闡述房地產(chǎn)開發(fā)的工程造價控制策略

　　當(dāng)前，在三明市房地產(chǎn)開發(fā)項目中，由于全過程、全方位的工程造價控制理念尚未形成，投資管理的各個層面仍不完善，導(dǎo)致工程投資中損失浪費(fèi)的現(xiàn)象普遍存在。文章針對這一現(xiàn)象，從項目開發(fā)中的五個階段就如何控制和管理工程造價進(jìn)行了闡述，并提出對策建議，試圖促進(jìn)開發(fā)商降低工程成本、提高投資效益和社會效益。

　　近年來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模日益增大，一個開發(fā)項目由幾年前的幾千、幾萬平方米建筑面積遞增至現(xiàn)在的十幾萬、幾十萬平方米建筑面積，房地產(chǎn)開發(fā)中的工程造價也大幅提高。然而，三明市的建設(shè)項目普遍忽視了項目建設(shè)前期階段的重要性，造價控制的重點(diǎn)僅放在項目建設(shè)過程的后期階段甚至放在工程決算階段，以致預(yù)算超概算、結(jié)算超預(yù)算的現(xiàn)象屢見不鮮。工程造價失控，勢必降低開發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效益，關(guān)系到開發(fā)商的發(fā)展與生存。所以，在當(dāng)前樓市走勢低迷、房價理性回歸的新形勢下，實(shí)施工程造價的有效控制無疑顯得尤為重要。我們必須更新觀念，在遵循全過程造價管理理念下，推行工程造價管理工作從項目前期工作抓起，在可行性研究、投資決策的基礎(chǔ)上，對建設(shè)準(zhǔn)備、勘察設(shè)計、施工、竣工驗收、交付使用等一系列過程進(jìn)行規(guī)劃、協(xié)調(diào)監(jiān)督、控制和總體評價，將控制重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到項目決策和設(shè)計階段。

　　一、決策階段的工程造價控制

　　1、注重項目選址

　　在房地產(chǎn)建設(shè)項目實(shí)施中，決策階段的工程造價控制首先從房地產(chǎn)項目選址開始，要求選址應(yīng)符合城市規(guī)劃，要開發(fā)適銷對路的產(chǎn)品，項目要有準(zhǔn)確的市場預(yù)測與市場定位，適應(yīng)市場需求，以利資金回收。選址過程中要編制科學(xué)的環(huán)境評價報告，要做好地質(zhì)初勘工作。例如，三明市某房地產(chǎn)開發(fā)公司，在項目選址的問題上就有過深刻的教訓(xùn)。曾有兩個開發(fā)項目供該公司選擇：一個在三明市三元區(qū)下洋地塊，另一個在三元區(qū)東霞小區(qū)，當(dāng)時兩地商品房房價相差不多。該公司在決策時，既沒有做地質(zhì)初勘工作，也沒有調(diào)查兩地已建成建筑物的地質(zhì)情況，決策者僅憑印象，認(rèn)為下洋地塊配套相對完善，便確定開發(fā)下洋地塊項目。在勘察設(shè)計階段，該公司仍然沒有重視基礎(chǔ)問題，為節(jié)省勘察費(fèi)，地質(zhì)勘察點(diǎn)設(shè)置過少，致使地質(zhì)報告不全面。設(shè)計單位依據(jù)提供的地質(zhì)勘察報告，設(shè)計為人工挖孔樁基礎(chǔ)。結(jié)果在實(shí)際施工中發(fā)現(xiàn)，下洋地塊的水文地質(zhì)情況與地質(zhì)報告有較大出入，該地塊原先有一池塘，局部地表以下28米才能達(dá)到基巖層，在距地表12米處有大量的流塑性淤泥，致使人工挖孔樁的1/2紅磚護(hù)壁在砌筑后不到10分鐘便全部被流塑性淤泥擠垮，施工無法正常進(jìn)行。建設(shè)單位根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況，被迫放棄了人工挖孔樁的方案，全部改為機(jī)械鉆孔灌注樁，就此一項，多增加樁基施工成本268萬元，并且拖延工期達(dá)3個多月。而與此形成鮮明對照的是，另一開發(fā)商施工的三元區(qū)東霞小區(qū)的地表以下最深5-6米處便可到達(dá)基巖層，而且土質(zhì)全部是粘性老黃土。選擇在三元區(qū)東霞小區(qū)開發(fā)，在建設(shè)規(guī)模相近的情況下，僅樁基一項，與下洋地塊相比，便可節(jié)省510多萬元。此案例給我們提供了一個深刻的教訓(xùn)，顯現(xiàn)了項目選址工作對工程造價控制有著重大的影響。

　　2、周密編制投資估算計劃

　　投資估算是基本建設(shè)前期工作中的重要環(huán)節(jié)之一。在項目決策階段編制詳細(xì)的項目成本投資估算控制表，是研究、分析建設(shè)項目的經(jīng)濟(jì)效果的重要依據(jù)。在可行性研究報告批準(zhǔn)后，估算作為設(shè)計任務(wù)下達(dá)的投資限額，對初步設(shè)計概算起控制作用，并作為資金籌措及向銀行貸款的依據(jù)。工程經(jīng)濟(jì)人員在投資估算過程中，應(yīng)實(shí)事求是地反映設(shè)計內(nèi)容，按照工程造價管理的原則，合理預(yù)測投資估算中各種動態(tài)因素的變化，全面分析方案的經(jīng)濟(jì)性，并從建設(shè)方案的優(yōu)選開始，滲透到設(shè)計的全過程。

　　3、精心論證可行性研究

　　強(qiáng)化項目前期工作，規(guī)范項目投資決策，是提高投資運(yùn)行質(zhì)量的基礎(chǔ)，沒有經(jīng)濟(jì)效益或經(jīng)濟(jì)效益差的項目，不列入建設(shè)計劃，必須做可行性研究，可行性研究必須有經(jīng)濟(jì)效益評價，沒有經(jīng)濟(jì)效益評價的可行性研究報告或方案不予評審，達(dá)不到經(jīng)濟(jì)效益標(biāo)準(zhǔn)的項目不予立項，突出項目前期工作的超前性。通過投資科學(xué)管理，提高投資經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量，以保證公司全局經(jīng)濟(jì)效益的提高。

　　二、設(shè)計階段的工程造價控制

　　1、推行設(shè)計招投標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計單位

　　積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套項目、綠化等工程設(shè)計捆綁招標(biāo)，采用多家競投，組織有關(guān)專家綜合評比，這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計單位，又可促進(jìn)設(shè)計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價上下功夫。例如，三明市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在建筑面積共為6萬平方米的商住工程設(shè)計招標(biāo)時，要求各設(shè)計單位提出設(shè)計方案及相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并進(jìn)行設(shè)計費(fèi)報價。在選擇設(shè)計單位的過程中，本地區(qū)（三明市）的一家設(shè)計單位（資質(zhì)乙級）的設(shè)計費(fèi)為9元/平方米，而廈門一家甲級設(shè)計單位報價為14元/平方米。表面上看，如果選擇本地區(qū)的設(shè)計公司可省費(fèi)用30萬元，但是通過設(shè)計方案及技術(shù)參數(shù)的對比，發(fā)現(xiàn)在同樣滿足建筑功能的情況下，廈門設(shè)計公司的鋼筋含量為31千克/平方米，而三明設(shè)計公司的鋼筋含量為39千克/平方米。據(jù)此測算，廈門的設(shè)計公司可為開發(fā)商節(jié)省鋼材480噸，共計250萬元。由此可以看到，引進(jìn)設(shè)計競爭機(jī)制后，就鋼筋一項就為公司節(jié)省投資220萬元。

　　2、開展限額設(shè)計，有效控制造價

　　積極推行限額設(shè)計，健全設(shè)計經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。設(shè)計人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價格，然后按項目投資估算控制初步設(shè)計及概算，再用初步設(shè)計概算控制施工圖設(shè)計及概算。因此，各專業(yè)在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設(shè)計和施工圖預(yù)算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來。嚴(yán)格控制設(shè)計變更.以保證投資限額不輕易突破。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價管理人員應(yīng)與設(shè)計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。克服那種只顧畫圖、不顧算賬的傾向，變“畫了算”為“算了畫”。并利用同類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計，合理降低工程造價。

　　3、完善合同約束條款，有效控制造價

　　針對目前部分設(shè)計人員經(jīng)濟(jì)觀念淡薄，設(shè)計變更隨心所欲。筆者認(rèn)為應(yīng)在設(shè)計合同中增設(shè)約束條款，如設(shè)計變更費(fèi)超出施工合同價的某一比例（一般為5%）時，則扣罰一定比例的設(shè)計費(fèi)（設(shè)計質(zhì)保金）。采取一定的約束力，是對設(shè)計規(guī)范、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、工程量與概預(yù)算指標(biāo)等方面控制的有效舉措。

　　三、工程招投標(biāo)階段的工程造價控制

　　1、遵循公平、公開、公正、誠信的原則

　　招標(biāo)前，應(yīng)嚴(yán)格審查施工單位的企業(yè)資質(zhì)、經(jīng)營業(yè)績、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、管理能力及社會信譽(yù)，必要時進(jìn)行實(shí)地考察，避免“特級企業(yè)投標(biāo)，一級企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級企業(yè)進(jìn)場”等不正常現(xiàn)象。

　　2、認(rèn)真編制招標(biāo)文件

　　造價管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價值的數(shù)據(jù)、資料，對影晌工程造價的各種因素進(jìn)行鑒別、預(yù)測、分析、評價，然后編制招標(biāo)文件

。招標(biāo)書條款應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確和全面，工程造價及相關(guān)費(fèi)用應(yīng)盡量包死，少留或不留活口。工程標(biāo)底要保證質(zhì)量，把工程標(biāo)底控制在合理造價的下限。

　　3、合理低價者中標(biāo)

　　目前推行的工程量清單計價報價與合理低價中標(biāo)，作為業(yè)主方應(yīng)杜絕一味尋求絕對低價中標(biāo)，以避免投標(biāo)單位以低干成本價惡意競爭。所謂合理低價，是在保證質(zhì)量、工期前提下的合理低價。對于眾多的投標(biāo)者，開發(fā)商只能按照一定標(biāo)準(zhǔn)，例如技術(shù)先進(jìn)、質(zhì)量最佳、工期最短、造價合理等方面選擇中標(biāo)者，再把建設(shè)工程發(fā)包給他。

　　4、嚴(yán)密工程合同條款

　　對工程合同中涉及工程費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)、工期、質(zhì)量等級、承包內(nèi)容及方式、價款的結(jié)算方式、保修內(nèi)容及期限、違約責(zé)任、爭議處理等，都應(yīng)有明確約定。在簽訂工程合同過程中，對招標(biāo)文件和設(shè)計中不明確、不具體的內(nèi)容，通過談判，爭取得到有利于合理低價的合同條款。同時，對索賠要有前瞻性，有效避免過多索賠事件的發(fā)生。此外，應(yīng)爭取工程保險、工程擔(dān)保等風(fēng)險控制措施，使風(fēng)險得到適當(dāng)轉(zhuǎn)移、有效分散和合理規(guī)避，提高工程造價的控制效果。

　　四、施工階段的工程造價控制

　　1、工程監(jiān)理制實(shí)施與管理

　　實(shí)現(xiàn)三控一管的監(jiān)理體系，是控制工程質(zhì)量、進(jìn)度、工程造價三大目標(biāo)的重要保證，充分發(fā)揮其控制投資，增進(jìn)效益的作用，就可以給預(yù)、結(jié)算審查提供一套比較規(guī)范的設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的資料文本，從而反映真實(shí)的工程量。

　　2、優(yōu)化施工方案及施工順序

　　優(yōu)化施工方案也是控制投資最有效的手段之一。所謂優(yōu)化就是從若干個施工方案中選擇一個技術(shù)上切實(shí)可行、施工期限能滿足要求、施工質(zhì)量能夠保證、施工費(fèi)用較低的施工方案。

　　3、嚴(yán)格控制工程變更

　　施工前，要組織施工人員到現(xiàn)場勘查，對圖紙進(jìn)行會審，技術(shù)交底，避免施工中出現(xiàn)不應(yīng)有的返工，特別是對那種設(shè)計費(fèi)用較高的設(shè)計變更，必須經(jīng)設(shè)計單位、建設(shè)單位、監(jiān)理公司、施工單位等現(xiàn)場代表共同論證核實(shí)，盡量減少合同外費(fèi)用。

　　4、嚴(yán)格現(xiàn)場簽證管理

　　現(xiàn)場簽證是工程建設(shè)中經(jīng)常性的工作，若管理不到位，就可能給工程帶來不必要的損失，這就要求駐地監(jiān)理及甲方代表要有高度的責(zé)任感和使命感，做好施工現(xiàn)場記錄，同時要經(jīng)常到工地，做到“隨做隨簽”，避免“一攬子”及日后簽證。

　　5、嚴(yán)把材料關(guān)

　　做好設(shè)備、材料的訂貨、采購工作，確保物美價廉、及時供應(yīng)。

　　五、竣工結(jié)算階段的工程造價控制

　　工程竣工結(jié)算系指施工企業(yè)按照合同規(guī)定的內(nèi)容全部完成所承包的工程，經(jīng)驗收質(zhì)量合格，并符合合同要求之后，向發(fā)包單位進(jìn)行的最終工程款結(jié)算。在確定工程造價時，堅持以現(xiàn)行的工程造價管理規(guī)定為依據(jù)，按照甲乙雙方在施工合同中的約定，根據(jù)竣工圖結(jié)合隱蔽簽證、現(xiàn)場簽證和設(shè)計變更進(jìn)行審核計算、審查是否按圖紙及合同規(guī)定全部完成工作。認(rèn)真核實(shí)每一項變更是否真正實(shí)施，該增的增，該減的減，實(shí)事求是。竣工結(jié)算是工程造價控制的最后一關(guān)，若不能嚴(yán)格把關(guān)的話，將會造成不可挽回的損失。這是一項細(xì)致具體的工作，核對時要認(rèn)真、細(xì)致，在嚴(yán)格把關(guān)的同時，也應(yīng)尊重實(shí)際，不要惡意壓低造價，審核時要保持良好的職業(yè)道德與維護(hù)公司信譽(yù)。

　　綜上所述，控制工程造價不僅僅是防止投資突破限額，更積極的意義是要促進(jìn)建設(shè)、施工、設(shè)計單位加強(qiáng)管理，使人力、物力、財力有限的資源得到充分的利用，取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)利潤的最大化，就必須在工程決策階段、設(shè)計階段、工程招投標(biāo)階段、施工階段和竣工結(jié)算階段的全過程中，加強(qiáng)工程造價控制，降低開發(fā)成本，確保開發(fā)項目投資目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

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篇2：裝飾項目工程造價控制工作程序

　　裝飾項目工程造價控制程序

　　（1）合理計算成本，控制各項偶然開支，減少必然開支數(shù)目。

　　（2）抓好工程質(zhì)量，避免返工現(xiàn)象發(fā)生。

　　（3）認(rèn)真詢價、比價，購買質(zhì)量合格價格最低的材料。

　　（4）合理投入人力，減少工人窩工現(xiàn)象。

　　（5）施工前積極與業(yè)主協(xié)商，盡量避免設(shè)計變更導(dǎo)致的返工。

　　（6）節(jié)約材料、水、電的開銷。