房地產開發成本控制淺析

　　一、房地產開發成本的組成

　　房地產開發成本大致可分為四大部分：

　　一是建安成本，約占房地產總成本的50％；

　　二是土地成本；

　　三是配套設施費，主要是指水、電、煤氣、市政和公建配套費，學校、醫院、商店等生活服務性設施；

　　四是規劃設計費。

　　二、房地產開發企業的成本管理職責

　　一是根據本單位業務發展規劃、開發能力和市場情況，確定項目開發計劃，組織立項調研、選址和前期策劃，提出立項建議和開發設想，提交立項可行性報告，履行立項審批程序。

　　二是客觀、認真地進行項目成本費用測算，編制項目成本費用計劃，確定項目及每個單項工程的目標成本，分解成本費用控制指標，落實降低成本技術組織措施。

　　三是遵循基本建設程序，進行項目實際操作，對房地產成本實行項目經理負責制和全員全過程控制，對可控成本、變動成本和成本異常偏差實行有效監控，保證將成本控制在目標成本范圍之內。

　　四是正確處理成本、市場、工程質量、開發周期、資源、效益之間的關系，防止和杜絕重大工程質量事故，努力縮短開發周期，嚴格控制項目的質量成本和期間費用，加速投資回報，提高投資回報率。

　　五是組織項目開發成本費用核算，及時、全面、準確、動態地反映項目成本、費用情況，按規定編報成本會計報表等有關資料，堅持成本報告制度，保證成本信息交流的及時、有效。

　　六是熟悉、掌握國家和當地有關法規政策及市場需求、預算定額水平等成本控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預見性，努力尋求降低成本費用的途徑。

　　七是定期或不定期分析成本結構、差異及其原因、監控措施及其效果、經驗教訓等。

　　三、房地產開發主要階段的成本控制。

　　一項目決策階段的成本控制。在做出決策之前，必須認真分析各種市場、技術及環境因素。新項目立項時須提交《立項請示》和詳細的《可行性研究報告》，并經立項聽證會討論通過。《可行性研究報告》除應具備地塊基礎資料、周邊環境及其發展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規劃設計方案、開發節奏及市場定位等基礎內容外，還須包括以下內容：成本費用估算和控制目標及措施；投資及效益測算、利潤體現安排；稅務環境及其影響；資金計劃；《競投方案》（僅限招標、拍賣項目）；投資風險評估及相應的對策；項目綜合評價意見等，資料的準確性是決策者做出決策的主要條件。

　　二規劃設計階段的成本控制。規劃設計對工程造價的影響程度達75％以上。因此，規劃設計階段工程造價的控制是關鍵，總體規劃設計方案（包括建造成本控制總體目標），應首先上報“規劃設計方案聽證會”進行審查，通過后進入下一設計階段。每一階段都須要求設計單位出具《設計概（預）算》，并在與上一階段的概（預）算進行認真分析、比較的基礎上，編制《建造成本概（預）算》，確定各成本單項的控制目標，并以此控制下一階段的設計。設計、工程、預算人員應會同監理人員組成聯合小組，對施工圖的技術性、安全性、周密性、經濟性（包括建成后的物業管理成本）等進行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設計單位進行修正，避免或減少設計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。

　　三施工階段的工程造價控制。施工階段所投入的資金量最大。有效地控制本階段的工程造價，主要應從以下幾個方面著手。

　　第一，把握好工程施工招投標，選擇施工工藝先進、報價合理、社會信譽好、技術力量雄厚的施工企業，鼓勵施工單位采用先進施工工藝，縮短工期。

　　第二，加強現場簽證的管理，杜絕行賄受賄等不良風氣，避免建設單位的現場管理人員違規簽證、簽證不及時及重復簽證等現象。同時，加強對簽證的監督與審核，要求所有的簽證必須由監理工程師核實后方可簽發。

　　第三，強化施工合同和索賠的管理。一方面，必須做好日常例會及處理技術問題、進度問題及其它重大問題等會議記錄，為避免索賠提供依據；另一方面，在處理索賠時應仔細研究合同中每一條款的內容，分清雙方的風險和責任，謹慎處理索賠，凡不屬于自己責任范圍內的，則概不得批準對方的索賠要求。

　　四、竣工結算階段的工程造價控制。

　　一是嚴格核對合同條款，防止重復計算及收費等問題。

　　二是檢查隱蔽驗收記錄及施工日記．確認隱蔽驗收手續是否齊全，是否按圖施工。

　　三是落實設計變更及簽證，檢查這些設計變更是否符合既定的程序．是否經設計單位及建設單位的同意批準，并且嚴格查實變更簽證，防止一些莫須有的簽證、重復簽證等。

　　四是按圖嚴格核實工程量。

　　五是嚴格執行投標過程中所報的單價或簽證價格，禁止高套單價的情形出現。

　　六是嚴格按規定和合同套取計費程序，計取各項費用。七是認真審查，復核，防止各項計算誤差。

篇2：地產企業從項目成本中開源節流 控制開發成本

　　地產企業如何從項目成本中開源節流，控制開發成本

　　近年來，國家對房地產行業的宏觀調控效果逐漸顯現出來，最明顯的就是一系列從緊的貨幣政策的陸續出臺，操控著地產企業的資金命脈，房企融資越來越困難，資金鏈岌岌可危。如何獲得更多決定企業生死存亡的資金，成為擺在每一個開發商面前的首要課題。在聚焦上市、發債、信托等向外突圍融資的同時，不容開發商忽視的另一重要方向無疑就是開源節流，控制企業的開發成本，提高企業的投資收益。而采用有效的成本控制手段，則是降低項目開發成本的關鍵，具體可以從以下幾個方面開展工作：

　　一、合理的設計是有效控制項目成本的前提

　　項目一旦立項，合理的設計是控制成本的前提和基礎。我們知道單就設計費用本身而言，一般只占項目全成本的1%--2%，但是，其對項目成本的影響卻達到75%以上。當項目的設計一旦確定，也就確定了項目成本的主要部分，工程概預算、竣工結算就只是工程量的計算，而不能從根本上改變工程的造價了。因此要有效控制項目成本，就要重點抓好工程設計這個環節的工作，制定準確合理的目標成本。下面是設計環節需要注意的幾個問題：

　　1）實施設計方案招標制度。通過設計方案招標來選擇優秀的設計單位，從而保證設計的合理性、準確性，減少因設計質量問題，出現的后期變更、簽證。同時選擇優秀的設計單位，也能夠準確實現前期市場調研后的項目產品定位，避免因設計誤差，影響銷售質量，造成資金長期得不到回收。此環節的招投標工作需要相關專業部門的全面參與評選。

　　2）開展限額設計。通過對項目的多種設計方案比較與篩選，對各項成本指標、各項經濟技術指標，進行分析和判斷，選擇技術上可行，施工上可能，經濟上合理的設計方案。限額設計階段一般要求成本、工程、營銷等多個專業口的人員聯合參與，通過限額設計，主導方案設計，優化設計的成本結構，以保證有效地控制成本。

　　3）加強圖紙會審。尤其是在設計階段，克服設計方的不足或缺陷，所花費的代價最小，能取的效果最好。重點是對圖紙技術上的合理性、施工上的可能性、項目成本的經濟性進行審查，從各個不同的角度對設計文件進行全面審核管理工作。以求提高設計質量，避免因設計單位考慮不周或失誤，給后面的施工時帶來的不必要的困難與麻煩,以致造成的成本失控。

　　二、項目招投標是有效控制成本的手段

　　建立公司完善的招投標管理制度，其目的是通過引進競爭機制，擇優選擇供方單位，從而促進項目成本有效降低。這里面有三個環節要把握，一要嚴格篩選供方單位；二要規范標書條款；三要規范招標流程。

　　1）選擇供方單位時，應從組織多種渠道對供方單位進行考察，入圍企業要嚴格走公司審批流程。

　　2）在編制招標文件時，標書條款應嚴謹、準確和合理，涉及到有關工程造價及相關費用的應盡量包死，盡量做到少留或不留活口。工程標底要保證質量，造價水平要合理，把工程標底控制在目標成本范圍內。

　　3）招投標過程要規范化、透明化，應成立招標小組，其中招標階段，應根據內容不同，隨機在專業口中抽取不同人員參與評標打分工作。評定標準應根據投標內容合理選擇，不應僅以“最低中標價”一種方式為準。

　　三、合同管理是有效控制成本的保障

　　合同一旦簽訂，就成為維護自身權益的法律依據，合同管理的健全與否,直接影響到企業的經濟效益與社會效益。因此要規范合同的管理，從合同編制，到合同訂立、審批、會簽等各個環節。

　　作為各專業口工程師要熟悉本專業的法律法規，技術指標等等。如工程類合同，要熟悉建設工程合同的各項條款，了解建筑行業的有關規定與慣例。對直接影響合同成本的有關條款，如合同價款的計價方式；合同價款調整原則與條件；主要材料價格的測算方法與調整條件；不可預見費用（如變更、簽證）包干的內容等都要詳細寫明并約定好。對總價包干的工程，由承包方采購的設備和主要材料的規格、品牌、廠家和品質要求有清單，此外還要明確國家政策性調整的內容是否列入在承包范圍內。充分發揮合同管理的約束與監督職能，有效地控制合同成本。工程類合同的管理內容主要有四種情況：

　　1）工程監理合同的管理；

　　2）工程勘測、設計合同的管理；

　　3）工程承包合同的管理；

　　4）設備和材料采購合同的管理。

　　四、現場施工管理是有效控制成本的重要環節

　　施工階段是把設計圖紙變成具有使用價值的產品過程，也是實現合同成本有效控制，為合理確定結算成本提供原始依據的過程。因此要做好以下幾方面工作：

　　1）嚴格辦理設計變更。建立設計變更、現場簽證管理制度，要明確項目部、造價部等相關部門，各專業人員的分工與職責，確保變更的質量，杜絕虛假簽證的發生。辦理簽證要及時,對簽證的內容描述要求清晰、準確。隱蔽工程的簽證要以圖紙為依據，并注明隱蔽的部位。對重大的設計變更，應事先做出預算，并進行經濟技術分析比較后，上報公司領導審批方可實施變更。

　　2）嚴格審查承包商的索賠要求。索賠是施工中經常會遇到的情況，對施工單位在索賠項目上巧立名目、弄虛作假、以少多報等行為應于駁回。對遇到工程問題，施工方不及時辦理簽證賠負，結算時搞突擊、互相扯皮的情況，應根據合同約定條款予以懲罰。

　　3）工程造價人員應及時深入工地現場。隨時撐握工程進度與狀況，了解工程變更內容的具體做法，準確計量出工程變更的有關數據，同時要廣泛收集各種建筑材料價格信息，分析和預測材料價格的波動狀態與原因，為工程竣工結算打下堅實的基礎。

　　五、竣工結算是有效控制成本的關鍵

　　竣工結算是反映工程項目實際造價的重要階段，是工程竣工驗收的重要組成部分。在辦理竣工結算時，應堅持以當時現行的工程造價管理法規為依據，按照甲、乙雙方在承包合同中約定條款，根據工程竣工圖紙，結合設計變更、隱蔽記錄、現場簽證進行認真審核計算。主要包括以下內容：

　　1）審查是否按圖紙及合同約定的內容全部完成工作，是否存在丟、錯的項目。

　　2）審查設計變更內容是否符合規定，變更資料是否齊全、內容表達是否清楚，設計變更是否達到做預算調整的要求。

　　3）審查簽證手續是否符合程序與規定，凡設計變更應有項目部、監理方、施工方三方人員共同的簽字，重要的設計變更還應有設計單位有關人員簽字方能生效。

　　4）審查簽證的內容是否準確，設計變更內容與原工程預算是否重復列項，即設計變更的費用包括在合同造價中。是否有不屬于簽證范疇的內容列入簽證參與工程結算，如施工單位自身原因造成返工的項目，施工現場臨時設施項目以及施工單位現場用工等。

　　5）堅持實行工程價款

結算復查、審核制度和工程尾款會簽審核制度，確保工程結算的質量和公司項目成本支出。

　　綜上所述，項目成本控制是一項系統工程，需要進行全過程、全方位的管理和控制。加強對項目目標成本的估算、工程概（預）算、承包合同價、竣工結算的“全過程”管理。要實行目標成本責任制，各部門各司其職。通過對目標成本的事前測算與分析、事中的審批與控制、事后的分析與總結，努力把項目成本管理工作落到實地，提高房地產企業的投資收益，增強企業競爭力，最終在激烈的市場競爭中立于不敗之地。