房地產項目交付使用階段流程

　　一、申請竣工驗收，取得《建筑工程竣工驗收備案證》。屬成片開發小區的，還應申請綜合驗收。

　　竣工驗收是指一個工程項目經過施工和設備安裝后達到了該項目設計文件規定是要求，具備使用條件，由開發建設單位查驗工程并辦理接收手續的過程。竣工驗收一般分為2個階段，一是單項竣工驗收，二是綜合驗收。武漢市建設管理委員會對全市建筑工程竣工驗收實施統一備案，具體工作委托武漢市建設工程質量監督站負責實施。

　　工程竣工驗收條件：

　　1、完成工程設計和合同約定的各項內容

　　2、施工單位在工程完成后對工程質量進行了檢查，確認工程質量符合有關法律、法規和工程建設強制性標準，符合設計文件及合同要求，并提出工程竣工報告。工程竣工報告應經項目經理和施工單位有關負責人審核簽字。

　　3、于委托監理的工程項目，監理單位對工程進行了質量評估，具有完整的監理資料，并提出工程質量評估報告。工程質量評估報告應經總監理工程師和監理單位有關負責人審核簽字。

　　4、勘察、設計單位對勘察、設計文件及施工過程中由設計單位簽署的設計變更通知書進行了檢查，并提出質量檢查報告。質量檢查報告應經該項目勘察、設計負責人和勘察、設計單位有關負責人審核簽字。

　　5、有完整的技術檔案和施工管理資料

　　6、有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告

　　7、建設單位已按合同約定支付工程款

　　8、有施工單位簽署的工程質量保修書

　　9、城鄉規劃行政主管部門對工程是否符合規劃設計要求進行檢查，并出具認可文件

　　10、有公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件

　　11、建設行政主管部門及其委托的工程質量監督機構等有關部門責令整改的問題全部整改完畢

　　工程竣工驗收程序：

　　1、工程完工后，施工單位向建設單位提交工程竣工報告，申請工程竣工驗收。實行監理的工程，工程竣工報告須經總監理工程師簽署意見。

　　2、建設單位收到工程竣工報告后，對符合竣工驗收要求的工程，組織勘察、設計、施工、監理等單位和其他有關方面的專家組成驗收組，制定驗收方案。

　　3、建設單位應當在工程竣工驗收7個工作日前將驗收的時間、地點及驗收組名單書面通知負責監督該工程的工程質量監督機構。

　　4、建設單位組織工程竣工驗收

　　1）建設、勘察、設計、施工、監理單位分別匯報工程合同履約和在工程建設各個環節執行法律、法規和過程建設強制性標準的情況

　　2）審閱建設、勘察、設計、施工、監理單位的工程檔案資料

　　3）實地查驗工程質量

　　4）對工程勘察、設計、施工、設備安裝質量和各管理環節等方面做出全面評價，形成經驗收組人員簽署的工程竣工驗收意見

　　建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內，依照本辦法規定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設行政主管部門（以下簡稱備案機關）備案。

　　建設單位辦理工程竣工驗收備案應當提交下列文件：

　　①工程竣工驗收備案表

　　②工程竣工驗收報告。工程竣工驗收報告應當包括工程報建日期，施工許可證號，施工圖設計文件審查意見，勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件，市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料以及備案機關認為需要提供的有關資料

　　③法律、行政法規規定應當由規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件

　　④施工單位簽署的工程質量保修書

　　⑤法規、規章規定必須提供的其他文件

　　商品住宅還應當提交《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》

　　二、申辦建設工程規劃驗收

　　建設工程竣工驗收后3個月內，建設單位應向原批準的城市規劃行政主管部門申報建設工程規劃驗收。

　　申辦資料：

　　1）填寫《建設工程規劃驗收申請表》

　　2）市勘測設計院測繪的竣工圖

　　3）建設用地規劃許可證

　　4）建設工程規劃許可證

　　5）土地使用權權證

　　6）拆遷驗收審批書

　　7）經審定的規劃總平面圖

　　8）建筑核位紅線圖

　　9）建設工程紅線定位圖冊

　　10）屬成片小區的還需要提交市政工程、管線等相關設計資料

　　11）其他相關資料

　　另準備一份經批準的建筑工程施工圖供現場驗收用。

　　三、進行權屬登記，取得《商品房權屬證明書》

　　房地產權屬登記，是指由房地產行政管理部門對房屋所有權及其相應的土地使用權，以及由上述權利產生的抵押權、典權等房地產他項權利進行的登記并對登記的房地產依法進行審查和確認權屬，核發房地產權屬證書的行為。房地產權屬登記分為總登記、初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記和注銷登記。本市房地產權屬證書包括《房屋所以權證》、《國有土地使用權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》和《期房抵押證明》。

　　新建商品房屋的，應當在房屋竣工后3個月內向有管轄權的登記部門申請房屋所有權、土地使用權的初始登記，并且提交下列文件：

　　1、申請表

　　2、房地產開發資質許可證

　　3、建筑工程規劃許可證（含規劃辦、處罰證明）

　　4、建筑紅線定位圖

　　5、建筑施工許可證

　　6、竣工驗收證明

　　7、工商營業執照復印件

　　8、法人代表身份證復印件、

　　9、授權委托書及代理人身份證復印件

　　10、房屋平面圖

　　11、土地使用權屬證件（查驗證件）

　　12、建設用地規劃許可證（查驗證件）

　　13、用地紅線圖（查驗證件）

　　新建的商品房屋，房地產開發企業應當在新建商品房屋竣工驗收后售出或者交付給買受人之前，向具有管轄權的登記部門申請辦理商品房屋的初始登記，領取《商品房權屬證明書》。

　　四、物業移交

　　開發建設單位應當與物業管理企業簽訂前期物業管理服務合同，該合同至業主委員會與其選聘的物業管理企業簽訂物業管理服務合同生效時終止。

　　住宅區入住率達到50%以上或者住宅區房屋交付使用滿2年時，由所在地區房地產行政管理部門會同開發建設單位、街道辦事處或者鎮（鄉）人民政府召集第一

次業主大會，選取產生業主委員會。

　　開發建設單位必須在住宅區業主委員會成立之日起30日內，向房地產行政管理部門提出申請，經審查批準后向業主委員會移交新建住宅區的物業管理用房、物業管理啟動資金和下列工程建設檔案資料：

　　①住宅區規劃圖和批準文件

　　②單體建筑、結構、設備竣工圖

　　③道路及地下管網竣工圖

　　④各種設備的使用說明書、電路示意圖

　　⑤建筑工程、市政、環保、綠化等相關工程驗收資料

　　⑥其他必要資料

　　在物業移交同時或移交之前，開發商應將小區水、電、氣移交當地供水部門、供電部門和供氣部門，以實現徹底移交。

篇2：南寧市房地產開發項目交付使用管理暫行辦法（2006）

　　各縣、區人民政府,各開發區管委會,市直各委、辦、局(公司):

　　《南寧市房地產開發項目交付使用管理暫行辦法》已經市人民政府常務會議審議通過,現印發給你們,請認真貫徹執行。

　　二〇〇六年一月二十五日

　　南寧市房地產開發項目交付使用管理暫行辦法

　　第一條 為加強對本市房地產開發項目交付使用的管理,保證商品房的使用功能和整體質量,維護購房者的合法權益,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、國務院《城市房地產開發經營管理條例》、建設部《商品房銷售管理辦法》等有關法律、法規,制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于市區范圍內房地產開發項目的交付使用管理。但單位及個人建造的自住房屋除外。

　　第三條 房地產開發項目應根據誰開發、誰配套的原則,按照規劃設計等規范要求,配套建設滿足居民基本生活條件的市政、公用和公共建筑設施后方可交付使用。

　　第四條 市建設行政主管部門負責城市房地產開發項目交付使用的監督管理,并會同市規劃管理部門審定項目配套建設的設計方案,與開發建設單位簽訂《房地產開發項目建設協議書》。

　　規劃、國土、房產、園林、市政、

　　消防、環保、質監、供水、供電等部門應當按照各自的職責,協同做好城市房地產開發項目交付使用的監管工作。

　　第五條 建設行政主管部門和其他相關行政管理部門在辦理各項審批手續時,應嚴格按照審批的規定指標和條件辦理批準手續。

　　第六條 開發建設單位應當嚴格按照相關行政管理部門批準的建設條件及與建設行政主管部門簽訂的《房地產開發項目建設協議書》進行房地產開發項目的建設。

　　第七條 房地產開發項目建成后,由開發建設單位組織項目設計單位、施工單位、監理單位進行自檢,達到以下使用條件的,填寫《房地產開發項目交付使用備案表》,到市建設行政主管部門辦理交付使用備案手續。

　　(一)已取得經建設單位、設計單位、勘察單位、施工單位、監理單位蓋章同意的《建筑工程竣工驗收意見書》;

　　(二)已取得市公安消防部門核發的《建筑工程消防驗收意見書》;

　　(三)已取得市政管理部門核發的《城市排水許可證》;

　　(四)已取得市供電部門簽署的供配電設施驗收合格意見;

　　(五)已取得市自來水公司出具的同意用水證明;

　　(六)已取得市拆遷管理部門出具的落實拆遷安置證明(舊改項目);

　　(七)小區道路已按規劃要求完成建設;

　　(八)小區室外燃氣管線敷設完成,住宅室內敷設到戶;

　　(九)小區內電話通信線、有線電視線敷設到戶;

　　(十)小區綠化方案經市園林管理部門備案,綠化工程按方案要求進行建設;

　　(十一)已依法選聘具有相應資質的物業管理企業,并簽訂了書面的前期物業服務合同。

　　第八條 開發建設單位到市房產管理部門辦理房屋權屬登記手續時,應提交由市建設行政主管部門蓋章的《房地產開發項目交付使用備案表》。

　　第九條 對于規劃要求建設的

　　其它公共服務設施和配套設施的交付使用期限,由開發建設單位與購房人在《商品房買賣合同》中約定。

　　第十條 分期實施建設的房地產開發項目,可以分期辦理交付使用備案手續,辦理程序依照本辦法第七條的規定執行。

　　第十一條 開發建設單位擅自將未辦理交付使用備案的房地產開發項目交付使用的,市房地產管理部門不予受理房屋權屬登記手續。

　　第十二條 任何單位和居民發現交付使用的房地產開發項目不符合本辦法規定的交付使用條件的,有權向市建設行政主管部門進行檢舉,也可依據《商品房買賣合同》的有關約定和國家法律的有關規定提起訴訟或申請仲裁。

　　第十三條 商品房買賣雙方的相關權利義務由雙方在《商品房買賣合同》中約定,因違約而導致的矛盾糾紛由雙方按《商品房買賣合同》的約定協商或通過法律途徑解決。

　　第十四條 本辦法適用中的具體問題,由市建設委員會負責解釋。

　　第十五條 市轄縣房地產開發項目的交付使用管理參照本辦法執行。

　　第十六條 本辦法自20**年3月1日起開始實施。凡20**年3月1日以后取得《商品房預售許可證》的房地產開發項目的交付使用均按本辦法執行。

篇3：承德市新建住宅與配套設施交付使用管理辦法(2008年)

　　承德市人民政府

　　(承市政[20**]101號)

　　二○○八年七月十五日

　　第一條 為加強新建住宅與配套設施交付使用的管理,保障住宅與配套設施正常使用,根據《城鄉規劃法》、《建筑工程質量管理條例》、《城市房地產開發經營管理條例》等法律、法規,結合本市實際,制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本市城市規劃區范圍內新建住宅與配套設施的交付使用管理。

　　個人建造的自住房屋不適用本辦法。

　　第三條 市住房保障和房產管理局負責本轄區新建住宅與配套設施交付使用管理工作,對新建住宅與配套設施交付使用進行監督、指導。

　　各縣、區物業管理行政主管部門具體負責本轄區新建住宅與配套設施交付使用的組織和實施工作。

　　第四條 新建住宅與配套設施要同步規劃、同步建設、同步交付使用。規劃、建設、消防、公用等有關部門要依據相關法律、法規的規定負責單項工程驗收工作。

　　第五條 新建住宅建設工程竣工并經單項工程驗收合格后,經過縣、區物業管理行政主管部門核實確認,符合入住的基本條件和使用功能,取得《新建住宅與配套設施交付使用意見書》(以下簡稱《交付使用意見書》)后方可交付購房人使用。

　　物業服務用房交付使用按《承德市物業服務用房管理辦法》執行。

　　第六條 新建住宅與配套設施達到下列條件后,方可交付購房人使用:

　　(一)住宅主體工程和配套設施建設符合規劃要求,經規劃部門驗收并取得驗收合格文件;

　　(二)工程的勘察、設計、施工和監理,符合法律、法規和國家強制性標準的規定,工程竣工驗收合格并辦理竣工備案,取得竣工驗收備案證明;

　　(三)經過消防部門驗收合格,取得驗收合格證明文件;

　　(四)生活用水設施和水質符合相關標準,使用城市公共供水的納入城市公共供水管網,并正式供水;

　　(五)排水設施符合相關標準并驗收合格,雨、污水排放納入城市雨、污水排放系統;

　　(六)生活用電納入城市供電網絡m.dewk.cn,不得使用臨時施工用電和其他不符合要求的用電。若因分期建設暫時無法提供正常生活用電的,須取得供電單位的認可,并明確采取過渡性供電措施的期限;

　　(七)供熱系統符合供熱配建標準,使用城市集中供熱系統的,取得供熱單位出具的具備供熱條件確認文件;

　　(八)具備燃氣供應條件的,完成室內燃氣管道的敷設和室外燃氣管道的銜接,具備隨時開通條件,得到燃氣供應企業的確認文件;

　　(九)有線電視線路按設計要求敷設到戶,電話、寬帶通訊線路具備隨時敷設的條件;

　　(十)完成住宅區相應綠化建設。因季節原因未完成綠化的,應有防塵措施,并明確完成時間;

　　(十一)道路、場地、圍欄、護壩、路燈、文體等配套設施建設符合規定標準和設計要求;

　　(十二)配置電梯的,具備正常使用條件;

　　(十三)已按規定選聘前期物業服務企業,《前期物業服務合同》已備案,物業管理方案齊全;

　　(十四)物業專項維修資金收取方案已經落實;

　　(十五)前期物業服務收費標準已經物價部門審核批準。

　　第七條 新建住宅與配套設施交付使用按下列程序進行:

　　(一)新建住宅竣工并經單項工程驗收合格后,開發建設單位向縣、區物業管理行政主管部門提出新建住宅與配套設施交付使用申請,并提交本辦法第六條規定的文件資料。

　　(二)縣、區物業管理行政主管部門接到開發建設單位申請后,應召集有關街道辦事處(鄉鎮政府)、居民委員會、物業服務企業、監理單位、購房人代表,聽取開發建設單位項目建設總體情況匯報,并在5個工作日內共同對以下情況進行核實:

　　1.新建住宅達到交付使用條件的證明文件是否齊

　　本文提要：市住房保障和房產管理局負責本轄區新建住宅與配套設施交付使用管理工作,對新建住宅與配套設施交付使用進行監督、指導。各縣、區物業管理行政主管部門具體負責本轄區新建住宅與配套設施交付使用的組織和實施工作。 備;

　　2.實地察看相關部門和單位出具的證明文件與實際情況是否相符,設施設備是否達到正常運行條件;

　　3.實施前期物業管理的物業服務企業是否已經進駐。

　　(三)縣、區物業管理行政主管部門在核實過程中應當將核實的有關內容在新建住宅項目所在地公示5日,有關購房人可對新建住宅與配套設施交付使用提出意見和建議,并可對與本辦法第六條規定條件不相符合的內容向縣、區物業管理行政主管部門進行舉報。

　　(四)經縣、區物業管理行政主管部門核實,對符合本辦法第六條規定交付使用條件的,縣物業管理行政主管部門直接出具《交付使用意見書》,區物業管理行政主管部門經向市物業管理行政主管部門備案后出具《交付使用意見書》。《交付使用意見書》一式四份(來自:m.dewk.cn),一份由開發建設單位辦理房屋初始登記手續時使用,一份由開發建設單位申請提取剩余5%項目建設保證金時使用,其余二份分別由縣、區物業管理行政主管部門和項目所在街道辦事處(鄉鎮政府)備案。

　　對不符合本辦法第六條規定交付使用條件的,縣、區物業管理行政主管部門要根據有關規定向開發建設單位提出書面完善和整改意見,開發建設單位應按照意見要求進行完善和整改后重新提出申請。

　　(五)開發建設單位取得《交付使用意見書》后7日內,應與購房人辦理交付使用手續。

　　第八條 因特殊原因未完成局部配套工程,但不影響購房人正常使用的,經市、縣物業管理行政主管部門同意,開發建設單位可按該項目所需資金預算交納保證金后,辦理入住手續。

　　第九條 新建住宅項目分期建設的,開發建設單位可以按照本辦法規定申請分期交付使用。申請交付使用的新建住宅周邊場地清潔、平整,施工機具、臨建工程、建筑垃圾、剩余構(部)件全部拆除清運完畢,并采取臨時隔離措施。

　　第十條 未取得《交付使用意見書》的住宅建設項目,房產行政主管部門不予受理房屋所有權初始登記,不得支付剩余5%項目建設保證金。

　　第十一條 有關部門或單位進行驗收時,不得將與其驗收項目無關的事項作為驗收條件,除法律法規規定外,不得收取任何費用。

　　第十二條 開發建設單位因違反本辦法規定給購房人造成損失的,開發建設單位應承擔責任。

　　第十三條 開發建設單位將未取得《交付使用意見書》的新建住宅交付使用,或具備移交條件超過3個月仍不移交的,規劃、建設、房管等有關部門應根據《城鄉規劃法》、《建筑工程質量管理條例》、《城市房地產開發經營管理條例》等有關法律法規對開發建設單位予以處罰,并記入企業誠信檔案向社會公布;有關部門停止受理該開發建設單位三年內其他建設項目的選址、用地、建設等有關申請手續,情節嚴重的,依法降低或撤銷其企業資質證書。

　　第十四條 規劃、建設、房管、消防、公用、環保等承擔單項工程驗收的部門或單位無故拖延驗收或不按規定程序和標準進行驗收的,應當承擔責任。

　　第十五條 縣、區物業管理行政主管部門有下列情形之一的,由其上級行政主管部門或者監察機關責令改正,對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分:

　　(一)對開發建設單位提出申請不按本辦法規定程序進行核實的;

　　(二)對不符合本辦法第六條規定使用條件的項目出具《交付使用意見書》的;

　　(三)對違反本辦法規定行為的舉報不依法及時調查處理的;

　　(四)利用職務便利,索取、收受他人財物或者謀取其他利益的;

　　(五)對應當予以制止或行政處罰的違法行為不予制止或行政處罰,致使購房人的合法權益、公共利益受到損害或對社會正常秩序造成影響的;

　　(六)不依法履行監督管理職責或者監督不力,造成嚴重后果的其他情形。

　　第十六條 本辦法自20**年9月1日起實施