已購公有住房每戶的土地使用面積,由獨立使用面積和分攤面積兩部分組成。

這里所稱的分攤面積,是指每套房分攤的共用宗地面積。

共用宗地面積,是指最終確定的小區土地使用面積(宗地面積)減去分戶獨立使用面積之和的剩余部分。

方案一:兩步分攤

共用宗地面積的分攤分兩步進行:

第一步,按照第幢住宅樓建筑占地面積(減去獨立使用面積)占宗地內總建筑占地面積的比例分攤到住宅樓。

第二步,按照每戶建筑面積(或使用面積)占整幢住宅樓總建筑面積(或使用面積)的比例分攤到戶。用公式表示為:

每戶土地使用權面積=獨立使用面積+每戶分攤面積

每戶分攤面積=所在住宅樓分攤面積×該套房的建筑面積(或使用面積)/所在住宅樓總建筑面積(或總使用面積)

所在住宅樓分攤面積=共用宗地面積×所在住宅樓建筑占地面積/宗地內住宅樓建筑占地面積總和

共用宗地面積=宗地面積-獨立使用面積之和

方案二:一步分攤

共用宗地面積的分攤,按照每戶建筑面積(或使用面積)占小區內所有住宅樓合計的總建筑面積(或使用面積)的比例分攤到戶。用公式表示為:

每戶土地使用權面積=獨立使用面積+每戶分攤面積

每戶分攤面積=共用宗地面積×該戶建筑面積/宗地內所有住宅樓合計的總建筑面積

共用宗地面積=宗地面積-獨立使用面積之和

方案三:帶系數一步分攤

共用宗地面積的分攤,按照每戶折減建筑面積(或使用面積)占小區內所有住宅樓合計的總折減建筑面積(或使用面積)的比例分攤到戶。

這里所謂的每戶折減建筑面積,是指在每戶的建筑面積上乘以一個按住宅樓層數給定的系數。小區內每戶折減建筑面積之和即為總折減建筑面積。用公式表示為:

每戶土地使用權面積=獨立使用面積+每戶分攤面積

每戶分攤面積=共用宗地面積×該戶折減建筑面積/宗地內所有住宅樓合計的總折減建筑面積

共用宗地面積=宗地面積-獨立使用面積之和

每戶折減建筑面積=每戶建筑面積×按住宅樓層數給定的系數

宗地內所有住宅樓合計的總折減建筑面積=每戶折減建筑面積之和

帶系數一步分攤方案主要仍以建筑面積為分攤的基準,在小區物業類型單一的情形下,與方案二即一步分攤方案沒有顯著差別,但它也能夠合理地適用于一個小區公用宗地內同時存在低層住宅樓和高層住宅樓時的情形。在這種情形下,若完全按照建筑面積分攤共用宗地面積(方案二的方法),高層住宅樓的住戶會因為跟低層住宅樓的住戶以一樣的“土地使用面積/建筑面積”比例分攤土地使用面積而“吃虧”。

為此,理論上可以對不同層數的住宅樓實行不同的折減系數,住宅樓層數越高,折減系數越小,從而平衡高層住宅樓和低層住宅樓之間分攤不公平的問題。

篇2：商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則(1999年)

　　本文提要：商品房按“套”或“單元”出售,商品房的銷售面積即為購房者聽購買的套內或單元內建筑面積(以下簡稱套內建筑面積)與應分攤的公用建筑面積之和。頒布單位:建設部

　　第一條 根據國家有關技術標準,制定《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》(試行)。

　　第二條 本規則適用于商品房的銷售和產權登記。

　　第三條 商品房銷售以建筑面積為面積計算單位。建筑面積應按國家現行《建筑面積計算規則》進行計算。

　　第四條 商品房整棟銷售,商品房的銷售面積即為整棟商品房的建筑面積(地下室作為人防工程的,應從整棟商品房的建筑面積扣除)。

　　第五條 商品房按“套”或“單元”出售,商品房的銷售面積即為購房者聽購買的套內或單元內建筑面積(以下簡稱套內建筑面積)與應分攤的公用建筑面積之和。

　　商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積

　　第六條 套內建筑面積由以下三部分組成:

　　1、套(單元)內的使用面積;

　　2、套內墻體面積;

　　3、陽臺建筑面積。

　　第七條 套內建筑面積各部分的計算原則如下:

　　1、套(單元)內的使用面積

　　住宅按《住宅建筑設計規范》規定的方法計算。其他建筑。按照專用建筑設計規范規定的方法或參照《住宅建筑設計規范》計算。

　　2、套內墻體面積

　　商品房各套(單元)內使用空間周圍的維護或承重墻體,有共有墻及非共用墻兩種。

　　商品房各套(單元)之間的分隔墻m.dewk.cn、套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)均為共用墻,共用墻墻體水平投曩面積的一半計入套內墻體面積。

　　非共用墻墻體水平投影響面積全部計入套內墻體面積。

　　3、陽臺建筑面積

　　按國家現行《建筑面積計算規則》進行計算。

　　4、套內建筑面積的計算公為:

　　套內建筑面積

　　套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積

　　第八條 公用建筑面積由以下兩部分組成:

　　1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積;

　　2、套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。

　　第九條 公用建筑面積計算原則

　　凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等,不應計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。

　　公用建筑面積按以下方法計算:

　　整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套(單元)套內建筑面積之和,并拓除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室(來自:m.dewk.cn)、車棚及人防工程等建筑面積,即為整棟建筑物的公用建筑面積。

　　第十條 公用建筑面積分攤系數計算

　　將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內建筑面積之和,得到建筑的公用建筑面積分攤系數。

　　公用建筑面積÷套內建筑面積之和=公用建筑面積分攤系數

　　第十一條 公用建筑面積分攤計算

　　各套(單元)的套內建筑面積乘以公用建筑面積分攤系數,得到購房者應合理分攤的公用建筑面積。

　　分攤的公用建筑面積=公用建筑面積分攤系數×套內建筑面積。

　　第十二條 其他房屋的買賣和房地產權屬登記,可參照本規則執行。

　　第十三條 本規則由建設部解釋。

　　第十四條 本規則自1995年12月1日起施行。