投資房地產(chǎn)物業(yè)的四點預期收益
首先,投資者預期的市場需求將產(chǎn)生足夠的凈收入(收取租金和支付營業(yè)費用以后)。該收入構(gòu)成了投資者的部分收益(在考慮稅收和融資成本之前)。
其次,投資者預計在持有一段時期后出售財產(chǎn)。通常,投資者預期價格在持有期間會上升,特別是處于通貨膨脹時期。這樣,價格的上漲也構(gòu)成了投資者的收益。
第三,獲得投資的分散性。這意味著大多數(shù)投資者希望持有多樣性的不同種類財產(chǎn),例如股票、債券、貨幣市場基金和房地產(chǎn)。分散性將降低投資組合的總體風險。
第四,可能帶來的優(yōu)惠稅收收益,這可能對某些投資者來說是更重要的。一般的投資者在選擇物業(yè)時,往往是根據(jù)自己對一個物業(yè)的喜好、物業(yè)宣傳知名度和人氣來判斷,大多是憑感覺而且有一定的盲目性,這樣雖然可以買到好物業(yè),但總是缺乏科學的根據(jù),投資的成功率不高。投資房產(chǎn)有沒有比較科學、準確、客觀的投資分析方法呢?可以比較科學地選擇投資物業(yè)和計算出投資買房的收益率,以幫助投資者作出理性的投資選擇。
主要的房地產(chǎn)投資分析、評估方法
一、銷售比較法優(yōu)點:選購目標物業(yè)與市場可比物業(yè)的單位價格進行比較,這一方法十分簡單,但要求市場上有足夠多的可比物業(yè)。弊病:需要考慮物業(yè)的不可移動性、獨一無二性、客戶的偏好、房地產(chǎn)市場不能實現(xiàn)完全競爭等。
二、總租金乘數(shù)法公式:總租金乘數(shù)=投資價值/第一年潛在租金收入
優(yōu)點:投資者可將目標物業(yè)的總租金乘數(shù)與自己所要求的進行比較,也可在不同物業(yè)間比較,取其較小者。
弊病:這一方法未考慮空置與欠租損失及營業(yè)費用、融資和稅收的影響。
三、直接資本化法
公式:總資本化率=第一年的營業(yè)凈收入/投資價值
營業(yè)凈收入指扣除空置與欠租損失和營業(yè)費用后的實際收入。對于住宅來說,營業(yè)費用通常為中介費用。
優(yōu)點:該法與總租金乘數(shù)法相比,考慮了空置與欠租損失和營業(yè)費用。
弊病:同樣未考慮融資和稅收的影響。
四、稅前原始股本收益率法
公式:原始股本收益率=第一年稅前現(xiàn)金收入/初始投資
初始投資指總投資額中扣除貸款部分后的自備金。
優(yōu)點:這一方法因考慮了融資的影響而較前幾種方法更為完善。
弊病:對于大多投資者來說,都存在融資問題。
五、租金回報率分析法
公式:(稅后月租金-每月物業(yè)管理費)×12/購買房屋總價
這種方法算出的比值越大,就表明越值得投資。
優(yōu)點:考慮了租金、房價及兩種因素的相對關(guān)系,是選擇“績優(yōu)地產(chǎn)”的簡捷方法。
弊病:沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出,沒有考慮資金的時間成本,因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對按揭付款不能提供具體的分析。
六、租金回報率法
公式:(稅后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房時間內(nèi)的按揭款)
優(yōu)點:考慮了租金、價格和前期的主要投入,比租金回報法適用范圍更廣,可估算資金回收期的長短。
弊病:未考慮前期的其它投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性,不能作為理想的投資分析工具。
七、IRR法(內(nèi)部收益率法)
公式:IRR=累計總收益/累計總投入
優(yōu)點:IRR法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素?？梢耘c租金回報率結(jié)合使用。IRR收益率可理解為存銀行,只不過我國銀行利率按單利計算,而IRR則是按復利計算。
弊病:通過計算IRR判斷物業(yè)的投資價值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來。而未來租金的漲跌是個未知數(shù)。惟有一點是可以確定的:市場的未來是不確定的,有升值的可能,也有貶值的可能,只是看升值、貶值哪種可能性大了。所以
還要進行投資敏感性決策分析。作為投資行為,投資者關(guān)注的是收益與風險,通過對IRR的分析發(fā)現(xiàn)相關(guān)性最高的是房價、租金以及能否迅速出租。由于房價是已知的,于是能否準確預告租金水平及選擇投資項目便成為投資成敗的關(guān)鍵。國際專業(yè)理財公司評估物業(yè)投資價值的簡單方法
據(jù)了解,按國際專業(yè)理財公司的計算原則,衡量一處物業(yè)價格合理與否的基本公式為:
如果該物業(yè)的年收益×15年=房產(chǎn)購買價,則認為該物業(yè)物有所值。
如果該物業(yè)的年收益×15年>房產(chǎn)購買價,則表明該投資項目尚具升值空間。
適合百姓進行投資選擇的方法
如果該物業(yè)的月租金=房產(chǎn)每平方米單位價格×物業(yè)面積/100,則認為該物業(yè)物有所值。
如果該物業(yè)的月租金>房產(chǎn)每平方米單位價格×物業(yè)面積/100,則表明該投資項目尚具升值空間。
以上是常用的比例與比率法,它有的只需進行簡單的預測和分析即可幫助投資者快速作出判斷。有的需要進行專業(yè)性的投資分析,為投資者進行房地產(chǎn)投資理財。在看一項投資時,投資者有必要多看一些指標以增加可靠性。
篇2：房地產(chǎn)投資價值評估三大公式
考察一處房產(chǎn)是否值得投資,最重要的就是評估其投資價值,即考慮房產(chǎn)的價格與期望的收入關(guān)系是否合理。以下三大公式可以幫助你估算房產(chǎn)價值,不妨一試。
一大公式:租金乘數(shù)小于12
租金乘數(shù),是比較全部售價與每年的總租金收入的一個簡單公式(租金乘數(shù)=投資金額/每年潛在租金收入),小于12。
上述所提的西藏南路一小戶型,20**年時售價22萬元,月租金1500元,那么它當時的租金乘數(shù)是12倍。一般來說,這個數(shù)字被看成大多數(shù)租賃房產(chǎn)的分界線。如果一處房產(chǎn)的租金乘數(shù)超過12倍,很可能會帶來負現(xiàn)金流。這套房子如今的售價已經(jīng)上漲到60萬元,而月租金卻仍不到2000元,租金乘數(shù)升到25倍,已經(jīng)大大超過了合理的范疇。
投資者可以將目標物業(yè)的總租金乘數(shù)與自己所要求的進行比較,也可在不同物業(yè)間比較,取其較小者。不過這個方法并未考慮房屋空置與欠租損失及營業(yè)費用、融資和稅收的影響。
二大公式:8年~10年收回投資
投資回收期法考慮了租金、價格和前期的主要投入,比租金乘數(shù)適用范圍更廣,還可以估算資金回收期的長短。它的公式是:投
資回收年數(shù)=(首期房款+期房時間內(nèi)的按揭款)/[(月租金-按揭月供款)×12。
一般來說,回收年數(shù)越短越好,合理的年數(shù)在8年~10年左右。仍以西藏南路小戶型為例,假設20**年時首付5萬元,每月按揭供款1000元,1年后交房,當時它的投資回收年數(shù)是10.3年。但是到了20**年,由于房價上漲,而租金卻沒有同步增長,現(xiàn)在購買這套房產(chǎn)每月的租金收入無法彌補月供款,實際上面臨投資無法回收的境地。
三大公式:15年收益是否物有所值
另外,也可以參考下面這個國際專業(yè)理財公司評估物業(yè)的公式。
如果該物業(yè)的年收益×15年=房產(chǎn)購買價,該物業(yè)物有所值;如果該物業(yè)的年收益×15年>房產(chǎn)購買價,該物業(yè)尚具升值空間;如果該物業(yè)的年收益×15年〈房產(chǎn)購買價,該物業(yè)價值已高估。
仍以上文提到的小戶型為例,20**年時,年租金收益為18000元,乘以15等于27萬元,大于當時的售價22萬元,因此是值得投資的。但是現(xiàn)在,就以2000元月租金計算,合理價值為36萬元,遠遠小于當前60萬元的售價,價值已經(jīng)被過度透支了。
以上是三種常用的比例與比率法,有的只需進行簡單的預測和分析即可幫助投資者快速做出判斷,有的還需要進行專業(yè)性的投資分析,計算另外一些指標以增加可靠性。比如,一個地段好的房產(chǎn)可能現(xiàn)在的租金回報率不高,但具有較佳的升值前景,或者一套普通住宅能夠享受稅收減免,一定程度上能夠彌補過高的租金乘數(shù)。
篇3：房地產(chǎn)物業(yè)投資價值衡量四法
投資房地產(chǎn)物業(yè)的四點預期收益
首先,投資者預期的市場需求將產(chǎn)生足夠的凈收入(收取租金和支付營業(yè)費用以后)。該收入構(gòu)成了投資者的部分收益(在考慮稅收和融資成本之前)。
其次,投資者預計在持有一段時期后出售財產(chǎn)。通常,投資者預期價格在持有期間會上升,特別是處于通貨膨脹時期。這樣,價格的上漲也構(gòu)成了投資者的收益。
第三,獲得投資的分散性。這意味著大多數(shù)投資者希望持有多樣性的不同種類財產(chǎn),例如股票、債券、貨幣市場基金和房地產(chǎn)。分散性將降低投資組合的總體風險。
第四,可能帶來的優(yōu)惠稅收收益,這可能對某些投資者來說是更重要的。一般的投資者在選擇物業(yè)時,往往是根據(jù)自己對一個物業(yè)的喜好、物業(yè)宣傳知名度和人氣來判斷,大多是憑感覺而且有一定的盲目性,這樣雖然可以買到好物業(yè),但總是缺乏科學的根據(jù),投資的成功率不高。投資房產(chǎn)有沒有比較科學、準確、客觀的投資分析方法呢?可以比較科學地選擇投資物業(yè)和計算出投資買房的收益率,以幫助投資者作出理性的投資選擇。
主要的房地產(chǎn)投資分析、評估方法
一、銷售比較法優(yōu)點:選購目標物業(yè)與市場可比物業(yè)的單位價格進行比較,這一方法十分簡單,但要求市場上有足夠多的可比物業(yè)。弊病:需要考慮物業(yè)的不可移動性、獨一無二性、客戶的偏好、房地產(chǎn)市場不能實現(xiàn)完全競爭等。
二、總租金乘數(shù)法公式:總租金乘數(shù)=投資價值/第一年潛在租金收入
優(yōu)點:投資者可將目標物業(yè)的總租金乘數(shù)與自己所要求的進行比較,也可在不同物業(yè)間比較,取其較小者。
弊病:這一方法未考慮空置與欠租損失及營業(yè)費用、融資和稅收的影響。
三、直接資本化法
公式:總資本化率=第一年的營業(yè)凈收入/投資價值
營業(yè)凈收入指扣除空置與欠租損失和營業(yè)費用后的實際收入。對于住宅來說,營業(yè)費用通常為中介費用。
優(yōu)點:該法與總租金乘數(shù)法相比,考慮了空置與欠租損失和營業(yè)費用。
弊病:同樣未考慮融資和稅收的影響。
四、稅前原始股本收益率法
公式:原始股本收益率=第一年稅前現(xiàn)金收入/初始投資
初始投資指總投資額中扣除貸款部分后的自備金。
優(yōu)點:這一方法因考慮了融資的影響而較前幾種方法更為完善。
弊病:對于大多投資者來說,都存在融資問題。
五、租金回報率分析法
公式:(稅后月租金-每月物業(yè)管理費)×12/購買房屋總價
這種方法算出的比值越大,就表明越值得投資。
優(yōu)點:考慮了租金、房價及兩種因素的相對關(guān)系,是選擇“績優(yōu)地產(chǎn)”的簡捷方法。
弊病:沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出,沒有考慮資金的時間成本,因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對按揭付款不能提供具體的分析。
六、租金回報率法
公式:(稅后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房時間內(nèi)的按揭款)
優(yōu)點:考慮了租金、價格和前期的主要投入,比租金回報法適用范圍更廣,可估算資金回收期的長短。
弊病:未考慮前期的其它投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性,不能作為理想的投資分析工具。
七、IRR法(內(nèi)部收益率法)
公式:IRR=累計總收益/累計總投入
優(yōu)點:IRR法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素?？梢耘c租金回報率結(jié)合使用。IRR收益率可理解為存銀行,只不過我國銀行利率按單利計算,而IRR則是按復利計算。
弊病:通過計算IRR判斷物業(yè)的投資價值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來。而未來租金的漲跌是個未知數(shù)。惟有一點是可以確定的:市場的未來是不確定的,有升值的可能,也有貶值的可能,只是看升值、貶值哪種可能性大了。所以
還要進行投資敏感性決策分析。作為投資行為,投資者關(guān)注的是收益與風險,通過對IRR的分析發(fā)現(xiàn)相關(guān)性最高的是房價、租金以及能否迅速出租。由于房價是已知的,于是能否準確預告租金水平及選擇投資項目便成為投資成敗的關(guān)鍵。國際專業(yè)理財公司評估物業(yè)投資價值的簡單方法
據(jù)了解,按國際專業(yè)理財公司的計算原則,衡量一處物業(yè)價格合理與否的基本公式為:
如果該物業(yè)的年收益×15年=房產(chǎn)購買價,則認為該物業(yè)物有所值。
如果該物業(yè)的年收益×15年>房產(chǎn)購買價,則表明該投資項目尚具升值空間。
適合百姓進行投資選擇的方法
如果該物業(yè)的月租金=房產(chǎn)每平方米單位價格×物業(yè)面積/100,則認為該物業(yè)物有所值。
如果該物業(yè)的月租金>房產(chǎn)每平方米單位價格×物業(yè)面積/100,則表明該投資項目尚具升值空間。
以上是常用的比例與比率法,它有的只需進行簡單的預測和分析即可幫助投資者快速作出判斷。有的需要進行專業(yè)性的投資分析,為投資者進行房地產(chǎn)投資理財。在看一項投資時,投資者有必要多看一些指標以增加可靠性。