濟南房地產(chǎn)市場調(diào)研報告
一、 城市概況
濟南位于北緯36度40分，東經(jīng)117度00分，南依泰山，北跨黃河，屬于暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候區(qū)，四季分明，日照充分，年平均氣溫14攝氏度。濟南，又稱“泉城”，是中國東部沿海經(jīng)濟大省—山東省的省會，是全省政治、經(jīng)濟、文化、科技、教育和金融中心，也是國家批準(zhǔn)的沿海開放城市和副省級城市。濟南下轄六個區(qū)、三個縣、一個縣級市，總面積8227平方公里，人口596萬，其中市區(qū)人口260萬。濟南是“全國城市綜合實力50強”和“全國投資硬環(huán)境40優(yōu)”的城市之一。
100年前，濟南曾經(jīng)自開口岸，創(chuàng)近代中國內(nèi)陸城市自設(shè)商埠、對外開放的先河，并由此極大地促進了當(dāng)時濟南經(jīng)濟社會的快速發(fā)展和城市化水平。自二十世紀(jì)八十年代中國gg開放以來，濟南市經(jīng)濟迅速發(fā)展。20**年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值170億美元，比上年增長13.5%。濟南的產(chǎn)品已出口到140多個國家和地區(qū)。截止到20**年，全市累計批準(zhǔn)外商投資項目2926個，合同利用外資51.47億美元，實際利用外資28.3億美元。共有51個國家和地區(qū)的外商來濟南市投資，世界500強企業(yè)中已有18家來濟南市投資，前六大投資國別和地區(qū)分別為香港、德國、臺灣、日本、美國、新加坡。濟南已同世界上100多個國家和地區(qū)建立了經(jīng)貿(mào)往來關(guān)系。德國西門子、日本松下、美國百事可樂、沃爾瑪、瑞典沃爾沃等世界跨國公司500強企業(yè)在濟南建立了合資、合作企業(yè)，并取得了良好的經(jīng)濟效益。
新的世紀(jì)，濟南市按照“實現(xiàn)新跨越，建設(shè)新泉城”的總體目標(biāo)要求，積極擴大對外開放，進行深化市場取向改革，大力推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，不斷拓展城市發(fā)展空間。今后一個時期，濟南市按照“新區(qū)開發(fā)、老區(qū)提升、兩翼展開、整體推進”的思路，將逐步建設(shè)東部產(chǎn)業(yè)帶、東部新城、泉城特色風(fēng)貌帶、西部新城、西部片區(qū)和北部片區(qū)，以濟南為中心的“半日經(jīng)濟圈”、“一日經(jīng)濟圈”正在形成，新的城市規(guī)劃建設(shè)已全面展開。。新一輪的城市建設(shè)，一系列重點工程的實施，將為外商提供巨大的商機。
二、濟南社會經(jīng)濟背景分析
一）20**年濟南經(jīng)濟實力進一步增強。初步核算，實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1618.9億元，增長15.6%。第一產(chǎn)業(yè)增加值118.7億元，增長7.8%； 第二產(chǎn)業(yè)增加值742.4億元，增長19.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值757.8億元，增長13.0%。人均生產(chǎn)總值27610元(按現(xiàn)行匯率折算為3338.6美元)，可比增長14.1%。
二) 經(jīng)濟運行質(zhì)量提高。20**年，全市社會勞動生產(chǎn)率45158元/人，增長14.6%(勞動生產(chǎn)率按就業(yè)人口計算)。各項稅收總額206.8億元，增長18.8%，高于GDP增幅3.2個百分點，占生產(chǎn)總值比重12.77%，提高0.02個百分點。財政收入明顯增加。全市境內(nèi)財政總收入377.8億元，增長18.9%，其中地方財政一般預(yù)算收入89.04億元，可比增長20.9%。
三) 經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整有新進展。三次產(chǎn)業(yè)比例由上年末的7.6：44.6：47.8變化為7.3：45.9：46.8，第二產(chǎn)業(yè)比重上升1.3個百分點。非公有制經(jīng)濟實現(xiàn)增加值604.3億元，增長19.6%，占GDP的比重37.3%，提高1.9個百分點；固定資產(chǎn)投資率40.2%，提高3.2個百分點；經(jīng)濟外向度15.6%，提高3.4個百分點；規(guī)模以上工業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)比重28%，提高2個百分點。
四) 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速。全年現(xiàn)代服務(wù)業(yè)實現(xiàn)增加值299.5億元，增長13.5%，在第三產(chǎn)業(yè)增加值中所占比重為39.5%。旅游業(yè)增勢良好。泉水持續(xù)噴涌和重大賽事帶動了旅游業(yè)發(fā)展，全年共接待國內(nèi)外旅游人數(shù)1217.9萬人次，增長27.6%，其中接待境外游客10.7萬人次，增長59.3%；旅游總收入94.1億元，增長30.7%，其中國際旅游創(chuàng)匯3698萬美元，增長54.3%。商務(wù)服務(wù)業(yè)方興未艾。商務(wù)服務(wù)業(yè)營業(yè)收入75.0億元，增長15.0%，其中舉辦展會70場，營業(yè)收入0.65億元，增長16.1%。
五) 居民消費價格小幅攀升。居民消費價格總水平比上年上升2.5%，其中食品類、煙酒及用品類、居住、醫(yī)療保健及個人用品類、衣著類，分別上漲7.4%、4.6%、3.7%、0.8%和0.2%；家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)、交通和通信類、娛樂教育文化用品及服務(wù)類分別下降2.7%、2.4%和0.3%；工業(yè)品出廠價格上升6.7%，原材料、燃料、動力購進價格上升16.4%。
六) 濟南向區(qū)域中心城市轉(zhuǎn)變。目前濟南市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的比重大約占GDP的25%左右，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的比重決定了城市的地位，香港作為國際性區(qū)域城市，其第三產(chǎn)業(yè)的比重占其GDP的86%，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的比重占50%左右，東京、紐約等國際性城市的第三產(chǎn)業(yè)比重占GDP的90%以上，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的比重占60%以上。濟南的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了濟南有可能發(fā)展成為國內(nèi)區(qū)域性的中心城市，成為中國經(jīng)濟版圖上一個重要的力量。在20**廣東社科院的中國城市競爭力評估中，濟南的城市競爭力指數(shù)全國排名12名，成為中國經(jīng)濟版圖中的重要城市。
三、濟南市房地產(chǎn)市場研判
一）20**年房地產(chǎn)市場分析
1、房地產(chǎn)投資
20**年，在國家實施宏觀調(diào)控政策的新形勢下，濟南房地產(chǎn)市場運行情況良好，房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)施工面積、房地產(chǎn)交易繼續(xù)保持增長態(tài)勢，整個房地產(chǎn)市場充滿生機和活力
房地產(chǎn)業(yè)較快發(fā)展。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資110.2億元，增長22.7%。其中住宅投資完成87.1億元，增長17.5%，占房地產(chǎn)開發(fā)完成投資的79.0%。商品房屋竣工面積275.4萬平方米，下降6.8%，其中住宅竣工面積246.3萬平方米，下降3.1%。
2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓持續(xù)快速增長
20**年,濟南市各類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓持續(xù)快速增長。其中，轉(zhuǎn)讓件數(shù)33322件，同比增長37.0%，增幅與上年基本持平；轉(zhuǎn)讓面積433.40萬平方米，增長34.6%，增幅比上年提高7.8百分點；轉(zhuǎn)讓金額93.83億元，增長76.0%，增幅比上年提高53.9個百分點。
3、商品房市場運行情況
（一）商品房
濟南市商品房（含住房、非住房）全年銷售13504件，同比增長47.7%，增幅同比提高4.9百分點；銷售面積187.30萬平方米，增長60.6%，提高44.3個百分點；銷售金額50.94億元，增長86.1%，提高60.7個百分點。全市商品房平均銷售價格為2720元/平方米，同比增長15.9%，提高8個百分點。其中，非住宅商品房（含辦公和商業(yè)用房）銷售價格為4969元/平方米，增長36.4%，提高24.6個百分點。
（二）商品住房
1、基本情況
20**年，濟南市商品房住房銷售13069件，同比增長47.1%，增幅比上年回落2.5個百分點；銷售面積175.89萬平方米，增長60.6%，提高26.7個百分點；銷售金額45.27億元，增長82.6%，提高25.9個百分點。
2、價格增幅下降
20**年濟南市商品住房平均銷售價格為2574元/平方米，增長13.7%，增幅回落3.3個百分點。其中，上半年為2608元/平方米，增長19.2%，提高1個百分點。因受宏觀調(diào)控影響，自6月份起，商品住房價格上漲勢頭得到有效遏制，增長速度明顯放緩，下半年的平均價格為2538元/平方米，同比增長9.4%，增幅比上半年回落了9.8個百分點，比去年同期回落6.8個百分點。圖2中兩條趨勢線（累計平均價格線，下同）的距離自6月份起逐漸縮小，說明濟南市商品住房價格增長幅度總體上呈逐漸回落、平穩(wěn)下降態(tài)勢。
3、高價位、大戶型住房銷量快速增長
20**年濟南市商品住房1500—2000元/平方米價位的銷量最高，這種狀況與去年相同。但是，1000—1500元/平方米價位的銷量卻出現(xiàn)了負(fù)增長，該現(xiàn)象主要與低價位住房市場供應(yīng)量減少有關(guān)。相反，3000至5000元/平方米區(qū)間的銷量卻出現(xiàn)了成倍增長。其中，3500—4000和4000—4500元/平方米價位的銷量增長達(dá)3至5倍以上。
商品住房不同價位銷售件數(shù)對比
在高價位住房銷量快速增長的同時，大戶型住房的銷量也呈快速增長態(tài)勢。全年130平方米以上的大戶型共計銷售4947件，同比增長102.5%；所占商品住房銷售總件數(shù)的比重也由上年的27.5%提高到37.9%。其中130—150平方米的銷量增長最快，為上年同期的2.3倍。
4、高層住房銷量一路走高
濟南市高層、小高層住房全年銷售5823件，同比增長96.8%，增幅高于多層住房74.5個百分點。尤其是高層住房的銷量同比增長3.7倍，與我市商品住房中價位在3500—4000和4000—4500元/平方米的住房銷量增長密切相關(guān)。由此可見，一方面，隨著人民生活水平的不斷提高，高層住房正快速得到中高收入群體的認(rèn)同；另一方面，正是由于高層、小高層這類高價位住房銷量的高速增長，促使其成為拉升我市商品住房平均價格的重要因素之一。
二）二手房市場運行情況
（一）二手房
20**年濟南市二手房（含住房、非住房）銷售14701件，同比增長35.8%，增幅同比提高11個百分點；銷售面積152.26萬平方米，增長25.6%，提高7.4個百分點；銷售金額33.21億元，增長54.0%，提高26.5個百分點。全市二手房平均銷售價格為2181元/平方米，同比增長22.7%，提高14.9個百分點。其中，二手非住宅用房（含辦公和商業(yè)用房）銷售價格為3205元/平方米，同比增長66.3%。
（二）二手住房
1、基本情況
濟南市二手住房全年銷售14211件，同比增長39.4%，增幅比上年提高14.5個百分點；銷售面積125.08萬平方米，增長42.2%，提高36.2個百分點；銷售金額24.50億元，增長61.7%，提高32.1個百分點。
2、價格增長減速
20**年濟南市二手住房平均銷售價格為1959元/平方米，同比增長13.8%，增幅比上年回落8.5個百分點。其中，上半年為1785元/平方米，同比增長8.6%，增幅比20**年上半年回落9.3個百分點；下半年2160元/平方米，同比增長20.1%，增幅比同期回落6.6個百分點。從圖6中的兩條趨勢線走勢上我們可以觀察到，自20**年4月份起，二手住房價格的高增長
3、主力價位上升
20**年，濟南市二手住房主力價位是1500—2000和2000—2500元/平方米，銷售件數(shù)分別是3950和4185件，占二手住房銷售總件數(shù)的57.2%，比上年的主力價位1000—1500和1500—2000元/平方米上升一檔。同時，二手住房價位在2000—2500元/平方米以上的銷售件數(shù)出現(xiàn)成倍增長態(tài)勢，其中3000—3500元/平方米的同比增長4.5倍。
但是，1500元/平方米以下的二手住房銷量卻在20**年出現(xiàn)了負(fù)增長。其主要原因，一是愿意和有能力購買好房子的人比以前多了；二是宏觀調(diào)控條件下，前期房地產(chǎn)市場上因投資、投機需求而購買的各類住房陸續(xù)上市，使“新二手房”和“次新二手房”房源增多；三是因為市場上各類住房的價格全面看漲，以至較低價位的二手房供應(yīng)量急劇減少。
目前，10萬以下的二手房在濟南市區(qū)已難覓蹤影。
4、中小戶型優(yōu)勢依舊
在20**年濟南市二手住房銷售中，130平方米以下的中小戶型共銷售12938件，占二手住房銷售總量的91%，優(yōu)勢依舊。其中，主力戶型與上年基本一致，仍然保持在90平方米以下，共計9812件，占二手住房銷售總量的69%。
5、已購公房銷售情況
20**年濟南市已購公房共銷售5366件，同比增長42.2%；銷售面積35.36萬平方米，增長50.3%；銷售金額7.57億元，增長100.8%；平均銷售價格2141元/平方米，增長33.6%，以上三項指標(biāo)的增長速度均高于一般二手住房。另外，已購公房銷售件數(shù)占全市二手住房銷售的比重為39%，比上年略有增長。
在已購公房中，省直房全年共銷售376件，銷售面積2.74萬平方米，銷售金額0.63億元；平均銷售價格2283元/平方米（因銷售數(shù)量少而采用精確數(shù)值計算），同比增長11.8%。雖然其價格增幅較低，但平均銷售價格卻在二手住房中最高。
到20**年底，濟南市省直已購公房上市已滿13個月，其銷售件數(shù)也由20**年12月上市之初的10件增長到目前的平均每月31件，但畢竟數(shù)量太少、比重太小，其上市渠道不暢的狀況仍未好轉(zhuǎn)。
篇2：房地產(chǎn)市場調(diào)研報告寫作指南
房地產(chǎn)市場調(diào)研報告寫作指南
市場調(diào)研作為一種研究手段，已經(jīng)被廣泛的應(yīng)用到各行各業(yè)，與房地產(chǎn)相結(jié)合的市場調(diào)研則是一種全新的研究方法，為房地產(chǎn)開發(fā)定位提供相關(guān)的依據(jù)。如何將調(diào)研結(jié)果清晰明了的表現(xiàn)出來?這就要求撰寫的市場調(diào)研報告有明確的主題，清晰的條理，和簡捷的表現(xiàn)形式。
當(dāng)一切調(diào)查和分析工作結(jié)束之后，必須將這些工作成果展示給客戶。那么，我們首先需要明確的是：報告應(yīng)采取什么樣的結(jié)構(gòu)體系?什么樣的方式來表達(dá)數(shù)據(jù)的涵義?
報告的結(jié)構(gòu)體系應(yīng)包括，調(diào)研目的、調(diào)研方法、調(diào)研范圍以及數(shù)據(jù)分析在內(nèi)的一系列內(nèi)容。這種體系基本上在每個同類型的報告中都適用，因此，此處不做更詳細(xì)的說明，以下內(nèi)容主要針對數(shù)據(jù)分析結(jié)論的表現(xiàn)方法。
關(guān)于數(shù)據(jù)分析的部分，通常情況下是采用圖表表示的。圖表是最行之有效的表現(xiàn)手法，它能非常直觀的將研究成果表示出來。在將調(diào)研的分析結(jié)果變成令人信服的圖表之前，首先要謹(jǐn)記，它只是一種傳遞和表達(dá)信息的工具，使用它的重要原則是“簡單、直接、清晰、明了”。每個圖表只包含一個信息，圖表越復(fù)雜，傳遞信息的效果就越差。
在實際操作中，各種表格、組織圖表、流動圖表、矩陣等都被大量的運用到報告中，但總的來說，以下幾種圖表形式是最常用的：柱狀圖表、條形圖表、餅形圖表、線形圖表。
使用圖表的目的在于：將復(fù)雜的數(shù)據(jù)變成簡單科、清晰的圖表，讓人能夠一目了然的了解數(shù)據(jù)所表達(dá)的涵義。那么，如何選擇不同類型的圖表來表現(xiàn)不同類型的數(shù)據(jù)?首先，我們應(yīng)先明確數(shù)據(jù)所表達(dá)的主題，然后確定可能使用的圖表類型。
通常我們的研究數(shù)據(jù)所體現(xiàn)的關(guān)系是：頻率分布、成分、時間序列、項類或相關(guān)性。要表達(dá)一個主題明確的數(shù)據(jù)，可能會有多種圖表形式。但是，哪種是最能將數(shù)據(jù)表達(dá)清楚的呢?這就要求我們的主題(即圖表標(biāo)題)突出重點，點明主題。讓我們來看一個例子，這個例子能將以上的意思，表達(dá)的非常明確。
這里的標(biāo)題描述了圖表的內(nèi)容范圍，大多數(shù)讀者在看了這個圖表后，都會把注意力集中到城西，認(rèn)為圖表的主題是“城西是絕大多數(shù)的消費者可能選擇的區(qū)域”。但是，制圖者可能是想表達(dá)“選擇城北和城東的消費者較少，但隨著城市建設(shè)的進行，將具有較大的發(fā)展?jié)摿Α薄榱耸棺x者將注意力集中在我們希望他注意的數(shù)據(jù)上，所以，我們可以在一般標(biāo)題后附加一個重點標(biāo)題：城北和城東將有更大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
既然已經(jīng)確定了要表達(dá)的重點，那么接下來就是要明確數(shù)據(jù)間的相互關(guān)系，若是表示占頻率分布、對比等關(guān)系，則除線形圖表以外的其它幾種基本圖表格式都可以使用;在實際工作中可根據(jù)具體需要進行選擇。總之，條形圖表應(yīng)該是應(yīng)用最廣的類型，而柱狀圖表是用得最多的另一種類型，這兩種圖表基本占整個報告中圖表總數(shù)的半數(shù)左右;而線形圖表和餅形圖表的使用則應(yīng)相對減少，更多的是將各種綜合運用，如線形圖表加上柱狀圖表，或餅形圖表加上條形圖表。
在用圖表表達(dá)數(shù)據(jù)的同時，還要注意一些細(xì)節(jié)的處理。比如：使用柱狀圖表和條形圖表時，柱體之間的距離應(yīng)小于柱體本身;在說明文字較多時，用條形圖表表示更清晰，便于讀者辨認(rèn);在使用餅形圖表時，應(yīng)在標(biāo)明數(shù)據(jù)的同時，突出數(shù)據(jù)的標(biāo)識。即：同時使用數(shù)值與數(shù)據(jù)標(biāo)識。
在我們進行過程中，請記住：選擇和使用圖表不是一個絕對精確的科學(xué)，所以你會注意到一些比較自由的限定詞，如：總的來說、大多數(shù)情況、絕大多數(shù)、少數(shù)情況等等。所有這些都說明必須根據(jù)你的判斷來怎樣設(shè)計出最好的圖表。另外，要完成一份合格的報告不能只是單純的使用圖形，還應(yīng)根據(jù)實際情況盡可能的使用一些表格來豐富整個報告形式，使其不致太過單一。
一份合格而優(yōu)秀的報告，應(yīng)該有非常明確、清晰的構(gòu)架，簡潔、清晰的數(shù)據(jù)分析結(jié)果，其中的含義是需要在實際工作過程中去體會，自己加以總結(jié)。一份合格的報告不應(yīng)該僅僅是簡單的看圖說話，還應(yīng)該結(jié)合項目本身特性及項目所處大環(huán)境對數(shù)據(jù)表現(xiàn)出的現(xiàn)象進行一定的分析和判斷，當(dāng)然一定要保持中立的態(tài)度，不要加入自己的主觀意見。另外，通常的市場調(diào)研報告都會有一個固定的模式，我們應(yīng)該根據(jù)不同項目的不同需要，對報告的形式、風(fēng)格加以調(diào)整，使市場調(diào)研報告能夠有更豐富的內(nèi)涵。