房屋經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)教程：選房考慮因素

　　一、價(jià)格

　　購(gòu)買商品房時(shí)，第一因素是價(jià)格，購(gòu)房最終將以消費(fèi)者自己的經(jīng)濟(jì)條件是否適應(yīng)來取決買與不買。目前對(duì)商品房的普遍感覺是價(jià)格太高，這兩方面的情況一是相對(duì)于商品房的價(jià)值而言，有的價(jià)格背離了價(jià)值。另一種情況是商品房的價(jià)格相對(duì)人們的收入太高，從整體上看， 我國(guó)城鎮(zhèn)居民絕大多數(shù)還屬于中低收入者。因此，購(gòu)樓時(shí)，考慮得更多的將是價(jià)格問題，即其經(jīng)濟(jì)承受能力問題。雖然買樓時(shí)普遍進(jìn)行公積金、銀行按揭貸款，但買樓的錢早晚是連本帶息還上的，沒有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力作后盾，普通的消費(fèi)者是不敢問津的。一般來說，高收入者 ，其購(gòu)買意向在高檔商品房，而中低收入者，則對(duì)平價(jià)房、微利房感興趣。

　　二、面積

　　購(gòu)買商品房時(shí)，面積是一個(gè)復(fù)雜而又敏感的問題。面積大小又與購(gòu)房總價(jià)款直接有關(guān)，因此必須搞清楚。目前，購(gòu)房者經(jīng)常接觸到的是建筑面積和使用面積兩種指標(biāo)。

　　1、建筑面積。指各建筑物每層外墻線（或墻外柱子外緣線）的水平投影面積。在房地產(chǎn)銷售、出租以及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記時(shí)作為計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)。

　　2、使用面積。指建筑內(nèi)各類可以有效使用空間的凈面積。

　　3、面積標(biāo)準(zhǔn)。任何一種住宅戶型的總面積及各使用功能空間凈面積都有一個(gè)基本的面積要求，若面積太小，則難以進(jìn)行合理分隔，也不能滿足各項(xiàng)使用功能的基本要求，而面積過大，就會(huì)造成浪費(fèi)，對(duì)于購(gòu)買某一種明確戶型的購(gòu)房者來說，總面積過大或某種使用功能面積過大，都是不經(jīng)濟(jì)的。

　　購(gòu)房者在購(gòu)房中考慮各使用功能面積大小及相互之間的比例關(guān)系時(shí)， 一定要在對(duì)使用功能分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析，基本方法是：

　　1、總價(jià)不變時(shí)，因某種功能面積增加導(dǎo)致效用增加數(shù)，應(yīng)大于其他功能因面積變小而導(dǎo)致的效用使用減少數(shù)，后者仍能滿足基本要求，否則不應(yīng)調(diào)整面積比例。

　　2、其他功能面積不變時(shí)，某種功能面積擴(kuò)大導(dǎo)致增加數(shù)，應(yīng)大于支付的費(fèi)用，否則該功能面積不宜擴(kuò)大。

　　三、地段：

　　開發(fā)商品建筑的標(biāo)準(zhǔn)、檔次與地段的等級(jí)成正比，即好的地段檔次高，一般地段為一般檔次，很多人在購(gòu)房時(shí)，只要經(jīng)濟(jì)條件許可，總是率先選擇市中心住宅。

　　一般好的地段，均為成熟開發(fā)的社區(qū)，生活服務(wù)設(shè)施、配套都有很齊全，且交通便捷。

　　四、交通

　　評(píng)定地段的優(yōu)劣，往往是以便捷的交通為主要參照物的。

　　最理想的樓盤是從居住點(diǎn)到主要活動(dòng)地點(diǎn)的交通出行時(shí)間為15至30分鐘。住房當(dāng)然離上班地點(diǎn)越近越好，如果由于各種原因不得不在遠(yuǎn)離上班地點(diǎn)的地段購(gòu)房，則應(yīng)了解是否有便捷的交通，或者目前交通不很方便，不遠(yuǎn)的將來將會(huì)得到緩解。因工作需要經(jīng)常出差的人員，最好考慮住房與火車站、公共汽車站和碼頭有方便的聯(lián)系。

　　五、房型

　　隨著生活水平的提高，購(gòu)房時(shí)應(yīng)不再單純地考慮住得下的問題，而要求住得好，住得舒服。四明結(jié)構(gòu)，食寢分離，居寢分離，功能分區(qū)明確，空間布局合理，采光、通風(fēng)、私密性的房型 ，將成為購(gòu)樓時(shí)選擇的目標(biāo)。

　　功能要求。凡成套單元住宅，必須具備如下的功能空間：臥室（居室）、廳、（起居室外、過門、門廳、餐廳）廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室外、過道、陽臺(tái)（二層以上）。各類功能空間即有滿足基本要求的面積指標(biāo)，也有達(dá)到最佳的使用效果的面積指標(biāo)。

　　現(xiàn)代住宅的戶型特點(diǎn)：住宅戶型設(shè)計(jì)受制于功能化要求，建筑結(jié)構(gòu)、進(jìn)深（跨度）及各單元的戶型比（各戶型的數(shù)目比例）。

　　現(xiàn)代住宅戶型設(shè)計(jì)發(fā)生一些變化：

　　1）戶型逐步擴(kuò)大；

　　2）強(qiáng)調(diào)廳的重要性，擴(kuò)大廳的使用面積，變暗廳為明廳，減少?gòu)d的內(nèi)部交通功能；

　　3）適當(dāng)增加廚房、衛(wèi)生間的使用面積，完善內(nèi)部功能，提高舒服性；

　　4）居室外的面積不求大，要求面積指標(biāo)適當(dāng)，大小臥室外比例合適，嚴(yán)格區(qū)分主臥、次臥；

　　5）高級(jí)住宅增加了衛(wèi)生間的數(shù)目，在主臥設(shè)置衛(wèi)生間，別墅基本上每層

　　都有有衛(wèi)生間。

　　六、朝向與樓層：

　　住宅位置已經(jīng)固定，不存在質(zhì)量問題的情況下，房子用著是否舒服，將取決于以下因素：

　　1 、朝向

　　任何一個(gè)購(gòu)房者在選取房過程中，都有會(huì)注意到的到所購(gòu)住宅的朝向問題，住宅朝向直接影響人的生活。

　　良好的朝向可以保證大量的陽光通過窗戶直射入室外，改善住宅室內(nèi)環(huán)境，對(duì)居住者的身心非常有利。

　　傳統(tǒng)觀念上， 以南北朝向?yàn)檎瑬|西朝向?yàn)槠系姆块g為正房，是位尊的表示。通常認(rèn)為，住宅朝向以的正南最佳，東西次之，朝北最次。除朝向外，還應(yīng)考慮開窗時(shí)所面對(duì)的環(huán)境，即窗景，窗景應(yīng)趨利避害，趨優(yōu)避劣。

　　2、層次

　　選擇層次要考慮以下幾個(gè)因素：

　　1）遮擋及采光情況

　　2）生活的便利程度

　　3）環(huán)境要求

　　4）家庭人口年齡構(gòu)成及健康情況

　　5）住宅樓的總層數(shù)

　　一般來說，在不考慮個(gè)人因素的情況下，住宅樓在總層數(shù)的1/3以上，2/3以下為較好的層次，此外對(duì)層次的選擇還與購(gòu)房者對(duì)數(shù)字的偏聽偏好有關(guān)。

　　七、采光、通風(fēng)與層高

　　采光可分為直接采光與間接采光，前者是指采光窗戶直接向外開設(shè)，后者是指采光窗戶朝向封閉式的走廊（一般為外廊）有的雖稱直接采光，但廚房、廳、衛(wèi)生間利用小天井采光，采光效果如同間接采光。

　　選購(gòu)住宅時(shí)，其主要房間朝向陽面，采光良好的住宅可以節(jié)約能源，使人心情舒暢，便于住宅內(nèi)部各使用功能的布置，否則將會(huì)長(zhǎng)期生活在昏暗之中，依靠人工照明，對(duì)人的身心健康都不利。

　　住宅的通風(fēng)要滿足對(duì)空氣流動(dòng)的基本要求，開啟門窗時(shí)保證室內(nèi)外空氣順利流動(dòng)，特別是在炎熱的夏季要有穿堂風(fēng)。這就要求一套住宅最好占據(jù)住宅樓的兩個(gè)朝向，如板式住宅的南與北、東與西，塔式住宅的東與南，南與西等，只占據(jù)一個(gè)朝向時(shí)（如板式住宅的“眼鏡房”）通風(fēng)效果要差一些，通風(fēng)的另一個(gè)要求是能迅速排除房間內(nèi)部的異味，包括利用門窗、通風(fēng)井，開井及機(jī)械裝置通風(fēng)。

　　北京地區(qū)對(duì)普通住宅的層高要求最低為2.7米，適當(dāng)提高層高，對(duì)使用者都有利，特別是大空間的層高及凈空高度一定要保證。降低層高，就等于壓縮了生活空間，對(duì)使用人的心理感受、家具布置都有不利影響。

　　八、居住環(huán)境

　　居住環(huán)境的舒適程度往往是衡量住宅單詞的最重要的因素，也決定著商品住宅升值潛力的大小。住房周圍的環(huán)境包括居住環(huán)境和生活環(huán)境兩大類。住房最好不要選在工廠特別是污染嚴(yán)重的工廠附近，工廠及其噪聲，排出的廢氣、廢水將嚴(yán)重污染居住環(huán)境質(zhì)量；也不要在城市干道或過境旁，更不宜在飛機(jī)的航線之下，來往

車輛或飛機(jī)的噪聲，會(huì)干擾正常的休息睡眠。生活環(huán)境是指住房周圍是否有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，是否有幼兒園、學(xué)校，是否有醫(yī)院診所、郵電通訊、文化娛樂等公共設(shè)施。

　　九、建筑質(zhì)量

　　在選購(gòu)商品房過程中，最難以把握的就是質(zhì)量問題；在日后使用過程中，使人感到煩惱最多的也是質(zhì)量問題。房屋質(zhì)量問題主要起因于設(shè)計(jì)、施工和使用。房屋質(zhì)量好壞主要體現(xiàn)在結(jié)構(gòu)、材料、功能設(shè)置、施工管理及質(zhì)量監(jiān)督幾個(gè)方面。凡建成后未取得《質(zhì)檢合格證書》的建筑，不得交付使用。因此，一棟建

　　成的商品住宅樓是否有《質(zhì)檢合格證書》，也是其質(zhì)量好壞的一個(gè)標(biāo)志。購(gòu)房者應(yīng)認(rèn)真查看《質(zhì)檢合格證書》，并查清該證是否是所購(gòu)住宅的合格證，發(fā)放單位是否為有權(quán)發(fā)證的質(zhì)檢部門，內(nèi)容中是否有特殊說明。在此過程中若有疑問應(yīng)及時(shí)向有關(guān)專業(yè)主管部門進(jìn)行咨詢并尋求指導(dǎo)。

　　十、物業(yè)管理狀況

　　安居的首要條件是有屋可居，但若沒有良好的物業(yè)管理，只能是有居而不安。所謂安居，關(guān)鍵不僅在于物業(yè)硬件的有無，而在于營(yíng)造、保持和提高整潔、文明、高雅、安全、方便、舒適的軟環(huán)境。這一切只有專業(yè)化、規(guī)范的物業(yè)管理才能提供。

　　購(gòu)房者 在選擇房屋的同時(shí)，往往會(huì)會(huì)選擇一家好的物業(yè)管理企業(yè)，以確保居住時(shí)的舒適、安全和方便。在商品房預(yù)售階段，購(gòu)房者通過其他方面來了解該商品房的物業(yè)管理狀況，如向開發(fā)商詢問日后管理的物業(yè)管理公司名稱、情況；詢問與物業(yè)管理有關(guān)的硬件設(shè)施是否到位等。如果所購(gòu)買的商品房部分交付使用或全部交付使用，則會(huì)直接到該小區(qū)去實(shí)地考察一番。主要從該小區(qū)的治安狀況、清潔狀況、收費(fèi)水平等方面了解住宅小區(qū)的物業(yè)管理狀況，因這三點(diǎn)是物業(yè)管理中最基本的內(nèi)容，它體現(xiàn)著物業(yè)管理的水平。

　　十一、開發(fā)商實(shí)力

　　在購(gòu)買房產(chǎn)，消費(fèi)者會(huì)認(rèn)準(zhǔn)信譽(yù)好的開發(fā)商，認(rèn)準(zhǔn)品牌。具體到購(gòu)房時(shí)，消費(fèi)者一般采用一問、二看、三考察的方法。

　　1、詢問房產(chǎn)公司的主管部門。

　　購(gòu)房者往往通過各種渠道了解選中住房的開發(fā)公司開辦的時(shí)間、開發(fā)的項(xiàng)目、資信情況、一些工程質(zhì)量檢測(cè)情況等，如發(fā)現(xiàn)這家房地產(chǎn)開發(fā)公司在各方面都表現(xiàn)較好時(shí)，會(huì)考慮購(gòu)買該公司的商品房。

　　2、觀看房地產(chǎn)公司的辦公處。

　　按照通常的時(shí)常規(guī)則，勢(shì)力雄厚、信譽(yù)好的房地產(chǎn)開發(fā)公司，在各方面都注重自己的企業(yè)形象，無論是對(duì)消費(fèi)者，還是對(duì)其他供貨單位，都有良好的信譽(yù)。

　　3、考察已開發(fā)的住宅區(qū)。

　　購(gòu)房者會(huì)到該公司已開發(fā)建成的住宅區(qū)去了解。一般會(huì)先看周圍環(huán)境，如果環(huán)境好，則這家公司在物業(yè)管理上較負(fù)責(zé)。如果垃圾遍地，環(huán)境差，則物業(yè)管理有缺陷。再到住戶中去探問，管理是否好，收費(fèi)是否合理。最后到已經(jīng)入住的房中看質(zhì)量如何。

　　十二、其它考慮因素

　　除以上應(yīng)考慮因素外，在選房過程中還應(yīng)考慮到其余眾多因素，如地區(qū)升值潛力、社會(huì)治安、文化環(huán)境、親情因素等。

篇2：英倫銘座開盤選房須知

　　z英倫銘座開盤選房須知

　　尊貴的客戶：

　　為更好地保證您能夠選到自己滿意的單位，請(qǐng)仔細(xì)閱讀以下內(nèi)容。

　　一、開盤時(shí)間：20**年11月8日為選房認(rèn)購(gòu)時(shí)間，選房活動(dòng)9：00正式開始。

　　二、選房地點(diǎn)：*市機(jī)場(chǎng)路15號(hào)附2號(hào)，z英倫銘座營(yíng)銷中心（東方電子對(duì)面）。

　　三、選房辦法：電腦隨機(jī)搖號(hào)，從VIP卡客戶中，每次搖出5名客戶的姓名。

　　四、選房流程：搖號(hào)--選房--銷控--換定金收據(jù)--簽認(rèn)購(gòu)書--參加抽獎(jiǎng)

　　五、購(gòu)房?jī)?yōu)惠：開盤當(dāng)日成功認(rèn)購(gòu)簽約，金卡客戶享有97折購(gòu)房?jī)?yōu)惠，銀卡客戶享有98折購(gòu)房?jī)?yōu)惠。

　　六、客戶需攜帶的資料：身份證、VIP貴賓卡申領(lǐng)單、誠(chéng)意金收據(jù)。

　　七、注意事項(xiàng)：

　　1、每次安排5組客戶進(jìn)營(yíng)銷中心選房，每組客戶限兩人進(jìn)入選房區(qū)選房。如客戶在5分鐘內(nèi)沒有選到合適單位，視為自動(dòng)放棄其選房資格，輪到下一組客戶選房；

　　2、客戶選房要當(dāng)機(jī)立斷，一旦您選中房源后，工作人員及時(shí)在銷控板上銷控，銷售人員在房號(hào)確認(rèn)單上簽字，加蓋《房號(hào)確認(rèn)》章，由領(lǐng)單員帶領(lǐng)您進(jìn)入財(cái)務(wù)區(qū)換定金收據(jù)，然后到簽約區(qū)簽署認(rèn)購(gòu)書，簽約工作人員將同時(shí)收回您的VIP貴賓卡申領(lǐng)單，最后到復(fù)核區(qū)復(fù)核、蓋章；

　　3、簽訂《z英倫銘座認(rèn)購(gòu)書》后，可更名一次；

　　4、如超過一名以上的客戶同時(shí)看中同一套房子，以先銷控為準(zhǔn)；

　　5、如客戶開盤當(dāng)日未選到合適單位或因其他任何原因，要求退還誠(chéng)意金,則須在開盤認(rèn)購(gòu)后滿7個(gè)工作日后不計(jì)息返還誠(chéng)意金；

　　6、非VIP貴賓卡選房客戶，需等候在VIP貴賓卡客戶選房結(jié)束后，即可參加選房認(rèn)購(gòu),直接簽訂認(rèn)購(gòu)合同。

　　本次活動(dòng)最終解釋權(quán)歸**集團(tuán)有限公司所有 。

　　20**年11月8日

篇3：藍(lán)水灣開盤客戶選房須知

　　藍(lán)水灣開盤客戶選房須知

　　1、選房時(shí)采用排隊(duì)的形式安排選房順序，選中房號(hào)者必須交齊所有定金并簽署《認(rèn)購(gòu)書》，否則所選房號(hào)不再保留，而提供給其他客戶備選；

　　2、選房當(dāng)日按以下流程進(jìn)行：

　　A、上午9:00以前持有序號(hào)卡的客戶到Z藍(lán)水灣售樓處現(xiàn)場(chǎng)簽到，同時(shí)領(lǐng)取一張 《選房順序卡》，填寫姓名后投入抽號(hào)箱；

　　B、9:30開始抽取選房順序，每批抽取5名客戶，抽到的客戶先到選房等候處，再憑序號(hào)卡、身份證進(jìn)入選房處選房；

　　C、選房成功者當(dāng)場(chǎng)交足定金并簽署《Z藍(lán)水灣認(rèn)購(gòu)書》。

　　3、沒有選房的客戶，在正式選房之日起7天后30天內(nèi)統(tǒng)一辦理退款手續(xù)。

　　4、將意向客戶轉(zhuǎn)到下一批推盤潛在客戶中去。