(quán)已經(jīng)賣(mài)給了個(gè)人，但在一個(gè)很長(zhǎng)的時(shí)間里，它不是小業(yè)主的居所，而是作為酒店經(jīng)營(yíng)的，因此，業(yè)內(nèi)都把它視為旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目。投資者出賣(mài)使用權(quán)換取所有權(quán)的方式實(shí)際承擔(dān)了很大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，而開(kāi)發(fā)商通過(guò)引入酒店經(jīng)營(yíng)方式吸引投資者的資金，可以盡快收回開(kāi)發(fā)投資，同時(shí)把后續(xù)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給小業(yè)主或物業(yè)管理公司，對(duì)酒店業(yè)者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，產(chǎn)權(quán)酒店也就成了盤(pán)活不良旅游休閑或商品房項(xiàng)目的救命稻草。
中國(guó)的第一家產(chǎn)權(quán)酒店誕生在海南。1999年10月27日，“南海傳說(shuō)溫泉度假村”首先推出市場(chǎng)。“南海傳說(shuō)溫泉度假村”（后改為皇冠假日酒店），是針對(duì)當(dāng)時(shí)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷現(xiàn)狀進(jìn)行的精心策劃，目的在開(kāi)辟海南商品房第二市場(chǎng)——省外、海外客戶群和機(jī)構(gòu)投資者。此舉也是對(duì)海南旅游資源和房產(chǎn)資源一次重新組合。投資者除獲得每年18天的享用時(shí)段外，還可在50-70年內(nèi)分取經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)或者獲得產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓增值，并在首期付款時(shí)享受銀行7成10年的按揭。“南海傳說(shuō)”在當(dāng)時(shí)由于概念新穎，購(gòu)房者如潮。
隨后，北京、上海、廈門(mén)、昆明、深圳相繼成功建設(shè)并推出產(chǎn)權(quán)酒店。20**年，廣州遠(yuǎn)洋商務(wù)大廈產(chǎn)權(quán)酒店“火爆有理”的宣傳聲勢(shì)掀起了產(chǎn)權(quán)酒店在全國(guó)的投資熱潮，深圳丹楓白露產(chǎn)權(quán)酒店更打出了“付完首期，永不供樓”的口號(hào)；4月，浙江臨安錢(qián)王大酒店94
間產(chǎn)權(quán)房被搶購(gòu)一空；7月，在上海，“海南皇冠假日酒店”一周銷(xiāo)售60套；9月，北京金色假日產(chǎn)權(quán)酒店開(kāi)盤(pán)不久，400多套房子就被搶購(gòu)了一半；福州阿波羅大酒店開(kāi)盤(pán)三天即預(yù)訂300套。
2. 產(chǎn)權(quán)酒店在成都的發(fā)展情況
據(jù)統(tǒng)計(jì)，20** 年到成都旅游觀光的人數(shù)達(dá)到了2000 萬(wàn)人，以每人消費(fèi)500元計(jì)算，成都的酒店?duì)I業(yè)額可達(dá)100億元。有如此良好的行業(yè)作支撐，所以，紫薇酒店的張總說(shuō)，投資產(chǎn)權(quán)酒店可以獲得穩(wěn)定豐厚的投資回報(bào)。華海大酒店的郭總也表示，產(chǎn)權(quán)酒店比商鋪、寫(xiě)字樓、住宅和倉(cāng)庫(kù)的投資回報(bào)都要高得多。成都市旅游局鄧祖建副處長(zhǎng)近日在接受記者采訪時(shí)介紹，目前成都的星級(jí)酒店共有94家。以四星級(jí)酒店為例，其房間日租價(jià)可達(dá)600元，如果是豪華套房，房?jī)r(jià)可高達(dá)上萬(wàn)元。生意好的酒店每天的出租率為80％，有時(shí)可達(dá)到95％以上。可以這么說(shuō)，成都經(jīng)營(yíng)得最好的錦江賓館、皇冠假日酒店和喜來(lái)登酒店的今天，也許就是產(chǎn)權(quán)酒店的明天。藍(lán)光集團(tuán)以開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)著稱，該集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)策劃中心陳建平說(shuō)，“現(xiàn)在錦江賓館的套房如果出售的話，哪怕每平米高達(dá)2萬(wàn)元錢(qián)都會(huì)有人買(mǎi)。”充分說(shuō)明產(chǎn)權(quán)酒店的增值空間是相當(dāng)驚人的。投資產(chǎn)權(quán)酒店，固然有著相當(dāng)大的發(fā)展空間，但有關(guān)專家提醒消費(fèi)者，投資產(chǎn)權(quán)酒店必須要有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。只有具備良好的品牌，較好的口岸，較成熟的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)的產(chǎn)權(quán)酒店才會(huì)有真正的發(fā)展前景。否則，產(chǎn)權(quán)酒店的高回報(bào)就是紙上談兵。
七、幾個(gè)有代表性的產(chǎn)權(quán)酒店
1. 海南產(chǎn)權(quán)酒店風(fēng)云再起
海南確立了建設(shè)國(guó)際度假休閑目的地和國(guó)際會(huì)議中心的發(fā)展方向，已到了啟動(dòng)產(chǎn)權(quán)酒店和分時(shí)度假的時(shí)候。此外，海南已具備進(jìn)行分時(shí)度假的條件，并擁有珠江三角洲率先推行帶薪度假的客源市場(chǎng)和東南亞的華僑、日韓客源等巨大市場(chǎng)。目前海南的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目雄風(fēng)重振，接連開(kāi)盤(pán)，面向全國(guó)和海外發(fā)售，著名的個(gè)案如海南康樂(lè)園度假村、三亞溫泉大酒店、“南海傳說(shuō)”溫泉度假中心等均推出產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目，將房以近期即將在北京正式發(fā)售的海南瓊山“南海傳說(shuō)”度假中心為例，委托著名的國(guó)際假日酒店集團(tuán)全權(quán)經(jīng)營(yíng)管理，發(fā)售面積最小29平米起的單位。以標(biāo)準(zhǔn)單位38平米進(jìn)行投資分析：每年可免費(fèi)入住酒店18天，總房?jī)r(jià)25.8萬(wàn)元，首付30%即7.8萬(wàn)元后，10年期按揭共需支付18萬(wàn)元，但實(shí)際10年間該客房出租的分紅凈收益是24.6萬(wàn)元（預(yù)計(jì)），扣除了按揭款后仍有每月551.8元的投資回報(bào)。而且，10年后即可獲得70年的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，可以轉(zhuǎn)讓
2. 維多利亞海灣現(xiàn)象
座落在秦皇島的維多利亞海灣酒店，也同樣是70年期的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目，單位面積34至60平米，總價(jià)18萬(wàn)（含精裝修）起，按揭月付最低的只需800余元，這樣每月出租3、4天的房費(fèi)收入就基本可以沖抵按揭支出。加上北京消費(fèi)者對(duì)秦皇島、北戴河的熟悉和向往，維多利亞海灣雖然每平米售價(jià)達(dá)到6000余元人民幣，比起秦皇島市普通住宅的價(jià)格高出2000~3000元/平米來(lái)，去年在北京照樣轟動(dòng)熱銷(xiāo)，讓業(yè)界看到了度假+投資房地產(chǎn)的蓬勃生機(jī)。今年，將會(huì)有更多北京周邊旅游城市如大連、秦皇島、承德等地的分時(shí)度假和產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目啟動(dòng)。
3. 5+2居住概念的度假房地產(chǎn)項(xiàng)目
大都市生活的節(jié)奏緊張，壓力大，污染嚴(yán)重，所以人們向往在每周5天工作后，在遠(yuǎn)郊或鄰近的度假區(qū)域放松居住度過(guò)周末雙休2天的休憩生活方式。5+2居住就是這個(gè)含義。5+2度假住宅一般不再用于出租，投資價(jià)值不明顯。根據(jù)各個(gè)大城市外部旅游資源分布的狀況，可以選擇這種類(lèi)型的度假房地產(chǎn)。例如上海距離旅游城市蘇州車(chē)程僅1小時(shí)，許多上海人在蘇州古城內(nèi)、吳縣太湖風(fēng)景區(qū)、古鎮(zhèn)同里等地購(gòu)置別墅之類(lèi)的物業(yè)用以度假和居住。“太湖之星”作為太湖中心島嶼上興建的大型度假別墅區(qū)，把主力目標(biāo)市場(chǎng)對(duì)準(zhǔn)了上海，9洞的小型高爾夫、跑馬場(chǎng)和游艇俱樂(lè)部等社區(qū)娛樂(lè)休閑配套也是相應(yīng)設(shè)計(jì)而來(lái)。同樣，地處北京郊縣龍慶峽地區(qū)的“快樂(lè)無(wú)窮大”度假屋，位居旅游區(qū)內(nèi)，與市區(qū)距離適中，更以超低總價(jià)吸引青年二次置業(yè)者的加入，是5+2度假住宅的成功案例。
隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產(chǎn)權(quán)酒店在國(guó)內(nèi)著名旅游及經(jīng)濟(jì)繁榮城市已逐步形成燎原之勢(shì)，近兩年已有幾十家產(chǎn)權(quán)酒店誕生。如已成功運(yùn)作并使業(yè)主獲利頗豐的深圳雅藍(lán)大酒店；即將在20**年完工的陜西漢中的"21世紀(jì)萬(wàn)龍大酒店"；倡導(dǎo)"e時(shí)代人性化商務(wù)空間"的廈門(mén)悅?cè)A酒店；10%投資回報(bào)+房屋產(chǎn)權(quán)由新加坡開(kāi)發(fā)的公寓式大酒店--青島佳信大酒店；還有秦皇島的維多利亞港灣，海南島的三亞溫泉大酒店，北京的快樂(lè)無(wú)窮大--龍慶峽（假日）鄉(xiāng)村俱樂(lè)部，龍脈溫泉等。
八、投資實(shí)例分析
浙江金華國(guó)貿(mào)大廈南樓實(shí)施"產(chǎn)權(quán)式酒店"的投資實(shí)例
1. 項(xiàng)目介紹
金華國(guó)貿(mào)大廈南樓共292套客房。每套標(biāo)準(zhǔn)房平均占用建筑面積44.86平方米（含公攤面積），其中，單套自用建筑面積為27.38平方米。首期推出中低區(qū)第6-14層155間標(biāo)準(zhǔn)房，每間平均售價(jià)24.8萬(wàn)元。（每層每間售價(jià)表另附）
2. 投資者的權(quán)益及義務(wù)
（1） 投資者一次付清標(biāo)房售賣(mài)價(jià)后，取得該房所有權(quán)，發(fā)放房地產(chǎn)部門(mén)核發(fā)的權(quán)證（辦證費(fèi)用由投資者負(fù)擔(dān)）。
（2） 投資者購(gòu)買(mǎi)標(biāo)房后，返租給酒店經(jīng)營(yíng)，約定委托經(jīng)營(yíng)后，酒店按年給予每套標(biāo)準(zhǔn)客房壹萬(wàn)貳仟肆佰元投資回報(bào)（年投資報(bào)酬額率為5%，如遇銀行利率調(diào)整另行約定），并免費(fèi)給予每套客房每年15天的入住權(quán)，若15天/年免房未入住，年底可獲取4000元現(xiàn)金回報(bào)。（五一、國(guó)慶、元旦、春節(jié)等節(jié)假日期間每套客房每年不得超過(guò)五天免費(fèi)入住日，返租協(xié)議另簽）。
（3） 投資者將客房作為自己住宅入住的，應(yīng)服從酒店統(tǒng)一安排，酒店按每天每間50至70元收取配套設(shè)施服務(wù)費(fèi)，居住期間須遵守酒店的各項(xiàng)管理（包括社會(huì)治安、消防管理等制度）。（限6樓、7樓）
（4） 投資者將客房實(shí)行返租或入住應(yīng)在年前15天與酒店簽訂協(xié)議（今年可在購(gòu)房合同簽訂時(shí)簽訂好返租協(xié)議）。
（5） 為保持酒店設(shè)備統(tǒng)一美觀，客房?jī)?nèi)設(shè)備不得隨意處置。
（6） 投資者將客房作為自己住宅入住時(shí)，由投資者辦理客房財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，返租給酒店經(jīng)營(yíng)的，由酒店辦理財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。
3. 投資方的權(quán)利與義務(wù)
（1）投資方如要向銀行實(shí)行7成10年的按揭貸款，實(shí)行按揭貸款的必須與大廈第一業(yè)主、銀行三方簽訂客房折價(jià)回購(gòu)協(xié)議。
（2）投資方在使用期內(nèi)實(shí)行轉(zhuǎn)讓時(shí)，由雙方自行辦理房地產(chǎn)權(quán)證過(guò)戶手續(xù)，過(guò)戶費(fèi)用自理，轉(zhuǎn)讓損益部分由轉(zhuǎn)讓者自負(fù)。
（3）投資者將客房返租給酒店經(jīng)營(yíng)的，酒店在每年12月25日至30日結(jié)付投資回報(bào)。永久返租給酒店經(jīng)營(yíng)的，設(shè)備由酒店負(fù)責(zé)維修、保養(yǎng)、更新。
（4）投資者將客房作為住宅入住的，按月在月初前5日交清配套設(shè)施服務(wù)費(fèi)，享受同其他客房同等的酒店服務(wù)。凡自住者必須按規(guī)定交足配套設(shè)施服務(wù)費(fèi)，否則酒店有權(quán)處置。屬酒店提供的設(shè)備由酒店進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)，酒店統(tǒng)一更新設(shè)備（不可移動(dòng)的）時(shí)，入住房也同時(shí)更新，入住房更新設(shè)備費(fèi)用由入住者負(fù)擔(dān)。維修、保養(yǎng)、更新設(shè)備無(wú)法入住時(shí)，由酒店統(tǒng)一安排相應(yīng)客房。入住者損壞酒店設(shè)備的，按酒店規(guī)定賠償。
（5）投資者將客房實(shí)行自住和返租混用的期內(nèi)維修、保養(yǎng)、更新設(shè)備（不可移動(dòng)的）的費(fèi)用雙方按時(shí)間比例分?jǐn)偂Ｍ顿Y者入住期間，入住價(jià)享受3.2折特別優(yōu)惠（限120天內(nèi)），同時(shí)實(shí)際委托經(jīng)營(yíng)天數(shù)，公司或賓館按比例給予投資者回報(bào)。
4. 投資分析
房 號(hào)： 1008房
建筑面積： 44.86 M2
售 價(jià)： 24.8萬(wàn)元
首 付： 7.5萬(wàn)元
年 回 報(bào)： 16400元
投資回報(bào)率： 近7%
九、產(chǎn)權(quán)酒店的困難與出路
雖然產(chǎn)權(quán)酒店表面上看供需兩旺，其實(shí)也存在著相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)憂慮。在目前銷(xiāo)售的產(chǎn)權(quán)式酒店
中，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)極為混亂，有的項(xiàng)目沒(méi)有三證（土地證、房產(chǎn)所有權(quán)證、契證）就開(kāi)始銷(xiāo)售。一些沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的項(xiàng)目盡管承諾在一定年限內(nèi)享受相應(yīng)的租金回報(bào)，但無(wú)法辦理轉(zhuǎn)賣(mài)、抵押手續(xù)，無(wú)法獲得投資所帶來(lái)的全面收益。另外，產(chǎn)權(quán)式酒店的星級(jí)評(píng)定需要在酒店開(kāi)業(yè)后一年后實(shí)現(xiàn)，而一些沒(méi)有酒店開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的發(fā)展商在項(xiàng)目設(shè)計(jì)之初并沒(méi)有完全考慮相應(yīng)的酒店配套設(shè)施，能否取得星級(jí)還是懸念，而這將是酒店經(jīng)營(yíng)及業(yè)主取得回報(bào)的關(guān)鍵所在。目前在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)該類(lèi)物業(yè)上應(yīng)當(dāng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題：
1. 委托資深專業(yè)酒店或旅游管理公司管理
委托資深專業(yè)酒店或旅游管理公司是保證各類(lèi)分時(shí)度假項(xiàng)目良好形象和營(yíng)業(yè)長(zhǎng)盛不衰的關(guān)鍵之一，也是銷(xiāo)售產(chǎn)品時(shí)獲取附加值利潤(rùn)的充足理由。國(guó)際假日HOLIDAY INN、麗茲RITZ-CARLTON、喜來(lái)登SHERATON、凱悅HYATT等這些酒店業(yè)巨擎各有各的長(zhǎng)處和經(jīng)營(yíng)特色，在運(yùn)營(yíng)酒店檔次上面也有各自的傳統(tǒng)，例如假日集團(tuán)可以管理4星以下的中高檔酒店，而威斯丁WESTIN則是非五星不可。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，聘請(qǐng)這些酒店管理公司的高額費(fèi)用是值得的，他們?cè)诤Ｍ獾凝嫶箢A(yù)定網(wǎng)絡(luò)和全球知名度帶來(lái)的收益將大大超過(guò)管理費(fèi)用。酒店管理公司是今后的產(chǎn)權(quán)酒店?duì)I銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)。
2. 規(guī)范、透明的經(jīng)營(yíng)
產(chǎn)權(quán)酒店應(yīng)當(dāng)采用上市公司式的規(guī)范化管理模式。物業(yè)開(kāi)業(yè)后，即成立業(yè)主委員會(huì)，相當(dāng)于上市公司的股東大會(huì)，對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)管理進(jìn)行監(jiān)督。酒店管理公司董事會(huì)和監(jiān)事會(huì)成員由酒店管理公司管理層與業(yè)主委員會(huì)代表組成，以保障全體投資者的利益。
另外，還要委托專門(mén)會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)產(chǎn)權(quán)酒店的財(cái)務(wù)進(jìn)行審計(jì)，保證酒店管理公司財(cái)務(wù)管理和利潤(rùn)分配的透明、公正。
3. 廣泛加入旅游聯(lián)盟、網(wǎng)絡(luò)組織，加強(qiáng)旅行社簽約
廣泛加入旅游聯(lián)盟、網(wǎng)絡(luò)組織，加強(qiáng)旅行社簽約是酒店業(yè)的日常銷(xiāo)售工作內(nèi)容，只不過(guò)這些工作在預(yù)售物業(yè)單位時(shí)就必須完成相當(dāng)業(yè)績(jī)才能贏得市場(chǎng)信心。
4. 創(chuàng)造多樣化的室內(nèi)格局
多樣化的室內(nèi)格局以適應(yīng)自用客戶的要求，增加滿足老齡客戶需要的設(shè)施和內(nèi)部配備。高收入退休者階層的消費(fèi)還沒(méi)有被市場(chǎng)重視，可以推出投資+養(yǎng)老的項(xiàng)目，服務(wù)這個(gè)特別的細(xì)分市場(chǎng)。另外，中國(guó)入境游客平均年齡超過(guò)47歲，銀發(fā)游、返鄉(xiāng)游比例非常之高，外來(lái)老年客戶購(gòu)買(mǎi)力是不應(yīng)忽視的。為吸引退隱自用的分時(shí)度假物業(yè)消費(fèi)和順應(yīng)今后老年生活，必須提前考慮他們可能的要求，安排應(yīng)有的服務(wù)、配套設(shè)施。
5. 創(chuàng)造廣闊的分時(shí)度假物業(yè)空間
產(chǎn)權(quán)酒店要不受傳統(tǒng)限制，創(chuàng)造廣闊的分時(shí)度假物業(yè)空間，除了是海濱、湖濱、名山之外，也可以是滑雪地、影視基地、古典私家園林甚至小面積的“私人”度假島嶼開(kāi)發(fā)等等。
篇3：三星映月產(chǎn)權(quán)酒店?duì)I銷(xiāo)策劃
三星映月產(chǎn)權(quán)酒店的營(yíng)銷(xiāo)策劃
很榮幸能參與一個(gè)樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)策劃工作，尤其對(duì)于一名學(xué)習(xí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理的大二學(xué)生來(lái)講。這次實(shí)踐使我不但對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有了深刻的感性認(rèn)識(shí)，而且更豐富了自已的理論知識(shí)，這個(gè)成功個(gè)案時(shí)常在我腦中盤(pán)旋。
項(xiàng)目簡(jiǎn)況
這個(gè)樓盤(pán)原來(lái)叫三星凈月潭分時(shí)度假村，已有某家廣告公司代理過(guò)，但銷(xiāo)售情況并不理想。三星度假村地處長(zhǎng)春市旅游開(kāi)發(fā)區(qū)凈月潭國(guó)家森林公園內(nèi)。凈月風(fēng)景區(qū)是亞洲最大的人工森林，森林覆蓋率為80%，被評(píng)為國(guó)家首批4A級(jí)旅游區(qū)，距長(zhǎng)春市區(qū)18公里。
度假村由長(zhǎng)春三星集團(tuán)開(kāi)發(fā)，占地4萬(wàn)平方米，分A、B兩個(gè)區(qū)。A區(qū)位于公園中央，環(huán)境安靜、優(yōu)雅，風(fēng)景迷人，開(kāi)發(fā)于1999年，共有7棟別墅、兩棟會(huì)館，其中標(biāo)間共78間，實(shí)行三星級(jí)酒店管理，已成功經(jīng)營(yíng)一年多，是整個(gè)凈月潭度假村最火爆的，2000年?duì)I業(yè)額為760萬(wàn)元，每棟別墅平均營(yíng)業(yè)額達(dá)38萬(wàn)元，開(kāi)房率達(dá)71%。B區(qū)位于公園邊緣，風(fēng)景遜色于A區(qū)，在90年代初開(kāi)始開(kāi)發(fā)，由于當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)過(guò)熱，后來(lái)成了“半截子”工程，可以說(shuō)成了一個(gè)死盤(pán)。隨著房地產(chǎn)業(yè)的回升，長(zhǎng)春三星集團(tuán)今年買(mǎi)下了這個(gè)“半截子”工程。B區(qū)由55棟墅組成，規(guī)劃設(shè)計(jì)是90年代初做的，非常落后，間距過(guò)近、采光私密性都很差，門(mén)窗設(shè)計(jì)都不太合理。
發(fā)展商簡(jiǎn)介
長(zhǎng)春三星集團(tuán)股份有限公司是集房地產(chǎn)、家電、冷凍廚具、餐飲為一體的大型集團(tuán)化公司，公司創(chuàng)建于19*，十多年來(lái)在尹敬學(xué)總裁的領(lǐng)導(dǎo)下，艱苦創(chuàng)業(yè)，發(fā)展到今天已擁有總資產(chǎn)2億9千萬(wàn)元，下設(shè)四個(gè)分公司，是吉林省50強(qiáng)民營(yíng)企業(yè)。“三星制冷”譽(yù)滿吉林。1999年開(kāi)始開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，首個(gè)項(xiàng)目即三星度假村。
專業(yè)的漢橋
漢橋地產(chǎn)策劃公司的前身是漢橋廣告有限公司，成立于1993年，主要經(jīng)營(yíng)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)珍斷、企業(yè)形象設(shè)計(jì)、廣告制作等業(yè)務(wù)，公司在總經(jīng)理候戈的領(lǐng)導(dǎo)下日新月異，業(yè)績(jī)卓越。進(jìn)入2000年后公司重新定位改造，走專業(yè)之路，專做房地產(chǎn)全程策劃，成為長(zhǎng)春市第一家本土房地產(chǎn)全程策劃公司。接手的第一個(gè)樓盤(pán)是享譽(yù)全國(guó)的國(guó)家金獎(jiǎng)樓盤(pán)——長(zhǎng)春明珠，使“漢橋地產(chǎn)策劃”成為長(zhǎng)春地產(chǎn)策劃界的一顆明星。漢橋總經(jīng)理候戈更是聲譽(yù)鵲起，被尊稱為長(zhǎng)春地產(chǎn)策劃界的“老師”。
因漢橋的業(yè)績(jī)和水平，早已被三星關(guān)注，同時(shí)候總認(rèn)為度假村這個(gè)項(xiàng)目可以代理，雙方一拍即合。當(dāng)時(shí)A區(qū)已成功運(yùn)營(yíng)，漢橋只代理B區(qū)的營(yíng)銷(xiāo)策劃。
市場(chǎng)調(diào)研
我們拿到這個(gè)項(xiàng)目后，第一步工作是進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查研究。
1 產(chǎn)品調(diào)研
三星凈月潭度假村A區(qū)位置極佳，位于凈月潭國(guó)家森林公園中央，是度假的佳所，已經(jīng)營(yíng)1年多，非常成功，已成為經(jīng)營(yíng)典范。B區(qū)位于公園的邊緣地帶，三面環(huán)林，前面是一條公路。B區(qū)有55棟別墅，規(guī)劃設(shè)計(jì)非常落后，漢橋接手后，重新請(qǐng)來(lái)了規(guī)劃設(shè)計(jì)師，對(duì)B區(qū)進(jìn)行修改。三星很快接受了修改建議：降低建筑密度，特別是進(jìn)口處的那棟別墅，位置極不合理，有損樓盤(pán)整體形象，將它炸掉，剩余54棟別墅。墻面、屋頂重新裝修，并增建一棟綜合會(huì)官及一些人造景觀等。
2 消費(fèi)者調(diào)研
此時(shí)長(zhǎng)春的住房消費(fèi)市場(chǎng)已比較成熟，市民的生活水平也日益提高，我們著重調(diào)查了長(zhǎng)春市民的旅游度假觀念，發(fā)
現(xiàn)：隨著周未雙休日的實(shí)行，很多市民感到去外地旅游時(shí)間又不夠，而市區(qū)又沒(méi)有什么好的地方可去，并且隨著“三個(gè)長(zhǎng)假”的實(shí)行，很多人希望能去一個(gè)近郊旅游區(qū)小住幾天。
3 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)研
近一年來(lái)已有大量外地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐長(zhǎng)春，如深圳萬(wàn)科、大連萬(wàn)達(dá)、香港新鴻基等。在售樓盤(pán)已達(dá)100多個(gè)，競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化，已有大量中高檔樓盤(pán)滯銷(xiāo)。經(jīng)調(diào)查分析發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)上特別有特色，有個(gè)性并符合目標(biāo)消費(fèi)者需求的樓盤(pán)甚少。
市場(chǎng)定位
經(jīng)過(guò)一系列的市場(chǎng)調(diào)研之后，進(jìn)入全程策劃的核心工作——市場(chǎng)定位。我們策劃部成員開(kāi)始思考，怎樣才能使度假村更富個(gè)性，能卓然出眾，并且有消費(fèi)市場(chǎng)。
在幾天的冥思苦想，激烈的討論后，候總做了總結(jié)：“這個(gè)項(xiàng)目地處國(guó)家森林公園，距市區(qū)十多公里，是度假的勝地。以前三星實(shí)行分時(shí)度假?zèng)]成功，主要是投資者沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，投資觀念沒(méi)有成熟，投資人認(rèn)為有很大風(fēng)險(xiǎn)，咱們樓盤(pán)就實(shí)行產(chǎn)權(quán)酒店經(jīng)營(yíng)管理。”
當(dāng)時(shí)大家聽(tīng)到這個(gè)陌生概念后，真是不知所云，候總接著說(shuō)：“產(chǎn)權(quán)酒店起源于歐洲20世紀(jì)70年代，指將酒店的每一個(gè)單位分別出售給投資人，投資人將酒店單位委托給酒店管理公司或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營(yíng)與管理，并獲取一定的投資回報(bào)，一般情況下投資人均擁有該酒店每年一定時(shí)間段的免費(fèi)居住權(quán)。”
聽(tīng)完候總的講話，我們分頭去Internet、書(shū)店、圖書(shū)館搜集有關(guān)產(chǎn)權(quán)酒店的資料。為了操作好產(chǎn)權(quán)酒店，候總還專程飛往廣州、深圳考察當(dāng)?shù)禺a(chǎn)權(quán)酒店經(jīng)營(yíng)管理模式，并與南方的一些產(chǎn)權(quán)酒店組成分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)。例如冬天南方人可以來(lái)三星度假村旅游觀雪景、滑冰等，而北方人可以到南方去享受爛燦的陽(yáng)光。
經(jīng)過(guò)幾天的整理研究后，我們將這個(gè)樓盤(pán)定位為產(chǎn)權(quán)酒店——投資、升值、尊貴、自居。目標(biāo)消費(fèi)群：長(zhǎng)春市73位頂級(jí)富豪（B區(qū)只有73個(gè)單位，在長(zhǎng)春能經(jīng)常旅游度假，并能住得起高檔別墅的只是少數(shù)高收入人群）。
項(xiàng)目推廣
前期工作基本完成，緊接著是地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的另一個(gè)核心工作——項(xiàng)目推廣，包括廣告策劃與設(shè)計(jì)、公關(guān)活動(dòng)等促銷(xiāo)措施。
根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，將樓盤(pán)的連續(xù)廣告語(yǔ)及宣傳口號(hào)定為：至尊產(chǎn)業(yè)，寫(xiě)意人生。
8月3日，在長(zhǎng)春晚報(bào)、長(zhǎng)春日?qǐng)?bào)（這兩種報(bào)紙?jiān)陂L(zhǎng)春發(fā)行量最大）上刊登第一版廣告（樓盤(pán)征名廣告），主打廣告語(yǔ)：誰(shuí)來(lái)認(rèn)領(lǐng)888？（若誰(shuí)能給樓盤(pán)取個(gè)最佳的名詞，獎(jiǎng)金888元，并還有20名入圍獎(jiǎng)）。效果真不錯(cuò)，在長(zhǎng)春引起了不少轟動(dòng)，共收到580多個(gè)征名。
層層篩選后，選定樓盤(pán)名稱為：三星映月產(chǎn)權(quán)酒店，“三星”指開(kāi)發(fā)商，“映月”指產(chǎn)權(quán)酒店地處凈月潭國(guó)家森林公園，并且可以感愛(ài)到特有的花草芬芳、靜溢夜空，與溫柔陽(yáng)光。
在此以后的兩個(gè)星期里，打了四期市場(chǎng)教育期報(bào)紙廣告，每周兩次，一般都在周三之周五之間，以便于顧客周末去看房。
讓我們來(lái)看下這四期精彩的廣告概要：
第一期：產(chǎn)權(quán)酒店登陸長(zhǎng)春（解釋什么是產(chǎn)權(quán)酒店，它在全球發(fā)展情況，并如何賺錢(qián)。）
第二期：產(chǎn)權(quán)酒店凈月首選
三星映月產(chǎn)權(quán)酒店位于凈月潭國(guó)家森林公園，旅游業(yè)發(fā)達(dá)，客流量充足，并且A區(qū)的經(jīng)營(yíng)已不能滿足日益增多的客戶的要求。
第三期：產(chǎn)權(quán)酒店增值投資
提出以錢(qián)生錢(qián)的新投資理念，產(chǎn)權(quán)酒店為零風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的投資，并且還擁有一棟自己的別墅。
第四期：產(chǎn)權(quán)酒店潛值無(wú)限
分析三星映月產(chǎn)權(quán)酒店的優(yōu)越地段，隨著旅游的快速發(fā)展，況且產(chǎn)權(quán)酒店在西方國(guó)家已經(jīng)很普遍，三星映月產(chǎn)權(quán)酒店必將前途無(wú)量。
第五期廣告是公布有獎(jiǎng)?wù)髅慕Y(jié)果和獲獎(jiǎng)名單。
這幾期市場(chǎng)教育廣告后，已接近8月20號(hào)，我們已定9月2號(hào)開(kāi)盤(pán)，為與開(kāi)盤(pán)作準(zhǔn)備，又打了幾期刺激性廣告，主打廣告語(yǔ)分別為：
產(chǎn)權(quán)酒店步步為贏
產(chǎn)權(quán)酒店財(cái)源茂盛
產(chǎn)權(quán)酒店脫贏而出
產(chǎn)權(quán)酒店尊貴逼人
在這些廣告中，充分證明了產(chǎn)權(quán)酒店的升值潛力與可贏利性，并給消費(fèi)者列出了詳細(xì)的投資收益明細(xì)表，還與投資股票、期貨、商鋪、住宅相比的優(yōu)越點(diǎn)。當(dāng)時(shí)正逢股票大跌：“黑色星期一”，更引起了不少關(guān)注。
這幾次廣告后，即將開(kāi)盤(pán)，9月1日長(zhǎng)春晚報(bào)、城市晚報(bào)上打出彩色整版開(kāi)盤(pán)廣告：三星映月產(chǎn)權(quán)酒店9月2日熱情公開(kāi)全城矚目
開(kāi)盤(pán)后進(jìn)入廣告強(qiáng)刺激期，如：
三星映月A區(qū)的火爆經(jīng)營(yíng)
十年鑄就百萬(wàn)富翁
什么標(biāo)志著百萬(wàn)富翁的生活？
......
通過(guò)這些廣告教育、刺激，開(kāi)盤(pán)后不到半個(gè)月就售出了三分之一。
9月19日~23日又參加了長(zhǎng)春市秋節(jié)房地產(chǎn)展示交易會(huì)，接著又是國(guó)慶七天長(zhǎng)假，給旅游物業(yè)帶來(lái)更大優(yōu)勢(shì)，更促進(jìn)了三星映月的銷(xiāo)售。不到兩個(gè)月，銷(xiāo)售了一半多，銷(xiāo)售額達(dá)5000多萬(wàn)，創(chuàng)造了當(dāng)時(shí)長(zhǎng)春房地產(chǎn)界的奇跡。
我們除了在長(zhǎng)春市的主流報(bào)紙上刊登廣告之外，還針對(duì)吉林省內(nèi)有不少朝鮮族高收入人群，專門(mén)在朝文報(bào)上刊發(fā)了朝文廣告，以擴(kuò)大廣告的覆蓋率和到達(dá)率。此外還在《黃金雜志》、長(zhǎng)春電視臺(tái)、長(zhǎng)春交通廣播電臺(tái)發(fā)布廣告。多種傳播通路齊下，形成一種立體宣傳之勢(shì)，使三星映月席卷全城。
為了配合上述廣告推廣，我們還舉行了一些公關(guān)活動(dòng)，如中小學(xué)英語(yǔ)夏令營(yíng)活動(dòng)、金秋凈月潭旅游觀光活動(dòng)等等。使三星映月在消費(fèi)者心中樹(shù)立了良好形象。
售樓員特訓(xùn)
一個(gè)樓盤(pán)的所有房子都是售樓員直接銷(xiāo)售給顧客的，售樓員是使消費(fèi)者跨進(jìn)最后一步的關(guān)鍵。因而售樓員的招聘與培訓(xùn)的重要性不言而喻。
漢橋有一套系統(tǒng)的招聘與培訓(xùn)體系。經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的面試考核后，漢橋挑選了9名準(zhǔn)售樓員，這些人員中大部分都是以前沒(méi)接觸過(guò)房地產(chǎn)，須經(jīng)過(guò)詳細(xì)而系統(tǒng)的培訓(xùn)。從房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)、營(yíng)銷(xiāo)理論到產(chǎn)品知識(shí)，售樓模擬訓(xùn)練，使售樓員在3周內(nèi)迅速成為專業(yè)的置業(yè)顧問(wèn)。在培訓(xùn)期間，還特別邀請(qǐng)其他明星樓盤(pán)的銷(xiāo)售冠軍來(lái)講授銷(xiāo)售技巧，讓我們的售樓員豐富售樓知識(shí)，開(kāi)闊視野。在培訓(xùn)過(guò)程中還實(shí)行淘汰制，每天都要總結(jié)考核，到培訓(xùn)結(jié)束時(shí)最后考核，留下合格的。這樣激勵(lì)了大家不斷求學(xué)上進(jìn)，培訓(xùn)結(jié)束時(shí)只留下5名售樓精英。
開(kāi)盤(pán)策劃
房地產(chǎn)全程策劃中，開(kāi)盤(pán)是其中重要一筆，是良好開(kāi)端的保證。三星映月9月2日開(kāi)盤(pán)，效果非同凡響。
三星映月產(chǎn)權(quán)酒店離市區(qū)十多公里，為便于客戶看房，我們?cè)谑兄行脑O(shè)置了一個(gè)豪華別致的看樓接待處，按排三輛豪華中巴接送看房者。
三星映月產(chǎn)權(quán)酒店是一個(gè)頂級(jí)的旅游物業(yè)，策劃開(kāi)盤(pán)時(shí)，我們并不想做得全城張揚(yáng)，鬧得家喻戶曉（當(dāng)時(shí)長(zhǎng)春正有幾個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行大鋪張），而是講究實(shí)效溝通與推廣，根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)者的需求和品味，做到新穎有效。
漢橋倡導(dǎo)整合營(yíng)銷(xiāo)理念，充分整合自己的資源。我們將開(kāi)盤(pán)活動(dòng)選址為位于凈月潭國(guó)家森林公園內(nèi)的三星映月產(chǎn)權(quán)酒店A區(qū)，它是三星級(jí)的度假村，彰顯了尊貴之氣，讓客戶們親身體驗(yàn)三星映月里的生活，處處體現(xiàn)尊貴與舒適，投資的高回報(bào)。
開(kāi)盤(pán)時(shí)，重點(diǎn)邀請(qǐng)了50名客戶和各媒體記者，及一些貴賓。
三星映月產(chǎn)權(quán)酒店的營(yíng)銷(xiāo)策劃
9月2 日上
10點(diǎn)半舉行產(chǎn)權(quán)酒店推介會(huì)，由著名專家學(xué)者及市政領(lǐng)導(dǎo)分析產(chǎn)權(quán)酒店的廣闊市場(chǎng)前景，得到了廣大客戶的理解認(rèn)可。
12點(diǎn)，進(jìn)行開(kāi)盤(pán)剪彩，接著是開(kāi)盤(pán)酒會(huì)。制造一種尊貴、歡樂(lè)詳和的氣氛。使客戶們贊不絕口，在酒會(huì)過(guò)程中還舉行了抽獎(jiǎng)活動(dòng)，更調(diào)動(dòng)了客戶的興致。
酒會(huì)后，可以在A區(qū)游泳、打保齡球等活動(dòng)，也可去B區(qū)參觀樣板間，還可以在凈月潭國(guó)家森林公園內(nèi)自由旅游觀光等。
這次開(kāi)盤(pán)，給客戶們留下了深刻印象，反映極佳，更顯示了開(kāi)發(fā)商的實(shí)力與信譽(yù)，很多客戶當(dāng)場(chǎng)落訂。
總結(jié)
回想這個(gè)項(xiàng)目的策劃，真像一部驚心動(dòng)魄的大片，我們策劃人就好像懸在空中一樣。
雖然這個(gè)項(xiàng)目策劃得非常成功，但在操作過(guò)程中，仍有不少問(wèn)題：
1、樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)形象沒(méi)受到重視。B區(qū)施工現(xiàn)場(chǎng)各種宣傳條幅比較簡(jiǎn)單潦草，沒(méi)有LOGO墻等形象設(shè)計(jì)。
2、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)把握不準(zhǔn)。在銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)酒店過(guò)程中，突然殺出了幾個(gè)樓盤(pán)，都打投資概念，以與產(chǎn)權(quán)酒店?duì)帄Z投資者，這是我們沒(méi)有預(yù)料到的，以致我們不得不改變策略。