嚴(yán)控下的石家莊樓市20**上半年是如何變化的？

　　如果總結(jié)上半年的話，上半年樓市表現(xiàn)可用一句話來(lái)概括：“限貸、限購(gòu)、限價(jià)”等三限政策層出不窮，省會(huì)樓市在震蕩中穩(wěn)步上升。具體表現(xiàn)在：

　　一、房產(chǎn)景氣指數(shù)持續(xù)回升，但漲幅在減緩。

　　地產(chǎn)投資及房屋新開工面積連續(xù)大幅增加 ，商品住房供求關(guān)系基本平衡，但也出現(xiàn)了較大的波動(dòng)；成交量較低但基本保持穩(wěn)定，呈現(xiàn)出了連續(xù)下降后急速上升的趨勢(shì)；其月份特征：

　　隨著石家莊推出限購(gòu)細(xì)則， 2月成為石家莊樓市的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，市場(chǎng)環(huán)境開始變得緊張起來(lái)；

　　3月是樓市傳統(tǒng)的銷售旺季，但在市場(chǎng)預(yù)期不明朗的情況下，多數(shù)購(gòu)房者都選擇了觀望；

　　4月份，樓市出現(xiàn)了回暖趨勢(shì)，供應(yīng)量和銷售量都有所增加。

　　5月份，雖然石市政府繼續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控細(xì)則，市場(chǎng)秩序得到進(jìn)一步規(guī)范，但借4月份房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖趨勢(shì)，“紅五月”石市房?jī)r(jià)繼續(xù)穩(wěn)步上揚(yáng)，購(gòu)房者觀望情緒逐漸淡化，剛性需求繼續(xù)得到釋放，整體樓市向好。

　　六月房地產(chǎn)市場(chǎng)有待觀察，但整體發(fā)展趨勢(shì)依然向好。

　　整體來(lái)看，20**年上半年石家莊商品房供應(yīng)面積走勢(shì)呈波浪狀形態(tài)。住房供求關(guān)系基本平衡。從走勢(shì)來(lái)看，成交量很低但基本保持穩(wěn)定，呈現(xiàn)出了連續(xù)下降后急速上升的趨勢(shì)。

　　二、房?jī)r(jià)在高密度打壓下仍呈現(xiàn)不斷上漲的走勢(shì)。

　　20**年1月到3月石家莊商品住房成交均價(jià)基本持平；而4月和5月商品住房成交均價(jià)呈現(xiàn)較大上漲的態(tài)勢(shì)。成交均價(jià)不斷上漲原因，主要有三方面：

　　第一、供需決定。石家莊市場(chǎng)還是以剛需為主的市場(chǎng)，近半年來(lái)，政策不斷變化，調(diào)控壓力越來(lái)越大，開發(fā)商在拿地、推盤的節(jié)奏把握上都顯得比較謹(jǐn)慎，但是由于市場(chǎng)需求仍然較大，價(jià)格不斷上漲。

　　第二，高端樓盤爆發(fā)。近幾年來(lái)，石家莊市高端樓盤得到了很好的發(fā)展，低密度住宅越來(lái)越受歡迎，萬(wàn)達(dá)豪宅、恒大華府等高價(jià)樓盤也不斷出現(xiàn)，萬(wàn)元樓盤隨處可見，客觀上拉高了市場(chǎng)成交價(jià)格。

　　第三，限價(jià)令“倒逼”房?jī)r(jià)上漲。限價(jià)政策只干預(yù)銷售環(huán)節(jié)而未干預(yù)供給環(huán)節(jié)，對(duì)房?jī)r(jià)不發(fā)生太大影響。而且該項(xiàng)政策的執(zhí)行很可能“倒逼”一些開發(fā)企業(yè)在申報(bào)時(shí)選擇較高的申報(bào)價(jià)格，由此也將造成在實(shí)簽中成交價(jià)格或?qū)⒌陀陬A(yù)售價(jià)格，政策力度會(huì)大打折扣。去年石家莊商品住房成交均價(jià)為4790元/㎡。如果以此為基準(zhǔn)房?jī)r(jià)，并將限價(jià)令規(guī)定的全年新建商品住房?jī)r(jià)格限漲10%計(jì)算在內(nèi)，那么到今年年底石家莊商品住房均價(jià)將不能超過(guò)5269元/㎡。據(jù)官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，20**年5月石家莊市樣本住宅均價(jià)為5922元/㎡，而實(shí)際5月份石家莊市新建商品房銷售均價(jià)已經(jīng)達(dá)到6805元/㎡，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了今年的限價(jià)目標(biāo)，20**年還未過(guò)半，石家莊房?jī)r(jià)限價(jià)政策實(shí)際已破產(chǎn)。

　　三、土地交易降溫，“地王”難以再現(xiàn)。

　　在20**年上半年，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不斷，調(diào)控效果首現(xiàn)土地市場(chǎng)，開發(fā)商謹(jǐn)慎拿地，土地流拍頻現(xiàn)，整個(gè)上半年土地市場(chǎng)交易下滑較大。上半年是4月份與6月份兩次土地拍賣中，大部分土地都以底價(jià)成交，而且有部分黃金地塊流拍。比如今年4月拍賣會(huì)上的003號(hào)土地；6月土地拍賣時(shí)兩宗土地流拍，都證明了樓市調(diào)控對(duì)土地市場(chǎng)的影響。

　　四，地產(chǎn)行業(yè)中個(gè)股突出活躍，特征表現(xiàn)明顯。其中：

　　上半年表現(xiàn)最優(yōu)的地產(chǎn)個(gè)股應(yīng)該是萬(wàn)達(dá)。隨著萬(wàn)達(dá)公館、精品商鋪等隆重推出，從產(chǎn)品品質(zhì)、項(xiàng)目規(guī)模到企業(yè)實(shí)力以及對(duì)城市的貢獻(xiàn)，表現(xiàn)非凡。

　　地產(chǎn)個(gè)股中表現(xiàn)最有特點(diǎn)的應(yīng)該是卓達(dá)集團(tuán)的多元化價(jià)值產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式。與其他國(guó)內(nèi)一線品牌公司單一的產(chǎn)品精細(xì)化開發(fā)模式不同，卓達(dá)集團(tuán)走出了一條符合國(guó)情和區(qū)域城市建設(shè)以及企業(yè)自身發(fā)展的多元化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式。在今年1月份，卓達(dá)集團(tuán)憑借這種“‘多元價(jià)值型’產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式”案例榮獲頗具分量的“中國(guó)管理學(xué)院獎(jiǎng)專項(xiàng)金獎(jiǎng)”，得到了中國(guó)專家界的一直認(rèn)可和好評(píng)。并且在5月初和6月份先后舉辦了多次卓達(dá)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式高峰論壇，受到業(yè)內(nèi)專家和消費(fèi)者的肯定和歡迎。

　　嚴(yán)格意義上講，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)市場(chǎng)機(jī)遇，但若沒有卓達(dá)集團(tuán)一直倡導(dǎo)的“德達(dá)天下”的企業(yè)家精神和多元價(jià)值共享的社會(huì)理念，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)或許只是變相的土地買賣。在當(dāng)前中國(guó)現(xiàn)行體制的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，如果能多一些像卓達(dá)這樣的企業(yè)，多一些像楊卓舒先生這樣的企業(yè)家，讓更多的老百姓能夠享受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的利益，才正是這個(gè)社會(huì)之所以發(fā)展與進(jìn)步最終的目標(biāo)。卓達(dá)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式將成為今后房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的方向。

　　地產(chǎn)個(gè)股中最值得關(guān)注的現(xiàn)象是恒大的高品質(zhì)精裝修現(xiàn)房。在樓市競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的復(fù)雜環(huán)境下，恒大地產(chǎn)持續(xù)領(lǐng)跑省會(huì)樓市。尤其是恒大雅苑6月12日在開盤當(dāng)日銷售1000多套，引起業(yè)界震動(dòng)。恒大的逆市飄紅充分說(shuō)明，高品質(zhì)精裝修現(xiàn)房給省會(huì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的重大影響，從園林建設(shè)、建筑特色、9A精裝等，都受到購(gòu)房者的喜愛。

　　五，城市建設(shè)突飛猛進(jìn)，七大城建規(guī)劃閃亮耀世。

　　一是三年上水平借力三年大變樣，四大重點(diǎn)區(qū)域成樓市必爭(zhēng)之地。

　　即老城區(qū)、正定新區(qū)、空港工業(yè)園和大西柏坡。未來(lái)四大重點(diǎn)區(qū)域的城建不斷完善，對(duì)于這些區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展將大有裨益。

　　二是石家莊新客站規(guī)劃出爐，八角廣場(chǎng)將成南部商業(yè)中心。新客站和八角地標(biāo)廣場(chǎng)規(guī)劃的出臺(tái)，使南部商務(wù)商業(yè)中心的建設(shè)有了完善的行動(dòng)指南。

　　三是石家莊30座城中村改造名單首度曝光，8月底前拆完。其中二環(huán)內(nèi)19個(gè)，二環(huán)外11個(gè)，省會(huì)二環(huán)內(nèi)將徹底告別城中村歷史。不少城中村改造項(xiàng)目“化腐朽為神奇”，正在或有望晉級(jí)石家莊新的地標(biāo)建筑和城市中心，像石家莊裕華萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、北郡、眾美城?廊橋四季等都是其中的代表。

　　四是正定新區(qū)城建全面提速，新區(qū)快速路竣工通車。在非限購(gòu)區(qū)域中，正定新區(qū)距離市區(qū)最近；在業(yè)態(tài)上，正定新區(qū)的住宅、花園洋房、寫字樓、公寓和商務(wù)酒店等也最為完備。因此在各區(qū)域的角力中，正定新區(qū)勝出的概率顯然最大。

　　五是石家莊環(huán)城水系竣工，告別“旱城”變身北方水城。石家莊環(huán)城水系工程正式實(shí)現(xiàn)“五通”。該工程包括西北水系、西北部南水北調(diào)段、石津灌渠市區(qū)段、東南水系和滹沱河部分河段，全長(zhǎng)約108公里，形成水面8.2平方公里、綠地24.5平方公里，實(shí)現(xiàn)了與民心河、滹沱河相互貫通，形成了碧水繞城、水綠交融、人水和諧、獨(dú)具魅力的“一河兩環(huán)”水景體系，“北方水城”的框架已基本形成。

　　六是石家莊軌道交通1號(hào)線3號(hào)線將開工，擬收儲(chǔ)49545畝土地。

　　1號(hào)線和3號(hào)線的先后開工，將徹底改寫石家莊沒有軌道交通的歷史，不僅將使市民出行條件得到顯著改善，也將對(duì)包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的石家莊經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生積極影響。收儲(chǔ)土地的六大片區(qū)（包括大郭鎮(zhèn)、北高營(yíng)、賈村等地），早已有樓盤入駐。隨著軌道交通駛?cè)肟燔嚨溃@些板塊無(wú)疑將成為省會(huì)開發(fā)商新的爭(zhēng)奪焦點(diǎn)。

　　七是石家莊空港新城規(guī)劃確定，將建設(shè)

容納60萬(wàn)人商貿(mào)新城。

　　石家莊空港工業(yè)園概念規(guī)劃及起步區(qū)總體規(guī)劃獲批，未來(lái)隨著石家莊空港功能設(shè)施不斷完善，在石家莊正定國(guó)際機(jī)場(chǎng)周邊將形成一個(gè)集商貿(mào)金融、休閑旅游、會(huì)展中心、生態(tài)住宅、文體中心、學(xué)校、醫(yī)院于一體的商貿(mào)新城。房地產(chǎn)市場(chǎng)勾勒出了極其誘人的前景。但目前這些基礎(chǔ)設(shè)施亟待從規(guī)劃變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。這也在一定程度上延滯了主城區(qū)購(gòu)房者的腳步。

　　六，下半年樓市發(fā)展趨勢(shì)的展望：平穩(wěn)上升。

　　20**年下半年石家莊商品住房成交均價(jià)依舊會(huì)呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢(shì)，但漲勢(shì)會(huì)有所放緩。表現(xiàn)在：

　　市場(chǎng)層面——供需雙方心理博弈加劇，期房仍是市場(chǎng)主體；

　　消費(fèi)者層面——主體仍為自住型，觀望情緒具持續(xù)性。但石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)主要以剛性需求為主，購(gòu)房者形成的“降價(jià)預(yù)期”難以長(zhǎng)時(shí)間保持，隨著開發(fā)商新盤推出和在售樓盤促銷力度加大，以及保障性住房建設(shè)的提速，總體房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格會(huì)逐步趨向平穩(wěn)。

　　開發(fā)商層面——謹(jǐn)慎放量，試探性促銷，重視產(chǎn)品性價(jià)比；

　　政府層面——短期內(nèi)不會(huì)減弱調(diào)控力度，或?qū)⒃俪稣{(diào)控新政。

　　在以上諸多因素與石家莊受京津冀一體化的擠出效應(yīng)、石家莊價(jià)格洼地效應(yīng)、石家莊快速推進(jìn)的城市化效應(yīng)等共同作用下，會(huì)繼續(xù)呈現(xiàn)穩(wěn)中上升的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

篇2：海外基金遭遇中國(guó)樓市的七年之癢

　　誰(shuí)的面孔在悄悄改變?

　　【策劃人語(yǔ)】以海外基金為代表的外資從上世紀(jì)90年代開始進(jìn)入市場(chǎng)化不久的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),目前報(bào)得出名的海外基金最早一宗投資案例應(yīng)該屬于1999年荷蘭國(guó)際集團(tuán)(ING)參與開發(fā)上海網(wǎng)球俱樂(lè)部公寓。

　　轉(zhuǎn)瞬之間,七年過(guò)去了,許多事情發(fā)展到這樣的階段都會(huì)或多或少出現(xiàn)一些問(wèn)題。

　　如今,這種“七年之癢”開始降臨到曾經(jīng)如魚得水的海外基金頭上。在鼓勵(lì)和限制之間,政府的“調(diào)控之手”已經(jīng)提起,海外基金的沖動(dòng)和博弈,開發(fā)商的渴求和艱辛、個(gè)人投資者的慶幸與煩惱,成了這個(gè)夏天的中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不能回避的典型面孔。我們不禁想探討,在金融市場(chǎng)日益全球化的趨勢(shì)下,國(guó)際性的資本逐利和本土化的房地產(chǎn)市場(chǎng)到底有多少契合點(diǎn)?又應(yīng)該在多大的尺度空間、以怎樣的方式規(guī)避可能的金融和房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)?

　　事實(shí)上,這種對(duì)撞和磨合還只是剛剛開始。(柯鵬)

　　政府:開始學(xué)習(xí)“挑選”境外資金

　　□本報(bào)記者于兵兵

　　[關(guān)鍵詞一:鼓勵(lì)]

　　盡管外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步于上世紀(jì)90年代,但真正流行開來(lái)卻始于20**年中國(guó)政府對(duì)外資收購(gòu)不良資產(chǎn)的鼓勵(lì)。

　　據(jù)了解,當(dāng)時(shí)中國(guó)四大資產(chǎn)管理公司信達(dá)、東方、華融、長(zhǎng)城等尚未處置完的不良資產(chǎn)還有上萬(wàn)億元。為謀求雙贏和有效快捷地處置不良資產(chǎn),四大資產(chǎn)管理公司開始向境外投資者整體出售打包后的不良資產(chǎn),而境外投資者也看到了不良資產(chǎn)背后巨大的房地產(chǎn)價(jià)值空間。

　　另外,一直存在于產(chǎn)業(yè)政策中的外資優(yōu)惠也促使外資大量流入房地產(chǎn),比如外資企業(yè)的稅收減免。“目前很多海外基金在國(guó)內(nèi)操作項(xiàng)目都會(huì)在境外注冊(cè)公司,以享受優(yōu)惠待遇。”專家介紹。

　　在物業(yè)類型上,雖然根據(jù)相關(guān)規(guī)定,只有外商投資普通住宅的開發(fā)建設(shè)才屬于鼓勵(lì)項(xiàng)目,但由于各地舊城改造建設(shè)規(guī)模大、任務(wù)重,實(shí)力雄厚的外資企業(yè)仍是地方政府主要合資、合作的對(duì)象。而新設(shè)外資房地產(chǎn)企業(yè)在資本金流入結(jié)匯上又沒有很多政策限制,流入房地產(chǎn)的資金量不斷攀升。

　　而走到20**年的宏觀調(diào)控,銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的信貸收緊,卻給了外資進(jìn)入一把也許是最后但卻是最有力的推動(dòng)。中國(guó)的金融業(yè)部分專家也認(rèn)為,要鼓勵(lì)多種融資渠道進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),以緩解銀行獨(dú)撐的房地產(chǎn)融資局面,降低銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)---于是,從20**年開始,海外基金“濫情”于中國(guó)房地產(chǎn)。

　　[關(guān)鍵詞二:限制]

　　經(jīng)濟(jì)調(diào)控的難度在于各因素的牽制性矛盾。

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需要外資的金融支持,但政府也不愿意看到因頻繁“聯(lián)姻”起到市場(chǎng)投資過(guò)熱的反效果。幾乎也是在20**年,外匯管理局等部門開始表態(tài),稱海外基金等境外資本的介入助推了房?jī)r(jià)走高。

　　于是,市場(chǎng)開始流傳“抑制海外投資”的政策風(fēng)向。最近的一次表態(tài)來(lái)自中國(guó)商務(wù)部外資司副司長(zhǎng)林哲瑩,據(jù)她稱中國(guó)本月底可能宣布限制外資投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的規(guī)定,內(nèi)容包括調(diào)整對(duì)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的外資一直享有的所得稅減免等優(yōu)惠,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)中的外資比重和房地產(chǎn)企業(yè)的外債規(guī)模作出限制,從資金流入和結(jié)匯方面出臺(tái)一些行政性的外匯管制措施等。

　　對(duì)此,中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容表示,外資進(jìn)入與國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)存在很大的關(guān)聯(lián)性,限制外資政策確有必要。易憲容稱,根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn),在資本賬戶沒有完全開放的情況下,除了直接投資,外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)都應(yīng)該有嚴(yán)格限制。

　　“房地產(chǎn)暴利的根本原因是掠奪性的制度缺陷,比如稀缺的土地資源與廉價(jià)的勞動(dòng)力。在這種情況下,如果讓大量的外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn),那就等于把國(guó)家財(cái)富拱手相讓給外國(guó)投機(jī)者。”易憲容表示。

　　但是,一些業(yè)內(nèi)人士并不贊同完全的抑制。“由于限制政策涉及未來(lái)的外資進(jìn)入,同時(shí)也會(huì)影響已經(jīng)在市場(chǎng)內(nèi)的外資走向,因此應(yīng)更加謹(jǐn)慎。”仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)董事陳立民表示。他認(rèn)為,雖然決策層擔(dān)心海外基金可能造成對(duì)高端物業(yè)的壟斷性收購(gòu),但最后整體退出并帶來(lái)金融風(fēng)險(xiǎn)的可能性不大。相反,在20**年底中國(guó)金融市場(chǎng)全面開放的形勢(shì)下,如果因?yàn)榻鹑隗w系弱而害怕外資進(jìn)入,這樣只會(huì)使國(guó)內(nèi)行業(yè)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入長(zhǎng)期低效的惡性循環(huán)。

　　陳立民建議,根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn),用稅收的隱性調(diào)節(jié)方式可以將外資納入監(jiān)管視野,比如取消境外企業(yè)的稅收優(yōu)惠,令其轉(zhuǎn)而將公司注冊(cè)在境內(nèi),這樣就可以從容調(diào)控其市場(chǎng)行為。

　　個(gè)人:追隨海外基金“路線圖”

　　□本報(bào)記者唐文祺

　　[關(guān)鍵詞一:慶幸]

　　“受到調(diào)控影響,以前的江浙炒房客紛紛撤出,現(xiàn)在是海外個(gè)人投資客進(jìn)入的新一波行情。”專門替海外投資客在上海尋找樓盤的徐先生說(shuō)。

　　實(shí)際上,從20**年下半年開始,海外個(gè)人投資客便以“考察團(tuán)”的形式陸續(xù)進(jìn)入上海房地產(chǎn)市場(chǎng)考察。

　　徐先生認(rèn)為,目前雖然面臨新一輪調(diào)控,但對(duì)于海外投資客不一定是個(gè)壞消息,“如果政策影響樓市結(jié)構(gòu)并使房?jī)r(jià)產(chǎn)生調(diào)整,也許那些海外投資客青睞的高檔住宅的升值空間還會(huì)大些。”

　　另外,國(guó)內(nèi)的個(gè)人投資者也對(duì)海外基金涉足抱一定的迎合態(tài)度。“海外基金更愿意做整體包裝,他們不僅帶來(lái)了資金,也帶來(lái)了高素質(zhì)的團(tuán)隊(duì)與管理、服務(wù),結(jié)果是對(duì)物業(yè)價(jià)值起到提升作用。如果我也是對(duì)外出租的,更可以以外資包裝后提升的租金作標(biāo)準(zhǔn),我的報(bào)價(jià)就跟著外資走。”

　　[關(guān)鍵詞二:煩惱]

　　不過(guò),對(duì)一些買房自住的購(gòu)房者來(lái)說(shuō),他們可不這樣看。在被大摩收購(gòu)了部分的陸家嘴中央公寓擁有一套房子的陳先生就對(duì)此表示擔(dān)心,“那么多房源被海外基金收購(gòu),入住以后空蕩蕩的,一點(diǎn)居住氛圍也沒有。”

　　陳先生在2年前還購(gòu)買過(guò)一個(gè)樓盤的房子,該樓盤大部分的購(gòu)買者為投資客,曾有一段時(shí)間,整個(gè)樓層只有陳先生家里一盞燈是亮著的。“雖然不知道海外基金收購(gòu)之后會(huì)采取什么形式脫手,可能會(huì)促進(jìn)樓盤升值,但對(duì)于我來(lái)說(shuō)總是感覺不舒服,況且他們走了,樓盤價(jià)格難保不跌。”

　　開發(fā)商:海外基金---皇帝的女兒不好娶

　　□本報(bào)記者于兵兵

　　[關(guān)鍵詞一:渴求]

　　與海外基金大舉收購(gòu)內(nèi)地成熟物業(yè)相反,能夠與海外基金攜手合作的國(guó)內(nèi)開發(fā)商少之又少。比如萬(wàn)科與德國(guó)國(guó)際房地產(chǎn)投資銀行,復(fù)地與荷蘭ING,順馳與凱雷,還有最近的瑞士信貸集團(tuán)旗下DLJ房地產(chǎn)基金、崇德基金等聯(lián)手注資易居中國(guó)等,都是房地產(chǎn)界可以排進(jìn)前20位的大企業(yè)。

　　但其實(shí),需要資金支持、技術(shù)支持甚至上市協(xié)助的房地產(chǎn)企業(yè)隨處可尋。從20**年開始,宏觀調(diào)控政策給開發(fā)商設(shè)的貸款門檻是自有資金比重需要達(dá)到35%且四證齊全,根據(jù)這一規(guī)定,大部分的開發(fā)商是無(wú)法從銀行貸到錢了。而此時(shí),海外基金以雄厚的資金實(shí)力越來(lái)越受到開發(fā)商的關(guān)注。

　　相比于銀行貸款,海外基金的融資方式靈活很多,除了整體收購(gòu)物業(yè)外,股權(quán)投資和債權(quán)投資等可以適用不同需求的房地產(chǎn)企業(yè)。一個(gè)最新的趨勢(shì)是,一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商醞釀將旗下物業(yè)打包,同時(shí)尋找海外基金合作,期待上市融資。

　　[關(guān)鍵詞二:艱辛]

　　然而近一年來(lái),很多原本看好與海外基金合作的房地產(chǎn)企業(yè)卻又在市場(chǎng)上沒了聲音。

　　“運(yùn)作下來(lái)才發(fā)現(xiàn)實(shí)在不容易。”一位從事上海商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的公司負(fù)責(zé)人告訴記者。瑞士信貸銀行上海副總裁張力也表示,除了要擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)的收租物業(yè)外,海外基金需要考核管理團(tuán)隊(duì)、財(cái)務(wù)指標(biāo)等一系列條件,并進(jìn)行嚴(yán)格的盡職調(diào)查和信息披露管理,REITs之路門檻極高。

　　一則新消息是,著名的大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)欲牽手麥格理銀行到中國(guó)香港REITs上市的計(jì)劃也暫告擱淺。雖然 萬(wàn)達(dá)和麥格理正在進(jìn)行一場(chǎng)注資“搶救”行動(dòng),力挺上市成功,但萬(wàn)達(dá)此次的融資無(wú)疑已經(jīng)*重重。看來(lái),中小開發(fā)商乃至大型房地產(chǎn)集團(tuán),要想與海外基金聯(lián)姻并成功融資似乎都并非易事。

　　跨國(guó)逐利仍在“急行軍”

　　海外基金:跨國(guó)逐利仍在“急行軍”

　　□本報(bào)記者于兵兵

　　[關(guān)鍵詞一:沖動(dòng)]

　　用“沖動(dòng)”一詞來(lái)形容海外基金當(dāng)初進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀態(tài),大多數(shù)基金管理者也許并不同意。正如荷蘭ING中國(guó)區(qū)投資總監(jiān)蔡麗麗所言,只是有幾家大的海外基金在較短的時(shí)間里同時(shí)發(fā)生了收購(gòu)或投資的案例,市場(chǎng)才對(duì)海外基金有了“山雨欲來(lái)”的感覺。

　　但若不是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益蓬勃且有利可圖,也不會(huì)有這么多海外基金紛至沓來(lái)。毫無(wú)疑問(wèn),從20**年起,海外基金進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的速度和規(guī)模正以幾何級(jí)的方式遞增。一邊是基金從業(yè)者奔走于各種論壇,推廣海外基金的投資流程和對(duì)市場(chǎng)可能起到的支持作用;另一邊,各種物業(yè)被海外基金收購(gòu)的信息也隨之不停地傳出。

　　一份來(lái)自上海某咨詢機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)是,20**年外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總額只有幾億美元,而20**年已經(jīng)倍升,且約有70%是于調(diào)控政策出臺(tái)之后的20**年下半年進(jìn)入的。

　　進(jìn)入20**年,盡管中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策調(diào)控如火如荼,但海外基金的投資熱情依然不減。在20**年3月舉行的一次投資峰會(huì)上,50多只來(lái)自北美、澳大利亞、日本、泰國(guó)乃至中東地區(qū)的海外基金在上海亮相,它們中間不僅有投資中國(guó)多年的大鱷,也包括GE、IN-VESCO、Latitude Capital以及ABP退休基金等一些新面孔。

　　“今年進(jìn)入中國(guó)的海外基金所代表的投資總額將是一個(gè)天文數(shù)字。”一家投資公司總裁稱,“中國(guó)的宏觀調(diào)控控制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資渠道,這給了海外基金進(jìn)入的空間,大多數(shù)海外基金已經(jīng)著眼預(yù)見5年后的市場(chǎng)收益。”

　　[關(guān)鍵詞二:博弈]

　　海外基金是逐利資本,這一點(diǎn)毋庸置疑。在外資粉飾良好的“長(zhǎng)期投資”的說(shuō)辭下,其短期套利的心思在市場(chǎng)看來(lái)是再明白不過(guò)。

　　近兩年被海外基金收購(gòu)的物業(yè)究竟會(huì)在何時(shí)、以怎樣的收益效果被海外基金吐出?以往的案例可以給出借鑒:上海網(wǎng)球俱樂(lè)部公寓是荷蘭ING1999年進(jìn)入上海的招牌產(chǎn)品,一期只租不售,二期則于20**年3月開始公開發(fā)售,投資回報(bào)率達(dá)到12%。不少業(yè)內(nèi)人士也指出,大基金所謂的長(zhǎng)期持有的真實(shí)目標(biāo)也許都會(huì)在3年至5年后開始顯現(xiàn)。

　　面對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的置疑,海外基金需要做的另一個(gè)重要解釋是熱錢炒匯嫌疑。“因?yàn)榭春萌嗣駧派?我們?cè)谥袊?guó)就是做短期投資。”進(jìn)入20**年,在人民幣升值預(yù)期的進(jìn)一步帶動(dòng)下,大大小小的基金開始潮水一樣涌入,其中一些小基金毫不掩飾真實(shí)想法。

　　當(dāng)然,大多數(shù)大型基金并不愿意承認(rèn)其投資策略中包括人民幣升值的投機(jī)目的。大摩執(zhí)行董事Garth Peterson介紹,房地產(chǎn)基金的投資要求是只關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的升值空間,并通過(guò)對(duì)沖的方式規(guī)避匯率的不穩(wěn)定性。具體做法是在確定一個(gè)投資項(xiàng)目之前就鎖定一個(gè)出手時(shí)的匯率,以此評(píng)估投資的利潤(rùn)率和可行性---Garth Peterson的話相當(dāng)玄妙,但他其實(shí)并沒有否認(rèn)其他負(fù)責(zé)匯率考量的部門將匯率的投資收益作為投資指標(biāo)上報(bào)決策層。

　　但也許對(duì)于大量的外資而言,他們也有自己的委屈。在目前的國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境下,資金流動(dòng)性過(guò)剩不僅是中國(guó)的問(wèn)題,也是世界的問(wèn)題。當(dāng)大量的養(yǎng)老、保險(xiǎn)基金沒有更多更好的投資渠道,流入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)似已成為一種必然選擇。

篇3：樓市整體形勢(shì)+營(yíng)銷手法研判

　　20**樓市整體形勢(shì)+營(yíng)銷手法的研判

　　總之，【住宅方面】：從20**－20**年的高低端住宅產(chǎn)品兩極分化到20**之后會(huì)出現(xiàn)階段性維穩(wěn)分化再到徹底分化；【商業(yè)地產(chǎn)方面】：黃金十年才過(guò)2年，空間已經(jīng)被挖掘七七八八，未來(lái)穩(wěn)中上升可能性大于猛升可能性。

　　一、20**樓市整體形勢(shì)研判

　　【政策】三限政策整體持續(xù)、房產(chǎn)稅將擴(kuò)大。

　　下半年有可能取消大戶型豪宅限購(gòu)令，但強(qiáng)推房產(chǎn)稅。

　　【信貸】適度放松信貸，信托等產(chǎn)品被監(jiān)察。

　　最近8大信號(hào)也表明信貸政策可能適度放松，尤其是首套放貸可能放松，但信托產(chǎn)品可能成為“搞死”房企的一大原因，信托等產(chǎn)品應(yīng)該被嚴(yán)控。

　　【開發(fā)商】?jī)?yōu)勝劣汰持續(xù)，加速寡頭地產(chǎn)形成。

　　每一輪宏觀調(diào)控期都是優(yōu)勝劣汰期，這一輪更不例外。一般說(shuō)來(lái)，每輪嚴(yán)厲的調(diào)控將導(dǎo)致房企減少15%－30%。強(qiáng)者愈強(qiáng)，二八定律、寡頭地產(chǎn)正逐漸成現(xiàn)實(shí)，當(dāng)然，寡頭地產(chǎn)真正成形還需要至少十年。

　　【消費(fèi)者】不再純觀望，該出手時(shí)就出手。

　　深圳地產(chǎn)成熟，消費(fèi)者多數(shù)都理性而有價(jià)值觀，無(wú)需多言，他們很懂價(jià)值與價(jià)格關(guān)系，觀望是為了準(zhǔn)確出手。地板家出現(xiàn)、外企大進(jìn)入、信貸放松……這是消費(fèi)者包括自住、投資客出手良機(jī)。

　　【營(yíng)銷】花樣百出，但有核心表現(xiàn)力。

　　團(tuán)購(gòu)、電商、跨界、二三級(jí)聯(lián)動(dòng)、保值回購(gòu)等創(chuàng)新營(yíng)銷將是20**年樓市持續(xù)看點(diǎn)。以下詳情。

　　二、20**開發(fā)商營(yíng)銷手法概述

　　如果評(píng)選20**年中國(guó)地產(chǎn)關(guān)鍵詞，當(dāng)包括限購(gòu)、限價(jià)、限貸、降價(jià)、團(tuán)購(gòu)、電商、保障房、觀望、完不成任務(wù)等詞匯和詞組，20**年的調(diào)控顯然比20**年“來(lái)得更狠一些”，能在“三限關(guān)”中游刃有余完成任務(wù)甚至以創(chuàng)新影響行業(yè)的房企并不多。

　　逆市出營(yíng)銷天才，20**年，全民營(yíng)銷年，硝煙彌漫的營(yíng)銷戰(zhàn)全國(guó)打響，深圳30年來(lái)首次爆發(fā)全城營(yíng)銷，營(yíng)銷手法呈現(xiàn)“新式、快速、互動(dòng)”現(xiàn)象。

　　【慣用營(yíng)銷手法】：降價(jià)、送精裝、送名車、送折扣、二三級(jí)聯(lián)動(dòng)、團(tuán)購(gòu)等。

　　【經(jīng)典營(yíng)銷手法】：萬(wàn)科萬(wàn)團(tuán)大戰(zhàn)、招商“第一電商”、鷺湖的家族聯(lián)合會(huì)、益田大運(yùn)城邦全年文化季、公園大地?fù)Q房革命、中海塞納時(shí)光首個(gè)限價(jià)房營(yíng)銷、花半里全年“過(guò)山車”營(yíng)銷亂花眼、招商果嶺的“愛情宣言”等。

　　三、20**開發(fā)商營(yíng)銷手法預(yù)測(cè)

　　同時(shí)，我們不得不面對(duì)一個(gè)事實(shí)：20**年開始，樓市已由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)為買方市場(chǎng)。開發(fā)商主宰市場(chǎng)的時(shí)代一去不復(fù)返，“客戶是上帝”的概念在20**年樓市中得到完美演繹。房地產(chǎn)下一個(gè)階段的創(chuàng)新重點(diǎn)就是整合，業(yè)界也正在大力探索，這也是一個(gè)系統(tǒng)工程，把服務(wù)做深做實(shí)就是品牌的真正內(nèi)涵，讓業(yè)主和市場(chǎng)產(chǎn)生信任和依賴。

　　根據(jù)世界知名營(yíng)銷大師科特勒的最新營(yíng)銷理論，營(yíng)銷2.0時(shí)代強(qiáng)調(diào)的是對(duì)產(chǎn)品價(jià)值利益點(diǎn)的溝通，對(duì)每一個(gè)清晰的產(chǎn)品利益點(diǎn)進(jìn)行闡述；現(xiàn)在中國(guó)進(jìn)入營(yíng)銷3.0時(shí)代，而營(yíng)銷3.0時(shí)代的重點(diǎn)則在于從對(duì)人性價(jià)值關(guān)注的角度，從而能夠打造一整套需求的解決方案。如何“打造一整套需求的解決方案”？這是開發(fā)商們都需要思考的問(wèn)題。

　　總之，美亨認(rèn)為：20**年樓市依然過(guò)“寒冬”，團(tuán)購(gòu)、電商、跨界、二三級(jí)聯(lián)動(dòng)、保值回購(gòu)等創(chuàng)新營(yíng)銷將是20**年樓市持續(xù)看點(diǎn)，不過(guò)細(xì)則手法將會(huì)有新的演繹和提煉——也就是誰(shuí)能解決“打造一整套需求的解決方案”，誰(shuí)可能更能“營(yíng)銷成功”。

　　萬(wàn)科啟動(dòng)萬(wàn)團(tuán)大戰(zhàn)，活動(dòng)歷時(shí)一個(gè)多月，參與活動(dòng)的房源預(yù)計(jì)達(dá)10000套，真是史上罕見啊

　　而此次大戰(zhàn)就像是一劑強(qiáng)心針，對(duì)不同人生階段的生活需求入手，打造出大規(guī)模、多種類和廣地域的產(chǎn)品陣營(yíng)來(lái)滿足購(gòu)房者不同的需求，從而引起市場(chǎng)和客戶的共鳴

　　看來(lái)品牌、配套、低總價(jià)等等也是得到眾多青年置業(yè)者追捧的重要原因

　　信息時(shí)代的到來(lái)給人們的生活帶來(lái)了巨大的變革

　　坐在家中只需上網(wǎng)輕點(diǎn)鼠標(biāo)就可以買到自己想要的東西，你有試過(guò)在網(wǎng)上買房子么？

　　招商地產(chǎn)就是這樣率先在深圳推出第一個(gè)網(wǎng)上銷售新盤——招商果嶺，由此開啟了深圳地產(chǎn)行業(yè)電商時(shí)代，這樣一來(lái)，購(gòu)房者就可輕而易舉的完成網(wǎng)上購(gòu)房的交易流程

　　聽過(guò)“大象抱團(tuán)”么？

　　鷺湖國(guó)際住區(qū)，由四大境內(nèi)外地產(chǎn)大腕招商、金地、城建及和記黃埔聯(lián)合打造

　　我想從來(lái)沒有一個(gè)片區(qū)能夠同時(shí)吸引這么多的開發(fā)商同時(shí)進(jìn)駐吧，“大象抱團(tuán)“就是這樣得來(lái)的哈

　　一提起文化營(yíng)銷，就想起益田大運(yùn)城邦的全年文化季

　　大力開展了各種不同的文化公益活動(dòng)，如郎朗公益鋼琴賽；潛心發(fā)展文化教育事業(yè)，舉辦系列教育公開課程、蔡博士講座等；與深圳衛(wèi)視聯(lián)合舉辦深圳跨年演唱會(huì)，“愛在美好年華·我愛記歌詞”等等

　　可想而知，益田把文化營(yíng)銷演繹得淋漓盡致。

　　公園大地全國(guó)首創(chuàng)“換房革命”，構(gòu)建了一個(gè)針對(duì)換房者的平臺(tái)，以舊換新

　　只需認(rèn)購(gòu)公園大地新品山景及中央園景板式樓王單位，即可參與公園大地的“3000萬(wàn)無(wú)憂換房計(jì)劃，解決消費(fèi)者限購(gòu)問(wèn)題

　　“換房革命”一經(jīng)公布，即席卷全城，在行業(yè)內(nèi)引起了強(qiáng)烈反響，出現(xiàn)深圳罕有的換房熱潮

　　中海康城國(guó)際、塞納時(shí)光：首個(gè)限價(jià)房

　　限貸、限購(gòu)、限價(jià)的大背景下，中海地產(chǎn)率先推出千套“限價(jià)房”，千套房源當(dāng)天一搶而空，拉開了深圳限價(jià)房銷售的序幕。

　　當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)無(wú)比壯觀，人群擠擠