房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)淺述
從業(yè)多年，一直在房地產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)工作，各種性質(zhì)的公司或多或少的工作和了解過，各種各樣的項(xiàng)目也研究過。對(duì)自己從業(yè)多年的經(jīng)驗(yàn)應(yīng)該總結(jié)一下，和各位業(yè)者一起討論，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，交流成功之道。
首先介紹一下本人的從業(yè)歷程，自95年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)從最基礎(chǔ)的銷售人員做起，很快的了解了市場(chǎng)，把握了消費(fèi)者心理與市場(chǎng)需求的特點(diǎn)。在整個(gè)職業(yè)生涯中歷經(jīng)了國(guó)有企業(yè)、上市公司、私營(yíng)企業(yè)的銷售主管、銷售部經(jīng)理、策劃部經(jīng)理、營(yíng)銷總監(jiān)、總經(jīng)理助理、副總經(jīng)理等職務(wù)。現(xiàn)任某集團(tuán)公司主管開發(fā)與營(yíng)銷工作的副總經(jīng)理，主持一個(gè)85萬(wàn)平米項(xiàng)目的開發(fā)工作。
房地產(chǎn)開發(fā)過程是一個(gè)綜合而系統(tǒng)的工程，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會(huì)結(jié)構(gòu)的變遷，不同時(shí)期的開發(fā)模式與需求市場(chǎng)都存在著轉(zhuǎn)變。但這些轉(zhuǎn)變?cè)凇袄钡南嗷プ饔孟峦荒軌蚓獾陌l(fā)展。
在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中，開發(fā)模式與利潤(rùn)需求成為引導(dǎo)市場(chǎng)前進(jìn)的主流，通過發(fā)展商長(zhǎng)期的總結(jié)與成功實(shí)踐一直占據(jù)著主導(dǎo)地位。而最能夠體現(xiàn)消費(fèi)需求和供需平衡的市場(chǎng)卻只能被開發(fā)模式所參考、所左右。處于“弱勢(shì)群體”的市場(chǎng)只能夠被動(dòng)的為一個(gè)個(gè)“生態(tài)概念”、“健康概念”、“CBD概念”所“傾倒”的同時(shí)，也承受著巨大的“體力”透支。
20**年至20**年上半年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入到了一個(gè)新的時(shí)代，宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)以及一些指標(biāo)這些比較明顯的東西，這里就不再過多的涉及了。現(xiàn)在主要講一個(gè)問題，就是政策對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展過程起到了什么作用？
在具有中國(guó)特色的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下，政策面的變化絕對(duì)是中國(guó)商人應(yīng)該注意研究的問題。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各個(gè)時(shí)期政府都會(huì)利用宏觀調(diào)控與行業(yè)政策來(lái)抑制某些行業(yè)的過熱發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)由于她明顯的地域特點(diǎn)，中央的政策往往與地方政策相互抵觸。
就拿本次針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控來(lái)說(shuō)，我認(rèn)為中央的政策就有“矯枉過正”之嫌。中國(guó)經(jīng)濟(jì)在地域上發(fā)展不均衡，東部、中部、西部都有這各自的發(fā)展特點(diǎn)，各地區(qū)起步時(shí)間不一樣，起點(diǎn)也不一樣。不能要求欠發(fā)達(dá)地區(qū)在當(dāng)前這個(gè)發(fā)展態(tài)勢(shì)下和發(fā)達(dá)地區(qū)一起承擔(dān)發(fā)展過熱的“苦果”。欠發(fā)達(dá)地區(qū)說(shuō)：“你吃撐了，而且吃好了。我還沒吃呢，我現(xiàn)在做的飯是能夠讓我吃飽而不吃撐的。”
很多發(fā)展中城市在解決完“溫飽問題”和發(fā)展階段的“社會(huì)問題”后，正準(zhǔn)備厲兵秣馬的向發(fā)達(dá)城市學(xué)習(xí)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，其中將房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作為經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重點(diǎn)。很多城市在近幾年不斷的派出政府領(lǐng)導(dǎo)到發(fā)達(dá)地區(qū)“取經(jīng)”，帶回了“創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)投資環(huán)境，發(fā)展城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，扶持房地產(chǎn)業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)”的全新體會(huì)與認(rèn)識(shí)，不可否認(rèn)地為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)注入了新的活力，在提升了城市整體經(jīng)濟(jì)與形象的同時(shí)，改善了人民的居住水平，這是值得鼓勵(lì)的。
但也有一些地方忽視了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)構(gòu)，盲目的發(fā)展基礎(chǔ)投資，反而為城市的發(fā)展增添了負(fù)擔(dān)。如何把握發(fā)展過程中的度，就是至關(guān)重要，要結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況、消費(fèi)力，把政策落到實(shí)處，切實(shí)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造條件，將是這些城市需要面臨和解決的問題。
本次宏觀調(diào)控政策應(yīng)該根據(jù)各地發(fā)展的不同而區(qū)別對(duì)待，有些城市盲目的相應(yīng)“國(guó)家號(hào)召”，從土地政策與金融方面向中央看齊，令當(dāng)?shù)亻_發(fā)企業(yè)陷于困境。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從區(qū)域上發(fā)展不均衡，一些發(fā)達(dá)城市的發(fā)展為政策所左右，存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)。相反，一些二、三線城市的發(fā)展空間與投資價(jià)值顯現(xiàn)出來(lái)。
首先，從投資利潤(rùn)率的角度分析，發(fā)達(dá)城市的開發(fā)成本一般在5000元以上，有些城市甚至達(dá)到了7000元（地價(jià)3000多，建設(shè)成本3000多。），即使銷售價(jià)格在10000元，其利潤(rùn)空間也只有3000元，換句話說(shuō)項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較低。成熟的投資應(yīng)該將防止投資風(fēng)險(xiǎn)放在首位，然后才是投資利潤(rùn)。一些發(fā)展中城市在銷售價(jià)格上沒有辦法與發(fā)達(dá)城市看齊，但是卻有著100％以上的利潤(rùn)率（有些城市的售價(jià)在3000多元，但是地價(jià)只有800－900元，建安費(fèi)用在800－1000元左右。），投資利潤(rùn)率與抗風(fēng)險(xiǎn)能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于發(fā)達(dá)城市。
其次，從市場(chǎng)的角度分析，gg開放20多年，經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的這10年，很多內(nèi)地城市“欠帳”太多。公房、福利房、微利房、經(jīng)濟(jì)適用房等由于成本問題，從規(guī)劃、施工以及居住環(huán)境上都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)的需求。因此盡兩年一些有實(shí)力、有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)企業(yè)進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，帶來(lái)的新的開發(fā)模式與居住理念，為各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)釋放出巨大的能量。同時(shí)，隨著政府加快城市化建設(shè)，大量的新興移民向二、三線城市遷移，有些城市在產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策、招商引資力度及人才政策上都鼓勵(lì)外來(lái)移民的安家落戶，這個(gè)群體正成為住宅消費(fèi)領(lǐng)域的中堅(jiān)力量。
對(duì)于一個(gè)成功的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在完成了項(xiàng)目所在地的市場(chǎng)研究、政策研究、投資效益分析等一系列前期工作后，在項(xiàng)目開發(fā)的過程中又有哪些值得注意和必須注意的問題呢？
首先從項(xiàng)目的開發(fā)程序以及應(yīng)該注意的細(xì)節(jié)說(shuō)起：
項(xiàng)目立項(xiàng)——該階段應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目所在的市場(chǎng)情況以及地塊特征完成市場(chǎng)調(diào)研、研究供需結(jié)構(gòu)、制定初步開發(fā)計(jì)劃、資金準(zhǔn)備以及前期土地手續(xù)的辦理工作。
項(xiàng)目定位——根據(jù)項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)狀況、產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入狀況、市場(chǎng)需求狀況、產(chǎn)品品質(zhì)狀況、建設(shè)資源狀況等因素，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行合理定位，確定項(xiàng)目品質(zhì)在城市中的地位。根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模以及開發(fā)周期確定項(xiàng)目應(yīng)具備多大的超前性，為后期的規(guī)劃設(shè)計(jì)與營(yíng)銷推廣確定方向。
規(guī)劃設(shè)計(jì)——結(jié)合項(xiàng)目定位成果完成從概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)到施工圖設(shè)計(jì)等重要環(huán)節(jié)，中間還要穿插景觀設(shè)計(jì)、機(jī)電配套設(shè)備設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì)等配套設(shè)計(jì)工作。
前期工作——該項(xiàng)工作是一項(xiàng)綜合性較強(qiáng)的工作，針對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的意圖，完成規(guī)劃、建設(shè)、人防、消防、給排水、強(qiáng)弱電、交通、園林等接口工程的報(bào)批、報(bào)建工作，工作強(qiáng)度大，環(huán)節(jié)復(fù)雜。要求負(fù)責(zé)人既要了解相關(guān)程序，又要熟悉當(dāng)?shù)氐姆煞ㄒ?guī)以及辦事程序。成功表達(dá)設(shè)計(jì)意圖的同時(shí)，保證經(jīng)濟(jì)效益的最大化。
建筑施工——該項(xiàng)工作前期的招投標(biāo)與設(shè)備采購(gòu)相當(dāng)重要，項(xiàng)目質(zhì)量與開發(fā)品質(zhì)將在該階段體現(xiàn)。施工管理過程與施工質(zhì)量的把握，作為該階段的重要工作，通過專業(yè)加以實(shí)現(xiàn)。
營(yíng)銷推廣——“一切工作圍繞這營(yíng)銷”這句話最能體現(xiàn)營(yíng)銷推廣的目的與價(jià)值。營(yíng)銷推廣的過程中還有一個(gè)環(huán)節(jié)就是建立和維護(hù)“項(xiàng)目品牌”與“企業(yè)品牌”，確保可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。
售后服務(wù)——從合同簽訂、按揭辦理、入伙交付到物業(yè)管理，都將體現(xiàn)一個(gè)開發(fā)企業(yè)的服務(wù)意識(shí)與態(tài)度。對(duì)于分期開發(fā)的樓盤則更加重要。
除了上述這些與開發(fā)關(guān)系密切的環(huán)節(jié)外，企業(yè)管理是保證項(xiàng)目成功的另一個(gè)關(guān)鍵，開發(fā)企業(yè)還應(yīng)該在管理制度、財(cái)務(wù)管理、成本控制、工作流程、人才運(yùn)用等方面實(shí)行切實(shí)有效的管理模式。
篇2：房地產(chǎn)策劃經(jīng)理交流經(jīng)驗(yàn)工作標(biāo)準(zhǔn)
房地產(chǎn)策劃經(jīng)理交流經(jīng)驗(yàn)工作標(biāo)準(zhǔn)
工作名稱:交流經(jīng)驗(yàn)
執(zhí)行主體:
流程編號(hào):
1、交流內(nèi)容
（1）營(yíng)銷策劃方案的內(nèi)容、執(zhí)行方法、執(zhí)行效果等
（2）本項(xiàng)目及周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的銷售情況
（3）策劃經(jīng)驗(yàn)、市場(chǎng)信息的分享
（4）合作單位、媒體與政府部門關(guān)系的分享
2、交流方式
（1）各種會(huì)議、活動(dòng)時(shí)的面談
（2）多利用電話、郵件、傳真
3、注意事項(xiàng)：
（1）溝通內(nèi)容不得涉及本項(xiàng)目機(jī)密（資金狀況、機(jī)密文件等）
（2）溝通內(nèi)容不得損害本項(xiàng)目的利益及品牌形象。
篇3：策劃經(jīng)理崗位工作標(biāo)準(zhǔn)之關(guān)注銷售交流經(jīng)驗(yàn)
策劃經(jīng)理崗位工作標(biāo)準(zhǔn)之關(guān)注銷售、交流經(jīng)驗(yàn)
工作名稱：關(guān)注銷售
1、關(guān)注范圍：
（1）現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛
（2）銷售部門相關(guān)人員反映的問題（現(xiàn)場(chǎng)包裝物料、銷售資料等）
（3）營(yíng)銷方案對(duì)吸引客源、促成銷售的效果
2、關(guān)注方式
（1）重要銷售時(shí)期親臨現(xiàn)場(chǎng)
（2）參與接待客戶
（3）與銷售部門召開銷售交流會(huì)
（4）各階段銷售部門的業(yè)績(jī)
工作名稱：交流經(jīng)驗(yàn)
1、交流內(nèi)容
（1）營(yíng)銷策劃方案的內(nèi)容、執(zhí)行方法、執(zhí)行效果等
（2）本項(xiàng)目及周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的銷售情況
（3）策劃經(jīng)驗(yàn)、市場(chǎng)信息的分享
（4）合作單位、媒體與政府部門關(guān)系的分享
2、交流方式
（1）各種會(huì)議、活動(dòng)時(shí)的面談
（2）多利用電話、郵件、傳真
3、注意事項(xiàng)：
（1）溝通內(nèi)容不得涉及本項(xiàng)目機(jī)密（資金狀況、機(jī)密文件等）
（2）溝通內(nèi)容不得損害本項(xiàng)目的利益及品牌形象。