一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)及實(shí)施成本控制的意義

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的基本特點(diǎn)是:產(chǎn)品的一次性、多變性和不確定性。所謂一次性是指每次開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目均有不同的地域環(huán)境,風(fēng)格類(lèi)型和使用要求,一次設(shè)計(jì)僅適用于一個(gè)特定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。而就一個(gè)特定的環(huán)境和項(xiàng)目而言又有多種風(fēng)格的建筑和結(jié)構(gòu)類(lèi)型可供選擇,形成多變性和不確定性。因此要使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本達(dá)到最低,其造價(jià)管理則是一個(gè)十分復(fù)雜系統(tǒng)的工程。要完成這個(gè)系統(tǒng)工程必由信息工程、專(zhuān)業(yè)技術(shù)、營(yíng)銷(xiāo)策劃經(jīng)濟(jì)分析造價(jià)控制各方協(xié)同配合方能實(shí)現(xiàn)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)分四個(gè)階段:一是策劃階段;二是設(shè)計(jì)階段;三是施工階段;四是保修服務(wù)階段。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理與控制的目的是:在確保工程質(zhì)量、開(kāi)發(fā)周期的前提下以合理的最佳成本完成一個(gè)特定的建筑產(chǎn)品。其管理必須是全過(guò)程、全方位的,排除多種干擾因素進(jìn)行全面成本管理與控制。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成及特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)雖不同于一般企業(yè),但也有其共同點(diǎn)。下面就具體分析一下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成。

l、項(xiàng)目前期策劃和確立階段的成本

這一階段主要是在市場(chǎng)調(diào)研階段的基礎(chǔ)上,對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行分析研究、綜合論證和決策。具體工作包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的構(gòu)思與定位、目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究和報(bào)批立項(xiàng),這期間直接發(fā)生的各項(xiàng)支出。可行性研究費(fèi)尤其是報(bào)批支出及建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)都可以視為項(xiàng)目成本。這一階段還有兩種重要成本,雖尚未發(fā)生,但屬于這一階段必須要考慮的內(nèi)容:(l)土地、土建、設(shè)備費(fèi)用。這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的主體內(nèi)容,大致占總成本的80%。其中最重要的是土地費(fèi)用,約占總成本的30-40%。土地費(fèi)用是評(píng)價(jià)一個(gè)項(xiàng)目是否可行,是否有預(yù)期利潤(rùn)的最主要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。土地費(fèi)用主要包括置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用等。房產(chǎn)商在決定是否開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前,必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過(guò)土地面積和容積率的換算,計(jì)算出未來(lái)所開(kāi)發(fā)每平方米商品房所占的土地成本(俗稱(chēng)樓板價(jià)),以此來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。(2)配套及其他收費(fèi)支出。主要是水、電、煤氣、大市政和公建配套費(fèi)。學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)計(jì)也是不可缺少的。其他收費(fèi)項(xiàng)目中有些雖然屬于押金性質(zhì),如檔案保證金、綠化保證金等,但由于種種原因,企業(yè)難以全部收回。這類(lèi)收費(fèi)項(xiàng)目種類(lèi)繁多,標(biāo)準(zhǔn)不一,許多收費(fèi)項(xiàng)目由壟斷性經(jīng)營(yíng)企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行,任意性很強(qiáng),收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏高。這部分成本是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成中受外界因素影響最大的一塊,一般占項(xiàng)目總投資的10-15%。

2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)與計(jì)劃階段的成本

具體包括項(xiàng)目設(shè)計(jì)、計(jì)劃成本,招標(biāo)投標(biāo)成本和施工前準(zhǔn)備成本。如工程勘察(測(cè)量)費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、竣工檔案保證金、臨時(shí)用地費(fèi)、臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi)、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督管理費(fèi)等。準(zhǔn)備工作中的繳納供水、供電、供氣、供熱、污水處理廠建設(shè)費(fèi)、土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源’,接用手續(xù)、人防、消防審核費(fèi)用等。

3、項(xiàng)目施工階段成本

這一階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體建造過(guò)程,一般從現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)工到竣工后交付使用為止。開(kāi)工手續(xù)辦理時(shí)的監(jiān)理、審計(jì)、實(shí)心粘土磚限制使用費(fèi)、投資方向調(diào)節(jié)稅、協(xié)調(diào)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)等。施工成本包括其間的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、其他直接費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)、總部管理費(fèi)等。竣工驗(yàn)收時(shí)的手續(xù)費(fèi)、綜合驗(yàn)收、性能認(rèn)定、測(cè)繪產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)等。

4、項(xiàng)目使用階段成本。從交付使用到規(guī)定的責(zé)任期結(jié)束為止,即通常的物業(yè)管理成本。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制的內(nèi)容和措施

1、項(xiàng)目策劃階段成本控制

此階段是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成敗關(guān)鍵。國(guó)內(nèi)外研究表明:一個(gè)項(xiàng)目策劃的好壞最終對(duì)成本和效益影響可以達(dá)到30%左右。此階段的成本管理表現(xiàn)為項(xiàng)目的選址(地段、地塊的選擇)和項(xiàng)目建設(shè)方案。在地塊的選擇上除了看地價(jià)和土地出讓金的高低外,還要比較補(bǔ)償費(fèi)(拆遷、賠償、過(guò)渡等項(xiàng)費(fèi)用)和配套設(shè)施費(fèi)用的高低,結(jié)合銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行綜合平衡,選出最佳經(jīng)濟(jì)效益。接著是建設(shè)方案的確定,當(dāng)建設(shè)地點(diǎn)特定后對(duì)開(kāi)發(fā)成本和效益尤為重要。通常的作法是進(jìn)行建設(shè)方案招標(biāo)。開(kāi)發(fā)商制定招標(biāo)文件除了小區(qū)(或區(qū)域)的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能、配套要求和建筑設(shè)計(jì)等技術(shù)指標(biāo)外,還必須有經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(投資估算)。在方案評(píng)定時(shí)由技術(shù)專(zhuān)家和經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家共同組成評(píng)審專(zhuān)家組。業(yè)主選定的中標(biāo)方案必須是技術(shù)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)俱佳的方案,或是技術(shù)方案特佳而經(jīng)濟(jì)指標(biāo)欠佳,但在實(shí)施中可采取措施有效優(yōu)化經(jīng)濟(jì)指標(biāo)者。經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家在評(píng)標(biāo)時(shí)對(duì)投標(biāo)人的投資估算進(jìn)行審計(jì)評(píng)估,確認(rèn)其真實(shí)可靠程度,防止中標(biāo)方案在實(shí)施中突破(或較大突破)估算值。

2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制

設(shè)計(jì)階段的成本控制,是項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)

程成本管理的重點(diǎn),項(xiàng)目設(shè)計(jì)要盡可能采用國(guó)家和省級(jí)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),因?yàn)閮?yōu)秀的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)有利于降低投資縮短工期,給項(xiàng)目帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益。開(kāi)發(fā)商通過(guò)招投標(biāo)方式選擇設(shè)計(jì)單位,在委托設(shè)計(jì)范圍之前一定要對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行詳細(xì)分析,在此基礎(chǔ)上一般采用限額設(shè)計(jì)的方式,保證有效的成本管理,并著重考慮以下兩點(diǎn):(l)設(shè)計(jì)前的投資估算。通過(guò)對(duì)社會(huì)同類(lèi)項(xiàng)目的價(jià)格、材料、設(shè)備、人工費(fèi)用、稅收、管理費(fèi)用、利潤(rùn)的調(diào)查,在項(xiàng)目評(píng)估的基礎(chǔ)上進(jìn)行詳細(xì)的綜合比較、進(jìn)行投資估算,作為初步設(shè)計(jì)控制的依據(jù)。(2)初步設(shè)計(jì)要重視方案的選擇,按投資估算進(jìn)一步落實(shí)成本費(fèi)用,將施工圖預(yù)算嚴(yán)格控制在批準(zhǔn)的范圍內(nèi),同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更的管理工作。

3、項(xiàng)目施工階段成本控制

施工階段的成本控制工作主要包括:(l)編制成本計(jì)劃和工作流程圖,落實(shí)管理人員各自的職能任務(wù);(2)熟悉設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)要求,將工程費(fèi)用變化大的部分和環(huán)境,作為重點(diǎn)控制對(duì)象;(3)對(duì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)變更進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較,并進(jìn)行預(yù)測(cè)和分析,嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更;(4)詳細(xì)進(jìn)行工程計(jì)量,復(fù)合工程付款賬單,嚴(yán)格經(jīng)費(fèi)簽證;(5)做好工程施工記錄,保存好各種文件圖紙,特別是施工變更圖紙,為處理可能發(fā)生的索賠提供依據(jù)。(6)定期進(jìn)行工程費(fèi)用超支分析,提出控制工程成本突破預(yù)算的方案和措施;(7)及時(shí)掌握國(guó)家、省、市有關(guān)部門(mén)的各種定額和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的變化;(8)注重合同簽訂、修改和補(bǔ)充工作,著重考慮對(duì)項(xiàng)目成本的影響。

4、保修服務(wù)階段的成本管理與控制

保修服務(wù)階段的成本高低,首先取決于工程設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量好壞,做好工程質(zhì)量工作,則可以將保修費(fèi)用降到最低水平。

(l)作好商品房的使用說(shuō)明書(shū)和保修書(shū),分清開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司和用戶(hù)各方應(yīng)承擔(dān)的保修責(zé)任和費(fèi)用,杜絕非開(kāi)發(fā)商自身責(zé)任所發(fā)生的保修支出。

(2)選擇業(yè)務(wù)水平高、管理素質(zhì)高的物業(yè)管理公司承擔(dān)項(xiàng)目的物業(yè)管理工作,加大對(duì)物業(yè)在使用中的監(jiān)管力度和維護(hù)保養(yǎng),從而達(dá)到減少保修量提高開(kāi)發(fā)商信譽(yù)的目的。

四、成本控制總體上應(yīng)注意的問(wèn)題

1、成本控制的綜合性

成本目標(biāo)不是孤立的,它只有與質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、效率、工作量要求、資源消耗等相結(jié)合綜合考慮才能有價(jià)值。不能一味強(qiáng)調(diào)成本控制而忽視了其他目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),例如為了降低成本而降低質(zhì)量要求,結(jié)果可能因?yàn)橘|(zhì)量問(wèn)題而造成返工或停工,拖延工期,不但達(dá)不到降低成本的目的,也會(huì)損害項(xiàng)目的整體功能和利益。因此,在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中,成本控制必須與質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、合同控制同步進(jìn)行。實(shí)踐證明,成本的超支通常并非成本控制本身的問(wèn)題,而是由于目標(biāo)的調(diào)整或是其他因素造成的,這些問(wèn)題通常不是靠單獨(dú)加強(qiáng)成本控制就可以解決的,還需要通過(guò)合同控制、技術(shù)措施、管理措施來(lái)綜合解決。因此,當(dāng)采取某項(xiàng)成本控制措施時(shí),要考慮這項(xiàng)措施是否會(huì)對(duì)其他的項(xiàng)目目標(biāo)控制產(chǎn)生不利的影響。如在采用限額設(shè)計(jì)進(jìn)行成本控制時(shí),一方面要力爭(zhēng)使實(shí)際的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本限定在成本額度內(nèi),同時(shí)又要保證項(xiàng)目的功能、使用要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),這種協(xié)調(diào)工作不可或缺。

2、成本控制的全面性

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制是貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)施過(guò)程,包括整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)及銷(xiāo)售過(guò)程中的所有費(fèi)用。在成本控制中,要對(duì)具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目費(fèi)用組成實(shí)施控制,防止只控制建筑安裝成本,而忽視設(shè)備和器具費(fèi)用的控制;要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)內(nèi)的所有子項(xiàng)目或單項(xiàng)工程的費(fèi)用實(shí)施控制,防止只重視主體工程項(xiàng)目成本,而忽視其他項(xiàng)目的成本控制;要對(duì)所有合同的付款進(jìn)行控制;要對(duì)成本數(shù)量進(jìn)行控制對(duì)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間進(jìn)行控制,以滿(mǎn)足資金使用計(jì)劃的要求。

結(jié)束語(yǔ)

通過(guò)以上幾個(gè)方面的成本控制,降低項(xiàng)目成本,才能使企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)揮自己的優(yōu)勢(shì)。在實(shí)現(xiàn)以上幾點(diǎn)策略的過(guò)程中,房地產(chǎn)企業(yè)必須依靠各方面的專(zhuān)業(yè)人才,真正發(fā)揮人才的能動(dòng)性,才能在當(dāng)今激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮中站穩(wěn)腳跟,穩(wěn)步發(fā)展。

篇2：房地產(chǎn)股份公司成本控制制度

　　房地產(chǎn)股份有限公司成本控制制度

　　一、成本控制制度的指導(dǎo)思想

　　1、在項(xiàng)目調(diào)查、規(guī)劃、設(shè)計(jì)等前期階段，開(kāi)展工程價(jià)值分析，強(qiáng)化事前成本控制。

　　2、實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)辦法，做好項(xiàng)目預(yù)決算管理工作，為工程成本的考核控制提供合理的依據(jù)。

　　3、建立開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)理內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，明確項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)工程進(jìn)度、質(zhì)量、成本的監(jiān)控職責(zé)，參與設(shè)計(jì)、施工、材料、設(shè)備采購(gòu)進(jìn)度執(zhí)行情況的監(jiān)控，審核工程量進(jìn)度，保證投資支出與工程預(yù)算、投標(biāo)報(bào)價(jià)基本相符。

　　4、項(xiàng)目完成后，就成本費(fèi)用、工期長(zhǎng)短、工程預(yù)算、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、資金周轉(zhuǎn)等問(wèn)題進(jìn)行綜合分析評(píng)估，對(duì)相關(guān)制度的落實(shí)逐一考核，不斷積累經(jīng)驗(yàn)。

　　5、財(cái)務(wù)部門(mén)要在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、供應(yīng)、銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)、管理過(guò)程中發(fā)揮監(jiān)督作用。財(cái)務(wù)部應(yīng)全面參與項(xiàng)目投資、調(diào)查、評(píng)估、設(shè)計(jì)，工程招標(biāo)、定標(biāo)、簽定合同、審核預(yù)算、執(zhí)行付款、材料采購(gòu)等各個(gè)環(huán)節(jié)。特別是參與擬訂招標(biāo)文件、參加開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)工作、會(huì)簽供貨及施工合同、審核預(yù)算書(shū)、工程形象進(jìn)度表。工程完成后，審核工程決算書(shū)，在準(zhǔn)確分析成本計(jì)劃完成情況的基礎(chǔ)上，實(shí)施嚴(yán)格的考核、評(píng)價(jià)。

　　二、成本控制流程

　　(一)決策階段

　　1、項(xiàng)目策劃：以策劃部為主，工程部、預(yù)決算部配合，在市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，提出項(xiàng)目名稱(chēng)、地點(diǎn)、占地面積、地價(jià)、建筑面積、總投資、計(jì)劃工期與進(jìn)度、銷(xiāo)售市場(chǎng)和價(jià)格，分析項(xiàng)目成本、資金來(lái)源、現(xiàn)金流量、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等，進(jìn)而擬訂較為詳盡的可行性研究報(bào)告。

　　2、項(xiàng)目論證：由公司領(lǐng)導(dǎo)組織銷(xiāo)售部、工程部、預(yù)算部、財(cái)務(wù)部密切配合，對(duì)可行性研究報(bào)告從市場(chǎng)需要、技術(shù)保障、資源供給、成本收益及風(fēng)險(xiǎn)控制等多方面加以論證，就項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的必要性以及經(jīng)濟(jì)合理性作出客觀評(píng)價(jià)。

　　3、項(xiàng)目審批：經(jīng)過(guò)上述程序論證認(rèn)可后，公司總經(jīng)理將項(xiàng)目上報(bào)董事會(huì)進(jìn)行最后決策，批準(zhǔn)后向有關(guān)主管部門(mén)辦理立項(xiàng)、報(bào)建手續(xù)。

　　(二)前期階段

　　1、方案論證：

　　2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)

　　由總工程師組織，以工程部為主，在策劃部、預(yù)決算部配合下，先行委托勘測(cè)單位進(jìn)行工程地質(zhì)勘測(cè)，在此基礎(chǔ)上組織設(shè)計(jì)單位有計(jì)劃的出圖，并從工程價(jià)值的角度出發(fā)，嚴(yán)格審核各類(lèi)圖紙，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)單位進(jìn)行修改，以避免造成不必要的損失。設(shè)計(jì)費(fèi)支付的控制程序如下：

　　財(cái)務(wù)部成本會(huì)計(jì)員根據(jù)業(yè)經(jīng)審批的付款審批表辦理付款手續(xù)，復(fù)審相關(guān)資料(包括合同、發(fā)票、進(jìn)度表);單證不全的，不予付款。

　　3、三通一平

　　以工程部為主，由工程師組織，預(yù)決算部參與，組織施工單位清理場(chǎng)地，土方挖填、建設(shè)臨時(shí)圍墻及施工現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)用房，負(fù)責(zé)辦理臨時(shí)用水、用電事宜，鋪設(shè)臨時(shí)供水、供電線路和臨時(shí)道路。為明確責(zé)任，對(duì)工期、質(zhì)量和開(kāi)支實(shí)行全面責(zé)任制，并落實(shí)到人。

　　(三)建設(shè)階段

　　1、工程招標(biāo)、投標(biāo)：在初步設(shè)計(jì)及預(yù)算業(yè)經(jīng)審批，且有施工圖的情況下，由工程部具體組織、預(yù)決算部編制標(biāo)底、財(cái)務(wù)部參與會(huì)簽，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)擇優(yōu)選擇施工單位，評(píng)標(biāo)、定標(biāo)要堅(jiān)持嚴(yán)謹(jǐn)、合理、客觀、公正的原則，使建設(shè)項(xiàng)目作到質(zhì)量?jī)?yōu)、工期短、造價(jià)合理。

　　2、工程發(fā)包：中標(biāo)的施工單位，嚴(yán)格履行標(biāo)書(shū)的各項(xiàng)條件，并與我公司簽定工程施工合同，合同必須明確規(guī)定：工期要求、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、承包方式、造價(jià)和付款方式以及違約責(zé)任等條款。

　　3、工程建設(shè)付款流程：工程部首先審核完成工程量，預(yù)決算部按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)審核造價(jià)，財(cái)務(wù)部按合同規(guī)定嚴(yán)格審核發(fā)票、預(yù)算書(shū)、工程形象進(jìn)度表、決算書(shū)及竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，按月匯總編制工程付款進(jìn)度表包總經(jīng)理審批。財(cái)務(wù)部成本核算員根據(jù)公司領(lǐng)導(dǎo)批復(fù)的付款審批表辦理付款手續(xù)時(shí)，要復(fù)審有關(guān)單證，單證不全的，不予付款。

　　根據(jù)公司合作經(jīng)營(yíng)合同，以公司名義立項(xiàng)報(bào)建的項(xiàng)目合同、協(xié)議由合作雙方統(tǒng)一對(duì)外簽定，款項(xiàng)支付由雙方指定人員會(huì)簽。合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未竣工之前，不能進(jìn)行分利，各方投入資金及回籠的預(yù)售樓款主要用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

　　4、工程材料、設(shè)備采購(gòu)付款流程：

　　在施工中，根據(jù)工程部提出的施工用材料、設(shè)備的采購(gòu)申請(qǐng)，預(yù)決算部按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)審核價(jià)格、金額的正確性，財(cái)務(wù)部成本核算員應(yīng)按合同規(guī)定嚴(yán)格審核有關(guān)資料如：材料設(shè)備采購(gòu)申請(qǐng)單、發(fā)票、質(zhì)量保證書(shū)、材料設(shè)備清單、驗(yàn)收合格資料等。按月匯總編制工程付款進(jìn)度表報(bào)總經(jīng)理審批。

　　(四)竣工階段

　　1、工程驗(yàn)收：施工單位自檢合格后，提出驗(yàn)收申請(qǐng)，并提交工程驗(yàn)收資料，繪制竣工圖紙，由工程部會(huì)同建設(shè)主管單位、質(zhì)檢站、施工單位共同進(jìn)行。

　　2、工程結(jié)算：工程驗(yàn)收后，應(yīng)及時(shí)辦理結(jié)算手續(xù)。財(cái)務(wù)部根據(jù)工程決算書(shū)、竣工驗(yàn)收鑒證資料、工程預(yù)算、合同、計(jì)劃工期及各部門(mén)的審核批復(fù)辦理。

　　3、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在竣工后，銷(xiāo)售部按既定的營(yíng)銷(xiāo)策略，利用各種營(yíng)銷(xiāo)渠道，積極開(kāi)展出售服務(wù)，爭(zhēng)取回收資金。銷(xiāo)

　　售部按年度、分項(xiàng)目提出銷(xiāo)售收入預(yù)算、銷(xiāo)售費(fèi)用預(yù)算，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后實(shí)施。財(cái)務(wù)部銷(xiāo)售會(huì)計(jì)員配合銷(xiāo)售部按月提交銷(xiāo)售收入分析報(bào)告、銷(xiāo)售收入預(yù)算、應(yīng)收帳款明細(xì)表及帳齡分析表。

　　4、物業(yè)管理：系對(duì)房屋及公共設(shè)施的保養(yǎng)、維修，以及對(duì)住宅小區(qū)的清潔、綠化、保安、管理等服務(wù)。物業(yè)管理部按月份、分項(xiàng)目提出費(fèi)用開(kāi)支預(yù)算，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。財(cái)務(wù)部參照工程款的付款審批程序執(zhí)行付款，并對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行考核。

　　三、成本管理責(zé)任制

　　為加強(qiáng)成本控制，保證成本計(jì)劃的順利完成，必須結(jié)合部門(mén)業(yè)務(wù)特點(diǎn)與工作職責(zé)，以財(cái)務(wù)部為核心，按照分級(jí)、分口、責(zé)任到人的原則，接受財(cái)務(wù)部對(duì)各部門(mén)成本計(jì)劃的考評(píng)，建立健全與公司開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)體制相適應(yīng)的成本管理責(zé)任制。具體為：

　　策劃部門(mén)：負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)查，提出市場(chǎng)銷(xiāo)售策略和手段，擬訂價(jià)格政策，運(yùn)用科學(xué)的方法預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)的需求量和發(fā)展趨勢(shì)。負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總體規(guī)劃、可行性研究、設(shè)計(jì)方案的優(yōu)選，對(duì)項(xiàng)目提出決策性建議，辦理設(shè)計(jì)委托，并按批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資規(guī)模。

　　預(yù)決算部：參與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目研究論證，編制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資預(yù)算，編制工程計(jì)劃成本，審核施工預(yù)算圖，合理編制招標(biāo)工程的造價(jià)標(biāo)底，會(huì)簽工程合同、審定材料、設(shè)備價(jià)格，參與工程款項(xiàng)及工程材料、設(shè)備的日常付款審核，審核結(jié)算造價(jià)。

　　工程部：參與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)和設(shè)計(jì)委托，組織招標(biāo)、投標(biāo)和工程技術(shù)方案，審查施工圖紙，擬訂工程施工合同，按照基建程序和規(guī)劃設(shè)計(jì)要求組織工程實(shí)施。提出工程用款計(jì)劃，負(fù)責(zé)工程質(zhì)量、進(jìn)度、投資的監(jiān)督和檢查，辦理工程設(shè)計(jì)變更，參與工程用材料、設(shè)備定貨，組織工程質(zhì)量評(píng)定和竣工工程的質(zhì)量驗(yàn)收，參與工程竣工結(jié)算。

　　銷(xiāo)售部：編制并落實(shí)商品房銷(xiāo)售計(jì)劃，負(fù)責(zé)辦理商品房銷(xiāo)售業(yè)務(wù)，組織銷(xiāo)售款回收和客戶(hù)入伙工作。完成銷(xiāo)售費(fèi)用的控制計(jì)劃。負(fù)責(zé)現(xiàn)有物業(yè)的出租，編制完成各種物業(yè)的出租計(jì)劃，提出物業(yè)出租方案和推廣措施，清收租金，負(fù)責(zé)出租物業(yè)的保養(yǎng)、維護(hù)。協(xié)調(diào)與物業(yè)管理公司的工作。

　　行政人事部：參與市場(chǎng)調(diào)查、可行性研究與投資分析，負(fù)責(zé)公司全面質(zhì)量管理的實(shí)施，制定公司綜合經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，考核各部門(mén)及員工工作，跟蹤合同執(zhí)行情況。提出并實(shí)施員工工資計(jì)劃、相關(guān)管理費(fèi)用計(jì)劃。

　　財(cái)務(wù)部：組織編制資金計(jì)劃、收入、成本預(yù)算計(jì)劃，負(fù)責(zé)這些計(jì)劃的實(shí)施，監(jiān)督成本預(yù)算的執(zhí)行情況，及時(shí)、準(zhǔn)確地進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用的歸集與分配。設(shè)置"合同執(zhí)行情況記錄表"，對(duì)預(yù)付帳款科目跟蹤清理、及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)。財(cái)務(wù)部每月向公司總經(jīng)理及總公司報(bào)送在建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的"開(kāi)發(fā)成本"明細(xì)表，并作出文字分析說(shuō)明。對(duì)各部門(mén)成本費(fèi)用的指標(biāo)完成情況定期進(jìn)行考核、評(píng)價(jià)。

篇3：國(guó)內(nèi)二線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制5階段

　　國(guó)內(nèi)二線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制5階段

　　一線城市日益昂貴的土地價(jià)格，使得資金薄弱者無(wú)法涉足期間。因此資金有壓力的開(kāi)發(fā)商，或資金約束比較大的開(kāi)發(fā)商，都會(huì)更關(guān)注二線城市。大型房地產(chǎn)商也可通過(guò)二線城市擴(kuò)張規(guī)模，擴(kuò)大影響。那么在二線城市進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)如何進(jìn)行成本控制？主要有以下5個(gè)主要階段：

　　一、投資決策階段

　　投資決策階段是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中最為關(guān)鍵的階段，此階段所做的項(xiàng)目策劃書(shū)、投資估算是否正確，將直接影響整個(gè)項(xiàng)目的成敗，在二線城市，此階段的成本管理應(yīng)著重做以下幾方面：

　　1.成本控制人員應(yīng)參與投資決策階段的具體工作

　　項(xiàng)目的可行性研究以及產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)策劃是一個(gè)系統(tǒng)的、專(zhuān)業(yè)性的協(xié)調(diào)工作，房地產(chǎn)企業(yè)工作人員應(yīng)是具有良好執(zhí)業(yè)品格而且經(jīng)驗(yàn)豐富的、專(zhuān)業(yè)精通的優(yōu)秀人才組合：

　　a、建筑師；b、造價(jià)工程師；c、營(yíng)銷(xiāo)人員或?qū)I(yè)策劃公司；d、工程技術(shù)人員；e、經(jīng)營(yíng)管理人員（或項(xiàng)目經(jīng)理）。

　　在投資決策階段，上述人員應(yīng)完成從市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品策劃、產(chǎn)品定位、風(fēng)險(xiǎn)分析到投資估算的全過(guò)程工作，其中成本控制人員主要應(yīng)對(duì)城市的市場(chǎng)狀況和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、建筑安裝工程造價(jià)狀況、政府費(fèi)稅情況、貸款利率等做出充分的了解、分析和判斷。

　　2.編制投資估算、進(jìn)行項(xiàng)目成本分析

　　(1)土地開(kāi)發(fā)成本分析

　　土地成本支出約占項(xiàng)目總支出的20-30％，因此對(duì)土地的確定應(yīng)充分考慮開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和升值空間，其成本的確定應(yīng)包含：

　　①土地出讓金

　　土地出讓金可參考政府近期類(lèi)似地塊的出讓金，并結(jié)合其位置及周邊狀況、建筑容積率等進(jìn)行修正估算。土地出讓金受政府控制因素較多，尤其在二線城市辦理出讓手續(xù)還不是很規(guī)范的情況下，土地價(jià)格既有機(jī)遇也存在風(fēng)險(xiǎn)。因此，開(kāi)發(fā)商必須因勢(shì)利導(dǎo)，有力把握，不給后期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作留下隱患。

　　②土地征用費(fèi)、城市配套費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)

　　土地征用費(fèi)、城市配套費(fèi)均有具體規(guī)定。開(kāi)發(fā)企業(yè)在與政府協(xié)商時(shí)應(yīng)充分利用政策優(yōu)勢(shì)，并針對(duì)性地對(duì)項(xiàng)目所涉及的各項(xiàng)市政大配套進(jìn)行實(shí)際調(diào)研，對(duì)管線的增容、道路的拓寬、公建的配套應(yīng)作充分估計(jì)，避免市政大配套項(xiàng)目不能滿(mǎn)足項(xiàng)目要求。

　　拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)一般采用貨幣補(bǔ)償。拆遷工作可以由政府完成也可委托專(zhuān)業(yè)拆遷公司，但應(yīng)注意其必須滿(mǎn)足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地的時(shí)間要求，其費(fèi)用可參照近期類(lèi)似項(xiàng)目。

　　(2)前期工程費(fèi)用估算

　　前期開(kāi)發(fā)費(fèi)一般占項(xiàng)目總支出的3％左右，但因各地實(shí)際收費(fèi)差異也有很大差別。

　　“三通一平”和臨時(shí)設(shè)施費(fèi)應(yīng)根據(jù)實(shí)際估算，并結(jié)合實(shí)際狀況充分發(fā)揮臨時(shí)設(shè)施對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的相對(duì)永久性，從而相對(duì)降低開(kāi)發(fā)成本。

　　前期工程費(fèi)用的其它費(fèi)用較為繁多，規(guī)定費(fèi)率與實(shí)際收費(fèi)有差異，開(kāi)發(fā)商應(yīng)注意同相關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)。同時(shí)，隨著政府職能的轉(zhuǎn)變，許多規(guī)費(fèi)由硬性指標(biāo)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)調(diào)控，開(kāi)發(fā)商應(yīng)確保既符合政府政策要求，又滿(mǎn)足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利益。

　　(3)建筑安裝工程造價(jià)成本分析

　　①建筑安裝工程造價(jià)一般占項(xiàng)目總支出的45-55％，因地域差異比例數(shù)也不盡相同。

　　②建筑安裝工程造價(jià)成本分析應(yīng)首先分析當(dāng)前區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，掌握建筑市場(chǎng)中施工企業(yè)總體狀況。

　　③協(xié)助建筑師、工程師、營(yíng)銷(xiāo)人員對(duì)初步設(shè)計(jì)方案的開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行分析優(yōu)化，共同確定產(chǎn)品定位。

　　④調(diào)研近期類(lèi)似項(xiàng)目造價(jià)指標(biāo)，了解市場(chǎng)人工、材料變動(dòng)情況，對(duì)影響造價(jià)的主要因素進(jìn)行分析修正，合理科學(xué)地確定本項(xiàng)目的建安成本指標(biāo)。

　　(4)社區(qū)管網(wǎng)、配套設(shè)施、小區(qū)智能化費(fèi)

　　社區(qū)管網(wǎng)費(fèi)用對(duì)于一些中檔樓盤(pán)社區(qū)一般為項(xiàng)目總支出的6％左右。在決策階段，成本控制的主要重點(diǎn)應(yīng)是對(duì)市政大配套的一次網(wǎng)站的供應(yīng)能力及區(qū)內(nèi)網(wǎng)站的設(shè)置進(jìn)行了解，分析，做好估算。

　　區(qū)內(nèi)配套應(yīng)堅(jiān)持在不影響產(chǎn)品品質(zhì)定位及與其它競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)體現(xiàn)差異化（獨(dú)特性）的前提下，盡量做到精簡(jiǎn)配套，同時(shí)考慮配套項(xiàng)目的可經(jīng)營(yíng)管理性，為項(xiàng)目后期的物業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作打好基礎(chǔ)；配套也包括社區(qū)規(guī)劃配套，也應(yīng)考慮其適應(yīng)性。例如，住宅區(qū)能否不設(shè)通常的會(huì)所，而用商業(yè)街代替相應(yīng)的功能。當(dāng)然，這些設(shè)計(jì)配套，是規(guī)劃定位和經(jīng)營(yíng)決策的內(nèi)容，本文不作太多研討。

　　小區(qū)智能化的定位也應(yīng)堅(jiān)持“寧精勿多、滿(mǎn)足基本所需”的原則，繁瑣的智能化系統(tǒng)的維護(hù)和運(yùn)行費(fèi)用將給物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理增加難度，而且技術(shù)折舊非常快。

　　(5)園林環(huán)境工程費(fèi)

　　園林環(huán)境一般為項(xiàng)目總支出的3-5％，其成本應(yīng)同項(xiàng)目的定位關(guān)聯(lián)，也與項(xiàng)目所處的地域環(huán)境有關(guān)。

　　(6)投資決策階段的費(fèi)稅分析（三費(fèi)一稅）

　　①管理費(fèi)：根據(jù)城市地域特點(diǎn)一般確定為銷(xiāo)售收入2-3％。

　　②銷(xiāo)售費(fèi)用：一般確定在銷(xiāo)售收入的2-3％，銷(xiāo)售費(fèi)用的控制應(yīng)注意處理好售樓處、樣板房的設(shè)置方法及定位。

　　③財(cái)務(wù)費(fèi)用：投資決策階段應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用做好充分估計(jì)，正確運(yùn)用資本的杠桿，以最少的財(cái)務(wù)費(fèi)用滿(mǎn)足項(xiàng)目所需資金鏈的連續(xù)性。資金的使用成本將對(duì)開(kāi)發(fā)商最終利潤(rùn)產(chǎn)生較大影響。

　　④稅金：在決策階段，開(kāi)發(fā)商應(yīng)根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定估算，并爭(zhēng)取獲得政府支持減免部分稅費(fèi)。在二線城市，稅費(fèi)的減免對(duì)于異地開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是至關(guān)重要的。

　　(7)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)及風(fēng)險(xiǎn)分析

　　根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度確定，一般為除去土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用外的直接成本的3-5％。

　　開(kāi)發(fā)商在投資決策階段應(yīng)做好項(xiàng)目的土地變化成本、建造變化成本、房屋售價(jià)變化、開(kāi)發(fā)周期、容積率、貸款利率、政策變化等方面的風(fēng)險(xiǎn)分析，基本保證風(fēng)險(xiǎn)成本小于項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)的5-8％(3-4年開(kāi)發(fā)期)。

　　二、設(shè)計(jì)階段

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　　設(shè)計(jì)階段的成本控制是工程造價(jià)控制的重要階段，其對(duì)工程造價(jià)的影響在75％以上。在此階段，成本控制人員通過(guò)恰當(dāng)?shù)嘏c開(kāi)發(fā)商的建筑師、設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)師密切的配合，可取得事半功倍的效果。主要方法和措施有：

　　1.根據(jù)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位特點(diǎn)確定合理的容積率

　　項(xiàng)目容積率的大小將直接關(guān)系到項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入和建造成本。盡可能確定一個(gè)基本控制區(qū)間，充分利用好土地資源，并結(jié)合項(xiàng)目地形特點(diǎn)建造環(huán)境景觀，提高土地利用率。

　　2.做好設(shè)計(jì)方案的評(píng)審，加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化

　　其中很重要一點(diǎn)是加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化工作。成本控制人員應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)方案的結(jié)構(gòu)體系、基礎(chǔ)造型、平面布置進(jìn)行成本分析，向建筑師提出建議，使設(shè)計(jì)方案不斷優(yōu)化。

　　3.對(duì)設(shè)計(jì)方案的計(jì)算過(guò)程進(jìn)行評(píng)審

　　杜絕人為因素的保守?cái)U(kuò)大，尤其在設(shè)計(jì)系數(shù)的取值上。

　　4.對(duì)設(shè)計(jì)單位實(shí)行限額施工圖設(shè)計(jì)

　　這階段的要點(diǎn)是要明確獎(jiǎng)懲辦法。

　　施工圖限額設(shè)計(jì)指標(biāo)有：每平方米鋼筋含量指標(biāo)；每平方米砼含量指標(biāo)；單位施工圖預(yù)算指標(biāo)；

　　設(shè)計(jì)變更費(fèi)用限額指標(biāo)。

　　5.加強(qiáng)設(shè)計(jì)質(zhì)量檢查監(jiān)督

　　減少設(shè)計(jì)變更費(fèi)用。與設(shè)計(jì)單位簽訂的合同應(yīng)明確規(guī)定因設(shè)計(jì)質(zhì)量不足所造成變更的制約措施。

　　6.增強(qiáng)“事前控制”的力度

　　對(duì)設(shè)計(jì)單位的管理工作具有較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性，如果開(kāi)發(fā)商本身人力資源不足，可整合社會(huì)資源，增強(qiáng)“事前控制”的力度。

　　另外，給設(shè)計(jì)階段必要的時(shí)間也是減少或杜絕“三邊工程”的必要條件。

　　三、招投標(biāo)與合同洽商管理階段

　　項(xiàng)目招投標(biāo)與合同的洽商確定是項(xiàng)目成本控制管理工作中的重要環(huán)節(jié)，很多相關(guān)法律文本均在此階段完成，許多隱患和難點(diǎn)也是在此階段留下的，這個(gè)階段的工作質(zhì)量將直接影響項(xiàng)目運(yùn)作期間的成本管理和結(jié)算工作。因此，成本管理人員在此階段，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃使工程招投標(biāo)清晰、有條理，使工程合同符合項(xiàng)目要求。

　　1.做好招投標(biāo)工作的5個(gè)主要措施

　　(1)有計(jì)劃

　　根據(jù)項(xiàng)目整體施工計(jì)劃制訂詳盡的招投標(biāo)計(jì)劃。

　　(2)有準(zhǔn)備

　　進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查分析，建立和完善區(qū)域性的施工單位、建筑材料、政策法規(guī)信息庫(kù)，為招投標(biāo)儲(chǔ)備信息資源。

　　(3)有原則

　　制訂招標(biāo)計(jì)劃的同時(shí)，應(yīng)明確招標(biāo)原則，以便給招投標(biāo)工作的具體實(shí)施以充足的時(shí)間差。招標(biāo)原則應(yīng)明確界定承包方式、范圍、支付款辦法及甲供材料的范圍、方式、分包項(xiàng)目等主要合同洽商所需條款。

　　(4)有辦法

　　選擇正確的方法可使開(kāi)發(fā)商通過(guò)招投標(biāo)這一手段達(dá)到控制造價(jià)的目的，在二線城市常用的方法有：

　　單位工程方面：以采用總承包方式為主，部分項(xiàng)目分包。單位工程實(shí)行平方米造價(jià)包干，或總價(jià)包干方式，對(duì)于有規(guī)模效益的分項(xiàng)工程，如門(mén)、窗、樓梯欄桿等采用分包，分包項(xiàng)目也實(shí)行單方造價(jià)包干。由于二線城市施工單位素質(zhì)因素，進(jìn)行清單報(bào)價(jià)招標(biāo)還須一個(gè)適應(yīng)過(guò)程。

　　甲供材料方面：對(duì)于涉及工程品質(zhì)的材料如：外墻漆、裝飾材料等，宜采用統(tǒng)一甲方供料，一些大宗主要機(jī)電設(shè)備也應(yīng)甲方自行采購(gòu)。在資金允許的條件下，因季節(jié)因素價(jià)格變動(dòng)較大的某些材料如：水泥、鋼材等，也可充分發(fā)揮開(kāi)發(fā)商的規(guī)模效益進(jìn)行甲供。甲供材料價(jià)格也應(yīng)通過(guò)競(jìng)標(biāo)定價(jià)。采用甲供材料時(shí)，開(kāi)發(fā)商必須明確有效時(shí)限及范圍，而且確保比承包商有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，避免損傷承包商積極性。

　　區(qū)內(nèi)配套及園林景觀工程方面：宜采用清單報(bào)價(jià)形式招標(biāo)，同時(shí)招標(biāo)時(shí)應(yīng)對(duì)主材的規(guī)格、品質(zhì)予以明確。

　　智能化工程方面：宜采用清單報(bào)價(jià)方式招標(biāo)，合同價(jià)款應(yīng)采用可調(diào)價(jià)款的方式。招標(biāo)時(shí)應(yīng)約定主要材料價(jià)格的調(diào)整幅度差值。結(jié)算時(shí)，超過(guò)此差值，其價(jià)格將進(jìn)行調(diào)整（因?yàn)殡娮赢a(chǎn)品更新?lián)Q代快，價(jià)格降幅大，而智能化系統(tǒng)由施工到投入正常使用時(shí)間跨度大。）

　　土石方工程方面：區(qū)內(nèi)的土石方平衡工程也是成本控制重點(diǎn)，在招標(biāo)時(shí)宜選擇專(zhuān)業(yè)公司施工，專(zhuān)業(yè)公司之間可采用單方報(bào)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)方式進(jìn)行投標(biāo)、競(jìng)標(biāo)。

　　(5)有監(jiān)控

　　招投標(biāo)工作環(huán)節(jié)多，有力的監(jiān)控將避免決策失誤、成本失控。監(jiān)控主要從以下兩方面加強(qiáng)。

　　加強(qiáng)對(duì)投標(biāo)單位的資格審查。對(duì)投標(biāo)單位應(yīng)充分審查其單位的信譽(yù)、經(jīng)濟(jì)狀況、操作能力，避免“魚(yú)目混珠”擾亂投標(biāo)環(huán)境，給招標(biāo)帶來(lái)難度，甚至做出錯(cuò)誤的判斷。

　　加強(qiáng)對(duì)標(biāo)底的審核。標(biāo)底的計(jì)算過(guò)程具有專(zhuān)業(yè)性、復(fù)雜性、人為因素較多的特點(diǎn)。企業(yè)應(yīng)建立復(fù)核機(jī)制，避免標(biāo)底偏差所產(chǎn)生的成本提高或投標(biāo)單位盲目低價(jià)中標(biāo)給工程管理及結(jié)算工作帶來(lái)困難。

　　2.成本控制在合同管理體系中應(yīng)注意的兩個(gè)方面：

　　(1)合同的嚴(yán)密性

　　合同條款除正常應(yīng)明確的條款外，還應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的計(jì)價(jià)方法、特殊工藝的計(jì)價(jià)方法、違約的處理方法及可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)因素的處理方法等進(jìn)行明確，以便避免結(jié)算時(shí)產(chǎn)生分歧和矛盾。

　　(2)合同的可操作性

　　合同的可操作性主要體現(xiàn)在發(fā)、承包方能夠?qū)嶋H執(zhí)行。應(yīng)避免承包方為取得工程盲目承諾不可能實(shí)現(xiàn)的條款，待合同簽訂后在執(zhí)行的過(guò)程中遇到困難即找甲方推諉扯皮，影響工程進(jìn)度以及項(xiàng)目的各項(xiàng)計(jì)劃的實(shí)施。

　　四、施工階段

　　二線城市的施工單位多數(shù)管理觀念落后，往往與開(kāi)發(fā)商的管理理念及方法有差異，要想在這樣的環(huán)境中協(xié)作建造出優(yōu)質(zhì)的樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商須在一些關(guān)鍵管理環(huán)節(jié)上建立嚴(yán)密而切實(shí)可行的管理措施，體現(xiàn)在成本管理上主要有以下3個(gè)方面應(yīng)予以加強(qiáng)：

　　1.加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的監(jiān)督和管理

　　施工階段的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證是不可避免的，但應(yīng)處于一個(gè)嚴(yán)密的管理控制體系之中。設(shè)計(jì)變更及簽證管理控制體系應(yīng)明確：操作流程、流程環(huán)節(jié)中的責(zé)任人、責(zé)任人的管理權(quán)限、流程環(huán)節(jié)的確認(rèn)時(shí)限、否決及責(zé)任追究

制度。

　　這種操作體系也應(yīng)讓施工單位明晰，以便于協(xié)作配合，提高工作效率，為結(jié)算打好基礎(chǔ)。

　　2.加強(qiáng)設(shè)備、材料品質(zhì)和價(jià)格的管理

　　二線城市的建筑材料市場(chǎng)不規(guī)范，完善的設(shè)備、材料管理體系將是打造精品工程的必要條件，通常操作方式有：

　　(1)自行采購(gòu)

　　如大型機(jī)電設(shè)備（電梯、空調(diào)等）、外立面裝飾材料（外墻漆、飾面磚等）等一些對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)影響較直接，同時(shí)價(jià)格較高又易發(fā)揮規(guī)模采購(gòu)優(yōu)勢(shì)的材料。

　　園林景觀工程所用的部分材料，也可通過(guò)競(jìng)標(biāo)自行采購(gòu)。

　　自行采購(gòu)既起到成本控制作用又避免雙方結(jié)算時(shí)產(chǎn)生分歧。

　　(2)總承包單位自行采購(gòu)

　　開(kāi)發(fā)商對(duì)一些建筑常用的地材、通用材在限定品質(zhì)、性能的前提下，可讓承包單位自行采購(gòu)，這樣可發(fā)揮承包商比開(kāi)發(fā)商更熟悉市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，從而相應(yīng)調(diào)動(dòng)其積極性。

　　(3)甲方限價(jià)承包單位采購(gòu)

　　一些沒(méi)有一次性包死的工程，主要材料價(jià)格可通過(guò)發(fā)、承包方共同議定一個(gè)價(jià)格確認(rèn)程序確認(rèn)價(jià)格，結(jié)算時(shí)按限定價(jià)格結(jié)算，限價(jià)時(shí)應(yīng)明確價(jià)格時(shí)限及范圍。

　　上述材料采購(gòu)的三種方式都應(yīng)在樣板、樣品認(rèn)證制度、進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收確認(rèn)制度監(jiān)控下才能投入使用。

　　3.加強(qiáng)資金計(jì)劃執(zhí)行的監(jiān)控，使其作為工程管理的量化監(jiān)控表

　　第一，資金計(jì)劃是建立在項(xiàng)目的各項(xiàng)合同已確定且總體施工進(jìn)度計(jì)劃已確認(rèn)合理的基礎(chǔ)上，這就要求成本控制人員與工程管理人員在前期相互協(xié)調(diào)，扎實(shí)地做好基礎(chǔ)工作。

　　第二，施工階段的工程款支付是以資金計(jì)劃為基礎(chǔ)的，它應(yīng)同施工進(jìn)度計(jì)劃相協(xié)調(diào)，在這樣一個(gè)總框架下監(jiān)控項(xiàng)目，可使工程管理更加清晰。當(dāng)月實(shí)際發(fā)生額增減超過(guò)資金計(jì)劃一定比例幅度時(shí)，成本控制人員和工程管理人員應(yīng)分別分析闡明原因，甚至提出成本預(yù)警和工程進(jìn)度預(yù)警。

　　第三，資金計(jì)劃與成本的動(dòng)態(tài)控制相結(jié)合，可使開(kāi)發(fā)商更好的掌控項(xiàng)目的運(yùn)行，使企業(yè)的銷(xiāo)售收入與工程支出處于良性循環(huán)。

　　五、結(jié)算階段

　　開(kāi)發(fā)企業(yè)結(jié)算工作的突出特點(diǎn)是：“大量性、集中性、復(fù)雜性”。為避免結(jié)算時(shí)產(chǎn)生主觀上的錯(cuò)誤和漏洞及客觀上的疏忽應(yīng)建立以下機(jī)制。

　　1.結(jié)算原則會(huì)議確認(rèn)制

　　應(yīng)通過(guò)結(jié)算會(huì)議確定：

　　①確認(rèn)結(jié)算方法、人選、結(jié)算期限。

　　②確認(rèn)除正常結(jié)算項(xiàng)目之外所發(fā)生的特殊問(wèn)題，以及合同沒(méi)有約定或雙方分歧較大的項(xiàng)目。

　　2.二次復(fù)核、審計(jì)制

　　建立切實(shí)可行的二次復(fù)核、審計(jì)機(jī)制，可使結(jié)算工作處于受監(jiān)控狀態(tài)。復(fù)核審計(jì)制的建立，一方面加強(qiáng)內(nèi)部制約，另一方面又減少工作失誤。其具體操作人員可聘請(qǐng)經(jīng)驗(yàn)豐富的造價(jià)人員也可委托中介機(jī)構(gòu)。

　　3.獎(jiǎng)懲制度

　　結(jié)算完畢后，應(yīng)對(duì)照成本目標(biāo)進(jìn)行分析、整理，并分別就設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)質(zhì)量（含本企業(yè)設(shè)計(jì)管理部門(mén)）、監(jiān)理單位的現(xiàn)場(chǎng)簽證（含本企業(yè)工程部）的管理情況，進(jìn)行成本控制的程度分析，視情況給予獎(jiǎng)罰。

　　小結(jié)

　　開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本控制貫穿于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，其控制的重點(diǎn)在于前期的決策，在于設(shè)計(jì)階段的預(yù)控，在于招投標(biāo)與合同洽商中的精確布控以及在于施工與結(jié)算階段的嚴(yán)控。尤其在二線城市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)還不是很高的情況下，更應(yīng)以嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)的態(tài)度做好每一個(gè)環(huán)節(jié)，這樣才能使企業(yè)贏得最大的利潤(rùn)。