伊寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)描述

　　（一）近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)描述

　　伊寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年得到了迅猛的發(fā)展，商品房的開(kāi)發(fā)量不斷增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)品質(zhì)不斷提升，樓價(jià)也不斷地上升，市場(chǎng)呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

　　1、價(jià)格走勢(shì)

　　伊寧市商品房近幾年來(lái)加大了開(kāi)發(fā)投資力度，無(wú)論在規(guī)模、環(huán)境、配套、戶型設(shè)計(jì)等方面都有所提高，并逐步引入智能、生態(tài)、人性化等概念，中高檔樓盤(pán)數(shù)量增加，使其整體均價(jià)從不足1200元/m2上漲到1550元/ m2，其中普通住宅達(dá)到1450元/ m2左右；中高檔樓盤(pán)的均價(jià)已經(jīng)達(dá)到1600元/ m2，特別是“望景華庭”，其均價(jià)已達(dá)1850元/ m2，成為伊寧市區(qū)內(nèi)售價(jià)最高的住宅項(xiàng)目，這也使得伊寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格呈上升趨勢(shì)。

　　2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況

　　從調(diào)查得知，伊寧市近幾年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈上升趨勢(shì)，預(yù)計(jì)20**年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)，進(jìn)入一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資高增長(zhǎng)期，預(yù)計(jì)明年的開(kāi)發(fā)量將持續(xù)在20**年的水平上。但開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)將主要集中表現(xiàn)在中高檔商品房開(kāi)發(fā)的增加。中高檔商品房的急劇增長(zhǎng)以及20**年遺留的可供銷售的面積，將會(huì)使競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)增加。

　　伊寧市房地產(chǎn)投資逐年上升，但從城市人均房產(chǎn)擁有量來(lái)看，與國(guó)家平均水平仍有差距，房產(chǎn)發(fā)展有一定的增量空間，同時(shí)需要注意的是伊寧市非農(nóng)業(yè)居民只有28.58萬(wàn)，本地市場(chǎng)消化量有限，因此，開(kāi)發(fā)商只有通過(guò)尋求更廣的市場(chǎng)來(lái)消化。

　　伊寧市目前的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，擁有開(kāi)發(fā)商36家，大開(kāi)發(fā)商有15家，20**年有項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商只有8家。其中營(yíng)建、仁和、怡安、上海城、華廈、鑫合、永城等六家開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)量較大。

　　3、房地產(chǎn)銷售情況

　　從調(diào)查得知，20**年的銷售是一個(gè)高潮，交易量較大，但單價(jià)較低，20**年房產(chǎn)交易量有所下降，但最終實(shí)現(xiàn)的銷售價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于去年，究其原因主要在于中高檔樓盤(pán)陸續(xù)上市，整體均價(jià)上漲。從20**年的銷售情況看，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的購(gòu)買力得到了較大的釋放，但購(gòu)買人群數(shù)量呈下降趨勢(shì)。只要在伊寧市創(chuàng)造一定的投資機(jī)會(huì)，其購(gòu)買潛力是可以進(jìn)一步激發(fā)出來(lái)的。

　　20**年伊寧市商品房銷售情況較好的主要是營(yíng)建經(jīng)典花園、仁和房產(chǎn)的雅居苑、怡安都市田園、上海城的徐匯苑二期，其中經(jīng)典花園主要以獨(dú)特的外立面以及優(yōu)越的地理位置；仁和房產(chǎn)的雅居苑主要通過(guò)仁和房產(chǎn)的企業(yè)聲譽(yù)以及地理位置的優(yōu)勢(shì)；怡安都市田園主要通過(guò)連續(xù)兩次各推出100套特價(jià)房，給購(gòu)房者一種高性價(jià)比的心理沖擊，從而達(dá)到快速銷售的目的；上海城的徐匯苑一改一期面積大的特點(diǎn)，推出面積相對(duì)較小的戶型，從而增加了其銷售量。

　　4、城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入情況

　　伊寧市城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄和人均可支配收入逐年上升，收入水平的上升將帶動(dòng)整體消費(fèi)能力的提高，恩格爾系數(shù)的下降。尤其是近年來(lái)，周邊縣市農(nóng)民的收入水平有了近一步的提高，將進(jìn)一步推動(dòng)伊寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，加快城市化進(jìn)程。

　　隨著城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄余額的提高，帶動(dòng)銀行貸款量的放大，同時(shí)在其他投資渠道尚不明朗的情況下，加之20**年精伊霍鐵路的開(kāi)通，有利于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資活動(dòng)的活躍，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

　　5、周邊縣市、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)對(duì)伊寧市房地產(chǎn)的影響

　　由于近幾年伊寧市提出建設(shè)中等城市，放低入住“門檻”等政策，據(jù)調(diào)查目前全市商品住宅里有30%左右都是被周邊城鎮(zhèn)的消費(fèi)者買走，加快了伊寧市商品房的消化能力，也成為一支不容忽視的購(gòu)房主力軍。

　　伊寧是伊犁州的政治中心、經(jīng)濟(jì)中心、軍事中心、文化中心、交通中心。不僅溝通中亞各地和西亞，也有許多支線聯(lián)接南亞和歐洲各地，是中國(guó)西部的一個(gè)繁華商埠和東西陸路交通的要沖。同時(shí)伊寧市的自然生態(tài)環(huán)境在新疆范圍內(nèi)最優(yōu)，人居環(huán)境優(yōu)越。

　　因此，周邊縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)的居民考慮到孩子就學(xué)、老人養(yǎng)老以及自身謀求發(fā)展等各項(xiàng)因素，加入到伊寧市購(gòu)房群體中來(lái)，成為伊寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)中的生力軍，進(jìn)一步促進(jìn)了城市化進(jìn)程的快速發(fā)展，也促進(jìn)了伊寧市房地產(chǎn)的發(fā)展。

　　6、目前伊寧市的旅游經(jīng)濟(jì)狀況

　　伊寧市作為伊犁州的重要城鎮(zhèn)，旅游資源獨(dú)特。地理、水體、生物景觀和文物古跡、民俗風(fēng)情、休閑健身等六大旅游資源類型一應(yīng)俱全。有美麗的草原風(fēng)光，濃郁的民俗風(fēng)情，獨(dú)特的草原文化，悠久的歷史古跡，是中國(guó)西部最理想的旅游目的地。同時(shí)據(jù)對(duì)有關(guān)部門調(diào)查顯示，重要旅游城市的房地產(chǎn)投資近年來(lái)都呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，商品房銷售也逐漸升溫。同時(shí)隨著精伊霍鐵路的建成通車，伊寧市旅游人流量將進(jìn)一步加大，旅游將進(jìn)一步促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，從而促進(jìn)伊寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

　　7、霍爾果斯口岸對(duì)伊寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)的拉動(dòng)效應(yīng)

　　霍爾果斯口岸是中國(guó)西北最大的公路口岸，位于新疆伊犁河谷西端，是中國(guó)與哈薩克斯坦及第三國(guó)之間貿(mào)易和人員往來(lái)的主要國(guó)際性通道。

　　霍爾果斯口岸是新疆眾多口岸中自然條件最佳，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)最完善，輻射中亞市場(chǎng)地理位置最優(yōu)越口岸，是新疆gg開(kāi)放的窗口和企業(yè)開(kāi)拓中亞市場(chǎng)的重要橋頭堡。

　　同時(shí)霍爾果斯口岸處于一個(gè)難逢的歷史發(fā)展機(jī)遇，將建成一個(gè)集進(jìn)出口商品集散地、進(jìn)出口商品加工基地、涉外商務(wù)旅游基地于一身的綜合對(duì)外經(jīng)濟(jì)口岸。并且國(guó)家、自治區(qū)、伊犁州都給予了足夠的支持。伴隨著20**年精伊霍鐵路的建成通車，將進(jìn)一步刺激內(nèi)地客商的投資熱情，從而拉動(dòng)伊犁州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

　　霍爾果斯口岸的經(jīng)濟(jì)輻射相應(yīng)勢(shì)必帶動(dòng)伊寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展和完善，伊寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展將會(huì)向一個(gè)多元化發(fā)展的道路上邁進(jìn)。

　　結(jié)論：

　　總體上看，伊寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)良好，較有利于新項(xiàng)目的投資建設(shè)。綜合上述各方面的情況，伊寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一種上升的趨勢(shì)，其市場(chǎng)購(gòu)買力逐年增加，而城市人均房產(chǎn)擁有量與國(guó)家平均水平具有差距，這使得房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較大的投資潛力；但另一方面，就伊寧市目前市場(chǎng)而言，城區(qū)非農(nóng)業(yè)居民只有28.58萬(wàn)，而開(kāi)發(fā)量每年成倍增加，依靠本地市場(chǎng)很難完全消化，開(kāi)發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入白熱化，這對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提出了一個(gè)問(wèn)題，既如何增大客戶群體來(lái)源，借用何種競(jìng)爭(zhēng)中在有限市場(chǎng)中搶占制高點(diǎn)，成為伊寧市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)中開(kāi)發(fā)成功的關(guān)鍵。

篇2：關(guān)于貫徹國(guó)辦發(fā)〔2010〕4號(hào)文件精神促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)

　　京建發(fā)〔20**〕72號(hào)

　　關(guān)于貫徹國(guó)辦發(fā)〔20**〕4號(hào)文件精神促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)

　　各區(qū)、縣人民政府搜狐網(wǎng),市政府各委、辦、局,各市屬機(jī)構(gòu):

　　根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(國(guó)辦發(fā)〔20**〕4號(hào))精神,按照市政府統(tǒng)一部署,為進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,支持居民自住和改善型住房消費(fèi),遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭, 促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,結(jié)合我市實(shí)際情況,現(xiàn)提出如下實(shí)施意見(jiàn):

　　一、增加住房建設(shè)用地供應(yīng),20**年全市政府土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)投資不低于1000億元。

　　加大政策性住房建設(shè)力度,調(diào)整住房建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)超女,20**年各類政策性住房用地占全市住房供地的50%以上,新開(kāi)工建設(shè)和收購(gòu)各類政策性住房占全市住房新開(kāi)工套數(shù)的50%以上。

　　二、切實(shí)增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應(yīng),對(duì)已供地未開(kāi)工、已開(kāi)工未入市的普通商品住房項(xiàng)目,各部門進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)督管理和跟蹤服務(wù),發(fā)揮行政審批綠色通道機(jī)制作用,促開(kāi)工、促上市。

　　三、加快推進(jìn)全市棚戶區(qū)改造工作,結(jié)合保障性住房建設(shè),力爭(zhēng)再用兩年時(shí)間,全面完成三區(qū)三片棚戶區(qū)改造和中心城區(qū)危舊房屋保護(hù)性修繕任務(wù)。進(jìn)一步完善“修繕、改善、疏散”的舊城房屋保護(hù)修繕模式鹿鼎記,加大政府投入,注重舊城風(fēng)貌的整體保護(hù),疏解人口,使居民住房條件得到明顯改善。

　　四、嚴(yán)格二套住房購(gòu)房貸款管理。對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。

　　五、嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)個(gè)人銷售住房的稅收政策。自20**年1月1日起,個(gè)人將購(gòu)買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的,全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的,免征營(yíng)業(yè)稅。

　　六、嚴(yán)格執(zhí)行《關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購(gòu)買商品房的通知》(京建交〔20**〕103號(hào))中對(duì)境外個(gè)人在京購(gòu)房的居住年限和所購(gòu)房屋的有關(guān)規(guī)定。

　　七、加強(qiáng)土地供應(yīng)管理和批后監(jiān)管。從嚴(yán)控制商品住房項(xiàng)目單宗土地出讓規(guī)模,出讓面積原則上不超過(guò)20公頃。土地出讓價(jià)款首次繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%,并嚴(yán)格按出讓合同約定的時(shí)限要求支付剩余出讓價(jià)款。加強(qiáng)對(duì)已出讓房地產(chǎn)項(xiàng)目批后監(jiān)管校友錄,依法開(kāi)展閑置土地的清理。未按土地出讓合同約定期限支付地價(jià)款、開(kāi)工、竣工的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),嚴(yán)格追究違約責(zé)任,并限制其參與土地出讓活動(dòng)。

　　八、加強(qiáng)商品房銷售管理。商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可最低規(guī)模為施工許可證批準(zhǔn)的施工范圍。取得商品房預(yù)售許可證后,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)三日內(nèi)一次性公開(kāi)全部房源,嚴(yán)格按申報(bào)價(jià)格,明碼標(biāo)價(jià)、公開(kāi)對(duì)外銷售。

　　九、加大房地產(chǎn)市場(chǎng)執(zhí)法檢查力度,進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)秩序。市和區(qū)(縣)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要會(huì)同有關(guān)部門,嚴(yán)厲打擊無(wú)證售房、未按規(guī)定時(shí)限開(kāi)盤(pán)、捂盤(pán)惜售、囤積房源、散布虛假信息等擾亂市場(chǎng)秩序的違法違規(guī)行為;國(guó)土資源部門要嚴(yán)厲查處違法違規(guī)用地和囤地、炒地行為;發(fā)展改革部門要加強(qiáng)商品住房?jī)r(jià)格監(jiān)管,依法查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)在房屋交易中的價(jià)格欺詐、哄抬房?jī)r(jià)以及違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定的行為;稅務(wù)部門要進(jìn)一步加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)偷漏稅行為的查處力度;金融管理部門要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理和窗口指導(dǎo);國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管部門要進(jìn)一步規(guī)范國(guó)有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為。::

　　十、進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和信息發(fā)布。繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)、分析和監(jiān)測(cè)goodfeel,完善房?jī)r(jià)分類統(tǒng)計(jì)和發(fā)布機(jī)制,穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

　　十一、各區(qū)(縣)政府要按照本意見(jiàn)要求,切實(shí)落實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、解決中低收入家庭住房困難的責(zé)任。市政府有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)各區(qū)縣政府落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策和保障性安居工程實(shí)施情況的指導(dǎo)支持和檢查,確保各項(xiàng)工作措施落到實(shí)處。

　　北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì) 北京市發(fā)展和改革委員會(huì)

　　北京市財(cái)政局 北京市國(guó)土資源局

　　北京市規(guī)劃委員會(huì) 北京市人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)

　　北京市地方稅務(wù)局 北京市統(tǒng)計(jì)局

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì) 中華人民銀行營(yíng)業(yè)管理部

　　中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)

　　北京監(jiān)管局

　　二○一○年二月二十一日

　　主題詞:城鄉(xiāng)建設(shè) 房地產(chǎn)市場(chǎng)△ 意見(jiàn)

　　抄送:市政府辦公廳天龍八部,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳。

　　北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)辦公室 20**年2月21日印發(fā)

篇3：市場(chǎng)調(diào)查在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的重要性

　　“知已知彼,百戰(zhàn)不殆”,在當(dāng)今商品經(jīng)濟(jì)的時(shí)代,這同樣是一句至理名言。而企業(yè)知已知彼的方法就是市場(chǎng)調(diào)查。

　　市場(chǎng)調(diào)查就是運(yùn)用科學(xué)方法,有目的、有計(jì)劃地系統(tǒng)搜集、記錄、整理和分析有關(guān)市場(chǎng)活動(dòng)狀況的完整資料,為企業(yè)預(yù)測(cè)提供資料數(shù)據(jù),為經(jīng)營(yíng)決策、制定計(jì)劃提供依據(jù)。因此說(shuō)市場(chǎng)調(diào)查是企業(yè)了解市場(chǎng)情況,進(jìn)行市場(chǎng)判斷、預(yù)測(cè)、制定正確經(jīng)營(yíng)策略的前提,也可以說(shuō),市場(chǎng)調(diào)查直接關(guān)系到企業(yè)的生存和發(fā)展。

　　房地產(chǎn)業(yè)具有建設(shè)周期長(zhǎng)、資金占?jí)毫看笄抑苻D(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)等特點(diǎn),因此如何正確地把握市場(chǎng),更具重要意義。

　　北京的房地產(chǎn)企業(yè)把市場(chǎng)調(diào)查作為一種預(yù)測(cè)市場(chǎng)、輔助決策的重要方法,在認(rèn)識(shí)上是有一個(gè)過(guò)程的。在1993年以前北京房地產(chǎn)市場(chǎng),可以說(shuō)不需要進(jìn)行詳細(xì)認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)查就可以把握市場(chǎng),因?yàn)槟菚r(shí)北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯是賣方市場(chǎng)。只要你建,無(wú)論是住宅還是寫(xiě)字樓,都不愁沒(méi)有買家,因此就不愁沒(méi)有錢掙,這可以說(shuō)是一個(gè)最淺顯的道理。在當(dāng)時(shí)所謂的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查,以及依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查而進(jìn)行的可行性研究報(bào)告、資金測(cè)算,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講,其主要的目的都是完成辦理政府批件的一個(gè)步驟,僅僅是一個(gè)文件,幾張紙而已。在那個(gè)“時(shí)間就是金錢”的時(shí)代里,沒(méi)有一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)浪費(fèi)時(shí)間認(rèn)真地去研究和分析市場(chǎng)究竟是什么樣的發(fā)展趨勢(shì),因?yàn)楫?dāng)時(shí)這樣做沒(méi)有必要。

　　但是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨完善,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,市場(chǎng)調(diào)查工作對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的作用也逐漸顯得重要和現(xiàn)實(shí)起來(lái)。在是否購(gòu)買項(xiàng)目用地時(shí),不能再象以往那樣由領(lǐng)導(dǎo)拍腦袋,憑經(jīng)驗(yàn)決定是否該買。對(duì)地價(jià)是多少才有盈利也需要認(rèn)真測(cè)算分析。這是因?yàn)榻鼛啄瓯本┑姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了重大的變化,已逐漸由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變成為買方市場(chǎng),而且買方也從過(guò)去的大機(jī)關(guān)、團(tuán)體逐漸過(guò)渡為個(gè)人,如果不了解什么樣的項(xiàng)目才是市場(chǎng)真正需要,對(duì)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)沒(méi)有明確、清醒的認(rèn)識(shí),盲目決策,如果一旦在購(gòu)買土地的決策上發(fā)生失誤,其后果將是致命的。因此越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識(shí)到對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查是十分關(guān)鍵的一步。

　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不同階段,市場(chǎng)調(diào)查的重點(diǎn)也不盡相同。

　　(一)購(gòu)地前的宏觀調(diào)查

　　因?yàn)榉康禺a(chǎn)作為一種特殊的商品具有不可移動(dòng)性這一特點(diǎn),所以房地產(chǎn)企業(yè)在購(gòu)買土地之前,要對(duì)該地區(qū)房地產(chǎn)的整體市場(chǎng)供給、需求狀況進(jìn)行宏觀的調(diào)查,尤其是對(duì)該地塊周邊的市場(chǎng)供需情況進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查研究,這一區(qū)域各類房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)量是多少,消化量是多少,現(xiàn)在存量是多少,空置率及租金水平如何,結(jié)合該地區(qū)近兩年各類房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售情況,對(duì)各類房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售價(jià)格走勢(shì)如何進(jìn)行預(yù)測(cè)。同時(shí)進(jìn)行需求方面的調(diào)查,了解該地區(qū)對(duì)各類房地產(chǎn)項(xiàng)目的需求情況。根據(jù)以上供需的宏觀調(diào)查結(jié)果,確定該地塊大致的產(chǎn)品定位--是做哪一類房地產(chǎn)項(xiàng)目,即:住宅、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)或其它類型建筑。之后,對(duì)所確定的類型項(xiàng)目進(jìn)行更為細(xì)致的調(diào)查,以確定是做哪一檔次的項(xiàng)目,即高檔、中檔、低檔或者是外銷、內(nèi)銷,以及主要客戶層的范圍,再進(jìn)行相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)測(cè)算,即:進(jìn)行征地、拆遷、設(shè)計(jì)、市政、建安、銷售、財(cái)務(wù)等費(fèi)用的估算與預(yù)計(jì)收入間的綜合盈虧分析。在合理成本利潤(rùn)率條件下,才能做出是否購(gòu)買的決策。應(yīng)該說(shuō)這一階段的市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果往往是最為關(guān)鍵的,因?yàn)閾?jù)此做出的決策將直接關(guān)系到項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的成敗。

　　(二)購(gòu)地后項(xiàng)目產(chǎn)品定位分析

　　在購(gòu)地后,就要進(jìn)行更為詳細(xì)而有重點(diǎn)的市場(chǎng)調(diào)查分析,依據(jù)所確定的產(chǎn)品宏觀定位,對(duì)同一檔次的項(xiàng)目市場(chǎng)供給情況及主要客戶層的具體需求進(jìn)行調(diào)查,以給要開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品提供更為細(xì)致的定位指導(dǎo)。以居住性項(xiàng)目為例,要根據(jù)主要客戶群體的消費(fèi)水平、職業(yè)特征、購(gòu)買偏好等確定以哪一種戶型為主打戶型,各類戶型的建設(shè)比例,是采用什么樣的裝修標(biāo)準(zhǔn)等。對(duì)于主要消費(fèi)群體的調(diào)查,可以通過(guò)直接向可能的潛在客戶調(diào)查,也可以向租賃者了解客戶心態(tài),因?yàn)樽夥颗c買房的人對(duì)于房屋的渴望心理是相同的,他們對(duì)于房屋的需求也是相同的,而且許多租房者就是潛在的買房者,所以,通過(guò)對(duì)租賃者的調(diào)查去了解客戶的心態(tài)是最巧妙的捷徑。把調(diào)查來(lái)的素材去粗取精,去偽存真,進(jìn)行綜合分析研究,最后使產(chǎn)品的定位更加清晰。

　　以下是一次對(duì)潛在購(gòu)房者進(jìn)行需求調(diào)查的部分結(jié)果:

　　1、可接受價(jià)位在8000-10000元/平方米的客戶對(duì)建筑面積需求以150-180平方米為最多。

　　2、在同樣可接受價(jià)位下客戶的首選戶型是三室二廳。

　　3、經(jīng)過(guò)對(duì)于周邊同檔次項(xiàng)目進(jìn)行供給調(diào)查發(fā)現(xiàn)所提供的三居以180平方米以上為供應(yīng)量最大。

　　供需兩方面綜合對(duì)比,可得出以下結(jié)論:即在該地區(qū)價(jià)位在8000-10000元/平方米的項(xiàng)目中,150-180平方米的三居室為市場(chǎng)供需的一個(gè)空白點(diǎn)。如果我們的項(xiàng)目已確定在這一價(jià)位內(nèi),就可以在項(xiàng)目戶型比例中給予考慮。

　　(三)配合產(chǎn)品設(shè)計(jì)進(jìn)行的調(diào)查

　　進(jìn)入設(shè)計(jì)階段,市場(chǎng)調(diào)查工作也應(yīng)不斷地深化。應(yīng)該選擇該地區(qū)同檔次的明星樓盤(pán)進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)查,分析其在設(shè)計(jì)上的優(yōu)劣勢(shì),以便在設(shè)計(jì)時(shí)有所依據(jù),因?yàn)榉康禺a(chǎn)建設(shè)周期長(zhǎng),所以在設(shè)計(jì)中必須具有超前意識(shí)。要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝,就必須作到不僅別人有的我有,還要做到別人沒(méi)有想到的,我想到了才行。

　　2000年在京城CBD商圈內(nèi)閃亮登場(chǎng)的“鳳凰城”項(xiàng)目之所以在短短幾個(gè)月時(shí)間內(nèi)取得了銷售幾萬(wàn)平方米的矯人業(yè)績(jī),就是其充分利用市場(chǎng)調(diào)查這一有利工具輔助設(shè)計(jì)的結(jié)果。

　　該項(xiàng)目的發(fā)展商在規(guī)劃設(shè)計(jì)之前,就進(jìn)行了有重點(diǎn)的市場(chǎng)調(diào)查工作,通過(guò)對(duì)大量購(gòu)房潛在客戶進(jìn)行詳細(xì)的需求調(diào)查后,發(fā)現(xiàn)對(duì)高檔公寓項(xiàng)目的潛在客戶而言,小區(qū)內(nèi)的環(huán)境是除價(jià)格、位置、戶型、交通、周邊環(huán)境等因素外,對(duì)其購(gòu)買影響最大的因素之一。因此在社區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)中充分考慮了小區(qū)內(nèi)的環(huán)境,特別聘請(qǐng)德國(guó)規(guī)劃師進(jìn)行園林景觀的規(guī)劃設(shè)計(jì):精心保留了現(xiàn)狀的楊樹(shù)林,其間有橢圓形林間漫步道穿越;小區(qū)主入口設(shè)計(jì)了以噴泉為主題的庭院廣場(chǎng),小溪及弧形水道流向園中樹(shù)林及噴泉,整體環(huán)境自然、寧?kù)o、優(yōu)雅,使“鳳凰城”成為少有的入住時(shí)即為住戶提供良好生活環(huán)境的項(xiàng)目,大大提升了該項(xiàng)目的品質(zhì)。

　　在戶型設(shè)計(jì)時(shí)根據(jù)需求調(diào)查的結(jié)果,客戶對(duì)朝向有著非常強(qiáng)烈的偏好,而朝向是塔樓設(shè)計(jì)中一個(gè)比較難解決的問(wèn)題。經(jīng)過(guò)仔細(xì)推敲,在設(shè)計(jì)中甚至不惜犧牲塔樓西南角可以建設(shè)的面積,而盡可能保證所有戶型的良好朝向。正是由于在設(shè)計(jì)中充分考慮了市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果,使其設(shè)計(jì)符合客戶的心理,且具有超前特性,使得該項(xiàng)目在周邊眾多樓盤(pán)中脫穎而出,令人耳目一新,立刻受到市場(chǎng)的歡迎,成為京城最熱賣樓盤(pán)之一。

　　(四)配合市場(chǎng)營(yíng)銷進(jìn)行的調(diào)查

　　為配合房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷,要對(duì)周邊同檔次項(xiàng)目進(jìn)行長(zhǎng)期的跟蹤調(diào)查。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)之一是地域性,周邊同檔次的項(xiàng)目必將是強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,因此要對(duì)其進(jìn)行長(zhǎng)期的跟蹤調(diào)查,尤其是對(duì)其銷售策略更要給予密切關(guān)注,以便公司隨時(shí)采取相應(yīng)對(duì)策,在競(jìng)爭(zhēng)中處于不敗之地。比如經(jīng)過(guò)跟蹤調(diào)查,發(fā)現(xiàn)周邊同檔次項(xiàng)目采取了降價(jià)促銷的策略,在項(xiàng)目的近期營(yíng)銷策劃中要考慮此情況,及時(shí)采取對(duì)策。并不一定也同時(shí)打降價(jià)牌,可以著重宣傳我項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì),讓客戶了解,我項(xiàng)目物有所值,這樣不僅可以減少客戶的流失,還可以借機(jī)提升我項(xiàng)目的檔次,反而可以變不利為有利。如果缺乏相關(guān)的調(diào)查,等到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手營(yíng)銷策略已對(duì)市場(chǎng)造成影響,再事后反應(yīng),就會(huì)十分被動(dòng),失去十分寶貴的商機(jī)。

　　(五)其它方面的調(diào)查工作

　　在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中,還應(yīng)根據(jù)公司對(duì)某些具體方面的特殊要求,進(jìn)行一些專門性、一次性的調(diào)查,如:對(duì)新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)的調(diào)查,對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及提供的服務(wù)的調(diào)查等,以為公司的一些具體決策提供依據(jù)。比如中關(guān)村地區(qū)的某個(gè)項(xiàng)目,經(jīng)過(guò)認(rèn)真的調(diào)查分析后,在外裝修方面采用干掛磁板等新技術(shù),使該項(xiàng)目頗具吸引力。

　　總之,房地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)查工作應(yīng)該是一項(xiàng)長(zhǎng)期的工作。有些人認(rèn)為:只有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期才需要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查,過(guò)后就不必要了。這種想法是錯(cuò)誤的。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、政策的變化,人們生活方式、思想觀念等都會(huì)發(fā)生變化,這些變化無(wú)疑會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的影響,可以說(shuō)市場(chǎng)和天氣一樣,無(wú)時(shí)不在變化。事實(shí)也確實(shí)如此,例如,在一年前140-16 0平方米的大戶型、躍層式的住宅熱賣,但從去年開(kāi)始,小于100平方米的小戶型銷售情況非常地火爆。曾幾何時(shí),京城的住宅幾乎全被塔式高層所占據(jù),如今,板式小高層、多層帶電梯的板式住宅,TOWNHOUSE(連排住宅)都十分暢銷。甚至“SOHO”等一批新概念住宅也一度成為市場(chǎng)的寵兒,可見(jiàn)市場(chǎng)在瞬息萬(wàn)變。如果沒(méi)有經(jīng)常性的市場(chǎng)調(diào)查工作,就不可能及時(shí)了解市場(chǎng)的變化情況和采取應(yīng)變措施。因此,具有遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)的房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應(yīng)該選派專人,設(shè)立專職負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)查的工作部門或組織系統(tǒng),訂立合理的規(guī)章制度,讓房地產(chǎn)企業(yè)本身的市場(chǎng)調(diào)查工作不會(huì)時(shí)斷時(shí)續(xù),而是結(jié)合營(yíng)銷業(yè)務(wù)的實(shí)際需要不斷地改變調(diào)查的重點(diǎn),經(jīng)常性地發(fā)揮應(yīng)有的作用。使市場(chǎng)調(diào)查工作貫穿著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段,真正成為房地產(chǎn)企業(yè)的生命線。