根據(jù)主流的思維體系,目前我國的房地產(chǎn)開發(fā)模式基本可歸納如下:開發(fā)商籌措資金并通過公開招拍掛取得一定年限的土地使用權、房產(chǎn)建設、銷售以回籠資金取得利潤、繼續(xù)下一個開發(fā)循環(huán);同時,政府通過土地出讓取得大量的土地出讓金,隨之進行城市基礎設施建設,并通過基礎設施的不斷配套與完善來提升區(qū)域內(nèi)的土地價值,形成下一輪土地出讓與基礎設施建設互動的良性循環(huán)。
表面看來,這樣的開發(fā)模式公正、科學、合理:開發(fā)商在市場經(jīng)濟手段的調(diào)控下公平競爭、政府在經(jīng)營城市的理念下實現(xiàn)城市建設資金與城市規(guī)模的不斷擴張。但是,這樣的開發(fā)模式真的無懈可擊、天衣無縫了嗎?
傳統(tǒng)開發(fā)模式真的無懈可擊?
一、高額土地出讓金門檻造成房地產(chǎn)開發(fā)商之間的不完全競爭
由于我國城市(尤其是較發(fā)達城市)的快速發(fā)展而形成土地資源的高度稀缺性,造成土地價格的急劇上漲。建設部對杭州的一項調(diào)查顯示,杭州1998年房屋開發(fā)土地每平方米的價格僅為593元,而到20**年猛漲到6143元,4年間上漲10倍以上。因此,這種土地公開招拍掛的公平競爭僅限于擁有大資金的開發(fā)商,而中小資金的開發(fā)商由于土地出讓金的高門檻而被排除在房地產(chǎn)開發(fā)市場之外。這種貌似公平的競爭,競爭的只是開發(fā)商和銀行的關系、可貸款的資金額度,而非企業(yè)建設、開發(fā)的總體實力。
二、房地產(chǎn)開發(fā)的暴利來自何處
據(jù)杭州市建委陸革處長介紹,國際房地產(chǎn)業(yè)的項目平均利潤率大約是6%至8%,而我國房地產(chǎn)行業(yè)的項目平均利潤率高達30%以上。如果考慮到房地產(chǎn)企業(yè)自有資金僅為項目總投資的20%至30%、其余均為銀行貸款和購房預付金的因素,其開發(fā)利潤為自有資金的100%以上,稱其為暴利毫不為過。暴利的來源絕非是通過降低房屋的建設成本從而獲取社會平均利潤,而是依靠地價的上漲甚至是囤積土地、“圈地”坐等地價升值而來。但地價的升值卻并非是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營所致,而是政府配套基礎設施的建設投入形成。因此,暴利其實來自于國有土地資產(chǎn)的流失。
三、誰在為房產(chǎn)開發(fā)的高風險買單
與取得土地的高資金門檻相對,市場準入的門檻卻太低,造成一些房地產(chǎn)企業(yè)無力承擔相應責任。1000萬元就可以注冊一個房地產(chǎn)企業(yè),一級房地產(chǎn)企業(yè)的注冊資本金5000萬元即可,但其運作的項目卻動輒幾千萬元、幾億甚至數(shù)十億元。根據(jù)《公司法》房地產(chǎn)企業(yè)只需承擔注冊資金的有限責任,責任與資金實力的不對等使得其房地產(chǎn)開發(fā)大量依靠銀行貸款和購房人的預付款,將風險轉嫁給銀行和社會。
四、追逐暴利的結果——房地產(chǎn)市場的結構失衡
為了讓土地上漲的價值在房價中不那么顯山露水,使房屋看上去物有所值,于是“豪宅”、高價房充斥市場,所謂的環(huán)境、理念等房屋附加值成為房價組成的中堅力量,而適合中低收入階層的商品房卻鳳毛麟角,導致政府不得不推出大量行政劃撥土地、以期通過經(jīng)濟適用房的開發(fā)建設來解決普通居民的居住難題。
五、宏觀調(diào)控對過熱樓市的控制“看上去很美”?
近兩年來,國家采取把住土地供應和信貸投放兩個閘門,降低固定資產(chǎn)投資增長過快的勢頭,目前已取得初步成效。但一些專家指出,對過熱的樓市而言,如果土地供應方式不作根本轉變,眼下穩(wěn)定、或趨于下降的房價也會靜待時日尋找機會予以“補漲”,這是供求關系這只市場經(jīng)濟“無形的手”作用的必然結果。
將“地價”從“房價”中剔除
由于房屋依附于土地的特殊性,使得房產(chǎn)開發(fā)與地產(chǎn)開發(fā)天生就合為一體,這種傳統(tǒng)觀念的桎梏,限制了人們思維的再創(chuàng)新。
一方面,“土地稀缺→地價上漲→區(qū)域間的壟斷競爭→壟斷形成暴利→房價上漲→商品房成為投資房→普通居民無力解決居住問題→政府大量推出行政劃撥土地→土地愈加稀缺”;另一方面,“土地稀缺→地價上漲→基礎設施配套成本增加→城建資金缺乏→政府更加依賴于土地出讓金的取得→地價持續(xù)上漲”。
浙江工商大學應宜遜教授認為,上述推斷揭示了這樣的尷尬:即政府已經(jīng)被捆綁在“高房價”的戰(zhàn)車上,欲罷不能。那么,能否探索另外一種可持續(xù)發(fā)展之路?
一、“地價”與“房價”分離的合理性
區(qū)別于資本主義國家的土地私有制,我國土地均屬國有。國家通過城市建設而形成的土地升值,理應歸屬國家所有。至于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)——嚴格意義上應為房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(通過囤積和圈地來坐等國家建設推動地價的上漲,不是真正的地產(chǎn)開發(fā)),它的存在是通過對“房屋”這個產(chǎn)品的生產(chǎn)而取得合理的生產(chǎn)利潤。因此在我國,各級政府才是最大的“地產(chǎn)商”,地價從房價中剝離具有合理性。
二、“地價”與“房價”分離的可操作性
陸革告訴記者,以20**年推出的杭州九堡經(jīng)濟適用房公開招投標為例,通過政府確定地價,土地綜合補償成本,對經(jīng)濟適用房房屋的售價進行最低價競爭,結合小區(qū)設計方案優(yōu)劣綜合評分以確定中標房產(chǎn)商等等措施,實際上這樣的公開招投標就是“房產(chǎn)”開發(fā)優(yōu)劣的公平競爭,已充分實現(xiàn)了“地價”與“房價”的成功分離。
三、今后房地產(chǎn)開發(fā)模式的粗略設想
浙江的一些專家,對今后房地產(chǎn)開發(fā)模式進行了粗略設想,即“政府做地,開發(fā)商做房”。政府通過對土地的整理以及區(qū)域內(nèi)基礎設施的建設投入,確定各地塊的規(guī)劃用地性質(zhì),并按“代建制”即建設主體招投標的模式實行各類房屋的建設,最終進行現(xiàn)房的銷售以取得城市建設帶來的土地升值空間,形成建設投入——銷售回收的良性循環(huán)。
四、政府的手是不是伸得太長
新模式下,政府的手是不是伸得太長?是不是承擔了不應由政府承擔的地價漲落的風險?
應宜遜教授認為,其實,現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)模式只是企業(yè)總體實力和素質(zhì)的不完全競爭。競爭的只是開發(fā)商和銀行的關系、可貸款的資金額度,而不是企業(yè)在房屋設計、建造、銷售上的總體實力和素質(zhì);況且,原本的房地產(chǎn)開發(fā)模式,房地產(chǎn)企業(yè)的投入與產(chǎn)出、收益與風險完全不對等。依靠較高的銀行貸款,房地產(chǎn)企業(yè)可以“以小搏大”,實現(xiàn)暴利,同時將項目投資風險的絕大部分轉嫁給銀行。
而新的房地產(chǎn)開發(fā)模式,并不是政府的手伸得太長,而是地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的價值對等的回歸;政府也沒有過多地承擔地價漲落的風險,與舊模式相比,地價漲落的高風險同樣都是由政府(國家)承擔。
房地產(chǎn)開發(fā)新模式的利弊分析
專家認為,如果推行新的房地產(chǎn)開發(fā)模式,將帶來諸多好處,但同時也存在幾大難題需要破解。而新模式的實現(xiàn),前提是成熟的“代建制”。
一、新模式至少具有四大利好
陸革認為,這些利好包括:因取消了土地出讓的高資金門檻,使得房產(chǎn)市場得以完全競爭;因取消了開發(fā)商在土地升值上的預期收益,使得開發(fā)商可以專注于企業(yè)在房屋設計、建造上的精力,可以通過降低企業(yè)經(jīng)營成本、提升企業(yè)經(jīng)營素質(zhì)來達到房產(chǎn)市場的公平競爭;因將地產(chǎn)開發(fā)與房產(chǎn)開發(fā)相隔離,實現(xiàn)了地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的價值對等;因將地價從房價中剝離,使得政府更易于對房產(chǎn)市場的結構進行調(diào)整和房屋價格進行調(diào)控。
二、需要破解的三大難題
現(xiàn)階段如果推行房地產(chǎn)開發(fā)新模式,至少帶來三大難題需要解決,包括:
首先,房屋個體究竟誰來銷售?舊模式下,商品房銷售由開發(fā)商自行銷售。那么新模式下,也是由政府進行銷售嗎?
其次,房屋個體究竟如何定價?舊模式時,房屋定價由開發(fā)商依據(jù)土地成本+建設成本+預期利潤并綜合考慮同地段商品房價格而確定。那么新模式下,也是由政府如此計算而確定嗎?
再次,房屋質(zhì)量保障體系如何解決?舊模式下,房屋出售后的質(zhì)量問題由開發(fā)商負責。那么新模式下,也是由政府一包到底嗎?
三、從一般商品看商品房銷售
一般商品,基本經(jīng)歷兩個環(huán)節(jié):生產(chǎn)與流通。僅有的例外,一是汽車,由專賣店經(jīng)銷;二是商品房,由開發(fā)商自產(chǎn)自銷。那么是否存在將商品房真正轉為流通領域“商品”的可能性呢?
陸革認為,專業(yè)化分工越來越細的原則同樣適用于房屋。直接可以借鑒的模式就是汽車銷售的“4S”店。政府在完成房屋的生產(chǎn)之后(可稱之為成品房),視市場需求情況進行分類:一種是直接核定成本后轉為經(jīng)濟適用房、拆遷安置房、廉租房等;另一種是定位為商品房,則直接將成品房進行公開拍賣,依照出價高低并綜合考慮實力強、有經(jīng)驗、信譽好等因素,選擇房屋專賣單位進行“代銷”或“包銷”。
無論“代銷”或“包銷”,質(zhì)量保障均由專賣單位對購買者負責,并由房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向專賣單位負責(可采取預留部分質(zhì)量保證金的形式);介于兩者之間,還可以定位一類為低價商品房,即明確最終的銷售價格,仍由專賣單位競爭銷售權以獲得代理利潤。至此,個體房屋的銷售、定價、質(zhì)保問題基本可以解決。
四、新模式實現(xiàn)前提:成熟的代建制
新模式的實現(xiàn),必須要有一個前提:成熟的代建制。應宜遜等專家建議,應借助政府投資項目的便利,在政府投資項目如經(jīng)濟適用房、拆遷安置房、農(nóng)轉居多層公寓中大力推進代建制,不斷探索、總結經(jīng)驗、完善程序,才能在將代建制推廣到商品房開發(fā)時“管而不死、放而不亂”。
篇2：我國房地產(chǎn)開發(fā)模式的發(fā)展
我國房地產(chǎn)開發(fā)模式的變化
房地產(chǎn)開發(fā)商實際上扮演著雙重角色:一是商人,二是城市建設者。第一種角色要求開發(fā)商不可避免地追求開發(fā)利潤的量大化,第二種角色又要求開發(fā)商追求開發(fā)的社會效應。回顧房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史,我們不難看出,隨著房地產(chǎn)相關法規(guī)的不斷完善和市場自身的成熟,開發(fā)商的城市建設意識在逐步增強,與此同時,房地產(chǎn)開發(fā)模式也在發(fā)生著變化。
短平快的合作開發(fā)模式
“聯(lián)合開發(fā)”和“項目公司”是我國房地產(chǎn)開發(fā)歷程中曾有的一大特色,造成這種局面的直接原因是早期為數(shù)不少的建設項目用地是以協(xié)議出讓方式取得,某些取得開發(fā)權的企業(yè)或個人因種種原因,不能在短時間內(nèi)啟動項目,致使開發(fā)周期大大延長,甚至使土地長期閑置。而隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫,房地產(chǎn)業(yè)對資本的吸引也與日俱增,一些擁有資金或技術管理優(yōu)勢的企業(yè)迫切希望獲取土地資源,于是合作開發(fā)這種形式應運而生。
合作開發(fā)使一批擱置已久的項目進入開發(fā)流程,大大加快了項目開發(fā)進度,在一定程度上緩解了一段時間相對供應不足的矛盾,一些企業(yè)也在項目開發(fā)的過程中積累了經(jīng)驗和資金,得以迅速發(fā)展。
但是這種模式的先天缺陷也是顯而易見的。合作開發(fā)的項目公司存續(xù)期與項目開發(fā)周期幾乎相同,項目完工,公司的使命也結束了。因此,項目公司通常追求的是開發(fā)利潤的最大化和快速實現(xiàn),不可避免地會采取一些短平快的手法。再者,在市場銷售形勢持續(xù)向好的情況下,企業(yè)追求的是產(chǎn)品的快速消化和成本控制,對產(chǎn)品創(chuàng)新和品質(zhì)的提升不會花費太多精力,也不可能去完成售后服務,走的是合作、建設、銷售、結算的路子。此外,由于進入門檻較低,一些不具開發(fā)經(jīng)驗的企業(yè)和個人也挾資本實力強行進入,使這類項目的產(chǎn)品水準普遍不高,且盛行概念炒作,甚至出現(xiàn)下部共有裙樓和上部塔樓分屬不同建設單位的情況,容易產(chǎn)生產(chǎn)品交付后的遺留問題,對整個市場發(fā)展來說,不足一種良性的方向。
小而全的多項目開發(fā)模式
一些有相當開發(fā)經(jīng)驗的企業(yè)或是因為取得項目的條件限制,或是主動地希望完善企業(yè)自身的產(chǎn)品層次,開始注重后續(xù)發(fā)展的取向上,并希望多點出擊,四面開花,擴大企業(yè)在不同客戶層面的影響力。這就出現(xiàn)廠小而全的多項目開發(fā)模式。
這種開發(fā)模式可以在一段時間內(nèi)增加企業(yè)的曝光率和知名度,以不同的產(chǎn)品形成系列。但是除非該企業(yè)有足夠的人力資源、管理制度以及對不同類型產(chǎn)品的深入研究,否則很難要求它在從普通住宅、高檔住宅到別墅等不同類型產(chǎn)品上均取得市場認可,稍有閃失,則可造成對企業(yè)整體印象的損害,而且產(chǎn)品交叉會使開發(fā)商不自覺地將不同產(chǎn)品概念混用,造成產(chǎn)品個性的方向性偏差。
從城市建設的意義上說,這種開發(fā)模式不僅無法實現(xiàn)企業(yè)資源的優(yōu)化配置,而且容易造成城市建設功能的紊亂,使城市建設無法在城市規(guī)劃部門的統(tǒng)一指導下進行,因為同樣出于企業(yè)切身短期收益的需要,開發(fā)商不可能從某種戰(zhàn)略和長遠的角度思考自己的開發(fā)行為。
精耕細作的成片開發(fā)模式
相對于前二種模式,成片住宅開發(fā)無疑更具活力,也更加符合城市經(jīng)濟發(fā)展和擴張對房地產(chǎn)開發(fā)和城市建設的客觀要求。
成片開發(fā)的原則是總體規(guī)劃,適度調(diào)整,即小區(qū)總體布局、建筑風格、景觀規(guī)劃通盤考慮。對產(chǎn)品而言。成片開發(fā)可以有足夠的空間和規(guī)模實現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)的最優(yōu)化設計;對開發(fā)商來說,可以體現(xiàn)更完整的開發(fā)理念,使企業(yè)獲得持久的發(fā)展動力和持續(xù)品牌建設,更加具有責任感;對消費者來說,一個大規(guī)模的規(guī)劃成型的小區(qū),不確定因素較少,不會因為日后周圍環(huán)境變化(如改變用途、道路、新建)等造成現(xiàn)有居住環(huán)境質(zhì)量的改變或下降;從整個行業(yè)發(fā)展來說,成片住宅開發(fā)客觀上促進了精品住宅的形成。“中國房產(chǎn)看廣州,廣州房產(chǎn)看華南”,一批大盤住宅的出現(xiàn),使精品樓盤成為市場的標兵,規(guī)模化、集約化效應可以實現(xiàn)成本優(yōu)化,提高產(chǎn)品的性價比。
成片開發(fā)使城市容易形成多個各具特色、定位不同、環(huán)境景觀各異而又在城市整體交通網(wǎng)絡的連接下的有機統(tǒng)一體,使城市真正呈現(xiàn)無限生機。同時,這樣的模式有利于政府部門規(guī)范房地產(chǎn)業(yè),更重要的是能夠集中利用有限而寶貴的土地資源,并根據(jù)可持續(xù)發(fā)展的原則科學地制定城市建設布局,使城市充分發(fā)揮自身的作用。
開發(fā)模式的轉變不是一朝一夕之功,隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展和城市規(guī)模的擴大,隨著人們對居住條件和居住環(huán)境的要求的提高,相信房地產(chǎn)開發(fā)商還將與時俱進,不斷探索出更富創(chuàng)新精神和更具社會責任感的開發(fā)模式。
篇3：王志綱談房地產(chǎn)十大開發(fā)模式(下)
五、完善積累型開發(fā)模式
人選房子，房子選人，一方水土養(yǎng)一方人。
這是人與人之間不言而喻的連接密碼。把房子建成何樣，人們才樂意選擇，這完全可以反映出選擇者的品位、修養(yǎng)與性情。基于對人性的關懷，對文化的獨到見解，不少樓盤成功地將其演繹到自己房地產(chǎn)開發(fā)中，并形成了自己的獨特開發(fā)模式--迎合社會主流，營造一種健康生活方式。
最為典型的要數(shù)麗江花園，其對房產(chǎn)業(yè)的革命性意義在于：率先營造一種生活方式，并且精雕細琢之。
過去十年，房地產(chǎn)市場消費觀念發(fā)生了兩次革命性變化。90年代初，人們買房仍然以追求一個“窩”這主要目標，只要有個地方住，人們不會挑剔;90年代中期，“家”成人們購房追求的重點，不只是需要一個窩，還要配套、環(huán)境;先知先覺的開發(fā)商很快明白，“家”絕不是人生追求的最高目標。也正是這里開始，購房者從注重地理位置、環(huán)境、戶型、配套等外在因素，向關注物業(yè)管理、社區(qū)化等內(nèi)在因素轉移，人們從買環(huán)境過渡到買生活方式。
麗江花園較早旗幟鮮明地打出賣生活方式。強調(diào)其房子真正為詩意的安居而建;在廣州樓市第一個喊出e生活概念，其亦是全國優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)，而旗下的星海洲、麗字樓、王臺別墅、和諧公寓、華林居、康城居、萃錦苑、玉樹別院、九如通津，這些母品牌下的子品牌更滿足了人們“人以群分”的心理，適應了生活方式下一的細分需要。麗江花園帶給予業(yè)主的不僅是品質(zhì)不斷提升的房子，且是個性價值的不斷張揚。這種只可意會，不可言傳的生活方將對樓市消費者的選擇產(chǎn)生越來越重要的影響。人們一直弄不明白，麗江花園樓價最高時憑什么賣到了7000元/平方米，我想原因就在于其營造的生活方式值錢。
麗江花園在推廣中強調(diào)得最多的就是“生活”二字，如“21世紀生活空間”、“e生活“等等。在新世紀樓市行銷概念中，生活方式現(xiàn)已成為主流。
走積累完善型開發(fā)模式之路的還有光大花園、金碧花園、云景花園，廣地花園、匯僑新城等。
六、城鎮(zhèn)開發(fā)模式
關注城鎮(zhèn)化開發(fā)模式，是基于兩點理由：
(一)、是國外房地產(chǎn)開發(fā)商較為推崇的開發(fā)方式;
(二)、中國正加快城市化進程，有人預測，廣東再過10年，將建成300個布局合理、功能齊全;設施完善環(huán)境優(yōu)美富有地方特色的中心鎮(zhèn)，廣東城市化程度將達50%以上。
現(xiàn)在，地產(chǎn)大鱷枕戈待旦，華南碧桂園一出手就是1000畝;雅居樂、華南新城、南國奧園、錦秀天河他們開發(fā)模式又將怎樣，急需要參照系。
洛溪新城的革命性之舉在于：其已率先在中國進行集鎮(zhèn)式房地產(chǎn)開發(fā)試驗。他們不僅考慮住戶的衣、食、住、行等日常生活問題，并考慮郵電、金融、教育、垃圾、污水處理已成功走出政府行為，完全成為一種市場商業(yè)行為，為房地產(chǎn)開發(fā)探索出了一條全新模式。
十年風雨，往往歷歷在目。
80年代末，當時番禺市政府確立以“二沙”帶動番禺經(jīng)濟發(fā)展的思路，南沙為工業(yè)區(qū)(現(xiàn)在有所調(diào)整)沙窖島發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。
1988年，霍英東及其同仁集資七千萬元，讓洛溪大橋飛架南北，從而使這里的房地產(chǎn)開始變得有實際意義。番禺開源房地產(chǎn)實業(yè)公司率先進駐番禺洛溪，按照當時計劃，該公司將逐步開發(fā)上萬畝土地，后來確定為7千畝，再后來確定為占面積約144平方米，建筑面積232.7萬平方米目前已建成住宅1萬多套，別墅千棟，商鋪千間，原計劃20年讓洛溪熱起來，想不到僅10年時間，一座嶄新的衛(wèi)星城便矗立起來了。
工行、農(nóng)行、建行，中行均在這里設有支行，而幼兒園、小學，中學已成規(guī)模，會所，超市應有盡有，拋開其頭兩期樓盤不說，整個新城自我更新能力很強。 城市自我實現(xiàn)生態(tài)平衡的能力。
整個洛溪新城的人口來自五湖四海，是一座典型的移民市鎮(zhèn)，充滿活力，而其母品牌下的子品牌：洛濤居、雅瀾苑、洛湖居超建越好。
再過2年，也許我們能更加認識洛溪新城，探索“城鎮(zhèn)化開發(fā)模式”的意義!
當然，我們還要提醒未來的開發(fā)商，城鎮(zhèn)開發(fā)走的不是房子的簡單集合，而是將自身定位于世界經(jīng)濟一體化中衛(wèi)星城!
七、集約化開發(fā)模式
用較少的占地面積、開發(fā)精致樓盤，力爭營造成最好的人居環(huán)境，最合理的產(chǎn)業(yè)，力爭達到唯美效果，有專家將之稱為集約化開發(fā)模式。
1998年前后，廣州房地產(chǎn)群雄并起，翠湖山莊號稱100%全綠化，首層架空，凸窗。現(xiàn)回頭去看的確很有意思，但當時引起了廣州市民的極大興趣，很多人把去那里看樓當逛公園。
集約化開發(fā)模式，其革命之處在于：以人為本，占地面積雖小卻能體現(xiàn)配套齊全的規(guī)模化生活小區(qū)概念。
其集約特性表現(xiàn)在--
1、天人合一，回歸自然的綠化理念，在有限的土地上搞精品綠化。
2、構筑完整的生活小區(qū)設施。僅會所面積就達1萬平方米，多功能，老少皆宜，并為業(yè)主提供專業(yè)酒店式服務，從而大大提升了居家的品質(zhì)。
在地少人多的廣州，21世紀商品房開發(fā)的主流究竟是什么?從翠湖山莊我們找到了答案：完整的生活空間，規(guī)模適當，配套完善的現(xiàn)代化小區(qū)。其社會基礎是：人們積極追求代表著較高社會主義水平的生活方式和生存空間。
類似開發(fā)模式之路的樓盤很多，如錦城花園、云景花園、名雅園，星匯園、天譽花園等。
八、唯景觀開發(fā)模式
廣州正在倡導“山水城市”理念，山水樓盤成為人們的注意重點。
敏于行的開發(fā)商總是搶在“學者”前面，率先在珠江兩岸，白云山腳圈了地，蓋起了一棟棟房子。
有人說，珠江兩岸現(xiàn)在最大的問題是，建筑物過多，體量過大，樓層過高，離江面太近。但這不是開發(fā)商的錯，是有關政府部門的失誤。這從側面恰恰反映出開發(fā)商的先知先覺，搶先占領有利地形，開發(fā)景觀資源。
唯景觀開發(fā)模式始作俑者應算是海珠半島花園，時間追朔到1992、1993年，其占地僅13萬多平方米。此盤1995年強力推盤時，宣稱的卻是“擁有1.38公理長的黃金海岸。”
而此種開發(fā)模式發(fā)揮到極致的，正是臨江豪宅群的迅速崛起，珠江廣場、中海錦苑、新理想華庭、麗景灣、海琴灣等先后拔地而起。
臨時豪宅對房地產(chǎn)開發(fā)的革命性意義在于：徹底喚醒人們沉睡多年的居住環(huán)境景觀意識。
以往，建房子，黑壓壓一片，人們分房以面積大小行政級別、富裕程度;現(xiàn)在，靚麗房子，爭先恐后冒出，中心城區(qū)的豪宅已因環(huán)境因素制約而讓位于江景豪宅，山景豪宅。
“以景觀為中心”的開發(fā)理念還促使小區(qū)開發(fā)在規(guī)劃、設計上的比拼。海珠半島花園的把樓建到42層高，力圖占領大量的景觀空間，中海錦苑、麗景灣(第三幢)巧妙地設計出戶戶朝江的戶型，新理想華庭則采用超大弧形防彈玻璃，每一套正望江戶型玻璃窗的總寬度超過9米，力爭與江景的接觸。
“以景觀為中心”的開發(fā)模式在廣州樓市遍地開花，蔚然成風。澳洲山莊、頤和山莊力圖把房子溶入大自然，山水庭苑。雅居樂、江南世家，雅寶新等力圖充分利用山與水。
早在古代就有“仁者樂山，智者樂水”的圣語;現(xiàn)代社會，文明人的價值取向又日益偏向于環(huán)境。香港最貴的豪宅在半山，原因就在于其海景疊加著山景。
“以景觀為中心”的開發(fā)模式正迎合了文明時代人們的需求。
九、營造開發(fā)模式
這類開發(fā)商，當初找到是一塊荒地，在那里從無到有，認真營造房地產(chǎn)成功的必需要素，精雕細琢，下定賭注，一步步創(chuàng)造市場。
白云堡1995年初動工時，僅是一片荒山石場;2年前開工的穆天子山莊也是一片山林，而8年前，二沙島別墅建設時，那里可以說還是一個“荒島”。
有人說，蓋房子，環(huán)境第一;也有人證券交強調(diào)是地段第一;其實，就房地產(chǎn)的社會屬性來說，應該是“身份第一”。
正是基于這點認識，白云堡、二沙島別墅區(qū)、穆天山莊的開發(fā)商將自己的目標客戶群定位在社會金字塔塔尖這一層，并通過項目的推廣成功將占總人口不足5%的塔尖消費層分離出來。
類似于營造成造型開發(fā)模式不僅僅是這幾個頂級樓盤，還有頤和山莊、白云高爾夫花園等等。
不容否認，房地產(chǎn)主流永遠不會面對低收入的百姓，聰明的開發(fā)商只會盯住廣州20%的高收入人群，至少頂級豪宅更需盯住這20%之中的20%的人，畢竟，市場是嚴酷的。
十、創(chuàng)新型開發(fā)模式
著名的地產(chǎn)巨子霍英東曾自豪地宣稱“賣樓花”是他發(fā)明的。這是他對中國房地產(chǎn)發(fā)展的最大貢獻，因為，“賣樓花”有助于解決起步期房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中最薄弱的一環(huán)--資本的瓶頸難題。
廣州第一個“賣樓花”的人是誰?
業(yè)內(nèi)人士普遍認同來自臺灣的仇福憲小姐。
人們清楚地記得，1990年以后，她在大陸做的第一個銷售個案--廣州世界貿(mào)易中心大廈非常成功。世貿(mào)中心也因為仇福憲小姐而成了廣州樓市十年創(chuàng)新型開發(fā)模式的典范。
世貿(mào)中心在開發(fā)過程中，培養(yǎng)了大陸第一批專業(yè)的樓盤銷售隊伍，從著裝到待人接物，到推銷賣樓，高素質(zhì)、高水平。堪稱典范;世貿(mào)的銷售大獲全勝，每平方米當時賣給到了二千多美元，堪稱當時廣州樓市的“天價”。
之后，在淘金花園的開發(fā)中，仇福憲應珠江實業(yè)之邀，主持了那里的銷售工作，有人說，在香港她把淘金花園搞得比廣州還有名。
有人說，廣州首個進行按揭貸款樓盤，亦是仇福憲倡導的。
廣州的首個售樓部也是她開辟的。
仇福憲自己也承認，大陸是一個前瞻性很強的市場，她應該多帶些先進經(jīng)驗和創(chuàng)意進來。十年前，她就預測，十年后的整個亞洲年中國，果然，2000年的廣州樓市正醞釀一個個更大的奇跡。也許再過五年、十年，全世界的發(fā)展商都會來中國廣州踩盤取經(jīng)。
當然，作為開發(fā)商的珠江實業(yè)，當時能花巨資(據(jù)說上2千萬元，無從考證)啟用仇福憲，這本身就是一種用人制度的創(chuàng)新!
廣州過去十年樓市的成功源于創(chuàng)新，將來仍然在于創(chuàng)新!
成功的開發(fā)模式還有很多，在些不一一論及。僅以此文獻給為廣州樓市十處輝煌創(chuàng)造性勞動的人們!