關(guān)于目前石家莊的房地產(chǎn)形勢(shì)和對(duì)策（20**）

　　——在20**石家莊房地產(chǎn)形勢(shì)展望高峰論壇上的發(fā)言

　　20**年11月21日下午，由石家莊房地產(chǎn)協(xié)會(huì)主辦，卓達(dá)集團(tuán)承辦的“‘20**石家莊房地產(chǎn)形勢(shì)展望’高峰論壇在卓達(dá)星辰會(huì)展中心二樓新聞發(fā)布廳隆重舉辦。省會(huì)房地產(chǎn)業(yè)專家就目前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)策及消費(fèi)者如何理性購(gòu)房進(jìn)行了討論。我作為主談嘉賓發(fā)了言。以下是再論壇上講話的主要內(nèi)容。

　　一：目前的市場(chǎng)現(xiàn)狀及政策走向分析

　　今年年底到明年上半年，省會(huì)房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)微調(diào)，但整體形勢(shì)還是緩慢上漲。明年下半年或18大之后樓市將逐漸重新走向繁榮。原因分析如下；

　　20**年房地產(chǎn)市場(chǎng)是受政策力和市場(chǎng)力共同作用的結(jié)果。

　　從調(diào)控帶來的作用來看，未來從土地、稅收、市場(chǎng)監(jiān)管、金融、融資渠道等多種角度還將有不斷的調(diào)控政策出臺(tái)，宏觀經(jīng)濟(jì)的變化將不斷影響到樓市政策的調(diào)控，但是調(diào)控不太可能將房地產(chǎn)行業(yè)一棍子打死，而是讓其健康有序的發(fā)展。目前總體市場(chǎng)形勢(shì)可以說：總體穩(wěn)定，局部?jī)r(jià)格波動(dòng)。表現(xiàn)在：

　　1、宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)，政策調(diào)控進(jìn)入深水區(qū)。

　　目前商品住宅市場(chǎng)低位成交已成常態(tài)，政府對(duì)樓市調(diào)控政策毫無放松之意，這將使樓市博弈的戰(zhàn)線和時(shí)間會(huì)拉長(zhǎng)。

　　2、供地從緊，樓市成交量下降。

　　20** 年前三季度，住宅用地量?jī)r(jià)水平低于去年同期，主要城市商品房銷量陷入低迷。

　　3、開發(fā)商或降價(jià)或轉(zhuǎn)戰(zhàn)，內(nèi)部并購(gòu)升級(jí)

　　開發(fā)商開始選擇大幅打折促銷。并購(gòu)整合成為房地產(chǎn)企業(yè)突破融資困境、拓展市場(chǎng)份額的一條便捷通道。

　　4、價(jià)格調(diào)整初現(xiàn)，整體市場(chǎng)仍穩(wěn)定

　　房企資金鏈更是日益緊張。在成交低、存貨增、資金少三重壓力下，房?jī)r(jià)深度調(diào)整的跡象有所顯現(xiàn)。，但整體行業(yè)投資狀況良好，房?jī)r(jià)也仍然是比較穩(wěn)定的。

　　堅(jiān)持商品房市場(chǎng)化和保障性住房民生化是未來房地產(chǎn)發(fā)展的一項(xiàng)長(zhǎng)期政策。

　　從市場(chǎng)力來看，目前決定房?jī)r(jià)的上漲要素主要有四個(gè)：

　　需求推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的力量依然很強(qiáng)；供地從緊政策使市場(chǎng)增量受限問題難以得到改觀；國(guó)內(nèi)外原材料價(jià)格不斷上升；從目前情況來看，上述基本因素短期內(nèi)難以發(fā)生根本性改變。目前房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下降的拐點(diǎn)沒有政策支撐。

　　就石家莊樓市來講，還有以下4個(gè)特點(diǎn)，決定了石家莊房?jī)r(jià)既不可能大漲，也不可能跌下來，主要原因是：

　　1、城市化進(jìn)程加快，石家莊處于高速發(fā)展期，剛性需求大。

　　中國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)調(diào)整增長(zhǎng)中，城市化進(jìn)程正在加速，城市化進(jìn)程的加速，必然伴隨大量非城市人口涌入城市。石家莊常住人口270萬，據(jù)政府規(guī)劃20**年建成500萬人口的大都市目標(biāo)將近要翻一翻，住房需求的缺口巨大。國(guó)家加強(qiáng)對(duì)金融的監(jiān)管力度，貸款利率的多次上調(diào)，使這部分剛性需求數(shù)量越來越多，而且會(huì)在某個(gè)時(shí)期出現(xiàn)井噴。

　　2、環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈，石家莊呈現(xiàn)：“洼地”效應(yīng)和“擠出”效應(yīng)

　　隨著京津冀一體化進(jìn)程加快和“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”的高調(diào)出爐，石家莊樓市逐漸變成價(jià)值洼地，未來上漲潛力巨大。

　　一方面，近幾年石家莊市房地產(chǎn)市場(chǎng)已有較快發(fā)展，但整體房地產(chǎn)市場(chǎng)水平有限，相對(duì)其他國(guó)內(nèi)二線城市房?jī)r(jià)水平較低。另一方面，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)受到嚴(yán)厲新政的打壓，但新規(guī)的出臺(tái)和城市交通的規(guī)劃使周邊城市住宅到北京地區(qū)置業(yè)者的追捧，河北高品質(zhì)物業(yè)的集聚地石家莊成為投資價(jià)值洼地。

　　3、市民生活品質(zhì)、消費(fèi)能力提高

　　目前石家莊三年大變樣已經(jīng)接近尾聲，市區(qū)環(huán)境已經(jīng)煥然一新，新客站的建成、軌道交通建設(shè)不斷提升，還有城市交通主干道的不斷延伸，使石家莊城市魅力大增。同時(shí)，市民對(duì)生活質(zhì)量的要求也在不斷提升，對(duì)高品住宅需求不斷增加。

　　4、通脹形勢(shì)下的保值首選

　　目前銀行利息式微、物價(jià)高漲貨幣貶值等因素催動(dòng)下，房子成了百姓最為保值增值的投資產(chǎn)品。不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)，其價(jià)格行情一路升值，極少出現(xiàn)貶值的情況。根據(jù)央行最新調(diào)查，目前排在居民投資第一位的還是房產(chǎn)。作為居住與投資雙重屬性的房產(chǎn)，未來很長(zhǎng)時(shí)間都將是居民投資的選擇。

　　二：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)措施。

　　在目前市場(chǎng)形勢(shì)下房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)是，企業(yè)整合顯現(xiàn)，并購(gòu)時(shí)代來臨，強(qiáng)者更強(qiáng)，弱者更為困難，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)變得更為嚴(yán)峻。但辯證地看，任何困峻也都是機(jī)遇。面對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀望和成交量的下跌，開發(fā)企業(yè)應(yīng)采取積極的態(tài)度主動(dòng)應(yīng)對(duì)。

　　一方面，首先從觀念上要認(rèn)真對(duì)待國(guó)家的調(diào)控政策，要認(rèn)識(shí)到國(guó)家調(diào)控的目的畢竟是要使房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。從大趨勢(shì)來講，房地產(chǎn)還是產(chǎn)一個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)

　　另一方面，開發(fā)企業(yè)應(yīng)從自身方面主動(dòng)尋求應(yīng)對(duì)措施。我認(rèn)為至少可從以下四點(diǎn)考慮：

　　首先，積極回籠資金。資金是開發(fā)商的血液，誰擁有充足的現(xiàn)金流，誰就能在市場(chǎng)的寒冬安然無恙。所以需要保持現(xiàn)金流、去化庫(kù)存房和庫(kù)存土地、放緩拿地。

　　其次，積極升級(jí)品牌，房地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略是參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的最好利器。不僅產(chǎn)品上下功夫，打造環(huán)境與人居完美結(jié)合的精品項(xiàng)目。同時(shí)，企業(yè)文化、售后服務(wù)等軟環(huán)境上提高，博得消費(fèi)者的信任度、忠誠(chéng)度。在千方百計(jì)滿足消費(fèi)者需求上作文章。我想，最終笑傲江湖的也必將是那些歷經(jīng)百戰(zhàn)的房地產(chǎn)品牌企業(yè)。

　　第三，轉(zhuǎn)變企業(yè)開發(fā)模式，走產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)路。市場(chǎng)已經(jīng)不是只靠蓋房子和賣房子，需求模式在升級(jí)、產(chǎn)業(yè)模式也需升級(jí)。只有跳出了傳統(tǒng)的住宅模式，走產(chǎn)業(yè)化之路，才能在任何市場(chǎng)形勢(shì)中走的從容長(zhǎng)遠(yuǎn)。卓達(dá)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式，以產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，以整合資源為手段，注重產(chǎn)品和城市的融合與共生，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展，如發(fā)展文化旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等。

　　第四，多元化發(fā)展戰(zhàn)略，分散企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。地產(chǎn)企業(yè)多元化發(fā)展也是企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種途徑。近期頻頻出現(xiàn)大型房企進(jìn)軍礦業(yè)、建筑業(yè)、傳媒業(yè)，住宅地產(chǎn)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等等，就是企業(yè)多元化發(fā)展的選擇。卓達(dá)“多元價(jià)值型”產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式是從經(jīng)營(yíng)城市的視野高度，以城市經(jīng)營(yíng)為基本背景，以地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作為載體，以整合資源為手段，以產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，以產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)就業(yè)，以就業(yè)帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的循環(huán)發(fā)展模式，有效地避免了單一產(chǎn)業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，使卓達(dá)真正進(jìn)入了多元化實(shí)業(yè)發(fā)展的新階段。

　　三：消費(fèi)者抉擇方向分析。

　　在目前樓市形勢(shì)下投資置業(yè)要特別注意以下幾點(diǎn)：

　　1、關(guān)注國(guó)家政策走向，選擇出手時(shí)機(jī)。

　　把房產(chǎn)作為一種商品的基本規(guī)律，房子商品的價(jià)格也是隨著市場(chǎng)波動(dòng)的，有漲就有跌，有跌就有漲，它不會(huì)一直降或一直升，降價(jià)是暫時(shí)的，局部的，漲價(jià)總體的，長(zhǎng)期的。因?yàn)楝F(xiàn)在屬于低谷期，所以，買房子，還是要趁早，晚出手不如早出手。因?yàn)橥顿Y房地產(chǎn)仍是眾多投資產(chǎn)品中最理想的選擇。

　　2、依托國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略和

城市發(fā)展方向，選擇有極具增值潛力地區(qū)。

　　個(gè)人財(cái)富增長(zhǎng)，離不開國(guó)家大的戰(zhàn)略，只有在國(guó)家大的戰(zhàn)略開發(fā)背景下，個(gè)人的財(cái)富才可能爆增。　比如目前三亞和威海的房?jī)r(jià)升值比較高，原因就在于國(guó)家戰(zhàn)略的決定，國(guó)際旅游島和藍(lán)色半島經(jīng)濟(jì)區(qū)的批復(fù)，使在海南和威海的投資房產(chǎn)客戶財(cái)富連續(xù)翻番。

　　另外，房地產(chǎn)不同區(qū)域因?yàn)楦鲄^(qū)域條件的空間組合不同，土地價(jià)值和增值潛力也有差異。例如，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)、京津冀都市圈等規(guī)劃，使得這一地理位置優(yōu)越的城市群迅速成為吸引資金的坐標(biāo)，尤其是這些城市群中包括石家莊在內(nèi)的二三線城市，由于處于房?jī)r(jià)洼地，在這一發(fā)展趨勢(shì)的影響下，房地產(chǎn)極具升值潛力，這也將成為房地產(chǎn)投資前景廣闊的區(qū)域。山東藍(lán)色半島經(jīng)濟(jì)區(qū)的批復(fù)，使這塊區(qū)域?qū)⒊蔀槔^長(zhǎng)三角、珠三角后中國(guó)的又一經(jīng)濟(jì)中心，該區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)升值將成為必然。

　　3、注重產(chǎn)品質(zhì)量和企業(yè)品牌，選擇好開發(fā)商。

　　投資對(duì)企業(yè)要考慮企業(yè)領(lǐng)袖品格、企業(yè)責(zé)任和產(chǎn)品市場(chǎng)上的前瞻性。房地產(chǎn)投資和居住兩相宜，是投資者需要充分考慮的問題，我們選擇的產(chǎn)品不僅要有宜居的環(huán)境、完善的配套、服務(wù)精細(xì)的物業(yè)等，還需要產(chǎn)品本身的高質(zhì)量，這些不僅能使自己居住其中充分享受，同時(shí)也是房產(chǎn)增值的必備條件。選擇一家品牌開發(fā)商的產(chǎn)品也是自己財(cái)富保值的重要手段。

　　4、注重項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展，選擇具有持續(xù)發(fā)展力的房產(chǎn)項(xiàng)目。

　　具有升值潛力的房子應(yīng)該是項(xiàng)目開發(fā)成規(guī)模的，具有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的。而卓達(dá)山東文登的項(xiàng)目將將高品質(zhì)放在開發(fā)建設(shè)的首位，堅(jiān)持“大規(guī)模、高起點(diǎn)、國(guó)際化、前瞻性”的開發(fā)理念，以產(chǎn)業(yè)造城模式，整合各種資源，以卓達(dá)香水海新城、卓達(dá)先進(jìn)裝備制造園區(qū)、卓達(dá)張家埠海港三大板塊為主的一系列產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新項(xiàng)目造城市，動(dòng)員各種社會(huì)力量，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)基地，走經(jīng)營(yíng)城市的路線。開發(fā)海上公園、游艇會(huì)等多元化海濱休閑產(chǎn)業(yè)，首創(chuàng)全齡化服務(wù)型居家養(yǎng)老社區(qū)，打造城市品牌。

篇2：新形勢(shì)下房地產(chǎn)金融發(fā)展趨勢(shì)前瞻

　　首先,想和大家明確一個(gè)概念,所謂的房地產(chǎn)金融到底是做什么,什么叫做房地產(chǎn)金融?這一點(diǎn)有一個(gè)簡(jiǎn)單的比喻,就是說,作為房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)金融來說,最重要的是資金和土地,這是這個(gè)行業(yè)關(guān)注的兩個(gè)要素,如何的搭建這個(gè)橋梁,這個(gè)橋梁就是房地產(chǎn)金融,現(xiàn)在當(dāng)前的房地產(chǎn)金融,我們的資金和土地,應(yīng)該基本上通過銀行,通過我們的銀行把我們的發(fā)展商的資金以及投資商的資金接洽到我們的項(xiàng)目上去,通過這樣一個(gè)道路,實(shí)現(xiàn)一個(gè)融通,這是一個(gè)方式,這是一個(gè)資金的傳導(dǎo),作為基金的回收方式,我們通過我們的開發(fā)商,以及我們投資商的投機(jī)收益,形成一個(gè)回收。

　　這里面最關(guān)鍵的一個(gè)機(jī)構(gòu)就是銀行,銀行是非常重要的一個(gè)媒介和渠道,在這樣的情況下,我們覺得當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng),在遭遇到整個(gè)國(guó)家宏觀調(diào)控的情況下,房地產(chǎn)金融成為一個(gè)非常重要的問題,就是融資渠道拓寬方面。

　　我們看一下這張表,針對(duì)20**年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的融資渠道的困境問題,這是我們作為房地產(chǎn)行業(yè)來說,或者金融行業(yè)來說,是一個(gè)比較重要的問題,在這樣的問題情景下,在未來的操作過程中,存在哪些可能的機(jī)遇和挑戰(zhàn),我們覺得這種機(jī)遇和挑戰(zhàn),應(yīng)該首先是建立在我們對(duì)整個(gè)宏觀形式的判斷基礎(chǔ)之上,所以說我們應(yīng)該討論明天的房地產(chǎn)行業(yè),應(yīng)該從我們當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和判斷上來著眼,通過我們的一些判斷來看一下,它的發(fā)展趨勢(shì)在哪里?總體來說我們的態(tài)度,我們對(duì)于整個(gè)的房地產(chǎn)態(tài)度,還是持比較謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。

　　首先我們看一下宏觀經(jīng)濟(jì)在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)中所扮演的角色,宏觀經(jīng)濟(jì)當(dāng)前的主要現(xiàn)狀和判斷,我們?cè)倏捶康禺a(chǎn)商目前面臨的子困境,最后看我們房地產(chǎn)創(chuàng)新的趨勢(shì)和前景在哪里。先從我們基本的宏觀政策基本面來看。對(duì)于我們當(dāng)前的政策決策者來說,是一個(gè)非常難以平衡的目標(biāo),這三者之間如何的平衡,如何的掌握,這實(shí)際上是非常困難的過程,對(duì)于這樣的目標(biāo)來說,我們認(rèn)為,這個(gè)市場(chǎng)還是作為宏觀調(diào)控來說,是非常重要,也是非常有難度的操作方式,整個(gè)的宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)于我們的房地產(chǎn)行業(yè)是如何影響的。

　　我們認(rèn)為總體的思路來說,房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控,對(duì)于方面來說是非常重要的一個(gè)方面,它的思路是怎樣的?從92年經(jīng)濟(jì)周期看起,在92、93年整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)貸款,開發(fā)的增速,都保持百分之百之上的增幅,我們當(dāng)時(shí)在這個(gè)階段情況下,行業(yè)表現(xiàn)了一個(gè)水平,就是一個(gè)經(jīng)濟(jì)想象,就是GDP的高速增長(zhǎng),也是我們消費(fèi)者物價(jià)也在高速增長(zhǎng)的過程中,所以從這個(gè)階段經(jīng)歷過來,進(jìn)入了一個(gè)不斷上漲的過程。

　　從央行的操作思路來看,放在我們通貨膨脹的問題上,控制通貨膨脹,對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說,意味著一系列緊縮的態(tài)勢(shì),緊縮的政策出現(xiàn)了,緊縮的政策出現(xiàn)以后,對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說,是一個(gè)非常重要的發(fā)展機(jī)遇,它負(fù)面影響房地產(chǎn)行業(yè)健康的發(fā)展,因此出現(xiàn)了一系列的后遺癥,當(dāng)前的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)也好,或者當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)也好,之所以出現(xiàn)當(dāng)前的情況,實(shí)際上有一系列的過程,通過前期的高速發(fā)展以后,我們一系列抑制措施,出現(xiàn)了一系列的后遺癥,我們近兩年的房地產(chǎn)公司上市,已經(jīng)非常少了,因此,從這一系列的判斷來看,整個(gè)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策,對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說,是一個(gè)行業(yè)增長(zhǎng)和發(fā)展的促發(fā)期,也是導(dǎo)致行業(yè)萎縮的終結(jié)者,所以這個(gè)角色是互換的。

　　我們看一下它當(dāng)前對(duì)于中國(guó)的現(xiàn)在的金融政策和宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響在哪里,還是在于一些深層次的發(fā)展問題,關(guān)鍵還是在于金融體制的改革,我們覺得當(dāng)前非常重要的一個(gè)特點(diǎn),現(xiàn)在的 中國(guó)經(jīng)濟(jì)存在一個(gè)投資率和儲(chǔ)蓄率非常高漲的態(tài)勢(shì),我們的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是高投資拉動(dòng)的,我們看到相關(guān)的數(shù)據(jù),近兩年整個(gè)的中國(guó)投資率,已經(jīng)保持在40-50%的高度,這是非常高的一個(gè)比例,是一個(gè)非常顯著的特點(diǎn)。我們居民的儲(chǔ)蓄比例非常高,達(dá)到25.5%,相比世界其他的國(guó)家來說,應(yīng)該說是非常高的儲(chǔ)蓄率,所以高投資率和高儲(chǔ)蓄率是當(dāng)中宏觀經(jīng)濟(jì)的一個(gè)特點(diǎn)。

　　在看這張圖,可以看到,CPI是呈逐步走低的狀態(tài),我們認(rèn)為這個(gè)本身的統(tǒng)計(jì),如果仔細(xì)的分析一下,相關(guān)的宏觀經(jīng)濟(jì)來看,有非常大的問題,首先,非常重要的一個(gè)問題,就是房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù),并沒有反應(yīng)在CPI指數(shù)里面,反應(yīng)出工業(yè)品的價(jià)格指數(shù),并沒有傳達(dá)到下游的消費(fèi)者價(jià)格指數(shù),雖然我們現(xiàn)在整個(gè)的價(jià)格指數(shù)是比較偏低的,但是并不代表我們的經(jīng)濟(jì)不存在通貨膨脹的危機(jī),或者調(diào)整利率,抑制整個(gè)經(jīng)濟(jì)過分過熱的一個(gè)增長(zhǎng)的壓力,從這一系列狀態(tài)來看,當(dāng)前最佳的指數(shù)是穩(wěn)定的失真的情況。

　　我們整個(gè)市場(chǎng)的利率結(jié)構(gòu),從現(xiàn)在來看,實(shí)際上是看長(zhǎng)期的利率還是偏低的,我們的低利率實(shí)際上對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),不是起到非常大的作用,銀行進(jìn)一步調(diào)低我們的利率,也很難對(duì)我們經(jīng)濟(jì)起到刺激作用。

　　另外一塊我們看商業(yè)銀行,在市場(chǎng)規(guī)范化的運(yùn)作當(dāng)中,也是非常重要的表現(xiàn),現(xiàn)在我們的交行上市了,我們的建行在香港上市了,以及眾多的銀行引入了國(guó)外的戰(zhàn)略投資者,這也是我們規(guī)范金融市場(chǎng)一個(gè)非常重要的目標(biāo)和現(xiàn)象,在這里我們做一個(gè)簡(jiǎn)單的分析,我們到底應(yīng)該如何的思考,我們?nèi)绾蔚恼{(diào)整,我們控制經(jīng)濟(jì)到底怎么做,這實(shí)在有一個(gè)內(nèi)在的邏輯在里面,我們先從CPI的指數(shù)看起,當(dāng)前有一個(gè)往下走的態(tài)勢(shì),不存在通貨緊縮的預(yù)期在這里,在這樣的情況下,央行如果降息,進(jìn)一步刺激經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),同時(shí),我們還考慮到,我們現(xiàn)在并不是現(xiàn)在反映的這么低,還是有通貨膨脹的壓力存在,實(shí)際上這個(gè)對(duì)于我們的政策,中央的政策決策者來說,實(shí)際上遇到了非常大的問題,我們是不是可以通過利率,達(dá)到我們的控制目標(biāo),當(dāng)前央行采取了一系列政策,對(duì)利率沒有采取很大的變動(dòng),利率政策不能用了,貨幣政策不能用了,所以考慮到我們的信貸政策,我們的信貸緊縮了,我們眾多的銀行,不再搞房地產(chǎn),不再做它的貸款的發(fā)放,這是一個(gè)非常重要的特點(diǎn)。

　　我們看一看對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說,它目前到底怎么樣?目前對(duì)于房地產(chǎn)來說,整個(gè)信貸緊縮的趨勢(shì),導(dǎo)致了房地產(chǎn)商來說,我們的融資渠道非常少,現(xiàn)在銀行緊縮了,這一塊的貸款發(fā)放非常的難,對(duì)于貸款商來說融資非常的困難,商業(yè)銀行通過改革,需要一系列的利率風(fēng)險(xiǎn),比如我們的套期保值,作為我們的投資,來化解我們整個(gè)商業(yè)銀行的流動(dòng)性的問題,同時(shí)我們?cè)谏鐣?huì)上有大量的高額的儲(chǔ)蓄率和投資率,也就是說,市場(chǎng)上還有大量的資金沒有找到有效的資金投,在資金方面來說,缺少相關(guān)的投資對(duì)象和融資工具,同時(shí)作為融資方的主體,在這樣的情況下,整個(gè)的市場(chǎng)開始形成了,所以說,在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下,我們需要建立一個(gè)非常有效的融資平臺(tái)或者投資平臺(tái),這個(gè)平臺(tái)就是我剛剛提到的房地產(chǎn)金融,房地產(chǎn)金融市場(chǎng)在當(dāng)前的節(jié)點(diǎn)上,在20**年的節(jié)點(diǎn)上,開始逐步的發(fā)展,或者逐步的繁榮,有其必然的原因,就是在于政府的宏觀經(jīng)濟(jì)政策一系列措施目標(biāo),導(dǎo)致這個(gè)市場(chǎng)發(fā)展以后必然的景象。

　　我們解釋一下房地產(chǎn)金融,如何的看待這個(gè)房地產(chǎn)金融的趨勢(shì),第一點(diǎn),房地產(chǎn)金融并不代表銀行貸款,我們可以看到,現(xiàn)在的分析,當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境,銀行貸款對(duì)于整個(gè)的金融大盤起到一個(gè)非常大的作用,但是這個(gè)作用實(shí)際上有一個(gè)轉(zhuǎn)變時(shí)期,這個(gè)時(shí)期實(shí)際上很多的通過間接融資的方式開始轉(zhuǎn)變,以直接融資的渠道投,真正涉及到房地產(chǎn)金融這一塊市場(chǎng),就是所謂的資產(chǎn)證券化開始啟動(dòng)了,就是我們的住房貸款證券化,我們抵押貸款證券化,相關(guān)的一些操作,我們的購(gòu)房者把錢在銀行,把一個(gè)中介機(jī)構(gòu)做一個(gè)打包,整個(gè)的市場(chǎng)化的過程,通過一個(gè)操作的環(huán)節(jié)來完成。這樣對(duì)于銀行來說,我們的房貸能力增向了,我們用更多的錢可以投資更多的項(xiàng)目,對(duì)于我們來說,有更多的渠道進(jìn)行融資。

　　對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說,我們認(rèn)為一個(gè)重要的趨勢(shì),就是海外基金,就是信托基金介入到當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境中,對(duì)于我們國(guó)內(nèi)是一個(gè)非常好的現(xiàn)象,通過一個(gè)打包的投資,或者它通過其他的相關(guān)的開發(fā),或者是股權(quán)合作,介入相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目中,對(duì)于缺少資金的項(xiàng)目,起到非常好的融資作用,在06年我們認(rèn)為,或者在新的一年里面,海外資金進(jìn)入中國(guó),或者是所謂的專業(yè)房地產(chǎn)投資資金在國(guó)內(nèi)的星期,應(yīng)該是一個(gè)非常重要的房地產(chǎn)產(chǎn)品,或者是一個(gè)市場(chǎng)現(xiàn)狀,我們現(xiàn)在知道的通過公開媒體知道的一些資金涉足哪些行業(yè),實(shí)際上非常少的,實(shí)際上有大量的歐洲和美國(guó)的資金,在東南亞地區(qū)和新加坡,正在非常關(guān)注中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng),他們想投資中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng),通過這種態(tài)勢(shì)和我們的一個(gè)分析,和我們的了解來看,這樣一個(gè)金融市場(chǎng)的發(fā)展,在06年應(yīng)該是一個(gè)主旋律,所以我們覺得這是一個(gè)非常重要的趨勢(shì)。

　　然后是基金的介入,對(duì)于我們行業(yè)是一個(gè)非常好的資金作用,基金不只是融資手段,可以幫助我們的企業(yè)更好的經(jīng)營(yíng)和管理,因?yàn)樗袑I(yè)的團(tuán)隊(duì)運(yùn)作,幫助我們的企業(yè),加速我們成熟的過程,加速我們現(xiàn)代化管理的過程,這也是非常好的幫助,通過它的規(guī)模性的投資,可以有效的控制我們整個(gè)的市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)范,這樣的話,也是起到非常好的規(guī)模效應(yīng),所以簡(jiǎn)單來說,我們認(rèn)為房地產(chǎn)在06年的態(tài)勢(shì)應(yīng)該是非常好的。以上是和大家簡(jiǎn)單的做一下分享,希望大家有所了解和重視。

篇3：適應(yīng)新形勢(shì)下我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷對(duì)策分析

　　適應(yīng)新形勢(shì)下我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷對(duì)策分析

　　上述房地產(chǎn)營(yíng)銷中的問題值得高度重視和深思，如果處理不好，必然會(huì)阻礙房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。隨著房地產(chǎn)業(yè)的理性發(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，房地產(chǎn)營(yíng)銷管理也要從策劃、推廣到銷售。進(jìn)行全程的監(jiān)控。因此我認(rèn)為現(xiàn)在房地產(chǎn)的營(yíng)銷觀念也要轉(zhuǎn)變過來，第一需要與欲望，即以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，滿足消費(fèi)者的需求和滿足消費(fèi)者某一層次的心理需求或欲望；第二對(duì)顧客的成本，即根據(jù)市場(chǎng)細(xì)分來設(shè)計(jì)房產(chǎn)，滿足不同消費(fèi)層次消費(fèi)的需求，為某一經(jīng)濟(jì)承受階層量身定制；第三便利，即物業(yè)配套的完善，滿足社區(qū)住戶的主要需求，提供便利的條件；第四傳播，利用現(xiàn)在的傳媒技術(shù)，充分而客觀的展示樓盤的信息，以吸引目標(biāo)客戶群。因此我認(rèn)為，目前應(yīng)從以下幾個(gè)方面加強(qiáng)房地產(chǎn)營(yíng)銷工作，以適應(yīng)心形勢(shì)的需要。

　　1、要對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)與發(fā)展形勢(shì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)，政治、經(jīng)濟(jì)、金融、教育等因素，尤其是周邊城市乃至全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的總體情況進(jìn)行了解。要了解房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府有關(guān)措施。掌握各有關(guān)政策法規(guī)急政府調(diào)整的信息，就能及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)和營(yíng)銷策略，有助于項(xiàng)目的成功。

　　2、加強(qiáng)營(yíng)銷策劃，準(zhǔn)確定位市場(chǎng)。房地產(chǎn)消費(fèi)者的購(gòu)買行為是一種非常理智型的行為，一般不會(huì)出現(xiàn)沖動(dòng)性特征。因此，房地產(chǎn)營(yíng)銷者只有充分研究消費(fèi)者的欲望和需求，并將其貫穿于樓盤開發(fā)的全過程，才可能使自己的項(xiàng)目成為市場(chǎng)亮點(diǎn)。主要就是對(duì)于未來購(gòu)房者的購(gòu)房心理和經(jīng)濟(jì)能力以及戶型需求等方面的調(diào)查，或者請(qǐng)專業(yè)的調(diào)研、策劃公司對(duì)購(gòu)房人群進(jìn)行分析，做好產(chǎn)品的市場(chǎng)定位。操作者要設(shè)身處地去思考消費(fèi)者的物理需求共性，思考他們的群體特性，明確他們想要怎樣的東西、理想中的住宅是怎樣的、對(duì)戶型接受的心理上限和底限是怎樣的，如何可以讓他們?cè)诳吹叫^(qū)、住宅后覺得就是自己理想的，從而是消費(fèi)者部分的忽略價(jià)格因素。具體可以從以下兩方面分析：

　　（1）在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)前期需要先找準(zhǔn)這個(gè)項(xiàng)目的潛在消費(fèi)群體，并劃分出主體消費(fèi)群和次級(jí)消費(fèi)群、其他消費(fèi)群。首先需要滿足這幾類消費(fèi)群對(duì)室內(nèi)、小區(qū)空間的共性需求，處理人和空間的關(guān)系過程中要做到讓空間適應(yīng)人的需要，以適應(yīng)最大化的基本購(gòu)房者。其次要注意到購(gòu)房者在未來使用過程中的感受，將購(gòu)房主體的需求細(xì)化到具體的設(shè)計(jì)中，最大限度地滿足他們的需求，最好可以和主體需求統(tǒng)一，對(duì)于實(shí)在無法兼容甚至沖突的，在保證主體購(gòu)房者的前提下，可以將他們從目標(biāo)客戶中刪除。

　　（2）在這些研究分析工作完成后，還需要對(duì)樓間距、景觀、戶型、面積等進(jìn)行單體分析，找出可以讓購(gòu)房者感到舒適的戶型分割、樓距規(guī)劃、小區(qū)景觀設(shè)計(jì)、道路設(shè)計(jì)等次級(jí)內(nèi)容，甚至包括如何使戶型在滿足現(xiàn)有審美時(shí)又符合和適當(dāng)超越當(dāng)?shù)刭?gòu)房者的需求；發(fā)揮地理位置的優(yōu)點(diǎn)而彌補(bǔ)缺陷；景觀規(guī)劃要做到避免呆板卻不顯雜亂，動(dòng)靜徹底分離；在公共設(shè)施上降低成本而增加實(shí)用等等。

　　（3）注重廣告的品質(zhì)、重視廣告的創(chuàng)意。通過對(duì)房地產(chǎn)商品特性以及消費(fèi)者心理需求的把握，避免繁雜、炒作、陳詞濫調(diào)以及千篇一律的廣告語言，不斷提升地產(chǎn)廣告的品質(zhì)，創(chuàng)造具有個(gè)性的廣告作品。加強(qiáng)法制觀念，增強(qiáng)自律意識(shí)，盡量避免失真信息的出現(xiàn)，既可以避免不必要的糾紛，又維護(hù)了房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)形象，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

　　（4）樹立品牌意識(shí)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，消費(fèi)者與開發(fā)商之間存在著嚴(yán)重的信息不對(duì)稱。相對(duì)于開發(fā)商而言，購(gòu)房者處于信息的劣勢(shì)，這也阻礙了消費(fèi)者對(duì)好樓盤的識(shí)別。因此，開發(fā)商需要一個(gè)載體，把專業(yè)的信息打包起來簡(jiǎn)化后傳遞給消費(fèi)者，這個(gè)載體就是品牌。房地產(chǎn)企業(yè)的品牌建設(shè)需要在總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，與房產(chǎn)項(xiàng)目的研發(fā)，建設(shè)、推廣、銷售、物業(yè)管理服務(wù)等環(huán)節(jié)相對(duì)接，各環(huán)節(jié)協(xié)調(diào)運(yùn)作，共同努力，才能確保品牌建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。一個(gè)項(xiàng)目的結(jié)束并不意味著品牌運(yùn)營(yíng)的終結(jié)，品牌要真正集知名度、美譽(yù)度、忠誠(chéng)度三位一體，還必須持續(xù)優(yōu)化維系現(xiàn)有顧客的關(guān)系；同時(shí)在企業(yè)規(guī)模過張中，注重對(duì)品牌的循環(huán)強(qiáng)化和提升；而且需要不斷地補(bǔ)充新的內(nèi)容，這樣在新一輪循環(huán)中，才具有更為強(qiáng)大的推動(dòng)力。

　　（5）充實(shí)文化營(yíng)銷的內(nèi)涵。房地產(chǎn)建筑本身就可以表達(dá)一種文化，不同的建筑設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)格、小區(qū)規(guī)劃代表著不同的文化內(nèi)涵。因此房地產(chǎn)企業(yè)通過實(shí)施文化營(yíng)銷，可以更好的提升樓盤的品味與魅力，改善建筑的社會(huì)文化環(huán)境，從而取得良好的銷售業(yè)績(jī)。房地產(chǎn)文化營(yíng)銷要立足客觀環(huán)境，絕不能只進(jìn)行物質(zhì)層面的文化包裝，這樣只會(huì)導(dǎo)致文化營(yíng)銷內(nèi)容落于空洞。應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，突出制度層和精神層次的內(nèi)涵，以樓盤為載體，把自身獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)哲學(xué)，企業(yè)精神以及所倡導(dǎo)的價(jià)值觀充分的表達(dá)出來，樹立良好的企業(yè)形象，形成企業(yè)的鮮明特色和優(yōu)勢(shì)，這樣才可以賦予文化營(yíng)銷以更深刻的內(nèi)涵，增強(qiáng)文化營(yíng)銷的生命力。

　　市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)紛繁復(fù)雜，營(yíng)銷策略和手段無窮無盡，但是，轉(zhuǎn)換營(yíng)銷觀念，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律確定營(yíng)銷理念至關(guān)重要。只有建立良好和有效的營(yíng)銷模式，才能使房地產(chǎn)企業(yè)在未來的競(jìng)爭(zhēng)中獲得成功。