恩波經(jīng)典項(xiàng)目綜合分析

　　（一）機(jī)會(huì)點(diǎn)：

　　1．富陽(yáng)房產(chǎn)呈上升趨勢(shì)的發(fā)展態(tài)勢(shì)；

　　2．土地供應(yīng)量較為有限，尤其是市中心區(qū)可供開(kāi)發(fā)的地塊較少；

　　3．房產(chǎn)價(jià)格的整體上揚(yáng)，為項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)期的銷(xiāo)售目標(biāo)創(chuàng)造了條件；

　　4．周邊房產(chǎn)普遍銷(xiāo)售較好，購(gòu)銷(xiāo)兩旺；

　　5．開(kāi)發(fā)商的普遍不成熟以及相對(duì)較弱的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境；

　　6．銀泰房產(chǎn)已開(kāi)發(fā)過(guò)眾多樓盤(pán)，有一定的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)；

　　7．銀泰房產(chǎn)在當(dāng)?shù)氐钠放铺?hào)召力；

　　8．消費(fèi)觀念的不成熟，有一定的市場(chǎng)引導(dǎo)和操縱的空間；

　　9．產(chǎn)品設(shè)計(jì)上相對(duì)的優(yōu)勢(shì)；

　　10．總戶(hù)數(shù)較少，銷(xiāo)售壓力相對(duì)較少。

　　（二）障礙點(diǎn)：

　　1．項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群的數(shù)量有限，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)市場(chǎng)的分化基本處于同一層面上；

　　2．項(xiàng)目建筑形式單一，且缺乏規(guī)模優(yōu)勢(shì)；

　　3．項(xiàng)目的地段位置距江邊還有一段距離，較部分對(duì)手差；

　　4．項(xiàng)目售價(jià)相對(duì)較高，房子總價(jià)基本都在50萬(wàn)元以上；

　　5．項(xiàng)目1號(hào)樓8樓以上方可見(jiàn)到江，2號(hào)樓前面視野欠理想；

　　6．由于規(guī)模較小，相應(yīng)的住宅配套、景觀等受到限制；

　　7．項(xiàng)目周邊道路較窄，缺乏開(kāi)闊的空間感；

　　8．前期的設(shè)計(jì)規(guī)劃、方案調(diào)整較長(zhǎng)的周期，致使消費(fèi)者的關(guān)注度下降；

　　9．從預(yù)定到項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售較長(zhǎng)的時(shí)間周期。

　　（三）目標(biāo)人群描述：

　　以項(xiàng)目的售價(jià)目標(biāo)為基礎(chǔ)，根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果，本案的目標(biāo)消費(fèi)群具有以下特點(diǎn)：

　　1．年齡在30-45歲之間；

　　2．年收入界定為100萬(wàn)元左右及以上；

　　3．教育水平一般，但見(jiàn)多識(shí)廣；

　　4．地域及行業(yè)特征：

　　1）江南的造紙業(yè)；

　　2）大源的鋁合金業(yè)；

　　3）高橋的通訊電纜業(yè)；

　　5．職業(yè)范疇為：私營(yíng)企業(yè)主、大型企業(yè)銷(xiāo)售經(jīng)理、企業(yè)負(fù)責(zé)人、政府官員、回國(guó)人員等；

　　6．住房條件：一般為二次或以上購(gòu)房條件，在家鄉(xiāng)擁有面積較大的私房，甚至在市區(qū)也擁有一定面積的住房，但缺乏自身價(jià)值的滿(mǎn)足感，進(jìn)一步改善居住環(huán)境的愿望較強(qiáng)烈；

　　7．主要生活形態(tài)：工作努力，獲得大量財(cái)富，喜保留獨(dú)立的生活態(tài)度，希望“小家型”的居住方式；

　　8．對(duì)住宅的主要期望（由主到次）：

　　1）環(huán)境、地段：最希望住宅周?chē)h(huán)境良好，地段相對(duì)靠近市中心；

　　2）外型觀感：新穎、現(xiàn)代、洋氣、具有一定的標(biāo)志性；

　　3）住宅總價(jià)在40萬(wàn)左右；

　　4）戶(hù)型設(shè)計(jì)合理，關(guān)注朝向、采光及進(jìn)深；

　　5）口碑較好的品牌及安保到位的物管。

　　9．影響購(gòu)買(mǎi)決策的主要因素：朋友與親屬的建議；

　　10．主要購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)：

　　1）改善居住品質(zhì)以體現(xiàn)自身身份，追求尊貴感；

　　2）滿(mǎn)足實(shí)際的生活需要，包括對(duì)自身及子女的將來(lái)考慮；

　　3）一定的保值、投資心理。

　　11．形成購(gòu)買(mǎi)誘因的理由：

　　1）符合個(gè)人對(duì)居住品質(zhì)及尊貴感的要求；

　　2）新穎、獨(dú)特的建筑風(fēng)格；

　　3）價(jià)值超過(guò)價(jià)格；

　　4）較為理想的戶(hù)型及綜合品質(zhì)。

　　（四）項(xiàng)目利益點(diǎn)梳理：

　　1．成熟的、周邊公共配套齊全的生活環(huán)境；

　　2．地段位置距江邊不到100米，緊鄰恩波廣場(chǎng)，鬧中取靜、環(huán)境優(yōu)雅的地理環(huán)境；

　　3．人車(chē)分流的內(nèi)部交通系統(tǒng)，集中地下車(chē)庫(kù)，100%的汽車(chē)泊位率；

　　4．噴水池、兒童活動(dòng)場(chǎng)、硬地鋪裝漫步道、大面積綠地等豐富的景觀；

　　5．會(huì)所、高級(jí)電梯、智能化設(shè)施等完善的物業(yè)配套；

　　6．建筑外墻采用金屬涂料歷久彌新，極具現(xiàn)代感及品質(zhì)感；

　　7．建筑頂部的飄板和燈塔設(shè)計(jì)，具極強(qiáng)的識(shí)別與標(biāo)志性特征；

　　8．2號(hào)樓的底層架空處理，產(chǎn)生通透的空間感受，由此形成通透而完整的內(nèi)庭花園；

　　9．1號(hào)樓三層帶屋頂花園，2號(hào)樓一層花園；頂樓躍層帶屋頂花園和大露臺(tái)的生態(tài)立體設(shè)計(jì)；

　　10．大開(kāi)間、短進(jìn)深的戶(hù)型設(shè)計(jì)，采光、通風(fēng)性更佳；

　　11．餐廳、客廳、門(mén)廳的多廳設(shè)計(jì)，功能區(qū)分合理；

　　12．明廳、明室、明廚、明衛(wèi)的四明設(shè)計(jì)；

　　13．每戶(hù)均設(shè)有兩個(gè)（或以上）衛(wèi)生間，臥室、客廳各帶衛(wèi)生間；

　　14．全部戶(hù)型的錯(cuò)層設(shè)計(jì)，將動(dòng)靜區(qū)充分分離；

　　15．南北雙陽(yáng)臺(tái)、弧型陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，現(xiàn)代動(dòng)感、視野更開(kāi)闊；

　　16．弧型景觀窗、落地窗和凸窗的結(jié)合設(shè)計(jì)，窗格尺度更大、形態(tài)豐富多樣；

　　17．儲(chǔ)藏空間和空調(diào)機(jī)位的專(zhuān)門(mén)設(shè)計(jì)，便捷周到。

篇2：物業(yè)二手項(xiàng)目信息綜合分析

　　物業(yè)二手項(xiàng)目的信息綜合分析

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在獲得二手項(xiàng)目信息后，要結(jié)合本企業(yè)自身實(shí)際情況對(duì)所獲得的物業(yè)二手信息進(jìn)行認(rèn)真細(xì)致的信息綜合分析。在排除本企業(yè)“無(wú)用信息”后，將有效信息納入企業(yè)業(yè)務(wù)拓展工作計(jì)劃。

　　一、對(duì)物業(yè)二手項(xiàng)目規(guī)模進(jìn)行分析：

　　根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)分析二手物業(yè)服務(wù)信息可帶來(lái)的項(xiàng)目規(guī)模，也就是項(xiàng)目大小是否適合本企業(yè)所制定的企業(yè)發(fā)展規(guī)劃。

　　從企業(yè)性質(zhì)上劃分，物業(yè)服務(wù)應(yīng)屬于勞動(dòng)密集型服務(wù)企業(yè)，其本身對(duì)人才的需求是解決企業(yè)發(fā)展的首要條件。所以，在對(duì)物業(yè)二手項(xiàng)目信息進(jìn)行分析時(shí)，項(xiàng)目信息的規(guī)模是否符合企業(yè)人才儲(chǔ)備計(jì)劃、是否可通過(guò)企業(yè)內(nèi)部人力資源整合滿(mǎn)足擬定物業(yè)二手項(xiàng)目的所需職工團(tuán)隊(duì)要求，是企業(yè)能否合理承擔(dān)該項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)的首要條件。

　　二、對(duì)物業(yè)二手項(xiàng)目的潛在經(jīng)濟(jì)收益進(jìn)行分析：

　　根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物權(quán)法》及其他有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的法律法規(guī)規(guī)定，任何物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接手物業(yè)二手項(xiàng)目服務(wù)責(zé)任后，在其小區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)的有效臨督下，都必需按照法規(guī)規(guī)定定期公示財(cái)務(wù)賬目，所以物業(yè)服務(wù)企業(yè)根本不可能獲得高額經(jīng)濟(jì)收益。

　　由于目前各個(gè)物業(yè)二手項(xiàng)目所處的地域、售價(jià)、質(zhì)量等問(wèn)題存在很大差別，所以影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)的收費(fèi)率也有所不同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)二手項(xiàng)目現(xiàn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、未來(lái)委托方擬計(jì)劃收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合該項(xiàng)目估算的人力成本、能源費(fèi)用支出成本、法規(guī)規(guī)定的維修項(xiàng)目支出成本、委托人希望在法規(guī)規(guī)定之外所增加的服務(wù)所產(chǎn)生的連帶支出成本、該項(xiàng)目未來(lái)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率等綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)，分析本企業(yè)在接手信息物業(yè)服務(wù)責(zé)任后是否可以保證該項(xiàng)目正常運(yùn)營(yíng)的基本財(cái)務(wù)需要，并獲得合適的服務(wù)經(jīng)濟(jì)收益。

　　三、對(duì)物業(yè)服務(wù)二手項(xiàng)目的轉(zhuǎn)手原因進(jìn)行分析：

　　1、物業(yè)二手項(xiàng)目的轉(zhuǎn)手起因，基本上由于房屋質(zhì)量問(wèn)題長(zhǎng)時(shí)間得不到有效解決，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位協(xié)調(diào)方法使用不當(dāng)，業(yè)主逐漸對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生信任危機(jī)，并形成相互對(duì)立矛盾所造成的不得以而為之的，維護(hù)自身合法權(quán)益的維一有效途徑。

　　2、開(kāi)發(fā)企業(yè)售房承諾不兌現(xiàn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售期間的宣傳承諾在業(yè)主收房后沒(méi)有兌現(xiàn)，業(yè)主購(gòu)房時(shí)的良好愿望完全破滅。由于在業(yè)主收房過(guò)程中前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)全程參與了業(yè)主收房事宜，在要求業(yè)主簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《臨時(shí)管理規(guī)約》等后，一并收取了前期物業(yè)服務(wù)、房屋裝修壓金等項(xiàng)費(fèi)用。同時(shí)也會(huì)根據(jù)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托，協(xié)助開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理住房公積金、天燃?xì)馊霊?hù)、有線(xiàn)電視開(kāi)通等項(xiàng)費(fèi)用繳納事宜。加上協(xié)助開(kāi)發(fā)企業(yè)將業(yè)主對(duì)房屋質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行登記，按開(kāi)發(fā)企業(yè)承諾解決質(zhì)量問(wèn)題時(shí)間期限承諾解決后，是必給業(yè)主形成物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開(kāi)發(fā)企業(yè)是一家的普遍印象。在業(yè)主所反應(yīng)的問(wèn)題沒(méi)能在承諾期限得到解決時(shí)，業(yè)主尋找開(kāi)發(fā)企業(yè)遠(yuǎn)不如尋找物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)的方便，所以在前期物業(yè)服務(wù)階段業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在矛盾是非常普遍的現(xiàn)象。

　　由于物業(yè)企業(yè)必需承擔(dān)業(yè)主所購(gòu)房屋可以正常使用的后續(xù)服務(wù)責(zé)任，所以正確掌握物業(yè)二手項(xiàng)目房屋質(zhì)量問(wèn)題是否在本企業(yè)協(xié)調(diào)解決范圍之內(nèi)，對(duì)將要從事物業(yè)二手項(xiàng)目服務(wù)業(yè)務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)至關(guān)重要，它將直接影響物業(yè)二手項(xiàng)目服務(wù)是否可以得到正常運(yùn)營(yíng)的基本保證。

　　3、原物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不對(duì)稱(chēng)是形成物業(yè)二手項(xiàng)目轉(zhuǎn)手的普遍原因。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對(duì)物業(yè)二手項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析時(shí)，應(yīng)該根據(jù)分析項(xiàng)目擬要求的服務(wù)內(nèi)容、管理規(guī)模、所需人工、能源費(fèi)用、維修費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅率、企業(yè)服務(wù)收益率等做出項(xiàng)目服務(wù)運(yùn)營(yíng)最低基本財(cái)務(wù)估算，并結(jié)合業(yè)主原繳費(fèi)率、本企業(yè)可采用的提高收費(fèi)方法完成服務(wù)運(yùn)營(yíng)保障風(fēng)險(xiǎn)估算，做到心中有數(shù)。

　　4、物業(yè)二手項(xiàng)目服務(wù)范圍往往需要與委托人協(xié)商通過(guò)合同加以確認(rèn)，基本上可以說(shuō)是該小區(qū)大部分業(yè)主服務(wù)需求的真實(shí)反影。所以，物業(yè)二手項(xiàng)目服務(wù)范圍的確定有別于前期物業(yè)服務(wù)范圍，其前期服務(wù)范圍主要是為配合開(kāi)發(fā)企業(yè)打造品牌、促進(jìn)銷(xiāo)售為主，它所約定的服務(wù)范圍并不能代表業(yè)主的真實(shí)需求。而服務(wù)范圍在物業(yè)服務(wù)中最為真實(shí)的反影，就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)計(jì)算服務(wù)范圍的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)，它在物業(yè)服務(wù)上最直接體現(xiàn)就是物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的高低。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對(duì)物業(yè)二手項(xiàng)目信息進(jìn)行分析時(shí)，物業(yè)服務(wù)范圍是否需要調(diào)整，所要調(diào)整后的服務(wù)范圍是增加還是減少，將直接影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)該二手項(xiàng)目的財(cái)務(wù)判斷。

　　5、物業(yè)二手項(xiàng)目的其它分析需放在物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對(duì)二手項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察時(shí)一起進(jìn)行。