公園地產(chǎn)的出現(xiàn)是我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的結果,是人們居住品質提升的客觀需求,是社會進步的表現(xiàn)。公園地產(chǎn)絕不是一些媒體和開發(fā)商的炒作概念,它不但有深遠的歷史基礎,有深層次的人文情感,而且有厚重的市場底蘊。本案例入選旨在推動公園地產(chǎn)產(chǎn)品更新、引導居民購房消費,促使公園地產(chǎn)市場的健康理性發(fā)展。
公園地產(chǎn)產(chǎn)品特征與需求分析
一.公園地產(chǎn)概述
1.公園地產(chǎn)概念
“公園地產(chǎn)”,一般是指為了給居民營造稀缺的景觀和生態(tài)環(huán)境,開發(fā)商依托市政公共公園或將房地產(chǎn)開發(fā)與公園建設結合起來的項目。從廣義上講,公園地產(chǎn)是指跟公園相關的地產(chǎn)項目,包括跟旅游相關的旅游地產(chǎn)項目、主題公園項目,是將公園景觀作為樓盤的特色和賣點,將建筑、人文與自然環(huán)境結合成一體的地產(chǎn)概念。
2.公園地產(chǎn)的發(fā)展背景
任何一種得以快速發(fā)展的產(chǎn)品類型都有其合理的存在根基, “公園地產(chǎn)”的誕生也絕非偶然。從根本而言,消費者對于居住環(huán)境的要求直接推動了公園地產(chǎn)的誕生。
出則繁華,入則自然,是每一個都市人的居住夢想,公園地產(chǎn)正是載著這樣的居住夢想應運而生的。納公園景觀為私人珍藏,當如火如荼的地產(chǎn)發(fā)展遇見真山真水的大公園,便催生出地產(chǎn)界最璀璨的結晶。
3.公園地產(chǎn)特征
共同特征:
◇ 土地和公園的稀缺決定了公園地產(chǎn)具有絕對的稀缺性;
◇ 隨著SARS過后人們對生態(tài)環(huán)境的關注,公園地產(chǎn)的需求越來越廣泛;
◇ 公園為住宅帶來良好的人居生態(tài)環(huán)境,小氣候優(yōu)于非公園住宅;
◇ 湖水、樹木、花草等公園元素,從心理上利于居住者的疲勞和緊張得到緩解,從精神空間的角度體現(xiàn)更為人性化的關懷;
◇ 具有隱性的心理價值,即心理的榮耀感給業(yè)主帶來滿足;
◇ 市場反映需求,稀缺決定價值。
二.產(chǎn)品特征
2.1建筑形式
公園地產(chǎn)有“借園”和“造園”之分,從公園地產(chǎn)的建筑類型上分析,板樓項目數(shù)量最多,占總量的近一半;其次是塔樓, 也有近1/5項目的建筑形式是板塔結合。
公園地產(chǎn)項目建筑類型分布
與之相比,很多新項目在建筑類型上更花心思,更加重視各種建筑形式組合的藝術性,比如在構筑地標性塔式建筑的基礎上,以低密度板式建筑圍合等做法,建筑的多樣性和觀景的層次感都得以加強,還滿足了不同人群的需求。
2.2項目規(guī)模
占地面積
從不同類型的公園地產(chǎn)項目占地面積上來看,“借園”項目占地面積在1-3萬平米的項目比例最大,其次是1萬平米以下的項目,二者累計占項目總量的一半以上;相比之下,占地面積20萬以上的項目數(shù)量最少。在規(guī)模方面,5-10萬平米的項目比例最大,其次是10-20萬和20-50萬平米的項目,三者累計占項目總量的70%以上;建筑面積50萬平米以上的項目僅占2%;
與之相比,“造園”項目的占地和建筑面積要比前者的平均水平大30%左右,通常建筑面積在50萬左右。因為此類項目通常需要更大的面積來興建公園等公共設施。
2.3戶型
各區(qū)域公園地產(chǎn)項目根據(jù)區(qū)域發(fā)展歷史、成熟程度和居住人群特征的不同,戶型面積差異較大,如西山地區(qū)或森林公園附近多為大戶型,甚至別墅及類別墅項目;而市區(qū)公園或新開發(fā)的公園項目附近的項目大小戶型兼?zhèn)?但區(qū)域土地的稀缺導致項目多以小戶型為主。
一般來說,越靠近公園周邊的項目,大戶型比例更高,離公園相對較遠的項目或同一項目中,離公園較遠的樓座小戶型的比例更高。
2.4 其它特點
北京房地產(chǎn)市場上,許多項目的一大特點是社區(qū)都是封閉式的社區(qū),采取封閉式管理。當然這是早期大家在社會安全方面考慮了心里因素,甚至有為小區(qū)建了近5米高的圍墻以使業(yè)主擁有足夠的安全感。但是在西方發(fā)達國家,所有社區(qū)的都是小街區(qū)式的開放社區(qū),實際上這也是與世界接軌的必然趨勢,在這一點上,建設一個相對開放的“造園”項目,顯然更有利于體現(xiàn)和延伸景觀及其它公園價值。與市政公園相比,開發(fā)商投資建設的公園往往與社區(qū)間融合得更好,且易被賦予更多的運動休閑和娛樂功能。
三.公園地產(chǎn)需求分析
1、需求特征
>消費者選擇公園地產(chǎn)的首要特征是舒緩身心。喧囂的都市中心,往往是大多數(shù)城市群體奮斗的戰(zhàn)場,其中的人們,穿梭在鋼筋混凝土的森林中,人與人之間的交往多為出于職業(yè)上的需求,奮斗的疲憊使得他們向往工作之余的生活能夠輕松、自如、貼近自然,這也是人類向往自然的本性使然。居住在公園周邊,則可以滿足人們對于景觀和自然的需求,而這種需求是公園地產(chǎn)存在的根本基礎。
1.1最喜歡公園地產(chǎn)的原因分析
數(shù)據(jù)顯示,79.83%的受訪樣本選擇了視野開闊、空氣質量好及方便逛公園等直接或間接體現(xiàn)公園功能及價值的選答。可以看出,樣本喜歡公園地產(chǎn)的最主要原因為:視野開闊和景觀好空氣質量好兩方面;其次比較重要的原因包括方便逛公園和稀缺性、 升值潛力大;相比之下,有人文歷史價值和彰顯身份的對購房選擇的重要性相對較小。
1.2已購公園地產(chǎn)群體的需求層次
貨幣支付能力越強,對公園地產(chǎn)的需求層次越高。通過對東一時區(qū)已購房樣本的分析顯示,以建筑面積80m2為消費能力界限,在15項購買因素的選項中,每人選擇6項購買因素,個別只選答了3、4項因素,居住面積在80m2上下的兩部分消費群體對公園地產(chǎn)需求愿望存在較大的差別。
樣本2的分析顯示,50位居住面積在80m2以上的受訪消費群體中,將公園作為購房因素之一的有45人,高達受訪樣本總量的90%,而50位居住面積在80m2以下的消費群體只有54%的樣本將公園作為影響其購買的因素。美國管理學家馬斯洛將人的需求分為五個層面--生存需求、安全需求、交際需求、受人尊重的需求和自我實現(xiàn)的需求。據(jù)此分析,小戶型群體更注重生理生存的需求,大戶型的群體更注重精神方面的需求。從而也從側面印證了公園地產(chǎn)存在的基礎。
1.3購買公園地產(chǎn)的主要目的
大多數(shù)樣本購買公園地產(chǎn)用于自住,另有近30%的樣本用于自住兼投資,二者累計占樣本總量的94%,只有6%的樣本購買公園地產(chǎn)的目的是單純用于投資。
從樣板項目東一時區(qū)的調查可以看出,目前東一時區(qū)項目自住的比例明顯高于投資的樣本比例,其中戶型面積在120平米以上的樣本,自住的比例高達95%以上,隨著戶型面積的增加,投資的比例呈減少趨勢,自住的比例逐漸增加。其中用于自住的購房者主要看中房屋的高品質、低價位,多為三口之家、五口之家;而相比之下,面積較小的一居、二居更容易出租,所以項目80平米以下的戶型用于投資的比例達到25%,是比較高的,也說明了項目在各方面不僅適合自住,同時也適合作為投資之用。
1.4公園地產(chǎn)升值潛力分析
樣本對公園地產(chǎn)是否具有升值潛力的看法
在被調查樣本中,超過七成的樣本認為公園地產(chǎn)是具有升值潛力的,其次有17%的樣本認為公園地產(chǎn)有一點升值潛力;認為是否具有升值潛力不確定和完全沒有升值潛力的樣本總量不到10%。在需求特征分析部分,不難看到,在最喜歡公園地產(chǎn)的原因分析中,升值潛力因素并不是最突出的因素,主要是由于自住型客戶是公園地產(chǎn)的主要消費群體,雖然此類群體比例偏高,但在針對公園地產(chǎn)項目能否升值的問題上,仍然給予了充分的肯定。
另外,作為公園地產(chǎn)的一個典型項目,東一時區(qū)的調查顯示,在一年半的時間里平均銷售價格由開盤前的4200元/平米上升至目前的5300元/平方米。項目的升值速度已經(jīng)明顯,并且可預見,未來仍有很大升值空間。
1.5影響樣本選擇公園地產(chǎn)的原因分析
絕大多數(shù)樣本認為價格太高是影響其選擇公園地產(chǎn)的最主要原因,其次的影響因素包括公園地產(chǎn)規(guī)模小、配套差;公園參與性差;戶型太大和名不副實等。從影響購房者選擇公園地產(chǎn)的原因可以分析出,目前市場上供應的公園地產(chǎn)項目確實存在著上述問題,比如在價格方面,調查顯示,北京市公園地產(chǎn)項目的平均價格水平在9000元/平方米左右,而這一價格水平使眾多購房者對公園地產(chǎn)項目望而卻步。相比之下,同時擁有普通住宅的價格和公園旁邊的享受的項目,更能夠吸引希望改善居住狀況的消費者。
篇2：無錫光隆大廈項目概況物業(yè)管理需求分析
無錫光隆大廈項目概況與物業(yè)管理需求分析
1無錫光隆大廈物業(yè)特點的分析
1.1無錫光隆大廈概述
無錫光隆大廈位于無錫火車站對面，北面臨河，總建筑面積40000余平方米，單幢28層公寓，共配備8臺電梯。其中6層以下有近20000平方米的商業(yè)中心。本大廈為高級酒店式服務公寓。
大廈內主要設施有：商業(yè)中心、服務中心、健身中心、娛樂中心、會所等。
本方案針對6層以上住宅提供物業(yè)管理服務，6層以下的商業(yè)中心不計入本方案書內。
1.2項目特點和物業(yè)管理需求分折
1、本項目性質為高級服務公寓，銷售定位為高級白領人士，業(yè)主檔次高，生活服務需求具有多樣性和個性化的特征；
2、大廈的業(yè)主層次高，時間價值高，追求生活質量，不愿為生活瑣事浪費時間，對服務的需求在深度和廣度上比其他住宅小區(qū)要求高，對俱樂部服務和家政服務需求大、依賴性強。
3、本項目內設有集娛樂、健身、保健、休閑、社交于一體的俱樂部，俱樂部是高尚社區(qū)的主要標志，也是本項目管理的重點和難點。雖然俱樂部服務項目仍屬常規(guī)項目，但要保持俱樂部具有高雅、舒適、溫馨的休閑環(huán)境，對室內裝飾、家具設備配置、服務人員素質、管理水平都有很高的要求。
4、本項目所有公寓將以出售為主，大廈內的人群穩(wěn)定性較強，對固定人群的服務不僅需要講究親情服務，更要不斷創(chuàng)新。
5、本項目在服務上也需顧及到外籍人士在風土人情、生活習慣和文化背景上的差異和在安全、監(jiān)控、保密上的特殊要求。
6、在大廈內有比較嚴密的安全、監(jiān)控系統(tǒng)，要求必須要有保密上的特殊要求。做到外來人員不經(jīng)業(yè)主允許一律不準入內。
7、大廈內部配套設施的先進性較高，要求有較強的工程管理人員。
8、本項目為全電梯公寓，對電梯、消防、供水等設備系統(tǒng)管理要求較高；
2管理思路
根據(jù)無錫光隆大廈的特點和物業(yè)管理需求分析，我們提出以下管理思路：
1、根據(jù)本項目特點、物業(yè)管理需求分析和我司物業(yè)管理經(jīng)驗，我們將本項目管理標準定位在五星級酒店標準上。
2、本項目采取酒店式管理關鍵在客戶服務和俱樂部服務，我們將對照五星級酒店的國家標準，確定客戶服務和俱樂部服務的項目、內容和標準。
3、俱樂部與一般社區(qū)活動中心在項目設置上并無大的差別，區(qū)分的標準在于檔次的高低，而檔次的高低關鍵在于俱樂部能提供一個安靜、溫馨、高雅、舒適、精致的休閑和社交環(huán)境。人多而雜就會破壞俱樂部的氛圍。因此，我們認為本項目的俱樂部應嚴格控制對外服務范圍。
4、項目員工全部招用有五星級酒店服務經(jīng)驗的管理和服務人員。
5、大廈的服務對象多為高級白領及外籍人士，委托性服務比較多，我司認為在服務項目上應多樣化，并且嚴格按照五星級酒店的標準，如提供班車服務以及各類代辦服務等。
6、針對大廈業(yè)主安全、保密要求較高，建議在設置小區(qū)配套設備上應重點考慮。
7、本項目6層以下為商業(yè)中心，人群進出流量大，應考慮大廈業(yè)主的出入通道與商業(yè)中心顧客的通道分開管理的需求。
8、定期安排本項目上的人員參加培訓和到五星級酒店學習，不斷提高大廈的管理水平。
3管理目標
1管理總目標
按照國家建設部頒布的《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)考評標準》，接管后一年內達到國家級物業(yè)管理示范大廈標準。
2管理體系目標
接管后，三個月內建立一套符合ISO9000標準的管理體系，使本項目管理和服務工作更加規(guī)范和符合國際標準。
3管理分項目標
1、客戶服務
*客戶服務滿意率99%以上；
*有效投訴率1%以下；
*物業(yè)管理費收繳率98%以上；
*回訪率100%。
2、安保服務
*重大管理責任事故發(fā)生率0
*一般管理責任事故發(fā)生率0.1%以下
*安保服務滿意率99%
3、維修保養(yǎng)服務
*維修及時率100%
*維修合格率100%
*設備完好率100%
*維修回訪率100%
*維修服務滿意率99%
4、保潔服務
*保潔合格率100%
*保潔服務滿意率99%
5、綠化養(yǎng)護服務
*綠化成活率100%
*綠化養(yǎng)護合格率100%
*綠化養(yǎng)護滿意率99%
篇3：北京區(qū)域寫字樓市場主流客戶需求分析
北京區(qū)域寫字樓市場主流客戶需求分析
市場經(jīng)濟條件下，需求是引導市場發(fā)展的根本動力。早期北京寫字樓市場的發(fā)展，主要源于中國gg開放政策，不斷涌入的外資公司對位于成熟商務區(qū)，可租賃使用的辦公場所的需求。經(jīng)過近十五年的發(fā)展，北京寫字樓市場已成為亞太地區(qū)房地產(chǎn)市場的重要組成部分。目前，北京有優(yōu)質寫字樓約520萬平方米，共計約130個項目，為數(shù)千家機構提供了辦公場所。這些寫字樓項目主要分布在CBD、中關村、金融街等三大熱點商務區(qū)。上述商務區(qū)在發(fā)展背景、支柱產(chǎn)業(yè)以及政府相關支持政策等方面各具特色，導致區(qū)域寫字樓客戶在需求現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢等方面存在較大區(qū)別。
CBD及東部城區(qū)
CBD及東部城區(qū)是北京涉外資源最集中的地區(qū)。根據(jù)世邦魏理仕公司抽樣調查，該區(qū)域寫字樓用戶中，外資機構所占比例高達70%以上。在行業(yè)分布方面，主要集中于IT通訊、貿易、顧問咨詢、傳統(tǒng)制造業(yè)、金融保險投資等行業(yè)，沒有絕對性發(fā)展行業(yè)。區(qū)域寫字樓市場以租賃為主，但20**年，建外SOHO的入市，為區(qū)域寫字樓銷售市場的漸熱拉開序幕。
區(qū)域寫字樓市場的租賃客戶以外資機構為主，在需求方面的主要特點如下：
1、對擬租寫字樓的位置、外觀、樓宇硬件設施(電梯、空調)以及物業(yè)管理水平等要求較高。尤其是SARS之后，環(huán)保成為寫字樓用戶的關注點，有無四管式空調，以及新風量等衡量樓宇內空氣質量的硬指標成為許多租戶決策的主要因素。
2、能承受的租金水平相對較高。CBD區(qū)域及東部城區(qū)的寫字樓租金水平在北京是最高的。多數(shù)租戶能承受的租金水平在USD30~35/月/平方米使用面積(含物業(yè)管理費)，相對高于其他商務區(qū)。
3、通過專業(yè)代理機構辦理寫字樓租賃事宜。因區(qū)域寫字樓租戶多為跨國公司的海外分支機構，有使用專業(yè)代理機構服務的慣例，與市場上較活躍的一些外資房地產(chǎn)顧問公司已建立長期服務關系。
由于以外資企業(yè)租戶為主，區(qū)域寫字樓市場未來的租賃吸納受世界經(jīng)濟發(fā)展形勢影響較大。進入20**年下半年后，全球各主要地區(qū)的經(jīng)濟均出現(xiàn)了良好的復蘇勢頭。美國摩根大通公司估計，第三季度全球新興市場經(jīng)濟平均增幅達到8.7%，為1994年以來的最高速度。經(jīng)濟專家普遍認為，20**年，世界經(jīng)濟復蘇步伐將明顯快于今年，發(fā)達國家和發(fā)展中國家經(jīng)濟前景普遍看好。國際貨幣基金組織預計，明年世界經(jīng)濟將增長4.1%，比今年的3.2%高出0.9個百分點。此外，未來幾年，中國政府將逐步實現(xiàn)加入WTO的有關開放承諾，可以預見，外商投資經(jīng)濟在華將迎來新的發(fā)展契機。受此影響，未來外資機構在CBD及東部地區(qū)的寫字樓需求呈上升趨勢。20**年下半年，在CBD及東部地區(qū)的外資金融保險公司寫字樓需求出現(xiàn)明顯上升跡象，美國友邦保險公司的擴租、加拿大永明保險公司在長安街華夏銀行大廈租賃2600平方米寫字樓、信誠人壽落戶東方廣場，租用面積6000平方米等等充分體現(xiàn)了這一發(fā)展趨勢。另一方面，隨著中央電視臺東遷步伐的臨近，許多關聯(lián)企業(yè)，如廣告公司、節(jié)目制作公司及一些新興傳媒行業(yè)公司也會在CBD及東部城區(qū)尋找新的辦公場所。
在購買需求方面，盡管20**年CBD及東部城區(qū)將有很多優(yōu)質寫字樓項目進入銷售市場，如財富中心、華貿中心、佳程廣場等。但出于控制國家風險、以及財務在現(xiàn)金流方面的管理要求，跨國公司的海外機構在當?shù)刭徶棉k公場所的可能性仍較小。該區(qū)域主流客戶仍將主要通過租賃方式使用辦公物業(yè)。
金融街商務區(qū)
金融街寫字樓市場的客戶以大型國有金融、電信、證券、保險企業(yè)和其他大中型國企為主。根據(jù)世邦魏理仕公司所進行的抽樣調查，客戶以內資企業(yè)為主，所占比例為92.6%；且寫字樓客戶所占比例最高的三種行業(yè)分別為金融保險和投資、IT通訊高科技及顧問咨詢業(yè)，三者在金融街地區(qū)寫字樓客戶中所占總比例之和為75.4%，其中金融保險和投資業(yè)客戶約占金融街寫字樓客戶的一半，充分反映了金融街地區(qū)以金融業(yè)為核心行業(yè)的特點。
金融街是北京寫字樓銷售市場最為活躍的區(qū)域。購買優(yōu)質寫字樓的客戶主要以國內大型機構為主，尤其是購買大面積整層寫字樓的客戶，且金融機構買家居多。例如：太平洋保險公司、深圳發(fā)展銀行、中國貿促會分別購買遠洋大廈部分樓層、中國證監(jiān)會購買富凱大廈部分樓層、華夏銀行購買北京國際金融中心部分樓層等；此外，一些金融機構和國內大集團公司，以參與投資建設的形式(直接參與或其關聯(lián)公司參與)，入住金融街地區(qū)，如交通銀行落戶通泰大廈、招商銀行落戶國際金融大廈、中遠集團落戶遠洋大廈，未來北京商業(yè)銀行將落戶金融城等。這些大單客戶的購買需求呈現(xiàn)以下特點：1、購買選擇帶有比較濃厚的行政決策色彩，國家機構改革中新機構的產(chǎn)生直接促成大面積寫字樓的需求。這種新機構可分為兩種：一種是伴隨著國家機構改革的進行，產(chǎn)生的一些適應市場經(jīng)濟發(fā)展需要的新型行業(yè)監(jiān)督機構，如證監(jiān)會、保監(jiān)會、銀監(jiān)會以及電監(jiān)會等等。另一種是新成立的壟斷行業(yè)國有大公司，如國家電力體制改革產(chǎn)生的五大電力公司、中國電信、中國移動通信等等。2、國有大型壟斷行業(yè)機構入住比例上升。由于金融街位于西部城區(qū)，與國家各部委辦公地點相鄰，且交通連接便利。因此對一些新成立的壟斷行業(yè)機構頗有吸引力，除已入住富凱大廈的三峽電力外，國家五大電力集團之一的大唐電力也將落戶金融街。
未來，金融街寫字樓市場的需求仍以國內客戶、尤其是金融行業(yè)客戶為主，一些實力雄厚的在京中央直屬企業(yè)將會成為未來新興潛在大單買家。另一方面，政府對區(qū)內金融企業(yè)未來可能實施的行業(yè)性扶持政策，將會帶動區(qū)域寫字樓市場需求上升。20**年10月，西城區(qū)為促進金融街的發(fā)展，專門成立了金融產(chǎn)業(yè)促進辦公室，同時發(fā)文《北京市西城區(qū)人民政府關于加快北京金融街建設的意見》，表明區(qū)政府在未來將通過加大區(qū)域基礎設施建設投資、為區(qū)內金融企業(yè)提供購買/租用辦公用房補貼、代辦人事手續(xù)等一系列措施，以加快北京金融街建設，增強區(qū)域對金融業(yè)的吸引力和凝聚力。目前，這一政策對區(qū)域寫字樓市場需求變化的影響還不甚明顯，但表明地方政府對金融街的未來發(fā)展非常重視。但是，金融街寫字樓市場的潛在需求在未來會出現(xiàn)一定分流，本年度新推出北三環(huán)沿線的寫字樓項目如富安國際大廈，已將目標客戶鎖定大型內資機構，此類項目的入市，將會成為金融街寫字樓項目的新競爭對手。
中關村地區(qū)
近年，隨著中關村科技園區(qū)的發(fā)展，該地區(qū)寫字樓市場形成了以高科技企業(yè)為主要客戶群的區(qū)域發(fā)展特色。根據(jù)世邦魏理仕公司進行的抽樣調查，IT、通訊和非IT類高科技企業(yè)所占辦公面積比例達到60%以上，其他行業(yè)的比例均在10%左右或以下，表明IT高科技行業(yè)已成為該區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展支柱。此外，區(qū)域寫字樓推廣方式以出售為主，是典型的銷售市場。目前，民營及股份制高科技企業(yè)是區(qū)域寫字樓市場的主要用戶，未來需求變化與區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展密切相關。自20**年下半年，國家及地方政府針對中關村科技園區(qū)的進一步發(fā)展實施了一系列積極促進措施，主要包括；海淀新區(qū)北擴計劃、《中關村科技園區(qū)管理體制改革方
案》的出臺、以北京市代市長王岐山、科技部部長徐冠華、教育部部長周濟共同掛帥、吸納了企業(yè)家柳傳志、鄧中翰的新一任中關村科技園區(qū)管理層的走馬上任。這些政策信號體現(xiàn)了國家、地方各級政府對未來中關村發(fā)展的高度重視及支持，也預示著中關村的發(fā)展將進入突破性階段，逐漸完成商貿到研發(fā)的轉型。由此帶來的對寫字樓市場需求的刺激作用是不容忽視的。一方面，研發(fā)機構或大型跨國公司研發(fā)部門域寫字樓市場需求將上升，例如：20**年一些大型跨國公司如IBM公司在上地的研發(fā)部門擴租、Intel公司的研發(fā)部門落戶中關村地區(qū)。另一方面，高科技需要高投入的帶動，未來市場需求中，銀行、擔保公司、風險投資基金等金融行業(yè)企業(yè)所占比例會上升，這類客戶租金承受能力高，對樓宇外觀、硬件條件要求也較高。中關村金融中心理想國際大廈等新建優(yōu)質寫字樓就是為此類客戶度身定制的項目。總的來看，在世界經(jīng)濟形勢好轉、外商在華投資額逐年增長的良好宏觀經(jīng)濟條件下，加上中央、地方各級政府對北京三大商務區(qū)發(fā)展的重視和支持，未來北京寫字樓市場的總體需求呈上升趨勢，需求層次較豐富。因此，不同檔次、不同區(qū)位的寫字樓項目應根據(jù)自身資金實力、團隊運作水平以及項目區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展特點，通過準確的市場定位，在競爭中獲取市場份額。