設(shè)計(jì)主線：商業(yè)項(xiàng)目定位、產(chǎn)品策劃（設(shè)計(jì)之前）

　　地產(chǎn)六年，這三年在埋頭干工程，主要精力放在施工圖、前期報(bào)建、工程配合等具體工作上，哈哈，想當(dāng)年，進(jìn)房地產(chǎn)前三年，我們也是到處拜訪設(shè)計(jì)大師、與國(guó)際著名的設(shè)計(jì)院合作，邀請(qǐng)五星的酒店管理公司參與項(xiàng)目，四處考察新型商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)；

　　回顧一下產(chǎn)品的策劃布局過程吧（以下分析是項(xiàng)目視角，不僅是設(shè)計(jì)角度）：

　　作為房地產(chǎn)人員，我們工作的開始是：當(dāng)我們拿到一塊地，我們要。。。

　　作為設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)人員，工作的開始是：當(dāng)我們拿到甲方的設(shè)計(jì)任務(wù)書，我們要。。。

　　大家從這里就能看出明顯的區(qū)別了吧，作為開發(fā)公司的一員，考慮產(chǎn)品是從項(xiàng)目最原始出發(fā)點(diǎn)開始；

　　那么，當(dāng)我們拿到一塊地，要干什么呢？

　　一.決定主力產(chǎn)品方向；

　　首先，產(chǎn)品有哪些？

　　商業(yè)：盒子商業(yè)（大盒子-綜合mall、小盒子-專業(yè)mall）、商鋪（商業(yè)街、沿街網(wǎng)點(diǎn)）、辦公、公寓、酒店；

　　住宅：高層、中高層、多層、花園洋房、疊拼、別墅（聯(lián)排、雙拼、別墅）；

　　其次，哪些因素決定產(chǎn)品？（排序不分先后）

　　1、這塊地在城市里的位置（現(xiàn)實(shí)條件）：

　　我們做的項(xiàng)目就如同我們個(gè)人一樣，再厲害的個(gè)人也不過是茫茫人海里的其中一個(gè)而已；所以一個(gè)項(xiàng)目拗不過大市場(chǎng)，也拗不過城市大格局（實(shí)力雄厚的公司創(chuàng)城除外）；

　　比如我們拿到市政府邊上的地塊，能不作成高檔辦公樓+豪宅嗎？做剛需簡(jiǎn)直辜負(fù)了政府的信任；

　　比如拿到一塊荒郊野外的地，風(fēng)景好交通差，往別墅、改善、第二第三居所方向考慮，地塊夠大夠便宜，可以往低價(jià)剛需規(guī)模化走，創(chuàng)出一個(gè)青年城也ok.

　　2、公司戰(zhàn)略（戰(zhàn)略決定方向）；

　　公司戰(zhàn)略決定大方向，往前面說，決定地拿不拿，拿了決定做商業(yè)還是做住宅，如何配比，商業(yè)自營(yíng)還是銷售，套現(xiàn)還是留資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，敢不敢作酒店，商場(chǎng)等；

　　3.規(guī)劃條件（政府對(duì)這塊地的展望）；

　　價(jià)值好些的土地，政府控規(guī)基本已經(jīng)控住大的方向，容積率、限高、商住比等條件已限制得七七八八，而且作為政府角度，希望有高檔酒店、辦公、大型商業(yè)這些又有政績(jī)又有稅收的項(xiàng)目，有個(gè)市委書記說，要是光開發(fā)住宅，我們還需要你們來開發(fā)嗎？也有出現(xiàn)，不報(bào)酒店，不受理住宅單體報(bào)建工作的指示；所到底，政府才是最大的土地開發(fā)商。

　　4.市場(chǎng)接受度（現(xiàn)實(shí)條件）；

　　現(xiàn)在的開發(fā)商越來越不易，拗不過政府，拗不過市場(chǎng)，也拗不過業(yè)主；本地市場(chǎng)只接受2萬的豪宅，你非得做4萬的，只能像湯臣一品慢慢熬。本地的小微企業(yè)發(fā)展緩慢，你非得做大量的100-200的辦公，也是困難。

　　最后，主力產(chǎn)品做什么？

　　1.根據(jù)上述分析，先確定是否留自營(yíng)資產(chǎn)？自營(yíng)資產(chǎn)以前的文章分析過，如果靠項(xiàng)目自平衡，頂多能留20%的面積，再多資金就斷掉了；自營(yíng)資產(chǎn)做什么？自持商業(yè)產(chǎn)品：酒店、辦公、商場(chǎng)、商業(yè)街。

　　(酒店產(chǎn)品慎用，按其投資成本及運(yùn)營(yíng)的狀況，加上酒店管理公司的苛刻條件，除非大把錢可以燒，或者公司轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略需要，輕易不要碰，干房地產(chǎn)最郁悶?zāi)^于，辛辛苦苦幾年，全為拆遷戶和酒店打工了)

　　2.銷售產(chǎn)品：確定商業(yè)和住宅的配比。實(shí)際情況更多的是拿到政府的商住比，考慮商業(yè)要怎么分配，銷售商業(yè)產(chǎn)品：沿街網(wǎng)點(diǎn)、辦公、公寓。住宅沒什么懸念，現(xiàn)在產(chǎn)品及配置都太成熟了，定個(gè)位、找個(gè)對(duì)標(biāo)項(xiàng)目，銷售摸摸市場(chǎng)，基本*不離十。

　　3.綜合體：幾年前我們花了半年時(shí)間，專項(xiàng)研究各種綜合題、旅游綜合體、商業(yè)綜合體、產(chǎn)業(yè)綜合體等，總結(jié)為“1+*模式“，即以一個(gè)突出的優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)，帶若干個(gè)常規(guī)業(yè)態(tài)的產(chǎn)品；

　　二、確定產(chǎn)品配比；

　　一般銷售提的策劃報(bào)告里，重要的一環(huán)就是產(chǎn)品配比。

　　舉個(gè)例子：10萬的項(xiàng)目，容積率2.0，5：5的商住比，全部銷售。

　　即：5萬的住宅+5萬商業(yè)：

　　1. 按容積率基本判斷以18層為平均數(shù)的住宅；存在以下選擇：

　　如果商業(yè)讓出一部分土地（商業(yè)容積率調(diào)到2.2，住宅1.8），更為舒適，層數(shù)以11-18層為主；

　　可選配：小高層/花園洋房+高層/別墅+高層（由損益測(cè)算和市場(chǎng)接受度聯(lián)合決定）

　　多數(shù)配置：常規(guī)戶型面積區(qū)間占60-70%，小戶型5-10%，大戶型10-20%，超大戶型5%；（十份里有八份銷售策劃報(bào)告都是這么給出結(jié)論的）

　　2.商業(yè)：既然是銷售，產(chǎn)品相對(duì)簡(jiǎn)單：商鋪（沿街網(wǎng)點(diǎn)/商業(yè)街）、辦公、公寓；

　　網(wǎng)點(diǎn)利潤(rùn)最高，優(yōu)先布置，以面積最大化，低總價(jià)為基礎(chǔ)，開內(nèi)街、加連廊，托二樓、多樣化都是常見的手法；

　　公寓：我們是二線城市，辦公類不是特別發(fā)達(dá)，低總價(jià)的公寓，能提高去化速度，主力面積一般在30-40平方，少數(shù)邊角、頂層戶型加大；客戶以青年自主和投資客為主：

　　賣點(diǎn)一：投資回報(bào)率；

　　賣點(diǎn)二：銷售返租，連鎖酒店經(jīng)營(yíng)模式；

　　賣點(diǎn)三：針對(duì)自住型的客戶，設(shè)計(jì)運(yùn)營(yíng)上做好充足的服務(wù)配套；

　　辦公：以70-200為主的分戶，零售銷售速度慢，要做好2-5年銷售周期的準(zhǔn)備；

　　商業(yè)銷售已大客戶為先，低售價(jià)打包賣，避免庫(kù)存積壓，以基金和私人大戶為主力；大型商場(chǎng)和超市，壓價(jià)太厲害，不是特殊情況，一般不會(huì)與之交易；

　　三、找賣點(diǎn)（尋找一切讓客戶覺得物超所值的點(diǎn)）：

　　1.大環(huán)境優(yōu)勢(shì)：

　　交通便利性、周邊景觀資源、周邊的商業(yè)及生活配套資源等；

　　2.小環(huán)境優(yōu)勢(shì)：

　　是否引入城市級(jí)配套：美術(shù)館、國(guó)學(xué)館；

　　是否引入優(yōu)質(zhì)生活配套：醫(yī)院、小學(xué)、幼兒園；

　　是否自營(yíng)商業(yè)配套；

　　是否造景：做不做大規(guī)模景觀水系，戶戶臨水亦是提高售價(jià)的賣點(diǎn)；

　　3.單體建造標(biāo)準(zhǔn)：

　　確定產(chǎn)品后，我們一般確定找1-2個(gè)對(duì)標(biāo)，按集團(tuán)同類項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?duì)標(biāo)項(xiàng)目重新梳理一遍建造標(biāo)準(zhǔn)；先保持一致，再提煉賣點(diǎn)；（當(dāng)然賣點(diǎn)必須已可成交的售價(jià)進(jìn)行支撐）

　　比如門窗：本區(qū)域同類競(jìng)品別墅項(xiàng)目，均采用鋁合金窗，我們也采用，這是保持一致，如果采用鋁木復(fù)合，這是賣點(diǎn)；

　　剛需盤：其他項(xiàng)目南向起居室開2100*1500mm窗，我們做2700*1800也是賣點(diǎn)；

　　4.設(shè)計(jì)方案（平面及立面風(fēng)格）；

　　比如花園洋房：電梯入戶、采用子母門，加大廚衛(wèi)空間等；

　　開敞陽臺(tái)贈(zèng)送面積，凸窗設(shè)計(jì)，頂層贈(zèng)送露臺(tái)或悶頂，一層贈(zèng)送儲(chǔ)藏室，二樓獨(dú)立入戶等；

　　在前期這個(gè)階段，開發(fā)公司的設(shè)計(jì)部門起著尤為重要的作用，從開發(fā)角度，與戰(zhàn)略、銷售、成本、財(cái)務(wù)各部門之間無縫對(duì)接，把各部門的想法最快速最直接的落到圖紙上，出具多種必選方案，探討實(shí)施的可行性。，最終確定出合理的設(shè)計(jì)方向。

　　當(dāng)開發(fā)團(tuán)隊(duì)梳理好前期的定位和產(chǎn)品之后，接下來進(jìn)入總圖方案等和設(shè)計(jì)單位對(duì)接的階段，設(shè)計(jì)單位接到我們的任務(wù)書時(shí)，拿到的是開發(fā)公司前期一系列的分析和比選出來的結(jié)果。如果沒有前期這項(xiàng)工作，開發(fā)公司及設(shè)計(jì)單位均會(huì)陷入一個(gè)痛苦的試錯(cuò)階段。

篇2：Z商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目定位管理模式

　　Z商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目定位及管理模式

　　一、項(xiàng)目概況

　　本商業(yè)廣場(chǎng)投資總額近**億元人民幣。占地面積***多畝，總建筑面積近**萬平方米，擁有****多個(gè)停車位，是***地區(qū)最大的專業(yè)市場(chǎng)。本商業(yè)廣場(chǎng)雄踞新城市中心，有著得天獨(dú)厚的地域和交通優(yōu)勢(shì)，緊鄰廣深、莞深**高速的交匯地段，**分鐘可通達(dá)**全市，**分鐘可到達(dá)廣州、深圳、中山、順德、惠州等地，是珠三角1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的交通核心樞紐。

　　本商業(yè)廣場(chǎng)是***產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)走廊，位于多年自發(fā)形成的成熟商貿(mào)財(cái)富區(qū)，周邊聚集了國(guó)際博覽中心和成行成市的商業(yè)街道，是**市政府規(guī)劃的****產(chǎn)業(yè)基地，為本商業(yè)廣場(chǎng)建設(shè)奠定了成功的基礎(chǔ)。本商業(yè)廣場(chǎng)以成為***區(qū)乃至全國(guó)最大的現(xiàn)代化、品牌化、規(guī)模化的專業(yè)市場(chǎng)為目標(biāo)，規(guī)劃上立足于現(xiàn)代商業(yè)流通格局，以滿足辦公、貿(mào)易、倉(cāng)儲(chǔ)、物流、營(yíng)銷、交流的經(jīng)營(yíng)需要，本商業(yè)廣場(chǎng)進(jìn)行功能配套、功能分區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)，必將成為中國(guó)****商業(yè)廣場(chǎng)的第一品牌。

　　二、項(xiàng)目分析及定位

　　1、項(xiàng)目分析

　　1）物業(yè)屬性

　　本商業(yè)廣場(chǎng)屬專業(yè)商業(yè)項(xiàng)目，占地***多畝，面積大，容積率低，樓宇分散，開放式專業(yè)商業(yè)物業(yè)管理，物業(yè)管理服務(wù)上對(duì)本商業(yè)廣場(chǎng)的安全管理、、商戶服務(wù)、本商業(yè)廣場(chǎng)的VI設(shè)計(jì)、環(huán)境管理是重點(diǎn)。

　　2）服務(wù)對(duì)象

　　本商業(yè)廣場(chǎng)屬專業(yè)商業(yè)項(xiàng)目，商戶主要兩類：一是****的經(jīng)營(yíng)租戶，二是進(jìn)入****采購(gòu)的商戶。

　　2、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目定位

　　1）安全：全面安全防范服務(wù)體系，真正達(dá)到人人無憂。

　　全面安全防范服務(wù)體系以零事故率、零故障率為目標(biāo)，以預(yù)警式安全防范為核心，包括治安安全、設(shè)備安全、消防安全、交通（車輛）安全等內(nèi)容。

　　2）舒適：優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)創(chuàng)建和諧、優(yōu)美、清潔、文明、生態(tài)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。

　　實(shí)行以租戶商戶為中心的管家式物業(yè)管理服務(wù)模式，寓管理于精細(xì)服務(wù)之中，使租戶商戶盡享尊貴服務(wù)。

　　3）現(xiàn)代：應(yīng)用最新物業(yè)管理服務(wù)體系，提供本商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)。

　　4）一站式：提供包括房屋本體及設(shè)備設(shè)施維保、安全管理、清潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)、車輛管理等在內(nèi)的一站式物業(yè)管理服務(wù)，使租戶專心經(jīng)營(yíng)。

　　5）高效：快速服務(wù)響應(yīng)機(jī)制，保證及時(shí)滿足租戶需求。

　　全面應(yīng)用現(xiàn)代通訊技術(shù)、物業(yè)管理服務(wù)信息平臺(tái)、電腦管理系統(tǒng)，商戶需求盡在掌握之中。

　　3、本商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)要點(diǎn)

　　1）樹立本商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)整體形象

　　通過環(huán)境形象、廣場(chǎng)樓宇形象的控制、設(shè)備和公共設(shè)施的管理、治安和交通管制以及管理服務(wù)人員行為規(guī)范等專業(yè)服務(wù)，塑造本商業(yè)廣場(chǎng)良好整體形象。

　　2）安全管理

　　安全管理將成為本商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)的重中之重。開放式物業(yè)管理，人員和車輛流動(dòng)量大，既要加強(qiáng)日常規(guī)范化管理，又要充分考慮各種意外情況可能帶來的安全隱患，提前做好預(yù)防措施，要求員工對(duì)本商業(yè)廣場(chǎng)環(huán)境和應(yīng)急方案都非常熟悉，真正做到有備無患。

　　3）商戶服務(wù)

　　商戶服務(wù)是本商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理中的核心工作，一切管理服務(wù)以租戶需求為中心。為本商業(yè)廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)商戶提供規(guī)范的一站式物業(yè)管理，使這些租戶有一個(gè)安全舒適和諧的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，同時(shí)營(yíng)造濃厚的商業(yè)氛圍，使租戶能賺錢贏利；另一方面物業(yè)管理中要與租戶建立良好的關(guān)系，真誠(chéng)為租戶服務(wù)，從而留住租戶的心，培養(yǎng)忠誠(chéng)租戶，通過租戶良好的口碑，宣傳本商業(yè)廣場(chǎng)，不斷介紹新租戶進(jìn)駐，使公司不斷發(fā)展壯大。

　　三、物業(yè)管理服務(wù)模式

　　本項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)采用全程一站式物業(yè)管理服務(wù)模式，即負(fù)責(zé)以下物業(yè)管理服務(wù)事務(wù)：

　　1）本商業(yè)廣場(chǎng)房屋本體建筑物、設(shè)備、設(shè)施的維修、管理；

　　2）本商業(yè)廣場(chǎng)車輛安全管理；

　　3）本商業(yè)廣場(chǎng)環(huán)境保潔；

　　4）本商業(yè)廣場(chǎng)綠化養(yǎng)護(hù)管理；

　　5）本商業(yè)廣場(chǎng)消防管理；

　　6）本商業(yè)廣場(chǎng)公共秩序維保和安全防范；

　　7）物業(yè)商戶服務(wù)及物業(yè)管理服務(wù)檔案、資料的建立、保存；

　　8)本商業(yè)廣場(chǎng)的廣告展位、鋪位、停車場(chǎng)等經(jīng)營(yíng)管理；

　　9）租戶其它需求服務(wù)等。