各縣、區人民政府,各開發區管委會,市直各委、辦、局(公司):
《南寧市房地產開發項目交付使用管理暫行辦法》已經市人民政府常務會議審議通過,現印發給你們,請認真貫徹執行。
二〇〇六年一月二十五日
南寧市房地產開發項目交付使用管理暫行辦法
第一條 為加強對本市房地產開發項目交付使用的管理,保證商品房的使用功能和整體質量,維護購房者的合法權益,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、國務院《城市房地產開發經營管理條例》、建設部《商品房銷售管理辦法》等有關法律、法規,制定本辦法。
第二條 本辦法適用于市區范圍內房地產開發項目的交付使用管理。但單位及個人建造的自住房屋除外。
第三條 房地產開發項目應根據誰開發、誰配套的原則,按照規劃設計等規范要求,配套建設滿足居民基本生活條件的市政、公用和公共建筑設施后方可交付使用。
第四條 市建設行政主管部門負責城市房地產開發項目交付使用的監督管理,并會同市規劃管理部門審定項目配套建設的設計方案,與開發建設單位簽訂《房地產開發項目建設協議書》。
規劃、國土、房產、園林、市政、
消防、環保、質監、供水、供電等部門應當按照各自的職責,協同做好城市房地產開發項目交付使用的監管工作。
第五條 建設行政主管部門和其他相關行政管理部門在辦理各項審批手續時,應嚴格按照審批的規定指標和條件辦理批準手續。
第六條 開發建設單位應當嚴格按照相關行政管理部門批準的建設條件及與建設行政主管部門簽訂的《房地產開發項目建設協議書》進行房地產開發項目的建設。
第七條 房地產開發項目建成后,由開發建設單位組織項目設計單位、施工單位、監理單位進行自檢,達到以下使用條件的,填寫《房地產開發項目交付使用備案表》,到市建設行政主管部門辦理交付使用備案手續。
(一)已取得經建設單位、設計單位、勘察單位、施工單位、監理單位蓋章同意的《建筑工程竣工驗收意見書》;
(二)已取得市公安消防部門核發的《建筑工程消防驗收意見書》;
(三)已取得市政管理部門核發的《城市排水許可證》;
(四)已取得市供電部門簽署的供配電設施驗收合格意見;
(五)已取得市自來水公司出具的同意用水證明;
(六)已取得市拆遷管理部門出具的落實拆遷安置證明(舊改項目);
(七)小區道路已按規劃要求完成建設;
(八)小區室外燃氣管線敷設完成,住宅室內敷設到戶;
(九)小區內電話通信線、有線電視線敷設到戶;
(十)小區綠化方案經市園林管理部門備案,綠化工程按方案要求進行建設;
(十一)已依法選聘具有相應資質的物業管理企業,并簽訂了書面的前期物業服務合同。
第八條 開發建設單位到市房產管理部門辦理房屋權屬登記手續時,應提交由市建設行政主管部門蓋章的《房地產開發項目交付使用備案表》。
第九條 對于規劃要求建設的
其它公共服務設施和配套設施的交付使用期限,由開發建設單位與購房人在《商品房買賣合同》中約定。
第十條 分期實施建設的房地產開發項目,可以分期辦理交付使用備案手續,辦理程序依照本辦法第七條的規定執行。
第十一條 開發建設單位擅自將未辦理交付使用備案的房地產開發項目交付使用的,市房地產管理部門不予受理房屋權屬登記手續。
第十二條 任何單位和居民發現交付使用的房地產開發項目不符合本辦法規定的交付使用條件的,有權向市建設行政主管部門進行檢舉,也可依據《商品房買賣合同》的有關約定和國家法律的有關規定提起訴訟或申請仲裁。
第十三條 商品房買賣雙方的相關權利義務由雙方在《商品房買賣合同》中約定,因違約而導致的矛盾糾紛由雙方按《商品房買賣合同》的約定協商或通過法律途徑解決。
第十四條 本辦法適用中的具體問題,由市建設委員會負責解釋。
第十五條 市轄縣房地產開發項目的交付使用管理參照本辦法執行。
第十六條 本辦法自20**年3月1日起開始實施。凡20**年3月1日以后取得《商品房預售許可證》的房地產開發項目的交付使用均按本辦法執行。
篇2：房地產開發流程（詳細版）
房地產開發流程（詳細）
第一步 房地產開發公司的設立
房地產開發公司設立階段的法律程序
一、內資房地產綜合開發公司的設立
1、公司設立準備
2、申請資質等級審批
3、申請辦理企業名稱預先核準
4、辦理工商注冊登記
5、辦理稅務登記
二、外資房地產開發公司的設立
6、申請批準項目建議書
7、辦理企業名稱登記
8、送審合資或合作合同、章程
9、申領外商投資企業批準證書
10、辦理企業登記
房地產開發公司設立階段的相關稅費
1、企業法人開業登記費
2、企業法人變更登記費
3、企業法人年度檢驗費
4、補、換、領證照費
第二步 房地產開發項目的立項和可行性研究
房地產開發項目的立項和可行性研究階段的法律程序
1、選定項目，簽定合作意向書
2、初步確定開發方案
3、申報規劃要點
4、申報、審批項目建議書
5、編制項目可行性研究報告
6、申報、審批項目可行性研究報告
房地產開發項目立項和可行性研究階段的相關稅費
1、可行性研究費
2、建設工程規劃許可證執照費
第三步 房地產開發項目的規劃設計和市政配套
房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的法律程序
一、房地產開發項目的規劃設計
1、申報選址定點
2、申報規劃設計條件
3、委托作出規劃設計方案
4、辦理人防審核
5、辦理消防審核
6、審定規劃設計方案
7、住宅設計方案的專家組審查
8、落實環保“三廢”治理方案
9、委托環境影響評價并報批
10、建設工程勘察招、投標
11、委托地質勘探
12、委托初步設計
13、申報、審定初步設計
二、房地產開發項目的市政配套
14、征求主管部門審查意見
15、落實市政公用設施配套方案
16、報審市政配套方案
17、市政各管理部門提出市政配套意見
18、市政管線綜合
房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的相關稅費
1、工程勘察（測量）費
2、工程設計費
3、建設工程規劃許可證執照費
4、竣工檔案保證金
5、臨時用地費
6、臨時建設工程費
7、建設工程勘察招標管理費
8、勘察設計監督管理費
9、古建園林工程設計費
第四步 房地產開發項目土地使用權的取得
取得房地產開發項目土地使用權的法律程序
一、國有土地使用權的出讓
1、辦理建設用地規劃許可證
2、辦理建設用地委托釘樁
3、辦理國有土地使用權出讓申請
4、主管部門實地勘察
5、土地估價報告的預審
6、委托地價評估
7、辦理核定地價手續
8、辦理土地出讓審批
9、簽訂國有土地使用權出讓合同
10、領取臨時國有土地使用證
11、領取正式國有土地使用證
12、國有土地使用權出讓金的返還
二、國有土地使用權的劃撥
13、國有土地使用權劃撥用地申請
14、主管部門現場勘察
15、劃撥用地申請的審核、報批
16、取得劃撥用地批準
三、集體土地的征用
17、征用集體土地用地申請
18、到擬征地所在區（縣）房地局立案
19、簽訂征地協議
20、簽訂補償安置協議
21、確定勞動力安置方案
22、區（縣）房地局審核各項協議
23、市政府下文征地
24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費
25、辦理批地文件、批地圖
26、辦理凍結戶口
27、調查戶口核實勞動力
28、辦理農轉工工作
29、辦
30、辦理超轉人員安置工作
31、地上物作價補償工作
32、征地結案
取得房地產開發項目土地使用權的相關稅費
1、地價款（土地出讓金）
2、資金占用費
3、滯納金
4、土地使用費
5、外商投資企業土地使用費
6、防洪工程建設維護管理費
7、土地閑置費
8、土地權屬調查、地籍測繪費
9、城鎮土地使用稅
10、地價評估費
11、出讓土地預訂金
12、征地管理費
13、土地補償費
14、青苗及樹木補償費
15、地上物補償費
16、勞動力安置費
17、超轉人員安置費
18、新菜田開發建設基金
19、耕地占用稅
第五步 房地產開發項目的拆遷安置
房地產開發項目拆遷安置階段的法律程序
1、委托進行拆遷工作
2、辦理拆遷申請
3、審批、領取拆遷許可證
4、簽訂房屋拆遷責任書
5、辦理拆遷公告與通知
6、辦理戶口凍結
7、暫停辦理相關事項
8、確定拆遷安置方案
9、簽訂拆遷補償書面協議
10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置
11、發放運作拆遷補償款
12、拆遷施工現場防塵污染管理
13、移交拆遷檔案資料
14、房屋拆遷糾紛的裁決
15、強制拆遷
房地產開發項目拆遷安置階段的相關稅費
1、房屋拆遷補償費
2、搬家補助費
3、提前搬家獎勵費
4、臨時安置補助費（周轉費）
5、清理費
6、停產停業綜合補助費
7、對從城區位置較好的地區遷往位置較差的地區或遠郊區縣的居民的補助費
8、一次性異地安置補助費
9、房屋拆遷管理費
10、房屋拆遷服務費
第六步 房地產開發項目的開工、建設、竣工階段
房地產開發項目開工、建設、竣工階段的法律程序
一、房地產開發項目開工前準備工作
1、領取房地產開發項目手冊
2、項目轉入正式計劃
3、交納煤氣（天然氣）廠建設費
4、交納自來水廠建設費
5、交納污水處理廠建設費
6、交納供熱廠建設費
7、交納供電貼費及電源建設集資費
8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續
9、設計單位出報批圖
10、出施工圖
11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金
12、辦理消防審核意見表
13、審批人防工程、辦理人防許可證
14、核發建設工程規劃許可證
15、領取開工審批表，辦理開工登記
二、房地產開發項目的工程建設招投標
16、辦理招標登記、招標申請
17、招標準備
18、招標通告
19、編制招標文件并核準
20、編制招標工程標底
21、標底送審合同預算審查處確認
22、標底送市招標辦核準，正式申請招標
23、投標單位資格審批
24、編制投標書并送達
25、召開招標會，勘察現場
26、召開開標會議，進行開標
27、評標、決標
28、發中標通知書
29、簽訂工程承包合同
30、工程承包合同的審查
三、房地產開發項目開工手續的辦理
31、辦理質量監督注冊登記手續
32、建設工程監理
33、辦理開工統計登記
34、交納實心黏土磚限制使用費
35、辦理開工前審計
36、交納投資方向調節稅
37、領取固定資產投資許可證
38、報裝施工用水、電、路
39、協調街道環衛部門
40、協調交通管理部門
41、交納綠化建設費，簽訂綠化協議
42、領取建設工程開工證
四、房地產開發項目的工程施工
43、施工場地的“三通一平”
44、施工單位進場和施工暫設
45、工程的基礎、結構施工與設備安裝
46、施工過程中的工程質量監督
五、房地產開發項目
47、辦理單項工程驗收手續
48、辦理開發項目的綜合驗收，領取《工程質量竣工核驗證書》
49、商品住宅性能認定
50、竣工統計登記
51、辦理竣工房屋測繪
52、辦理產權登記
房地產開發項目開工、建設、竣工階段的相關稅費
1、三通一平費
2、自來水廠建設費
3、污水處理廠建設費
4、供熱廠建設費
5、煤氣廠建設費
6、地下水資源養蓄基金
7、地下熱水資源費
8、市政、公用設施建設費（大市政費）
9、開發管理費
10、城建綜合開發項目管理費
11、建筑行業管理費
12、綠化建設費
13、公園建設費
14、綠化補償費
15、路燈維護費
16、環衛設施費
17、生活服務設施配套建設費（小區配套費）
18、電源建設集資費（用電權費）
19、外部供電工程貼費（電貼費）
20、建安工程費
21、建設工程招投標管理費
22、合同預算審查工本費
23、質量管理監督費
24、竣工圖費
25、建材發展補充基金
26、實心黏土磚限制使用費
27、工程監理費
28、工程標底編制管理費
29、機電設備委托招標服務費
30、超計劃用水加價
31、夜間施工噪聲擾民補償費
32、占道費
33、固定資產投資方向調節稅
第七步 房地產開發項目的經營階段
房地產開發項目經營階段的法律程序
一、北京市外銷商品房的銷售
1、辦理《外銷商品房預（銷）售許可證》
2、選定中介代理機構和律師事務所
3、與購房者簽訂認購書
4、簽訂正式買賣契約
5、辦理簽約公證
6、辦理外銷商品房預售契約公證
7、辦理外銷商品房的預售登記
8、外銷商品房轉讓登記
9、外銷商品房抵押登記
10、樓宇交付入住手續
11、辦理產權過戶手續
二、北京市內銷商品房的銷售
12、提交完成建設項目投資證明
13、簽署預售內銷商品房預售款監管協議
14、辦理《內銷商品房預（銷）售許可證》
15、銷售項目備案
16、委托中介代理機構進行銷售
17、與購房者簽訂認購書
18、與購房者簽訂買賣契約
19、辦理預售登記
20、辦理轉讓登記
21、辦理房地產抵押登記手續
22、樓宇交付入住
23、質量保證書和使用說明書
24、辦理產權立契過戶手續
三、北京市房地產出租的綜合管理
25、房屋出租權的確認
26、申請房屋租賃許可證
27、出租人與承租人簽訂書面承租協議
28、租賃當事人辦理租賃登記手續
29、租賃房屋的轉租
30、房屋租賃關系的終止
四、北京市房地產出租的專項（外地來京人員）管理
31、房屋出租權的確認
32、出租人辦理房屋租賃許可證
33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》
34、簽訂書面租賃協議
35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續
五、北京市房地產的抵押
36、抵押權的設定
37、簽訂抵押合同
38、辦理房地產抵押登記
39、抵押房地產的占管
40、抵押房地產的處分
房地產開發項目經營階段的相關稅費
1、營業稅
2、城市維護建設稅
3、教育費附加
4、印花稅
5、契稅
6、土地增值稅
7、企業所得稅
8、個人所得稅
9、房產稅
10、城市房地產稅
11、房屋產權登記費
12、房屋所有權證工本費
13、房產共有權執照費
14、房屋他項權利執照費
15、房屋買賣登記費
16、房屋買賣手續費
17、房屋租賃審核備案手續費
18、向來京人員租賃房屋審核備案手續費
19、來京人員租賃私房合同登記備案手續費
20、房屋租賃登記費
21、房屋估價手續費
22、房屋公證估價手續費
23、房地產價格評估費
24、房地產中介服務費
第八步 房地產開發項目的物業管理階段
房地產開發項目物業管理階段的法律程序
1、物業管理單位經營資質審批
2、簽署物業管理委托合同
3、居住小區的物業接管綜合驗收
4、物業使用、管理、
5、安排簽訂管理公約
6、制定、提供質量保證書和使用說明書
7、物業管理服務基本要求
8、物業管理委員會的設立
房地產開發項目物業管理階段的相關稅費
1、居住小區物業管理啟動經費
2、共用部位共用設施設備維修基金
3、普通居住小區物業管理費
4、高檔住宅物業管理費
5、經濟適用住房小區物業管理費
6、供暖費
篇3：把握房地產開發三個關鍵環節
把握房地產開發三個關鍵環節
住宅作為一種商品，和其他商品一樣具有生命周期。作為該商品的生產者，對發展商而言，商品的生命周期只有三五年時間(部分項目因其占地規模，可能長或短些)，且不論交樓后發展商的社會責任問題。此后，產品是消費者的，他們將使用70年--按國家規定。
重要的是發展商占用巨額資金生產出的商品，當然不高興積壓或造成庫存，任何生產者都希望減少積壓，發展商更追求零庫存。為此必須在開發過程中掌握好三個環節：
第一個環節：調研策劃并行
穩妥地做好前期策劃工作，做到知己知彼，包括安排專業市場調研公司進行針對性的市場調研，真正了解市場環境并對消費者進行準確描述--此種描述應該具有預見性，與正式銷售時間吻合。
第二個環節：資源整合
在成本控制的前提下，與專業公司和業內知名企業合作，完成設計、施工、營銷、包裝，與著名的材料、設備供應商合作，完成整體成套設備、部品、材料的采購，聘請著名的物業管理公司接手服務。
第三個環節：全程策劃
重視項目工程進度與銷售進度控制，將全程策劃滲透到項目開發的各個環節。特別要重視項目第一次公開亮相和正式接受內部認購的時機。在營銷過程中，永遠注意把項目最好的一面展示出來，如果感覺沒有到位，寧可放棄露面的機會。