目前,在中國(guó)尤其是北京、上海、廣州都出現(xiàn)了一批非常熱鬧的步行街。據(jù)統(tǒng)計(jì),大大小小稱為步行街的街道在中國(guó)共有近200條。步行街建設(shè)已經(jīng)成為房地產(chǎn)投資和所謂都市經(jīng)營(yíng)中的一個(gè)重要的熱點(diǎn)。
步行街在大城市出現(xiàn),以其功能全、環(huán)境優(yōu)美、生活方便,并同時(shí)滿足人們購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)、旅游觀光等多種需要,而成為大都市的商業(yè)窗口。但是,在一些中小城市所建設(shè)的步行街,卻具有很強(qiáng)的跟風(fēng)性質(zhì),人們把它作為一種時(shí)尚、一種政績(jī)進(jìn)行追求,有街無(wú)市,缺少人氣,成為一個(gè)比較嚴(yán)重的問(wèn)題。
步行街的建設(shè)同前幾年流行的主題公園建設(shè)一樣,由于盲目跟風(fēng),目前已經(jīng)出現(xiàn)了很多急待解決的投資問(wèn)題。幾年前,由于深圳華僑城的成功,許多城市也建起了這樣和那樣的主題公園。但是,由于市場(chǎng)反應(yīng)不熱烈,許多投資都化為烏有,而今已經(jīng)是“門庭冷落車馬稀”。一些中小城市步行街的建設(shè)是否會(huì)重蹈主題公園的覆轍,這是一個(gè)非常值得深思的問(wèn)題。
最近,wbsa教授嚴(yán)忠明應(yīng)徐州市有關(guān)部門的盛情邀請(qǐng),對(duì)徐州市步行街進(jìn)行了實(shí)地考察。在此期間,綜合對(duì)全國(guó)步行街的研究和各地考察經(jīng)驗(yàn),嚴(yán)忠明教授對(duì)目前步行街所面臨的問(wèn)題進(jìn)行了比較系統(tǒng)的論述,并對(duì)步行街的策劃以及建設(shè)提出了自己的看法。
步行街的七種“死火法”
中國(guó)目前步行街有一半是旺丁不旺財(cái)?shù)?有的甚至只是在開街的時(shí)候熱鬧了一陣子就冷落下來(lái)了,步行街逐漸演化為“不行街”。那么,為什么在中國(guó)三大都市圈和都市連綿帶以外的中小城市建設(shè)的步行街效果不理想呢?推敲其中的原因:
一、沒(méi)有市場(chǎng)只有市長(zhǎng)。
這類步行街多是政府進(jìn)行所謂的城市運(yùn)營(yíng),照搬照抄大城市的作法建成的。這種決策很少是建立在以市場(chǎng)為導(dǎo)向的研究基礎(chǔ)上的。在大城市中興旺的項(xiàng)目在中小城市并不一定旺,這是一個(gè)基本的事實(shí)。這同城市本身的核心競(jìng)爭(zhēng)力和品牌有很大的關(guān)系。
步行街建設(shè)在北京、上海、廣州這樣的大都市圈里興旺又發(fā)達(dá),根本的原因不在于步行這一概念,而在于本身城市商業(yè)的強(qiáng)大的輻射能力。也就是說(shuō),其目標(biāo)人群是全國(guó)乃至全世界。步行只是都市美女的一件時(shí)裝,對(duì)于俊俏的姑娘來(lái)說(shuō),那怕只是披上隨意的一塊布匹,也是風(fēng)情萬(wàn)種。
但是中小城市就缺乏這種天生麗質(zhì)。它的目標(biāo)人群往往只是在本地、本市。而本地市場(chǎng)由于第三產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重同質(zhì)化和商業(yè)物態(tài)的惡性競(jìng)爭(zhēng),僅步行這一概念很難產(chǎn)生強(qiáng)大的吸引力。這些城市也不具有象三大都市圈里城市強(qiáng)大的吸引力和對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的拉動(dòng)。可笑的是,有的中小城市在建設(shè)步行街的時(shí)候,把世界上及北京、上海、廣州那些步行街的美麗照片發(fā)送到人手一冊(cè),希望建設(shè)像這樣高檔的商業(yè)氛圍,簡(jiǎn)直就有畫餅充饑的味道。
二、沒(méi)有策劃只有規(guī)劃。
許多步行街由于是在政府一手指揮之下完成的,因此,規(guī)劃方案是由一些著名規(guī)劃設(shè)計(jì)院完全的。這些美觀、漂亮也充滿各種風(fēng)格的建筑,外表上看,它可能是仿古的,也可能是現(xiàn)代,但是從使用上看,卻很難同任何商業(yè)物態(tài)相容,因?yàn)樗⒉皇歉鶕?jù)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)生態(tài)和商業(yè)氣氛策劃設(shè)計(jì)的。
在中小城市,要做一個(gè)同一主題的長(zhǎng)達(dá)800米的商業(yè)步行街,用什么樣的目標(biāo)人群來(lái)支撐它,是一個(gè)非常嚴(yán)峻的問(wèn)題。因?yàn)檫@樣一個(gè)主題步行街,在大城市也需要相當(dāng)?shù)南M(fèi)人群。我們?cè)姷揭粭l街,建筑漂亮的檔口都是以整齊劃一的風(fēng)格建設(shè)的,但實(shí)操不好用。如果整條長(zhǎng)達(dá)700、800米的街道全部做服裝,本地市場(chǎng)很難消化;如果做飲食業(yè),又沒(méi)有考慮到廚房等相關(guān)的配套;如果做歌廳或卡拉ok,其隔音、消防等也存在一系列的問(wèn)題。所以,規(guī)劃漂亮,但由于沒(méi)有策劃的指導(dǎo),沒(méi)有建立項(xiàng)目操作總譜,其后續(xù)的壓力在經(jīng)營(yíng)中就表現(xiàn)得非常突出。
三、沒(méi)有定位只有“品味”。
定位,我們指要根據(jù)當(dāng)?shù)厣倘统鞘刑攸c(diǎn)、人文特點(diǎn)、消費(fèi)能力和目標(biāo)人群的情況,設(shè)計(jì)相應(yīng)的物態(tài)。例如,在做旺人氣方面,我們就要充分考慮兩個(gè)重要的因素,一個(gè)就是對(duì)兒童的吸引力問(wèn)題。我們知道,小孩子因?yàn)樵诓叫袇^(qū)域里沒(méi)有車輛的危險(xiǎn),可以快樂(lè)玩耍,這對(duì)做好步行街人氣是一個(gè)非常重要的因素,因此,兒童天地在步行街里是一個(gè)聚集人氣的很重要的手段,但是,很多步行街卻沒(méi)有這種考慮。其二,是對(duì)那些沒(méi)有錢的人的吸引,根據(jù)當(dāng)?shù)氐奈幕攸c(diǎn)和節(jié)事活動(dòng)的安排,可以設(shè)計(jì)讓那些周邊的居民有參與性的活動(dòng),就是做旺人場(chǎng)的一個(gè)很重要的因素。但是,有的步行街的設(shè)計(jì)只一味的追求品味,向高檔次靠攏。其結(jié)果就好像讓全城的婦女按瑪麗蓮·夢(mèng)露的模樣進(jìn)行化妝一樣,不倫不類,很難產(chǎn)生共鳴。曲高則和寡,步行街不能和當(dāng)?shù)氐纳倘σ约笆袌?chǎng)緊密結(jié)合,嚴(yán)重背離市場(chǎng)導(dǎo)向,其結(jié)果就將被市場(chǎng)所拋棄。
四、不講優(yōu)生,只講整容。
由于前期搞所謂的城市經(jīng)營(yíng),不考慮整條商業(yè)街的優(yōu)生優(yōu)育,貪大求全,其結(jié)果是項(xiàng)目啟動(dòng)以后,人氣不旺,驅(qū)動(dòng)不夠力,競(jìng)爭(zhēng)慘烈。在這種情況下,很多城市便考慮進(jìn)行后期整容。結(jié)果,使得一條看來(lái)非常漂亮的步行街,布滿因?yàn)楦鞣N原因招攬過(guò)來(lái)
的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目,雜亂無(wú)章地聚集在街道兩旁,同建設(shè)步行街的初衷相距甚遠(yuǎn)。經(jīng)營(yíng)單位由于建筑物已經(jīng)建成,整體招商困難,不得不低下高昂的頭,根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r進(jìn)行整容。五、有肉大家吃,有難沒(méi)人擔(dān)。
由于是政府工程,步行街建設(shè)經(jīng)歷時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng),因此組織者個(gè)個(gè)有工程做,有一種轟轟烈烈的局面。但是,到了最后招商的時(shí)候,結(jié)果發(fā)現(xiàn)由于中間環(huán)節(jié)多,使房?jī)r(jià)高企,租金高企,本地市場(chǎng)很難承受。作為發(fā)展商難處很大,需要維持現(xiàn)狀,并且要償還銀行貸款,尤其作為國(guó)有資產(chǎn)很難降低價(jià)格,因?yàn)橐坏┪g本出讓,就要追究個(gè)人的責(zé)任。因此,招商進(jìn)展緩慢,沒(méi)有人敢出頭收拾殘局,唯有轉(zhuǎn)嫁投資風(fēng)險(xiǎn)。
政府在支持步行街的建設(shè)方面,應(yīng)該說(shuō)是出于一種良好的愿望,但是,為了完成整個(gè)步行街的招商,結(jié)果往往又會(huì)要求各部門大力推進(jìn)步行街的建設(shè),其結(jié)果造成全民招商局面,甚至下達(dá)指標(biāo)。對(duì)于目前商業(yè)環(huán)境里需要非常小心對(duì)待的步行街經(jīng)營(yíng)來(lái)說(shuō),這種全民招商的情況實(shí)際上后果非常不妙。投資者如果在租金和房?jī)r(jià)高企的地方,不能夠賺到應(yīng)有的利潤(rùn),就會(huì)出現(xiàn)一系列的問(wèn)題,如偷稅漏稅、拖延租金、隨意改變經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目等,使得整個(gè)步行街品味大跌,甚至出現(xiàn)許多嚴(yán)重違法、違紀(jì)的經(jīng)營(yíng)。
六,擊鼓傳花,逃出升天算命大。
由于步行街的建設(shè)周期長(zhǎng),基本上是一個(gè)“你方唱罷我登臺(tái)”的好戲,只要最后責(zé)任不在我手中,那么就算逃出升天。至于最后的結(jié)果怎樣,只有天知道。
七、拖字當(dāng)頭,官場(chǎng)習(xí)氣代替商業(yè)操作。
由于步行街的建設(shè)大部分都是由政府操作,存在著責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。當(dāng)經(jīng)營(yíng)不善和有困難的時(shí)候,往往是拖字當(dāng)頭。決策難下,管理婆婆多,使得商機(jī)貽誤,政出多門,很難按統(tǒng)一的規(guī)范進(jìn)行操作。其結(jié)果除了地面鋪得漂亮的地板以外,看不到任何真正現(xiàn)代氣息的步行街。這就是很多中小城市步行街的命運(yùn)。
這些當(dāng)然并不是具體指某一條步行街,而是我們?cè)谌珖?guó)研究步行街所看到的一些典型的例子,這讓我們必須坐下來(lái)深思,步行街到底應(yīng)該怎么樣策劃和經(jīng)營(yíng)。
步行街策劃的一般方法
首先,我們必須理解步行街這一概念。在西方國(guó)家最初出現(xiàn)步行街,是因?yàn)槌鞘信蛎?尤其是汽車的飛速發(fā)展使人們?cè)诮紖^(qū)居住成為可能,由于城市中心的擁擠不堪和生態(tài)環(huán)境的惡化,人們搬到郊區(qū)去居住。政府為了復(fù)活城市中心的活力和魅力以及商業(yè)物態(tài),因此建了步行街,使得人們?cè)诔鞘兄行纳钜惨粯訐碛邪察o、繁榮而方便購(gòu)物、娛樂(lè)的場(chǎng)地。步行街始終是城市本身魅力的反映。
我們必須明白一個(gè)重要的事實(shí),就是步行只是一種包裝,是一種形式。步行街的魅力最后表現(xiàn)的依然是城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力和城市的吸引力。如果城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力不夠,也就是說(shuō)城市消費(fèi)物態(tài)的引擎不夠力,外包裝做得再花哨也沒(méi)有用。
就拿北京、上海和廣州來(lái)看,北京是中國(guó)的首都,它對(duì)全國(guó)人們和世界旅游者都有強(qiáng)大的吸引力,因此王府井、西單步行街人海如潮,這是北京本身吸引力的表現(xiàn)。上海由1860第二次*戰(zhàn)爭(zhēng)以來(lái),南京路就一直是繁華的商業(yè)中心,它對(duì)整個(gè)長(zhǎng)江三角洲、中國(guó)以至世界的旅客來(lái)說(shuō)都具有一種非常大的吸引力,因此,它的步行街形態(tài)依然是城市本身魅力的象征。廣州作為南中國(guó)的大門,北京路和上下九的步行街每天吸引著50、60萬(wàn)的旅客,北京路的商鋪,平均月租金就能達(dá)到2000元/平方米。這種人潮和物業(yè)興旺的情況也不是一朝一夕形成的,它是整個(gè)珠江三角洲城市群消費(fèi)物態(tài)金字塔結(jié)構(gòu)的頂尖。它反映的是整個(gè)珠江三角洲城市群落的魅力,而步行是一種消費(fèi)形式,只是一種外包裝,這個(gè)都市的美女,無(wú)論穿上什么樣的時(shí)裝都是儀態(tài)萬(wàn)方。
因此,在只有幾十萬(wàn)人口或一百來(lái)萬(wàn)人口的中小城市里做步行街,不能照搬照抄大城市的做法。因?yàn)?在中小城市目標(biāo)人群主要集中在本地,人們消費(fèi)水平有限,人們的購(gòu)物習(xí)慣,并沒(méi)有因?yàn)椴叫薪值某霈F(xiàn)而產(chǎn)生根本性的變化。因此步行街的建設(shè),必須以市場(chǎng)為導(dǎo)向,“在什么山上唱什么歌”。
其次,我們必須研究步行街的目標(biāo)人群,也就是說(shuō)要有一種科學(xué)的、實(shí)事求是的研究方法。我們必須搞清楚誰(shuí)來(lái)步行?怎么樣步行?為什么來(lái)步行這三個(gè)問(wèn)題。誰(shuí)來(lái)步行就是研究我們的目標(biāo)人群,即消費(fèi)者是誰(shuí)。如果是為本地人服務(wù),那就必須同本地人的消費(fèi)水準(zhǔn)相一致。為什么來(lái)步行的問(wèn)題,是解決步行的游歷和觀感問(wèn)題。人們必須在步行中找到快樂(lè)。例如,對(duì)于兒童和沒(méi)錢人的娛樂(lè)場(chǎng)所的建設(shè),就是讓人們能夠產(chǎn)生反復(fù)來(lái)步行的快樂(lè)和向往。怎么樣步行則是科學(xué)規(guī)劃步行區(qū)域的問(wèn)題。步行街的一般長(zhǎng)度是650米左右,超過(guò)這一長(zhǎng)度,人們游樂(lè)的時(shí)候就會(huì)有疲勞感。對(duì)南北向的步行街來(lái)說(shuō),東邊的街鋪就會(huì)比西邊的街鋪生意好一些;對(duì)于東西向的步行街來(lái)說(shuō),南面的商鋪就會(huì)比北面的消費(fèi)情況會(huì)好一些。那么,在步行街設(shè)計(jì)中我們必須考慮在那些人流相對(duì)少的地方,設(shè)置一些可供游人休閑如喝咖啡和飲食的地方,這樣可以調(diào)節(jié)整個(gè)街區(qū)的氛圍。
必須研究出入口、停車場(chǎng)、以及重要的節(jié)點(diǎn)和黃金分割點(diǎn)的物態(tài),尤其是高潮區(qū)的設(shè)計(jì)。只有我們從結(jié)構(gòu)上把整個(gè)步行街的建設(shè)全面定位把握住,步行街的設(shè)計(jì)才能夠比較科學(xué)、可持續(xù)的發(fā)展。
對(duì)于那些流動(dòng)人口少,甚至“一節(jié)淡三墟”的城市來(lái)說(shuō),如何策劃好步行街的夜間生活和節(jié)假日生活,是一個(gè)非常重要的主題。我們必須根據(jù)城市的特點(diǎn),在這一點(diǎn)做好深入的研究,從而做出切合市場(chǎng)實(shí)際的安排。此外,對(duì)一個(gè)城市的步行街的定位,我們必須嚴(yán)格建立在商圈意義上,對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和業(yè)態(tài)進(jìn)行全面的把握。一般步行街的定位無(wú)非有五種方式:其一是搭建一個(gè)新的商業(yè)平臺(tái),讓城市的人們?cè)谫?gòu)物和娛樂(lè)中有一種新的驚喜;其二是讓專業(yè)化的服務(wù)出現(xiàn)新的聚集效應(yīng),聚集效應(yīng)產(chǎn)生人流,從而形成城市新的亮點(diǎn);其三是用一種新的消費(fèi)模式代替舊的消費(fèi)模式;其四是走專業(yè)化的路,形成精品專業(yè)性的市場(chǎng),而這種市場(chǎng)又是同整個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)鏈有密不可分的關(guān)系;其五是看準(zhǔn)自己的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,從而擠壓對(duì)手,取而代之。這些定位應(yīng)該都是在規(guī)劃之前進(jìn)行全面地分析和研究建立起來(lái)的。因此,做步行街的問(wèn)題必須研究清楚自己的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰(shuí),必須了解整個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)分布與產(chǎn)業(yè)鏈的建設(shè),從而在商圈中找到自己適當(dāng)?shù)奈恢谩?/p>
我們知道,一個(gè)商圈的存在實(shí)際上有很重的生態(tài)意義,這同自然界的生物生存的道理是一樣的。在高寒地區(qū)苔蘚類植物才能夠生存;而在溫?zé)釒ч熑~林才能夠找到自己生存的空間。每一種生物的存在都有它特定的生物圈,商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展也不例外。
只有我們明白了在中小城市做步行街的整個(gè)思路和進(jìn)行定位的方法,我們才能夠?qū)Σ叫薪值膶?shí)操問(wèn)題有比較清醒的把握。商業(yè)步行街的策劃是商業(yè)步行街的總譜。只有有了這種正確的指導(dǎo)思想,商業(yè)步行街的運(yùn)作才能夠做到有序而不亂,成為高潮起伏的交響樂(lè)。
在實(shí)操意義上,主要還有步行街的租售問(wèn)題。對(duì)于購(gòu)買商鋪的人來(lái)說(shuō),他們最重視的是商鋪的保值升值問(wèn)題。因此,對(duì)于商鋪的主題設(shè)計(jì)我們必須有比較科學(xué)的研究,否則,就會(huì)對(duì)商鋪的出售產(chǎn)生重大的影響。例如在中小城市做一個(gè)長(zhǎng)達(dá)800米的飲食一條街,在全國(guó)幾乎看不到成功的例子,這種定位就是建立在一種想象的基礎(chǔ)上的,經(jīng)營(yíng)就會(huì)成為一個(gè)非常困難的問(wèn)題。為了使得賣鋪業(yè)務(wù)健康發(fā)展,就必須在商鋪保值升值問(wèn)題上做足功夫。沒(méi)有好的主題設(shè)計(jì),基本上可以說(shuō)就不可能有好的銷售業(yè)績(jī)。主題設(shè)計(jì)好了,我們賣鋪所常用的所謂返租回報(bào)、先租后賣、承諾回購(gòu)等“降龍十八法”的技術(shù)銷售策略才能發(fā)揮其應(yīng)有威力。
對(duì)于商鋪的租賃業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō),做旺人氣是至關(guān)重要的。因此作為經(jīng)營(yíng)者還必須處理好旺丁與旺財(cái)?shù)年P(guān)系,而旺丁首先必須充分發(fā)揮步行街的特點(diǎn)。在公共空間和人們的游歷、娛樂(lè)方面做好文章。例如,在中小城市設(shè)計(jì)的步行街,比較科學(xué)的設(shè)計(jì)模式應(yīng)是購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)休閑各占1/3的比例,僅僅做成一個(gè)主題是不足取的,這就是同大城市不同的地方。
政府在旺場(chǎng)方面應(yīng)該有很多優(yōu)勢(shì),除了輿論導(dǎo)向以外,春節(jié)、元宵和當(dāng)?shù)刂匾墓?jié)事活動(dòng)的舉辦,對(duì)人們認(rèn)識(shí)步行街并產(chǎn)生認(rèn)同感有積極的效果。此外,步行街還必須在形象宣傳和整體推廣方面有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的安排和計(jì)劃。一個(gè)步行街成熟大概需要30年的時(shí)間,急功近利的辦法往往是權(quán)宜之計(jì)。
如果我們不能夠站在科學(xué)定位,先策劃再規(guī)劃的原則上認(rèn)識(shí)步行街,步行街最后衰落成一條普通的街道,就在所難免。這同前幾年主題公園盲目跟風(fēng)建設(shè),最后大部分銷聲匿跡的情況幾乎同出一轍,這是房地產(chǎn)投資中的一個(gè)陷阱。因此,重視策劃、重視優(yōu)生優(yōu)育、重視市場(chǎng)導(dǎo)向以及目標(biāo)市場(chǎng)的研究,在定位和規(guī)劃上按科學(xué)的原則做好安排,對(duì)步行街的建設(shè)來(lái)說(shuō)是至關(guān)重要的。在步行街建設(shè)中,應(yīng)該盡量避免決策失誤,不要總被老百姓譏為“步行街”就是“不行街”。
篇2：商業(yè)步行街出租招商代理協(xié)議
商業(yè)步行街出租招商代理協(xié)議
甲方：____________
乙方：______房地產(chǎn)咨詢有限公司
一、現(xiàn)甲方委托乙方協(xié)助______文化廣場(chǎng)商業(yè)步行街______物業(yè)的出租業(yè)務(wù)。
具體情況如下：
物業(yè)地址：位于______市______路_____________________；
物業(yè)面積：______m2；
租金：______；管理費(fèi)______元/m2；
二、協(xié)議有效期限：______年___月___日至______年___月___日。
三、招商代理費(fèi)：
1、招商顧問(wèn)費(fèi)：人民幣十二萬(wàn)元/半年（含招商人員的工資、差旅費(fèi)）
2、招商代理費(fèi)：二個(gè)月租金
3、支付期限及方式：乙方協(xié)助甲方與租戶簽訂租賃合同（契約），租戶交齊合同（契約）規(guī)定二按一租即日，甲方向乙方支付代理傭金。同時(shí)乙方向甲方出具正式發(fā)票。
四、雙方責(zé)任
（一）甲方
1、甲方將按本協(xié)議相關(guān)條款支付乙方租賃代理費(fèi)。
2、向乙方提供的有關(guān)文件和證明等資料。
3、為乙方帶客戶視察現(xiàn)場(chǎng)提供方便。
（二）乙方
1、乙方跟辦的客戶名單必須有甲方簽字確認(rèn)方為有效。
2、乙方協(xié)助甲方負(fù)責(zé)整個(gè)租賃交易過(guò)程的工作，包括聯(lián)系客戶，帶客戶視察、洽談條款，磋商合約，簽訂合同（契約）等等，甲方為最終決策權(quán)。
五、法律責(zé)任
1、乙方必須遵守甲方規(guī)定的各項(xiàng)商業(yè)條款，未征得甲方同意前，不得擅自答應(yīng)客戶任何要求。
2、乙方在代理過(guò)程中不得損害甲方利益，否則應(yīng)賠償損失。
六、本協(xié)議一式兩份，雙方各持一份，具有同等法律效力。
甲方：______乙方：______房地產(chǎn)咨詢有限公司
代表人：______代表人：______
地址：______地址：______南方證券大廈五層
電話：______電話：______
日期：日期：
篇3：商業(yè)步行街前期物業(yè)管理工作小結(jié)
前期物業(yè)管理工作小結(jié)
經(jīng)榮泰房地產(chǎn)選聘，我公司從20**年8月12日開始對(duì)玉泉家園進(jìn)行前期物業(yè)管理，于20**年9月7日開始對(duì)商業(yè)步行街進(jìn)行前期物業(yè)管理，現(xiàn)將這一階段的物業(yè)管理工作進(jìn)行小結(jié)。
一、交樓工作進(jìn)行順利
按時(shí)交樓是前期物業(yè)管理工作的重中之重，為確保順利向業(yè)主交樓，我公司提前儲(chǔ)備人員，提前備齊有關(guān)資料，對(duì)員工進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，使大家明確交樓的工作流程。在交樓前期，公司主要領(lǐng)導(dǎo)親自坐陣指揮，由于組織得力、人員充足、資料準(zhǔn)備齊全，使交樓工作很順利，沒(méi)有發(fā)生交錯(cuò)樓房的現(xiàn)象，截止到20**年1月10日，玉泉家園向業(yè)主交樓B區(qū)116套(不含返遷戶)、C區(qū)282套、門市25套，商業(yè)步行街向業(yè)主交樓49套，向出租戶交樓12套。
二、積極做好售后維修協(xié)調(diào)工作
樓房售后維修工作是房地產(chǎn)公司和物業(yè)公司共同的責(zé)任，我公司本著對(duì)貴公司和業(yè)主負(fù)責(zé)任的態(tài)度，對(duì)此項(xiàng)工作非常重視，業(yè)主裝修開始后玉泉家園和商業(yè)步行街都配備了專業(yè)電工和水工，對(duì)業(yè)主反映出的問(wèn)題立即派專業(yè)人員現(xiàn)場(chǎng)查看，比如插座沒(méi)電、自來(lái)水管漏水等問(wèn)題，立即派專業(yè)人員進(jìn)行維修，對(duì)于缺少燈泡、開關(guān)，漏電保護(hù)器壞等問(wèn)題，物業(yè)公司出資購(gòu)買給業(yè)主安上，對(duì)于因改水改電出現(xiàn)的問(wèn)題，我公司也進(jìn)行了維修，解決水電小問(wèn)題達(dá)68次。這些小問(wèn)題由于我公司解決及時(shí)，既穩(wěn)定了業(yè)主的情緒，不影響他們裝修，又避免了業(yè)主去售樓處吵鬧等事情的發(fā)生。我們認(rèn)為，前期物業(yè)管理，作為物業(yè)公司就應(yīng)該為開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，什么事情全推給開發(fā)商是不負(fù)責(zé)任的態(tài)度，也失去了合作的意義。
20**年12月6日天氣寒冷，由于玉泉家園C區(qū)住戶極少，不能供熱，我公司專業(yè)人員發(fā)現(xiàn)有水表凍壞的現(xiàn)象，公司立即組織十五名員工晝夜加班，經(jīng)過(guò)3天連續(xù)奮戰(zhàn)，把572塊水表全部卸下來(lái)運(yùn)送到物業(yè)樓保存，從而為開發(fā)商減少了經(jīng)濟(jì)損失。
對(duì)于樓房及配套設(shè)施存在的問(wèn)題，積極與有關(guān)單位進(jìn)行聯(lián)系，使問(wèn)題得到了妥善解決，也極大地穩(wěn)定了業(yè)主的情緒。
玉泉家園B區(qū)供熱開始后，管道漏水的現(xiàn)象比較多，暖氣不熱的現(xiàn)象也比較普遍，我公司安排項(xiàng)目經(jīng)理和維修人員晝夜值班，小問(wèn)題及時(shí)解決，解決不了的問(wèn)題聯(lián)系安裝單位及時(shí)維修，截止到20**年1月10日，為業(yè)主清洗暖氣過(guò)濾器達(dá)316次。由于物業(yè)公司高度重視，組織得力，晝夜巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即采取措施，沒(méi)有發(fā)生住戶家里被淹的現(xiàn)象。
三、做好日常物業(yè)管理服務(wù)
物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)，本質(zhì)是服務(wù)。半年來(lái)，我公司始終秉承“人性化管理，親情式服務(wù)”的理念，在實(shí)際工作中著重抓好落實(shí)。
1、熱情為業(yè)主排憂解難
對(duì)玉泉家園和商業(yè)步行街實(shí)施物業(yè)管理后，分別開通客戶服務(wù)熱線，并及時(shí)進(jìn)行公示，既方便了業(yè)主，又提高了工作效率，對(duì)于業(yè)主來(lái)電來(lái)訪，我們熱情接待，真誠(chéng)對(duì)待，耐心傾聽，詳細(xì)記錄，物業(yè)公司能解決的問(wèn)題決不推給開發(fā)商，盡量不給貴公司找不必要的麻煩，能解決的問(wèn)題安排專業(yè)人員立即解決。比如，玉泉家園C區(qū)由于今冬不供熱，7棟單元下水管被凍，我公司立即購(gòu)買小型蒸氣爐，組織有關(guān)人員經(jīng)過(guò)3天的努力，終于將被凍的下水管道化開。其它樓房也有上下水管道被凍的現(xiàn)象，也積極采取有力措施進(jìn)行解決，購(gòu)買設(shè)備費(fèi)、材料費(fèi)達(dá)兩千余元。天氣開始寒冷后，及時(shí)提醒商業(yè)步行街已開業(yè)的商戶對(duì)自來(lái)水管道做好保溫，已裝修尚未開業(yè)的商戶，逐戶打電話，幫助商戶關(guān)閉自來(lái)水閥門，排放管道內(nèi)自來(lái)水。玉泉家園C區(qū)今冬只有7戶業(yè)主入住，物業(yè)公司為他們提供臨時(shí)供水點(diǎn)，有時(shí)還幫助業(yè)主送水。對(duì)玉泉家園B區(qū)12棟樓道燈進(jìn)行了檢查維修，更換開關(guān)76個(gè)，更換燈泡151個(gè)。C區(qū)隨壞隨修。對(duì)于返遷戶來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理難度比較大，我公司自從20**年10月初對(duì)返遷戶實(shí)施物業(yè)管理以來(lái)，熱情為他們服務(wù)，設(shè)身處地為他們排憂解難，幫助解決電線故障159次，解決自來(lái)水管、暖氣漏水76次，解決下水管堵塞6次，通過(guò)3個(gè)多月的服務(wù)，楊鐵莊的村民很歡迎我們，對(duì)我們的服務(wù)是滿意的。
2、做好秩序維護(hù)工作，玉泉家園現(xiàn)已配備保安6名，商業(yè)步行街配備保安6名，保安隊(duì)員統(tǒng)一著裝，實(shí)行24小時(shí)值班、每小時(shí)巡邏一次。商業(yè)步行街保安隊(duì)員夜間巡邏時(shí)發(fā)現(xiàn)意百品味家居門沒(méi)上鎖，立即用物業(yè)公司的鎖把門鎖上;前不久，凌晨4時(shí)許發(fā)現(xiàn)景上家居漏水，立即采取有效措施，關(guān)閉自來(lái)水閥門，商戶老板非常感動(dòng)，當(dāng)面致謝。為了表示心意，兩個(gè)商戶分別給物業(yè)公司贈(zèng)送了錦旗，這充分體現(xiàn)了業(yè)主對(duì)我們的懇定，時(shí)刻激勵(lì)著我公司全體員工為廣大業(yè)主提供更加優(yōu)質(zhì)服務(wù)的信心和決心。
3、做好裝修管理工作
裝修管理是前期物業(yè)管理工作的重點(diǎn)，為了確保樓房的使用年限，公司給每戶業(yè)主下發(fā)《裝修注意事項(xiàng)》，明確禁止行為，不間斷進(jìn)行巡視，沒(méi)有發(fā)生破壞樓房承重結(jié)構(gòu)的行為。對(duì)于裝修垃圾，及時(shí)組織清運(yùn)。提醒裝修戶不要從樓上拋棄裝修垃圾，以免砸傷他人或公共設(shè)施。
4、做好環(huán)境衛(wèi)生工作
生活垃圾日產(chǎn)日清，玉泉家園B區(qū)樓道每周清掃3次，C區(qū)每周清掃一次，路面每天進(jìn)行清掃。下雪時(shí)公司員工能夠以雪為令，組織全員清掃積雪，以方便業(yè)主出行。對(duì)玉泉家園和商業(yè)步行街內(nèi)的小廣告進(jìn)行清除。
由于我公司堅(jiān)持業(yè)主至上，服務(wù)第一，秉承人性化管理，親情式服務(wù)的理念，經(jīng)走訪業(yè)主，不論是玉泉家園還是商業(yè)步行街，業(yè)主滿意率都很高。在今后的工作中，我們將繼續(xù)努力，帶領(lǐng)全體員工，為廣大業(yè)主提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，以服務(wù)業(yè)主的實(shí)際行動(dòng)，讓開發(fā)商放心，讓廣大業(yè)主滿意。