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物業經理人

美華地產重慶別墅市場分析

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美華地產07年重慶別墅市場分析

一、別墅市場發展概況

20**年,以龍湖香樟林別墅為代表,重慶別墅走進品牌時代,品牌最好的注腳是文化傳承。這階段,我們在重慶別墅市場聽到的最多的詞匯之一是北美風格或者美式別墅。即使是別墅進入今天的“戰國時代”,北美風格依然占據著重慶別墅市場的主導地位。
  其實,重慶別墅對北美風格的追捧是有一定文化根源的,因為重慶跟北美有著類似的源流———移民文化。

  美國是一個移民國家,幾乎世界各主要民族的后裔都有,帶來了各樣建筑風格,其中尤其受英國、法國、德國、西班牙以及美國各地區原來傳統文化的影響較大。互相影響和融合,并隨著經濟發展,適應各種新功能的住宅形式紛紛出現,多彩多姿的住宅建筑風格應運而生。因此美國的建筑風格呈現出多元的豐富多彩的國際化傾向。

  北美風格實際上是一種混合風格,體現在別墅建筑風格上,便是歐式建筑風格的融合,其中我們能發現歐洲文藝復興建筑的影子。到了近代,北美別墅發展成為既簡約大氣,又集各種建筑精華于一身的獨特風格。

  所以,重慶別墅的文化流派,更多可在“北美風格”的引領下細分。

  純北美派:集當今世界住宅建筑精華之大成后又融合了美國人自由、活潑、善于創新等等一些人文元素,體現一種個性化的、自由奔放的、時尚的城市新貴豪宅。

  代表項目:比華利豪園、棕櫚泉國際花園別墅、龍湖·香樟林、龍湖·藍湖郡、南嶺雅舍、高山流水、大川水岸·加勒比聯排別墅、天景伴山雅筑等。

  學院派:追求的是細節上的精雕細琢和形式上的工整嚴謹,但同時又不循規守舊,它是在尊重人性的前提下,不斷地追求理論和實踐上的創新。

  代表項目:天江·常青藤人文別墅,以美國最著名的大學聯盟———“常青藤聯盟”里的百年學府中一些經典意象為原型,完整呈現一個人文意味濃郁的別墅園區。

  頂級派:富豪的標簽不少,高爾夫是富且貴的象征之一。這類別墅將號稱貴族運動的高爾夫作為“頂級”的重要砝碼,以歐洲高爾夫文化的享樂、社交為主題,展現豪貴們夢想居住中最耀眼的一道風景。

  代表項目:佰富江高爾夫別墅、保利別墅。

  現代派:建筑形體充滿了強烈的藝術色彩和極簡的幾何形體,巨大的視覺沖擊力和震撼力猛烈襲來,這時,你會聽到固化在我們腦海中傳統意義的古典別墅的符號被徹底打碎的聲音。

  代表項目:中安·翡翠湖

  不過,就像有人喜歡穿西服,也有人喜歡穿唐裝一樣,重慶別墅市場雖以北美風格為主,但仍有一些中式風格別墅在市場上獨領風騷。中式風格的別墅主要有兩大類,一類是庭院派,如金科中華坊;一類是園林派,盡可能利用了重慶山水坡地的原生地貌,以小橋流水,多重私家庭院等營造尊貴府邸———嚴格說來,這類別墅也不是“純中國”風格,涵蓋了東西方的美學,此風格的包容度很高,傳承而創新,其中仍然能看到或多或少的歐美風情,代表項目有天龍長青湖、山語間等。

二、別墅市場分析

1、重慶市場別墅供應量較大,從宏觀市場分析看,未來別墅市場競爭激烈。 據我們不完全統計,當前亮相和潛在別墅項目占地已達16000畝,其中亮相項目約占地6700畝,已明確表示作別墅的潛在項目占地約9300畝。從市場統計情況分析,目前已亮相的別墅項目約14個,已推出別墅約1500套;預計下半年亮相并在未來5年內完成開發的別墅項目約8個,加上已亮相的,預計22個項目將一共推出17500套。從別墅供應分析,下半年新推出別墅項目不多,而在售別墅項目的新推產品仍將是市場供應的主力。17500套(還不包括新開別墅盤)5年要消化掉,這意味著每年要消化3000多套。同時,按照以往的銷售情況看,一個銷售情況特好的中高檔別墅樓盤,其一年的銷售量頂多在150套,即使重慶市場每年出現10個這樣的樓盤,消化1500套,那么每年也還有1500多套空置。事實上,個別別墅盤,一年僅售10余套。未來別墅競爭有多激烈由此可見一斑。

2、 投放地段北部新區漸成熱土 目前從區域的角度而言,主要分布在以下幾大板塊:一是北部新區板塊,目前的主要項目有大川水岸、藍湖郡、棕櫚泉、比華利、青河灣、佰富高爾夫別墅等。二是北碚板塊,主要項目有中安翡翠湖、水天花園鷺島和沙坪壩的美茵河谷等。 三是南岸板塊,主要項目有天池林海、高山流水、長青湖別墅等。從在售項目分布區域看,渝北、北碚、南山、含谷都有別墅項目在售,還沒有形成一個明顯的別墅集中供應區。相比之下,北部新區逐漸成為重慶別墅市場的熱土。 受地勢較為平坦的優勢和政府戰略規劃的支持,北部新區成為重慶市別墅市場的重要熱土。金開大道沿線,一個總占地超過1萬畝,匯集頂尖開發商,匯集眾多高尚大盤的龐大新城已開始浮出水面。龍湖、金科、保利、棕櫚泉等八家開發商將共舞北部新區,總體量超過600萬方(含大量別墅),估計在5年內全部推出。

3、 產品細分中高檔別墅為主流從在售項目檔次分析,高、中、低檔別墅數均有銷售。供應量中高檔別墅為最,經濟型別墅供應量相對有限。市調發現,目前重慶市別墅項目主要分為以下幾類:頂級別墅總價在260萬以上,單價在7000元/平方米以上的獨立別墅:如:香樟林別墅、龍湖藍湖郡獨立別墅、比華利豪園、中安翡翠湖、佰富高爾夫等部分別墅。這類別墅市場有效需求有限,但銷售情況不錯。中高檔別墅總價在120-260萬,單價在于4500--7000元/平方米的獨立別墅或連排別墅。此類項目有獨特、稀有的景觀資源做支撐,項目自身環境配置好、戶型合理,走勢看好。如龍湖?藍湖郡的連

排別墅、大川水岸、天池林海、中安翡翠湖部分別墅等。經濟型別墅單價在3800至4500元/平方米,總房款在80萬至120萬之間如青河灣別墅、華立天地豪園、天龍部分別墅等。

4、如果按別墅對外部景觀資源的稀缺性作為劃分的依據,重慶市目前的別墅又可分為以下類:湖景別墅 依湖而建,以中大型天然湖泊作為項目自然資源。如龍湖藍湖郡、天湖美鎮、中安翡翠湖、海蘭云天純水岸等。江景別墅 主要以長江、嘉陵江為主要資源,如大川水岸。山地別墅 主要以山景為項目的外部資源,如天池林海等。高爾夫別墅 依靠與高爾夫球場的聯合開發,享受高爾夫球場的資源。目前有佰富高爾夫別墅、保利高爾夫別墅。無外景別墅 依靠產品自身的規劃、品質、設計差異化優勢取勝。主要有比華利豪園、金科中華坊。


5、別墅市場呈現新趨勢

趨勢(1):產品從早期的單一的外部借景開始向規模、產品綜合質數取勝。重慶早期的別墅,規模較小,內部環境與配套較差,主要以外部自然資源(如江景、湖景)為主要支撐,產品自身的規劃與功能定位缺乏品質。進入20**年以來,以龍湖香樟林別墅為代表,重慶別墅產品開始依靠規模與綜合質數取勝。目前龍湖?藍湖郡、棕櫚泉、天池林海為代表的千畝大盤將相繼推出,整體規模的優勢毫無疑問將促進項目配套、環境和產品規劃方面的優化。比如藍湖郡規劃200畝的體育中心,棕櫚泉聯姻知名學校,比華利以豪宅形象為訴求,充分表明了市場的逐步成熟和產品依賴規模、綜合質數取勝的趨向。

趨勢2:經濟型別墅將大行其道。從別墅市場的發展情況看,經濟型-中高級別墅放量將大幅增加,代表性的項目有青河灣、大川水岸、天龍別墅等,這類別墅主要以連排形式出現,其建筑面積集中在200至300平米之間,總價以80至120萬為主,介于獨立別墅與花園洋房之間,經濟型別墅將是未來幾年重慶別墅市場供應的重角。

趨勢3:高爾夫球場開始成為頂級別墅的砝碼。目前,重慶市別墅產品聯合高爾夫球場開發的項目有佰富高爾夫別墅。號稱貴族運動的高爾夫,將是目前至下一階段重慶市頂級別墅的標志。重慶金字塔尖的貴族們,在習慣了山水熏陶以后,將追求更為高尚和更能體現身份的高爾夫運動。[6]別墅消費主力- 私營業主不論別墅檔次高低,其主力目標客戶多為私營企業主。特別是高檔別墅和中檔別墅私營企業主是最主要的消費群體。此外一些雙知階層,如大學教授、高級專業技術人員、金融界人士也成為中高檔別墅的重要消費群,這部分消費者更重視環境與品質,自然條件較好的別墅項目是他們置業首選。在別墅消費人群中還出現一種低齡化的趨向,二十來歲就成為別墅業主的也不在少數。

三、別墅市場客源分析

1、目標客戶群界定:

第一:主體目標客戶階層中的個體物業消費承受能力強,發展潛力巨大;

第二:主體目標客戶應具備充分的地域寬度;

第三:主體目標客戶階段層具備符合未來生活潮流的共同價值取向,必須作為本項目定位的重要依據。

2、目標客戶群特征:

職業特征——

(1)、各類和營業主,創業型業主

(2)、經營管理領域:職業經理人,管理顧問,專業代理(商),高級營銷人員

(3)、專業技術領域:高級工程師、高級建筑師、電腦程式設計師、高級會計師、高級醫師、證券高級從業者、高科技應用型產業研究人員、高級貿易從業人員

(4)、社會人文科學領域:律師、記者、演員、藝術家、畫家、音樂家、教授

(5)、有隱性收入的政界人員

地域特征——

本地客源:本地購房客/來渝工作的外地精英

外地客源:國內各地來滬購房客/香港、臺灣來滬購房客/外籍客戶

年齡特征——

主體年齡分布在35—50歲之間,并形成年齡逐漸趨低的趨勢。

其中購買力最為旺盛的集中在35歲左右和45歲左右。

從目標客戶的層面及前述經濟特征分析,作為新生代中產階級的主力,除了擁有豐厚的家庭經濟背景的人群。其或多或少存在初級創業、原始積累和擴大發展三個過程,才能達到的實際消費能力,這顯示出本案的目標客戶必須是有一定年齡的成功人士。

消費特征——

不講究性價比,講究性能比。購買高級或頂級別墅的消費者一般不很關心價格,但很關心產品品質及功能。

需要絕對私密性。這部分消費者非常獨立,所以對產品的的私密性要求很高

需要絕對的安全性。由于這部分人身價較高,容易吸引外界視線,所以安全性是他們考慮的主要問題之一

非常注重產品的個性。喜歡獨一無二、惟我獨尊的感覺

附庸風雅。這些人購房不一定都懂行,但一定懂時

尚;不一定都有品位,但一定都追求品位崇尚自然,追求靜雅。

篇2:重慶別墅市場分析報告(合富輝煌)

第一部分 重慶別墅市場發展概述

一、重慶別墅市場發展沿革

重慶的房地產市場起步較晚,遠遠落后于北京、上海等房地產市場發展成熟的城市。在重慶住宅市場的開發過程中,別墅產品也算是開發較早的產品,回顧重慶別墅產品的開發歷程,我們大致可以分為三個階段:

第一階段:盲目開發期

八十年代末到九十年代初,受到沿海房地產開發熱的影響,以及住房制度改革的實施,重慶的房地產開發也開始起步并逐漸升溫,并且一開始就選擇了住宅市場中的高端產品——別墅,這和九十年代初全國的第一次別墅開發熱潮不無關系。但盲目的跟隨沿海城市的腳步和對自身市場沒有正確的判斷以及對當地購買能力不實際的估計,注定了當時開發的別墅產品最終都會以失敗而告終。

目前,在市場上我們仍舊能看到這些產品的影子,如位于南岸區的加拿大國際花園、五公里商學院后面的翠湖山莊、以及長江大橋南橋頭的玫瑰山莊等。總體而言,這段時期的產品在設計理念、營銷手段上都比較落后,缺乏經驗,同時對市場的了解不充分,留下的大多都是教訓。

第二階段:市場調整期

伴隨著第一階段別墅開發的失敗,在九十年代中期到2000年前,這段時期中重慶的別墅市場的開發相對處于一個十分淡靜的時期,開發企業受到前期開發失敗的影響,對別墅市場都變的十分謹慎,同時這一時期中,市場上大量花園小區的出現,使人們的目光漸漸轉移向了普通商品住宅,而別墅產品也漸漸淡出人們的記憶。

然而,這一時期的別墅市場只能說是一個市場在進行調整的時期,開發企業在吸取了第一次失敗的教訓之后,在進行總結分析的同時準備著第二次的別墅開發。就在這一時期,出現了現在看來在重慶別墅市場發展具有里程碑意義的項目——錦繡山莊,這一項目在當時看來其地理位置、交通、周邊配套都比較難以讓人接受,但正式由于其先進的開發理念和物業管理水平,吸引了重慶第一批注重生活質量、擁有相當經濟實力的精英。

第三階段:重新啟動期

這一時期從2000年持續到20**年左右,經過了近十年的開發,重慶的房地產開發,尤其是住宅市場的開發已經初具一定規模。這一時期不光開發水平有較大的提高,消費者的消費心理也日趨成熟,且隨著重慶經濟水平的迅速發展和居民收入水平的提高,市民對住宅的要求以及對價格承受能力的不斷提高,高端產品的需求群體也在不斷的擴大,這些都為重慶別墅的重新啟動打下了基礎。

同時這一時期也是全國第三次別墅開發熱潮來臨的時期,北京、上海、深圳等地大批別墅項目紛紛出臺,據市場調查統計,到20**年上半年,北京別墅項目已達122個,3萬余套,總建筑面積超過900萬平方米。而上海同期將有近百個別墅樓盤投向市場。

這一時期重慶市場上出現的別墅產品不僅供應量較大,產品類型上也趨向豐富,同期在市場上出現的有華立·天地豪園、龍湖·香樟林、帝景名苑等知名項目。

第四階段:市場放量期

這一時期從20**年左右至今,此時重慶的開發企業對別墅產品可以說是情有獨衷,不少開發企業紛紛開始進軍重慶別墅市場,據不完全統計,這段期間重慶市場上推出的別墅大概為3700多套,即將推出的別墅大概為3500多套,其中還不包括一些潛在的別墅項目,比較知名的項目有中安·翡翠湖、佰富·高爾夫別墅、比華利豪園、龍湖·藍湖郡、保利國際高爾夫花園、保利小泉別墅。

同時別墅的類型及風格也更加豐富,從以前單一的獨立、聯排到現在的獨立、雙拼、聯排、疊加、宅院式等多種形態。在風格上也更加的多樣化,從早先照抄照搬國外別墅,什么風格都沒有,不倫不類,而現在,開發企業在注重吸收國外產品精髓的同時,融入進了本地文化的內涵,賣點也越來越豐富,北美風格、歐洲風情、中式別墅、人文別墅、藝術別墅、田園別墅,產品多元化趨勢足以令人眼花繚亂。

二、宏觀開發情況

由于重慶早期開發的別墅產品大多已經銷聲匿跡,宏觀開發情況比較難以掌握,在此,我們僅以20**年至20**年重慶市場上推出的別墅產品為依據,來說明重慶別墅市場的開發情況。

在現有開發規模上,僅當前重慶別墅市場上的別墅項目(包括在售的和亮相未售的)占地已達(略)。

我們可以從別墅產品的不同類型來說明目前重慶別墅市場上的別墅供應量:

獨立別墅:

重慶獨立別墅商品化的起步是源于1993年華新國際進入重慶市而開發的錦繡山莊。而93——97年,在重慶市面上除了錦繡山莊(123套獨立別墅)在持續開發之外基本沒有商品化獨立別墅群,這一階段是重慶獨立別墅的起步階段。在98年以后,重慶市獨立別墅進入了緩慢的初步發展階段。

從1998年——20**年,金果園、黃金堡城市花園、坡月山莊、新東福花園、玫瑰山莊、加拿大國際花園進入了獨立別墅小放量階段,總計

放量不足150套。因為產品設計和當時的消費需求量較少,這種現象拉長了很多樓盤的銷售周期。

20**年開始進入重慶獨立別墅快書放量的階段。20**年至今,龍湖·香樟林別墅(231套)、比華利豪園(217套)、佰富高爾夫別墅(138套)、中安·翡翠湖、龍湖·藍湖郡、奧林匹克花園別墅、南嶺雅舍、美茵·天鵝湖、長青湖等樓盤獨立別墅放量約800套左右。同時近期投入市場的還有保利國際高爾夫花園、龍湖·藍湖郡(二期)的別墅放量約430套左右。

聯排別墅:

重慶早期的聯排別墅主要分布在市區近郊范圍。1999年的重慶龍湖南苑聯排別墅、2000年重慶新東福花園開始了聯排別墅的打造。因為早期聯排別墅的放量較低,客戶需求量較高,聯排別墅產品很快就在市場上被搶購一空。

2000年下半年開始,聯排別墅產品在重慶市場進入了初級成長階段,華立地產、帝景集團瞄準開發聯排別墅,重慶聯排別墅市場進入了“審美提高過程”。但由于當時市場需求量較小,聯排別墅在銷售時遇到了較大的市場阻力。1998年至20**年底聯排別墅總計放量不足550套。

20**年上半年開始,龍湖·香樟林(80套)、匯景臺(48套)等聯排別墅產品型相繼推出,都在交房前后實現100%的銷售。20**年,聯排別墅產品進入了快速發展階段。龍湖·藍湖郡、高山流水、海蘭云天、楓林秀水、重慶奧林匹克花園等樓盤相繼地進行了聯排別墅集中放量,預計在明年放量約1100套左右。保利集團、藍湖郡原有樓盤的后期推出帶來了聯排別墅未來四年的集中大放量,預計未來四年放量總計會達到6000套以上。

三、與外地別墅發展比較

成都和重慶是同處于中國西南板塊的兩個內陸城市,擁有著相似的文化底蘊。目前重慶的房地產市場較落后于成都的房地產市場發展,特別是別墅市場的發展。通過對比我們可以更好的借鑒成都別墅市場的發展,來分析重慶別墅市場的現狀和未來發展方向。

下面我們通過對兩地別墅市場格局,消費群體、別墅產品形式、區域發展趨勢來進行比較分析。

1、 市場格局比較

目前成都市區別墅市場基本已經步入開發終結階段,由于土地的趨緊,市區別墅的開發量更加稀少,別墅逐漸向近郊和遠郊方向發展。近郊發展了三大別墅帶:牧馬山別墅帶、龍泉別墅帶、華陽別墅帶;遠郊主要是青城山-都江堰別墅帶。這幾個別墅帶將是成都的主要別墅供應地帶,未來幾年的別墅供應量將十分巨大。

重慶目前的市區別墅還存在著發展空間,南岸區銅元局板塊、江北石馬河板塊還極具開發潛力,近郊別墅由于受到重慶特有地理條件的限制比較分散,周邊近郊都分布有別墅項目,但主要的供應地帶主要集中北部新區、兩路別墅帶和南岸區南山-茶園新區別墅帶。遠郊別墅由于受到目前重慶交通配套的限制發展緩慢。

第二部分 重慶別墅市場供應分析

一、重慶別墅市場現有供應

重慶別墅市場經過近幾年的發展,尤其是近兩年的發展,已經具有一定的規模,形成了集中部分區域發展的態勢。通過市場調查,我們初步把重慶市場上的別墅項目按照供應區域分為兩種類型,即市郊型和都市型。下面,我們將分別就這兩種類型的別墅項目做分析說明。

1、市郊型別墅主要供應區域分析

通過近幾年的發展,由于城市版塊的不斷擴大,重慶別墅的主要供應大多數屬于市郊型,同時形成了集中部分區域發展的態勢,我們將根據其集中的區域來說明市郊型別墅的供應。

(1)、含谷別墅區

含谷別墅區是重慶最早浮出水面的市郊型別墅集中供應區,提起含谷別墅區,人們印象最深的應該算是最早進入該區域的別墅項目——全興別墅,其1680元/平方米的超低起價成為1999年重慶地產的重要新聞。隨后開發的香格里拉別墅和北歐別墅使含谷的開發熱度迅速升溫。目前這些項目已經基本售罄,現有的市場供應為距高速路含谷出口九公里外龍潭湖邊的海蘭云天別墅。

(2)、渝北兩路別墅區

作為重慶較早的開發熱土,渝北區的房地產開發在重慶地產市場中已經擁有相當的份量,而渝北兩路片區由于擁有臨近機場的便利,且周邊大部分地塊風景優美,擁有別墅產品開發的先天優越條件,引來不少實力開發商紛紛在此跑馬圈地。目前在此區域的別墅項目有恒運·清河灣、山語間、伽藍藝墅、長青藤等別墅項目。

在一些房地產開發成熟的國家和地區,機場周邊的地塊往往是別墅開發的熱點區域,隨著重慶北部新區的規劃和主城區路橋收費的實施,渝北兩路別墅區在未來三、五年內將發展成為重慶別墅項目最為集中的區域之一。

(3)、北部新區別墅區

北部新區自20**年成立以來,充分利用直轄市和西部大開發的優惠政策,在開發建設上取得了巨大的發展。同時,區域的房地產也在經濟發展的帶動下發展迅速,已成為重慶房地產開發熱點區域之一。和記黃埔、保利、龍湖等品牌地產的進入奠定了北部新區高檔生活社區的崛起,目前的北部別墅已經占據了重慶別墅市場的半壁江山。

(4)、南山別墅區

南山作為重慶市的天然綠色屏障和城市“肺葉”,相比含谷和北部新區等別墅區,其在自然條件上更具備別墅開發的潛質。早期的南山別墅多為一些老板級別的富人自行買地進行修建,而成規模的開發還沒有形成氣候。近年來,南岸區政府打出了“吃在南岸,住在南岸,旅游在南岸”的旗號,并積極為營造南岸區良好的居住、旅游環境創造條件,隨著政府規劃的引導以及一系列利好因素的出臺,南山別墅區目前已經初具規模,成為重慶別墅市場上的一個亮點。

(5)、北碚別墅區

北碚區作為重慶市北面的一座衛星城,擁有濃厚的文化氛圍和優美的生態環境,同樣具有別墅開發的潛質。雖然由于交通的限制使現在的北碚別墅項目不是很多,但其在重慶別墅市場上的地位還是不容忽視的。位于北碚三溪口的中安·翡翠湖項目憑借其優越的自然環境,產品中生態、湖景、江景、溫泉四大優勢的結合,以及號稱西部地區第一豪宅的翡翠島大別墅,使其在重慶別墅市場上具有舉足輕重的地位。同時,隨著北碚市政建設的開展,交通狀況的改善,北碚別墅區將會成為重慶別墅市場上重要的版塊之一。

(6)、巴南別墅區

巴南區地處重慶都市圈的南部,由于其與南岸區在城市發展上尚未連成一體,極大的影響了南部主城區的形象。隨著巴南區政府加快實施城市化建設,帶動區域經濟的發展,巴南區的房地產開發也初具規模。在充分利用巴南優越自然條件的情況下相距開發了一品住宅、日月山莊、威尼斯印象別墅項目。不過目前由于交通等方面因素使巴南的區域認知度還較低,但隨著重慶主城半小時交通的完善,巴南的別墅市場也會取得較大的發展。

2、都市型別墅主要供應區域分析

這里所指的都市型別墅,是指根據目前的城市規劃,別墅所在區域范圍屬于市區范圍以內的別墅項目,目前屬于這類的別墅項目主要集中在南岸、江北和高新區這三大區域。下面,我們將根據這三大區域分別進行分析:

(1)、南岸銅元局片區

銅元局片區擁有得天獨厚的自然資源,并且距離重慶的商業中心——解放碑距離較近,使之成為別墅開發的良好地帶。銅元局片區在幾年前就已經初具規模,當時開發的玫瑰山莊、加拿大國際花園以及近兩年開發的帝景名苑使銅元局片區成為了高檔住宅區域。而此區域最大的社區融僑半島在后期的產品規劃中也將會有別墅產品的推出,加之菜園壩長江大橋的修建以及石板坡長江大橋的拓寬,銅元局片區在擁有良好的自然資源和便利交通的情況下必然會成為都市型別墅的主要區域之一。

(2)、江北石馬河片區

江北石馬河片區因其擁有重慶最早的高爾夫球場——佰富高爾夫球場,以及4200畝生態公園,使該地塊的別墅開發熱逐漸升溫。另外由于松石大道的修建,規劃擬建的雙碑大橋,使此版塊的交通情況大大改善,會進一步促進此版塊的開發,特別是高檔住宅的開發。目前此版塊的別墅項目有佰富高爾夫別墅、半城中央、大川水岸·加勒比以及20**年開發的名門山莊。

說明:

在都市別墅的項目中,除了以上提到的兩個集中分布的區域之外,還有一些零星分布的項目,如位于高新區的美茵天鵝湖和歸谷·城市美墅,這兩個項目主要有花園洋房、疊拼和水岸別墅構成。

二、重慶別墅市場潛在供應

重慶別墅市場的潛在供應我們同樣通過別墅類型來進行說明

獨立別墅:

未來四年,獨立別墅放量將逐步擴大。藍湖郡二期(1200畝)、海藍云天B組團二期、高山流水后期(800畝)、中安·翡翠湖后期、長青湖別墅二期(1600畝)、山語間、天池林海二期等預備或籌劃開發項目放量總計套以上。

聯排別墅:

保利集團、藍湖郡原有樓盤的后期推出,以及建工未來城等帶來了聯排別墅未來四年的集中大放量,預計未來四年放量總計會達到5000套以上。

這些僅僅是目前在開發的別墅盤,據了解即將推出的別墅供應量也不小。位于三溪口、總投資20億元的“紅鼎國際高爾夫”,位于西部大學城、占地8000畝的“騰祥別墅項目”,位于渝北回興的南方·碧水康橋,位于茶園新區、有慶隆屋業開發的慶隆.南山高爾夫別墅已在開發之中……

三、影響別墅供應因素的分析

1、市政規劃

(1)交通規劃

別墅產品由于對環境,私密性等方面要求的嚴格性,且面對的目標客戶群比較特殊。雖然他們對公交系統要求不高,但對道路交通便捷的滿足仍很重視,注定了對交通有十分特別的要求,而長期以來,交通也是制約重慶別墅市場開發的一個相當重要的因素。

重慶直轄后,政府為改善交通條件所投入的精力有目共睹,而對別墅市場最為有利的影響主要體現在兩個方面:即“半小時主城區”工程的通過實施和路橋收費改革的實施,“半小主城區”工程目前已經取得階段性進展,重慶外環高速路也已經實現初通,而主城區“七橋一隧”實行年票制的改革,則成為“半小時主城區”工程的催化劑。

這兩項交通方面

的改革對重慶別墅市場的影響在未來一、兩年內效果將會比較明顯,這對市郊別墅項目無疑是一大利好消息。

(2)城市規劃

城市規劃及政策導向對別墅市場的影響也是比較明顯的,如北部新城的規劃在一定程度上造就了渝北兩路別墅片區北部新區別墅區的成形,而九龍坡區政府“都市后花園”的規劃為含谷別墅區的逐漸形成已起到了推波助瀾的作用。

在南岸區政府的規劃中,南山片區一直被作為旅游開發的一枚重要棋子,而正是南岸區政府的這些規劃,讓南山別墅區的形成具備了一定的基礎。同時由于南岸區政府對茶園新區的重視,也使茶園新區的住宅,特別是高檔住宅的發展潛力加大。

第三部分 重慶別墅市場需求分析

由于別墅產品目標客戶群的特殊性,用普遍的調查方式已經比較難以調查到目標客戶群的真實需求,在下面的分析中,我們主要是依據目前重慶市場上已入住別墅項目的客源構成來分析別墅市場的需求。

由于別墅產品目標客戶群的特殊性,用普遍的調查方式已經比較難以調查到目標客戶群的真實需求,在下面的分析中,我們主要是依據目前重慶市場上已入住別墅項目的客源構成來分析別墅市場的需求。

主要需求群體分析

在重慶早期的別墅產品中,外企駐渝人員,外國留學人員等外藉人士和本地各行業老板級人士是別墅產品的主要需求群體,如早期的加拿大國際花園、錦繡山莊等。近兩年,別墅產品(尤其Townhouse類產品)的需求群體有所改變,一些外企高級白領、職業經理人、IT精英、金融業成功人士等金領階層逐漸成為別墅市場需求的主力,且這一群體有逐年擴大的趨勢。同時在購買別墅時出現了“人以群分”的現象,比如藍湖郡和長青湖,多為私營企業老板、白領階層所購買;比華利豪園更多的為商人所購買;中華坊備受具有傳統文化情結的“儒商”青睞;中安翡翠湖的業主多為大學教授;而高山流水別墅區,因其依山傍水,隱逸在森林中,成為向往清悠生活的成功人士的首選。

已成交的別墅業主,年齡層次集中在30-45歲之間,多為中年成熟型的買家,職業以銀行界、私企業主、企業高級管理人員居多,這部分客戶多具有穩定的事業和豐厚的收入,家庭結構多處于滿巢期。而潛在買家年齡層次則明顯偏年輕,私營業主的比例也明顯增多,這部分客戶能夠較快地完成原始積累,但對產品的個性及其他方面的要求也更加挑剔。

第四部分 競爭分析

一、競爭環境方面

1、供應量上升

重慶別墅市場自90年代中期錦繡山莊成功開發后,一度處于低迷狀態,市場的開發量體相對較小,甚至于出現開發商將建好的別墅再炸掉的情形,重慶別墅市場的風險讓許多開發商望而卻步。

但經過一段時間的沉寂之后,近一兩年來,重慶別墅市場又再度升溫,陸續涌現出了幾大別墅開發的熱點區域,市場上也出現較多的別墅項目,市場供應放量較大,競爭開始激烈起來。

除了在建的若干項目之外,一些規劃中的新項目也正在醞釀之中,準備近期推出市場。市場供應量在持續上升,市場競爭的激烈程度將更加明顯。

據不完全統計,重慶樓市今年的別墅放量約在2500套左右,總建筑面積484萬平方米,在此之前,官方公布的重慶20**年總施工量為6000萬平方米左右,也就是說,從重慶樓市的產品供應結構來看,別墅占了7.8%。

截止到20**年4月,重慶別墅市場上在售的別墅項目有十六、七個之多,南岸和北部新區成了別墅供應的主要集中地。在南岸區,南山周圍星羅棋布排列著高山流水、天池林海、南嶺雅舍等別墅項目,以及位于茶園新區的天龍·長青湖。北部新區更是別墅云集。藍湖郡、棕櫚泉、佰富高爾夫、保利高爾夫、大川水岸·加勒比、建工·未來城、伽藍藝墅、山語間、南方·碧水康橋、天江·長青藤等10余個別墅都將向市場發力。

2、可替代產品增多

別墅產品是一種特殊的住宅產品,不但要滿足基本的居住功能,同時還要求有非常良好的居住環境、氛圍,是一種享受型的住宅產品。隨著市場的發展,目前市場上出現了眾多形式上區別于普通別墅,居住條件則接近、類似或達到普通別墅產品的要求的不同產品,如空中別墅(高層復式單位)、疊加等,從市場來看,這些產品都對別墅產品有不同程度的分流能力,反映出目前市場上別墅產品擁有較多的替代品。

另一種能夠稱的上別墅替代產品的就算是花園洋房了。花園洋房一般具有較高品質、環境良好、設計優秀,但價格(尤其總價)相對別墅產品低,多為3+1、4+1層的低密度建筑。其密度小,樓層低,具備別墅產品某些潛質,也比較符合人性化居家的理念,能夠廣泛吸引新興中產階層。

目前重慶市場上的推出的別墅可替代產品供應量不斷上升,新近開盤的項目絕大多數都包含別墅可替代產品,如建工未來城、中央美地、天江鼎城、融科·蔚城等項目都推出了大量的花園洋房。

3、市場需求量相對有限

別墅產品的價位一般都在60萬元以上,目標客戶瞄準的是處于金字塔尖的人士。而重慶作為一個老工業城市,在經濟、商業方面并不發達,因此有高收入的客戶在保有量上是有限的,在生成速度、再生能力上也是比較緩慢的,故而消費別墅產品的客戶的量體在一定階段上是相對非常有限的,在市場供應量急劇增加而需求未見明顯增長的情況下,別墅市場的競爭環境的確不容樂觀。

二、區域競爭分析

通過對各別墅板塊開發情況的了解,北部新城的開發體量位居全市之首,南岸區板塊位居第二。目前北部新城和南岸區已經成為房地產市場最為活躍的兩大片區,集中了目前重慶別墅市場的知名項目。由于這兩大區域擁有良好的自然生態環境景觀資源,政府對區域的戰略規劃以及日趨完善的城市基礎設施建設如高標準的道路交通系統等良好環境的原因,在未來的別墅市場開發中,北部城區和南岸區仍將作為開發的熱點,尤其是北部城區的北部新區板塊、石馬河板塊和南岸區的南山板塊,并有向南岸區茶園新區發展的趨勢。而其它區域的別墅板塊的供應量相對較小,并受到城市基礎設施建設和自然生態環境的影響很難與上述幾個板塊競爭,如北碚別墅區由于其距離主城區較遠,受到交通的限制很難成為別墅開發的重點區域之一。

第五部分 重慶別墅的發展前景

一、重慶別墅的總體發展方向

重慶整體經濟發展水平和國際化程度與沿海發達城市相比,尚存在著巨大的差距,這也決定了重慶高端物業的消費能力遠遠不如北京、上海等城市,同時由于重慶地處內陸,樓盤多以內銷為主,作為住宅終極產品的別墅,在重慶的消化途徑和消費能力還非常有限,別墅開發受到的制約因素可謂是方方面面。

通過對近期重慶別墅物業銷售周期的分析,重慶市場上多數的別墅項目其銷售速度都比較緩慢,一般的銷售周期多在20個月左右。在市場需求相對有限的情況下,近一兩年的別墅供應量不斷上升,

從目前陸續亮相的各類別墅項目來看,擁有較強實力及品牌且環境優美、產品營造過硬且和目標客戶需要、具備創新意識的別墅產品,成功的機率相對較大。而一些僅僅擁有某些方面優勢就匆匆上馬的別墅項目則舉步為艱。

二、重慶別墅的區位發展方向

未來重慶別墅的主要供應仍將集中在北部和南岸兩大區域,同時,隨著主城西進,重慶西區的別墅市場發展也將會具有舉足輕重的地位。

在目前別墅放量的幾大區域中,北部新區“四高”尤其惹人注目:一、高品質;二、高價位;三、高開發量;四、高端客戶群。現如今的北部別墅占據了重慶別墅市場的半壁江山,從最早的錦繡山莊、龍湖香樟林,到現在的保利國際高爾夫花園、佰富高爾夫別墅、龍湖·藍湖香頌,北部的別墅項目一直都是重慶別墅市場上的亮點,北部新區打造高檔住宅的路線也不會發生太大的變化。

南岸區的南山板塊由于其地處有重慶“綠肺”之稱的南山,其良好的自然生態環境,以及便利的交通使其仍然成為未來重慶別墅的主要開發熱點之一,同時南岸的別墅開發有向南岸茶園新區發展的趨勢。

西區的含谷別墅區在重慶別墅開發初期曾經是重慶別墅的主要供應區,但由于其位置較偏遠,交通不便,并沒有成為別墅的集中供應區。但隨著主城區西進擴大,必然能帶動含谷片區的高端住宅市場。

三、重慶別墅的產品發展方向

綜觀重慶別墅的發展歷程,當今市場上的別墅項目差異化明顯,市場進一步細分,各個項目之間力求以差異化和產品品質來參與競爭。豐富的產品市場、多元化的類型、產品的高品質成為目前別墅的三大特色。而隨著重慶經濟的不斷發展,大量城市中產階級應運而生,使目前消費群體主要為金字塔尖人士的格局發生改變,重慶別墅產品的未來發展方向。

純別墅項目

這里所指的純別墅項目為純獨立別墅項目。優美的自然環境,高尚尊貴、雅致濃郁的居住生活氛圍及不可替代的尊崇性,是頂級別墅產品所獨有,也是其倍受金字塔尖人士追捧的重要原因。純獨立別墅項目的最大特點就是稀缺性和尊崇感,能充分體現業主的身份及個性。這些都是經濟型別墅所無法比擬的。空間獨立性高、生態環境好、智能化、個性化、社區化的純獨立別墅項目將是未來別墅的發展方向之一。

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